【經濟日報╱記者夏淑賢、李淑慧／台北報導】2011.12.26 03:31 am
年底不動產市場壓軸大戲--太子汽車敦南大樓出售案，本周三（28日）登場，吸引國泰、新光兩大壽險公司準備出手收購。是否將刷新敦南商辦行情，市場高度矚目。
由於太子集團許家對於不動產出售價格有相當的堅持，有關人士認為，可能影響太子敦南大樓最終議價結果。戴德梁行對外已表明該大樓身價至少90億元起跳，如以建物面積換算，每坪就有百萬元水準。
太子集團許家對另一筆不動產--土城廠房法拍案，認為底價過低提出異議，法拍將因此延後。
太子集團敦南大樓與土城汽車廠房土地，前者委託戴德梁行出售，本周三為議價截止日；後者則是由債權銀行萬泰銀聲請法拍，原訂明天拍賣，不過，據透露，許家認為法拍底價39.5億元太低，向法院提出異議，因此太子汽車土城廠房土地法拍，底價將可能調高，必須重新公告，可能延到農曆年後才拍賣，實際日期法院將於本周公告。
包括國泰金、新光金，上周先後公告旗下壽險子公司將洽購大台北不動產，外界預期，均應是為搶購太子敦南大樓。
國壽總經理熊明河指出，不便說明想要購置的投資標的，但租金收益必須在1.86%以上，才會出手。新壽總經理蔡雄繼表示，本周標售的太子敦南大樓，新壽將去評估。
太子敦南大樓因底價高，市場預估，壽險公司僅國泰、新光、富邦、南山「四巨頭」有能力一次買下。
太子敦南大樓坐落敦化南路、信義路口附近，一樓為萬泰銀行，建物面積約7,363坪、土地約542坪。太子汽車7月底曾委託戴德梁行公開標售，但因價格與業主回租等條件問題，無人投標。之後戴德梁行改議價方式出售，仍無法在銀行團定的最後期限前售出，因此合庫銀向法院遞件聲請法拍，經過協調，合庫等銀行團同意許家要求，持續委戴德梁行銷售，以求拉高出售價格。
2011/12/26【經濟日報／記者黃啟菱／台北報導】
顏炳立：不會泡沫化 趙藤雄：基本面仍佳
曾俊盛：推案量持平 彭培業：首購可進場
民國100年近尾聲，營建、房仲、代銷與商仲等四大房市業者多認為，明年農曆春節後市況會趨於穩定，全年房市買氣呈現「開低走平」格局。戴德梁行總經理顏炳立直指，台灣房市不會泡沫化。
遠雄企業集團董事長趙藤雄說，台灣房市明年仍可穩定成長；海悅廣告總經理曾俊盛及台灣房屋總經理彭培業都認為，總統大選是重要觀察指標，視結果才能得知後續是否會出現買氣；顏炳立建議，對於有閒錢或是有購屋需求者，明年將是「黃金購買期」。
趙藤雄說，台灣房市基本面仍佳，不論是房價或代表購屋痛苦指數的房價所得比，都低於國際水位，而且需求仍在，若在經濟情勢佳的前提下，台灣房市明年仍可穩定成長。
曾俊盛表示，明年房市第一個大變數是總統大選，若馬英九連任，那房市會恢復較快，農曆年後買氣就會明顯加溫，如果是蔡英文勝出，房市將出現一段至少半年的「空窗期」，在觀望氣氛慢慢淡去之後，買氣才會恢復。
曾俊盛表示，如今建商與代銷業者多已有共識，明年的銷售戰線可能得拉長、慢慢賣，但整體的推案量不會減少過多，以海悅為例，明年全年的接案量約在700億元左右，與今年相當。
彭培業認為，影響明年房市走勢的因素有三，除了選舉外，還有政策、全球經濟。如今大台北地區已有部分區域價格開始修正，如林口、三峽、淡海新市鎮，明年則會波及到中、南部；台中、高雄從去年起交易量放大，明年房價將因買氣退燒而修正，惟修正幅度低於北部；他建議，首購或換屋族可在房價鬆動之際，擇優進場。
顏炳立分析，明年全台房市都會降溫、成交量也會萎縮，但各區的房價走勢略有不同，其中，台北市的房價只會微降，新北市的房價則會下調，台中與高雄也會降價。
