【經濟日報╱記者宋健生／彰化報導】2011.08.22 08:45 am
為鼓勵廠商投資台灣，經濟部工業局去年起實施工業區「以售代租」政策後，大幅提升廠商投資意願，其中又以全台最大工業區─彰濱工業區為代表，近一年來吸引逾千億元投資額，成效最為亮眼。
為了打鐵趁熱，工業局推出「工業區土地出售精進方案（七六七方案）」，開放利澤工業區（按土地審定價打七折）、彰濱線西區（打六折）、雲科大北勢區（打七折）等三個工業區試行到今年底。
以彰濱線西區為例，土地按審定價格的六折計算，平均每坪土地售價約2萬至2.1萬元間，不到市價的六折，預料又將掀起一波購地投資潮。
彰濱工業區服務中心主任邱慶智指出，工業局去年1月起實施「工業區土地市價化優惠方案」，計有彰濱鹿港區、斗六擴大工業區、雲林離島新興區、台南科技工業區及花蓮和平工業區等五個工業區率先採行。
這項優惠方案，標榜以售代租，廠商可以百分之百擁有土地所有權，且政府提供獎勵優惠，購地最低五折起，比起先前實施的「006688方案」平均六折還要優惠，以彰濱鹿港區為例，平均每坪土地市價約3.4萬元，打完折後為1.69萬元。
邱慶智表示，彰濱鹿港區實施土地市價化優惠方案後，吸引台玻、中鴻鋼鐵、友達晶材等許多大廠擴廠或進駐投資，去年一年內就售出63.29公頃土地，今年前七月累計也售出38公頃土地，目前鹿港區可建廠土地出售率已逾85%，成效亮眼。
對資金較不足的中小企業來說，工業區土地租金「006688」優惠也進入第四期，承租人可享前二年免租金、第三、四年租金六折、第五、六年八折優惠，日後轉租為買時，廠商所繳的租金，也可全額抵充購地款，相當於長期無息分期付款。
【經濟日報╱記者宋健生／彰化報導】2011.08.22 08:45 am
靠近台中港與中科園區的彰濱工業區，土地政策改採「以售代租」後，成為廠商投資新亮點，最近陸續吸引中鋼集團旗下中鴻鋼鐵、中龍鋼鐵，以及友達晶材等大廠進駐，累計投資金額已逾1,000億元。
彰濱工業區服務中心主任邱慶智指出，彰濱總開發面積達3,643 公頃，是全台最大的工業區，兩岸經濟合作架構協議（ECFA）上路後，由於彰濱地理位置適中，加上購地有五折至六折優惠，成為廠商投資設廠的最愛。
國內玻璃製造龍頭台玻，在彰濱的生產基地持續擴大，最新的鹿港區彰濱廠已在日前投產，台玻此次投入約33億元設廠，主要生產Low-E鍍膜低輻射玻璃、膠合玻璃、複層玻璃及製鏡玻璃，年產能合計17.8萬餘噸，可增加年營收約20億元。
中鴻及中龍兩家鋼鐵廠也申請進駐彰濱。其中，中鴻在彰濱鹿港區買下12.8公頃土地，擬投資28.43 億元興建鑽油用鋼管廠，預計今年底動工，102年中完工。
中龍原擬在台中港投資227億元，規劃興建熱軋板廠、原料儲存廠及成品倉庫，但因條件談不攏而破局，最近也向經濟部提出轉往彰濱線西區設廠的規劃，此案擬以爐石填海造地方式設廠，將送環保署進行環境差異分析。
彰濱近期也成為太陽能廠的新寵，友達集團旗下友達晶材，繼台中港加工出口區、中科園區之後，最近又悄悄買下彰濱鹿港區19 公頃土地，擬投資385億元興建太陽能多晶矽廠，此案預計明年3 月動工，105年底完工，年產值約50億元。
彰濱工業區線西區廠商協進會理事長葉橫燦說，科冠、寶德、友達晶材等太陽能多晶矽廠陸續進駐彰濱，未來可望與中科的后里、台中及二林園區連成一氣，形成最完整的太陽能產業聚落，商機無窮。
另外，特許投資顧問在彰濱線西購入15公頃土地，計畫投資90億元，規劃興建資訊處理中心（雲端運算中心）。據了解，此案預計2018年完工，而背後主導的廠商，據傳正是全球網路搜尋龍頭Google。
2011/08/22【經濟日報／記者蔡佳妤／新北報導】
喊了許久的永和新生地（大陳義胞社區和附近地區）都市更新案有了新進展，新北市政府已和居民取得共識，希望以通案方式將土地讓售給原承租人，若議會通過此案，都更即開始啟動。
大陳義胞社區位在永和區保安路、保生路與環河西路之間，因早年從大陳島撤退來台的義胞受政府安置而得名，面積約9.56公頃，其中公有土地占53%、約5公頃。目前住在這裡的居民約有一千多戶，戶數多、巷弄窄，每戶只約八到十多坪，相當擁擠混亂，都更極困難。
