大亞法拍，龍巖12億110萬元拍定
2011-04-20 07:57 時報資訊 【時報-各報要聞】
大亞百貨商場法拍3、4樓及地下室B4-B5共50個車位，第3拍底價11億5,582萬元，昨（19）日吸引龍巖人本和國寶服務競標，最後由龍巖人本以12億110萬元拍定，扣除車位後，換算每坪得標價57.89萬元，較底價溢價3.9％。
市場原本預期，該標案會由已取得2、5、6樓的國寶集團得標，藉此進行整合，提高店面收益，想不到最後由龍巖集團搶標成功。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，國寶集團從今年1月以來，整合大亞百貨不遺餘力，若只計算目前法拍取得的2.5.6樓3樓層成本，已付出17.93億元，本次龍巖集團半路殺出搶標，等於讓國寶整合大亞百貨計畫破局。
龍巖投資部門經理潘啟明指出，這個案子已三拍，價格便宜了，符合約3.5％的投資報酬期望，公司是以長期投資報酬的角度去參與競標，沒有其他考量因素。 (新聞來源：工商時報─記者陳欣文、袁延壽／台北報導)
亞洲廣場3、4樓 龍巖12億搶標 氣走國寶
2011-04-20 00:58 中國時報 王莫昀／台北報導
位處新光摩天大樓旁的亞洲廣場（過去稱為大亞百貨），昨日由台灣金服第3度標售3、4樓與地下部分樓層車位，原本外界預期已拿下2、5、6等多數樓層的國寶集團可望再下一城，不料卻殺出程咬金，被龍巖人本以12億110萬標下，扣除車位，換算每坪單位約55.5萬，龍巖人本投資部經理潘啟明說，會出手標下，純粹看好其固定收益。
由亞洲廣場3、4樓與地下4、5等樓樓層，第3拍底價降至11億5582萬元，加上國寶集團已順利整合2、5、6等樓層，外界預期，這次標案，國寶應十拿九穩，沒料到由龍巖殺出，以12億110萬元順利得標，面積總計2724坪（含車位），扣除車位，換算單價每坪僅約55.5萬元，後續雙方是否合作，有待觀察。
至於5月下旬台北金融中心有部份樓層將標售，最近頻頻出手，搶下精華區商辦的龍巖人本指出，對收益穩定，位於精華區的商辦，多會納入評估。
對政府祭出奢侈稅打房，潘啟明說，龍巖此次標得亞洲廣場，仍將以出租為主，並不打算轉手賣出。以現今市價每坪2000元租金推估，年租金預計上看4000萬元，年投資報酬率約3.5％，為公司穩健收益來源之一，應符合預期。
全球資產專案經理王維宏表示，目前3、4樓出租予「二房東」松崗資產管理公司至2019年，並由松崗資產轉租予進駐業者無印良品、知多家等，若新的得標人能重新談定租約或與次承租人另訂新租約，可望提高目前的租金收益。
竹北車站用地 將重新招標
2011-04-20 00:56 工商時報 記者王志煌／新竹報導
總投資額11.6億元的竹北市家樂福對面車站用地招標案，上網公告2次都沒有廠商投標。為加速招商腳步，新竹縣府考慮重新評估招標文件，回歸促進民間參與公共建設法的規定，允許地上物向銀行融資，預計8月重新上網招標。
縣府國際產業發展處表示，縣華段140地號（車站用地）案的基地面積為8,618平方公尺，於96年間向行政院公共工程委員會爭取經費280萬元辦理可行性研究及先期規畫，98年完成先期規畫報告，投資金額11.6億元，特許年限50年。
該案曾於98年8月及11月上網公告2次，由於沒有廠商投標，因此暫緩辦理。縣長邱鏡淳上任後積極招商，加上整體投資市場時機已漸成熟，縣府對於車站用地重新推動招商，並委託專業廠商辦理市場需求調查、原有規畫的財務分析及招商文件都重新檢討評估。
國發處表示，委託評估案已於本月18日上網公告，將於5月4日辦理資格審查、6日召開評選委員會。待重新檢討評估後，可望於8月間重新公告招商。
大亞法拍 龍巖12億元奪愛
2011-04-20 00:55 工商時報 記者陳欣文、袁延壽／台北報導
