2012年7月3日星期二

2012.07.03 不動產新聞動態

裕融大陸總部插旗蘇州

2012-07-03 01:40 工商時報記者楊筱筠／台北報導

台灣租價業者大陸過招，裕融租賃搶先在蘇州買下總部，並於6月底過戶，成為台資金融租賃業中第一家在當地購置總部的公司。

根據了解，裕融是在4月起開始商談，購置總部坪數約2,153坪公尺（約600多坪）的大樓，以當地價為每坪米約人民幣1.8萬元計算，加上其他成本，裕融購置總部約花費人民幣4,000多萬元。

裕融指出，目前在大陸據點已增加到9個，且在台灣開放台資金業可到大陸投資民間融資公司後，裕融已提出申請，未來若正式進軍大陸，可望直接以現有9個據點開始衝刺汽車金融等相關業務，搶食大陸2,000多萬部汽車的車貸市場。

除了裕融，其他已進軍大陸租賃市場的台資金融業，也多半已針對新開放的民間融資業務積極規劃，期望成功吃下大陸民間融資市場。中租就指出，大陸租賃業務同仁已著手規劃金融帳款融資、分期付款融資等新業務。

國內租賃業務發展受限，反觀大陸租賃市場潛在商機上看人民幣億元，讓國內租賃業者多數重念想轉赴大陸展業以求取生機，租賃公會也透露，包括大眾租賃、日盛租賃都已私下與公會聯繫，詢問進軍大陸租賃市場相關事項。

大眾租賃去年被大眾銀通過終止營運，但據悉，大眾銀內部希望透過大眾租賃前進大陸，來展開大陸布局，但目前尚在探詢消息；至於日盛租賃也表示，將啟動進軍大陸租賃市場計畫。

新壽蓋商辦鎖定大台北

2012-07-03 01:40 工商時報記者彭禎伶／台北報導

新光人壽要在大台北地區買素地蓋自用辦公大樓。新壽副總徐順鋆昨（2）日透露，公司有需求要在新北市尋找素地，興建可容納1,000人的辦公大樓；目前新壽董事會授權的不動產投資額度仍有逾240億元，台北市只要有優質商辦，新壽也都會持續評估、投資。

壽險業今年搶大台北地區不動產的態度都轉為積極，除了國壽、新壽及富邦人壽今年都已有進帳，且持續、密集尋找標的，南山、三商美邦、中壽、台壽、中信人壽也都取得董事會授權額度，並公開表示要投資不動產。

新壽日前競標新莊副都心土地，每坪出價171.5萬元，總價18.39億元，是新壽近期第二次競標新莊副都心土地，但最後由皇翔建設以每坪198.89萬元、總價21.32億元拿下，新壽出價只排名第五。

徐順鋆表示，新壽會持續尋找大台北的不動產，主要是該區有自用辦公室的需求，要容納1,000人左右，新壽希望買素地自行興建；至於台北市的優質商辦及店面，只要有好的標的，新壽也都會積極評估。

新壽帳上約有1,000億元不動產，有近3成在內湖區，另外新壽站前摩天大樓蟬聯多年的西區地王，另外還有信義計畫區、敦南大樓等，去年底評估增值有854億元，徐順鋆說，這部分未包含購入未滿3年、及現在無租金收益的不動產；若金管會准許不動產增值列入淨值，新壽會全面再重估。

北市房市終止連4月增長，6月量縮6.1%

2012-07-03 08:37 時報資訊【時報記者郭鴻慧台北報導】

5月下旬證所稅與反水電雙漲抗議活動等擾亂股價與房市買氣影響，而6月下旬央行理監事會議發出第三波打房，高價住宅貸款限縮，台北市首當其衝，交易量小幅回測。台北市公布101年6月建物買賣移轉棟數為3684棟，較5月減少238棟，月減6.1%。北市各區建物買賣情況，穩坐熱銷區第一、二名為中山區653棟(戶)及內湖區427棟(戶)之外，中正區買賣移轉棟數增幅最為明顯，較上月成長了75.8%，也比去年同期增加31.2.%。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，國際因素影響買氣，再加央行第三度選擇性性用管制調控房市機制，台北市近期房市可謂雪上加霜，與去年同期相比，減少近兩成的交易量，買氣真的變冷。若以成交客群觀察，發現首購族購屋信心不足，占比持續減緩，長期置產族群的比重則相對增加，以台北市中心來看，置產族佔比達37%，市郊區佔比也有28%，均回到奢侈稅前水準。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，今年年初買盤遲滯，但在年後市場表現積極，整體買氣逐漸開展，到了六月出現小幅量修，推論與證所稅、實價登錄等議題發酵，讓買方縮手不無關係。而本月以大安、中正、中山與南港表現較為強勢，顯見優質區塊仍受買方青睞。

