不動產放款 金管會嚴加控管
2012-09-11 01:18 中國時報 劉宗志／台北報導
金管會近期針對銀行不動產相關放款，持續進行控管。對於房貸、土建融等占總放款超標之銀行，要求必須在年底前改善，否則將要求增提呆帳準備，以控管「風險」。 金管會表示，去年底只有2家銀行未達目標，今年仍會持續關注各銀行的房貸、土建融等集中度狀況。
銀行局今年針對不動產相關的放款控管，列出多項指標，包括前10大銀行房貸餘額占放款超過3成，其餘銀行超過4成；土建融前10大銀行其土建融超過放款1成、其他銀行超過15％；所有不動產擔保放款若超過放款7成者，都必須擬定改善計畫。
金管會官員說，房貸、土建融，或是所有不動產擔保放款超過一定比例者，都必須限期改善。年底前銀行若未達到改善目標，將要求銀行增提備抵呆帳準備，以控管「風險」。
事實上，金管會對於不動產相關放款的集中度問題，去年就開始管控。銀行局去年針對房貸加計修繕貸款餘額超過放款餘額40％，及土建融超過放款餘額25％兩指標，發函17家超過此標準的銀行，要求改善，否則要增提呆帳準備。
金管會表示，去年底只有2家銀行未達目標，今年仍會持續關注各銀行的房貸、土建融等集中度狀況。
業者不滿打房
學者：保護金融體系
2012-09-11 01:18 中國時報 沈婉玉／台北報導
主管機關對房市風險管控嚴厲，各行庫愈來愈感受到壓力，紛紛調高房貸與土建融資放款利率。遠雄集團發言人蔡宗易說「倒給銀行的都不是房地產業」，房地產呆帳問題少，在經濟狀況不佳下，政府不應執意打房。玄奘大學財務金融系教授花敬群則表示，經濟不好，房市風險更高，政府有必要提早嚴控授信風險。
蔡宗易表示，目前銀行調高利率的措施只針對新承做的業務，對現行已進行中的建案影響不大。不過，蔡宗易表示，房地產業是最安全的，現在要政府紓困的都不是房地產業。
花敬群說，的確現在房市好，房地產放款風險不高，現在讓銀行吃壞帳的都不是房地產業，但一旦景氣不佳，房市反轉，房地產就會「倒更大」。土建融資後，還有分戶房貸，業務量大，過去銀行為了搶業務，在土建融的授信審核方面都很寬鬆，都醞釀未來潛在的風險。
花敬群認為，政府從來沒有「打房」，政府為了保護金融體系與市場健全，進行相關調控的措施，都是有必要的。
金管會出招
土建融利率3%起跳
2012-09-11 01:18 中國時報 沈婉玉／台北報導
為避免金融業資金過於集中不動產，央行、金管會不斷祭出管控措施，據了解，金管會8月底再度邀請不動產放款額度較高的行庫「耳提面命」。土銀已宣布調升新承做的土地與建築融資貸款利率，最高達3％，兆豐銀也通令各分行，新承做的土建融資利率將一律3％起跳。
「銀行現在不是雨天收傘，是聽到氣象預報就收傘了！」行庫主管說，因為央行、金管會擔心房市泡沫、風險集中，銀行對土建融也只能拉高利率緊縮額度，銀行放款部門恐將會持續「淡」到年底。
土地與建築融資是不動產放款源頭，金管會要求，前十大銀行土建融不得超過總放款的10％，其他銀行為15％，並要求超限銀行年底前改善，否則就要增加提存至1％。一旦提存增加，將大幅影響各行庫獲利表現。
不動產龍頭行庫土銀高層表示，分行沒有承作土建融案件權限，一律經總行通過後才可受理，目前利率已由2.5％，拉高至最高3％。土銀高層強調，土建融利率逐步提高已是趨勢，土銀採漸進式方式調整，幅度並不高，讓客戶明瞭未來趨勢、逐步適應。
兆豐銀內部也通令，土建融利率一律3％起跳。兆豐銀主管表示，現在「額度」很珍貴，不動產放款利率將愈來愈高。合庫高層則表示，目前也配合政策，逐步調整放款結構，「畢竟放款都集中在不動產也不好」。
不願具名的行庫主管表示，相較於企業貸款，土建融放款利差高且成數低，等於是十足擔保，幾乎無風險、無逾放，因此銀行土建融放款偏高。
輕軌捷運一線牽，串起高雄3大精華區
2012-09-11 08:17 時報資訊 【時報-各報要聞】
