老行庫提防房市泡沫化
2012-06-13 08:17 時報資訊
【時報-台北電】
老行庫關注房市可能出現泡沫，近期旗下的投顧針對房市泡沫對金融業的衝擊進行壓力測試，以2011年全體國銀新承作購屋貸款金額達1,648億元計算，一旦房價跌幅超過35％，每跌5％，將使銀行得增加呆帳準備金額127億元。
這項測試是假設房貸平均貸放成數為65％，並針對房價下跌使擔保品價值減少造成的淨損100％提存為前提。若以2011年銀行獲利2,000億元為基準，相關呆帳增提金額對國銀獲利影響幅度將達6％。
老行庫主管說，近5年購置住宅貸款餘額達5兆2,659億元，但從購屋貸款年增率來看，已從2010年5月高峰的逾6％，下降至不到1.5％，且新增貸款速度也明顯趨緩，購屋放款占總放款比重更從高點的26.7％下滑至24.8％，顯示政府政策已有一定成效。
老行庫主管說，銀行目前新增購屋貸款貸放成數平均約65～70％，舊屋貸款貸放成數約60～62％，即銀行已將房價下跌的風險反映在貸放成數，因此除非房價下跌幅度超過3成，否則對銀行獲利應該不會有顯著影響。
銀行主管強調，且就算房價真的崩跌，造成擔保品價值減損，也不至於需要立即提存呆帳，銀行會針對區域別及個案觀察還款付息情形，再評估需提存的金額。但也有行庫主管表示，若房價真的崩盤，總體經濟環境也可能出現嚴重的系統風險，銀行獲利表現將受更多外在因素干擾。
老行庫主管指出，今年國內不動產僅商用不動產市場能見度較佳，但因占不動產業大宗的一般住宅市場景氣恐下滑，預計國內不動產市場景氣可能相較去年衰退。 (新聞來源：工商時報─記者孫彬訓／台北報導)
2012-06-13 08:27 時報資訊
【時報-台北電】
世貿二館地上權BOT案確定由國泰人壽及南山人壽進入第二階段競標，台北市府昨（12）日宣布，有2家投標廠商通過資格審查，台北市財政局將再進行後續投資計畫書評選及開啟價格標，業者預估可能要到7、8月才會確定由誰得標。
壽險業者分析，目前就看國泰人壽及南山人壽提出的開發計畫、興建團隊及設計內容，最後還是會由價高者得標，兩大壽險公司也都展現勢在必得的決心，一旦得標，每坪地價上看470萬元以上，勢必創下地上權新高地價。
世貿二館BOT案位於台北市松仁路與松智路間，占地5,357坪，市府要求必須規劃地標建築、提高國際視野，得標人擁有50年地上權，權利金底價250億元，每年租金依公告地價總值5％計算，目前估算年租金約6.5～7億元。
國壽、南山人壽這次出手競標世貿二館，國壽可運用資金3兆元，優勢在於擁有全台最多的投資用不動產，且在信義計畫區已有其國泰金融中心、國泰信義經貿大樓，正在開發信義A3國泰置地廣場，擁有不動產開發團隊及多年經驗，，目前也是101大樓董事，具有管理商用大樓的Knowhow。
南山人壽則有1.8兆元的可運用資金，優勢在有近1,500億元的淨值，且大股東有不動產開發背景，且這是新團隊上任後首宗競標大案，在出價上可能展現更高的企圖心。
兩大壽險公司在淨值及可運用資金上都有足夠能力單獨投資且完成此BOT案，由於此案具有指標意義，且能去化資金，兩家壽險公司都希望能搶下此案，因此在第一時間就出手競標。 (新聞來源：工商時報─記者彭禎伶／台北報導)
業者不悲觀 「下半年會穩定成長」
2012年06月13日【張琬聆、邱煜婷╱台北報導】
受政府打房影響，營建股5月營收整體表現不佳，今年1~5月營收與去年同期相比，多衰退20~80%，專家認為，成交不如預期是主因。不過，建商仍樂觀看待房市，興富發建設董事長鄭欽天昨表示：「下半年房價不會暴漲，會穩定成長。」
「營建五虎」華固、長虹、興富發、遠雄及皇翔陸續公布自結5月營收，以遠雄月營收19億元最高；若累計今年1~5月營收，則以興富發71.28億元營收最佳，但仍比去年同期118.93億元衰退40.07%。