台灣房屋智庫副執行長劉怡蓉表示，5月是報稅季節，股市、房市都會受到資金排擠效應，再加上歐洲金融問題增加須多不確定因素，而國內央行又祭出豪宅限貸措施，都是造成北市6月買賣移轉棟數小幅下跌的原因。劉怡蓉表示，觀察近一年北市各行政區買賣移轉棟數變化，今年6月雖然比起去年同期減少868棟，但除今年5月以外，皆已比奢侈稅實施以來表現還要好，顯見台北市的房市已逐漸走出奢侈稅利空影響，回歸正常供給需求。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，此波房市的遞延買氣，最高峰落在3、4月份，5月買氣就稍微回落，大致符合6月買賣移轉棟數的表現，不過6月受到歐債、颱風與政策等干擾，市場上交易狀況明顯不若前幾個月，反應在後續的買賣移轉統計上，可能會出現下滑走勢。

景氣轉冷北巿房市買氣下滑6.1％

2012-07-03 01:42 中國時報王莫昀／台北報導

台灣經濟前景轉趨黯淡，北市房屋買氣也開始下滑，台北市地政局昨日公告6月台北市買賣移轉件數，較5月衰退了6.1%，其中，中正區月增75.8%最具支撐，其餘包含中山、南港、大安、北投與內湖區，表現水準也都超越大盤，反觀相對低價的大同、文山、萬華區表現就略嫌疲弱。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，此波房市的遞延買氣，最高峰落在3、4月份，5月買氣回落，6月受到歐債、颱風與政策等干擾，市場上交易狀況明顯不若前幾個月。

先前表現不錯的相對低價區，如文山、萬華與大同等地區，因為首購買氣在農曆年後快速回籠，經過4、5個月的時間消化，買氣已不若先前旺盛，文山區還受到淹水影響。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出，6月下旬房市買氣冷落，不過8月1日實價登錄將正式上路的消息，引起部分屋主擔心自己未來持有、售屋的成本會增加，預計短期將出現一批想獲利了結的賣壓。

住商不動產企研室主任徐佳馨指出，中正區較上月大增七成，除與區域可能出現交屋潮有關外，文林苑事件後，讓都市更新話題急凍，不少具有公寓產品紛紛被打回原形，對於預算有限的自用客戶來說，精華區段的公寓總價低，坪數實在的優點，讓這類產品成為市場新歡，因此公寓比例較高的大安、中正、中山與南港，買氣相對旺盛。

展望下半年房市，黃舒衛認為，第三季房市表現，預計維持「價平量縮」的格局趨勢，因此，若屋主依舊過度樂觀的預期未來房價，致使買方價格認知持續擴大，成交量恐陷入新低潮，未來價格修正的機會勢必擴大，應特別留意。

央行打房再出招 嚴審理財型房貸用途

追蹤期3個月~1年 全面封鎖投資客資金來源

2012年07月03日【王立德、陳瑩欣、林巧雁╱台北報導】

央行嚴管房市，監控項目一路從修繕貸款、建商周轉金、房貸壽險、個人信用貸款，延伸到理財型房貸。國銀房貸業務主管透露，總行上周已發函給各分行，未來必須積極追蹤理財型房貸「資金用途」，且追蹤時間長達1年，意即央行全面封鎖投資客資金可能來源，務求炒房資金來源「滴水不通」。

據了解，部分銀行已在央行道德勸說下，對舊有房貸的新增貸款（如理財型房貸），發起「必須主動追蹤客戶的資金用途」，追蹤期從3個月起到1年不等。

申辦需先簽聲明書

銀行主管說，目前作法是銀行會請申辦理財型房貸的客戶先簽1張聲明書，說明理財型房貸用途是用於股票、基金或保險，若經查獲不按實申報，銀行可提高利率，「但實務上銀行多半不會主動查證。」

銀行主管解釋，對投資人來說，理財型房貸借款利率約3~4%，額度多可拿到鑑價全額扣除未償還債務，相較保單借款利率5~6%，最高借款成數可達保單價值準備金9成，或是股票質借利率3~6%來說，都是成本較低的資金來源。

央行官員則分析，投資客每借100萬元，若年利率相差達1個百分點，1年就會少1萬元的利息，因此「若能讓投資客資金貴一點，對穩定房市價格就更進一步。」

土銀調整授信原則

央行官員說，我國為自由市場，央行控管房市資金僅能從「量」著手，因此才採限縮以周轉金、修繕貸款、增提擔保品方式增貸等等方式，打擊房市投機行為。

但部分銀行主管也認為，若客戶不在由原本銀行進行投資，將借款資金轉出，後續追蹤資金流向有其困難處，若客戶不願配合，「銀行貿貿然出手，恐有侵犯隱私權，甚至觸犯個資法的嫌疑。」

為避免投資客輕易由銀行端取得資金，央行與金管會聯手打房措施一波比一波嚴謹，特別對不動產放款過度集中的行庫首當其衝，目前房貸和土建融放款2大龍頭土銀、合庫銀，近期就調整授信原則。土銀主管說，已祭出多項控管措施，包括全面收回各分行土地和建築融資權限，統一由授信審查中心逐案討論，增加建商調度資金的難度。