美術館特區、農16特區和高雄多功能經貿園區等高雄3大精華區原本三足鼎立，但是，在高雄環狀輕軌捷運開通之後，將連成20分鐘生活圈，再加上今年底可望宣布的高雄自由經濟示範區，有效引進產業和就業人口，高雄房地產發展和經濟成長可期。
高雄市政府捷運局長陳存永表示，環狀輕軌修正計畫昨（10）日獲得經建會審議通過後，水岸輕軌（綠線）可望在今年底簽約施工，預計103年底，全程8.7公里的水岸路段，將先通車。
他說，水岸段最重要的交通功能在於，把位於高雄多功能經貿園區內的亞洲新灣區重大公共建設，包括海洋流行音樂中心、國際旅運大樓、世貿高雄展覽館及市立圖書總館串連起來。
配合鐵路地下化工程，預定108年完工通車的環狀輕軌（藍線），則是將路網擴大到農16特區及美術館特區，進而將農16特區、美術館特區及包括亞洲新灣區在內的高雄多功能經貿園區，連絡形成一個20分鐘的高雄生活圈，陳存永說，由於全線通車之後的高雄輕軌，也與高雄捷運、高鐵、台鐵主要站場連接，因此，經由輕軌串聯銜接，未來將引發的經濟、產業、與觀光效益，將擴大到全高雄。
「這樣的發展，對高雄房地產絕對是正面的」，高雄市建築開發公會理事長陳武聰說，樂觀看待交通路網帶動的房地產行情，但是，他也強調，高雄雖然在骨幹的建構上，愈來愈完整，是否能夠落實引進產業，吸引更多人口進駐也是非常重要的關鍵。
由於最近6、7年來，高雄的發展集中在北高雄，特別是農16特區和美術館特區，台灣第一條輕軌在高雄啟動之後，高雄的發展重心，也將在未來移向南高雄，陳武聰表示，特別是行政院預定在今年11月宣布高雄自由經濟示範區之後，如果能夠招商成功，南高雄發光發熱的量能，將愈來愈大。 (新聞來源：工商時報─記者顏瑞田／高雄報導)
淡大學生套房
熱賣9成
報酬率5% 投資客搶當包租公
2012年09月11日【葉思含、張琬聆╱綜合報導】
學生套房出租市場因有穩定客源與租金收入，一向受到投資客喜愛，近期淡江大學周邊推出2個學生套房成屋案，其中有建案打出找現成包租公、報酬率5%口號，推出4個月即售9成；亦有業者看好此波投資熱，將於第4季標售整棟學生租賃產品。
在打房限貸政策下，具報酬率產品漸受投資客青睞，淡江大學旁的建案「淡江大富翁」規劃18~42坪，每坪開價24萬元，每戶都已隔為2~4間套房，現場專案經理戴文韜表示，因全棟已滿租，月租金可收8500~10000元，民眾購買後等於當現成包租公，2年保證報酬率5%，開案4個月已售9成。
戴文韜指出，淡江大學周邊套房競爭力強，因此「淡江大富翁」規劃電影放映室、多功能會議室等休閒設施，管委會每周皆舉辦健身、防身術、瑜伽、彩妝等課程吸引學生租屋。
第4季標售全棟
新案「山水苑」則規劃20~73坪，每戶已隔好2~8間套房，但須由房東自行尋找租客，不過若每間套房多加10萬元，建設公司即提供電視、冰箱、冷氣、床頭櫃及衣櫥等代購服務，現場專案經理鄭建勇表示，因未規劃休閒設施、公設比僅25.86%，減輕投資房東負擔，月租金約7500~9000元。
不只建案搶推，由龍巖持有位淡江大學後門的「淡大HI CITY」複合學舍，規劃3棟建物、共784間套房，龍巖表示，滿租時可坐收年租金7200萬元，預計將於第4季公開標售全棟。商仲業者預估，可能市價約在18~20億元。
除淡江大學的學生套房市場蓬勃外，侑信開發近年則在台中亞洲大學旁推出「凱格鹿」套房案，目前推出的第7期預售案規劃1戶擁2套房，專案經理鄭仁祥表示，該區月租金約6000元，報酬率4~5%，收益穩定，目前已銷售3成。
高雄透天厝居多
有別於中、北部的大樓產品，高雄的學生套房建案則多為透天產品，如輔英科技大學附近的「存菁」共20戶透天住宅，每戶隔5個套房，總價2588萬元，目前僅剩1戶。高雄餐旅大學旁則有「國際青年學苑」，為4戶透天住宅，每戶隔出23間套房，但因總價高達3688萬元，5月開賣至今僅售出1棟。
公設坪數略增
合宜宅最多漲15萬
2012年09月11日 記者邱煜婷
