社論－預售屋制度是「居住不正義」的導火線
2012-04-02 01:17 工商時報 本報訊
有一個坊間流傳的笑話：某甲到麵攤吃麵，他先點了牛肉麵，隨後想到萊克多巴胺的疑慮，馬上跟老闆說換成海鮮麵；海鮮麵吃完後，他大搖大擺沒付帳就走出去。老闆攔住他說：「先生，您還沒付錢。」他回答：「我該付什麼錢？」老闆說：「您吃了海鮮麵，當然要付海鮮麵的錢。」他說：「海鮮麵是我拿牛肉麵換的啊！」老闆說：「那您就付牛肉麵的錢吧！」客人回答：「老闆，別開玩笑，我又沒吃牛肉麵，幹嘛要付牛肉麵的錢？」說完後就大爺不甩地走了。
前面笑話裡的主角當然是個無賴；在現實社會中，由於預售屋制度的存在，建築業的經營模式具有類似性質，常被金融業者形容是不花本錢就能財源滾滾的暴利行業。建商在整個不動產的開發過程中，整個資金取得的流程，幾乎不用自有資金：在取得土地時辦理「土地貸款」、興建時辦理「建築融資」、完工交屋後辦理「分戶貸款」，就與前述「牛肉麵」換成「海鮮麵」，一路換下去的情況相似。更相似的是，兩者幾乎都不花自己的錢，一個是吃飽喝足，另一個則賺得心滿意足。
當建設公司看中一塊地，與地主簽訂買賣合約後，同時也推出預售屋招攬。一般預售屋購屋者的付款時程是簽約時付15％，施工期間依約定完工進度付款15％，完工交屋時付70％。因此建商在購地時向銀行辦理「土地貸款」，土地價款的65％至70％來自銀行貸款，其餘的資金來自購屋者的簽約款。要注意購屋者所付的15％，是房價的15％而不是地價的15％，金額可能達到土地款的20％～30％，因此建商在購地時幾乎是不花錢。
一旦開始興建，建商就把「土地貸款」轉為「建築融資」，銀行依照完工進度撥款，購屋者也依進度繳納房價的15％，所以所需經費還是由銀行和購屋者付款買單，建商幾乎不必動用自有資金。到最後完工交屋時，建商通常與銀行合作，將整批房屋辦理「分戶貸款」後，過戶給購屋者，銀行與建商回收資金。整個流程裡，建商幾乎不用拿出任何資金就賺得鉅額利潤。前述笑話裡的無賴只騙得一碗麵，建商在預售屋制度下，公然、合法地賺得鉅額利潤。
最近鬧得沸沸揚揚的文林苑都更案，坊間都把焦點放在「都市更新條例」第25條之1、第34條及第36條。其中第25條之1變相授權政府強徵土地，第34條允許更案還沒獲得全部住戶同意，建商就可以申請取得建照，第36條則授權政府強制拆除「釘子戶」。輿論焦點在於批判政府公權力是否違憲，亦即對第25條之1的強制徵收及第36條的強制拆除口誅筆伐，認為侵害到民眾的財產權。其實第34條才是全案「居住不正義」的導火線。
文林苑案在都更計畫還沒有取得全數住戶同意前，建商就先依都更條例第25條之1「…按徵收補償金額預繳承買價款，申請該管直轄市、縣（市）政府主管機關徵收後，讓售與實施者」的規定，申請政府強制徵收；再依第34條「依權利變換計畫申請建築執照，得以實施者名義為之，並免檢附土地、建物及他項權利證明文件」規定，申請建照。而且無視於未來計畫是否可能生變，就有恃無恐地辦理預售。根據建商戴姓經理表示，本案原住戶三十多戶，預售屋達九十多戶，扣除分回給原住戶後的總銷金額約12億元，營建成本約10億元，預計獲利達2億元以上。
本案在建商方面，無論是申請強制徵收、申請建照甚至申請強制拆除，都是依照都市更新條例規定辦理，建商自覺無辜，甚至理直氣壯。然而，壞就壞在預售屋制度，建商在申請建照後就辦理預售，導致事情無轉寰餘地。因為建商規劃的九十餘戶均已銷售一空，若不硬著頭皮走下去，勢必發生違約情事，而且當初預售每坪平均45萬元，兩年來房價飛漲，對於無法交屋的客戶，將難以用原價還款，取消預售合約。因此，建商方面騎虎難下，乃「依法」向台北市政府要求依照都更條例第36條規定，執行強制拆除，從而導致文林苑都更案「居住不正義」事件的發生。
