銀行活化資產 被緊箍咒套死
2012-10-01 01:18 工商時報
記者朱漢崙／台北報導
據透露，台銀、合庫、華銀三大行庫未來兩年都有活化資產的計畫，但卻被金管會「銀行自用不動產比率須占總不動產比率50％以上」的規定套死，國銀活化資產空間大受擠壓，大型行庫尤其首當其衝。
三行庫中又以合庫、華銀影響最大，該兩行庫分別位於中崙、信義計畫區的新總部大樓，將在明、後年相繼完工，屆時所持不動產樓地板面積將大增，合庫估計增加2.3萬坪，華銀大約增1.7萬坪，在金管會這道50％的「禁令」之下，合庫、華銀現在正忙著計算如何不使不動產計算比率「超限」。
行庫主管私下坦言，幾乎每家行庫都希望能集中辦公，收合署辦公之效，如華銀希望總部大樓完工之後，能將總行人員全體由目前的重慶南路遷到信義計畫區，合庫也有這樣的想法，包括連同原位於館前路的總行人員，遷移到中崙總部大樓，把館前路總部及西門町、南京東路上的其他行舍大樓空出來的樓層轉租。
礙於金管會要求不動產的自用占比必須超過50％的規定，除非是維持目前各單位零散分布在各大樓的現狀，否則不論是華銀或是合庫，均必須賣出部分手中不動產，但以兩家行庫的公股背景，倘若賣出，勢必又會受到外界「賤賣行產」的指責。
除了上述2家已在進行總部大樓興建的行庫之外，向有行庫「地王」之稱，手持不動產為全體行庫之冠的台銀，以及土銀、一銀、彰銀、台企銀等原本轄下分行及自有行舍不動產眾多的其他行庫，均有類似的問題。
民營銀行如國泰世華銀、北富銀也由於早年的併購世華銀、台北銀行經驗，自有行舍資產也不少，此外民營背景的中信銀也正進行總部大樓興建規畫，但在目前金管會禁令之下，所有銀行無法進行最有效率的資產配合規劃，進一步提高資產報酬率。
國銀主管指出，公股行庫原本的資產就非常多，倘若老行庫想在寸土寸金的當下，把大多數只有3、4層樓高的自有行舍，作更有效率的開發使用，亦有助於區域發展及市容更新，「其實老行庫最適合作為全體國銀資產活化的領頭羊！」
每坪土地609萬 飆出住三新高價
2012-09-29 01:36 中國時報
陳宥臻／台北報導
備受矚目的黑松釋出微風廣場旁1,345坪停車場土地標售案，昨天開標結果由潤泰創新以總價81.9999億元得標，換算每坪得標土地單價約609.6萬元，溢價率約41.65％，創下住三（225％容積率）土地，歷年標售(含每坪單價與總金額)最高價。據了解，潤泰新將興建豪宅，市場行情喊到每坪250萬元以上。
潤泰新董事長簡滄圳昨表示，得標的土地，未來將興建豪宅，目前台北市大型而完整土地已經不多，未來將採先建後售。至於為何敢出高價？他指出，政府目前對大面積土地皆採BOT案或是地上權設定，建商能自主發揮的機會較少，且金融海嘯之後，房地產仍是不少人資產配置的主軸，因此長期房市相當看好。
永慶資產管理協理黃增福表示，黑松位處微風廣場旁的1345.22坪土地，出租作為停車場，臨市民大道，距離復興南路不遠，區位佳，土地使用分區為住三及住三之一，吸引40餘組前來領標，最後有6封投標。
由於台北市千坪以上大面積建地罕見，且這塊土地產權單一，市場人士指出，昨天國壽、富邦、新光、南山人壽，建商華固、遠雄、力麒、元利等也在領標行列，甚至微風廣場、私募基金豐泰等都傳出準備出手，最後出價第2高者以價差1％內飲恨。
黃增福表示，黑松持有的敦化段土地連同道路總計6400坪，目前一期租給微風廣場，一年租金約3.6億元、合約至115年期滿；昨日開標的是二期土地，合約已經到期。黃增福說，這塊土地，原本微風廖家預定規劃為高檔美食廣場或精品旅館，後來黑松董監改選之爭，終止開發計畫，僅將微風二期土地租給微風作為停車場使用，由於投資報酬率低，黑松董事會決議處分這塊土地。
目前微風二期周邊新推案中，位處市民大道與敦化南路口的「敦南樞苑」開價約每坪200至250萬元間；另外，由忠泰與長虹共同合作開發的「明日博」，每坪開價在160萬元以上。
長虹、大陸建卯起來買北市地
2012-09-29 01:34 工商時報
記者蔡惠芳／台北報導
昨日台北房市一砲三響，除潤泰新大手筆標下黑松微風二期土地外，今年營建股「獲利王」長虹昨（28）日也以6億6,113萬元，買進中山北路民權東路口住商土地，每坪高達761萬元。
無獨有偶，欣陸控股旗下大陸建設昨天也再砸11億2,619萬元買下敦化北路住3土地。
長虹財務長陳茂慶表示，長虹滿手土地存貨都位於雙北市精華地段，看好台北市住宅市場需求下，一直積極評估買地，如今已簽下台北市中山區中山段一小段土地共86.8175坪。
陳茂慶表示，這塊地鄰近捷運站約200公尺，為住商混合用途，未來1樓將開發為店面、容積率達560％，因此換算每坪單位容積價格，大約135.9萬元，並不算貴；不過，未來還要再整合附近房地，擴大基地面積。
至於欣陸控股，第3季可謂卯起來大買土地，迄今已買進信義計畫區、台中七期重劃區，和敦化北路3塊地。其中，敦化北路土地為敦化北路244巷，地段非常亮眼，面積310.97坪。
永慶房產集團協理黃增福分析，大陸建設這塊地持分77.78％，主要是為了合建，實際取得面積為約241.87坪，使用分區為住3之2與住3，建蔽率為45％，平均容積率約327％。大陸建設以11.2,619億元購入這塊土地，換算每坪單價為465.62萬元。
