商用不動產 明年續高檔
2011-09-20 01:00工商時報 記者孫彬訓／台北報導
中華信用評等公司昨（19）日發布「台灣不動產證券化交易展望穩定至正向，但商用不動產績效表現不一」報告，強調台灣商用不動產市場成交量與不動產價格可望在2012年維持高檔。
中華信評信用分析師林顯勍表示，有幾項關鍵因素可能在未來12個月支持商用不動產市場繼續維持高成交量與成交價，包括台灣穩健的GDP成長與充裕的市場資金、低利率環境、台灣本地可供選擇的投資工具有限、以及兩岸關係改善。
但他也指出，有幾項因素可能對市場未來一年表現形成壓力，並對不動產租金收入的成長構成限制，包括全球經濟不的確定、較不具融資彈性的非傳統類型商用不動產參與者增加、不動產租金收益率下滑、及大陸來台觀光客數目成長低於預期。
林顯勍強調，辦公大樓供給過剩的現象持續，且新增需求有限，可能也會使未來一年整體辦公大樓租金水準及承租狀況獲得改善的程度受限。
中華信評同時檢視台灣商用不動產證券化交易案表現，認為市場對國內商用不動產興趣濃厚，可望減緩本地發行REAT（不動產資產信託）的再融資風險；台灣蓬勃發展的觀光業則可望使部分對零售型與旅館型不動產投資比重較高的REITs（不動產投資信託）獲利率提高。
5年內出售 繼承農地須繳贈與稅
2011-09-20 01:00工商時報 記者陳懷瑜／台北報導
繼承農地遺產或者收受農地贈與，本為免稅但會被國稅局持續追蹤5年，南區國稅局20日表示，一旦農地出售或者變更使用的話，不但會被追討相關稅賦，且追溯至繼承或者贈與當時稅率，以免有人以農地逃漏稅。
南區國稅局指出，依據遺產及贈與稅法規定，贈與人將作農業使用的農業用地贈與法定繼承人，且自受贈日起持有5年，並繼續農作，可以免繳贈與稅。
但是，該期間如果有不符免稅規定情形，比如在期限內未恢復農作，或雖在期限內已恢復作農業使用，而又不再耕種的情形時，國稅局可追繳贈與稅。
日前國稅局向陳君開出贈與稅補稅通知，主要是97年間陳君贈與其子甲君農地1筆，經依規定申請以繼續農業使用免繳贈與稅，但農地已於99年1月遭法院拍賣，且未於限期內買回並恢復農業使用，因此遭國稅局開出補稅要求。
國稅局表示，甲君受贈的農地於99年度被法院拍賣，而法拍是透過法院執行公開拍賣，以債務人為出賣人、拍定人為買受人，屬買賣性質的法律關係，該農地因被拍賣移轉，受贈人已喪失所有權，對土地已無任何權能，自無從再將該土地繼續作農業使用。
由於陳君贈與移轉年度為97年，贈與淨額依該年度課稅級距所應適用法定稅率為21％，並非99年發單補稅年度的稅率10％，以避免農地免稅成為有心人逃漏稅的管道。
土地價值上看190億
2011-09-20 01:00工商時報 記者蔡惠芳／台北報導
大同公司規劃活化中山北路三段的大同公司總部，在房地產業界眼中，中山北路猶如「台北表參道」，開發辦公大樓、零售和住宅等複合產品，都有利基。若依目前土地現況來開發，占地至少1.3萬坪的土地，潛在價值上看190億元。
大華不動產估價師事務所所長張義權昨（19）日表示，大同公司中山北路土地的地段條件，若依現有土地使用分區、不依都市計劃途徑辦理土地變更的話，每坪土地至少150萬元；若依1.3萬坪基地面積，土地價值保守估計上看190億元，是台北市中心少見的大塊方整面積的土地。
張義權建議，中山北路素有「台北市的表參道」之稱，文化、時尚、歷史、休閒和辦公、居住空間都充份融合，大同總部又鄰近淡水捷運線和蘆洲捷運線的雙捷運交會點民權站，因此潛在的再開發價值很可觀；若大同不想要揹負變賣祖產的罪名，建議可採合作開發的方式。
華固建設總經理洪嘉昇表示，就大同公司中山北路總部的基地條件、開發潛力來看，絕對是台北市一塊絕無僅有的大面積方整土地，若以開發為高級住宅來看，「每1坪勢必站上3位數。」
洪嘉昇分析，若大同尋求和建設公司合作開發，一定有很多建商想要爭取合作。不過，這塊地擁有開發為高級住宅的潛力，因此建議採都計變更模式，朝向工變住辦理，即使必須捐地30％，但將來的開發價值、可創價空間，才會更大。
