2012年4月10日星期二

2012.04.10 不動產新聞動態

亞信資產進入清算程序，大亞百貨一樓將公開標售

2012-04-10 08:17 時報資訊【時報-台北電】

亞洲信託資產將進入清算程序。金管會接管亞洲信託，在出售分行及總行資產後，目前淨值已轉正數，將再委由存保公司辦理清算事宜，最重要的即是公開標售大亞百貨1樓店面，原先傳出對此店面有興趣的正崴董事長郭台強，將只能再透過競標，才有機會拿下此物業。

金管會官員表示，郭台強先前透過收購亞信股票，取得約20％的股權，但並不能出任清算人或決定大亞百貨1樓的用途，必須透過清理、拍賣，包括郭台強、大中票、台票等亞信原始股東則享有剩餘價值分配權。

先前RTC委員會討論，亞信原本淨值負50億元才被接管，在金管會祭出行政誘因，出售7家分行給渣打銀行，且以30億元將總部賣給台灣人壽後，亞信淨值才轉為負數，未來也將由存保公司與亞信大股東協商，要求亞信應支付一定比率的金額還給RTC。

亞信剩餘資產中最值錢的資產就是大亞百貨1樓，估計市值約15～20億元，有許多買家有意買下，如國寶、龍巖等都已在大亞各樓層布局，希望進一步拿下1樓，金管會官員透露，正崴董事長郭台強以虹優、普拉斯的名義，從亞信前股東萬榮行銷（萬泰家族持有）等手中買下近20％股權，希望能進一步取得大亞百貨1樓。

但金管會認為，亞信原始股東仍是在停權狀態下，並不具備處分亞信資產的權利，將由存保公司進行後續清算，應會公開拍賣大亞百貨1樓，金管會將完成內部相關評估，儘速由存保處理相關清算程序。 (新聞來源：工商時報─記者彭禎伶／台北報導)

大台中規畫30處都市計劃區

2012-04-10 08:47 時報資訊【時報-台北電】

眾所矚目的台中直轄市都市計畫通盤檢討，及體二用地的都市更新案，台中市政府都發局長何肇喜昨（9）日在市議會專案報告時透露，大台中都市土地共有30處都市計劃區，計畫總面積為5萬多公頃，總計畫人口300多萬人。　市府將整合規畫為「1樞紐、2特色、3中心、4核心」的都市計畫架構。

另配合發揮現有的高鐵台中站、清泉崗機場及台中港等交通門戶優勢，逐步打造大台中為「亞太新門戶」目標。

何肇喜指出，體二用地原是以建立體育目的使用之公共設施保留地，面績約達25公頃。東側為進德北路；西面為雙十路；南以精武路為界；北側則為力行路，其用地含現有國立台灣體育學院、台中市自來水廠等區域。

該都市更新單元範圍總面積約10.56公頃，主要是以體二用地現在違章建築或私有合法坐落地區為劃定範圍。

何肇喜說，體二用地歷經4、50年，主要問題在產權複雜、建物權及合法證明文件取得不易、招商不易、及社會救助等特殊問題，未來如果可解決98.3％的違章建築，配合體二用地開發拆除平整；另取回遭占用5.5公頃的公有土地，將來全案開發完成後，開放空間可望提升約6公頃；綠覆面積，亦應可提升2至3公頃以上。

針對日前台北市日前發生「文林苑」都更案的爭議，不但引發各界關切，內政部也預計3個月內提出「都市更新條例」修正案，議員擔心是否影響台中市推動多年的「體二用地都市更新」。

與會的台中市副市長蕭家淇說，體二都更案的私人土地占45％。其中，未同意者達17.78％，如果未來修法規定同意者須達90％以上，對「體二」勢必造成衝擊。目前「體二」正進行開發作業，現在只要三分之二地主同意即可，如果修法，就沒辦法做了。

蕭家淇說，台中市目前有9大都市更新，都計畫推動，因此，全國各個地區的都更案，應該分開考量，才能符合因地制宜目標。 (新聞來源：工商時報─記者劉朱松／台中報導)

北市中古辦公室成交行情，首季下修

2012-04-10 09:07 時報資訊【時報-台北電】

台北市中心中古辦公室的成交行情，因第1季淡季效應，下跌4.1％，達每坪約62.8萬元；展望後市，在中國大陸來台觀光旅遊，第二波擴大試點城市的帶動下，可望助攻長多。

永慶房產集團資產管理事業部昨（9）日公布2012年第1季商用不動產報告指出，首季台北市中古辦公室市場在缺乏指標大案的帶動下，億元以上的大型商用不動產交易金額，已萎縮至68.2億元，季減81.7％。