不過，顏炳立認為台灣房市不會泡沫化，主因市場上的資金實在是太多了，即便是有泡泡，也是只會消一點，而不會破。房地產仍是最穩健的投資標的，而且台灣的房價若依國際水準來看，仍有成長空間；在這種情況下，有閒錢或有購屋需求者，不妨積極看屋、有好貨就出手。
【聯合晚報／記者游智文／台北報導】
同路不同區 房價大不同！ 房仲：每坪價差甚至高達12.5萬元
同一條路，因行政區不同，常有不同房價情況。房仲業最新調查，北市因行政區而出現的「門牌效應」，以光復南路最明顯，同一條路上兩側房子，一坪價差就達12.5萬元。
好房傳媒中心經理李建興表示，置產投資型民眾應特別注意這種房價差異，購屋前要詳細了解路段特性，增值情況，以買到真正高含金量的潛力路段。至於自住客，則可選擇相對低價區塊，用較低價格享受一樣的生活圈。
永慶好房網統計北市各行政區交界路段房價差異，發現北市有六大門牌效應明顯路段。最顯著的是光復南路，以西的大安區目前平均成交價達87.1萬元，但東側信義區的房子，均價僅74.6萬元，每坪價差達12.5萬元，約1成5的落差。
門牌效應強度僅次光復南路的是復興北路，以東為松山區門牌，房屋每坪均價56.6萬元，但換上中山區的門牌，房價即跳至每坪67.9萬元才能入手，也就是同樣買在復興北路，中山區硬是比松山區貴上11.3萬元。
其他門牌效應比較明顯的，多是大安區和其他行政區交界的路段，像是和平東路三段，大安區門牌一坪65萬元，信義區一坪54萬元，一坪差了11萬多。
另外羅斯福路沿線包括捷運古亭站、中正紀念堂站、台電大樓站及公館站，羅斯福路西側的中正區，每坪成交均價64.9萬元，但另一側的大安區每坪均價則達73.2萬元，價差也達8.3萬元，幾乎只要掛上大安區，門牌就好像燙了金一樣。
北市另具一條路兩樣情「門牌效應」的，還有中華路，以西的萬華區，每坪成交均價約38萬元，以東的中正區的中華路，每坪就要43.4萬元，兩者差距也有5.3萬元。
住宅需求要素，「坪數」第一
2011-12-26 09:47 時報資訊 【時報記者莊丙農台北報導】
市調公司創市際與中信房屋合作進行「台灣地區購屋意向與物件需求調查」，第四季「物件需求綜合指數」的調查中，針對近期內有購屋意願者詢問對於住宅各物件需求程度，結果顯示，「坪數」(73.7)、「生活圈消費商圈」(69.9)、「停車位」(68.9)為主要前三項考慮因素。購屋重點也有轉移跡象，民眾最愛「電梯大廈」，又以雙北市、桃園縣市民眾比例較高。
本次調查重點地區為台北市、新北市、桃園縣市、新竹縣市、大臺中、大臺南、大高雄，由受訪者在預期購屋價位與自備款條件下，對於「坪數、屋齡、全新裝潢/家具、停車位、物件設施/服務、鄰近交通要站、學區、公園綠地、生活消費商圈」等物件的重視程度計算出。「坪數」、「生活圈消費商圈」、「停車位」為主要前三項考慮因素，但「物件需求指數」連續兩季皆有小幅下降的情形，顯示有購屋意願的民眾對於物件本身的要求、需求程度降低，考慮重點可能轉移到價格等其他因素。
從2009年至今的追蹤調查來看，從2011年第二季後，近期有購屋意願的受訪者欲購買的房屋類型需求從「透天厝」轉變為「電梯大廈」，顯示房屋類型需求改變。從交叉分析來看，女性、居住於雙北市、桃園縣市的民眾偏好「電梯大廈」比例較高，而男性、居住於新竹縣市、大台南、大高雄等地區則較偏好「透天厝」。
房市冷 金融業：衝擊不大
2011-12-25 01:19 工商時報 記者陳碧芬／台北報導
