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2011年10月17日 星期一

2011.10.17 不動產新聞動態

唐榮高雄土地 打保衛戰
【經濟日報╱記者林政鋒/高雄報導】    2011.10.17 03:20 am

高雄房產界近來出現熱門議題,擁有龐大土地資產的唐榮不銹鋼廠,面臨高雄市政府強制徵收土地,正進行價值20億元的土地資源保衛戰,能否順利脫困,備受港都營建業關切。

唐榮低調不願發表評論,謹表明正努力與市府溝通中;高雄市政府官員表示,一切依法處理,不會刻意造成業者損失。

房地產人士說,唐榮公司位於高雄市三民區中都的土地10.9公頃,是69期重劃區內唯一私有地主。

由於該區原是開發許可區,唐榮未在期限內提出申請開發,市府改為市地重劃方式辦理。

不過依照市府要求,唐榮在該區內的土地,其公共設施負擔比率56.99%,超過平均地權條例規定的平均負擔比率不超過45%上限。

因此市府再依法要求唐榮出具同意書,唐榮認為比率偏高不能接受,雙方陷入僵持。

業內人士說,三民區同地段的42期及68期市地重劃,公共設施負擔比率分別為29.94%32.43%,其中一家地主高都汽車公設負擔為38.8%,更以繳納代金的方式作為土地變更負擔,因此唐榮難以接受高比重的公設負擔。

房地產業者指出,全案的癥結在於,高市府將69期改為市地重劃方式辦理後,除取得公共設施土地外,市府所屬土地也參與重劃分配,而不是依慣例直接撥用,才會造成唐榮公設負擔比重增加。

業內人士說,高市府若無法取得唐榮公司同意書,在迴避平均地權條例規範的前提下,有權改以區段徵收強制辦理開發,如此一來唐榮公司將減少1.3公頃的土地分配利益,約4,000餘坪依當前市價核算,唐榮損失達20億元。

熟悉內情官員透露,唐榮中都土地進行都市計劃審議時,唐榮還是國營事業,一般認為國營事業好溝通,因此可多負擔一些地給市府使用。

不料目前唐榮已經民營化,需對廣大投資人負責,面臨高達20億元的土地資源保衛戰,結局如何影響層面變大,因此全案特別受到高雄房地產業討論注目。

60期重劃區 圓了港都人親水夢
2011/10/15【聯合報╱撰文/張世雅】
市政建設和市地重劃緊緊相依,從高雄市近年都市脈動可看出端倪,內惟埤美術館、凹子底巨蛋現代化綜合體育館、漢神巨蛋百貨、smile綠園、三民區大樂民族店及愛河沿線之自辦河堤社區等,均是因為辦理市地重劃,再加上重大公共建設的挹注,才使得重劃區內人口聚集,形成商圈及優質的社區。

可別以為北高雄才是市地重劃的重點,南高雄,特別是多功能經貿園區無疑是近年市府施政重心。而在多功能經貿園區第一個重劃案—60期市地重劃區,也在日前開放區內新闢道路通車,從三多四路至成功二路原本即打住的道路,因為新闢一條寬30公尺、長715公尺的道路,而讓三多四路可和海邊路相連,高雄市長陳菊說,這條道路的開闢,是完成了「苓雅寮」區域交通網最後一塊拼圖,可見其重要性。

60期市地重劃區總面積有10公頃,經過地政局重劃後,區內規劃5條道路,長達1.13公里,打通重劃區聯外道路,包括海邊路、永平路、永泰路、永興街等4條路。另外高雄港務局協助無償提供所屬部分聯外道路用地約10,600平方公尺,逾3.3億元。

重劃後共無償取得廣場停車場1座面積1.13公頃,公園1座面積1.06公頃等公共設施用地,並有5.5公頃的特定貿易專用地供建築,這5.5公頃的用地,未來會依都市計畫辦理住宅、商用辦公大樓等土地使用分區管制。

