2012.10.05 不動產新聞動態

台肥百億旅館開發 招標

【經濟日報╱記者陳美玲／台北報導】 2012.10.05 02:43 am

 

台肥（1722）南港C2觀光旅館開發案投標資格正式確定。董事長李復興表示，C2開發案公司將投入90至100億元興建3星和5星級飯店，房間數達810間，該案落成後將成為單棟全台最大觀光飯店，預計資格標截標日為明年1月15日。

台肥C2觀光旅館開發案投標資格拍板定案，即日起公開招標，該案將分為A、B兩標，A標部分樓地板面積估3.98萬平方公尺，為18至30樓的5星旅館，地下樓層為餐廳。B標方面，3星旅館樓層為5樓至17樓。

 

李復興表示，目前共有30多間廠商接洽中，考量飯店委外經營內部裝潢費用上看10億元，因此將等標期拉長至3個月。資格標的截標日期為明年1月15日，至於價格標的決標時間將在1周內出爐。

 

台肥昨日下跌1.6元，收77.4元。

 

台肥將在10月15日舉行對外廠商公開說明會，預計投入資金達90至100億元，找來日本知名建築師丹下健三操刀，落成後不僅成為南港地標，由於房間數高達810間，也將是全台單棟最大觀光飯店、為台肥商辦案的代表作。

 

李復興指出，該案預計2014年動工、2018年初完工營運。由於興建資金需求上看百億元，資金部分，台肥預計自籌資金40億元，其餘60億元將在未來1、2年跟銀行貸款或是發債籌資。

 

台肥訂出參與投標廠商資格3大條件，包括第1，實收資本額須在2.5億元以上；第2，單一品牌飯店量體要超過300間；第3，近3年年平均營業額要30億元以上。

 

未來台肥飯店事業營收挹注將採包底抽成方式收取租金。據瞭解，台肥先前已與寒舍及凱撒合組的創富開發進行洽談。法人表示，2018年C2飯店落成後，未來每年對台肥將有穩定收益貢獻。

 

台灣工銀證預估，「天匯」建案今明兩年交屋比例分別各為五成，今年貢獻營收約16億元、獲利約12億元上下。估計台肥今年營收估達185億元，年增9%，營業利益8.65億元，稅後純益35.29億元，每股稅後純益達3.6元。

 

房貸利息吃掉租金 包租公「負投報」

2012/10/04 【聯合晚報／記者游智文／台北報導】

 

房貸利息吃掉租金…

大安、松山、信義區第三季平均住宅投報率均跌破2% 倒貼利息還不夠

 

資金泛濫，台北市房價持續看漲，但想在市中心「以租養房」，也就是用租金收入來養房，最好多評估。根據最新統計，包括大安區、松山區、信義區，今年第三季平均住宅投報率均已跌破2%，來到近年新低，也正式邁入「負投報」。

 

「負投報」是指租金報酬率減去房貸利率為負數，簡單說，就是租金不足以支付房貸利息。目前大型銀行房貸放款利率前半年大都已至少2%起跳，第二年起更達2.5%以上。

 

好房網統計台北市今年第三季一般住宅平均租金報酬率，和去年比較，由於過去三季來，房價持續上揚，但租金波動不大，住宅投報率從去年平均的2.48%，再下探到2.42%。

 

去年北市各行政區住宅投報率都還在2%以上，當時房貸只有利率1.6~1.8%左右，但是第三季調查數據顯示，市中心的大安、松山、信義區，投報率均已跌破2%，其中大安區僅1.86%，是全市租金報酬最差的行政區。

 

和去年比較，北市12行政區中，有8個行政區住宅投報率下滑，滑幅最大的是松山區，在房價快速拉高下，住宅投報率從去年2.31%，今年快速下滑到1.96%。

 

士林、內湖、北投、萬華的住宅投報率則出現回升，其中又以萬華和北投最為明顯。好房網協理鄭惠文表示，關鍵仍在房價，萬華、北投今年以來漲幅較不明顯，另一方面，這兩個地區原本較低的租金，今年提升不少，讓目前投報率都有3%以上水準。

 

北部預售屋市場，9月回春

2012-10-05 08:07 時報資訊 【時報-各報要聞】

房市觸底？9月北台灣預售屋市場出現底部反轉的回春跡象，各預售工地接待中心看屋人潮力平均比上月增加2至4成，成交量也小回1成，為第4季雙十檔期和年底推案旺季，搏得好彩頭。