「成交不如預期」
觀察營建五虎今年截至5月的財報表現，除皇翔因三峽「皇翔玉鼎」銷售達完工比例門檻，使營收年增率達108.39%外，其餘表現皆比去年退步，衰退幅度20~80%，長虹年減達80.84%最多。大華投顧研究員高浩偉說，今年營建業表現都很弱，除受政府連串打房政策影響，成交不如預期亦是原因。
儘管今年營收狀況比去年差，但鄭欽天昨於股東會說，樂觀看待下半年房市，「基本面並沒有不好，下半年房價不會暴漲，會穩定成長。」由於對房市深具信心，興富發下半年全台推案量近800億元，光大台北即有「圓山1號院」、「日湖百貨案」及「麒麟飯店案」等案。
大型建商對下半年房市都不悲觀，基泰建設董事長陳世銘昨於股東會表示：「房市將愈來愈好。」皇翔建設董事長廖年吉與華固建設董事長鍾榮昌雖顯得較謹慎保守，但均認為下半年房市「不悲觀」。遠雄建設董事長趙藤雄則直言：「政府若不打壓，房市就會好。」
北市房價續看漲
根據內政部營建署第1季住宅需求動向調查顯示，民眾看漲北市房價更達67.4％，與多數建商「房價不跌緩漲」的看法一致。
鄭欽天說，近年模板工、鋼筋綑工等工資漲60~70%，推案將反映成本。和旺建設行政管理部執行副總李志廣也說，北市土地有限，不可能有降價機會，房屋成本提高，房價必呈成長趨勢。
民眾未來1年
對台北市房價看法
註：百分比計算結果，取自小數點第1位，後四捨五入
資料來源：內政部營建署第1季住宅需求動向調查
2012年06月13日 記者邱煜婷
北市財政局公布世貿二館地上權招商案資格審查結果，投標的2家廠商都通過資格審查。
國泰人壽有參與
世貿二館地上權招商案，權利金底價高達250億元，因此投標廠商的身分令人矚目。外傳國泰人壽、南山人壽、富邦人壽都有參與投標，但財政局金融管理科長丁翰杰昨低調表示，投標廠商為3家中的其中2家。
國泰人壽昨未否認參與投標，而南山、富邦人壽則不願回應。該招商案將進行投資計劃書評選，10月選出最優申請人。
【聯合報╱記者周志豪／台北報導】 2012.06.13 09:14 am
備受關注的世貿二館「A15+A18+A20」（信義段四小段28、29、30地號）市有地設定地上權開發案，昨天完成資格審查，兩家參與投標業者均通過審查，可望7月中旬決標，預估可創造450億元民間投資。
占地近5357坪的世貿二館「A15+A18+A20」案土地，現址為世貿二館與其東、西兩側土地，當地土地使用分區為特定業務區、一般商業區與娛樂設施區，未來將可作為辦公大樓、大型商場、國際旅館使用。
為吸引民間投資，活化土地開發利用，市府自去年初起，比照台北101模式，推動世貿二館「A15+A18+A20」土地促參開發案，以標設地上權50年的方式委外開發。
全案最後有兩家國內業者投標，昨天兩家業者均完成資格審查，預計7月中旬市府將再召開「投資計畫書」審查會議。若投資計畫沒太大問題，審查會當天即會再完成「價格標」開標，並盡速完成簽約。
為確保市有地開發目的，簽約後得標業者須5年內取得建築執照，約8年內取得使用執照。
市府財政局科長丁漢杰表示，「A15+A18+A20」位於信義商圈精華地段，市府期待該開發案能蓋出可與101媲美、具國際觀的地標建築，以提升北市國際知名度，「權利金多寡非評選唯一條件」。
因此，7月中旬「投資計畫書」審查除將由國內外知名建築師擔任評選委員，除營運計畫、資金籌措等項目外，也特別將建築物外觀一項配分拉高至50分（滿分100分），未來建物雖不至於像101這麼高，但「外觀應可期待」。
丁漢杰說，世貿二館「A15+A18+A20」開發案粗估可創造450億元民間投資，簽約完成後，市府除前兩年可獲至少250億元權利金收入外，每年還可獲數千萬租金收入，對市庫將有極大助益。