黃增福表示，依目前法規嚴格控制壽險業和建商購地之際，未來土地市場，恐怕將呈現大者恆大的趨勢，將逐漸由資金充足的上市櫃建商或資產公司，寡占土地市場。
潤泰新阿沙力 搶下黑松地
2012-09-29 01:34 工商時報
記者蔡惠芳／台北報導
土地市場再寫驚歎號！潤泰創新昨（28）日以81.9999億元的大手筆，搶標黑松微風二期土地成功，換算每坪高達609.6萬元，出乎市場意料的阿沙力。不但改寫台灣住宅土地最大交易金額，更創下住3土地每坪天價的紀錄。
被視為商用不動產市場上的「928」檔期－太子敦南大樓三拍和昨天的黑松微風二期土地標售，雙雙改寫紀錄，令市場為之驚豔。
潤泰新昨天以超級大黑馬之姿，一舉成功搶標黑松1,345坪住三土地，不但是住宅土地交易最大手筆、也創下住3土地最高價。
同時，潤泰新砸下81.9,999億元的總價，更是一舉刷新2010年華固建設標得天母東路兒童聖道之家的70.28億元紀錄，躍居為住宅區土地交易總價最高寶座。
據悉，黑松土地總計吸引6組投標，全部是大型知名建商，包括富邦建設、皇翔建設、基泰建設；還有先前已表態競標的微風廖家，並沒有金融壽險業投標。
其中，有3組出價都在80億元以上，在1億9,999萬元差距之間，進行「貼身肉搏戰」式的激烈競爭；最後由出價最高的潤泰新，以81.9,999億元成功出線，僅比第二高標，以近1％不到的些微價差（約8千萬元）險勝，可謂是算得精準、犀利。
據了解，微風廖家出價也在前3高的80億元以上，與潤泰新的出價，僅在伯仲之間，但畢竟贏家只有1個，只能飲恨。
開標前的領取評估組數高達40餘組，今成功以總價81.9999億元標出，土地每坪單價約609.6萬元，溢價率約為41.65％。
潤泰新漂亮出擊，其成交行情每坪609.6萬元，已改寫國內住3土地行情的天價。
至於所有使用分區的住宅區土地行情，潤泰新標下黑松土地單價，則排名第5高，僅次於住宅區「地王」－新壽內湖陽光街每坪945.94萬元，國揚「仁愛116」住3-2的每坪826萬元，欣陸控股信義計畫區B7土地每坪823萬元，以及自然人買下的仁愛路二段每坪679萬元。
至於，對於黑松來說，大概可賺進1.5個股本，股價也飆下了歷史天價。
2012/09/29 【經濟日報╱記者黃啟菱、邱馨儀／台北報導】
黑松釋出微風廣場旁原停車場土地，昨（28）日公開標售，由潤泰創新以81億9,999萬元得標，此次標售溢價逾四成，每坪單價609.6萬元，成為住三土地地王，總價之高也創住宅區土地標售史上總金額的最高價，為房市注入一劑強心針。
潤泰創新出高價搶地，將由潤泰集團總裁尹衍樑親自督軍，業內人士估算，未來每坪要賣200萬元以上才有獲利空間。潤泰集團今年7月透過南山人壽以268.8億元天價奪下世貿2館開發案，潤泰創新昨天又標下微風廣場旁土地，突顯尹衍樑在商用不動產與豪宅市場分別打造代表作的用心。
受到黑松成功標出土地影響，法人預期，包括台肥、士紙、太子及南港等老牌資股公司也將受到激勵，成為下周市場關注重點。
據了解，昨日投標者共有6組，除了潤泰新之外，還有皇翔、基泰、富邦等建商，唯一非營建業者是微風廣場，完全不見壽險業者身影。這6標出價均超過75億元，其中3標出價逾80億元，第1標與第2標價差甚至不到1%，競爭非常激烈。
潤泰集團過去房市布局相對低調，集團重心多放在子公司IPO之事，先有潤弘精密在台掛牌、後有中國大潤發赴港IPO，今年則堪稱潤泰集團房市布局大躍進之年。
潤泰創新董事長簡滄圳說，此案將朝住宅產品規劃，會採先建後售，但是推案時程與售價仍不確定，潤泰只盼蓋出優質好宅。
簡滄圳說，微風廣場旁的停車場土地，是台北市少有的大面積素地，此次標售的又是永久所有權，不若日前公部門釋出的土地多是BOT案或地上權案，更具開發價值，潤泰因而積極出手。他強調，世界經濟情勢多變，股票、債券與其他金融商品波動愈來愈大，很多人關注相對穩定的不動產，持有興趣提高、也成為資產配置必備的一環。
這筆土地位於市民大道上、臨復興北路與微風廣場，形狀方整，面積廣達1,345坪，標售底價為57億8,888萬元，市場原本預估得標價會超過70億元，豈料昨日暴衝，對此，負責標售的戴德梁行總經理顏炳立形容是「超完美演出」。據了解，此案在標售之前，共有40多組人馬領標，包括國泰、新光、南山等壽險均到齊，知名建商如華固、遠雄、力麒、元利等也在領標行列，甚至私募基金豐泰也磨刀霍霍。
2012/09/29 【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】
食品大廠黑松昨天標售北市微風廣場旁停車場的一三四五坪土地，最後由潤泰創新以近八十二億元高價得標，溢價逾四成，創下住宅區土地標售總價新高。
北市自國有地停標後，市中心產權單純與街廓完整的大面積土地難尋，近兩年大型土地交易案，頻頻創下高價，顯見開發商仍競相追逐熱門標的。房地產業者估算，昨天標售的土地每坪單價約六○九萬元，未來蓋住宅，每坪要價至少二百萬。
潤泰創新董事長簡滄圳昨天說，該土地長一百三十多公尺，「夠長是優勢」，將留一半長度面對市民大道高架橋，並營造出綠色森林的感覺，打造成「口袋公園」，不僅隔絕居家噪音，附近逛街的人也舒服。
他說，預計明年下半年動工，興建廿幾層樓高的住宅，採先建後售；臨近百貨公司本身具便利性，對住宅環境相輔相成。