綜言之，預售屋制度正是文林苑都更案「居住不正義」事件的導火線，還賠上台北市政府及市長郝龍斌的形象。並且預售屋制度使建商在整個建案流程中幾乎無需資金成本，從而享有鉅額利潤，在房地產飆漲時獲利更豐厚；然而，一旦房地產景氣反轉，若預售成數不足，前述笑話中「牛肉麵」換成「海鮮麵」的把戲就玩不下去，因而可能造成違約問題，導致購屋者蒙受損害。其實，無論是「無本暴利」或「違約風險」，同樣都是「居住不正義」的現象。因此，政府相關單位應將視野擴大，處理整個建築業的「居住不正義」問題，而不宜只是「頭痛醫頭、腳痛醫腳」，只處理都更條例，對於事件導火線的預售屋制度應一併尋求解決，才是正本清源之道。
建商：都更案恐將全面停擺
2012-04-01 09:27 時報資訊 【時報-台北電】
台北市長對目前都更案有拒遷戶者暫緩執行，昨天全國建築公會理事長王光祥表示，他感到非常遺憾，在檢討或修正都更法之前，都更案將面臨全面停擺下場，將衝擊國內都更內需市場與經濟成長。華固建設總經理洪嘉昇也說，他能夠理解與體諒市府處境，但仍希望目前無爭議性、百分之百同意的都更案，能盡速審議通過。
不過，政大地政系教授張金鶚肯定郝市長的停拆政策，強調不會影響整體都更案推動。他說，目前市府代為拆遷，爭議性很大，為避免文林苑事件歷史重演，未釐清是否違憲之前，對拒遷戶暫為拆除是對的作法。
張金鶚指出，現行都更法過於強調效率，未來修法時，對人的居住正義保障將要更多。只要政府利用民間力量，反而可能加速推動都更案。
王光祥指出，目前全國都更申請案，約四分之三落在高房價的台北市，這次受文林苑事件影響，郝市長昨宣布對都更案拒遷戶暫緩執行，其他縣市勢必也會跟進，將原本緩慢進行都更案，更加困難重重，可謂是都更案全面性停止。(新聞來源：中國時報─記者陳宥臻／台北報導)
現金殖利率3%上下 國內6檔REITs 股息很彭派
2012-04-02 01:17 工商時報 記者楊筱筠／台北報導
商業不動產回溫讓不動產投資受益憑證（REITs）受惠，今年以來漲幅亮眼，國內6檔REITs也給予投資人高配息，每股配息皆超過0.36元，現金殖利率則達3％上下。
以首檔活化資產的駿馬1號REITs為例，去年12月順利處分中鼎大樓部分樓層後，有近9,000萬元資本利得入帳，相關股價今年以來漲幅近2成。
負責駿馬1號營運的台開國際總經理林裕仁指出，受惠去年處分中鼎大樓資本利得，於3月30日配發現金股息0.181元，若加上將在中鼎大樓的盈餘配發，下半年粗估計將發放現金股利0.3元以上。今年駿馬1號整年度現金配息預估更可逾0.5元。
法人指出，國內REITs去年以來陸續配發股息，包括富邦1號、國泰1號、新光1號，去年分別配發現金0.51元、0.467元、0.388元，以3月30日三檔REITs收盤價估計，現金殖利率分別達3.19％、3.01％、3.19％，成為高現金殖利率股。包括國泰2號、富邦2號，去年也配發0.432元與0.364元股息，以3月30日收盤價估計，現金殖利率也有3.1和2.91％。
但法人提醒，股市近期進入修正期，加上最近是REITs股息發放高峰期，估計在配息過後，資金有可能短期流出REITs，轉往其他標的，相關REITs股價波動可能轉大。
法人指出，但國內REITs未來發展仍值得期待，特別是在基泰之星、三鼎等REITs陸續清算後，已陸續發行富邦1號與富邦2號兩檔REITs的潤泰未來也不排除再發行REITs，標的則鎖定在松山、南港BOT等地點。
協商中都更 建商恐將面臨衝擊
2012/04/02 【經濟日報／記者李至和／台北報導】
文林苑效應：59案恐受衝擊，鄉林、華固等大咖剉著等…