房地產景氣指標下跌，北市更出現「零推案」異常，金融機構普遍對此已打預防針，認為頂多明年房市和現在一樣「沒有顯著變化」，在一項業界的調查中，含金控母公司、子公司及非金控業的金融機構，有19％表示「沒有影響」，77％認為「有影響」，約有4.6％業者認為「衝擊劇烈」，受訪背景多是非金控公司的銀行、信合社等。
台灣金融研訓院甫完成2012年我國金融業營運趨勢展望問卷調查，特別針對房市景氣提出問題，以了解業者預期房貸業務縮水的可能因應。房貸業務為零售金融業務前3大項目之一，金融機構卻多處於被動，即業務量隨景氣榮枯而變動，研訓院因此將「國內房地產景氣指標下跌，對金融機構的衝擊為何？」列為整體經營環境與營運狀況的問題之一。
研訓院指出，金融業者對台灣明年度的經濟前景，雖然樂觀程度不高，但因房市遽冷對授信業務的影響，尚在可以接受的範圍，金控和金控旗下銀行分別有94％、95％受訪者認為「衝擊輕微」，甚至有5％左右的金控和金控旗下銀行認為「無影響」。
不動產資訊中心調查統計，台北市購屋民眾的主要資金來源，55％是自有儲蓄現金或存款，39％是向金融機構借款，金控及其子公司業務呈現多元化，有較高能力調整客戶之服務。
據此，缺少金控支援的一般個體金融機構，在該次調查中占比48％，有近1成比例回答，地產景氣指標下跌對機構營運「衝擊劇烈」，多數機構明年的業務重點，大幅減少不動產放款項目，甚至有89％的業者直接表示，明年不將此項業務列入考慮範圍，僅次於票券業務，放冷房市的態度相當明確。
11月景氣恐亮藍燈
2011-12-26 07:57 時報資訊 【時報-各報要聞】
經建會訂明（27）日公布11月份的景氣燈號，受到出口趨緩及工業生產下滑影響，11月景氣已瀕臨「黃藍燈」下限，如果今日公布的金融面指標表現不如預期，闊別29個月的「藍燈」有可能再次出現。
經建會每月根據出口、股價、貨幣供給等9項指標編製景氣綜合判斷分數，再依分數高低對映不同的燈號，讓外界可以輕易掌握景氣走向，紅燈代表景氣趨熱，黃紅及黃藍燈表示景氣出現轉向，藍燈代表趨冷，綠燈代表穩定。
受到全球景氣走緩影響，台灣8月以來已連續出現3個月的黃藍燈，10月分數為20分；根據已公布的11月份指標，11月股價、批發零售、機械與電機設備進口及就業的表現大致與前一個月相同。但依新台幣計算的出口成長率降至0.4％，經季節調整後的工業生產指數更較上年同月跌4.3％，估計這兩項會讓景氣綜合判斷分數減2～3分，使得景氣已瀕臨「黃藍燈」下限，只要接下來公布的指標不如預期，即可能出現16分的「藍燈」。
11月燈號是否會出現變化，央行今日公布的M1B、直接與間接金融兩指標為關鍵所在，如果這兩項金融面的數據不如預期，則11月出現「藍燈」機率將升高。
台灣在金融海嘯期間曾亮出連續9個月的「藍燈」，自2009年6月起才揮別藍燈，11月是否再度出現藍燈，值得密切注意。(新聞來源：工商時報─記者于國欽／台北報導)
2011年 12月26日【林巧雁、黃國棟╱台北報導】
太子汽車在台北市敦化南路二段的大樓標售案，將在本周三（28日）公開標售，底標92億元，預計包括國壽、新壽、富邦、台壽及三商美邦人壽等壽險業都將參與競標，每坪有機會挑戰逾1400萬元的新天價紀錄。
每坪挑戰逾1400萬
太子敦南大樓標售底價從103.6億元降至92億元，降幅超過1成，對壽險業來說更具吸引力。若拆算每坪土地底價約1697萬元，有機會挑戰華票大樓締造每坪1405萬元的土地新天價紀錄。
新壽總經理蔡雄繼表示，會評估參與競標敦化南路二段的標售案；富邦今年也買下敦南東帝士大樓，對敦南商圈特別偏好；而國壽上周董事會也通過，將購買大台北地區不動產。