60期市地重劃區緊臨高雄港第1521號碼頭旁,為成功一路、海邊路、新光園道圍成之區塊,依「擬定高雄多功能經貿園區計畫規定」屬多功能經貿園區第一期第二開發區範圍,區內土地原屬中油,有土壤汙染問題,經過整治,且花費4億元進行重劃,開闢5條道路,一改過去高雄民眾鄰港,但卻無法親近海洋的宿命,真正體現海洋城市的魅力。

高雄市府如此重視60期重劃區有其道理,因為該區東鄰三多商圈,南邊有新光碼頭,西邊緊接著就是高雄港,是市區商圈中鄰港最近的區域。此外,就在1522號碼頭畔,未來將有「高雄海洋文化及流行音樂中心」、「世界貿易展覽會議中心」及「高雄港埠旅運中心」等港灣三大中心,一旦這塊區域發展成熟,未來發展性可期。
























知識產業園區通過 新北黃金三磚成形
【經濟日報╱記者蔡佳妤/台北報導】2011.10.17 03:20 am

新北市「新莊知識產業園區」都市計畫案,日前由內政部都市計畫委員會審查通過,將引進知識密查產業,並結合鄰近的「新北產業園區」及「新莊副都心」,打造成為居住、商業及產業的「黃金三磚」。

新莊知識產業園區是新北市政府的九大招商案之一,市府計畫引進創新能量較強的知識密集產業,預計民國103年開始招商。

新北市城鄉發展局局長張璠表示,「新莊知識產業園區」位於新莊與泰山交接處,現在兩側是農業區,總面積約34公頃,將透過區段徵收的方式開發。

基地北邊為年產值近4,000億元的「新北產業園區」,即轉型後的「五股工業區」;南邊則為目前蓬勃發展的「新莊副都心」及「頭前重劃區」。張璠指出,計畫區內有機場捷運線與捷運環狀線交會,交通相當方便,且極具市場開發潛力。

新北市經濟發展局表示,因鄰近的新北產業園區是以製造業為主的產業,將來若能引進知識密集產業,兩者將可互相結合。張璠表示,為了結合新北產業園區的生產規模,以及新莊副都心地區行政、娛樂及商業發展優勢,再加上頭前重劃區內的住宅供給,市府計劃在此區域引入創作、研發、設計與行銷等產業。

商業租賃 須有法院公証
【經濟日報╱記者林政鋒/高雄報導】2011.10.17 03:20 am

高雄知名流行連鎖通路「A+1」與東聯建築公司因房屋租貸對薄公堂;法界人士指出,各式商業租賃契約最好有法院公証,可免去一些紛爭。

A+1」是高雄地方知名流行連鎖百貨,在高雄市有五家分店,員工300餘人;除了自營櫃,也有專櫃出租,總公司設在文衡路租用的大樓內,近新崛江商圈,總面積數百坪,月租59萬元,在當地行情相當有競爭力。

東聯建築董事長方啟榮表示,「A+1」租約到期仍拒不搬遷,他說,10多年前包括地下室在內共四個樓層出租,94 3 月間續約,至今年9月底期滿,今年初房地產景氣不錯,東聯將大樓賣給台北周姓商人,並依契約提前通知「A+1」搬走,不料租約已過「A+1」仍在原址營運。

方啟榮表示,過程中他主動要補償「A+1」二個月租金,但對方要求五個月租金補償,後來又要求搬遷費增至700萬元,令人難以接受,只好向法院提告。「A+1」發布聲明指出,租賃關係已由周姓商人承接,「A+1 」有優先承租權,和東聯建設沒有關係。法界人士說,商業租賃因涉及利益有時會變化很大,原本友善的雙方在利益考量下反目經常可見,契約若能經過法院公証,可將潛在商業糾紛降到最低,因此不要怕麻煩,將契約公証,是保障雙方的有效做法。

頂新力拓中國版圖 全家2020年拼8000
高速成長 目標躍居當地超商龍頭
2011 1017日【羅逸軒╱上海報導】

頂新集團積極衝刺零售超商事業,與日本全家、台灣全家(5903)合作的FamilyMart,目前已經在上海開出531家店,加上蘇州、廣州等地的店年底前總計上看800家,負責營運的「四董」、頂巧控股董事長魏應行喊出,2015年要挑戰4500家店,2020年總店數上看8000個據點,期許成為全中國第一大超商的目標。

