奢侈稅「劉憶如條款」首例 出現
【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】2011.12.05 02:46 am
特種貨物及勞務稅的第一宗「劉憶如條款」案例已經出現。財政部公告，因新工作須到外地任職，並購入新屋，未料不到二年遭資遣，若符合勞動基準法規定的資遣規定者，即屬非自願性離職，出售新屋可免課特種貨物及勞務稅（奢侈稅）。
財政部正式公告這類非自願性離職免徵奢侈稅的案例後，未來相關案件稅捐機關即可比照處理，不必再呈報。民眾如果符合相同案例情形者，也可自動適用免稅。
依據奢侈稅條例規定，「非自願離職出售新房地」者可以免徵奢侈稅；奢侈稅條例施行細則第10條則規定，非自願性離職的適用案例應由該部公告，並刊登政府公報。
已經財政部公告的「非自願性離職」案例，是由北區國稅局陳報，甲在86年間即持有新北市一處房地，符合奢侈稅條例第5條第1款的自用房地規定；99年間甲在其工作地點新竹縣另購置一處新房地，以致甲共持有二戶自用房地。
甲在購入新竹縣新房地後不久，卻遭公司依勞動基準法規定資遣，甲因此決定出售新竹縣的新房地。財政部認為，甲符合奢侈稅條例規定的因「非自願離職」須出售新房地的要件，將其案例依施行細則規定公告適用免稅。
財政部訂定奢侈稅條例時，經建會主委劉憶如曾建議，應將因工作關係須在外地另購新屋，後因失業或其他因素必須被迫出售新屋者，納入奢侈稅的免稅範圍。此一條款即被外界形容是「劉憶如條款」。
為避免開徵奢侈稅卻殃及無辜，奢侈稅條例第5條訂有排除課稅規定，其中包括所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房地，辦完戶籍登記，且無出租或供營業使用者，不在奢侈稅開徵之列。所謂「一戶房地」，財政部明令，不包括持有骨灰（骸）存放設施在內。
即若納稅人名下已有一屋，同時另持有靈骨塔等土地持分，並不會被視為是擁有兩處住宅，喪失出售持有二年內不動產的免稅資格。
【聯合報╱記者莊琇閔／台北報導】2011.12.05 03:14 am
位於台北市大安區的成功市場，因攤棚老舊，且占用道路用地，居民20多年前即要求拆遷，多年來卻毫無進度。市議員王欣儀指出，市府今年有意以120萬元預算招標「改建評估規畫」，但竟要求得標廠商還得進行「用地變更」及「另覓場地安置攤商」等工作，因而連續流標6次。
王欣儀表示，成功市場位於寸土寸金的敦化南路精華地段，因市場環境內外擁擠、髒亂不堪、外觀簡陋，又長期占用道路，已嚴重影響周遭生活品質。市府在今年開始招標「改建評估規畫」委托技術服務案，當地居民原本很高興市場改建將有進展，但卻因市府開出「不可能的任務」，連續流標6次。
她批評，成功市場位於道路用地上，但北市府卻在未完成用地變更作業及攤商安置地點規畫前，就進行市場改建評估規畫招標，且只有120萬元預算。她質疑，有哪個廠商敢擔負風險從事評估規畫工作？若最後用地變更未通過，之前的評估規畫等於白做工，導致無廠商願意投標而一再流標。
市場處表示，成功市場改建評估規畫在前2次招標時，因無廠商投標而流標，經檢討後，刪除用地變更項目，但接續的2次招標仍無廠商投標，因此又再取消攤商安置規畫的項目。8月及10月的招標雖都有廠商投標，但因廠商未達評選標準，最終仍宣告流標。
市場處處長丁若亭表示，成功市場改建為地下化為確定目標，但對於未來商場的規畫及攤商臨時的安置配套須先完成，為能長遠營運，仍希望完成妥善規畫後再編列興建工程費用。
【經濟日報╱記者林政鋒／高雄報導】2011.12.05 02:46 am
高雄市放寬建築物免變更使用執照用途規模，民眾可節省四個月變更申請時間。另外也放寬面積300平方公尺以下店鋪，可以從事餐廳、咖啡廳等免申請變更，對中小型企業主要開拓營業據點與商機更有競爭力。
