新北、高雄房市兩樣情，北冷南溫買氣移
2012-12-05
08:27 時報資訊 【時報記者郭鴻慧台北報導】
新北市地政局與高雄市地政局公布11月份買賣移轉棟數，與10月相比，新北市移轉減少了406棟，減幅為6%，而高雄市增加242棟，增幅為7%。在表現較為亮眼的區域上，新北市為三重與鶯歌；高雄市為岡山與鼓山。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，11月買賣移轉南北各自表述，在一增一減之中，可以發現市場買盤逐漸打底的趨勢，而增減幅度小是因為買方對未來市場仍充滿不確定感，因此陷入進退兩難。
另一個值得注意的部份是，年底有不少新案進行交屋，因此11月成交量可能含有較多「水份」，在11月之後，不少賣方為了避開跨年度公告現值調整影響土地增值稅，可能會積極售屋，也將帶動一波買氣，預估12月到1月的成交量更能看出中古市場交易的實際狀況。
從成交量來看，三重、鶯歌表現搶眼，移轉量均較上月增加兩成以上，而過去表現不俗的板橋與新莊，也有兩成的增幅。在高雄方面，買氣相對持穩，不過以往穩坐前三名寶座的左營區，被鼓山區硬生生擠下。住商不動產高屏區經理林祺博指出，近來高雄新案不少，其中鼓山區適逢年底新案交屋熱，因此移轉量大幅增加。
建商：明年房市持平向上
2012-12-05
07:21 中央社
欣陸投控旗下的大陸建設公司董事長張良吉認為，明年整體房市持平往上一些，主要是土地價格仍在高檔，價格下滑可能性不大。
張良吉表示，土地價格仍高，房價不易有下跌空間，同時政府也不希望房價突然下跌，那就代表經濟衰退，但也不希望 1年上漲30%到40%，所以明年房市持平是不動產界看到的正常發展。
他指出，大陸建設未來 5年總銷量估計約新台幣400億元，包括南京東路和松江路交叉口案、信義計畫區案、敦北近松山機場邊的小型案，以及5起正在洽談中的都市更新案。
至於明年可以完工認列入帳的是新北市新店區、板橋區兩建案。
大陸建設近年和中國信託密切合作，並簽訂合建契約，大陸建設將台北市西門鬧區寶慶路整棟樓約30.35%的產權，以16億3455萬元出售給中國信託人壽；大陸建設也將位於台中市新市政中心專用區，面對台中市政府的整棟樓，以54億元出售給中國信託。
張良吉認為，雙方合作愉快，兩家大公司體質健康，並無財務危機，雙方合作互蒙其利；而大陸建設在台中市除了這棟中國信託大樓外，還有另一起建案，大陸建設重視台中的開發價值，不但設立辦公室，更打算長期在台中尋找適合的土地。1011205
中投再標售 壽險業心動
【經濟日報╱記者徐筱嵐／台北報導】 2012.12.05 03:16 am
國民黨「中央投資股份有限公司」昨（4）日公告進行第5次公開標售，將標售中投公司100%股權，共11億股。據瞭解，中投淨值高達170億元，最大的「賣相」在於資產部位，包括位於新北市中和區、面積達12餘公頃的齊魯公司土地，及黨中央的八德大樓，這次標案也包括中華日報股權，預計明年元月23日領標截止。
據瞭解，上次投標時，最有機會且有意願購買的是富蘭克林坦伯頓基金集團，今年擬再度投標；而中投擁有的不動產部位，則讓不少壽險業心動。據瞭解，之前2次進場投標的有意買家，開出的價格相去不遠，都在200億元左右，但因未達中投設定的底價而流標。
中投前年11月2日公告進行第4次公開標售，至12月24日領標截止，當時有5家法人領標，但資格審查剔除2家，最後只有1家法人申請公開查核，並進場投標。但由於投標價格未達中投設定的底價，再度流標，今年第5度進行公開標售。
據指出，中投淨值達170億元，市場估計前年6月招標時設定的底價，最多不超過250億元。
【經濟日報╱記者邱金蘭／台北報導】 2012.12.05 09:35 am
金管會仍緊盯金融機構不動產放款風險集中度的控管，16家被要求改善的金融機構，已陸續調降不動產放款比重，或增提備抵呆帳準備，以符合金管會的要求。