住展雜誌最新調查指出，9月以來北台灣預售屋市場在928黃金檔期進入高潮、開始放量，指標新案紛紛出籠，使得9月預售推案量較8月的700多億元，激增至近900億元；相對也帶動預售屋市場推案量進入今年以來的最高峰，顯示建商在年底前衝量，欲突破盤整格局的強烈企圖心。

調查顯示，9月北台灣新推與預推預售屋最為火紅的戰區，台北市在中山、士林區；新北市則在新店、新莊、三重及淡水。至於產品類型，928檔期間仍以豪宅為最受矚目的焦點。

住展雜誌研發長倪子仁表示，北台灣都會區在928檔，推案量爆出近2,200億元大量，這顯示建商看好後市大舉推案。雖然經建會景氣對策信號，最近亮出第10顆藍燈的整體景氣欠佳訊息；但從9月住展風向球分數回升至46分來看，各工地的來人組數較7、8月增加2至4成不等，成交的情況亦從谷底翻揚。

倪子仁表示，5至8月風向球持續4個月的盤整後，9月美國聯準會宣布推出QE3，已反應在台股上揚上，房市也在建商及壽險集團積極砸錢搶地、競標商用不動產和土地下，呈現出風向球暴漲5分的現象。

倪子仁也分析，9月房市回春的現象，和國壽高價標下桃園高鐵土地、台北市太子敦南商辦大樓2大不動產，以及潤泰創新公司以每坪600多萬元，高價標下黑松微風購物中心旁土地，並創下住宅用地的新高價，不無關聯。一連串房市的利多面，也激勵人潮回流房市。

惟失業率居高不下、景氣仍未撥雲見日，隨著928檔登場、第4季推案旺季來臨，9月出現代表復甦安全的綠燈燈號，顯示房市有機會走出盤整的格局。 (新聞來源：工商時報─記者蔡惠芳／台北報導)

 

北市3精華地都更鬆綁

2012-10-05 07:47 時報資訊 【時報-各報要聞】

台北市都市發展局本月放寬都更條件，新增中山南北路、敦化南北路及仁愛路等3大景觀道路40米寬路段，可作為申請都更條件。不少握有3大路段大樓的企業身價將「暴漲」，因為只要符合都更條件，容積率可望大幅增加，不動產增值利益立即浮現。

北市都市更新處長林崇傑指出，即日起，敦化南北路等三條道路，列入北市老舊公寓大樓都更14項指標中的「重大建設、國際觀光標的指標」的認定範圍。

都更處指出，北市府過去僅將市民大道、環快兩側40米以上道路兩側建物納入都更指標，但是上述三條道路，與市民大道一樣，都是40米以上道路卻無法納入都更指標，引發附近居民質疑，經台北市府檢討後，決定將這三條道路比照納入。

據了解，目前在敦化南北路就屬國泰人壽擁有12棟大樓最多，其次是富邦人壽有3～4棟，另外兩大公司在仁愛路的總部亦在這次開放範圍內，其他如台塑集團、大陸工程、福華、福容、龍巖、國賓飯店、中鼎工程、彰化銀行、味王、老爺酒店等，都有機會受益。

據市場人士透露，以往都更申請條件較嚴格，大多必須符合建築物30年以上、土地面積1,000平方公尺（約305坪）及其他相關條件，才可能申請都更；但這次市府新增3條景觀大道的條件，業者分析，在這三條「黃金大路」上的大樓，若建築執照是在民國78年以前取得，即便建物使用執照是80年以後才取得者，都有機會可取得都更核准。

據市場人士分析，一般申請到都市更新核准，都會有獎勵容積及相關容移，則法定容積率或現在使用容積在都更後，平均每案可增加1.3～1.5倍，等於是建物面積多出3～5成，價值也就跟著暴漲。(新聞來源：工商時報─記者薛孟杰、彭禎伶／台北報導)

 

中華電19億買地 蓋智慧住宅

2012-10-05 01:02 工商時報 記者林淑惠／台北報導

 