此塊地位於市民大道上，之前租給微風當停車場，底價五十七點八億元，由於是北市中心少見的大面積素地，標售前已有四十組領標，最後共六家投標，因金管會緊盯壽險業者投資不動產，所以未見壽險業者蹤影；而第一標跟第二標的價差僅不到百分之一。
簡滄圳說，市民大道與敦化南路口的「敦南樞苑」開價每坪約兩百萬，預估潤泰新未來推案的售價約在每坪兩百至兩百五十萬元間。
2012/09/29 【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】
房市進入928檔期黃金周，買氣逐步增溫，建商嗅覺敏銳，開始買地、「補貨」儲備新的推案來源意味濃厚，昨（28）日除潤泰創新高價標地，長虹、大陸建設等指標建商也都出手獵地。
長虹砸下6.6億元，買進位於台北市中山北路與民權西路附近的86.8坪土地，後續還會持續整合周邊老屋、擴大基地面積後再來推案；大陸建設則以11.26億元，買進敦化北路約242坪土地，並與鄰地談妥合建，基地面積可擴及311坪。
此外，國泰建設赴中國大陸投資不動產開發一案，昨日也獲經濟部投審會核准，未來國建將以上海為據點，尋覓具開發價值的案子。
長虹透露，此次買進的土地，每坪單價761萬元，是住商用地、容積率高，現有地上的老舊建物將會拆除，該公司也正努力布局周邊老屋，盼能一起整合都更，此地點絕佳，惟都更難度也高，整體開發時程無法確定。
大陸建設表示，此次取得敦化北路土地，鄰近松山機場，近敦化北路244巷，地段優越，此次買進土地面積約占242坪；但和其他地主合建後，未來全案土地面積可達311坪，使用分區為部分住三之二、部分為住三。大陸建設規畫興建地下3層、地上13層的住宅大樓，預定於民國102年第2季前取得建照，民國104年第4季完工。
2012/09/29 【經濟日報╱記者李淑慧／台北報導】
國泰人壽最近陸續標得金額龐大的不動產案，副總經理林昭廷昨（28）日表示，未來國壽投資不動產的策略，都是買現成的商辦大樓，絕對不會碰素地。
國壽今年以來陸續買進太子汽車土城廠、南京東路商辦、北市宏遠大樓、太子敦南大樓，加上取得高鐵桃園特定區開發權、上海總部大樓等，投入不動產已近300億元。
該公司表示，投資不動產的目的，是基於資產配置與收取租金收益，從未著眼於短期買賣賺取價差。林昭廷補充，壽險業的資金來自保戶，必須要妥善運用，該公司相當在意保險公司的形象與社會責任，絕對不會用保戶的錢去炒高房價、傷害一般民眾。
國泰人壽今天將舉辦50周年慶，由國泰金董事長蔡宏圖主持，包括前、後任三位副總統連戰、蕭萬長、吳敦義都將出席。蔡宏圖也將擘劃下個50年的經營策略。
國壽全台共有200棟不動產，即使蔡宏圖曾表示考慮出售非核心資產，但至今該公司僅採取「資產活化」，將部分不動產改建為飯店或老屋拉皮，提高其價值，還是沒賣任何一棟不動產。
有房仲業者指稱國壽投資太子敦南大樓的每坪地價創新高，國壽不以為然。國壽表示，「以總標價換算每坪地價」作為比較依據，有失公允且不具代表性，因總標價金額除土地價值外，尚須綜合考量容積差異、建物年限、建物品質等多樣指標。即使光看土地單項價值，太子敦南大樓也不是新高。
【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】 2012.10.01 05:10 am
自用住宅優惠稅率散見58則行政命令現象不復見，財政部已在近日重整相關法規並訂定補充規定，即日起，申請自用住宅優惠地價稅率將可「一令搞定」，申請者免於大海撈針，即可掌握輕稅要訣。
符合自用住宅優惠稅率的民眾，可以輕鬆從單一釋令中，瞭解適用較一般用地為輕的地價稅率申請原則。自用住宅優惠稅率只有0.2%，相較一般用地自1%累進課稅，稅負減輕至少4倍。
依據自用住宅優惠地價稅率適用認定原則，自用住宅是指土地所有權人本人及配偶、未成年子女應在該地辦妥戶籍登記，並且沒有出租或供營業使用的情形。
自用住宅用地原則上只能擁有一處，即本人、配偶及未成年子女應合併一處，但若土地所有權人另持有他處自用住宅，但提供給成年直系親屬（如父母或成年子女等）使用，在合乎自用住宅土地面積限制範圍內（如都市地區以3公畝為限），可不以1處為限。
也就是適用0.2%自用住宅地價稅率可超過2處以上。
另外，例如戶籍登記的限制中，因設籍人出境，戶籍經戶政機關逕為辦理遷出登記後，雖出境後曾有多次入出境紀錄，但未辦遷入登記，就不能適用優惠稅率。
自用住宅優惠稅率因有處數與面積的限制，財政部亦規定，相鄰兩棟平房或樓房，如果所有權人同屬1人，為適用自用住宅需要打通或合併使用時，可以認定為是「1處」；夫妻個別所有相鄰兩棟房地，經合併打通使用，亦比照視為1處。
2012/10/01 【經濟日報╱記者陳美玲／台北報導】
太子敦南大樓、黑松微風2期土地上周相繼天價標脫後，928檔期各大預售案場近日來人數增加逾五成；中古屋市場也受激勵，9月下旬網路預約看屋比重較上旬成長近15%。中信房屋副總經理劉天仁表示，928檔期和第4季房市料呈「旺季小旺」格局。
在QE3帶來通貨膨脹的市場預期心理下，加上大型標售案如太子敦南大樓、微風2期土創天價標脫激勵，永慶房產事業群總經理葉凌棋表示，不論一手市場的預售屋，和二手市場的中古屋，來人數均同步增加，連帶提升成交組數上揚。