新北市政府財政局指出，大陳義胞社區原為公有土地，過去已陸續以讓售方式，將土地賣給此地居民，直到94年時政府開始計畫都更，行政院才裁定暫時停止讓售，凍結產權，成為現在公私並存的情況。
但在都更計畫期間，市府與居民多次溝通，都極耗時且不易取得共識。財政局表示，在公有土地部分，土地屬市政府所有，只有地上物是居民所有，居民認為目前地上物的價值低，都更之後能夠拿回的價值經權利換算之後，也相對很少，因此都希望市政府能夠比照以往方式，開放將土地讓售給有能力購買的承租人。
市府指出，都更計畫已得到居民的善意回應，等於往前跨了一大步。
經市政府提起土地讓售給原承租人的計畫，行政院已在今年6月同意解除產權凍結，即代表都更已可開始啟動。新北市政府表示，此案已送議會，希望一個月內能為議會通過。
財政局表示，以大陳義胞社區的大環境來看，確實有都更必要，計畫都更後以住宅區為主，加上少數的商業活動。希望在都市更新後，提升整個環境的防災、衛生和安全性，也能將土地利用整合、始能利用的強度提高，土地價值也會相對提升，帶動附近地區的輻射效果。
2011/08/22【聯合報／記者吳政修／新營報導】
縣市合併後新營區的房地產雖不被看好，但有建商買下新營區台灣銀行新營分行3000多坪的國有財產局土地，計畫推出78戶的透天厝，為合併後新營區最大房地產新建案，備受矚目。
縣市合併後新營區民眾憂心邊緣化，不看好房地產。中信房屋新營店經理林忠信表示，合併後新營區房地產買賣幾乎停頓，原在台南縣政府上班，現在到永華市政中心上班的公務人員並沒有賣房子，且房價、地價沒有跌，但房地產買賣沒有合併前熱絡。
新營區中正路台銀新營分行旁，面積3000多坪的國有財產局土地，原為台銀員工宿舍，3月拆除，由南部一家建設公司標得土地，委由大地旺營造有限公司興建，將興建13幢78戶，每戶5層，3月20日開工。該建案引起新營區民眾熱烈討論，有人說要蓋「豪宅」，每戶都有電梯；有人說「新營區就要邊緣化，還有人推新建案，建設公司有夠勇」。
大地旺營造有限公司王姓工地主任表示，建設公司已取得建照，但不透露每戶建坪、售價，每戶有電梯是謠傳。
林忠信說，建設公司一定是看好該地段才會買地蓋房子，新案的交易受矚目，也可觀察未來新營區房地產走勢。
IFRSs不動產折現率，擬統一
2011-08-22 08:07時報資訊【時報-台北電】
針對2012年開帳日的不動產如何估價？金管會已決定，不會因產業不同而有不同的折現率，即壽險業將不會因早年的高利率保單，讓不動產價值被低估，金管會最快本周內會公布範例公司財報，讓所有上市櫃公司依循。
金管會不希望不動產增值被當作炒作股價、助長房市非理性增值或淨值暴增工具，決定不動產鑑價採現金收益還原法，必須有穩定的現金流量，用加權平均資金成本折現。
金管會指出，此方法已將素地及非出租用等不動產增值部分排除，且避免公司用區域比較法等炒高不動產價格。
在保險業部分，金管會要求不動產增值金額在抵扣因IFRSs實施，造成淨值減損部位後，其餘增值金額要全數轉提為負債項下的特別準備金，讓淨值維持不增不減的最大原則。
但「加權平均資金成本」方面，原先金管會認定是要用長期資金成本計算，壽險業早年推出預定利率5％、6％以上的保單可能影響其資金成本，造成保險業不動產折現率可能在5％附近，其他產業可能只有2～3％。 (新聞來源：工商時報─記者彭禎伶／台北報導)
國銀不動產放款，月減100億元
2011-08-22 07:47時報資訊【時報-各報要聞】
金管會壓低本國銀行不動產放款集中度政策奏效。金管會官員透露，17家被點名的國銀，目前每月合計減少約100億元不動產相關放款，6月祭出增提呆帳準備措施後，下半年效果更明顯。
金管會定義的不動產相關授信包括房貸、修繕貸款及土建融。根據金管會統計，上半年整體37家國銀不動產相關放款只增加不到400億元，較去年同期衰退7成，且以去年第4季光是土建融增加622億元來看，今年國銀不動產相關授信明顯「降溫」。