大同總部開發 101年啟動
2011-09-20 01:00工商時報 記者沈美幸／台北報導
大同（2371）加速資產活化的腳步，昨（19）日宣布將與大同大學攜手，開發台北市中山北路三段總公司上萬坪土地，將依都市計畫變更向台北市政府提出開發申請，未來將比照日本東京「中城」及六本木朝結合工藝文創之多元複合型新城，預計民國101啟動開發計畫。
大同板橋廠2.7萬土地開發案，今年6月已獲內政部都計委員會通過變更地目為住商綜合區，目前還在新北市政府進行環評等法定程序，最快明年就會開始推案，大同集團預估整個建案銷售金額可達4、500億元，潛在利益達百億元。
大同集團總裁林挺生早年在台北市中山北路三段設立企業總部及大同大學，當時曾承諾故總統蔣經國不會任意進行土地開發，大同總公司遂成為目前唯一位在台北市精華區的工廠。但伴隨台北市政府積極推動都更計畫，大同集團董事長林蔚山、總經理林郭文艷等人預期，未來台北市政府很可能會要求大同必須將市區內工廠進行搬遷，早在4月初就著手規劃1萬多坪土地進行開發的可能性，直到昨日初步評估報告出爐。
大同昨日宣布，大同與大同大學土地，各自委由尚志資產公司進行整體計畫評估案的期中報告，建議未來之開發方向將參考日本東京「中城」及「六本木」朝結合工藝文創之多元複合型新城，創造最大之資產價值。外界預期會比照六本木之丘，分階段開發涵蓋住宅、藝文及商圈。
大同指出，總公司開發計劃將採行「都市計畫變更」，並以『都市更新暨權利變換計畫』實施，共享開發利益，讓台北市民得到更多休憩綠地空間，進而提升台北市都會競爭力，共創『水岸、人文、科技』之台北城策略藍圖。
大同未來會責成尚志資產開發，積極與顧問公司檢討開發方案各項細節，並向各主管機關溝通具體構想、接納主管機關意見後修正，預計年底前先完成開發評估報告。該開發方案將經大同大學董事會與大同董事會各別決議後實施，預計民國101年啟動開發計畫。
【經濟日報╱記者蔡佳妤／台北報導】2011.09.20 05:06 am
政府推動居住正義政策，永然聯合法律事務所所長李永然表示，國內住宅自有率高達七成，政府擬擴大稅基作法，恐怕殃及無辜。他建議不應全面提高稅率；都會縣市的地價稅的累進起點應調低，都市土地的實質稅率才能提高。
財政部提出不動產稅制改革，以「不增加自用住宅者稅負」為原則，李永然指出，雖然政府並非計畫提高房屋稅和地價稅的稅率，而採擴大稅基方式，但因目前地價稅是以公告地價、房屋稅以評定現值為標準，兩者都比市價還低，因此擴大稅基對不動產持有者，稅負會加重。
李永然表示，現行房屋稅和地價稅法，將房產分為自住、營業用、以及非住家且非營業三種類別。
自住部分，現行稅法採取優惠稅率，是正確做法。營業用住宅，擴大稅基會牽涉租金問題，負擔會轉嫁到承租人身上，不利業者生存。
他指出，政府若沒有縝密研究就貿然修改實施，反而會提高一般土地房屋的地價稅及房屋稅，長期會使持有房屋或土地者的成本提高，可能轉嫁給房屋土地買受人，導致房價不減反增。
李永然認為，現行房屋稅和地價稅法，原則上沒有往上調整必要。但其中存有問題，例如地價稅採累進稅率，以超過累進起點的倍數決定累進稅率。
他指出，累進起點地價因不同縣市而有所差異，都市地區的累進起點地價比偏遠縣市高很多。
台北市99年的累進起點地價高達2951萬元，若以同樣總價購買同面積土地，在北市買土地所須負擔的稅捐反而比偏遠地區少，導致實質地價稅率差異擴大。
李永然呼籲，政府須針對性、選擇性、局部性的提高稅率，不應全面性提高稅率，否則就等同直接提高房價；地價稅的累進起點也應予調整，使都市土地的實質稅率提高，降低城鄉差距，資源分配合理化。
【經濟日報╱記者蔡佳妤／台北報導】2011.09.20 04:08 am
永然聯合法律事務所所長李永然指出，政府要抑制房價，除已上路奢侈稅，可從房地產的供給面、不動產資訊透明化、抑制囤地養地等三大方向著手。