葉凌棋表示，以永慶銷售的「蘭亭序」個案為例，原先預期每周案場看屋組約20組，但近期QE3和近期標售案的鼓舞，每周看屋組數提高至30組至40組，較8月增加逾五成。成交組數雖仍在低檔，但較原先預期每周成交1、2組客戶，提升至2、3組，房市氣氛、買氣轉佳，市場信心回穩許多。
不僅預售市場氣氛轉佳，中古屋市場來人數也同步提升。根據住商不動產統計，9月下旬台北市網路預約看屋比重較上旬增近15%，新北市則維持9月上旬表現。住商不動產副總經理劉明哲指出，市場資金氾濫，口袋深的業者像是壽險公司等大舉搶進不動產，對長期置產客有激勵作用，推升台北市預約看屋比重增加近15%。
2012/10/01 【經濟日報╱記者柯玥寧、宋健生、林政鋒綜合報導】
下半年房市指標的928檔期進入看屋高潮，最近兩天的周末假期靠著中秋節加持、全家齊聚，台北新案看屋組數激增1倍；中南部豪宅及換屋市場，買氣也是強強滾，平均來客也較上個周休2日增加三至五成。
不過專家表示，目前投機客多退場，個案銷售回歸正常水準，不會再出現1個月完銷的情形，個案銷售期多維持6至8個月，很適合自住型買方慢慢看屋議價。
據統計，今年928北部指標個案「圓山一號院」，中秋假期連續兩天來人組數達37組，較前一周假期看屋人潮20組，大幅成長85%。另因大陸十一長假，有不少台商回台看屋。
代銷「圓山一號院」的海悅廣告協理郭正安表示，今年中秋假期剛好緊鄰9月28日，廣告強銷之下，看屋人潮明顯增加，昨（30）日適逢中秋節，原本應該讓銷售人員提早下班過節，但因為看屋人潮增多，也取消提前下班措施。
北市另一指標「國賓官邸」，昨天也出現客戶排隊看屋，郭正安說，客戶多在看屋後1至2周作決定，對10月新屋買氣不看壞。
沉寂一段時間的中部豪宅市場，近日受到通膨及美國推出QE3、十一假期台商返鄉等激勵，市場信心大增，豪宅兩大推案區域七期新市政中心、國美館特區，928來客平均都激增五成以上。
尤其，新市政中心的大遠百、新光三越周年慶陸續登場，更增添豪宅買氣動能，由鉅「大謙」170坪大坪數產品一口氣賣出2戶約1.8億元，聚合發「榮耀」賣出3戶，總銷1.2億元。富邦「天空樹」每坪60萬至75萬元，不僅吸引許多台商青睞，還獲得中部建商與代銷同業矚目，12樓以下銷售一空，帶動國美館附近新成屋近二成漲幅。市調指出，中部各推案建商都樂觀看待後市，甚至預期將帶動另一波資金行情。
南部房市方面，江城建設推出的「一品花園」，來客數持平，國城建設推出的「賦格」，在中秋假期舉辦音響展，業者估來客比上周成長三成。
提存1%壞帳 明年獲利下修至1400億
2012年10月01日【林巧雁╱台北報導】
雖有外資認為，政府要求提高提存壞帳準備的新政策，將衝擊銀行獲利，不過金融分析師也指出，台灣金融業已清過信用卡與企金壞帳，剩下房貸壞帳尚未整理，多數銀行房貸在2004~2006年房價較低時承作，就算現在房價下跌10%，仍在銀行可承受的風險範圍內。
剩房貸壞帳尚未整理
外資對台灣金融業明年獲利看法分歧，惠譽信評估今年台灣整體銀行稅前盈餘1900億元，明年下修至1400億元，主要因為主管機關要求正常放款須提存1%的壞帳準備，惠譽信評金融機構評等部副總李信佳認為，明年整體銀行須再多提500億以上的壞帳而影響獲利。
不過其它外資對台灣整體金融業看法沒這麼悲觀，蘇格蘭皇家證券認為，台灣金融業明年獲利與今年差不多，大部分大型金控都計劃今年把壞帳提完，且大多數銀行第1類資本的普通股本達90%以上，風險不大，且2019年之前資本達到新巴塞爾資本協定的標準即可。
此外，正常放款提1%的備抵呆帳準備也可分3年提，不至於對獲利有太大影響。銀行的貸款業務雖然有下滑趨勢，但明年預期每家銀行的貸款仍有5~7%成長。
日商大和證券金融分析師楊尚倫也指出，台灣金融業壞帳在信用卡與企業貸款方面都已清理過，只剩下房貸沒有整理，而大多數銀行承作的房貸時間為2004~2006年房價還算低的時候，就算現在房價跌10%，銀行還可承受風險。
第一金明年獲利增7%
他指出，今年銀行貸款趨勢已逐漸從政府政策貸款轉向中小企業，如餐廳、旅館等內需型產業，利差比政府貸款好。估計第一金、兆豐金、台新金與玉山金明年獲利都可成長7%。至於富邦金與國泰金因有壽險子公司，獲利較難預測。
惠譽估計今年金融業需提存壞帳為720億元，明年信用損失提高，從今年20個基本點提高至35個基本點，因此整體銀行業壞帳準備須提高至1290億元。目前台灣的銀行資本適足率平均8.8%，但國際一般水準都在10%以上，台灣金融業也面臨提高資本的壓力。
文林苑效應 僅信義區熱度增
2012年10月01日【邱煜婷╱台北報導】
都更不只整合困難，相關程序也耗時，光走完劃定更新單元、事業概要等程序至少5年，加上「文林苑」、永春警察宿舍都更爭議影響，使熱度退燒。據北市都更處「自行劃定更新單元」核准數量，今年至9月底，僅55件「自行劃定更新單元」通過，和去年全年99件相比，少近一半。
今年各行政區通過「自行劃定更新單元」數量，前3名為信義區13件、士林區10件、中山區8件；僅信義區比去年增加6件。
投資客冷卻收手
以往屬都更熱區的大安區、中山區反而數量下跌，中山區更從去年23件下滑到今年僅剩8件。
財團法人都市更新研究發展基金會執行長丁致成表示，都更光走劃定更新單元、事業概要、事業計劃、權利變換等程序就要5年，加上修法等影響，使都更變冷，但是「有需要的人還是會都更，冷卻的其實是想買老公寓投資的投資客。」
老公寓飆至60萬