避免土建融續攀升

另在抑制房市動作，土銀採「拒絕承作」條款，除資金審查流程調整以外，業者的土建融申貸槓桿比率，若大於央行設定範圍，且自備款低於3成5，分行端直接拒做，即使財力足夠，但往來建商若徵信過程有疑慮者，分行也可拒做，另外，銀行在沒有取得新增還款的前提下，也可不受理。

土銀評估，目前土建融佔整體授信金額約16.43%，與去年底差不多，為避免土建融續升，相關限縮政策將維持到年底以前都不會改變。土銀總經理蘇樂明昨日表示，銀行內原有放款策略仍會依照「5P原則」為基準，分行如果對放款案件沒有把握，會跟授信審查部溝通，確保放款風險不會擴大。

央行目前不動產管制方向

※時間/不動產管制措施

★2012年7月/央行發函給各銀行，嚴查理財型房貸的資金用途，封鎖投資客利用理財型房貸取得資金

★2012年6月/

◎雙北市8000萬元以上，及其餘縣市5000萬元以上住宅，放款成數不得高於6成、無寬限期

◎豪宅3年內轉貸金額不得超過原貸餘額，亦不可增貸

◎銀行定期繳交豪宅貸款雙周報，以利主管機關監控

◎不得以個人低利信貸，作為豪宅購屋貸款周轉金

★2011年6月/土地擔保融資，放款成數上限6成5，且不得另以周轉金或其他名目，額外增加貸款

★2011年1月/道德勸說銀行嚴格追蹤房貸及房屋修繕貸款等相關項目資金用途

★2010年6月/

◎雙北市等13個管制區，第2棟房貸放款成數上限6成

◎銀行定期需繳交房市雙周報，土建融報告等給央行審查

資料來源：央行、各銀行

新壽將砸240億獵地 鎖定雙北

2012年07月03日【黃國棟╱台北報導】

新光金（2888）旗下子公司新光人壽下半年將再投入240億元在不動產，新光金副總經理徐順鋆昨在登高大賽記者會後表示，將鎖定雙北精華地段，特別看好新莊地區素地，將興建自用辦公大樓；另外，新壽已取得內湖陽光街、重慶南路地段可望在下半年動工，興建高級住宅，預估明、後年可大幅挹注獲利。

金管會有意研擬國內保險業會計制度，將採國際會計準則（IFRS 4，International Financial Reporting Standards 4），有意把不動產增值利益列入淨值，將使壽險雙雄國壽、新壽每股淨值大幅提升，為此徐順鋆昨說，目前未有具體作法，將待金管會宣布、實行後，新壽會重新評估不動產價值。

有意標購新莊素地

目前新壽持有的不動產逾1000億元，以每年第1季公布上年度隱含價值（EV，Embedded Value），都只針對持有滿3年以上不動產才列入計算，若金管會將來實行不動產增值利益可列入淨值，新壽就會納入3年內持有的不動產，並將重新啟動不動產鑑價。

另外，新壽下半年也將持續投資不動產，預計有240億元，主要鎖定雙北，包括商辦、素地都是主要標的。值得一提的是，新壽有意標購新莊地區素地並將興建商辦，徐順鋆說，主要做為新壽業務員辦公大樓。

除持續加碼不動產，對7月1日起保單責任準備金利率調降使保費上漲，新壽下半年商品策略改以保障型和美元保單為主，新壽商品開發部協理曾崇育昨說，因長年期保單的保單責任準備金利率未調降，加上啟用第5回生命表，傳統終身壽險與定期壽險保費將降2~4成，醫療險、意外險保費也同步調降近1成。

東森積極搶進觀光 再轉投資度假中心

2012年07月03日【陳慜蔚╱台北報導】

散裝市況不佳，東森（2614）積極朝向業外發展，除轉投資東森電視、森森百貨及東森度假山莊，集團看好國內觀光前景，更積極投入，轉投資的宜蘭理歐海洋溫泉度假中心，已於上周末開幕。

理歐海洋溫泉度假中心董事長高建文說，開幕後首年平均住房率估可達70%，希望明年開始獲利。

觀光事業第2個據點

理歐度假中心總投資金額約18億元，東森主要透過持股37%的龜山島育樂公司轉投資，這也是繼東森度假山莊後，集團介入觀光事業的第2個據點，房間數共有205間，主打海景住宿，且飯店旁就是沙灘，平均房價約在4000元至5000元之間。

若以目前訂房狀況，高建文說，首年平均住房率目標可達70%，隨知名度打開，未來將逐年成長，目前也已計劃新增其他據點，擴大旗下飯店事業版圖。

近年受散裝航運市況低迷，在市場運價無法有效回升，東森獲利主要來自轉投資貢獻，如今年因轉投資東森電視辦理現金減資，加上配息，約可認列5億元收益，對東森每股貢獻約0.35元。