至於主要投資類型，以廠辦為主占比達45％；至於投資人結構，以購買自用的科技業占30％最多。

目前，台北市中古辦公室的成交行情下修至每坪62.8萬元，較上季的每坪65.5萬元，小跌4.1％，結束連續11季的上漲局面。

但與3年前金融海嘯的最低點比較，仍上漲約73％；至於平均辦公租金，這3年來僅上漲9.4％。這顯示，台北市辦公室行情的漲幅，仍高於租金行情的漲幅，不利支撐租金報酬率，目前已面臨3％大關保衛戰。(新聞來源：工商時報─記者蔡惠芳／台北報導)

商用不動產躍居營建業新歡

2012-04-10 09:07 時報資訊【時報-台北電】

皇翔即將在明（11）日正式簽訂台北市政府士林官邸旁50年地上權土地，並計劃斥資2億元，籌備設立子公司普立斯國際開發公司，為正式跨足旅館和購物百貨市場的灘頭堡。此外，三圓、潤泰新、國建等營建業上市櫃公司最近也積極布局跨足商用不動產，儼然視商用不動產為營建業因應IFRS、景氣反轉之後的最佳顯學。

皇翔近年來頻頻「獵地」台北市中心商業區土地，承德路台汽北站、士林官邸地上權土地，正朝商場、飯店等商業建築規劃設計，被視為揮軍商用不動產的處女作。

皇翔建設經理游玉華表示，皇翔非常看好陸客觀光旅遊帶來的士林官邸一帶的商機，開發為觀光旅館和商場，也極具信心。游玉華指出，皇翔除了士林官邸外，還有其他據點也考慮開發為商用不動產。

商用不動產已躍居為營建業因應IFRS、景氣反轉之後的最佳顯學，最近繼潤泰新、國建陸續跨足觀光飯店後，商場購物中心也是下一個熱門戰區，潤泰新、皇翔、三圓等大型建商最近動作頻頻。

潤泰新除擁有中國大陸零售業龍頭中國大潤發、C Store喜事多外，最近又新成立一個部門「商場事業部」。三圓則規劃在板橋新巨蛋，設立首座百貨商場。

冠德的環球購物中心、日勝生的京站Q Square，不但朝向兩岸連鎖多點經營的模式擴張，也可望規劃IPO。(新聞來源：工商時報─記者蔡惠芳／台北報導)

北市中古辦公室首季下修

2012-04-10 01:00 工商時報記者蔡惠芳／台北報導

北市各商圈辦公大樓的租金行情及空置率

至於主要投資類型，以廠辦為主占比達45％；至於投資人結構，以購買自用的科技業占30％最多。

目前，台北市中古辦公室的成交行情下修至每坪62.8萬元，較上季的每坪65.5萬元，小跌4.1％，結束連續11季的上漲局面。

但與3年前金融海嘯的最低點比較，仍上漲約73％；至於平均辦公租金，這3年來僅上漲9.4％。這顯示，台北市辦公室行情的漲幅，仍高於租金行情的漲幅，不利支撐租金報酬率，目前已面臨3％大關保衛戰。

永慶資產管理調查，台北市第1季辦公平均租金行情，每坪月租約2,054元，維持上季水準；至於平均空置率，由於景氣復甦、業主招租去化加快，平均空置率縮小至8.56％，季減0.45個百分點。

實價登錄後 公告現值恐年年大漲

2012/04/09 【聯合晚報／記者游智文／台北報導】

公告現值已達市價7、8成？有的公告房價遠低於市價有的甚至差7、8倍

北市今年房屋評定現值日前出爐，房仲業加計土地公告現值後，發現官方公告的房屋總價遠低於市價，指標住宅多有3 、4倍，甚至7、8倍的落差；由於相關單位表明實價登錄7月上路後，將參考登錄行情加快調高公告價格以接近市價，業者預料明年起各地公告現值、房屋評定現值恐將年年大幅調漲。

國內公告現值、房屋評定現值和不動產稅直接聯結，公告價格大幅調漲，代表契稅、印花稅、房屋稅、地價稅、土增稅、財產交易所得稅等都會隨之大幅提高，形同全面加稅。

去年12月實價登錄三法通過時，由於和實價課稅脫勾，內政部即表示將督促各縣市調升公告現值和公告地價以接近市價，並訂下在民國104年將公告現值將調升到市價9成的目標。

信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，房屋公告價格和市價有落差，依官方說法，目前公告現值已達市價7、8成，因此只要再增1、2成就可以追上市價，因此內政部訂下3年內可達市價9成目標。

