國泰庶民指標出爐，奢侈稅衝擊賣房意願
2011-06-15 08:07 時報資訊【時報-台北電】
國泰金融集團昨（14）日公布6月國民經濟信心調查結果，受訪民眾有54.4％認為現在不是賣房時機，創去年3月開始調查以來新高，國泰評估，奢侈稅議題讓勾選「不是賣房時機」選項者，自4月來已連3個月攀高。
本月國泰國民經濟信心指標的時事題，是對於洛桑管理學院針對國家競爭力評比的4項指標（經濟表現、政府效率、企業效率、基礎設施）勾選最滿意的項目，有44.9％受訪者都不滿意，21.9％受訪者選擇企業效率，18％對經濟表現滿意，政府效率則僅4.8％滿意。
國泰金融集團從去年3月開始，針對集團內客戶每月定期以電子問卷調查，希望形成固定、具可信度的經濟指標，代表一般消費大眾對經濟的看法，及消費、投資行為的轉變。
6月大部分指標並無太大變化，受訪者對未來經濟景氣及就業市場樂觀比重略微下降，對股票未來半年行情樂觀比率亦小幅下滑，願意將現金、定存轉入股票投資者只比上月略增，從21.7％提高到22.7％。 (新聞來源：工商時報─記者彭禎伶／台北報導)
專家傳真－IFRSs接軌 切勿搶快!
2011-06-15 01:08工商時報 傅沁怡
常搭飛機的人都知道，飛機起飛前的檢查很重要，只要一個環節出錯，可能就會發生災難。如果問100個人，確保飛機安全起降重要，還是要為了趕時間倉促起飛，大概也沒有人會為了搶快而願意賭上性命。把同樣的問題放在台灣是不是要在2013年全面接軌IFRSs，答案顯而易見：安全接軌絕對比即時接軌更重要。
IFRSs新國際會計準則公布後，台灣主管機關希望國內企業可以第一時間接軌，當然是長期且正確的方向。特別是在投資全球化的趨勢下，企業採行和國際更一致的財會標準，有助各項數據更透明、衡平，進而吸引跨國投資人的興趣。問題只在於，長期方向正確的政策，不見得有辦法順利在短時間完成。
尤其IFRSs會計制度本身便十分複雜，包括各項資產、負債的計提方式，會計科目改變、攤提成本調整…，同一套制度對不同產業來說，要調整的重點大不相同，必須克服解決的問題也很不一樣，想要把後遺症降至最低，事前勢必要反覆試算，準備工作絲毫不得馬虎。
拿最近市場對IFRSs的討論為例，包括固定資產以市價法或成本法計算、銀行員工福利金如何提列準備、企業特別股是否要從股東權益項下改列負債，企業遇到的問題，後面都不排除引爆上千億元的帳面損失，對資本市場的衝擊不容小覷，更凸顯IFRSs制度接軌的難度。
大部分企業對於主管機關的期待，一方面是事前的評估、準備工作必須完善，之後再決定接軌時間；而非先說了接軌時間和方式，才發現問題有如地雷般一個接一個爆不完。況且，就算接下來主管機關調整原本決定的接軌內容，相關議題或許已對企業股價造成影響，新制未上路已衝擊市場。
另外，則是主管機關在得知企業適用IFRSs面臨的難處後，如何符合大數原則，在不違背國際會計準則的前提下，協助多數企業順利接軌，而非為了趕上接軌進度而削足適履，或頭痛醫頭、腳痛醫腳，否則最後推出的可能是「台版」IFRSs，內容早已變調，接軌的意義自然也就大打折扣。
長期來說，台灣因應全球化的潮流，財會制度無法自外於國際準則，主管機關既準備接軌，已經算是踏出第一步，也代表政府有決心要採行相關機制，重點應該放在接軌過程的平順和內容是否確實，沒有必要苦苦執著於接軌的時間，否則造成企業財報和資本市場動盪，可能因小失大。
姑且不說美國和日本也都沒有打算在第一階段、2013年就全面適用IFRSs新制，台灣過去採用的會計標準並不會因IFRSs上路就不具參考價值，外資這麼多年來投資台灣，也不太可能因我國企業沒有在第一時間接軌就不投資，主管機關與其關切何時全面接軌，更該深思的問題其實應是「台灣是否已經準備好接軌」。