另森森百貨今年營收規模上看110億元，預估獲利約2.5億元，以東森持股56.615%計算，同樣可認列至少1.41億元。

計劃入股中國電視業

除台灣，東森看好中國電視購物商機，目前也已開始積極布局，計劃入股持有執照的當地業者，法人看好，未來可望成為東森另一項獲利的主要來源。

另東森握有台北關渡捷運站旁1.1萬坪土地，初估市值55億元，計劃將開發成複合式科技園區，視為另一金雞母，據了解，目前已送台北市政府申請都更。

變冷 台北房市上月量縮6％ 中山區小套房反熱賣

2012年07月03日【邱煜婷╱台北報導】

北市地政局昨公布6月建物買賣移轉棟數，共3684棟，較上月3922棟減少238棟、量縮6.06%，中止今年1月以來成長趨勢；與去年同期比，成交量更減19%，業者說，受歐債與央行打房影響，讓北市6月買氣「真的變冷」。

台北市地政局主任祕書易立民表示，12個行政區中，交易量前3名的區域為中山區653棟、內湖區427棟、大安區355棟。

中山區不僅6月交易量居冠，也繼續蟬聯今年以來每月交易量冠軍，台灣房屋建國南京特許加盟店副店長徐弘仁分析，因中山區主要以8~12坪小坪數的套房或16~24坪的2房產品為主，套房總價大約在500~800萬元，2房總價約1500萬元左右，是台北市中心總價相對較低的區域，因此吸引不少首購族，帶動區內交易量。

中正區飆增75％

不過徐弘仁也指出，「板橋浮洲合宜宅開賣後，勢必帶動部分首購族往浮洲地區移動，」因為預算在總價1千萬元以下的首購族，在合宜住宅能買到更大的坪數，可能會對中山區未來成交量造成影響。成長最多的區域為中正區，6月建物買賣移轉棟數為269棟，較5月153棟增加75.8%，成為北市月增幅度最高行政區。

信義房屋南門店專案經理林俊良分析，因許多屋主過年前後拿出來賣的房子，在經過2~3個月後，願讓價、接受買方價格，促使成交量上升；另外，許多家長為提早卡位明星學校如市教大附小、中正國中等，也進場換屋，提升中正區買氣。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，受歐債影響，加上央行第3度選擇性性用管制，讓台北市買氣「真的變冷」。

無利多漲幅較少

至於下半年房市，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，受到6月颱風、豪雨淹水問題與證所稅、實價登錄等因素，可能會影響7月建物買賣移轉棟數；不過對自住客來說，市場信心已經回升，但價格因為無重大利多影響，難以大幅上漲，其中部分過熱的公寓價格，在都更修法的影響下將逐漸回歸正常，對於預算有限的買方，不失為一大福音。

搶合宜宅爆滿 可搭公車台鐵

2012年07月03日【葉思含╱台北報導】

浮洲合宜住宅「日勝幸福站」周日開放北市民眾登記，當天人潮爆滿，連等候接駁車的民眾也大排長龍，昨共計有1343人登記，民眾如果不想在炎炎夏日中苦等接駁車，也可搭乘公車、台鐵，再步行至接待中心。

浮洲站步行15分

「日勝幸福站」專案經理許瑞峰表示，為因應大量人潮，假日接駁車從2輛增至3輛，尖峰時間縮減為15分鐘1班，每輛約可容納20人，但因安全考量只能坐不能站、不能超載，因此民眾若擔心須排隊等候過久，可先致電詢問現場狀況。

除接駁車，民眾也可由板橋車站或樹林車站搭公車，在中山實小或板橋榮家下車，步行5~10分鐘可達。

若搭台鐵至台鐵浮洲站，則步行約10~15分鐘可至接待中心，若轉搭計程車車資70~75元可抵達。現場約300個車位，民眾Jay表示，由於停車位規劃充足，並未搭乘接駁車。

不動產增值利益列淨值 壽險股強彈

2012-07-03 〔記者廖千瑩／台北報導〕

保險業大利多！金管會擬於國際會計準則（IFRSs）實施後，將保險業旗下不動產增值利益列入淨值，屆時保險業淨值將大增千億元，受此激勵，壽險股昨天氣勢如虹，台壽保（2833）領軍大漲逾5%，另國泰金（2882）、新光金（2888）也有逾2%的漲幅。

金管會明年將全面實施國際會計準則，昨天傳出金管會已請保險局研究，在國際會計準則實施之後，保險業旗下不動產增值利益可否列入淨值。法人表示，若確定實施，保險業淨值將大增千億元，而旗下擁有龐大不動產的國壽、新壽屆時受惠最大。

依據各公司之前資產重估結果，國壽的不動產增值利益約1600億元，新壽也有854億元，但目前都不能顯現在財報上。國壽昨表示，壽險公會已將不動產增值利益納入淨值的建議案呈報保險局，未來若允許不動產增值放在淨值下，限制盈餘分配，有助提高壽險公司淨值。新壽主管則說，由於目前評價方式還未定，新壽不動產增值利益無法評估。不過目前仍持有不動產部位超過千億元，且董事會通過授權經營團隊可運用的銀彈也還有約240億元，將持續加碼台北市及新北市不動產。

昨天傳出金管會研擬國際會計準則實施後，將保險業旗下不動產增值利益列入淨值，同時IFRS4（保險會計）第二階段，台灣不會馬上實施，受此利多激勵下，壽險股昨天大漲回應，除富邦金（2881）站上30元大關，國泰金與新光金股價也強勢表態。