頂新集團今年集團營收將挑戰780億元人民幣,其中康師傅就佔了多少56.7%,仍是比重最高的,但魏應行則是潛心打造頂新集團的第二艘航空母艦,也就是發展零售超商以及連鎖餐飲事業,而從1996年開設德克士炸雞、2003年投資上海全家便利超商開始至今,也有了不錯的成果。

上海總部仍虧錢
儘管目前上海本土便利商店好德、可的、快客、良友仍佔據2000多家門市地盤優勢,在數量上遠勝全家、7-ELEVEn等台資便利店;不過上海本土便利超商的店員普遍缺乏服務意識,且店面很小內部空間局促,許多上海年輕白領,還是偏愛店面光鮮亮麗的全家超商。
全家便利超商最近獲評選為中國最佳外資便利超商,而魏應行認為未來連鎖超商的發展將更為驚人,目前全家便利超商在中國總店數約678家,等年底就達800家,他說,2015年就要挑戰4500家的規模,而長期來看,2020年要挑戰8000店,將高速成長。
魏應行表示,在經營地區的部分,今年11月將至杭州開店,成都也即將在明年1月開設新店,新的區域將持續擴大,明年下半年也有考慮北京或者深圳等地,今年底前全家超商的營收將達到18.3億元人民幣,而儘管店面大多是獲利,但總部尚未轉獲利,魏應行對此表示,期望2013年能上海總部轉盈。

新店型服務升級
全家便利超商能快速在中國各地展店,其背後支援的投資也很驚人。
頂新集團已經率先在上海設立一大型的鮮食、物流、麵包的綜合工廠,其中麵包就是由味全與日本PASCO合作設立的,目前產量1天有4~5萬個,有80%的產量就是供應給上海全家便利超商,未來生產線還能擴增至120萬個,至於鮮食則是1天能生產15萬份便當、三明治、手捲等。
全家便利超商目前已經發展至第三代店,推出更多新型態的產品以及服務吸引消費者,包括LV現煮咖啡、木質貨架上則是有許多鮮食便當、設有座位區等,並且設有多媒體機可以賣票、銷售網路遊戲點數等,可以說是與台灣的最新店型相當。




















台產 3季每股賺2.03
2011 1017日【林潔禎╱台北報導】

台產(2832)自結9月稅前盈餘412萬元,前3季稅前盈餘7.39億元,每股稅前盈餘2.03元。9月單月獲利縮小,主要由於台股表現不好影響,不過,由於7月處分子公司收益入帳,第3季單季稅前盈餘3.45億元,仍是今年獲利最好的1季。

Q3獲利今年最佳
由於台股9月再創波段新低,台產股市投資出現虧損,惟本業維持獲利,單月自結稅前小賺412萬元,累計前3季稅前盈餘7.39億元,比去年同期大幅成長約49%。惟股價受到台股表現不佳影響,股價自6月底除息以來至今一直處於貼息狀態。
台產在不動產投資開發相當積極,台產協理陳翠蓉表示,與中泰集團合資開發的台北市中山北路建案,上個月底已取得建照,依規劃11月開始推案銷售;法人推估以規劃興建17層住宅,每坪110~130萬元估算,總銷售金額40億元以上。估計潛在利益7~10億元,約可貢獻每股盈餘2~2.7元。

可運用資金160
另台產積極購入總公司鄰近不動產,目標統整推動都市更新計劃,而今年6月以6億元購入開封商辦大樓,8月再以7.46億元買入喜苑飯店,目前鄰近不動產已有3棟,若成功進行都更整合,建坪可望超過千坪,且因新購入的喜苑飯店鄰近馬路20米內,容積率將由先前兩棟的600%提高至800%,潛在投資收益可期。
目前台產可運用資金約160億元,推估不動產投資金額規模約近50億元,估計每年總租金收益2220萬元,年化租金收益率約3.7%