讀者昨日投訴指浮洲合宜住宅簽約價格比6月公告，增加約10萬元。據「日勝幸福站」網站公布的房價版本，6月28日每戶420~1035萬元，但8月14日公布最新房價422~1050萬元，增加2~15萬元，6月28日版本則公告廢止。建商指價格增加主因在於各戶公共面積略有增加。
日勝生副總周惠玉解釋，8月14日才是正式版本，2個版本差異是因公共面積計算的誤差，獲得營建署核准才公告。
營建署管理組組長劉田財表示，6月時因趕著推出浮洲合宜住宅，公共面積計算上難免有些誤差；目前公設比率從27%調高到29%，仍符合30%以內規定。
搭QE3便車
資產營建股大漲
2012-09-11〔記者陳永吉／台北報導〕
美國QE3（第3輪量化寬鬆政策）還未宣佈實施，國內資產股、營建股卻已經漲翻天，部分營建股8月營收亮麗，股價搭上QE3便車一飛沖天，但法人認為，本波營建股走資金行情，且昨天部分漲勢較強的個股屬短線落後補漲，追高風險大。
美國聯準會可能會在12、13日宣佈新的貨幣政策，市場認為推出QE3的機會超過6成，由於美國實施QE2前後，台灣的營建股都大漲反應，因此這次QE3市場也高度期待營建股表現。
資金行情
預期熱錢湧入
美國QE實施，最明顯的就是美元走弱，但造成熱錢湧入其他國家，昨天新台幣盤中升值幅度超過1.7角，顯示市場資金已經開始卡位，對營建股也是短多效應。
嚴格來說，昨天資產股中的士林三寶─士紙（1903）、新紡（1419）、士電（1419）全面大漲，另外桃園航空城概念股─遠雄港（5607）、廣豐（1416）、榮運（2607）則全數攻上漲停，資產相關股漲勢相對整齊。
而營建股中，則以8月營收繳出好成績的表現最佳，其中國建（2501）單月營收達17億元，年增10倍表現最佳，若以單純本業來看，國建8月營收是近年來新高，主要是來自「國泰築綠」、「瑞安璞石」2個案交屋，市場預期第3季將是今年國建的營運高峰期。
營建營收亮麗
帶動股價
另外，力麒（5512）也在處分台中土地入帳下，單月營收繳出29.4億元的佳績，創下歷史新高，股價連續2天大漲。由於力麒處分的台北市店面已在7月入帳，法人預估光是第3季，力麒每股獲利就超過2元，推升每股淨值超過18元，但昨天力麒股價僅15.75元。
另外，8月營收相對較佳的還有皇翔（2545）的14.11億元，年增11倍；宏普（2536）的4.39億元，年增137%；京城（2524）的2.7億元，年增79%，相關股股價近期表現強勢，營收表現成為主要的助力。
資金行情
難抗政府打房
2012-09-11
記者陳永吉／特稿
最近營建股的漲勢與基本面幾乎脫勾，因為房市買氣仍低迷，交易量較去年明顯萎縮，營建股本業未見起色，目前大漲的營建股股價表現純粹只是資金行情。
2010年美國聯準會宣佈實施QE2後，台灣營建股還漲10%，不過當時台灣基本面不錯，經濟成長率超過10%，而營建業是標準的內需產業，經濟好，民眾有錢可以置產，營建股自然表現佳。
但今年台灣經濟成長率保2都有問題，加上政府打房並未縮手，奢侈稅也要到明年6月才會解除，現在房市銷售慘澹，營建股未來業績可想而知，許多建商都改先建後售，就是希望到明年奢侈稅過後，房市能回春。
目前短線營建股的上漲就是QE3的期待，然後新台幣升值、熱錢的湧入，但是這次美國的QE，極有可能是針對MBS（房貸抵押債券）而來，因為目前美國經濟難以大幅回春，主要就是房市仍低迷，資金挹注房市，將可明顯降低失業率，推升未來經濟動能。
若是如此，這次QE的資金動能，恐怕不如預期，營建股短期只靠資金行情撐腰，沒有基本面，還想再大漲難度不小，所以如果未來2天營建股仍續漲，則要留意當美國QE3正式宣佈後的利多出盡。
高雄豪宅個案熱銷
國揚喜孜孜
2012-09-11〔記者徐義平／台北報導〕
近期高雄房市火熱，不但有上市建商興富發搶買地王，928檔期推案金額更是較去年倍增。其中預定21日舉行上樑儀式的高雄豪宅「國硯」，興建建商國揚（2505）透露，目前已銷售75％，其中面海高樓層戶別單坪成交價格賣到70萬元以上，等同北市大安區。