受台北市文林苑強拆事件影響，北市都更緩拆，協商全面停擺，對手中握有都更案的營建業者來說，恐陷入長期苦戰，估計台北市已通過核定的124件都更事業中，僅有65件已完工或正在施工，業者擔心另外半數協商中的都更案進度恐將面臨衝擊。
房仲業者指出，台北市不少都更案已鴨子滑水多年，建商們原本寄望在文林苑後加速進行，現在恐怕只能一延再延，預期都更有所期待的人有三大類，一是大型建商，如全坤建、華固、潤泰新、鄉林、力麒、三圓及中工等，去年甚至連永慶房產集團也成立營建部門，積極搶攻都更商機。
二是坐擁資產題材的台肥、遠東新、南港、裕隆、三陽、士電、大同等資產股，不少公司過去廠房土地位周遭有許多老舊房社，一旦進行開發，也要同時對周邊進行都更，若受這次都更緩拆的波及，恐衝擊龐大的土地開發利益；三是老公寓屋主們，這些屋主原本希望藉著都更能夠讓舊屋鍍金的夢想，也越來越遠。
住商不動產研究室主任徐佳馨說，台北市都心區公寓坪數實在，但屋況普遍差強人意，近兩年受惠都更議題加持，屋主懷抱都更夢，目前開價比起三年前高出兩到三成，若都更受限修法而展緩施行，未來公寓開價可能會下修。
台北市自2000年以來，共有166件都更申請案，其中有124件通過都更事業核定，29件正在施工中，36件已完工，也就是說還有近半數已通過核定的都更案還在協商中。
以鄉林建設為例，去年即積極進行北市承德路二段都市更新案，目前也還在進行中。華固則布局敦化南路上的「華塑大樓」，已取得該棟約10%的產權，現階段也還在積極整合其他業主。
全坤建目前手中握有的都更案至少有八筆以上，分布在台北市與新北市，包括大直、萬華、大安區等地區。
永慶房產集團則規劃發展「代理都更」服務，可代地主從籌資、規劃、營建到行銷，全程一條龍服務至交屋，收取固定服務費，介入都更市場，目前手中也有多案正在進行中。
房市329檔 北中南熱翻天
2012/03/30 【經濟日報／記者黃啟菱、宋健生／台北、台中報導】
雙北：首購與置產型產品夯 台中：開價屢創新高 南部：建案「封盤漲價」罕見
房市329檔期進入高潮，全台市況明顯升溫，大台北地區以首購與置產兩類型產品成交最旺，台中建案開價屢創新高，南台灣則出現往年罕見的成交盛況，甚至有建案「封盤漲價」。
此次329檔期，雙北市爆出2,100億元推案量，是近六年來的次高，買氣並可延伸到520總統就職，從去年第四季與今年總統大選前遞延至今的買盤，至今已結束觀望、選擇出手，使得市況逐步轉佳。
其中，又以首購與置產兩類型產品最受歡迎。信義代銷協理何胤諭說，如台北小巨蛋旁、規劃兩房首購產品的「峰尚」，以及興富發「台北1號院」，訴求不二價、平均每坪100萬元，詢問度都很高。
台中房市開價也屢創新高，聯聚建設在新市政中心的「信義大廈」，每坪已站上80萬元新高價位，富邦「天空樹」因為有半數為北客，每坪也站上70萬元。
近期熱銷個案，還包括和宜「寓上逢甲」、大城「朗雲」、新業「雅砌」、精銳「香草天籟」、太子「+湛」、總太「椿上」等案，其中「香草天籟」、「總太椿上」預約已破九成，其餘個案銷售也多在五成左右。
總太地產總經理沈瑞興表示，台中房市從228假期開始，就持續升溫，讓此次329檔期開出紅盤，不論是首購、首次換屋或置產型產品，交易都很熱絡，預期還可一路旺到520檔。
南台灣房市也出現春燕，包括國泰、太子、京城等大型建商的推案，銷況都出乎意料的快，國泰在高鐵左營站附近推出的「YOO 馥建築」，甚至出現兩周賣七成的佳績，還緊急封盤調價，振奮區域房市。
2月房屋買賣移轉 低空徘徊
2012/03/31 【經濟日報╱記者李至和／台北報導】
內政部昨（30）日公布2月全國買賣移轉棟數，移轉量持續在低點徘徊，僅剩下1萬8,102棟，與去年2月相比減少22%，是2003年SARS以來同期最低量。