高雄市工務局長楊明州表示，建築物免變更使用執照辦法經重新整合後，將更簡政便民，以往在原高雄市轄區建築物原用途為住宅，如樓地板面積在500平方公尺以下，要變更作辦公室、診所、店舖、一般零售場所等用途使用，則可免變更使用執照。但若是原高雄縣轄區，如樓地板面積在100平方公尺以上，要做前述用途使用，則需辦理變更使用執照，衍生專業委託與時間成本等負擔。
如今放寬建築物免變更使用執照用途的規模，在不降低公共安全與衛生前提下，除減化民眾申請變更程序外，建築物的使用項目變更會顧及社會市場需求。
此外，同時放寬建築物外牆面表面材整修或停車空間增加劃設機車停車格等，可以免辦理變更使用執照。
2011/12/04【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】
金管會嚴格規範炒土地，壽險業今年改買大樓，全球資產統計，今年至今，壽險業已投入587億元購買辦公、零售商場及旅館等商用不動產，創近年新高。
如以其所購買的樓地板總面積來算，共達7.84萬坪，相當於一個大安森林公園或是1.5棟的台北101辦公大樓。
國內壽險業者投資不動產，原本都以購買土地為主，但由於競出高價，引發各界批評炒地皮，金管會因此於今年2月底發文嚴格限制壽險業購買素地，包括要求業者購買土地必需帶建照或9個月內需取得建照等。
土地不能買，壽險業紛紛轉戰辦公、商場、旅館、店面等具有租金報酬率的產品，從今年4、5月起，包括國泰、富邦、新光、全球、中國、三商美邦人壽、台壽等大型壽險公司幾乎全部加入戰局，幾乎每個月都會出現兩三次搶樓大戰。
其中競爭最激烈的，包括台北金融中心、三陽忠孝大樓、國泰敦南大樓、新光敦南大樓、華票總部大樓、前瞻21大樓、香檳大樓商場等標售案，大型壽險業者大多事前就公告表態，而且勇於出價，毫不手軟。
根據全球資產統計，至本周為止，今年出手搶樓最積極的是國泰人壽，從1月至今已買了8筆，共255.8億，其次是富邦的6筆、131.7億，第三名則是三商美邦人壽，自8月以來連續買下北市環球世貿大樓、香檳大樓商場、萬國中心大樓以及誠品物流大樓等4筆，總計投入82.2億。
過去幾年購置土地、商用不動產一直名列前茅的新光人壽，今年相對遜色，只買進三筆、67.5億元，不過新壽並非不想買，許多標案都看到新壽，只是出價保守許多，沒能買到。
由於本月仍有底價92億元的太子敦南大樓、以及27億餘元的內湖雅新大樓等大型標售案，市場預料壽險業仍會持續進場，將繼續推升今年壽險業買樓金額紀錄。
壽險投資房產總額飆高，今年新增金額已逾600億
2011-12-05 08:17 時報資訊 【時報-台北電】
保發中心最新統計，到9月底，壽險業投資用不動產及自用不動產總金額達5,056億元，若加計9月中下旬至11月底，多件標案尚未過戶部分，壽險業今年新增投資不動產金額已逾600億元，可望超越2009年的659億元，再創新高。
壽險業者表示，由於資本市場波動，低利率環境持續，壽險帳上7,000～8,000億元急於去化，若放在銀行，年化利率大約0.8％不到，因此壽險公司紛紛搶進商用不動產，既有租金收益，未來也可望有增值空間，近期標案折算年化租金收益率已降到1.9％～2％間，若租金不漲、利率指標未再調高，壽險業投資北市精華地區不動產價格已接近高點，難再拉高。
台股部位，年初不少壽險公司為因應匯率波動損失，大幅實現台股利益，在第二季及第三季又逢低回補逾1,000億元，但因台股下挫，依市價評價後，投資部位仍在7,194億元左右。
在國外投資、台股風險都高的情況下，壽險資金只好尋找不動產投資機會，今年第三季更是有多項大案創下地產新紀錄，如國泰人壽標下自家敦南大樓REAT、以96億元搶下新光敦南大樓62％左右產權；新壽也積極拿下基泰之星REIT的標的、三鼎REIT的前瞻大樓，更創下南京東路Ｂ辦的新高價格；富邦人壽也買下新壽出售的凌雲通商大樓部分樓層、以64.54億元買下大同北投廠。(新聞來源：工商時報─記者彭禎伶／台北報導)
依指數高低增減認列比重 舒緩增資壓力