國揚實業總經理彭紹齡指出，目前國硯已售出百餘戶，還可銷售戶約有40餘戶，其中面海第一排的高樓層戶，已有出現每坪成交破70萬元的案例，不過，整體來說，國硯的平均每坪成交單價約32萬元。
她進一步表示，國硯的購屋客群主要是區域民眾，占比高達75％，台北與其他縣市僅占25％。至於，國揚未來的計畫，仍會積極布局高雄。
不過，有房仲業者憂心，高雄近期炒得太熱，實質上，長期來看高雄自住需求相較台北少，支撐力道相較弱，並憂心，一旦將高雄房價炒高，但後續並無基本買盤支撐，恐怕會摔得很重。
國硯位高雄市新田路、海邊路口，是2009年7月開賣，規劃109-238坪，是國揚實業與地主英業達會長葉國一的合建案，主打特色是41樓鋼骨結構大樓，訴求面海景，期間曾傳出委託房仲業者至海外新加坡銷售，每坪開價也從當初開賣的35萬元，逐步調高至35-85萬元。至於，漢神百貨、漢來飯店是否真的有意出售，國揚證實，侯西峰的確是有活化資產的想法，採行售後回租方式，開價200億元也屬實，主要鎖定壽險以及私募基金，不過，目前尚未有業者洽詢。
京華城商業區
要求容積率提高至560％
學者痛批 市府濫權 有錢就可變更
不符公平正義
2012-09-11〔記者陳曉宜／台北報導〕
位於台北市松山區八德路四段的京華城，原為唐榮鐵工廠舊址，民國八十年間從工業區變更為商業區，威京集團取得該土地後價值翻漲好幾倍，更是工廠變百貨首例，十五年來京華城百貨並未依當年都市計畫變更所期望帶動周邊商業活動，威京集團即再要求從商業區變更住宅使用蓋豪宅，繼媒體爆出郝市府竟同意其變更三成土地為住宅使用後，現在又要求將原商業區三九二％容積率，提高為五六○％。政大地政系教授徐世榮痛批，市府濫用都市計畫法，有錢就可以變更，不符社會公平正義。
全案八月底送研議
發展局長推說不清楚
對此，台北市都市發展局長丁育群表示，依照都市發展型態改變進行土地變更實屬正常，重點是要有配套措施，以前保護區也會變為住宅區。記者詢問，市府同意變更三成土地為住宅使用，現在是否又要同意提高其商業區容積率？丁育群推說，這個問題太單一，他無法回答，還推說「我是局長，不是每件案子都我決定，那要發展局同仁幹嘛」，隨即唬弄記者對案子不清楚要看過資料再回答，至昨天晚間為止，丁局長都未再回應。但事實是，該案從去年十月就開始討論，今年八月底都發局又將提高容積率案送進市都委會研議。
徐世榮表示，台北市政府一再濫用都市計畫法第二十七條，濫用個案變更手段圖利財團是非常不對的，有錢就可以變，沒錢就不能變，非常不公平。財團要求提高容積率，政府就以回饋助其獲利，非常要不得。
市都委會委員邊泰明也在會議上表示，當年該地從工業區變更為商業區時，房地產飆漲、開發利益顯著，市府要求四十四％的回饋，但最後與業者多次協商降為三十％，在回饋讓步下，即在容積率上從嚴規定，其商三用地容積定為三九二％，計算出的價值已經超過原來工業區的價值，若再提高為五六○％，將與當時採變更前後價值計算不符。
邊泰明指出，台北市最近十年增加許多住宅樓地板面積，人口卻無增加，房地產多屬炒作，建商開發以豪宅居多，這樣的情形是不合理的。
《都委會紀錄明確》京華城
仍否認變更地目蓋豪宅
2012-09-11〔記者張慧雯、陳曉宜／台北報導〕
針對媒體報導京華城可能改建為豪宅，甚至要求將容積率提高，京華城發言人阮信囊強調，京華城自當初取得土地就是商三土地，沒有進行土地變更，更沒有台北市政府同意變更用地來蓋豪宅一事。
他指出，當初台北市政府要求京華城只能有六種用途，包括公共服務區域、國際服務中心、國際旅館、停車場、辦公大樓等，京華城只是希望能夠解除這六種用途，讓更多業種能夠進入，使得經營可以多元化，沒有要將土地改為住宅，更沒有要蓋豪宅。
阮信囊表示，京華城仍專注於本業持續招商，今年七月也還和幾家廠商簽定長約，並沒有要改建的計畫，他也表示，類似消息不斷，對京華城來說實在是相當困擾。