就像搭飛機或列車，準時到站重要，安全到站更重要，如果因為時間壓力，讓接軌變成脫軌或出軌，實非全民之福。
台鐵北部5都更案 價值不斐
2011-06-15 01:08工商時報 記者王信人／台北報導
台鐵昨日標拍板橋屋全壘打，進帳近7億元。台鐵局企劃處長高明鋆表示，台鐵在北部還有5處自辦都更案，其中台北市4處、新北市1處。位於台北市市民大道及建國高架橋交叉口、美麗信飯店對面的案件，年底就會開工，2年半可以完工，台鐵獲配的房子價值，將比昨日標售的板橋府中捷運站的房子還高。
此外，北部還有4件公辦都更案，台鐵參與公辦加民辦的都更案共計9件。
台鐵是國內有名的大地主。根據統計，台鐵在全台灣土地共5,283公頃，其中價值最高的建地達183公頃。根據行政院政策，台鐵表示，大面積土地的處理原則都是只租不售。
台鐵對都更案都參與分配，不會直接讓售土地給實施者。台鐵目前參與北部4處公辦都更，其中，基隆火車站1處，最近招標流標，將重新招標；台北市南港火車站調車場的土地面積很方整，價值最高，已委外規劃；新竹後火車站的都更案也在規劃中。
高明鋆說，高雄市在高雄港也有1處公辦都更，目前正在招標中，將開發為商辦、住宅、旅館、綜合購物中心，不過，到昨天為止，尚未有人投標。
台鐵售都更房 標出板橋店王
2011-06-15 01:08工商時報 記者蔡惠芳、王信人／台北報導
奢侈稅燒不熄房市。台鐵局昨（14）日標售位於新北市板橋的「昇陽府中棧」，39戶吸引272封標單，結果更大爆冷門，全數擊出「全壘打」、脫標率100％，尤其第3標三角窗店面，每坪得標價高達163萬元、溢價96.9％，直上板橋「店王」寶座。
全台首次公辦都市更新的權利變換分回標售案─台鐵局板橋「昇陽府中棧」，昨天舉行公開標售，總脫標金額達6.9億元，換算成住宅每坪約43至48萬元，房地產業者認為，店面得標價高於行情，二樓以上則算是符合行情價。
「昇陽府中棧」原本是台鐵宿舍，經新北市政府規劃為公辦民營的都更案，昇陽建設拔得頭籌、雀屏中選為民間最優都更實施者，並在97年8月興建完成「昇陽府中棧」，為地上15層，地下1層，總戶數131戶複合式大樓。
由於靠近府中站捷運出口、地段優越，昨日開標吸引272封標單搶標，擠爆台鐵局樹林開標現場。
尤其最熱門的是第3標三角窗的店面，投標封數高達56張，最後由鍾姓投資人以總價4,623萬元得標，換算單價約為每坪163萬元，為板橋「店王」，溢價率96.9％。
台灣房屋研究部經理洪暉恒分析，這次得標店面行情比一般市場行情每坪120萬至130萬元高出不少，以月租6至8萬元推算年租金投報率約1.5％。
惟鍾姓得標人的現場代標人員表示，這位買家得標後打算自用、並非出租，因此出價相對積極。
至於住宅部分，得標最高價為每坪53.05萬元，由甫泰纖維公司得標；部分住宅單位也由資產管理公司得標，讓現場驚呼連連。
永慶房仲集團協理黃增福指出，「昇陽府中棧」鄰近舊板橋後站商圈及南雅夜市，生活機能強，且該大樓獲頒綠建築標章，符合生態、節能、健康的建築，一直是當地民眾指名度高的大樓，因此台鐵日前公開標售前開放看屋，也吸引大批人潮前往，人氣紅不讓。
台產新產備銀彈 加碼商辦
2011年 06月15日 【林潔禎╱台北報導】
產險業積極加碼不動產，台產（2832）已授權董事長伺機買進台北市某商辦大樓，預計最快6月底前敲定，由於該大樓將由繼有承租戶使用，未來買進後可享有固定租金的收益；另新產（2850）預計投入20餘億元加碼不動產投資，也是鎖定租金收益率至少3%以上北市商辦大樓。
租金收益率至少要3%
台產在不動產開發上近2年動作頻繁，目前可以運用資金160億元，可運用在不動產投資金額規模近50億元，包括台北火車站總部都更案外，另還有中山北路建案，台產協理陳翠蓉表示，中山北路建案與忠泰建設合建預計興建高級住宅，總銷金額可達35億元。