太子敦南大樓基地面積542坪，總樓地板面積約7363坪，是太子汽車20多年前自地自建的企業總部。太子敦南不動產若順利標出，債權銀行合庫銀可拿回60億元的債權金額，萬泰銀可拿回20億元。
新壽以及國壽上周董事會均通過購買大台北地區不動產。新壽主管說，租金報酬率達2~2.5%的不動產標售案，都是內部考量競標的不動產標的。
富邦偏好敦南商圈
國壽今年已買下國建中興大樓、台中育仁通商大樓，標回自家敦南大樓REAT（Real Estate Asset Trust，不動產資產信託）以及新光敦南REAT等，投資金額已經超過200億元。
富邦今年獵地也相當積極，繼9月買下敦南凌雲通宵大樓11~14樓，富邦上周又以3.59億元買下凌雲通商大樓5樓以及部分車位，富邦今年還買下敦南東帝士大樓，對敦南商圈特別偏好。
台北炒作捷運都更題材 8年飆漲255%
2011年 12月26日【馮牧群╱台北報導】
全台的交通、經濟重鎮大台北地區，近8年房價越走越高， 2003年平均單價僅為21.5萬元，在捷運、都更議題炒作下，近幾年不論新成屋或中古屋漲幅都高得嚇人，今年均價每坪55萬元，漲幅高達255%。專家認為，房價已漲到頂點，明年選後可能下修2至3成。
「通車效應」一直是支撐台北市房價的重要因素之一，同樣情形也在新北市發酵；捷運新莊線預定明年3月通車，新莊新成屋均價已在11月漲到每坪34.5萬元，是今年新高；機場捷運線三重站明年將通車，周邊平均單價已比去年高14.3%，民眾沒享受到通車之便，先承受高房價之苦。民眾Leo說，希望實價課稅趕緊實行才能避免業者隨便喊價，使房市回復正常行情。
中古屋漫天喊價
除了捷運議題帶動都會區房價上漲，台北市土地供給極少，讓具都更題材的老屋身價一併翻漲，房價最高的大安區，中古屋從今年6月起便站穩每坪70萬元以上行情。中華民國不動產估價師公會全國聯合會理事長陳諶認為，與捷運議題相比，都更才是虛無飄渺的題材，「彷彿所有老中古屋，都因而可以漫天喊價」。
台北市都更處今年共通過25件都更事業計劃，核定12件，核定率從去年的100%降為50%以下，件數更不如去年。都更處副處長簡裕榮指出，4、5樓老舊公寓的都更案常有頂樓屋主希望將違建納入坪數計算、1樓店面常抱怨分回坪數太少，加上很多住戶對「一坪換一坪」的有條件式容積獎勵認知不足，拖慢了進度。
出租報酬率太低
國際上衡量房價合理性的重要指標為租金。觀察今年大台北房市價量走勢，在6月奢侈稅上路後，只見量縮不見價跌，甚至松山、北投等區11月的新成屋平均單價還比1月多10萬元以上，但房價飆漲並沒有帶動租金上升，如松山區今年租金行情幾乎凍漲，維持每坪750至1300元。
政治大學地政系教授張金鶚表示，台灣出租投資報酬率太低，因此投資客喜好短期買賣，炒高房價卻無法帶動租金，「美國的房價租金比僅為6至7倍，台灣卻高達30多倍，相當不合理。」
低潮恐持續5年
展望明年，張金鶚說，大選後房市可能有短期選後行情，接下來房價就會下修，幅度可達2至3成，短期買賣量縮後，長期持有將增加，租金開始上調。陳諶也說，房價已走至頂端，明年上半年會開始微幅下修，這一波低潮可能持續3至5年。
2011年 12月26日【馮牧群╱台北報導】
寸土寸金的台北市房價連年上漲，預算有限的購屋族只好轉而尋求小坪數住宅，近5年成交佔比從36.9%一路攀升至44.5%，不過「小宅」雖受歡迎，在銀行業眼中，卻是風險高的擔保品，因此核貸成數不高。
銀行認轉手不易
房仲業一般將兩房以下或權狀18坪以下住宅歸類為小宅，不少房仲曾表示遇過不少想買小宅的客戶，受銀行內部不成文核貸限制所苦，申請貸款金額減少或根本無法核貸。