攤商搶卡位 士林店租漲3
看好夜市商機 服飾街30坪地賣1.5
2011 1017日【周承諺╱台北報導】

士林夜市是觀光客指名度最高的夜市,自開放陸客來台觀光後,2年內人潮暴增2倍,店面租金翻漲3成,最高每坪2萬元,店面成交價也攀高,最熱鬧服飾街大東路的30坪土地,今年7月成交價達1.5億元,換算每坪500萬元。

由於台北市府即將把夜市小吃攤遷回基河路原址,已有店家看準商機,承租市場旁的店面先行卡位。改建後的士林市場,小吃攤將設在地下1樓,共94攤,地下23樓為停車場,台北市市場業務管理科長王夢龍表示,目前新市場進行最後裝潢整修,預計11月底所有攤商將搬遷完畢,新市場每坪租金約1200元左右,與原址租金幾乎相同。

小吃攤遷回原址
不過也有攤商不願搬入地下室,已搶先租下新市場周邊店面。知名老字號「忠誠號」老闆娘鐘美齡表示,3年前租下市場旁1樓入口處店面,待11月底就要搬遷至新址營業,而改建市場周遭也開始有服飾店整修進駐,看好周圍商機,卡位意味濃厚。民眾Elyes表示,即便小吃攤搬遷到地下室,且距離捷運劍潭站較遠,但來逛夜市就是要品嘗道地夜市小吃,所以他認為多走一些路不受影響。

2年來新高價」
市場遷移雖將帶動商圈人潮移轉,不過,士林夜市仍以服飾街大東路最熱鬧。住商不動產士林捷運加盟店店長薛正明說:「大東路土地交易創下近2年來新高,地坪約30坪,今年7月售價高達1.5億元,換算每坪500萬元。」目前該地租給臨時攤販使用,據了解地主打算將蓋透天店面,並隔成數間出租。
仲介業者也透露,有地主看好夜市豐厚商機,趁機開出天價。大東路上店面地坪9坪,去年年底屋主開價1.58億元,等於每坪1612萬元,開價破千萬號稱士林夜市最貴,但有行無市,時隔1年仍無人購買。

最貴每坪達1.2
大量遊客湧入,讓店面租金也順勢成長。知名小吃大上海生煎包老闆何柏毅表示,近2年店租的確有上揚情勢,成長幅度大概2~3成,聽說最貴有到每坪1.2萬元以上,不過夜市租金漫天喊價情況嚴重,租用店面須慎選房東。
永慶房屋士林文林店店長林榮昭表示,士林夜市店面出租以房東自行出租為主,租金落差極大,也常有店家承租後獲利不佳,再另行貼出公告轉租,變成二房東,也讓租金價格向上攀升。

























大型商場進駐 有助商圈擴張
2011 1017日【周承諺╱台北報導】

爆滿的逛街人潮,也帶動士林夜市商圈日益擴大,從原本大家耳熟能詳的服飾街大東路,擴張到更北端的大北路,或是大東路末端,房仲業者表示,隨著士林周邊「台北藝術中心」、與「士林紙廠開發案」等大型開發案,商機將更上一層樓。

住商不動產士林捷運加盟店店長薛正明表示,「士林紙廠開發案」位於基河路以東、福德街以南之處,將來預計會開發大型商場、辦公或者是文化產業與旅館式住宅,工時大約5年,預計2014年將會完工。
永慶房屋文林直營店店長林榮昭表示,原本夜市商圈以文林、基河兩路為界,如今擴大到大北路,士林紙廠開發完畢可把南北區域串聯,形成更加龐大的商圈。

35億打造藝術中心
林榮昭也表示,隨著夜市遷回原址,原本的臨時市場將斥資35億元打造「台北藝術中心」,佔地約兩公頃的「三廳一館」,預計2015年落成使用,其中包括一座1500坪的大戲院,與2800席的多元式中型劇場與一座圖書館,替夜市商圈注入新氣象。

中央地方不同調 新北108工業宅 變更觸礁
6件通過市府審查 但遭營建署打回票
2011 1016日【馮牧群╱台北報導】

「工業住宅」是新北市存在已久的房市亂象,108個等待就地合法個案,因中央、地方不同調,至今未有成功案例。市府為了關偏門,研擬將工業區申請辦公空間比率由50%降為30%、規定商業用途不得超過單一建築基地總面積10%、茶水間、廁所須集中設置,今年底前公告實施。