金管會官員表示，今年3月發函17家不動產授信集中度過高的銀行，要求儘速提改善計畫，4月授信金額即明顯下降，這17家銀行單月減少的授信金額就有100億元以上，5、6月依舊維持同一幅度。
檢查局自4月起，要求銀行重新嚴格分類放款用途，部分房貸或不動產授信「躲進」信用貸款、周轉金的部分，全數要分回房貸或不動產放款，所以表面上有些銀行會出現放款仍增加的情況。6月銀行局已逐一核定17家銀行必須增提的呆帳準備比率，官員表示，第2季效果就很明顯，下半年不動產授信降幅應該還會持續。
銀行局統計，上半年房貸、修繕貸款、土建融減少金額前5名，分別是安泰銀行減少180億元、永豐銀減少175億元、聯邦銀減少140億元、板信商銀減少107億元、玉山銀減少103億元。 (新聞來源：工商時報─記者彭禎伶／台北報導)
「濫用容積獎勵」居民斥政府怠職
2011年 08月22日 【楊茲珺╱台北報導】
知名建商元利建設位於台北市和平東路與金山南路口的都更案，今年1月取得建照，加計容積獎勵後將興建地上38樓、地下7樓的超高建物，周邊居民因擔心影響交通、日照權利而提起訴願，目前已進入司法程序中，屆時判決恐將影響該案開發進度。居民批評，政府濫用容積獎勵，圖利地主與建商，罔顧周邊居民居住品質，形同怠職。
這塊基地正對國立師範大學，近捷運古亭站，基地面積廣達875坪，享有永久棟距的校園視野、交通便利以及基地方正等優勢，目前已進行到地下室連續壁開挖工程，預計將挖深達地下7樓，地面則規劃2棟大樓，1棟高達38樓、另1棟14樓高。
逆轉獲重新裁定
該基地所屬的錦安里里長龔志慧說：「我們不反對蓋新房子，但有必要挖這麼深、又蓋那麼高嗎？」龔志慧指出，該基地4面臨路，除和平東路與金山南路外，金山南路231巷與和平東路113巷都是不到4米的單行道，高樓蓋起來後，直接影響周邊低矮公寓居民的交通、日照、景觀權。因此住戶持續抗爭2年多並提訴願，今年4月雖因為非「原都更單元內相對人」而被廢棄，不過近期案情大反轉，最高法院裁定應重新裁判。
容積率增逾5成
對此，住戶相當振奮，希望之後判決能讓市府撤銷建照、重新審議容積。根據台北市政府核發建照顯示，該基地法定容積率約511%，可建築面積約4474坪，但是加計開放空間、增設停車位、以及都市更新等容積獎勵後，允建容積率大增逾5成、達798%，獎勵面積就有2515坪，若以目前台北市大安區新建案每坪100萬元來計算，可銷售金額一舉暴增25.15億元。
台北市政府都更處處長林崇傑與台北市建管處發言人高文婷均表示，該都更案申請均於法有據，市府給予的容積獎勵均低於上限。起造人元利建設董事長蔡建生則低調說，該案整合逾15年，元利建設算第4手整合者，前後也長達6年，「基地原有60多個地主，他們有既有權益，鄰居權益我們會盡力維護。」
盼考量居住品質
台大城鄉所博士候選人張維修批評，容積獎勵是公共財，多出的容積應回歸公共使用，但政府長期濫用僅圖利地主與財團，盼高等行政法院審理此案時，能一併考慮周邊居民的居住品質，也讓行政機關重新反省容積獎勵政策的正當性。
國內交易量縮 改考證照爭外資客
2011年 08月21日 【蔡佩蓉╱台北報導】
今年受到奢侈稅影響，加上近期逢股災震盪，房市交易量縮，不少房仲業者選擇再進修，充實競爭力，不動產課程業者指出，近半年相關課程學員數成長2成，受到兩岸開放陸客自由行，北市不動產愈來愈國際化，CCIM及CRS課程也很熱門。
近年房仲一家接著一家開，目前全台房仲已逼近6000家，房仲業者競爭激烈，交易糾紛卻愈來愈多，主因是第一線銷售人員素質參差不齊，為了控管房屋交易品質，政府透過不動產經紀人證照及營業員制度，逐步提升房仲經紀人水準。消費者若想要避免交易糾紛，最好選擇具有經紀人證照的房仲人員，才能減少交易糾紛。
此外，台北市不動產仲介公會由美國引進台灣的CRS（Council of Residential Specialists），稱作國際住宅專家認證，上課資格須有1年營業員資歷，5年內須達成10件成交案件、且總值超過1.6億元等條件，也篩選出更優質的房仲業者。
撮合速度比較快