住商不動產民權捷運店店長曾世榮指出，小宅產品在中山區很熱，佔成交量3成以上，但目前僅少數銀行業有意願承做。
上海商業儲蓄銀行個人金融事業部副理徐慶源說：「銀行業認為小宅在景氣不好時，轉手難度較高。」因此都有緊縮小宅貸款額度的內規，有些銀行乾脆不承作。
最多只能貸7成
徐慶源說，以上海商銀來說，房屋權狀17坪、實際使用坪數12坪以下的貸款申請，核貸成數大約會從8成減至7成，且一般需再送總行審核，核貸機率比一般住宅低。
核貸額度減少，意味著自備款要更多。以中山區17坪小宅為例，目前行情約1020萬元，若能比照一般住宅取得8成核貸，自備款應為204萬元，月存2萬元的上班族花8.5年可達到目標，但減為7成核貸後，自備款增為306萬元，換算下來需多花4年存買屋本，購屋門檻拉高。
僅佔全國住宅0.08% 遠不如日本香港
2011年 12月25日【周承諺╱台北報導】
台灣主要都會區房價創新高，已成民怨之首，各黨總統候選人打房求選票，高喊「居住正義」口號。究竟台灣房市病因為何？需要何種政策解藥？《蘋果》推出「房市解密」系列報導，分析全台各地房市問題，反映民眾居住心聲。
上周總統候選人最後一場電視政見辯論，「居住正義」成為砲火集中的主議題，其中以「不動產交易實價課稅」和增加只租不售的「公營住宅」最受矚目。專家表示，與鄰近國家相較，台灣房屋稅率確實偏低，應將現行不到千分之2的持有稅率，先提升到千分之5，非自用住宅稅率提高至1~2%。但稅制改革緩不濟急，學者也建議應增加公營住宅數量，讓民眾住到房才是重點。
以減稅鼓勵租屋
台灣政府長期鼓勵民眾購買自有住宅，其實歐美先進國如瑞士、德國、法國，租屋比例佔3~6成。
政治大學國發所特聘教授童振源表示，政府應建立友善的租屋環境，以減稅、或租金減免的方式鼓勵租屋，此外，只租不售的公營住宅也是解決居住問題的一帖良方。
租金高令人詬病
根據崔媽媽基金會統計，目前全台出租國宅不到6500戶，僅佔全國住宅存量812萬戶0.08%，遠遠不及日本6.1%、美國6.2%、香港29%。政治大學地政系教授林左裕表示，解決住的問題，就必須增加全國公營住宅比例至5%、也就是40萬戶左右。日前民進黨總統候選人蔡英文則喊出應達80萬戶。
2周前台北市大龍峒公營住宅抽籤，僅釋出110戶出租住宅、卻吸引1251名民眾申請，中籤率僅8.8％。但遭批評申請資格過於寬鬆，年所得在158萬元以下、即月收入在13萬元以下皆可申請，相較之下，日本家庭依據家庭所得與家庭人口，設定不同收入標準，年長者、弱勢家庭，中籤率比一般民眾多5~7倍，香港低收入戶可以獲得25%~50%的租金減免。
調高稅率阻炒房
租金過高也令人詬病，若以美國全國實施的「租屋券計劃」為標準，一般家庭不應花費「3分之1」收入於房租上。社會住宅聯盟研究員江尚書以大龍峒公營住宅租金為例：「3房型月租2.12萬元，1房型要1.12萬元，但台灣月薪未滿3萬元的勞工佔所有勞工人口的一半，租金支出佔一般上班族薪資1/3以上。」
房屋稅制改革也是居住正義的重點。林左裕表示，台灣平均不動產持有稅率僅市價的千分之2，國際間平均稅率為2~3%，以1000萬元房子為例，國外每年課徵房屋稅20~30萬元，台灣卻只課徵2萬元，促使台灣成為炒房天堂。林左裕建議，應該要先調整到千分之5，逐年調整，非自用住宅則調整到1~2%較為合理。
地主換人契約失效 應登記「地役權」
2011年 12月24日【林帝佑╱台北報導】
《蘋果》讀者投訴，新店「喜洋洋」社區空地變大樓，30年前買屋時，原地主承諾讓社區居民永久使用，但土地轉售建商，目前已取得建照，住戶不滿新北市工務局竟核發建照。消保官說，契約僅約束簽約當事人，一旦地主換人，契約恐失效，應至地政事務所登記「地役權」保障權利。