整體來看，北市的自行劃定更新單元數量減少，丁致成認為，應和北市《都更自治條例》修法有關，他指出，原自行劃定更新單元核准要送都市設計審議會，現改都更處自行審核，但缺乏配套措施，讓去年11月後送件的案件卡住。
北市都更處處長林崇傑則說，都更送件數和以前無太大差異，主因承辦人員光檢查文件是否正確，就花費多時。
至於信義區自行劃定更新單元數量多，丁致成分析，可能因為信義計劃區房價仍高，周圍老公寓都更後還有增值空間，今年才有較多案送件。
而據都更處公告，信義區「自行劃定更新單元」多集中在永吉路附近。住商不動產台北忠孝店店東邱祈榮表示，永吉路老公寓3年前都更未熱時，每坪約40萬元，曾漲到70萬元，現約60萬元，就算都更難推動，屋主仍不願降價。
今設都更服務台
林崇傑說，為加速審核速度，都更處今成立「都市更新協檢服務櫃台」，會在送件1小時內檢查是否有漏件，一個禮拜內核對資料是否正確，最後再由都更處進行實質審查，預計每件都更案可縮短2~3個月的時間；為促進自辦都更，也預計在10月中成立「都市更新推動中心」協助民眾自辦都更。
2012年10月01日【邱煜婷╱台北報導】
2年前為推動5層以下老公寓進行都更，北市府喊出「一坪換一坪」、「最高可達現有2倍容積」口號，但實際要換到2倍獎勵容積並不容易，加上審核過程比一般都更困難，目前僅46件申請，且均未到核定實施階段。
據統計，北市住宅共49.5萬戶，屋齡31年以上、5層以下老公寓有14萬戶，約佔整體住宅28％。為提升老公寓更新速度，2年前推出「老舊公寓更新專案」。
但因有容積獎勵，當進入都更最後的事業計劃、權利變換階段時，此專案除都更審議，還需經過都市計劃、都市設計審查，多2道關卡，讓審查速度比一般都更流程最多多1年。
至多申請到1.8倍
都更處表示，目前進度最快的案子在事業計劃階段，正要進到都更審議委員會。東亞建經副總經理唐惠群指出，以第三種住宅來看，一般都更最多能申請到1.5倍容積，而參與老舊都更專案，最多可申請到2倍獎勵容積，但目前最多為1.6~1.8倍。
而手上有老舊公寓都更案進行中的興富發副總經理廖昭雄表示，雖有申請到近2倍的容積，但也沒定案，從整合到現在已6、7年，對政府效率相當「無言」。
北市「老舊公寓都更專案」申請狀況
★實施時間：2010年8月~2015年8月
★申請資格：
．4、5層樓公寓戶數佔總更新單元內戶數的1/3以上
．基地面積達605坪以上
★獎勵：最高可達現有容積2倍
★目前受理案件數：共46件，其中23件在事業概要階段，另23件在事業計劃階段，皆尚未核定實施
資料來源：北市都更處、《蘋果》採訪整理
專家不看好 2年內恐現滯銷潮
2012年09月30日【張琬聆╱台北報導】
房市買氣不佳，儘管新建案開價仍屢創新高，但也有豪宅因銷售不佳而改弦易轍，轉推向海外銷售，或選擇結案打包土地出清了結。專家認為，現在是進入買方市場的關鍵期，估計1~2年內就有大坪數產品的滯銷潮。
房市從2009年調降遺贈稅後進入多頭市場，許多建商看好當時景氣，規劃大坪數、高總價產品。但2011年政府實施奢侈稅，部分規劃失當、開價過高的豪宅產品慘遭滑鐵盧，銷況慘澹。
1年都賣不出1戶
如北市「皇翔新天玓」因一戶總價逾3億元，去年完工至今尚無成交戶，最近轉向海外銷售，代銷業者表示，該案開價太高，民眾不埋單。其他推案如「沂品」、「欽選」，也是一戶都沒賣出，最後以土地帶建照一起賣出，買方透露未來將改規劃中、小坪數的低總價產品。
台中禾力建設近兩年推總價5000~8800萬元的「涵玥」、「映玥」兩案，也因總價過高，負責銷售的丰閣建築執行總監許瑞生透露：「現未有成交，決定暫停銷售」；「涵玥」將等完工後重新銷售，「映玥」基地預計轉售。
房產專家Sway認為，整體房市確實不好，新推案才會都改為小坪數，表示市場不接受大坪數產品，估計1~2年內將有大坪數產品滯銷潮。
逾4千萬就難賣
但也有高總價建案，在建商可以慢慢賣的狀況下，等到不錯的成績。永慶代銷協理何彥煒指出，北市文山區大坪數的「台大緣」兩年前開價破百萬元，創當時區域新高，但隨著房價高漲，當時的開價現已趨近市場行情，成交狀況不錯。他認為，北市的產品即使規劃不當，撐久了都還能賣掉，但新北市外圍建案，單價40萬元以上、總價4000萬元以上就難賣。如坪數規劃113坪起的北大特區「大北大」，該案經理魏榮華便坦言：「價格有點貴，銷售狀況的確不理想。」
對此，淡江大學副教授莊孟翰認為，建案表面開價沒動，但私下成交價可能跌，或是議價空間加大；從整體市場看來，房市超額供給嚴重，估計價格很難上漲，且房屋會越來越難賣，是進入買方市場的關鍵時刻。
2012年09月30日【張琬聆╱新北報導】
新北市新店區民眾小婷向《蘋果》爆料，與建商合建都更，進入都更概要階段時，發現規劃內容與預期不同，因此要求解約，但因合約未明定規劃細節，建商反以地主違約罰款相逼。專家表示，除非權益確實與合約內容不同，否則因解約而受罰沒好處，建議雙方多溝通。
小婷表示，國礎建設去年11月承諾，都更後室內使用面積會與現況相同，且增一車位，但未寫在同意書中；現卻發現建商規劃權狀35坪的房型中，扣除公設僅約22坪，比現居的25坪還小，所以想撤銷同意書，小婷氣憤表示：「建商簽約時描述情境多美好，現在要求解約卻直接翻臉，還威脅『要讓你沒房子住！』」
國礎建設回應，當初合約內容是按比例分配坪數，絕對符合行情，且地主也是滿意條件才簽名，「如不滿意幹嘛簽？」