不過，大師房屋近日查詢北市各區代表性住宅，依市政府今年1月公告土地現值，加上最新核定的房屋評定現值，發現公告的價格和市價其實相差很遠，都以倍數計。

以信義區國家美術館為例，一間131坪的房子今年土地公告現值為2673萬餘元，3月公告的房屋評定現值為971萬元，合計官方認定的價格為3644萬元，但房仲目前成交行情，市價達2.38億元，相差高達6.5倍。

文山區指標住宅「遠雄日光」，50多坪的房子，官方價格736萬元，但市價3327萬元，落差達4.5倍；其他包括內湖文德路的「長虹凌雲」、中正區「元大一品苑」、大安區的「瑞安傑仕堡」、大直的「忠泰交響曲」、「首泰大直」等，都有4~7倍的落差。北市仁愛路上的住宅大廈「上海銀行大樓」，約86坪的房子合計後的官方價格是2978萬元，但市場行情卻高達2.4億元，相差高達8倍。

蘇啟榮表示，其實台北市政府早從100年就已加大公告現值調漲幅度，100年調漲12%，101年再漲9.8%，合計兩年已達22%，但由於多數住宅認定價格的基期太低，因此儘管大幅調漲，增加的稅額卻相當有限，民眾因此感覺受影響不大。

大師房屋總經理陳建慶表示，官方認定價格和市價落差大，原因之一是，以往官方缺乏實際成交行情，惟實價登錄7月上路以後，官方有了成交資料，如果沒有配套措施，那麼未來3年稅負明顯增加，也將嚴重衝擊房市。

【記者孔令琪/台北報導】

台北市地政局表示，台北市最快三年後可拉近公告現值與市價差距到內政部規訂的90%以內。

地政局統計指出，目前台北市公告現值與評定現值接近市價87.6%，與內政部訂出的90%標準相當接近，且也是全國公告地價與市值最接近的城市。預計在民國104年後，達到內政部所訂的90%目標。由於拉近公告現值與市價差距，在實價登錄三法過關後，已成各縣市政府的共識共識，預料即使今年房價看跌，未來公告現值仍將大幅調漲。

房屋稅增3至4倍 增值稅更驚人

2012/04/09 【聯合晚報／記者游智文／台北報導】

公告現值若調到市價9成會非常有感覺

房屋公告價格和市值落差大，政府預定未來3年內，要拉高到市價9成，房仲業計算，如果政府認定的市價，就是市場實際成交價格，那麼一般自用住宅每年要交的房屋稅會有3~4倍的增加，出售時的增值稅則更驚人。業者表示，屆時民眾會「非常有感覺」，而非像現在有點無感。

房屋持有稅分成房屋稅和地價稅，地價稅另有一套公告地價系統，房屋稅則是按房屋評定現值的1.2%來課徵，如果未來三年房屋評定現值和公告現值調幅一樣，都是倍數拉高，那麼增加幾倍，房屋稅就增加幾倍。

以文山區「遠雄日光」個案來算，依大師房屋查詢資料，該大樓約50多坪的房子，99年評定現值約164萬元，101年提高到約362萬元，房屋稅也從1.9萬元拉高到達4.34萬元，未來3年內如果公告價格拉高4倍到市價9成，則估算當年房屋稅將達17.3萬元。

以北市中正區一間33坪、屋主持有兩年的公寓為例，信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，若該間房子目前市值約1700萬元，但公告現值加上房屋評定現值共約500多萬元，差價約3倍。房屋稅也可能會增加3倍左右。

如果屋主現在出售，兩年公告現值上漲約100萬，即約需繳交10%、10萬元的土增稅，但如果未來3年公告現值提高到市價9成，即從500萬元拉高到1500萬元，那麼增值達1000萬元，同樣以自用住宅稅率10%計算，約需繳交100萬元增值稅。

也就是說，雖然3年後，公告現值提高3倍，但屋主如果要賣，交易完成後繳的土地增值稅，則是高達9倍，相當驚人。

中低收入戶不動產價值 擬提高

2012/04/09 【聯合晚報／記者孔令琪／台北報導】

避免喪失請領補助資格

公告現值、房屋評定現值會出現大漲，調高地價可能會導致中低收入戶喪失請領補助的資格，台北市社會局強調，將會視調漲情況，研議調漲中低收入戶持有不動產的金額，避免中低收入戶喪失資格。