【經濟日報╱記者呂淑美、李淑慧／台北報導】 2012.06.13 09:14 am
台北世貿二館地上權招標案，昨（12）日進行資格標，投標的兩大壽險--國泰、南山順利通過資格審查，形成兩雄對決局面，預計7月下旬公布得標者。
近來積極搶標台北市精華地段商辦大樓的富邦人壽，先前傳出是可能熱門參與投標廠商，惟據指出，富邦人壽最後並未出手參與投標。
世貿二館地上權招標案底價250億，加上興建費用，壽險業必須投入的金額高達400億元，為史上最大標案，也是壽險業單一投入金額最大的不動產開發案，受到高度矚目。
世貿二館坐落信義區最精華地段，土地面積5,356坪，使用分區為特定業務區、一般商業區、娛樂設施區。據了解，主動詢問這個超級大案，包括建商、壽險業、私募基金等。不過，最後僅壽險業出手投標。
台北市政府財政局昨天公告，「審查結果2家投標廠商均通過資格審查」，顯示投標廠商僅2家。財政局官員證實，就是國泰與南山兩大壽險公司。財政局表示，將儘快進行後續投資計畫書評選及開啟價格標作業。
國泰、南山兩大壽險公司仍不願意證實是否投標，僅說會積極參與不動產投資。國壽多次對外強調，不動產是資產配置的一環，不論景氣好壞，只要有好的標的就會去買。
據了解，世貿二館地上權招標案，因金額龐大，允許投標者組成團隊共同投標，不過，國泰、南山兩大壽險均是單獨投標，顯示其雄厚的財力。
不過，兩壽險的投標計畫書中，也找了合作的營運廠商，財政局官員說，原本壽險業者希望與營運廠商共同投標，但保險局不准，最後營運廠商變成壽險公司的下游包商。
2012/06/13 【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】
鄭欽天策略鬆動？成本變動
新推案價格精算後再做決定…
興富發董事長鄭欽天昨（12）日表示，年初到今房屋市況與成本變動，建材上漲，工資也變貴、幅度已逾六成，接下來新推案的價格將視精算再做決定，市場解讀興富發後續推案價格有可能上漲。
興富發昨日召開股東會，不少股東發言，多聚焦現金減資案，還有股東不滿減資造成股價探底，提案罷免鄭欽天，惟無人附議。最後動用表決通過配發3元股息及現金減資20%。
針對房市景氣，鄭欽天認為，下半年房市因利率低、游資豐，景氣仍樂觀，未來2、3年無泡沫化危機，主因台灣房價低於鄰國、經濟持續增長、回流台商仍多；在此情況下，興富發對後續業績有信心，下半年將大舉推案700億至800億元。
興富發今年初曾宣布要調降新推案的價格，引發市場連鎖反應；但在昨日，鄭欽天卻對下半年推案價，態度上轉為看漲，他說，如今的市況與成本都與年初不同，建材上漲，工資也變貴、幅度逾六成，未來推案價仍需整體精算再做決定。
鄭欽天認為，整體房價表現不會暴漲，但會有穩定需求加持，台北的住宅、台中的商辦、高雄的豪宅是3類最具支撐力道的產品，也是興富發布局的重點。他還指出，證所稅引發股市大跌，房市反成資金避風港。
針對鄭欽天對房價轉趨看漲的態度，遠雄表示，建材是一季採購一次，若接下來建材成本續漲，最快也要第4季才會反映到房價上，但也要看屆時的市況；華固與長虹都認為，若買氣好，成本上揚是可反映到房價上。
其他營建業者積極登陸，鄭欽天昨日首度表態，強調「大陸無限好、還是共產黨」，一來稅很重，賺100元共得交出65元，二來營建業是很在地化的產業，需每天與當地政府和包商打交道。興富發目前並不打算登陸推案，僅切入建材事業供台灣自家建案使用。
2012/06/12 【聯合晚報／記者嚴雅芳／台北報導】
興富發今日召開股東會。董事長鄭欽天表示，對下半年房市樂觀以待，主要是國內利率仍在低檔，加上通膨條件有利房市，成為資金避險的避風港，台灣房地產短期內，至少2~3年不可能泡沫，部分地區甚至有漲價的條件。