向政府爭取撤回
後來因都更基地擴大，獲得更高的容積獎勵，原地主想額外分到新地主的土地獎勵，才後悔想解約。公司仍協調中，「同意戶目前已逾9成，若因此而無法進行，對雙方都是非常遺憾的！」
東亞建經副總經理唐惠群認為，地主與建商簽訂「合建同意書」，一旦簽訂即具法律效益，有異議只能交由司法，「畢竟都是地主自己的選擇，隨便說撤銷就撤銷，那還得了。」
但建商欲行都更，須交給政府概要與計劃書，民眾須另簽「都市更新概要同意書」、「都市更新計劃同意書」，建議民眾可從政府單位爭取，撤回同意書。目前都更條款規定，只要在公開展覽、公聽會前都可撤回同意書。
建商進行都市更新流程
1.劃定都市更新單元
2.都市更新事業概要計劃
3.都市更新事業計劃
4.舉辦公開展覽、公聽會（不同意參加
都更者，須在此之前提出權利受損之具體事證，要求撤銷同意書）
5.權利變換
6.申請建照
資料來源：《蘋果》採訪整理
憂QE3通貨膨脹 北市房價反漲
2012年09月29日【吳苡辰╱台北報導】
9月因QE3實施、鬼月結束，使全台房市買氣稍有回溫，據房仲業者統計，9月全台交易量較8月增11.6％，其中又以台北與高雄市成交量分別成長12％與20％較多。目前多數區域仍以首購族為主，但台北市因置產族擔憂QE3使通貨膨脹，多選擇在精華地段購屋置產，反使台北市房價上漲4.8％。
據住商不動產企劃研究室統計，全台9月交易量較8月增11.6％，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，自住族想趕年底前購屋，且QE3實施，部分民眾擔心房價將漲，讓9月房市小回春。
台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴表示，除QE3實施有助於全球經濟，也因為鬼月結束，9月下旬的買氣回籠，讓交易量回升。
高市多2成居冠
永慶房產集團統計4大都會區9月交易量與房價發現，以高雄市較8月增20％最多，其次為台北市12％，新北與台中市則為10％、11％。房價部分，台北市9月每坪57.2萬元，較8月增4.8％，新北與台中市則分別為每坪33.6與12.3萬元，漲幅為2.1％與6％，高雄市房價則持平為每坪10.7萬元。
鬼月後簽約量升
9月北市出現價量皆漲情況，永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛認為，不論是自住、換屋或置產族都會擔心QE3後通貨膨脹，使房價上漲，因此購屋族9月態度轉趨積極，其中置產族多選市中心優質地段購屋，使北市9月每坪房價反較8月增2.6萬元。
高雄則為全台交易量成長最多，信義房屋不動產企研室指出，高雄除8月受颱風因素干擾，使部分交易延遲至9月外，也因美術館特區土地高價出售，購屋族看好當地房市，而使高雄交易量大增。
不過中信房屋高屏區域中心經理楊進宗認為，高雄人傳統，部分購屋族特地延至鬼月後簽約，也是高雄9月交易量增加原因之一。
文山北投區較熱
整體來說，市場仍以首購族為主，但房價持續高漲，預算有限的購屋族往市郊區購屋的趨勢更為明顯，如台北市以文山、北投區較熱。
而台中市7期重劃區過去為台中市房市熱區，目前也被1000萬元即可購入透天住宅的大里區取代，高雄市農16與美術館特區也逐漸退燒，改為鳳山區成交較熱。
2012年09月29日◎記者邱煜婷
實價登錄實施近2個月，將在10月中下旬，開放民眾免費上網查詢實價登錄成果，網站將以區段化、去識別化方式供查詢，避免洩漏當事人隱私。
大量案件另申請
地政司副司長王靚秀說，預計10月中下旬可在地政司網站「實價登錄查詢服務網」查詢實價登錄成果，但若要一次申請大量案件，可至地政司申請，下載資料總量100M內2000元，學術單位為1000元。
另據地政司統計，實價登錄實施以來，全國買賣案件共5.83萬件，登錄案件有4.45萬件，登錄率為76％，租賃案件共3685件，預售屋案件9件。
2012/10/1 〔記者陳永吉／台北報導〕
中國政府打房不鬆手、且房市瀕臨泡沫危機，國內上市櫃營建股西進中國轉趨保守。
宏普踩煞車 撤銷增資中國
宏普建設日前在公開資訊觀測站發了個公告，內容是指董事會決議撤銷間接增資中國「嘉興宏普盛豐置地公司」四八○萬美元、約當一．五億台幣，這金額對上市營建股來說並不算大，但卻是近一年多來營建股掀起西進潮後，第一個踩煞車的公司。
宏普公告內容指出，主要是中國房地產實施宏觀調控因素，對中國房市保守，考量投資效益，宏普擬不參與這次嘉興宏普盛豐置地公司的現金增資案，提董事會決議通過後，向經濟部投審會撤銷此次增資案。
其實這個中國投資案，是宏普去年八月董事會決定，當時計畫於浙江嘉興推出在中國的第一個土地開發案，在當地與外資建商盛豐置地合資成立「嘉興宏普盛豐置地有限公司」，宏普持股四成、盛豐置地等其他股東持股六成，推出第一筆基地八十二畝（約一．六六萬坪）、總銷金額六十億台幣的個案，最快今年動工。
但不過一年時間，宏普決定撤銷四八○萬美元增資案，持有嘉興宏普盛豐置地的股權將由四十％減至三十．三％，且當初計畫推出的個案，總銷金額從六十億元降至五十億元，推案時間似乎也延後。
自從一年多前，馬政府放寬營建業赴中國投資後，許多營建公司就前仆後繼的到中國投資，到今年上半年為止，超過十二家純土地開發的營建公司，匯錢到中國投資，包括遠雄、國建、華固及鄉林等。