大亞百貨商場法拍3、4樓及地下室B4-B5共50個車位，第3拍底價11億5,582萬元，昨（19）日吸引龍巖人本和國寶服務競標，最後由龍巖人本以12億110萬元拍定，扣除車位後，換算每坪得標價57.89萬元，較底價溢價3.9％。
市場原本預期，該標案會由已取得2、5、6樓的國寶集團得標，藉此進行整合，提高店面收益，想不到最後由龍巖集團搶標成功。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，國寶集團從今年1月以來，整合大亞百貨不遺餘力，若只計算目前法拍取得的2.5.6樓3樓層成本，已付出17.93億元，本次龍巖集團半路殺出搶標，等於讓國寶整合大亞百貨計畫破局。
龍巖投資部門經理潘啟明指出，這個案子已三拍，價格便宜了，符合約3.5％的投資報酬期望，公司是以長期投資報酬的角度去參與競標，沒有其他考量因素。
潘啟明表示，龍巖手中現金流量穩定，先前也先後取得台北市國際金融中心等商辦大樓，此次競標，只是基於公司資產配置原則，目標很清楚，只要是台北市精華區的商辦都有興趣，龍巖是要長期投資。
有趣的是，龍巖此次取得的大亞百貨3、4樓及地下室是帶有租約的，而承租人正是國寶集團轉投資的松崗資產管理公司，年限至2019年，並由松崗資產轉租予無印良品、知多家等日系品牌。據了解，龍巖得標後，未來租約如何「談」，市場極為感興趣。
房仲業者指出，根據統計，國寶服務持有大亞百貨2、5-11樓，獨缺3、4樓，若可以成功整合，大亞百貨價值相較法拍價，肯定翻倍。
台灣房屋分析，從大亞百貨周邊環境來看，西區軸線翻轉題材讓台北火車站特區利多不斷，機場捷運線預計民國103年10月通車，總投資金額357億元的台北C1、D1雙子星大樓年初放寬投標限制，開放壽險業、銀行業投資，可望順利標出。
由於C1雙子星大樓地下1樓，可在航空櫃檯辦理登機、行李寄艙，將吸納更多的國外旅客及出境旅客，加上五鐵共構為全台人流量最高的區域，台灣房屋認為，周邊不動產具有稀有性，行情可望續創新高。
大亞百貨2層樓龍巖12億搶標
台北車站周邊插戰旗 國寶意外敗陣
2011年 04月20日 【楊舒晴、楊茲珺╱台北報導】
即將開放的陸客自由行，帶動熱門商圈交易熱絡。昨日台北車站旁的大亞百貨3、4樓及車位3度標售，合計2515.7坪，原本市場皆預期將由已經取得2、5、6樓的國寶服務得標，沒想到龍巖人本以12億110萬元「半路殺出程咬金」得標，溢價率約3.9%，扣除停車位每坪單價56.8萬元。
台北車站特區利多消息不斷，機場捷運線預計2014年10月通車，總投資金額357億元的台北雙子星大樓BOT案也放寬投標限制、重啟招標，吸引財團陸續投資周邊商用不動產。今年以來，國寶服務陸續以每坪58~73萬元買下大亞百貨2、5、6樓。
每坪56.8萬元
昨日台灣金服標售已流標2次的3、4樓，台灣金服襄理林雨利表示，共收到2張標單，一為得標者龍巖集團，但不透露另一標單身分，「投標金額十分接近底價。」不過，國寶集團公關部經理鍾偉正低調證實：「從公司數次的參與紀錄來看，個人認為國寶應是不會缺席投標大亞百貨。」顯示昨日戰局出人意表，競爭者龍巖人本加價搶標，以每坪56.8萬元得標，國寶服務意外敗陣。
全球資產專案經理王維宏表示，大亞百貨地下1至5層及地上2至6樓於2001年起陸續拍賣，自此產權逐步分散，也造成不動產價值長期受到低估，昨日標售的3、4樓，由松崗資產管理公司承租當二房東轉租給其他商家經營，目前有無印良品、知多家等日系品牌進駐。
年租金4千萬
龍巖集團表示，以現今市價每坪2000元租金推估，年租金預計上看4000萬元，年投資報酬率約為3.5%，將成為公司穩健收益來源。龍巖集團投資部經理潘啟明說，看好該商場帶來的穩定現金流，不打算與其他公司整合。
五鐵共構利多
王維宏表示，由於陸客自由行即將開放，交通便捷的台北車站受惠多，如凱撒大飯店住房率即高居北市第一，因此近年財團爭相插旗台北車站周邊的商用不動產，是看好潛在消費商機。