2011年 12月05日【黃國棟、廖珮君╱台北報導】
重起爐灶
台股波動影響壽險業資本適足率甚鉅，壽險公會先前向金管會提案依台股指數高低，降低股票損益認列比重從現行100%降到30%，惟該案日前遭金管會委員會打回票、要求再議，公會重起爐灶，改建議以台股指數「級距」認列，如台股3000點時、未實現股票損益認列20%，4000點認列30%，以此類推。
金融海嘯時因台股暴跌使保險公司資本適足率（Risk-Based Capital，RBC）驟降，當時金管會曾推出暫行作法，允許保險業股票未實現損益打2折計算。今年歐債危機造成台股波動，業者又要求股票損益打3折計算，即股票部位若損失或漲價100元，都只認列30元跌價損失或漲價利得，藉以減緩壽險業增資壓力。
未實現虧損逾1200億
壽險公會理事長許舒博解釋，台股受歐債危機衝擊，指數一度跌破7000點，使業者須因應RBC不足而須增資，造成壽險公司增資壓力，因此公會才會再提認列標準建議。
而因近期台股波動大，保險業買股縮手，到9月底止全體保險業入台股僅6.54%的低水位，離法定保險業可運用資金35%，還有一大段距離。
業者粗估，全體壽險業投資台股比率約6~9%、約8000億元，台股近期直落，已讓整體壽險業未實現虧損逾1200億元。因股票部位多放在「備供出售」，股票未實現損失將使淨值減少，在計算自有資本時也會同等減少，增資壓力倍增。
據金管會統計，從2004年到2011年11月底止，近8年壽險業已增資逾3000億元到3033億元，其中又以2008年金融海嘯當年增資1463億元最多，而今年到11月止，也已增資418億元，是去年的1.43倍。
5壽險RBC未達200%
金管會主委陳裕璋今將赴立院，對壽險業資本適足率，投資股票、不動產虧損、增資與利差損情形等報告。據金管會統計，目前仍有5家壽險公司資本適足率，未達200%法定水準，金管會已要求增資。
政治大學風險管理與保險系教授張士傑表示，台股未實現虧損認列比率調降，雖然不涉及財務報表損益，但對保險業而言，可減緩增資要求。
張士傑也提到，必須兼顧到監理的妥適性，特別是各國監理會計，皆採保守穩健原則，若採納公會的提案後，將產生監理情況，較財務報表樂觀的現象。另一方面，現階段仍面臨歐債風險，若當特例形成通案，應防範個別公司採行高風險台股投資策略。
北投奇岩 新北洲仔洋
2011年 12月05日【蔡佩蓉╱台北報導】
大台北精華地段素地難尋，加上都市更新整合不容易，建商積極卡位未開發的重劃區，明年包括台北市北投區奇岩重劃區、新北市五股區洲仔洋重劃區，將有華固建設、全坤建設等上市建商推案，又將掀起重劃區推案熱。
隨著台北市內湖區、南港區等重劃區逐漸開發飽和，北投區奇岩重劃區周邊新案每坪開價60~70萬元低於市中心地段，加上有北投士林科技園區等利多、磺港路距離捷運奇岩站不遠，總面積達16公頃，區內又規劃4座公園及1個綠地，棋盤式土地規劃，成為北市下一個推案熱的重劃區。
須分5成公設地
總隊長韋彰武表示，預計明年3月可完成點交土地。近期華固建設已經抽籤選地，取得重劃後的配地，分別為2塊900坪及600坪土地。
華固建設發言人劉若梅指出，最快明年第3、4季推案，是否成為區內首推案還在評估。
在區內以9.77億元取得1686坪土地的宏盛建設，同樣完成配地，目前仍在規劃。
瑞普國際物業估價師事務所副所長吳紘緒推估，重劃前每坪土地約為55~65萬元，由於每坪須再分回約45~50%道路及公共設施用地，現在每坪土地行情約125~135萬元，未來推案每坪落在65萬元。
新北市除了仍在推案的新莊副都心重劃區，明年新莊區北側的五股區洲仔洋重劃區，也要動起來。除了已有「新市界」、「名軒築樂」在重劃區旁推案，區內首案「未來之都」基地面積約780坪、規劃25~45坪，每坪開價至少30萬元，將在明年推出。
規劃鎖定換屋族