讀者王先生投訴，30年前買下新北市新店區「喜洋洋」社區房屋，社區內有500坪空地，當時地主簽約同意讓住戶使用，但之後卻轉手賣地，最後由建商取得並準備開發。日前新北市工務局已核發建照，將興建地上9樓、地下2樓大樓。
新北市工務局回應，該案已經最高法院判決，發照並無不妥，因為該社區的「容積率」尚未全數開發，因此地主擁有開發權，申請興建，工務局核發建築執照屬合法行為。針對地主30年前的承諾，新北市工務局表示，私權糾紛與發照無關。新北市政府消保官張祐齊說，雖然地主答應住戶使用土地，且有白紙黑字的契約，但要契約生效的前提是「地主仍是簽約當事人」。
僅15年有效期限
李林國際地政士事務所所長李忠憲指，《民法》規定契約僅有15年的有效期限，最好在15年內要求對方續約，若對方不同意可提告。分析該案例，李忠憲認為，這是原地主與住戶的約定，之後的地主可說是「善意的第三者」，可因不知情而否決契約。
應找簽約人索賠
張祐齊也說，住戶應找簽約當事人，即第1任地主要求賠償。律師張寧洲表示，要注意地主買賣時，有無對後續買主溝通該事，並說明契約的存在，若能證實後續買主知道契約一事，住戶便可以依契約主張使用權。
新北市永和區也曾發生「銀河水都」社區花圃蓋大樓的糾紛，建商在預售時承諾空地作為花圃，但卻剷平開發建案。張祐齊表示，當初住戶若到地政事務所登記「地役權」，後面的地主便不能主張有使用權力。李忠憲表示，設定「地役權」是永久性的「物權」，不受15年時間限制。
買房避糾紛撇步
◎社區空地變大樓：
銷售方承諾之土地使用權，須至地政事務所登記「地役權」
◎廣告不實：
保存各類銷售廣告，合約書加註銷售人員允諾事項
◎品質爭議：
選擇品牌建商；保留銷售廣告，預售屋合約書載明建商口頭允諾事項
◎完工日期：
合約書的完工日最好依日曆天計算，且明定完工定義，一般以請領到使用執照視為完工
◎未提供契約審閱期：
契約審閱期可有5天，不用付訂金就可要求建商提供審閱，若建商不願意可申訴
資料來源：消保會、《蘋果》採訪整理
2011年 12月24日【林帝佑╱台北報導】
台北市捷運局預定捷運新莊線明年3月通車，日前履勘後表示，通車時間將待交通部審議後決定。業者統計近1年新莊線將通車的9站房價變化，發現並非「站站漲」，漲最多的是捷運菜寮與三重站，漲幅皆為14.3%，去年每坪30~40萬元，今年漲至每坪35~45萬元，但捷運頭前庄、新莊站房價卻下修3%、2.7%。
沿線非「站站漲」
住商不動產統計捷運新莊線9站周邊800公尺內的房價，發現捷運站已不是房價保證，捷運頭前庄、新莊站，去年房價每坪30~37萬元、33~40萬元，今年下修到每坪30~35萬元、33~38萬元。
過度漲價變觀望
住商不動產新莊中平店店長李孟純表示，捷運頭前庄站是雙捷運站，但周邊是工業區，之前已過度漲價，至於捷運新莊站周邊機能強，但因漲勢兇猛，造成買方觀望。
八德重劃區 4千坪14億標出
2011年 12月24日 ◎記者馮牧群
桃園縣八德廣豐重劃區土地買賣熱，昨日標售4112.7坪住宅用地，林姓自然人以14億9876萬元得標，每坪約36.4萬元，溢價4.1%，當地房仲認為脫標價合乎行情。
脫標價合乎行情
有巢氏房屋八德介壽加盟店店長金聰發表示，今年7月朝陽建設以每坪31萬元標下附近3100坪土地，本次基地3面臨路，條件更好，脫標價符合預期。
鄰捷運購物中心
金聰發指出，重劃區未來有捷運綠線廣豐站、廣豐實業購物中心，生活機能佳，周邊推案以50坪住宅居多，每坪18~20萬元。