陳翠蓉指出，日昨董事會也決議再購入台北市商辦大樓，並授權董事長於鑑價金額加計10%範圍內決策，預計6月底前董事會前敲定，並送董事會通過。
新產在過去2年處分手中閒置已久土地後，今年轉戰商用大樓為主，據了解，新產帳上可動用資金約220億元，新產預計提撥20餘億元伺機加碼不動產，新產表示，鎖定北市商辦大樓，報酬率要超過3%。
另新產去年年初買下現在台北總部後畸零地，希望能與現有總部大樓申請都更，惟現有大樓1~4樓層為新壽所有，新產正積極接洽，買下新壽所屬樓層，讓總部大樓都更案可順利進行。
台鐵都更標售 金店面每坪159萬
溢價近1倍 272組人爭搶 39戶標脫
2011年 06月15日 【張舒婷╱台北報導】
台灣鐵路局昨首度辦理「昇陽府中棧」34戶住宅、5戶店面標售，共吸引272組人搶標，最後39戶通通標出，店面尤其炙手可熱。屬「黃金三角窗」的第3標有56人搶買，最後以每坪159.26萬元標出，溢價幅度高達96.9%；住宅以每坪43~48萬元標脫，有3戶成交價超過50萬元，這次標售案共為台鐵進帳6.9億元。
台鐵局企劃處地權科科長何清木指出，原基地是台鐵板橋宿舍區，鄰近台北捷運板南線府中站，是全國首宗公辦都更案權利變換分回店面及住宅的個案。該案標售案消息釋出後，民眾的反應相當踴躍，開放看屋期間，平均1小時湧入50~60組人。
56組搶買三角窗
昨日開標現場一早人滿為患，現場擠得水洩不通，一半以上的人只能站著；不少銀行業者也到門口積極發送傳單，搶攻融資買屋的民眾口袋。
開標過程中驚呼聲此起彼落，特別是前5標店面標售，成交價愈喊愈高，每回標售結果確定後，不少民眾爭相按快門留下紀錄，其中位於三角窗的第3標，標單多達56封，何清木公布第56封標單前不忘強調「真的是最後一封了」。
住宅約每坪48萬
第3標店面最後以每坪159.26萬元成交，現場代標人員指稱，買方打算自用，並非賺取租金收益，故出價積極；5家店面得標平均單價約120萬元。住商不動產板橋海山加盟店店長王建雄指出，以周邊租金行情換算，報酬率僅約2%，適合自用。
12~15樓的高樓層住宅標脫均價每坪43~48萬元，信義房屋板橋府中店店長謝福樟分析，台鐵局的底價39萬元，低於當地每坪45~48萬元的行情，一次釋出34戶，對自住客深具吸引力。值得一提的是，華南金資產管理公司以略高底價的策略，投標每一筆住宅案，結果也順利標得4筆。
總價「不算便宜」
參與標售但未得標的32歲民眾Lugo說，看屋時覺得物件不錯，但以公告底價來算，24坪房子總價最低936萬元，最高則達1080萬元，不算便宜，猶豫了幾天後，才以小幅高於底價的價錢搶標，「沒想到這麼多人都出手大方，顯見不少台灣人看好房地產行情。」
王建雄則預估，這次標售價格佳，可望讓未來府中站周邊新成屋站穩每坪50萬元大關。
三角窗 騎樓 柱子 月賺30萬租金
2011年 06月15日 【楊舒晴╱台北報導】
投資者為提高租金收入，將30~40坪的房子分隔成10~18個房間出租當包租公，坐享10%以上報酬率，也有店面屋主將室外的租用效益發揮到最大，外牆、騎樓、柱子都可出租，每月增加約30萬元租金收入。
商圈「一屋多租」
成都路有棟3層樓透天店面坐落於西門町商圈中心，周末假日人潮擁擠，各家商店除搶租1樓店面，連騎樓下的柱子都有流動攤販承租，每月可收租3萬元，而三角窗精華位置更帶來牆面廣告效益，每面牆月租可達8~10萬元，以騎樓下3根柱子、2面牆計算，每月額外貢獻25~29萬元，大幅提升租金收益，連帶拉高身價，傳出屋主開2.6億元求售，總面積75.83坪，每坪高達342.87萬元。