不過，信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，歐債問題疑慮逐漸消除，加上國際股市指數都來到相對高點，市場氣氛趨於樂觀，3月交易情況已開始加溫，未來應呈「價平量增」的健康走勢。
全台買賣移轉棟數連續兩月維持在1.8萬棟左右，影響最大的是雙北市，台北市年減32%、新北市年減42%。
主要受到農曆年與選前觀望因素影響，今年前兩月的交易量應是奢侈稅上路後的底部量能。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，2月買賣移轉量沒有出現崩盤式下滑，顯見已逐漸打底，又加上自住客戶積極入市，是買氣很快V型反轉的重要因素。
信義房屋統計各分店3月交易情況顯示，選前積壓買氣在農曆年後逐漸回籠，以台北市總價1,500萬元至2,500萬元成交占比，比起2月增加將近6個百分點，新北市以700萬元至1,000萬元最旺。
從永慶房產集團的銷售統計發現，3月成交量持續放大，雙北市、台中、高雄成交量均較上月大增三到四成。
永慶房產集團研究發展中心統計，台北市中古屋平均房價來到每坪53.3萬元，與上月相比，漲幅5.1%；新北市單價則是每坪30.6萬元，站穩30萬元大關。
李鴻源：政府沒錢沒地 鼓勵以租代買
2012/03/30 【聯合報／記者李順德／台北報導】
內政部長李鴻源昨天表示，全國有十九萬戶的社會住宅需求，政府沒錢、沒地，居住正義的住宅政策得轉彎、調整；過去的興建方式，將改為「鼓勵租、不鼓勵買」、活化閒置空間，提供更多選項。
李鴻源說，未來將建立獎勵民間興辦社會住宅的機制，提供誘因，讓民間有意願興建社宅，並研議成立「住宅法人」的可能性。他說，一旦找到土地，也不排除繼續興建。
李鴻源在立法院內政委員會說明居住正義及住宅政策。他提出「核心紓壓、平衡區域住宅」的兩項誘因，將提高地方政府某些區域的房貸額度、提供二至三年補貼捷運交通通勤費。
李鴻源坦承，「居住正義的住宅政策是做了很大的轉彎」，因為政府缺錢、缺地，空屋率又高，目前花了卅二億買地，在雙北興建五處社會住宅，才興建一千六百多戶；如果計算社會住宅十九萬戶的需求，「政府沒有這麼多錢」；又因「鄰避效應」，遭周邊住戶抗議，地方政府只好將這五處社會住宅定位為「青年住宅」。
建商看法：均衡區域發展 正解
2012/03/30 【經濟日報／記者黃啟菱／台北報導】
內政部住宅政策大轉彎，遠雄企業團董事長趙藤雄、興富發建設董事長鄭欽天昨（29）日都指出，解決民眾居住問題的關鍵，在於均衡區域發展，政府要加強交通建設固然是好事，更重要的，是在各區域創造就業機會，才能真正「核心紓壓」。
至於政府要鼓勵租屋市場、甚至建立租屋平台，趙藤雄說，華人社會「有土斯有財」的觀念根深柢固，需要一段時間慢慢扭轉；鄭欽天則認為，台灣空屋率看起來雖然很高，但其實該數字是失真的，若深入解讀，就會發現有些空屋是高資產族群的資產配置、有些則有其他用途。
政治大學地政系教授張金鶚認為，健全租屋市場是一件好事，可幫助弱勢，讓政府有限的資源能更有效的運用、分配；但他也擔心，政府提出的想法能否真正落實、怕最後與實際情況有落差。
趙藤雄表示，政府原本就不一定要扮演住宅市場的供給者，因為只要把交通建設做好、動線拉出去，自然會有建商去開發周邊的土地、推出建案，提供有需要的民眾價格便宜的房子。
但他強調，政府更應該思考如何鼓勵投資、均衡區域發展，畢竟有企業進駐、有工作能做，周邊就會形成一個生活圈，多數人都希望居住在工作地點附近。