興富發今年下半年在北、中、南都有推案，主要集中在928檔期，預計下半年推案規模將達700-800億元，其中，大台北就有400~500億元。
興富發今年年初宣布自家建案調降售價25%，但今日股東會上對下半年房價表現並不悲觀。鄭欽天表示，台灣的房市非常淺碟，通常2-3個月就會因不同的訊息刺激而變動。他認為，目前看來，國內房地產需求仍大於供給，加上模板工資調漲，每平方米從300元漲到500-600元，鋼筋捆工也漲價，整體工資上漲了6~7成，這部分多少也要反映成本。興富發今年年初雖率先宣布調降房價，但下半年部分房地產有漲價的條件。
興富發布局北中南三地房市，鄭欽天認為，高雄最具有漲價的空間，台中的辦公大樓投報率佳，預期也會吸引特定買盤，至於北部精華區供給一向有限，需求仍大於供給，為房價帶來支撐。即便央行目前採用房貸限縮政策積極打房，但對房市未必是壞事，主要是讓市場投機買盤退場，也可以避免土地價格持續被炒高，興富發下半年持續有獵地計畫，但會擇機尋求合適的地點。
鄭欽天今日在股東會上並表示，台灣房地產短期內不可能泡沫，主要是住宅仍處於需求大於供給的情況，預估房價難出現較大跌幅，除非股市大跌。他並認為，兩岸三地經濟往來密切，近幾年來房市最大的買盤，就是在中國賺錢的台商與台幹回台置產，對下半年房市仍樂觀以待。
【經濟日報╱記者邱馨儀／台北報導】 2012.06.13 03:48 am
裕隆公司總經理陳國榮表示，裕隆在新店的資產開發計畫將在明年中旬提出建照申請，裕隆集團已針對土地開發案成立團隊，未來將由裕隆公司為主體、進行開發。
裕隆昨（12）日召開股東會，會中並通過為配合新店土地開發，擬自盈餘分派中提列31.5億元作為特別盈餘公積，作為土地開發案的初期需求。
陳國榮表示，新店的資產開發計畫已完成住宅區及商業區的建築、代銷及景觀等團隊的遴選工作。
預計明年中旬向新北市送件申請建照，提列31.5億元特別盈餘公積，主要考量裕隆將自行興建，因此作為現金流量，未來再交由團隊使用，預計將由海悅負責代銷，建築師為李天鐸及姚仁喜。
陳國榮指出，新店資產開發案，裕隆將花較多時間在研發及創新上面，朝亞洲其他地區所沒有的差異化產品為主，因此目前對於總投資金額及落成時間表都尚未定案。
2012/06/13 【經濟日報／記者陳美玲／台北報導】
大台北地區自住需求增溫，根據永慶房產統計，近3個月台北市郊區換屋客比重大幅攀升，由3月的30%，成長到5月的38%，創奢侈稅以來新高。以區域來看，北投區換屋客最高、達49%，其次為文山、內湖區比重分別為38%、37%。
永慶房產集團統計資料顯示，目前市場上的換屋買盤有從新北市一級地段回流至台北市郊區的現象，尤其是以捷運沿線的北投、文山、內湖地區最受換屋族青睞，自住換屋比重分別達49%、38%、37%，其中北投區換屋比重不僅為北市各區之冠，同時也創下區域和奢侈稅以來新高。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，台北市換屋族平均購屋預算大約落在2,400萬元上下，且偏好40坪至50坪的中大坪數房屋，故在考量區域交通、生活品質及房產增值性等因素後，北投、文山、內湖等3區的購屋預算及區域條件最被換屋族認同，成為換屋族首選。
黃舒衛表示，北投「磺港溪生活圈」、「珠海特區」商圈發展成熟且分別鄰近北投站及新北投站，同時兼顧生活機能與住家品質，吸引不少退休族進駐，目前兩個捷運站周邊平均單價39.8萬元、38.6萬元，房價仍在4字頭上下，換屋族可輕鬆購屋。
文山、內湖區有捷運文湖線貫穿，交通便利也吸引自住換屋客搶進，黃舒衛指出，文山區萬隆、景美、辛亥捷運站周邊地段深受首購、換屋族青睞，目前周邊房價分別為4 .2萬元、47.8萬元，及42.8萬元，其房價與鄰近的中正、大安區相比仍屬低檔，換屋負擔相對較輕，吸引買盤進場。