壽險業炒樓 金管會火上加油

2012-07-03 記者林美芬／專題報導

在台灣不動產市場上，最有錢大戶之一的壽險業，幾乎被認定是過去不動產價格飆高的元凶，如今，金管會擬放寬保險業旗下不動產增值利益可列入淨值，更可比喻成政府為壽險業進入不動產市場的槍枝上膛，全力喊衝，不動產市場恐將進入另一個狂飆年代。

依照建商的觀點，壽險業錢多，碰到不動產景氣活絡，可以全力搶進，短期買賣，製造獲利。萬一市場不佳，被套牢之後，改列長期資產，同樣可以提列財報，不管怎樣都包贏。

現在台北市房地產價格高到成為民怨之首，細數每次房產飆高，都跟壽險業砸錢搶地有直接關係，1987年國泰人壽以每坪90萬元約市價的三倍價格，買下南京東路三段、現在六福皇宮的土地，引發台北市土地價格走入第一波狂飆年代。

2006年台北地價進入另一個天價年代，新光人壽以63.8億元搶下建國南路信義聯勤土地，兩年後轉手賣出，大賺37.6億元，每坪地價推升到460萬元；2010年，國泰人壽買進忠孝東路四段的商業大樓，地價飆破一坪1000萬元，成為新地王，之後地王一再改寫，最近一次富邦人壽買下忠孝東路太平洋敦南大樓，一坪1453萬元。

壽險業者購地推升價格，帶動房價跟著上揚，早就被業者加以複製及催生，形成房價、地價飆升的帶動者。各家壽險業仗著資金雄厚，不惜加價搶地，根據富比世網科的調查，包括國壽、新壽、富邦、南山、中壽、台壽等六家壽險公司，今年可望投入1500億元的資金，進入不動產市場。

過去，還有相關單位控管，壽險業搶地時不敢太高調，如今局勢改寫，政府擔心建商炒作房價，嚴格控管土融及建融，民間購屋第二戶的房貸同樣從嚴管制，豪宅更不能超過六成貸款，結果，最不需要錢、也最有能力加價搶地的壽險業，竟然可以大力購入不動產。

細數現有的壽險業者，手上除了有壽險公司大量保費收入之外，還有建設公司、資產管理公司等作為子公司或是聯盟公司，有的大咖公司還有金控公司、銀行等共構成一個財富網，過去擔心建商可能資金調度不靈而有倒閉風險，或是為周轉需求而拋售手中不動產，製造一波房價可能下滑的期待，但現在，錢很多的壽險業正好足以壟斷不動產，房地價格狂飆期的前奏曲再度響起。

增值利益列淨值 暗助保險業炒房?

2012-07-03 （費特曼）

金管會擬放寬保險業旗下不動產增值利益可列入淨值，一旦實施，保險業淨值將大增千億元，推升昨日保險股漲聲四起。

但國內這波房市泡沫就是起於保險業炒地，金管會這紙鬆綁令恐會引起外界質疑是暗助保險業炒房，而在國內房市泡沫恐瀕臨破滅之際卻放寬，也恐會讓保險股淨值虛胖，讓無辜散戶曝露在未知的風險中。

其實，這幾年來低利率環境，讓保險股叫苦連天，背負著龐大的利差損壓力，就算保險股老是強調其每股隱含價值（EV）、精算價值（AV）有多高，股價有多委屈，但就是漲不動。

批保險業炒房，業者有滿腹委屈，除稱是為資金尋找合理的投資標的，也說業界現在是抱著金磚卻快被餓死，當匯率、股市波動時，股票未實現損失就得反映到獲利及淨值上，但不動產增值卻無法適度反映到淨值上，這也不公平。

業者爭取的並非無理，只是國際會計準則（IFRSs）明年啟動，但第一階段尚未要求保險業的負債需依市價評價，若讓保險業的資產中不動產增資市價入帳先起跑，恐有違IFRSs要求資產與負債都以市價入帳的精神，也會讓壽險股的淨值有虛胖之虞。

若金管會擬放寬保險業不動產增值可列淨值，就得有其它限制條款，要求其增提負債準備金，或調高其RBC的不動產風險係數，遏止保險業不當炒房。

金管會評估中 壽險業大利多

2012-07-03 〔記者王孟倫／台北報導〕

針對外界傳出國際會計準則（IFRSs）實施後，壽險業投資用不動產增值金額，可列在淨值項下。金管會強調，目前並無預設立場，正由保險局進行專業評估中；不過，若金管會同意這項措施，對於已持有大批土地資產的壽險業者，將是一大超級利多。

日前壽險公會與部分業者已向金管會提案，主張將壽險業不動產增值金額納入淨值。壽險業者認為，未來接軌IFRSs後，只有投資用不動產才能以「現金流量折現」，算出「市價」列帳，已比真實市價減少許多；尤其，若不動產的增值金額必須全數列在「負債」項下，等於淨值會被減損，讓業者壓力增加。

金管會官員表示，本案影響層面很大，已經著手積極全面評估，因為這涉及到IFRSs會計準則適用，要考慮整體壽險市場實際情況，不能就單獨幾個面向就做出決定，還需要時間再研議。