中華電砸19.7億元買地，桃園航空城蓋智慧住宅大樓！中華電信昨（4）日公告，看好航空城未來整體發展商機，特別由子公司光世代建設以每坪55萬元，在桃園航空城附近購買一塊3,596坪土地，總計投資19.7億元，未來將開發成綠建築住宅大樓並推案銷售。

這是光世代建設繼與潤泰新共同合建萬華萬禧、板橋光點及彰化英倫莊園之後的最新建案，中華電信規畫由光世代自建或者與建商合建。

光世代從2009年開始，陸續開發3個住宅大案，2010年推案的萬華萬囍住宅與潤泰新合建，每坪60～70萬元創下萬華地區住宅天價；板橋光點推案則採自建，彰化市的「光世代‧柯芬園」英倫莊園則與當地建商柯芬建設公司合建。

位於桃園航空城的住宅建案坪數3,596坪，相較萬囍2,300坪開發案還要大，是光世代歷次開發坪數最大的住宅推案，未來評估合建的可能性高。

中華電信財務長兼發言人葉疏昨日表示，中華電信雖然手中土地不少，但以自用為主，也決定不再出售土地給光世代，因此，光世代若要開發建案，未來都必須自行向外購買土地。

這塊位於桃園縣大園鄉青山段427、428地號土地，距離高鐵站不到1公里路程，原本分屬於3位私人地主擁有，中華電看好桃園航空城未來發展，花了好長時間協商，近日才與地主敲定土地買賣事宜。

光世代近年開發3塊住宅大案，成效顯注，光是萬華萬囍開發案就挹注母公司業外營收25～30億元，這次光世代購買桃園航空城附近土地開發智慧住宅大樓，中華電信相當看好其投資效益。

葉疏強調，這塊土地未來將分階段開發智慧住宅大樓，內部建築採用太陽能發電設備、節能減碳等綠建築建材，全區FTTH光纖到戶，並準備引進全套由中華電信自行研發的「e管家智慧科技系統」，整合社區保全、遠端遙控家電、水電耗能統計等功能，以開發成智慧綠建築社區為目標，一方面提升居民生活環境品質，另一方面帶動國內智慧綠建築相關產業鏈之國際競爭力。

 

回溫 9月房市重返綠燈

推案量 看屋潮俱增 學者：購屋仍須觀望

2012年10月05日【葉思含╱台北報導】

近來景氣欠佳，但今年北台灣房市928檔期仍推出近2200億元大量、創8年來新高，而房市在推案量、看屋人數增下，使9月新推案房市景氣風向球來到46分的復甦安全綠燈，為去年以來新高。但學者表示，推案量、看屋人數多，並不等於成交量高，建議購屋族暫且先觀望。

據《住展》雜誌統計，房市經過5~8月持續4個月的盤整，在QE3議題、商用不動產搶標風潮下，房市轉趨熱絡，使9月房市燈號從8月的41分升至46分。《住展》雜誌研發長倪子仁表示，9月推案量較8月700多億元成長至近900億元，各推案接待中心看屋人數也較7、8月成長2~4成，先前擔心推案量大與看屋、成交組數未增加的情形，在9月已漸改善回溫，但成交放緩。
9月議價空間仍維持8月的水平，倪子仁說：「議價空間從14％小揚至14.1％，是8月以來，第2個月放大。」

低總價產品熱銷

9月新推案仍以小坪數、低總價產品熱銷，如新莊規劃19~40坪的「NY璞緻」、36~48坪的遠雄「米蘭公園」，五股「立信新市界」、「未來之都」系列等；桃園「合雄帝璽」也有看屋人數破百組的表現，基隆「豐禾」打出比「合宜宅便宜」口號後，上周已全部完銷。
反觀高總價建案，除非地段、產品佳，價格符合行情，否則易曲高和寡，如北市豪宅「國泰賦格」、「元利世紀匯」；新北市「大北大」、「三輝君匯」等，皆因高出區域行情，銷售相當緩慢。
金磚動力副總經理施孝文說，9月景氣沒利空因素，因此市場買氣、看屋人數與成交狀況確實較7、8月佳，以9月中至10月初來看，房市確實回溫，但購屋族選擇更審慎。
對9月房市景氣燈號來到去年以來新高，國立政治大學地政學系教授張金鶚說，房市景氣燈號達到46分主要因推案量高、看屋人數增所致，「但推案量不等於成交量，看屋人多也不等於買的人多。」