工業住宅興起,起因是2002年中央修訂《都市計畫法臺灣省施行細則》,放寬乙種工業區的使用規定,可作「一般商業設施」的「一般事務所」用途,腦筋動得快的建商便規劃為住宅形式,再以市價8~9折售出,低房價行銷,但其實並不合法。

違規使用可開罰
依現行法令,建商將工業住宅當作一般住宅銷售,會因「廣告不實」而違反《公平交易法》受罰,今年以來,公平會累計開罰建商及代銷業者罰鍰達1210萬元。不過,購買工業住宅作一般住宅使用,也有受罰風險,若有隔間違規使用、二次施工等情形,政府可依《建築法》、《都市計畫法》,針對使用人或所有人分別處以630萬元罰鍰。
新北市城鄉發展局企劃審議科股長邱信智則表示,若民眾向市府檢舉有違法使用的工業住宅,將派稽查小組前往取締,稽查小組一般僅先柔性勸導,目前尚未有真正開罰的案例。

消防安全有疑慮
為推動工業住宅合法化,新北市府曾列管108件輔導變更使用執照的個案,有32件已配合繳交保證金,申請變更使用執照,其中有6件通過新北市都市計畫審議委員會的審查,去年9月第1件提送內政部營建署都市計畫審議委員會的新莊區「金莊悅泉」被都委會打回票後,自此未再送件。
內政部營建署中部辦公室計畫審議科回應,考量工業用地上的住宅恐有消防安全、交通、環境污染等疑慮,易影響社會觀感和居住品質,因此請新北市就土地使用計畫、回饋機制、配套措施等再研議,以免影響施政公信力,但迄今尚未收到新北市補件。對於既有工業住宅,邱信智說,只能遵照內政部決議,盡量輔導個案完成變更。























建商隱匿 工業宅安全堪慮
2011 1016日【馮牧群╱台北報導】

「工業住宅」是處於灰色地帶的懸案,不論中央與政府的態度都顯得消極,工業用地住戶的安全堪慮。建商銷售時,往往隱匿工業住宅未來可能發生的問題,交屋後民眾才發現貸款或周邊環境不如預期,但也求助無門。在工業住宅尚未解套前,民眾更應睜大眼睛,認清購買工業住宅所須付出的代價。

首先,銀行辦理政府各項優惠房貸的原則,是建物所有權狀主要用途欄都必須載有「住宅」或「住」字樣,以乙種工業住宅的「一般事務所」、「一般零售業」等名義,無法申辦優惠房貸。中信房屋新莊中正加盟店店長邱志杰說,工業住宅銀行貸款成數較低,最多只核准7成,或根本不核貸。

檢視產權說明書
邱志杰指出,工業用地很難避免工廠噪音、空氣、廢水等污染,且重型車輛進出頻繁,都會降低居住品質。其他如未來轉手性,工業住宅也遠不如一般住宅。邱志杰說,若區位在非核心地段,不僅價格難有增值空間,未來也難轉售。

要辨別是否為工業住宅,邱志杰建議民眾可檢視不動產產權說明書;比方建物登記簿謄本的「建物主要用途」若登記為「廠房」、「宿舍」、「一般事務所」、「一般商業設施」等,即為工業住宅,此外,也可對照土地分區使用證明書的「地目」欄位。

「工業住宅」小檔案
★如何認定:
※建物登記簿謄本的「建物主要用途」登記為「廠房」、「宿舍」、「一般事務所」、「一般商業設施」
※土地分區使用證明書的「地目」登記為「工業用地」
★適法性:不合法。《建築法》第7980條規定,建物應依核定用途使用,未經核准變更使用者,將處建物所有權人或使用人新台幣630萬元罰鍰,並可連續處罰,勒令停止使用、拆除改建或恢復原狀
★優點:房價約市價8~9
★缺點:環境污染、重型車輛出入影響交通、銀行貸款成數不高、未來轉手難
資料來源:《蘋果》採訪整理