台北市不動產仲介公會理事長黃鵬指出，目前全台共有120名房仲從業人員具有CRS認證，民眾如果選擇具有認證的房仲委買或委賣，撮合速度會比較快，同時，資深房仲的承攬物件也較多。
取得CRS認證也有助於提升業績，黃鵬分析，CRS在全球有4萬名認證，而且有國際物件平台，仲介人員若介紹成交國外的客戶，可獲得服務費當中的20%介紹費，例如，介紹客戶至美國CRS會員購屋，台灣房仲人員可獲得服務費之中的20%獎金。
「還是得看服務」
目前具有CRS證照的大師房屋信義處處長黃紹庭透露，遇到外資客戶，也較有競爭優勢。民眾Justin則說，房仲業者若具有證照，購屋的時候會比較放心，但還是得看服務品質。
商用不動產認證則有瑞普國際物業從美國引進的CCIM(Certified Commercial Investment Member) 國際認證不動產投資師，在陸客自由行之後，大型通路品牌進駐台灣，CCIM的人才認證也愈來愈火紅。
課程費約20萬元
已花費近20萬元課程費用、在商仲公司上班的Herry說，兩岸經貿往來活絡已感受商用不動產市場需求，有CCIM較容易取得外資客戶的成交機會。創世紀國際不動產管理顧問公司總經理林宏澔則指出，除了認證課程之外，近半年實戰班的學員數更成長2成。
中市居次 北市房價高 比率最低
2011年 08月20日 【林帝佑╱台北報導】
根據業者統計，今年1~7月首次購屋的年輕族群較去年同期增加，其中新北市首次購屋族群已增加至42%之多，較去年同期增加7.6個百分點，台中市增幅緊追其後，相較之下，台北市僅較去年增加3.5個百分點，增幅最小。學者及業者皆表示，此次統計反映出，房價仍是首購族群購屋決策的主要考量，台北市房價過高，導致首購族比率在主要都會中偏低。
住商不動產統計今年1~7月購屋民眾背景，發現20~35歲首購族佔全體買方的比率較去年攀升，主要都會分別達34%~42%之多。太平洋房屋行銷部經理鄭國英認為，今年首購族群增加，主要仍受到奢侈稅影響，短期投資客在2月得知奢侈稅即將開徵後，便開始大量拋售房屋，激勵有自住需求、不受奢侈稅限制的首購族進場買屋，促成今年上半年這波買氣。
資金少轉戰桃園
不過，台北市的首購族佔比最低，僅34.7%，台灣房屋不動產研究室執行長邱太煊也說，台北市信義區、大安區、松山區、中正區等核心地帶，因投資客活躍炒高房價，自住客的比率越來越低。相較之下，新北市首購族佔比最高，較去年增加幅度也最高，達7.6個百分點，桃園縣首購比也較去年增加4.4個百分點，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，過去林口、三峽房價較低，對於桃園有「阻隔效應」，但近日房價飆漲，許多首購族在資金不足的前提下，也只能轉戰桃園。
「通勤花費較低」
台灣大學地理環境資源學系林楨家教授說，首購族年齡輕，如須在北市工作，相較於北市高房價與通勤成本，通勤相對花費較低，因此許多人會選交通愈來愈便捷的新北和桃園定居。
今年25歲，住在三重重劃區附近的楊佳惠也說：「桃園現在有高鐵，將來也有捷運，台北市跟新北市現在房價喊得亂七八糟，差太多了！一樣的錢在台北買小小間的，不如去桃園買。」
北市2房較熱門
徐佳馨指出，因為價錢方面的考量，首購族群在台北市最常購買的產品是屬兩房小坪數的類型，但跨出台北市則以3房產品為主。成交價格方面，在台北市大約為1500萬元，新北市則是800~1200萬元、桃園縣500~800萬元，其他區域則都在600萬元以下。
2011年 08月20日 記者蔡佩蓉
在高市推豪宅案「都廳苑」的隆大營建，近期積極北上買地，將長期轉攻北部市場。昨隆大營建公告以4.55億元，買下新竹縣竹北高鐵站周邊土地，共1123.98坪，換算每坪40.49萬元，預計將於明年下半年推出豪宅產品。
看好高鐵周邊
隆大營建董事長陳武聰說，由於高市房地產「薄利多銷」較難經營，今年初已經買下桃園八德市2塊土地，分別規劃透天與大樓產品，明年初銷售。
昨日購地主要看好竹北高鐵站周邊房市發展，預計明年下半年可推案銷售。
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