內湖區部分，捷運西湖站、港墘、文德站周邊以及捷運東湖站沿線的康寧路三段周邊，因商圈發展成熟，生活機能完善，加上兩區都擁有學區優勢，最受換屋族歡迎。
2012/06/13 【經濟日報╱記者邱金蘭、陳美君／台北報導】
打炒房不手軟 函令所有銀行 新市政中心專區土建融
須遵守六成五貸款上限
中央銀行關切建商炒作豪宅，從台北追到台中。央行上周函令所有銀行，辦理台中市新市政中心專區內土地抵押貸款時，亦須遵守貸款成數上限六成五等管制措施限制，以防堵炒作。
台中新市政中心專區內興建不少豪宅，銀行業者解讀，央行仍持續緊盯豪宅。新市政中心是台中市政府規劃，這也顯示央行為抑制炒房風氣，即便是由市政府規劃的都市計畫區域，土地建築融資的管制也不放過。
為促進都市發展，台中市政府選定七期重劃區內鄰近中港路、文心路口及高速公路中港交流道附近，劃定為台中市副都心，也就是所謂的「新市政中心區」，目的是扮演分散舊都市中心機能的角色，這裡也成為台中市房價最高的區域。
銀行主管表示，央行近年來對銀行土建融的貸放盯得相當緊，不少建商看到台中市政府的都市計畫商機，以為央行會因為是市政府規畫，而鬆綁土建融規定，沒想到央行函釋的內容，仍視一視同仁，並未排除適用。
據了解，包括台灣銀行、國泰世華銀行等多家銀行最近頻頻向央行探詢，有客戶打算以台中市「新市政中心專用區」內的土地為擔保，申辦貸款，是否免受央行土地抵押貸款管制規定規範。
央行上周特別發函明釋，這個區域內的土地，全部須受央行有關土地抵押貸款管制措施限制。
這項土地融資管制措施重點包括，貸款額度最高不得超過抵押土地、取得成本與金融機構鑑價金額較低者的六成五，其中一成須等動工興建後才能撥貸，並不得另以周轉金或其他名目，額外增加貸款金額；借款人還得附上具體興建計畫，銀行才能受理等。
央行官員強調，即使是政府的都市更新計畫，但央行關注的是土地用途，只要是用於商業和住宅，就不能排除適用。
為此，央行還特別行文給台中市政府，確認區域是不是屬於住宅區、商業區，除非是學校用地或機關用地才可以免除限制，但若是這些用地，建商也不會拿來借款，自然也沒有適用的問題。
官員強調，只要銀行對實務有疑義向央行洽詢，央行都會仔細回覆，協助銀行遵循規定。
2012/06/13 【經濟日報／記者陳美君、邱金蘭／台北報導】
中央銀行嚴控土地建築融資，這波盯上鑽法律漏洞的建商。央行最近對銀行專案金檢發展，發現有建商假借個人理財周轉等名義貸款資金，規避央行管制措施，上周特別函令銀行立即改善。
前年10月起，央行祭出一系列房地產信用管制措施，包括土地抵押借款未附具體興建計畫，銀行不得受理以該土地為擔保的貸款，還有貸款額度最高不得超過六成五等。
當時有一些沒有打算興建住宅，持有土地坪數較少的民眾向央行陳情，以土地持分做為營業周轉金抵押品，並不是要炒房。
為避免打炒房時「殃及無辜」，央行去年8月彈性放寬管制，借款人向金融機構聲明，資金用途是為了支應個人日常生活或理財周轉所需，不是用於投資、購買不動產或興建房屋者，可免附具體興建計畫。
央行雖開了小門給這些地主，但仍限制建商負責人不能適用這項規定，不管用途為何都得附上興建計畫，才能順利籌措到所需資金，以免建商巧立名目向銀行融資養地。
不過，最近央行專案金檢卻發現，有建商負責人以「非屬投資、興建不動產」名義向銀行申請土建融，並聲稱符合央行免附興建計畫規定，銀行也照辦不誤。央行除要求這些銀行立即改善外，並在上周發函要求銀行注意從寬規定的適用範圍。
央行強調，並不是所有自然人都適用去年8月的從寬規定，如果是建商老闆，即使聲稱資金用途不是用來興建住宅，也不能適用。