李永然說，6月實施的奢侈稅，針對兩年內轉手房產的投資客課徵10%到15%稅率，目前看來已對抑制炒房產生效果。台北市政府的豪宅稅，也對抑制房價有正面影響。
供給面方面，李永然指出，政府抑制房價最好方法，就是不要將公共投資集中在某幾個地方，造成少數交通便利、優勢地段的房價容易被炒作，而是要積極投入交通建設和發展，拓展至較偏遠地區，使不動產供給量增加，價格自然會降低。如最近計畫延伸至淡水新市鎮的淡海輕軌捷運，以及八里、天母的捷運延伸線等計畫，都是正確作法。
至於不動產交易價格透明化，李永然表示，政府推動地政士法、不動產經紀業管理條例修法，未來地政士及不動產經紀業在經手房地產交易時，須將交易價格呈報給主管機關，由主管機關公開揭露，使民眾可上網查詢正當房價。
囤地、養地的投機客，政府應有抑制性措施。李永然表示，目前有許多壽險業者和建設公司，常在購入一塊空地後，閒置不開發，二年內轉手賺取暴利，此行為比不動產投資客還要更投機、也更需要抑制。
【聯合報╱記者翁禎霞／屏東報導】2011.09.20 03:49 am
位於屏東市中心的縣舊議會土地標售多年，「己經標售到不知道第幾次了」，最近終於以1億多元售出，另外，市公所位於忠孝路的一筆土地，最近居然以高出底價1千萬元的價格售出，隨著公有土地的標售，市區地價是否跟著「波動」，已經引起注目。
位於屏東市公園路旁的屏東縣議會舊址，自從20年前議會搬遷後，就一直閒置至今，近年縣府乾脆改成停車場，就是希望賣個好價錢，沒有想到市區的黃金地段，居然標售多年，「已經不知道標售到第幾次了」，今年終於以1億多元賣出市中心最黃金的土地。
由於屏東市公園路上有太平洋百貨商圈，環球購物中心兩年後也將落腳公園路附近，如果縣議會舊址的新地主引進大型建設，可望為市中心的「黃金商圈」注入新活力，近來已有許多民眾密切注意這一帶的發展。
其實不止舊議會土地成功標售，最近屏東市公所位於忠孝路一塊約100坪的土地，底價1600萬元，市公所居然以高出底價1千萬元的價格成功售出，讓市公所喜出望外，另外勝利市場後面有一片200多坪的公有地，市公所也以2900萬元賣出，比底價高出600萬元。
「市區土地要發了嗎」？隨著多筆公有土地的標售成功，熟悉土地交易的人士又開始密切注意地價的發展。不過房仲業者指出，屏東市的房地產行情還是要看「地段」，好地段永遠是黃金身價，如果有大型建設進駐，帶動人潮，或可以為市區的房地產加溫。
【經濟日報╱記者張義宮／台北報導】2011.09.20 04:08 am
大同位在台北市中山北路精華區的總公司土地開發案，決定在101年啟動，與大同大學合作進行。
大同秘書長王隆潔昨（19）日表示，開發案將參考日本東京中城及六本木朝結合工藝文創的多元複合型新城，創造最大資產價值。
法人認為，大同台北市中山北路總公司土地面積達1萬多坪，位於精華地段，若以商辦、高級住宅推案進行，推案規模驚人。
以該處地處精華地段，大同以商辦、高級住宅的推案進行，才符合開發效益。大同這塊土地取得年代久遠，未來開發所需擔付的增值稅也相當可觀，營業稅的成本費用也很高，外界不能單以業外獲利挹注的「肥水」來看。
大同昨天為配合主管機關要求，主動公告總公司土地開發評估計畫進度報告。
王隆潔表示，將採都市計畫變更，並以都市更新暨權利變換計畫實施，共享開發利益，讓台北市民得到更多休憩綠地空間，進而提升台北市都會競爭力，共創水岸、人文、科技的台北城策略藍圖。
未來大同將由旗下百分之百擁有的尚志資產開發，與顧問公司檢討開發方案各項細節，並向各主管機關溝通具體構想、接納主管機關意見後修正，預計於年底前完成開發評估報告。
該開發案將經大同大學董事會與大同董事會各別決議後實施，參考日本東京中城及六本木朝結合工藝文創的多元複合型新城，預計於101年啟動。
大同擁有大台北地區的土地高達45萬坪，是本土家電業界中，土地資產最多的老字號大廠，活化資產成為大同營運重要業外來源。近年來先後在台北市復興北路上推出大同晶鑽、在大同區推出大同世界一、二期及南港的大同璽苑等建案，都創下完售佳績。