鄭欽天也建議，若要企業願意到「非核心區」設點，從稅制下手是最有效的，比方說，假如政府為促進淡海發展，提供遷入的企業前五年營所稅減半、後五年減三分之一，興富發會考慮搬過去，自然能帶動員工約千戶家庭有機會搬遷。
18案過關 板橋都更發燒
北市外環第一圈 件數冠新北
2012年04月02日【林帝佑╱台北報導】
新北市各區都更熱度「差很大」，以板橋區共有18件都更案核定實施最熱。業者表示，新北市都更熱區多為台北市外環第一圈、房價較高的地區，板橋3月新成屋平均每坪39.8萬元，就比新北平均高出7%，才會吸引建商卡位。
新北市政府都市更新處主任祕書黃秀源表示，都更熱區多為台北市外環第一圈，主要是基礎建設完善帶動房價，建商自然愛卡位，民眾意願也會較高。據新北市政府都市更新處統計至3月底，板橋區通過核可的都更案有18件排第1，新店、永和則以5件、4件名列第2、第3，其餘區域都在2件以下，蘆洲、汐止、泰山、深坑則「零都更」。
若以房價觀察都更建案，永慶房產集團統計，新北市3月中古屋平均房價每坪為30.6萬元、新成屋每坪37.2萬元，都更熱區如板橋，中古屋平均每坪33.5萬元、新成屋每坪39.8萬元，皆比新北市平均高，新店、永和亦同。
建商青睞高房價區
永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋說：「發展早、房價越高的地區，提供地主、建商合作的誘因越大，都更機會也越高。」板橋「榮耀交響曲」是新北第一個都更推出預售案，葉凌棋說，該案在2008年預售，成交每坪約32萬元，現在每坪44~48萬元，房價、增值性和一般建案並無不同。
買屋確認建地清空
「文林苑」事件引發買方更注意都更建案的交易風險，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨建議，都更預售建案，最好能去建案基地查看，確認建地完全清空，糾紛較少，也可打聽都更過程順利與否，避免節外生枝。「文林苑」自2009年預售至今，除地主戶分回之外，銷售一空，上周三拆屋風波後，唯一在網站銷售的5樓戶也已下架。
徐佳馨也說，都更建案讓市容有了新貌，但舊住戶可能不習慣大樓管理規範，而影響居住品質，因此該案原地主入住率與住戶素質也要多觀察。
新北下個都更熱區在哪？《都更聖經》作者王政緯表示，建商卡位的區域以住宅區為主，店面少、房屋土地持分比大、房屋愈破愈好，且附近推案要火熱，建商才有整合意願。徐佳馨認為板橋、永和、三重及新店，區域房價都站上每坪50萬元，加上交通與生活機能成熟、舊社區多，未來會是都更持續發燒的地區。
都更最前線 - 取得拆除執照 通知住戶搬遷
2012年04月02日【林帝佑╱台北報導】
都市更新程序走到此時，實施者可同時申請「建造執照」及「拆除執照」，而台北市士林區「文林苑」都更案爭議點其中之一，便是不願參與都更案的王家未搬遷，但實施者樂揚建設取得建照，就開賣預售建案。
耕薪都市更新股份有限公司副總經理陳佳蔚表示，一般都更案在取得拆除執照前就會通知所有權人準備搬遷，民眾要注意搬家時間是否如合約協議且夠充裕，通常會有2~4周搬遷期。台北市不動產教育發展協會理事長楊銀宗表示，樂揚建設的拆除計劃因王家未搬遷，便透過打贏官司取得，現行法規來看並無違法。
確認附近租金行情
陳佳蔚提醒，合約會有拆遷補償費、租金補貼，補貼額度由實施者跟所有權人協議，建議民眾除參考實施者提供的估價報告，也可向附近房仲業者詢問行情，免得租金高於補貼金額造成財務壓力。
「文林苑」都更案強拆王家風波愈演愈烈，政治大學地政系教授張金鶚認為，都市更新案的事先協商機制不足，建議非營利組織應進入社區協助民眾，讓沒有營利的第3方去協助，以達到資訊對稱。
北市東區 名宅改建 1坪250萬
三陽忠孝大樓 僅3法人持有 進度最快