金管會決定放寬企業建築融資限制規定，企業興建廠房融資可以不計入不動產放款30%上限，以鼓勵台商回台投資，在放寬限制的同時，金管會仍將注意金融機構的不動產放款風險集中度問題。
為避免金融機構風險過度集中在不動產放款，金管會去年起對銀行承作不動產放款，列出3大管制標準，逐年作檢視，今年未達標準者，必須在年底前調整。
這3大控管指標，包括第1，房貸餘額前10大銀行，房貸餘額不能超過總放款的30%，其餘銀行不能超過40%；第2，前10大銀行土建融不能超過總放款的10%，其餘銀行15%；第3，所有銀行不動產擔保放款不能超過總放款的70%。
今年有16家金融機構因未達標準，被要求調整不動產放款比重，或增提準備。
銀行業者表示，增提備抵呆帳準備對銀行來說，成本相當高，因此，不少銀行會選擇調降不動產放款比重方式，如貸款案到期後，不再新貸，就可將比重往下調，或是擴大存款也可讓比重下降，以符合主管機關的要求。
企業蓋廠融資 不列房產放款限制
【經濟日報╱記者邱金蘭／台北報導】 2012.12.05 09:35 am
鼓勵台商回台投資，金管會決定放寬銀行辦理企業建築融資限制，近日內將發函解釋企業興建廠房的放款金額，將可不計入不動產放款30%法定上限，以增加對企業放款，預估可增加數百億元融資空間。
據銀行法第72條之2規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款的總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額和的30%。
過去一年來，銀行新增的企業建築融資金額約有六、七百億元，企業興建廠商的融資，屬於企業建築融資範圍，因此，金管會放寬解釋，同意企業興建廠房部分不計入上限後，初估銀行可多出的融資額度至少有數百億元。
近年來，在主管機關打炒房政策下，對於必須計入30%上限的項目，認定愈來愈嚴格，只要資金用途是用於興建或購置住宅及企業用建築的放款，都必須計入。此舉讓多家銀行不動產放款餘額逼近法定上限，為避免觸法，銀行只好緊縮相關業務，放款空間大受衝擊。
銀行業者頻頻向金管會反映，行政院日前也指示金管會研議銀行法第72條之2相關限制，看解釋是否能夠更具彈性，以協助台資回台投資的融資需求。
據了解，金管會內部研議後，已決定放寬限制，企業蓋廠房的放款金額可不計入30%上限計算，近日內就會發函放寬，最遲應不會拖過月中。
銀行業者表示，金管會目前可能傾向只放寬新增的企業興建廠房融資，至於過去已承作的餘額，恐怕依然無法適用，不過，這項放寬解釋的適用期間，原則上會追溯到政府推出鼓勵台商回台投資方案時間，讓有需求的台商可以順利取得融資。
銀行業者表示，主管機關同意放寬解釋，但也擔心銀行將多出來的空間，繼續投入更多的不動產放款，因此，原則上只會同意排除新增的企業興建廠商融資金額。
至於銀行業者過去也建議的將興建觀光飯店、醫院也排除，金管會內部討論後，並未採納，僅同意蓋廠房融資。
金管會認為，企業用於興建廠房，屬於實質經濟範圍，尤其是蓋在工業區或科學院區，更不會有炒房的問題，也可配合鼓勵台商回台投資政策。
高市增7％ 實價登錄以來最高
2012年12月05日
蘋果日報【邱煜婷╱台北報導】
新北市、高雄市昨公布11月建物買賣移轉棟數，新北市共6397棟，比10月6803棟減少5.97％，高雄市共3696棟，比10月的3454棟，增加7％。其中高雄市建物買賣移轉棟數，不僅連續3個月呈增加趨勢，更是8月實施實價登錄以來新高。
新北市地價科科長黃美娟表示，新北市建物買賣移轉棟數共6397棟，比10月減少406棟。
淡水區多交屋居冠
而交易量前3名行政區為淡水區945棟、新莊區631棟、板橋區629棟，其中淡水區比10月減少147棟，下跌13.5％，新莊區、板橋區則較10月上升20.2％、22.4％。