大同明年還有不少土地資產活化計畫，明年初為台北市復興北路、明年中為新北市板橋廠兩大推案，以住宅為主。
其中，板橋廠土地2.7萬坪，將分成三階段開發。法人推估，大同這二筆活化土地資產開發案，建案規模達數百億元，開發潛在利益推估達100億元。
大同昨日亦公告獨立董事異動，原任李鍾熙因個人公務繁忙請辭。大同昨天股價跌0.15元、收11.25元。
【聯合報╱記者黃福其／板橋報導】2011.09.20 04:26 am
為重新打造前台北縣政府大樓（現為新北市警察局）周遭的府中區昔日繁榮景象，新北市城鄉局將推動「板橋府中456整體街廓」計畫，引進民間資金興建商辦大樓，可結合鄰近的新板特區，帶動板橋榮景。
城鄉局指出，市警局、板橋區公所及府中停車場所在的1.2公頃，位在板橋核心地區，雖然近10年因火車站、前縣府遷往新板特區，繁榮遠不復當年，但以該片土地光是地價就高達50億元，只作為行政機關、停車場實在太可惜。
此外，府中區擁有二環（新板特區、府中商圈）三軸（中山路、縣民大道、文化路）及一連通（民權路）的地利之便，加上鄰近板橋車站三鐵，又被舊商圈（府中商圈）、古城區（林家花園）、文教區（板橋高中、板橋國小）、生活文化區（慈惠宮、南雅夜市）環繞，若完成都市更新，可帶動府中區及鄰近各舊市區全面翻新。
城鄉局計畫以公共工程促進民間參與條例推動都市更新，由市府出地、建商出資約50億元，興建至少兩棟大樓，可作為商城、辦公大樓，或企業國際總部，並須釋出足夠空間作為行政大樓，另設地下停車場。全案自今天起公告閱覽徵求顧問公司，下月公開上網、11月開標，一旦完成招商，預計4年半至5年完工。
城鄉局長張璠說，此案是把低度利用的精華地引進民間資金開發，具有三面向意義，包括滿足公家辦公空間需求、市有土地開發與活化、帶動周邊繁榮。
和碩老董 郭董接班人各買2戶
2011年 09月20日【蔡佩蓉╱台北報導】
台北市天母豪宅新成屋「富邦777」今年3月起交屋，至今半年仍有1/3戶別未交屋，業者評估應是受奢侈稅影響，而已交屋名單不乏科技界名流，包括和碩董事長童子賢便以現金買下2戶，總計市值約2.4億元，鴻海董事長郭台銘點名4大接班人之一的鍾依文，也買下2戶。
永慶房仲集團豪宅事業部首席房產顧問葉國華說，天母近陽明山，本就住著很多高資產買方，區內有美國及日僑學校，商圈自成一格。近期交屋的「富邦777」在中山北路七段，吸引科技圈高階經理人入住，包括已持有1戶「皇翔天母」的和碩董事長童子賢現金買2戶，以目前每坪120~150萬元行情、坪數93坪換算，市值總計約2.4億元。
漲幅最高達5成
「富邦777」在2007年推出預售，當時每坪開價100~120萬元，創區域天價，仲介說當時成交價低樓層每坪約80萬元、高樓層每坪約100萬元，由於僅44戶，不少客戶買合併戶，現每坪行情約120~150萬元，隨著行情已有3~5成漲幅。
奢侈稅影響交屋
不過，奢侈稅上路後也影響豪宅交屋進度。據了解，該豪宅從今年3月起開始交屋，但至今已過半年仍有1/3戶數尚未交屋，當地房仲指出，「富邦777」使用執照於今年3月核發，卻碰上奢侈稅，有些屋主乾脆先不交屋，仍欲以預售屋「換約」方式欲出售，避開15%奢侈稅，目前市場上就流通1戶尚未交屋的戶別，坪數107.4坪，含車位總價1.61億元。
業者表示，雖然建商對於交屋有一定時間限制，但豪宅客戶多大有來頭，因此建商也不願得罪買方。近年天母豪宅新案不斷，成屋每坪約百萬元上下，豪宅聚落地位不墜。
預售1坪220萬元
近期天母的預售建案為中山北路七段141巷「天母御莊」，是「天母一莊」的第2期，每坪開價200~220萬元，傳出今年4、5月才開案，就銷售一空。因天母地區豪宅案少有釋出，「天墅」2009年釋出1戶，每坪成交約90~100萬元，今年逢奢侈稅及國際經濟情勢不明朗，也僅1戶釋出，仲介說，「甚至每坪成交竟不到90萬元，買方等於撿到便宜。」