「市場價格在跌」

張金鶚說，現在市場成交量、價格都在跌，許多建案都僅成交1~2戶、甚至零成交，現在建案大量推出主因是建商不看好後勢而搶推，待實價登錄價格完全揭露後，就可一一揭曉，建議民眾至少觀望至明年再購屋。

 

網路揪團買屋 每坪省3萬

2012年10月05日【張琬聆╱新北報導】

首購族當道，有網路業者看準民眾希望買到折扣價的心理，規劃團購活動、講座等，希望用團體戰來爭取更大的議價。但民眾須注意，部分團購案若成交還須支付「顧問費」，專家也提醒，網路業者只是媒介橋樑，不須承擔責任，民眾須避免衝動購屋。
「樂屋網」規劃團購專區，樂屋網行銷部主任張家宇表示，樂屋網做為民眾與建商的橋樑，只要建案有5人報名，即向建商協議折扣價格，或送家電等優惠，若建商同意，就會將民眾名單交給建商，後續是否成交就看雙方。

僅當媒介不負責

張家宇透露，曾協助民眾談蘆洲「利舟官耀」9折優惠，但最後民眾認為折扣不多，所以並未成交。目前樂屋網預計本周六舉辦新莊建案團購講座，再向參與民眾有意購買的建案談價。
「House123」日前也曾號召網友前往五股「未來之都3」看屋，當時共有約20組民眾參與，已有3戶簽約，1戶仍在洽談中。House123行銷總監邱筱婷表示，議價結果比民眾自己談價每坪還省約3萬元，每戶省下70~90萬元，確認簽約即收取10萬元顧問費，費用除為協助議價外，還提供律師顧問幫忙審閱合約，及建議房貸。
房產專家Sway提醒，團購網只是媒介，參加團購最好自己先與案場議價過再跟團參觀，比較兩者的優惠條件，不要因現場製造熱銷的效果而衝動，畢竟團購業者不需負擔事後購屋糾紛與責任。

 

國壽資產重估 增值2000億

2012/10/05（記者廖千瑩）

國泰金（2882）子公司國泰人壽，全台擁有200多棟不動產，為全台最大地主，國壽預計今年底或明年初將進行不動產鑑價，市場預估，此次重新鑑價，增值金額應可上看2000億元。

國壽上次不動產鑑價是在去年年初，當時不動產帳列金額1413億元，但帳上未實現增值利益就高達1593億元；其中，光是2009年底至2011年初短短一年半之間，因為房價大躍進，淨增值就高達515億元。

國壽規劃將於年底或明年初重新鑑價，增值金額上看2000億元，若以國泰金目前每股淨值19.95元來看，靠國壽的不動產增值金額，就能讓每股淨值大大進補、可望再增加16至18元以上。

另，國泰金下半年在大筆股利挹注、國壽順利轉虧為盈下，前8月獲利突破百億元大關，來到109.8億元，EPS為1.03元。

國泰金股價近期持續穩步走高，昨天在外資買盤湧入下，股價再漲0.8元，收盤價為32.3元，再度超越富邦金（2881）登上金融股王，但雙方差距極微。法人認為，國泰金營運漸有好轉，後續在銀行獲利穩定、壽險避險成本獲控制下，國泰金股價應還有表現空間。

 

9月房市脫離谷底 轉復甦綠燈

2012/10/05記者林美芬／台北報導

根據住展雜誌最新調查，在建商供應量增及各工地看屋來人組數增加的情況下，住展風向球分數，本月暴增到安全復甦的綠燈，脫離長達四個月的谷底分數。

住展雜誌發布9月風向球報告， 6大指標中，預售屋的推案量碰上928黃金檔期，推案開始放量，9月推案量達到近900億元，顯示建商在年底前衝量，欲突破盤整格局的企圖心強烈，而這主要新推案及預推案區域在台北市中山、士林區，新北市新店、新莊、三重及淡水區一帶。

為強打這波市場，建商廣告量也大量釋出，報紙廣告量上，從8月到9月增加4成以上，主要是遠雄建設的建案，預計雙十節前後，最大量的廣告量才會更密集出籠。

住展雜誌研發長倪子仁表示，雖然9月新推建案的行銷動作仍顯保守，但928檔期大部分都是全新的建案，無形中增加了購屋者看屋的誘因，各主要工地來人量都增加，約是2~4成左右，增加了風向球的分數。