不過，金管會才宣布，要調整壽險業的資本適足率（RBC）計算，提高投資不動產的風險係數，以防止過度資金流入房市，如此一來，是否立場相違背？官員表示，即使未來同意不動產增值納入淨值，也會限制盈餘分配，讓壽險業未來因應風險能力，能夠獲得強化。

都更近橋頭 議員憂垮橋 撼動碧潭吊橋基地

2012-07-03 〔記者潘杏惠／新北報導〕

對於民代質疑都更案恐引發碧潭吊橋安全危機以及公有地面積過半政府為何不公辦都更，新北市政府城鄉局強調，市府很重視碧潭吊橋安全，一定會為公私有地主權益進行把關，且施工若危及碧潭吊橋安全，將不會核發建照。

城鄉局強調，更新單元範圍納入碧潭吊橋纜線基座部分，是依都市更新條例等相關劃定，吊橋纜線基座位於可建築用地上，產權主要屬私有土地，若排除於更新單元範圍，影響民眾參與都更權益。

城鄉局指出，碧潭吊橋裝設有安全監測儀器，目前吊橋纜線及基座應處於安全穩定狀態，已要求都更實施者提前進行相關基座的結構外審，特別加強施工期間基座穩定的保護及監測措施，並於基座周邊增設景觀化的防護設計，確保未來廣場上活動安全。

城鄉局也提到，碧潭吊橋基座現位於民宅內，對於基座相關檢測或補強及土地產權等議題，恰可藉由此更新案開發時併同處理。

至於為何政府不主導辦理更新部分，城鄉局解釋，此案採權利變換方式實施，公有土地更新價值與私有土地價值估價基礎均相同，故公辦更新與否並不影響公地權益。

施工若危及吊橋 市府：不發建照

2012-07-03 〔記者潘杏惠／新北報導〕

立委田秋堇、新北市議員陳啟能昨天在碧潭風景區召開記者會，質疑正對碧潭東岸橋頭的都市更新案，將碧潭吊橋纜線與主纜基座併入都更基地，未來開挖時，可能造成地層鬆動，恐有垮橋之虞，建議施工範圍應退縮，市府也應以公權力介入，確保吊橋安全不受威脅。

都市更新實施者合康工程顧問股份有限公司（簡稱合康公司）回應，碧潭吊橋纜線與主纜基座位於私有土地上，長年以來都沒有相關單位介入處理，的確存在公共安全危機，因此趁著這次都更，解決私有產權爭議，同時在施工上加強防護，確保吊橋安全無虞，建案申請過程均按照合法程序。

合康公司強調，碧潭吊橋纜線與主纜基座雖納入都更基地，但未來是作為公共空間，且建案找來專業技師鑑定，初步認定方案可行，只是還沒進行到細部討論。

大地工程師點出四危機

田秋堇、陳啟能昨天召開記者會，質疑市府通過都更案獎勵涉嫌圖利建商，並找來大地工程師王偉民分析，點出建案緊鄰碧潭吊橋，恐引爆四大危機。

危機包括未來建案連續壁離吊橋基座不到一米，屆時開挖與施作採高頻震動工法及衝擊式工法，會使吊橋主纜基座周圍土壤鬆動，未來恐有垮橋之虞；主纜基座暴露於外，若遭人蓄意破獲，後果不堪設想；且主纜基座將會被建案樓板覆蓋，影響未來維修與重新施作空間，將導致吊橋走向死亡。

田秋堇強調，經查，此都更案公有土地面積佔都更地面積達六十五％以上、且達兩千四百多平方公尺，理應由政府主導公辦都更，且碧潭吊橋纜線及主纜基座位置是既存事實，劃開都更區域是基本義務，而非犧牲，以此爭取大量容積獎勵，毫無公平正義可言，希望市府能妥善處理，不要讓碧潭吊橋成為危橋。

天后宮商圈 騎樓違建開拆

2012-07-03 〔記者張聰秋／鹿港報導〕

彰化縣鹿港鎮中山路天后宮商圈的騎樓違規建築物，縣府二日起已進行拆除，將在一週內完成全部六十四處違建拆除工作，接下來縣府打算向中央爭取商圈綠林道的路面鋪面改善工程經費，劃設出行人徒步區，讓遊客可以輕鬆走在綠林大道逛商圈。

保持建物完整多數雇工自拆

昨天首日的拆除工作平順，當地居民無奈地接受並配合，多數居民為了保持建物完整性，自行雇工拆除違建物，少數則由縣府進行強制拆除。他們說，拆除標準應一視同仁。部分居民甚至希望縣府法外開恩，保留部分騎樓空間，讓他們繼續營業。

拆完生意難做業者難掩落寞

被拆除的騎樓違建戶，多數在地做了一、二十年生意，不乏三、四十年者，昨天違建物被拆後，沒了廚房，有些連擺設商品的地方都消失，難掩落寞神情，他們希望拆除行動告一段落後，鎮公所和縣府可以摒棄成見，攜手同心規劃商圈，讓中山路商圈大蛻變，不要各做各的，導致最後什麼都沒有做好。