2012年04月01日【蔡佩蓉╱台北報導】
台北市都更案整合時間長，建商都鎖定精華地段，以求最大利潤，捷運忠孝敦化站附近的東區商圈都更案最密集，包括「共和大廈」、「敦化大廈」等名宅都進入都更整合期，業者認為，「三陽忠孝大樓」由3家法人持有，改建速度最快，改建住宅後每坪至少250萬元。
耕薪都更副總經理陳佳蔚認為，北市都更戶已經成為棘手問題，建商整合單一都更案至少花費5~8年，東區除了燙金門牌地段之外，有商圈店面價值的誘因，成為建商紛紛卡位的地段。
名人多意見分歧
目前大安區劃定都更新範圍件數共111件，核定55件，核定比率為49%，以捷運忠孝敦化站附近來觀察，目前僅有敦化南路一段「勝利大廈」因921地震，改建「元大栢悅」豪宅，並在去年落成交屋，每坪行情220~230萬元，其餘尚未出現單純整合都更改建核准的案例。
太平洋房屋忠孝店店長楊宗霖表示，東區最新傳出的都更名宅為「國泰一品大廈」，由於持有名人包括國民黨榮譽主席連戰、新光金控董事長吳東進等，去年藝人庾澄慶也買入1戶，目前行情每坪約130萬元，只是名人雲集反而意見分歧，讓「國泰一品大廈」更難談都更改建。
部分土地已信託
目前來看，忠孝東路四段「三陽忠孝大樓」可望成為東區都更改建進度最快的大樓，基地面積345.8坪，去年富邦人壽、吉富中華投資共以41.46億元買下產權，加上中興工程顧問所持有的部分樓層，僅有3家法人持有。
楊宗霖說，「三陽忠孝大樓」可移入的容積非常多，未來改建住宅保守估計每坪至少250萬元，即便尚未劃定都更範圍，卻可能是東區都更改建速度最快的案子。
欣陸控股旗下大陸建設整合敦化南路一段187巷「共和大廈」，由於社區改建管委會積極參與都更，住戶同意比例高，已進入「事業計劃」、「權利變換階段」，部分戶土地已信託，預計今年7~9月送審「權利變換」作業。
欣陸控股企業傳播部副理葉昭慶表示，「共和大廈」仍屬規劃住宅案，1樓作為公共設施使用。至於緊鄰一旁的「敦化大廈」，崇偉營造積極參與都更，去年已舉辦劃定前的所有權人公聽會。
開價高無人接手
楊宗霖表示，「敦化大廈」先前釋出1戶每坪開價180萬元，屋主計入都更後價值，尚無買家接手。
都更最前線 - 權利變換 土地建物估價爭議多
2012年04月01日【蔡佩蓉╱台北報導】
建商整合都更通常分為「協議合建」或「權利變換」，在都市更新過程中，若從「事業計劃」階段進入「權利變換」，等於已進入都更核心及尾段，這階段會影響住戶分得房屋的價值及位置，也是最容易出現談不攏及爭議的階段。
建國資產管理總經理劉坤圖形容：「等於是民眾持有1000萬元房屋、土地，再次進行估算、位置分配。」
不單看土地持分
劉坤圖解釋，由於該階段會找3位估價師，進行全面性估價，計算住戶共同負擔金額，估計更新前的土地價值及建築殘餘價值，並提出最後的鑑價報告。
不過，該階段涉及分配價值多寡，第一太平戴維斯估價師戴廣平指出，「也最容易出現談不攏的情形。」
戴廣平舉例，一般來講持有1樓店面的所有權人，多認定土地持分多、具有店面價值效益，因此分配比例須提高。
但估價師估價不一定單純看土地持分，還有要看個別戶坐落在社區的環境位置，例如戶別的採光度、樓層高低等。
依時空背景改變
戴廣平說，也常發生公寓1樓明明沒有店面價值，住戶卻認定應該採店面價值分配。
由於「協議合建」建商是直接與住戶談分配坪數、面積，但「權利變換」是談單1戶的價值，同時這樣的價值會因時空背景改變，呈現浮動的狀況，因此建商剛開始談都更時估算的價值，過了2~3年後可能就不同了。
800萬元小宅 買氣旺
30坪以下2+1房 6成民眾青睞
2012年03月31日【張琬聆╱台北報導】