另外，在市場消息部分，倪子仁說，9月市場大都是利多消息，包括國壽高價標下桃園高鐵土地、北市太子敦南商辦大樓，及潤泰創新公司以600多萬一坪，標下北市微風購物中心旁土地，並創下北市住宅用地的新高價下，但也有利空訊息如失業率居高不下、整體景氣仍未撥雲見日，但在有效的控管及建商強勢作為，至少顯示房市有機會走出盤整打底的格局。

 

房價高、所得未增 購屋坪數縮小

2012/10/05〔記者徐義平／台北報導〕

房價維持高檔，民眾所得卻沒有明顯增加，即便有能力買房，也大都只能負擔總價相較低的套房、二房的小宅，加上近十年台灣人口結構出現轉變，每戶平均人口數逐年下降，顯示家戶規模持續縮小，需求空間減少，促使中小坪數的小宅較受歡迎。

永慶房產事業群總經理葉凌棋表示，台灣平均每戶人口數由79年4.0人及89年3.3人逐漸下降至99年3.0人，而台北市更僅有2.7人最低，顯示小家庭與單身不婚民眾日益增加。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，都市化程度越高、人口密度高、房價水準高的區域，對於小宅的產品需求最為強勁，不過這群小宅族，多選擇購買「近市區、交通好、機能強」的區塊，如捷運站、車站或靠近市中心的區域，以小空間換取通勤時間與生活品質，至於跨區到新北市，除了機能與交通條件之外，屋齡新穎或管理良好的社區大樓，也是吸引首購族遷入的重要因素。

永慶統計近5年民眾購買住宅產品的坪數發現，小宅的購買比重逐年增加，以台北市為例，25坪以下的一房或二房產品，從97年的23.4%增加至101年的38.7%，已逼近4成大關，並躍升民眾心中的主要購買房型。

至於新北市也從97年佔比24.7%增加至101年的34.2%，雙北市小宅產品佔比都大幅提升，顯示中小坪數的小宅產品逐漸受到首購族群認同，而新成屋預售市場也跟上這股熱潮，中小坪數的新案日益增加，吸引首購族進場購屋。

葉凌棋分析，目前房價在央行強力管控下，建商開高價的情況不復以往，民眾購屋也轉趨理性，對於總價也更為精打細算。對首購族來說，購屋總價600~1000萬元是較負擔得起的範圍，建議可往新北市五股、汐止、泰山、土城等地區覓屋。

 

買高鐵桃園站土地 光世代砸19.77億

2012/10/05〔記者徐義平／台北報導〕

受到國壽拿下桃園產專區地上權經營案的刺激，中華電信子公司光世代建設開發昨也砸下19.77億元買下高鐵桃園站特定區逾3000坪住宅土地，拆算每坪55萬元，僅低於聯上開發日前每坪57.5萬元的購地單價，是區域第二高。

光世代建設甫買下的土地，介於高鐵桃園站及青埔運動公園間，購地面積約3596.24坪，預計開發為智慧綠建築社區。

全球資產管理專案經理王維宏表示，4月時，高鐵局曾標售多筆高鐵桃園特定區土地，當時標脫價格每坪27~31萬元，而去年更曾創下每坪39.3萬元的高價紀錄，不過，昨日光世代以每坪55萬元買下特定區土地，已經突破去年紀錄，僅低於聯上開發每坪57.5萬元，是區域第二高單價。

建商接連高價買地，除看好區域發展外，王維宏認為，應是日前國壽大手筆標下桃園站產專區地上權，因此，大幅提高建商對站區未來推案的信心。

 

上月26日，高鐵桃園站產專區開發經營案選出最優申請人便是國泰人壽，預估將投入超過200億元，打造國際知名品牌的商務城，第一期將在2015年營運，該案也是目前高鐵站沿線開發規模最大的個案。

據了解，國泰人壽此次找來華泰飯店組成經營團隊，首期將打造國內首座露天戶外折扣名品購物城，預期招商超過250家國際知名品牌，粗估每年可吸引超過700萬以上國內外觀光客，至少創造100億元的觀光產值、並可提供2000個以上的就業機會。