多家公司西進 都認列損失
遠雄建設主要開發的地點在平潭及南京，國建在中國上海買了一棟大樓，計畫長期收租，鄉林在青島及南京蓋酒店，華固則是在四川成都蓋住宅，但由於投入時間短，從半年報來看，這幾家公司投資中國都是認列損失。
雖然有公司熱中中國投資，但也有多家公司沒有明確的中國投資計畫，包括宏盛、長虹、皇翔、太子、國揚等，目前財報都沒有錢進中國的紀錄。
一位營建業財務主管就表示，中國雖然人口多、住宅需求大，但誠如宏普的看法，現在去中國投資，打房打得比台灣嚴重，不一定能賺錢，且公司手上的土地足夠未來五年開發，已經很足夠，所以短時間還不會考慮到中國投資。
2012/10/1 記者陳永吉／特稿
宏普建設上週公告撤銷中國投資的增資案，雖然金額不大，但從公告內容來看，對中國房市看法顯然非常保守，其實今年初，宏普董事長段津華就曾表示，中國的房市還在谷底，不可能Ｖ型反轉，甚至還看不到底部要持續多久；他那時認為，在中國經營房地產開發事業，沒有大家想像得那麼容易。
段津華說出了很多建商老闆心裡的真話，在人生地不熟的地方，處在一個這麼有「屬地性」的行業，跟當地人合資似乎成了必要條件，比起某些營建公司老闆每次只會吹噓中國市場多好，講得口沫橫飛，段津華還務實一點。
中國對房市實施宏觀調控，已經不是一、兩年的事了，但馬政府卻還在去年大幅鬆綁營建業赴中國規定，使得這一年多來赴中國投資的營建業暴增，這些營建業在中國能不能賺錢還是未知數，但可肯定的是，現在已經有業者在打退堂鼓，以後中國房市的爛攤子，台灣有多少業者能夠突圍，還真是一個大問號。
中國打壓房地產，主要是因為過去幾年民間投資過熱，除了導致產能過剩之外，還有投資泡沫，這部分來自房地產的泡沫化更為嚴重，這也是中國政府持續對房市宏觀調控不鬆手的原因，如果不壓抑房價上揚，中國資產泡沫爆開就在眼前。
但馬政府此時放寬營建業的中國投資限制，不啻鼓勵業者赴中投資，如果業者沒有看出中國房市潛在的風暴，過度的投資恐會成為中國資產泡沫化下的冤魂！
2012/10/1 記者林美芬／台北報導
根據房仲業最新調查，民怨之首不再是「房價」，而是「物價持續上漲」，且連續兩季取代高房價、蟬聯民怨之首，且整個購屋信心M型化嚴重，愈有錢的人、愈想買房產保值，反而是升斗小民，在購屋信心上愈保守，甚至選擇退場觀望。
根據中信房屋調查顯示，受訪者對第三季整體經濟感受度不佳，其中「物價持續上漲，連續兩季取代高房價，蟬聯民怨之首」。
中信房屋董事長鄭余正全表示，上季因「油電雙漲」議題，造成民眾對物價感受明顯，今年8月以來，官方公布的CPI年增率高達3.42％，顯示通膨疑慮未除。
調查也發現，社會M型化現象較上季加劇，「有錢人在本季選擇進場買房，沒錢的愈不敢買」，其中有五大現象，包括「中高薪族想進場；低薪族群轉趨保守」；「手頭有較多閒錢的急上車（個人現金百萬元以上），比例是09年來最高；現金少的（50到10萬元），本季退縮」；「有產階級（有自有房子）想再買房或換屋，是歷次調查來新高）；屬於無產階級的租屋族選擇退場觀望」；「首購族買房意願下降，是09年來最低；投資族搶進場，比例創2009年第2季來新高」。
最後是 「50歲以上族群購買力強，自備款高達406萬元，自備款比例達50.3％；20~29歲的年輕族群，較辛苦，平均自備款223萬元，自備款比例39.8％」。
鄭余正全還指出，整體購屋意願基本盤仍在，但在景氣不佳下，有錢人選擇進場買房保值，升斗小民則選擇退場，先求填飽肚子，這情況顯示社會M型化的現象加劇，有錢人將更有錢，沒錢的愈不敢買房。
2012/10/1 記者林美芬／台北報導
根據住展雜誌最新調查，在美國聯準會推出QE3後，雙北市房價又有續漲趨勢，台北市平均房價從第二季的73.2萬元，再上調到第三季的76萬元，漲幅3.8％；新北市房價也從第二季的34.9萬元上揚到35.7萬元，漲幅為2.2％。
但不是每個行政區都漲，住展指出，台北市12個行政區中，士林與南港2個行政區沒漲反跌，跌幅僅在1％左右，士林區第三季房價較第二季跌1.3％、南港區較第二季跌1％。
台北市12個行政區中，有大安、信義、中正及松山區等4個行政區的行情價破百萬元，信義區房價更高居全國之首，每坪均價達到132.5萬元。
台北市第二季到第三季房價，漲幅從0.6％至6.3％不等，漲幅最大是中正區、漲幅6.3％，其次是信義區，也有5.5％漲幅，北投區漲幅3.4％排名第三。
台北市房價前三高，分別是信義區的132.5萬元、大安區的129.2萬元及松山區的116萬元，三區皆屬台北市市中心的第一圈，凸顯市中心區高房價。
人口總數逼近400萬大關的新北市，今年第2季房價與第3季相比較，平均漲2.2％，與台北市一樣，雙雙再創房價新高。新北市各個行政區房價，除新莊及深坑兩區小幅回檔外，其他的行政區皆為上揚，房價超過4字頭有永和、新店、新莊、三重、中和與板橋6個區，其中永和區房價更站上5字頭、達51.7萬元，房價直追北市文山區的55.5萬元。
房價仍在高崗上
住展雜誌研發長倪子仁表示，從雙北市第三季預售屋與新成屋的房價，雙雙攀至新高點來看，雖然央行打房以來，投資客已大幅下降，房地產轉手次數也降低，交易量更萎縮，唯獨在房價硬是站在高崗上。
2012/10/1 記者林美芬／台北報導