淡水區交易量雖下滑，但因區內新成屋案多，預期未來買賣移轉棟數仍會居新北市之冠，如新成屋案「微笑莊園」協理楊嵊滄就表示，該案預計12月中下旬交屋。新北市地政局則表示，新莊區交易量多是受到新屋交屋潮影響。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，新北市雖有年底新成屋交屋潮，但交易量略比10月下跌，主要還是受實價登錄影響，因為不少新北市自住客期待房價下跌、對房市保持觀望態度，預計接下來半年市場仍為盤整狀況，要到明年中後，買氣才會逐漸回升。
投資客佔高雄2成
高雄市11月建物買賣移轉棟數3696棟，比10月增加242棟、略增7％，連續3個月呈現交易量增加狀態；交易量前3名行政區為三民區593棟、鳳山區562棟、鼓山區500棟。
住商不動產高屏區經理林祺博指出，第4季為傳統房市旺季，讓高雄市交易量略有增加，和10月相較，基本上變動不大、算是持平。
林祺博說，且因高雄市為房價比北部低，吸引不少北市、台中市的投資客前來購買、長期置產投資，約佔整體購屋客層2成，且多喜愛投資美術館特區的豪宅，如「溫莎堡」等指標建案，每坪單價約30萬元以上，本地自住客則以購買屋齡5~10年的大樓為主，每坪約13~16萬元。
移轉數為落後指標
台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，建物買賣移轉棟數為落後指標，本次公布的11月建物買賣移轉棟數，實際上反應10月至11月中之前的交易狀況。
劉志雄預估，因實價登錄資訊在10月中開始揭露，隨房價資訊愈來愈公開透明，會讓許多觀望的買方敢進場、出價購屋，房市買氣可望逐漸回溫。
2012年12月05日
蘋果日報【張琬聆╱台北報導】
浮洲合宜住宅「日勝幸福站」上周發生工安意外，造成1死2傷慘劇，但並不影響民眾登記意願，目前3、4房產品已完銷，僅剩A6區62戶2房產品。但因目前工程已到第2期進度，接下來簽約的民眾不只須準備40萬元簽約金，還得面臨約32萬元的工程款，繳款壓力大。
共計4009戶住宅可售的「日勝幸福站」，3、4房產品已全數銷售完畢，僅剩62戶2房可登記。剩餘戶數皆在A6區，其中A6東區剩19戶、A6西區剩43戶。
已登記至6170號
目前浮洲合宜住宅已登記至第6170號，平均棄權率為36%。現場專案副理陳沛諄表示，因只剩2房產品，民眾選擇有限，若按照上周約45%的報到率估計，這周登記完後可能僅剩10戶，預計下周住宅部分便可完銷。
不過，日勝生集團副總經理周惠玉提醒，由於合宜住宅目前工程進度已到第2期「土方開挖量達50%」，依約須繳交4%工程款，加上第1期「連續壁施工完成」的12%工程款，現簽約的民眾共須繳16%費用，繳款壓力變大。
若以2房約450萬元總價來計算，扣除當場繳納的40萬元簽約金，短期內還將收到約32萬元的工程款通知。
壽險業棄商辦 轉攻地上權
2012年12月05日
蘋果日報 記者葉思含
金管會限制壽險業投資讓商辦標售案紛紛撤標，瑞普國際物業董事長曾東茂表示，由於投資地上權與BOT案不在限制內，未來備受關注，明年地上權開發案總投資規模初估上看800億元。
日前財政部增訂地上權國有非公用土地可申請容積移轉，以增投資效益，目前共有8筆標案獲資格。
已得標金門地上權案的台灣土地開發發言人陳當勝說：「樂見容積移轉解禁、會評估效益」；南山人壽擁2筆地上權案為國內最多，南山人壽房地產投資暨管理部副總經理左昭德對此則表示「沒有評論」。
006688轉購價看漲 彰濱廠商揚言抗爭
2012/12/5 自由時報〔記者張聰秋／鹿港報導〕
「馬」上不認帳！彰化縣鹿港彰濱工業區廠商控訴，民進黨執政期間推出的「○○六六八八」工業區土地租金優惠方案，現面臨馬政府打算重新審議地價、租轉購價格可能大漲的處境；廠商協進會昨痛批馬政府違背信賴保護原則，扼殺台灣廠商，除將走上街頭抗爭，且不排除集體訴訟，爭取生存權益。