對此，縣府建設處表示，騎樓管理和商圈規劃分屬不同處室處理，建設處依法執行這次拆除工作，沒有通融空間，轄區警方則負責取締移動式攤架和流動攤販，至於商圈規劃則是鹿港鎮公所和縣府城市暨觀光發展處的權責。

縣府城觀處長田飛鵬指出，縣府已向交通部觀光局爭取中山路路面鋪面改善工程，觀光局擔心重蹈鹿港第一市場覆轍，路整平了攤販又回來了，所以特別要求縣府修改計劃內容，避免浪費公帑，現階段規劃行人徒步區設紅磚步道，人車分離。

鹿港鎮公所主任秘書孔秉杰表示，鹿港好還要更好，鎮公所近期將邀集商家共同交換改造商圈的意見。

都計配地竟跨既成道路 業主傻眼

縣府：僅兄弟兩戶 可自行協調

2012-07-03 〔記者阮怡瑜／員林報導〕

彰化縣員林鎮民眾張國楨日前發現在一八四公頃都市計畫案後，他將分配回來的土地竟位在既有道路巷口，他向民進黨陳素月議員及鎮民代表陳秋蓉陳情，認為這樣的土地分配根本是「徒增困擾」。對此，縣府回應表示，該處僅有地主與其胞兄兩戶人家，應可由張家人自行商討道路出入口。

張國楨指出，日前接獲彰化縣政府寄發的「重劃區重劃前後土地分配清冊」通知，赫然發現其重劃後分配回的土地位置竟然在已存在四十多年的既有道路的巷口處，讓他當場傻眼，因為該條巷道是巷內數戶人家對外通行的唯一道路，未來，若他在分配的土地上蓋房子，那巷內人家要如何出入？這樣的分配徒然製造鄰里間的紛爭。

對此，縣府地政處指出，若舊有巷道是多戶人家通行要道，縣府不會做出這樣的分配規劃，但在該陳情案中，巷內只有張姓地主胞兄一戶，且該戶已在重劃區外，所以才會做出這樣的配置，

議員：佔民眾便宜應重新分配

但縣議員陳素月相當不以為然表示，縣府的回應根本是在「佔民眾的便宜」，怎麼可以拿「既有道路」的土地納入新分配土地中，那地主為了有路通行，是否又得要割捨一部分土地出來做為道路，那可運用的土地不是又更少了？將要求縣府重新調整、分配適當的位置。

北市房屋移轉 終結連4升

【經濟日報╱記者陳美玲／台北報導】 2012.07.03 02:21 am

受到歐債、颱風與打房政策等干擾，台北市6月買賣移轉棟數僅3,684棟，較5月衰退6.07%，結束連4個月上漲格局，但表現仍為近1年來次高水準，中山區以653棟蟬聯成交王，中正區則以月增率高達75.82%榮登6月買氣王。

台北市地政局昨（2）日公布6月買賣移轉棟為3,684棟，較5月的3,922棟減少6.07%。

台灣房屋智庫副執行長劉怡蓉表示，一般產權過戶需30至45天，因此6月買賣移轉棟數反映出5月及4月下旬的買氣。

由於5月是報稅季節，在房市資金受到排擠下，加上歐債、政府打房政策等干擾，6月移轉動能呈現「量縮」情形。

就各區表現來看，中山區以653棟蟬聯成交王、月增率6.87%；其次為內湖區的427棟、大安區355棟。

中正區則以月增率高達75.82%成為6月買氣王。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，中山區有許多坪數較小的套房、2房物件，在自住買盤、低總價、低單價當道下，成交量居北市之冠。

黃舒衛指出，中正區買氣暢旺，主因區域內捷運東門站將於9月通車，加上區域內有明星學區，以及捷運忠孝新生、古亭站周邊房市為傳統交易熱區，在多重加持下，月成交量站上269棟，回到奢侈稅前的水準。

根據永慶房產集團資料顯示，北市6月中古屋平均房價每坪達54.5萬元，月增2.6%，6月房市呈現「價緩漲量微縮」。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，實價登錄8月1日上路，預計新法上路前，房市可能會有投資方願意讓價脫手，有助7月買氣成長。

黃舒衛指出，8月實價登錄上路後，預計市場買盤將出現觀望心態，加上央行打房，若屋主過度樂觀未來房價，致使買方價格認知持續擴大，恐使成交量陷入新低潮，未來價格修正的機會勢必擴大。