雖有實價登錄政策疑慮，但在美國QE3（第三輪貨幣量化寬鬆）加持下，各房仲提出的9月房市買氣多是「小陽春」，形成難得的捷報氣氛。
根據各家房仲自行統計業績，整體而言，9月5日大都會交易量都比8月增加，價格則呈現平盤。
信義房屋統計9月內部成交資訊，9月交易量大致較8月增加15％。房價最高的台北市成交量增加15％，反彈最強勁的是高雄市，交易量彈升約6成，主要是8月有颱風等因素干擾，基期相對較低，反彈相對幅度較大。
住商不動產統計，與8月相比，全台買氣略增11.6％，其中新北市、桃園與高雄買氣增加最多，約有一到兩成增幅，但台北市表現相對差強人意。
台灣房屋統計9月六大都會區房市平均交易量月增6.89％，桃竹地區平均成長16.36％，表現最優異。房價部分，六大都會區平均房價月減0.74％，其中台北市平均房價月增0.27％最高，其次是桃園地區房價月增0.07％，整體而言，9月全台房市呈現「量增價平」格局。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，許多自住買方在年底前積極看屋，加上貨幣寬鬆局勢不變，在預期心理下，民眾擔心未來更買不到房子，因此積極進場，讓9月份出現小回春狀況。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，9月並沒有颱風等因素干擾，加上QE3等題材帶動，開發商積極高價買地，整體市場氣氛轉趨正面，9月交易量出現反彈走勢，不過反彈力道仍相對有限。
2012/09/30 〔記者王孟倫／台北報導〕
金管會目前正評估與研議，明年壽險業接軌實施「國際會計準則（ＩＦＲＳ）」後，其不動產增值金額可列在淨值項下，最晚今年底就會定案；國泰金控總經理李長庚昨天表示，若保險業的不動產增值利益能夠列入淨值計算，預估淨值將大增二千億元。
國泰金昨天舉行成立五十週年慶茶會，邀請副總統吳敦義擔任致詞貴賓，出席產官人士包括前副總統連戰、前副總統蕭萬長、自由時報董事長吳阿明與富邦金董事長蔡明忠等。
由於今年以來，國泰人壽投資不少筆不動產，引起外界關注；國泰金董事長蔡宏圖表示，投資不動產本來就是保險業資金運用項目之一，這是基於長期資產配置與收取租金收益，並非著眼於短期買賣或賺取價差。
壽險公會與業者在今年年中，就主動向金管會提案，主張未來接軌ＩＦＲＳ後，應讓壽險業不動產增值金額納入淨值，不僅可降低壽險業者槓桿倍數，更能強化保險業因應資本市場變動的能力。
根據統計，國內壽險業投資不動產的總金額約四千多億元；其中，國泰金與新光金是持有不動產最多兩家壽險業者。李長庚昨天表示，金管會正在評估試算中，是否讓保險業不動產的增值列入淨值項下，一旦政策可以落實，可以大幅提升壽險業淨值。而其他壽險業者，日前也曾陸續表達相同立場。
對此，保險局局長曾玉瓊指出，金管會正積極進行專業評估與試算，目前尚未定案，因為這項措施影響層面很大，包括壽險業若適用ＩＦＲＳ後，每家要補提多少準備金，金管會都必須去了解與掌握；她強調，需要充裕時間去分析與研究台灣整體壽險市場的環境，不能只看單獨幾個面向而已。
金管會官員也表示，即使未來同意不動產增值可納入淨值，也會限制盈餘分配，讓壽險業未來因應風險能力能夠獲得強化。
潤泰新出價近82億得標
2012/09/29〔記者徐義平、楊雅民／台北報導〕
不畏政府打房，北市土地價格再飆高，商仲業者昨標售黑松微風停車場約一三四五坪土地，共吸引六家業者競標，最終潤泰創新出價八十一億九九九九萬元得標，溢價率四十一．六五％，拆算一坪土地單價約六○九．六萬元，是單純住三土地的新高單價。
貢獻黑松EPS將達14.4元
黑松表示，預估處分利益約七十七億二八四二萬元，年底可望入帳，屆時該處分利益對每股盈餘貢獻將達十四．四元。
據悉，此次競標的六家業者分別是得標的潤泰創新，以及皇翔建設、富邦建設、基泰建設等四家建商以及微風集團，至於另一個投標業者也是建商。六標出價均超過七十五億元，其中三標出價更在八十億元以上，其中出價第二高的業者，與潤泰創新價差在一％以內，可見各家均勇於出價。
潤泰創新董事長簡滄圳表示，甫得標的土地未來只能開發住宅，不過，因為會計制度改變，預計採取先建後售，但具體的推案時間仍處規劃階段。
他指出，近期的太子敦南大樓、宏遠大樓等，均有壽險業者競標，顯見對後續房市還是看好，而且自金融海嘯後，投資人對金融性商品相對保守，相較之下，將資金投入土地、商辦、住宅等硬資產，即便沒有大幅的上漲空間，仍然具有保值效果。
高力國際調研部董事李日寶指出，以標脫價格分析，顯示潤泰創新看好高價住宅市場前景，才會積極出手。
若僅計算基準容積與都市計畫公共設施容積移轉的前提下，高力國際推估，地上層可興建的樓地板面積約五二九四坪，未來推案銷售單價每坪須超過一六○萬元才有獲利機會；若要產生二十％以上的毛利率，則銷售單價必須超過每坪二百萬元，以目前高價住宅市場的氛圍來看，挑戰其實不小。
信義代銷協理何胤諭指出，此區若是推出豪宅個案，售價有機會挑戰每坪二百萬至二五○萬元，尤其潤泰創新在豪宅市場裡，算是知名品牌。
大陸11億買敦北停車場土地
除潤泰創新高價標得黑松微風停車場土地外，近期積極掃地的欣陸投控也在昨日公告，旗下的大陸建設剛買下北市敦化北路二二四巷內的停車場土地。據公告資料，該停車場面積約三一○．九七坪，使用分區是住三之二、住三，容積率約三二七％。