台北市土地公告現值今年調漲超過2成，導致部分中低收入戶及低收入戶因不動產價值超過法令標準，低收資格被註銷。為了解決這個問題，今年1月，北市府社會局大幅調高低收及中低收入戶不動產價值，中低收入戶從原來的550萬元調高到710萬元。低收入戶從原本的500萬元，調高到600萬元，來解決問題。林淑娥強調，部分被取消低收資格的家戶已轉列為中低收入戶，仍可享有醫療、子女教育費等補助。至於有其他急難情形的家庭，各區公所及社會局各區社福中心社工員均可協助申請急難救助金及馬上關懷急難救助等，紓解民眾立即性的生活困境。

房屋100年12月之後漲價

國民年金請領資格不影響

【記者陳素玲／台北報導】

地方政府大幅調高公告地價，造成不動產價值提高，今年1月就有1.8萬人因此喪失國民年金請領資格。勞保局強調，只要切結為名下唯一房屋，且自住，資格就不受影響，目前已有6、7千件提出申覆。勞保局也提修法建議，房屋價值不受增值影響，門檻以100年12月為基準，也就是之後漲價都不影響國民年金請領資格。

這兩年北部地區為拉近公告地價與市價差距，大幅提高公告地價，不少人請領資格受到影響，今年影響人數更多，光1月核對去年12月請領資格時，就發現有1.8萬餘人因為不動產價值提高，被取消請領資格。但至今已有6、7 千人提出申覆，並切具切結，其中八成以上都已恢復資格。

南部熱銷建商搶地推案

看房多3成 賣屋快1倍

2012年04月10日【蔡佩蓉、葉思含╱台北報導】

南部房市買氣旺，不僅高雄市3月買賣移轉棟數月增65%、棟數首次超越台北，新推案銷售也頻傳捷報，代銷業者指出，新案看屋人數平均增3成，銷售速度較年前快上1倍。看好南部市場資金風險較低，建商也頻購地。

農曆年後高雄房市交易熱絡，高雄市代銷公會理事長戴嘉聖表示，由於高雄重大公共建設逐步確立，再加上近來通膨與物價上漲嚴重，民眾由原本的觀望轉變為置產保值心態，導致高雄市況「火熱」。

買氣穩定風險低

金革科技發言人劉潔芝指出，去年奢侈稅上路後，北部買氣不佳，評估整體市場風險分散策略，因此出手取得台南素地。
全球資產管理專案經理王維宏分析，南部地區買氣穩定，因此台南市區、高雄農16特區及美術館區，都成為建商購地的熱門區域，預估第2季在大台北地價仍處高檔之下，評估成本及去化風險，建商應會持續購地。

豪宅1周售20戶

戴嘉聖說，各案場看屋組數增加至少3成，與年前相較，銷售速度超過1倍，其中左營、鳳山、鼓山、楠梓區最熱。
不少建案於去年開案時表現平穩，年後則表現亮眼，興富發豪宅產品「帝景苑」更是出現一周銷售20戶以上。現場銷售人員表示，平均每5組看屋就有1組成交。而首購產品「超越100」周來人數50組，每周約有6~7組成交。
南部房市熱絡讓建商信心大振投入買地，根據公開資訊觀測站統計，第1季全台上市、櫃建商購地金額為136.2億元，其中，南部地區的高雄市及台南購地總額為46.8億元，為全台的3成4。京城建設2、3月分別就以23.46億元、7.12億元購得高雄市鼓山區美術館農16周邊土地。

搶熱潮連推5案

京城建設發言人周敬恆表示，高雄不少建案皆已經站上每坪20萬元，加上年後市況良好，才會大量購地；目前京城建設即將在高雄地區推出5案，包括預售案「微風之塔」、「鉅誕」，以及成屋案「曼陀羅」、「湖立方」、「花開富貴」，都是搶搭此波熱潮趁勢推出。在台南市部分，3月初興富發旗下子公司齊裕營造，以9.2億元買下台南市北區3408坪土地，3月下旬金革科技則是向台南市政府標下2塊永康區土地。

北市商辦行情近3年首跌

2012年04月10日【林帝佑╱台北報導】

今年第1季台北市商辦市場交易冷清，成交行情也跟著下滑。據房仲業者統計，第1季台北市商辦成交行情每坪62.8萬元，較上季小跌4.12%，也結束連續11季上漲局面。至於租金每坪為2054元，較上季持平，空置率則下降至8.56%。

每坪便宜3萬

永慶資產管理統計北市今年第1季商用不動產市況，北市商辦成交價格從上季65.5萬元跌至每坪62.8萬元，下修幅度4.12%。永慶資產管理協理黃增福表示，台北市商辦成交物件以市區外圍的舊辦公大樓為主，且缺乏A辦釋出，導致成交行情下修。
信義集團全球資產管理公司專案經理王維宏也表示，去年下半年開始商辦交易較冷，交易量縮、價格因此不可能走高。

空置率降至8%