台灣房屋則表示，未來雙子星大樓地下1樓，將設置航空櫃檯預先辦理登機、行李寄艙，日後將匯聚更多的國外旅客及出境旅客，加上五鐵共構為全台人流量最高的區域，中央車站的地位難以取代，周邊不動產具有稀有性。
2011年 04月20日 【張舒婷╱台北報導】
奢侈稅效應下，全國委賣中古屋增加，根據房仲業者統計網路待售物件，今年3月全台委賣量較2月成長16.78%，是去年1月來的新高，其中新北市是賣方氣氛最恐慌的區域。相較之下，買方點閱率不如委賣物件增加速度，而近期網友最愛的物件以20~30坪、總價500~800萬元的首購產品為大宗。
根據HouseFun好房網統計，全台網路委賣中古物件已經創下去年1月來的新高。
20~30坪房受歡迎
若以2010年1月全台各縣市平均委賣量為基期100，今年3月新北市委賣量多達699.9，也比2月的568.14成長23.19%。
委賣中古屋爆量，但是實際看屋人潮尚不及1月水準。中信房屋發現，北部區域落差尤其明顯，有些加盟店上周末帶看組數還不到2組，多數買方傾向留在家裡上網查物件，中信統計網路瀏覽數發現，以今年1月為基期，網路看屋瀏覽數逐月增加，4月成長多達144.5%。
中信房屋也發現，近期網友最青睞20~30坪的房子，超過10萬網友點選，30到40坪次之。
小坪數貸款緊縮
若以價位區間來看，總價500~800萬元的產品最具人氣，有近11萬的民眾點選；其次是350~500萬元的產品，超過7萬5千民眾點選。
住商不動產企研室主任徐佳馨分析，500~800萬元是一般首購族貸款後可負擔的價位，對中南部居民而言，已經能買到很舒適的物件。
至於20~30坪數的房屋向來是主流，且目前銀行緊縮小坪數套房的貸款，甚至乾脆不貸，20~30坪數房屋貸款較容易核准。
【經濟日報╱記者邱金蘭／台北報導】 2011.04.20 03:24 am
為穩定房市，金管會近期調查票券業對不動產業提供保證金業務。調查發現，票券業對不動產業保證金額占全部保證金額比重平均為20%，僅有少數一、兩家比重較高，金管會將發函要求票券業者注意並提出改善計畫。
繼發函要求17家對不動產業授信比重偏高的金融機構提出改善計畫後，金管會將打炒房行動擴大到票券業，金管會全面清查票券業辦理不動產業相關的保證金額，以了解授信風險是否偏高，並防堵投機客從銀行轉到貨幣市場，藉由票券商保證發行商業本票籌措炒房資金。
據了解，財金單位發現，過去頻繁與銀行往來的建商，因政府盯上放款過度集中的銀行而大舉轉檯，近期跑到貨幣市場裡，找票券商幫忙發行商業本票，持續籌措資金養地、炒房，和政府大玩「躲貓貓」的遊戲。
金管會日前在清查銀行辦理不動產授信業務比重是否偏高時，也意外從聯合徵信中心的相關資料中發現，有部分票券公司對不動產業提供的保證業務金額，比重有偏高現象。
因此，金管會決定進一步清查票券業對不動產辦理保證業務的情況。
金管會官員表示，票券業辦理的保證業務，也是屬於授信的一種，一旦不動產景氣出現大反轉，票券業也是會面臨高風險，有必要了解票券業對不動產業的保證風險，是否有過度集中現象。
根據金管會最新調查結果顯示，票券業對不動產業提供的保證金額比重僅20%，至於以不動產做為擔保品向票券業辦理保證業務的金額，占全部保證金額也約兩成，平均而言並不算高。
業者緊縮房產授信
【經濟日報╱記者陳美君／台北報導】 2011.04.20 03:24 am
奢侈稅最快6月1日上路，票券業未雨綢繆。為免被房價下跌拖累，增加倒帳風險，專營票券商近期主動縮減不動產授信部位。
票券業高層透露，有些不動產授信，超過總授信餘額三成的票券商，已經開始緊縮不動產授信，並以不超過30%為目標，以免引來金管會的關切眼光。