全坤建設11月底也公告將在洲仔洋重劃區推案，與地主合建；全坤建設執行長廖學新表示，地目前規劃鎖定換屋族群，土地面積約4500坪，最快明年第3季推案。
麗寶建設副總經理何昭宏說，7~8年前已在洲仔洋重劃區內整合，但明年還不會推案，「由於明年房市景氣可能反轉，推案會較保守，推案也寧可與地主合建，減少成本。」
自辦重劃反耗時
至於新北市板橋江子翠重劃區，國泰建設近幾年陸續購買約4000坪土地，華固建設也搶進卡位，國泰建設協理陳仁澤說，即便自辦重劃區可能還要2~3年時間，但市中心土地不好買，為了每年推案進度，也算是多元化策略。
2011年 12月05日【蔡佩蓉╱台北報導】
重劃區因為土地規劃完整、有房市前景，新莊副都心、頭前段重劃區更是近幾年掛牌建商積極布局的重點，2年前至今已推出約30個案子，約3000戶住宅，建案每坪開價已飆漲至70萬元，但隨著今年政府釋出奢侈稅、經濟景氣不穩定，案量大也成為銷售壓力。
建商看好新莊副都心、頭前段重劃區交通條件、地理位置，未來有機場捷運及捷運環狀線通行，又可快速銜接中山高，前幾年大舉在區內獵地，2009年7月並由興富發建設推出首案「藝術首席」，每坪開價35~36萬元，僅隔1年不僅產品坪數放大、單價也拉高。
2年釋出3千宅
去年10月推出的「亞昕平方」，規劃46~82坪，均價50萬元，區域內建案1年開價調幅約38%，現在銷售中的建案開價則是破70萬元，漲幅94%。美商ERA不動產研究中心經理李恆宇指出，重劃區一般來說交通建設、位置都不錯，建商齊推案也容易炒熱房市，才會讓房價直線飆漲。
全坤建設執行長廖學新則說，一般都市更新從整合到興建，至少要7年，為了穩定的推案，選擇卡位重劃區是趨勢。不過，因新莊副都心一帶2年釋出3000戶，現在建商推案格外謹慎。
先建後售度小月
中悅建設總經理施文崇坦言，原本副都心要推出的建案，又重新改變產品規劃，相較中悅一般推案坪數動輒200坪，但區內現在推估產品坪數上限為130~150坪，主要在於民眾不能接受總價超過億元。施文崇指出，長線仍是看好副都心重劃區房市，但要避開未來可能「度小月」的時間，因此仍維持一貫「先建後售」的推案模式，2013年再銷售。
「人潮就是錢潮」 新成屋每坪70萬
2011年 12月04日【林帝佑╱台北報導】
捷運替房價加分，但具有轉乘功能的站點更吸睛，房仲業者調查近2年雙捷運線車站房價，發現捷運南港展覽館站周邊房價從每坪41.2萬元，成長為55.6萬元，漲幅高達35%。業者表示，除捷運文湖與板南線交會的便利性外，南港經貿園區創造商機，未來更有大型商場進駐，潛力相當看好。
轉乘功能的便利反映在房價，永慶房產集團統計2010年第1季到今年第4季，具有轉乘功能的捷運站點漲幅最小的有14.2%，為捷運忠孝新生站，漲幅最多的則為捷運南港展覽館站，漲幅高達35%。而一般捷運站周邊房價漲幅為10%~20%，台北市房價整體漲幅則為15.9%，從每坪44.9萬元漲到每坪52萬元。
美商ERA不動產研究中心經理李恆宇表示，「人潮就是錢潮」，有轉乘功能的捷運站點除便利外，人潮多也支撐店面商機，商業活動蓬勃房價就不會太差，有了基本生活機能，不論自住或出租都相當吸引人。
區域規劃吸客
但特殊的是，捷運南港展覽館站是因南港經貿園區先設立，政府為配合整體區域發展，因而規劃此站點，李恆宇表示，捷運南港展覽館站周邊房價大幅上漲，不全然是來自交通利多支撐，而是整個區域規劃讓房價成長。
將蓋大型商場
住商不動產南港經貿店店長吳文瑞表示，捷運文湖與板南線交會，加上未來幾個區塊的開發，如台肥開發案，預計在7年內興建大型購物商場，中國信託的總部最快2年興建完成，還有新商場能增加生活機能。目前此區多為新成屋，每坪65~70萬元，預售屋如「無雙」、「天匯」，則開價每坪90~100萬元。
捷運新莊線即將通車，目前台北市政府捷運工程局網站公布，2011年10月工程進度已達94.73%，2012年3月通車到捷運輔大站。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，未來通車後，最看好捷運民權西路站房市。