幫存買屋本 新北租屋 單身補助2400
明年試行 年輕小家庭每月4400
2011 1015日【馮牧群╱台北報導】

新北市租屋族有福了,最快明年4月起將可向新北市府申請租金補貼,單身族最多每月可補助2400元,年輕夫妻家庭最多每月4400元,此舉不僅創下各縣市單身租金補貼的先例,對家庭補助的額度,更比內政部住宅補貼方案每月多800元。該方案預計明年先試行200戶,後年開放1000戶,可望舒緩年輕人租金壓力,更快存到買屋本。

新北市政府昨日發表住宅政策,有別於過去政府著重購屋補貼,此次政策主要嘉惠租屋族。城鄉發展局提出的「捷運青年住宅媒合方案」,將設置網路租屋平台,蒐集捷運周邊待租物件,提供租屋族選擇。

新北工作滿1
新北市城鄉局局長張璠指出,本方案由崔媽媽基金會、伊甸福利基金會參與規劃,民眾透過政府平台選擇租屋物件,將更有保障。預計下周送市議會審議,若通過最快明年4月上路。
最特別的是單身族也在補助之列,只要2040歲大專院校畢業2年內、無自有住宅都可申請,每月最多補助2400元,至於夫妻則須在新北市工作滿1年,每月最高補貼4400元,補助金均高於現有的住宅補貼方案與青年安心成家方案。新北市城鄉局企劃建築科科長張壽文表示,初期將以三重、中和、永和為重點區域,居住地點應距離捷運站步行10~15分。

2千戶社會宅
在樹林租屋的Mason說:「非常期待租金補貼政策,每月最高2400元的補助,可以減輕非常多的負擔,省下來的錢,準備拿來當結婚或購屋基金。」
昨日新北市也一併公布選定中和及三重3塊土地作為社會住宅基地,總供給量近2000戶,其中8成將出租,2成出售,明年2月公告招商,2014年初即可開放民眾申租、申購。張壽文表示,未來售價為市價6~7成,並保障弱勢族群能以市價3~4成申租、申購。其中佔地最大、戶數最多的為中和區秀峰路與景德街口附近基地,面積3602坪,可提供1371戶。
玄奘大學財務金融學系副教授花敬群表示,該計劃通過市議會審議後,將會是全台第1個社會住宅法案,「這會是一個很好的示範」。
至於房價部份,花敬群認為,社會住宅及捷運青年住宅的政策立意都是協助民眾,而非打房,不會影響房價。











賣比租好賺 延吉街商旅求售
2011 1015日【蔡佩蓉╱台北報導】

台北市中心房價飆漲,房價增值獲利凌駕租金收益,最近有1間位於大安區延吉街的小型旅館「華大商務套房」,將以中古大樓型態出售6戶,每坪開價85萬元。房仲指出,屋主經營多間旅社,為籌措其他旅社整修費,決出售精華地段房屋換取資金。

1坪開價85萬元
台北市精華地段房價飆漲,據永慶房仲集團統計,今年第3季大安區房價每坪81.6萬元,高於商辦價格每坪80.2萬元,投資客多偏好住宅。國泰建設興建的中古大樓「忠孝名門」,屋齡25年,位於忠孝東路四段巷內、延吉街一帶,採雙併設計共14戶,早年旅館業興盛,有旅館業者買下8戶,4樓以上作旅館使用,「華大商務套房」就經營近20年,如今該業者決定出售6戶。
負責銷售這6戶的信義房屋忠孝敦化店主任陳大中表示,近期因陸客自由行帶動觀光旅館業,該旅館業者為籌措位於南京西路、永吉路的商旅改裝資金,打算賣屋求現,目前出售4555坪各3戶,每坪開價85萬元。陳大中說:「奢侈稅讓許多物件急凍停售,因此這幾戶詢問度增加,已有1戶簽約。」

難再做旅館用途
太平洋房屋忠孝店店長楊宗霖表示,現在消防法規嚴謹,住宅若要做旅館營業,需全體住戶同意,也要有獨立逃生通道,未來再做旅館用途不容易,欲購屋也須留意周邊環境是否複雜。