買方縮手 北市6月房市冷

【聯合報╱記者羅介妤／台北報導】 2012.07.03 02:21 am

台北市6月不動產買賣移轉棟數昨天出爐，終止今年買賣移轉連續4個月以來的「上漲動能」，6月分不動產買賣3684棟，較5月下滑6.07%。

北市各行政區中，中山區6月不動產買賣653棟，連莊賣座王；中正區買賣移轉棟數增幅最明顯，月增76%，顯見市中心區域仍受買方青睞。

台北市地政局昨天公告6月分台北市買賣移轉棟數，6月買賣移轉棟數僅剩3684棟，較5月分3922棟，減少238棟，衰退6.07%。北市各行政區大多呈現交易量萎縮，只有大安區、中正區、中山區、南港區較上個月量增，中山區以653棟居北市之冠，內湖區428棟、大安區355棟分居2、3名。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，去年6月奢侈稅上路後，加上遇到歐債、選舉與春節等因素，今年1、2月北市買賣移轉棟數呈現不到3000棟的低量，直到春節後房市才出現反彈，呈現連續4個月的回升；不過，昨天6月北市買賣移轉數據出爐，即終止連續4個月的反彈走勢。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，今年初不動產買盤遲滯，但在春節後市場表現積極，整體買氣逐漸開展，到6月出現小幅下修，與證所稅、實價登錄等議題發酵，讓買方縮手不無關係。

台灣房屋智庫副執行長劉怡蓉表示，一般產權過戶需30到45天，因此6月買賣移轉棟數，反應5月及4月下旬買氣，因傳統5月是報稅季節，股市、房市都會受到資金排擠效應，讓月移轉動能呈現「量縮」格局。

雙北不動產 新壽加碼

【聯合報╱記者薛翔之／台北報導】 2012.07.03 02:21 am

看好雙北市不動產行情，新光金（2888）旗下新光人壽規畫伺機加碼台北市、新北市不動產；但台中、高雄的不動產「短期內沒有出手計畫」。

新壽今年上半年處分了兩檔不動產資產信託，但董事會已通過授權，經營團隊投入不動產的銀彈還有約240億元的空間。

國內壽險公司積極搶進雙北市不動產，國泰金（2882）旗下國泰人壽、新壽，以及富邦金（2881）的富邦人壽，今年以來都有購入不動產；另外，中國人壽、台灣人壽及南山人壽、三商美邦人壽和中信金（2891）旗下中信人壽等，也都表態將持續尋覓不錯的標的。

新壽日前參與新莊副都心的競標，每坪出價171.5萬元，總價18.39億元，盼拿下1,072坪的土地。不過，建商競標意願強烈，最後由皇翔建設以每坪198.89萬元、總價21.32億元得標。

雖然新莊副都心競標失利，不過，新光人壽副董事長徐順鋆昨天表示，新壽會將繼續尋找大台北地區的不動產。

他指出，正在尋覓的標的，主要是因有自用辦公室的需求，標的會以可容納1,000人為重要考量；另外，台北市若有不錯的商辦也將繼續買進。

砸200億 豐邑蓋中部最高商辦

【經濟日報╱記者宋健生／台中報導】 2012.07.03 02:21 am

看好台中縣市合併升格後的商機，豐邑機構總經理邱崇吉吉昨（2）日宣布，豐邑已正式向台中市政府提出申請，將投資200億元在七期市政路、惠中路口規劃興建50層樓的複合式商辦暨飯店大樓，將是中台灣最高的商辦暨飯店大樓。

邱崇喆表示，這棟地下8層、地上50層的商辦大樓，1至5樓規劃為精品商場，6至30樓為辦公樓層，31至50樓是擁有400間客房的五星級飯店；目前已有多家國際知名連鎖飯店品牌表達參與營運的意願。

邱崇喆說，複合式商辦暨飯店大樓基地面積2,000坪，豐邑已在申請建照，預計今年底動工，4年後完工，樓層高度達210公尺，未來可與市政府規劃的「台灣塔」相互輝映。

從台中發跡的豐邑機構，為股票上櫃建商宏都建設最大股東，持股逾40%，近幾年在台中、新竹等地推案積極，並在新竹經營喜來登大飯店。

投資額達80億元的新竹喜來登，2年前開幕營運，規劃770個房間，去年營收7億元，今年預估年增約25%。新竹喜來登在喜達屋集團亞太地區營運的193家連鎖飯店中，去年整體服務評比獲選為第1名。

台中縣市合併升格後，七期新市政中心成為商辦與飯店的熱門戰區，市調指出，興富發、聯聚及親家等建商都有規劃推出商辦與飯店產品，總投資金額已逼近500億元。

邱崇喆說，台中近幾年重大建設不斷，隨著新市政中心、大遠百購物中心陸續進駐，加上大都會歌劇院、秋紅谷廣場等規劃興建，七期已成為豪宅、商辦及飯店的推案戰區，儼然是「台中信義計畫區」。

近2年包括午陽集團「日月千禧酒店」、林園集團「林園中悅酒店」等已陸續動工，2案合計投資近60億元。日月千禧酒店訂今年底完工營運；「林園中悅酒店」則是全台第一間結合花園婚禮、美容SPA及餐飲宴會的度假酒店。

興富發看好台中商辦市場，去年在老虎城旁推出總銷110億元「鼎盛BHW台灣中心廣場」，造成熱銷，今年趁勝追擊，將在市政路、朝富路口推出總銷120億元、34層「時代廣場」頂級商辦大樓，預計近日進場。聯聚去年買下新光三越與大遠百購物中心間約1,100坪土地，計劃投80億元興建「全台灣最頂級商辦大樓」，預計2015年完工。