票券商高層評估，奢侈稅上路後，對於新北市推案過於密集的區域，如：三峽、林口、新莊等地區的買氣造成衝擊，房價最多下修二成，為規避授信風險，對於營建業和營造業的授信審查更加嚴格。
票券業者透露，目前專營票券商裡，不動產授信占總授信比重約二成至三成間，有些對不動產業承作量較大的票券商，可能超過三成。
票券商指出，絕大多數票券商為避免授信風險過度集中，在公司內規中，已訂定不動產相關行業授信，不得超過授信餘額的30%至35%，因此，即使房價下跌，也不至於發生鉅額倒帳危機。
5/1預售屋新制 不怕建商跑了
2011/04/20 【聯合報╱記者羅緗綸／竹北報導】
5月1日起國內預售屋有新措施，未來建商推案，不再是邊蓋邊籌資金並向銀行貸款，而是建案推出前，業者必須提供資金交由銀行信託，做履約保證，例如，6億的建案，推案前，業者就必需備妥6億元交金融機構信託，如此一來，即使業者建一半走人，購屋人還可取回資金，或獲得賠償。
「對消費者多一層保障！」新竹縣消費者保官靳邦忠說，預售屋是台灣建築業特色，但消保官經常到的購屋糾紛中，不少是建商蓋到一半捲款走人，或建商再轉其他包商接手，造成購屋人權益受損，預售屋出現的風險，讓努力大半輩子買屋的消費者，整個賠進去。
靳邦忠說，全案在行政院消保會、全國消保官會議中討論了11次，也曾邀建築業界聽取心聲，不少業者反彈，直言「這簡直是打房！」、「措施推出將使房地產停滯…」業界估計將會衝擊中小型建設公司，預售屋在房地產中占很重的比例，要求業者備足資金再推案，如此一來將會打擊房地產，造成經濟停滯。
靳邦忠說，約4年前，因新竹縣和當時的台北縣都發生預售屋建商周轉不靈，造成購屋糾紛，購屋人投訴，新竹、北縣等消保官在全國消保官會議中提案，建議以保證金提供購屋人保障。
「我認為這是短空長多」新竹縣建築商業同業公會理事長徐榮聰表示，新制實施之後，除由建商提供資金交金融機構信託，也會有配套措施，例如，由金融機構做履約擔保、由同業連帶擔保，可請建築商業同業公會擔保等；新竹縣也會在最近邀建築商業同業公會會員討論未來怎麼做？是否接受預售建案擔保？
徐榮聰說，估計新措施對專業和有心經營的業者衝擊不大，未來業界之間連帶互保「那些公司體質好，業界最了解」也可以汰弱留強。
他估計，新措施推出後，短期內預售屋建案會減少，未來建築界將是「強者越強」，推案必須擁有強大的資金，對中小型業者會有「高門檻」，但長期著眼，由體質佳的建商推案，加上履約保證對購屋人有保障。
亞洲REITs基金 氣勢旺
2011/04/19 【經濟日報╱記者何佩儒／台北報導】
原物料走高、各國持續升息，帶動股市震盪加大，不過從全球資金動向觀察，EPFR數據顯示近一個月各類基金中僅原物料、能源及REITs三大類基金呈現資金淨流入格局，其中又以REITs今年以來周周淨流入最為突出，而近一個月亞洲區表現最為強勁，日、港、中都有逾一成的報酬率。
群益全球不動產平衡基金經理人陳姵穎指出，3月全球股市震盪偏大，其中美國房市銷售數據持續疲弱，銷售量以及房價持續下滑，顯示房市基本面持續打底，預計下半年才有機會復甦；至於香港房地產業則陸續公布去年財報，表現超出市場預期，加上政府抑制房市政策力道漸緩，因此香港不動產指數上漲4.2%。
台新北美收益資產證券化基金經理人林瑞瑤指出，REITs之所以深受市場青睞，主要是目前全球處於低利率之下，許多機構投資人如退休金與壽險公司，必須有一定收益水準的投資來因應其負債需求，因此，以租金收入為主要收益的REITs基金，除能擁有固定租金收入外，又可享有不動產資產增值優勢，因此受到矚目。
若從租金收益來看，林瑞瑤分析，北美都會區租金收益達4.51%至5%，較倫敦的3.59%、新加坡的2.67%、香港的3.25%、巴黎的3.45%、雪梨的4.11%等為高；另外，北美都會區房價租金比約為20倍，遠低於倫敦的28倍、巴黎的29倍、新加坡的37倍、香港及上海的31倍、台北的59倍，後市跌價空間有限。