民權西路看俏
徐佳馨表示，捷運民權西路站是連接台北市與新北市的重要關鍵，從新北市三重、新莊、蘆洲至台北市上班的人口相當多，須倚賴此轉運點，目前周邊多為中古公寓，平均房價每坪40~50萬元，未來房價將持續上揚，加上人潮帶來周邊店面的聚集效應，店面行情也有支撐。
2011年 12月04日【林帝佑╱台北報導】
根據內政部建物買賣移轉棟數統計，桃園縣交易量已連續3個月超越台北市，以最新10月資料來看，台北市僅有3255件，桃園縣有3416件，足足多了161件。業者表示，桃園縣近年最重大題材非航空城捷運線莫屬，未來捷運線經過的八德市、桃園市、蘆竹鄉與大園鄉將成為房市新亮點，讓欲以時間換取空間的民眾有更多選擇。
桃園地區交易量穩定，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，除桃園本身有許多工業區提供就業機會外，大台北地區的高房價逼使民眾「棄北投桃」，更重要的是將來捷運線延伸，讓買不起台北房卻在台北工作的買方，能更毫不猶豫的選擇到桃園買房當通勤族。
桃市5年漲4成
今年8月航空城捷運線可行性評估計劃獲經建會同意，同時也推升捷運線通過的八德市、桃園市、蘆竹鄉與大園鄉房價，觀察近5年4區房價變化，以桃園市漲幅39.3%最多，從每坪8.1萬元漲到每坪11.3萬元。
北客南移激房價
有巢氏房屋發言人劉炳耀表示，在桃園縣政府大力推動中正藝文特區建設下，桃園市房價漸高。台灣房屋發言人謝萬雄表示，桃園市人口稠密，建商推案量也大，中正藝文特區的預售屋最高甚至喊到每坪40萬元，新成屋每坪約30萬元、中古屋每坪也要20萬元以上。
謝萬雄表示，「北客南移」造就房價持續上揚，且航空城捷運線的計劃推動，勢必再引發一場輕移民購屋潮。
淡水汐止 大型建案交屋移轉量增
2011年 12月03日【周承諺╱台北報導】
新北市11月房地買賣移轉件數昨日出爐，11月共6281件，較10月小幅上升1.7%，移轉件數前3名分別是板橋、淡水、汐止，但板橋區較10月下降4.7%，淡水、汐止則因大型建案交屋，增幅分別為22.6、37.7%。業者表示，11月整體買氣持平，民眾觀望心態仍濃厚。
新北市地政局地價科科長黃美娟表示，汐止、新莊、淡水3區增幅較大，主要原因是3區都有建案完工交屋登記，1次大約可登記100~200戶。
整體買氣持平
普遍來說，新北市11月份的買賣移轉件數6281件，比去上月6178件小幅增加1.7%，整體市況表現與10月差距不大。
以新莊區為例，11月交易量較10月增加26.6%，永慶房屋幸福店店長鄭仁凱表示，11月買賣移轉件數大幅增加，是因為新成屋案交屋第一次登記，不過也有1成民眾看準新莊線即將通車，提前在新年前交屋。鄭仁凱認為，整體買氣持平，不像買賣移轉件數顯示的如此漂亮。
11月買賣移轉件數最多的板橋區達723件，永慶房屋板橋江子翠店店長林仲寅表示，買賣移轉件數多的原因有二，一是北市民眾認為房價過高，會先來板橋區看屋，二來板橋民眾想換新屋，會轉賣中古屋，再購買新成屋，加上新板特區與捷運板南線加持，交通生活機能便利，房市交易量穩定。
淡江大橋加持
交易量居次的淡水區，11月買賣移轉件數716件，永慶不動產淡水站前加盟店店長江國祥表示，由於淡水區單價便宜，成交價格仍維持在2字頭，加上捷運輕軌、與淡江大橋的議題發酵，讓民眾會選擇在淡水買屋。
開價應下修15%
新北市11月有18個行政區交易量縮，多於量增的11個區域，永慶房屋研展室協理黃增福表示，整體來講買賣雙方對於開價格仍有一定的落差，屋主開價過高，導致消費者購買意願較低。黃增福表示，以新北市區房屋觀察，若開價能下修5%~10%，市郊開價減少10~15%，就能增加成交機會。
民眾Sindy表示，適逢總統大選前夕，儘管現在房市不景氣，但賣方開價卻沒有看到明顯的下修，所以不急著現在買房。