工業局︰未必漲 不會亂鑑價
經濟部工業局彰濱工業區服務中心主任丘慶智呼籲廠商冷靜，該中心會儘速呈報上級。他表示，鑑價公司不會任意鑑價，彰濱工業區鹿港區及線西區尚屬開發階段，區內不少閒置土地需釋出，地價飆升不是那麼容易，廠商憂慮重新審議地價高於契約價格可能是多慮了。
鹿港彰濱工業區廠商協進會昨召開理監事聯席會，理事長賴博司表示，○○六六八八專案是九十一年、民進黨執政時推動，官民之間白紙黑字、契約並經法院公證，不能因為改朝換代，後朝隨便祭出一條後來發布的法條，就要推翻前朝政策，讓台灣廠商活不下去。
久鼎液化石油公司總經理蔡慶忠當場拿出當初的招商廣告單，寫著「土地出售價格以原承租時間之售價計算，越早租越划算」，人民信賴政府才投資，如今因馬政府的離譜作為，讓他們感覺受騙，情何以堪？
常務監事林肇睢也說，後朝推翻前朝的政策，理由牽強且不合理，尤其簽約價格過低恐引來圖利廠商的說詞，更讓人啼笑皆非。
有廠商指出，工業區地價要重新審定，鑑價單位又由馬政府指派，「他們說了就算！」廠商又能奈何？廠商繳了一、二十年租金，二十年後想由租轉買，卻要以高出當時契約的價格購地，政府成了這場投資賭注的贏家、廠商變成輸家，實在很扯。
廠商協進會決議，要求政府維持當初的契約價格，依契約內容執行，不做價格更動，若執意非改不可，應同意承租廠商比照工業區土地市價化優惠價格辦理由租轉買，且租金可抵地價，不必多此一舉進行鑑價。
賴博司強調，本月底前，若政府不釋出善意，未以書面公文正式回覆協進會的要求，不排除號召一百部遊覽車北上總統府抗議。
據了解，彰濱鹿港區及線西區目前進駐廠商約五百多家，其中有二四○多家廠商自九十二年起申請○○六六八八專案，以最長租期二十年估算，預計廠商申請由租轉買的高點約自一一○年後出現。
《小檔案》006688專案 降低投資成本
2012/12/5 自由時報（記者張聰秋）
民國91年，前總統陳水扁執政期間，時任行政院長游錫堃為促進投資、解決工業區閒置土地，於當年5月推出「006688」工業區土地租金優惠專案，政府以出租方式提供6年租金優惠，協助廠商取得生產用地，降低初期設廠的投資成本。
「006688」是指，前2年免收租金，第3、4年審定租金打6折，第5、6年租金打8折，第7年起回復原審定租金。
審定租金係以工業區審定的土地售價乘以當時銀行平均放款利率（約4.5%），例如土地每坪1萬元，1000坪共1000萬元，年租金就是1000萬元乘以4.5%共45萬元，租期最長20年；在公司結構不變且未轉讓的情況下，可申請續租，或在租期屆滿前提出承購申請，承租期間已繳納租金可抵充土地承購金額，且依當時簽約的土地價格購買。彰濱工業區鹿港區及線西區均是該優惠政策執行區域之一。
據了解，目前彰濱工業區土地價格依開發程度及區域位址而有所不同，以鹿港區為例，較為偏僻或靠海區域，每坪約2萬元上下，若靠近中心地帶，每坪要價3萬多元。
開發與否成本要區分 工業局︰否則恐圖利
2012/12/5 自由時報〔記者高嘉和／台北報導〕
針對鹿港彰濱工業區廠商的指控，工業局喊冤，○○六六八八專案可分為已開發及開發中工業區，已開發工業區當然可依市價來推算租金；但開發中工業區是以開發成本（土地加營建成本）來計算租金，開發成本與市價會有段差距，如是顯有差距，當然不能以開發成本讓廠商從租轉購，這樣會有圖利廠商嫌疑，沒人擔待得起。
工業局副局長連錦漳說，彰濱工業區在○○六六八八專案中屬開發中工業區，因屬開發中，只能以整地等營建成本加上土地來暫時審定開發成本，再來推算租金，隨著周邊土地漸開發，市價也會跟著提高，若廠商願從租轉購，工業局當然歡迎與全力協助，但無法以開發成本當做市價來看。
連錦漳強調，工業局願與業者再協商，事實上，工業局也提供市價打八折來鼓勵廠商從租換購，但還是有廠商不願意，只能再溝通。