房價年年走高，若以總價來衡量，民眾能買的坪數愈來愈少。房仲業者統計雙北市住宅點閱佔比發現，房屋30坪以下的點閱率大幅成長，成為近期熱門的搜尋坪數，其中又以2+1房的格局最受購屋者青睞，且購屋預算多在800萬元內，可見今年房市將以低總價小宅買氣較旺盛。
根據永慶房產集團統計，台北市、新北市購屋者點閱20~30坪房屋的比例分別為38.75％與52.42％，較去年全年平均大幅成長16.63和25.21個百分點，是受訪者最想購買的坪數。
「貸款成數較好」
再進一步針對房型作選擇，雙北市有高達62％的受訪者喜歡20~30坪2+1房格局，遠超過11％購屋門檻最低的小套房，主要理由就是「總價付得起，且貸款成數比套房好。」
此外，針對購屋預算統計來看，雙北市有67％的受訪者購屋預算在800萬元以內，顯見低總價、小坪數產品最受歡迎，又以20~30坪2+1房型為熱門首選。
雙北以外較低價
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨也指出，從3月份的房市成交狀況來看，雙北市仍以小坪數產品表現較佳，台北市主力成交坪數為15~25坪，新北市則為20~35坪，雙北市以外以30坪以上產品為主流，其中高雄市主力坪數達40坪以上，透露出房價影響民眾的購買能力，雙北市以外的區域因單價較低，相對可購入較大的坪數。
信義房屋統計3月成交總價發現，台北市1500萬~2500萬元的物件成交比例，較2月增加近6％，達到26.7％；新北市則以700萬~1000萬元買氣最旺，成交比達36.3％，至於大台北以外的都會區，以總價500萬~700萬元的首購產品，增加較為明顯。
「買得起」受歡迎
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，大台北以外的房市以買方「買得起、負擔不重」的產品最熱門。
東森房屋副總經理黃淑苓認為，就算在新北市也不易買到1000萬元內的小3房產品，網友若有購屋打算，可能須提高預算或選擇較外圍地區，才有機會買到理想房型。
恐須往外縣市找
曾在台北天母購屋的民眾Alisa認為，預算800萬元想要在台北市買到2+1房應該很困難，可能要移往外縣市去尋找才行，例如她在台中看屋，就發現600萬~700萬元的價格可以買到室內30坪以上的3房新成屋，跟大台北房價比起來便宜許多。
都更最前線 - 事業計劃書 看清楚再做評估
2012年03月31日【蔡佩蓉╱台北報導】
都更流程中，只要7成5住戶同意，建商即可從粗略的「事業概要」程序進入「事業計劃」階段，該階段等同從規劃想像，正式朝向藍圖設計，包括住宅型態、容積獎勵等都會塵埃落定。
「事業計劃」已經是進入「權利變換」前的重要流程，其中包括估計容積獎勵額度、估算更新內容的財務計劃、找銀行專案融資、建築外觀設計等，整個計劃書內容甚至達幾百頁，就是為了讓民眾充分了解都更案規劃。
政府該化繁為簡
東亞建築經理的總經理曹奮平指，近幾年都更法規修正到愈來愈細，造成少數、懂法規的人可輕易操弄，「法規不斷複雜化，更讓一堆人葬在裡頭。」他認為，一般民眾根本很難看懂「事業計劃書」，政府在這個階段流程應「化繁為簡」。
安信建築經理的開發部經理陳世偉認為，其實同意比例是否超過門檻為次要因素，「剩下未同意參與的住戶態度才是關鍵。」因此如果不確定是否參與都更，仍應掌握此階段的進度，才能進一步評估。
「事業計劃」階段已經討論未來房屋的規劃屬性，建商取得的戶別將採出售獲利的情形下，要規劃符合市場性的產品或是符合住戶自住的產品，往往造成很大的衝突點。
最好參與公聽會
曹奮平建議，「事業計劃」階段已進入流程後期，會討論多項細節規劃，也仍會舉辦公聽會，不論民眾是否同意都更，最好都參與了解，提出自己的意見。