有巢氏加盟總部專案協理劉炳耀說，「一屋多租」的店面大多集中夜市商圈，除騎樓跟柱子，連後巷側邊的牆面角落都可租給攤販當小型倉庫，且夜市商圈內多為透天老公寓，屋主出租廣告牆不像大樓得受管委會限制。
更有大樓管委會主動出租大樓外牆增加大樓管理基金，如基隆路忠孝東路口的「春秋大廈」屬台北市車流量大的十字路口，廣告牆年收入達720萬元。
學區套房報酬11%
除室外可用，室內可操作空間更大。位於新北市林口區的21年老公寓，鄰近醒吾技術學院，擁有穩定的學生住戶，屋主將37坪住宅切割成2間套房、16間雅房出租，平均每月可收得6.6萬元租金，以該住宅售價699萬元計算，報酬率高達11%。
但學區內套房並不保證穩出租，中央大學學生Carol說，即使住校門旁，但周遭沒餐飲店家或便利商店也不會考慮。
【經濟日報╱記者楊文琪、黃啟菱／台北報導】2011.06.15 04:27 am
台鐵局昨（14）日標售新北市板橋、捷運府中站旁的「昇陽府中棧」住宅及店面，39筆標的共吸引272封標單，最後全數脫標，其中店面最高成交價每坪逾159萬元，住宅也出現每坪超過53萬元區域新高。
「昇陽府中棧」是全國首宗公辦都更案權利變換分回店面與住宅的個案，也是台鐵第一次標售新成屋。住商不動產指出，此案在四年推案時，每坪約35萬元，至今漲幅近五成；此標售案為台鐵進帳6.9億元，較底價多出1億元。
值得注意的是，華南金資產管理公司此次39標全投，台灣房屋研究部經理洪暉恒估算，該公司光押標金就得花5,845萬元，最後以每封標單總價加1萬至2萬元的策略，拿下四戶住宅。
「昇陽府中棧」的基地原是台鐵宿舍區，經新北市政府規劃為公辦都更案，由昇陽建設得標承建，於97年8月完工，地上15層、地下一層、總戶數131戶的複合式大樓，經權利變換後，台鐵共分回五戶店面及12樓至15樓住宅34戶。
此次台鐵將39戶全數拿出來標售，其中，店面坪數在21坪至40坪間，底價為每坪81萬元至84萬元不等；住宅坪數則在24坪至43坪之間，底標約每坪39萬元至48萬元。
【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】2011.06.15 03:07 am
奢侈稅才剛上路，政府是否從房市短期投資客身上課到稅，都還是未知數，房市氣氛卻已開始回溫，房價甚至面臨投資客想轉嫁奢侈稅，而蠢蠢欲動。
台鐵局昨（14）日公開標售新北市板橋新成屋，結果開出紅盤，不但全數標出，價格更創區域新高，多數房產業者認為，這形同為房市注入了一劑強心針，尤其是過去三個月被大聲看衰的新北市房市，重新證明人氣未散。
2011/06/15 08:42【聯合報╱記者羅兩莎／台北報導】
最高貸款額度可達500萬元的「青年安心成家購屋優惠房貸」專案，今天起開跑！
財政部指出，「青年安心成家購屋優惠貸款」放寬年齡限制，借款人只要年滿20歲，且無自用住宅者均可申請；原先2000億元額度同步取消，改為截止日至明（101年）底止，期限屆滿前申請都適用優惠。
此外，財政部原先規劃，政府優惠房貸只有台銀、土銀、合庫銀、一銀、華銀、彰銀及兆豐和台企銀等8大公股銀行辦理；但為方便民眾，承辦範圍擴增到上海商銀、元大銀行、國泰世華及台北富邦等10餘家銀行。
房貸龍頭銀行土地銀行昨天宣布，只要是去年12月1日以後購屋，符合相關貸款條件，今天起即可申貸。
此外，優惠額度500萬元的「青年安心成家購屋優惠貸款」，7月5日將可與優惠額度220萬元的「整合購置住宅貸款」搭配使用，最高貸款額度可達到720萬元。
但土銀也強調，「整合購置住宅貸款」及「青年安心成家方案」則不得搭配使用。
銀行也提醒，由於「青年安心成家方案」年齡上限45歲（購屋20至40歲、換屋20至45歲）；因此，年滿45歲的購屋者，只能申請「青年安心成家購屋優惠貸款」。