工業局工業區官員無奈的說，有的工業區○○六六八八專案審定開發成本與市價每坪差價達四萬餘元，租用坪數三千多坪，這一差就超過一．二億元，如工業局同意以開發成本賣出，有人檢舉是圖利廠商，如此罪名誰也擔待不起。
桃園升格帶動房價 泰豐潛藏獲利逾230億
2012/12/5 自由時報〔記者楊雅民／台北報導〕
98年新北市升格，房地產價格在一年半內大漲75%，桃園此次升格，業者認為將複製新北市經驗，境內房地產價格看漲，近日泰豐（2102）位於中壢市鬧區內的1.8萬坪住宅用地，及3.26萬坪工商綜合區用地，再度引發市場高度注意，這塊地估計價值最少達230億元，總價值甚至高於黑松在台北市微風二期土地的82億元。
內政部已於11月底決議，桃園將於103年升格為直轄市。
根據房仲統計，98年新北市升格案確定後，房價就一路往上衝，98年7月，新北市中古屋平均行情一坪16萬元、11月漲成19.5萬元，99年11月更衝到28.1萬元，短短一年半，房價漲幅高達75%。市場人士認為，一樣的模式會複製到桃園身上，從現在起將是桃園房地產的黃金時期。
泰豐中壢廠共分為二大區塊，一為工商綜合區，一為住宅區，總面積有5.8萬坪，取得時間早在民國49年，每坪取得成本只有230元，泰豐近年來積極開發此地，其中3.7萬坪在88年變更成工商綜合區，並於90年以每坪22.5萬元，賣4400坪給外商TESCO（現已轉賣給家樂福）。
那次處分泰豐獲利7億元，貢獻每股獲利2.6元，泰豐手上尚有3.26萬坪工商綜合區地待處分，每坪價格至少40萬元，待實現利益至少130億元。
泰豐輪胎中壢廠土地，位於中壢市中心，距中壢火車站只有數百公尺。該地已獲桃園縣政府都市計畫委員會決議，以市地重劃方式由工業區變為第二種住宅區土地，泰豐可分回5.97公頃住宅用地（約1.8萬坪），以中壢住宅用地每坪60萬元計算，泰豐廠區土地價值暴增為108億元，若再加上工商綜合區土地，泰豐每股待實現利益高達57.5元。
盧姓大戶傳從黑松轉進泰豐
泰豐中壢廠這塊5萬坪的土地可為公司帶來的豐厚利益，引發外界注意，近來市場傳聞，在中石化經營權爭奪，及黑松標地帶動股價大漲兩場戰役中，大獲全勝的盧姓市場大戶，已悄悄轉進泰豐。
據市場人士透露，盧姓大戶選股精準，這幾年他挑中石化與黑松，都是基本面大好或是具資產題材，結果都取得市場認同，股價均大漲超過1倍，中石化的波段漲幅甚至達3倍。由於泰豐土地資產題材誘人，加上盧姓大戶資金實力雄厚，泰豐未來股價發展值得注意。
《開發公共建設》市府將運用1272筆市有地 借款79億
2012/12/5 自由時報〔記者李信宏／新北報導〕
新北市政府市政會議昨天通過「公共建設用地基金收支保管及運用辦法」，將利用一千二百七十二筆市有土地，明年向銀行借款七十九億元，做為開發新北市的公共建設基金，加速取得公共建設用地。
市長朱立倫表示，只要經濟不景氣，民眾對任何時事都不會滿意，投資公共建設並擴大內需，這是刺激景氣復甦的主要方式之一，這些市有土地與其閒置，不如活化運用土地資源，轉化為公共建設基金，投資在有需要、有急迫性的公共建設上，土地產權仍是新北市政府所有。
工務局局長高宗正說，新北市升格直轄市後，急需推動各項公共建設，但因財政收支劃分法及公共債務法尚未修法完成，導致相關財源尚未到位，公共建設資金出現缺口。
他表示，這些市有土地大多位於台北市境內，少部分位於新北市，採融資方式向銀行借款，市府編列預算繳付利息，未來利用公有地租金或標售處分金，陸續清償本息。
工務局、財政局指出，在一千二百七十二筆的市有地當中，目前最值錢的是，位於台北市南港區南港路三段一百四十九巷的空地，其中三筆是新北市政府所有，一筆是商業區，另外兩筆是策略型工業區，未來可望變更為商業區，總共是一千三百五十坪，光是公告現值就有六億八千多萬元。
