2012.08.15 不動產新聞動態

2億豪宅財產稅才4萬，比管理費還少

2012-08-15 08:57 時報資訊 【時報-台北電】

財政部昨舉辦「財政健全小組座談會」，討論地方財政及國有地開發。台北市財政局長邱大展指出，不動產稅制問題重重、未實價課稅。以北市豪宅「元大一品苑」為例，價值二億元的豪宅，一年房屋稅與地價稅只有四萬元，比年繳的管理費和二千ＣＣ汽車的稅還少。

邱大展說，同樣的豪宅，在日本要年繳一七○萬元稅，日本官員得知台灣財產稅只收四萬元，半嘲諷地說：「台灣人還真幸福！」財政部長張盛和回應說，「幸福是不對的嗎？」增加財產稅需有全民共識，要從長計議。

與會學者專家則痛批，目前不動產稅制讓有錢的人愈幸福、愈過癮，嚴重違反賦稅公平原則。

談及地方財政困境，各縣市政府都大嘆「錢不夠用」。台北商業技術學院財稅系副教授黃耀輝說，我國政府支出占ＧＤＰ比重僅約二十一％，與其他各國相比不高，但稅收加計社會保險占ＧＤＰ比重僅十五％，結構性問題導致財政赤字愈來愈大，必須要開源（加稅）才能改善；尤其財產稅嚴重偏低，最有改善空間。

具不動產估價專業的學者卓輝華指出，提高財產稅，地方政府財政才會改善，建議由中央成立不動產評價委員會，以提高稅基。

反貧困聯盟召集人簡錫?認為，推動「實價課稅」才能解決地方財政問題，贊成中央扮黑臉，成立不動產評價委員會，提高公告地價與公告現值。

邱大展建議參考新加坡不動產稅制，不但地方拉高稅基，中央也要調整稅率，才會有效果並減少衝擊。例如，降低自用住宅稅率，但增加持有二戶以上的稅負，可讓空屋釋出。 (新聞來源：中國時報─沈婉玉／台北報導)

保險不動產最低投報率 漲定了

2012-08-15 01:15 工商時報 記者彭禎伶、張中昌／台北報導

針對保險業投資不動產最低投資報酬率從現行1.875％提高到2.125％案，保險局副局長曾玉瓊昨（14）日向保險業者表示，考慮健全經營及提高收益率，尤其是投資台北市、新北市商辦方面，希望保險業能「支持」保險局的提案。

壽險公會理事長許舒博昨天也在會議中表示，提高投資報酬率的方向是對的，只是實施的方式、時機應謹慎選擇，以免有負作用。

保險局副局長陳開元會後表示，保險業認同提高收益率方向正確，保險局將整理會議結論，在下周一（20日）提交金管會主委陳裕璋主持的業務會報決定。

保險局昨天邀集產壽險公會及業者討論四大內容，1是不動產即時利用最低收益率，由現行郵儲小額定儲機動利率加2碼，提高為加3碼；2是出租率由60％提高到70％；3是承受不良資產也應符合2年即時運用的標準；4是給予一年緩衝期。

曾玉瓊在會中表示，希望保險業者能支持提高最低收益率的決定，強化不動產投資收益，「最起碼」也要調高在台北市、新北市的商辦收益率。

部分壽險業者表示，目前用1.875％已極難競爭，若再提高，恐買不到好的不動產；但許舒博及大多數業者都認為，提高收益率是正確方向，且若中央銀行第3季降息，這項措施其的實實質影響不大。

但壽險業者強調，該法規應不溯既往，或給予3～5年的調整期，主要是先前買到的不動產租約都已訂定，要求租戶提高租金的難度極高；至於出租率60％提高到70％，業者認為並無太大意義，建議這部分不要調整。

至於承受不良債權資產部分，業者認為很多是山坡地、畸零地，難以處分，才會承受資產，在符合即時運用上有困難，應繼續排除。針對這3大建議，曾玉瓊表示，都可以考慮，保險局內部整理後，會再向金管會高層報告。

海外獵樓，壽險爭取設SPV

2012-08-15 08:17 時報資訊 【時報-台北電】

針對保險局限縮保險業投資國內不動產，業者反向爭取擴大投資海外不動產大門。壽險業者昨（14）日向保險局副局長曾玉瓊爭取，投資海外不動產應比照大陸，可設立特殊目的公司（SPV），降低在國外稅負及可從事不動產相關管理。

對此曾玉瓊承諾，會儘速討論。與會人士轉述，曾玉瓊在會中表示，保險業可整理相關海外不動產投資障礙及建議，近期可以再討論、檢討開放的可能性。

保險局2007年底開放保險業投資國外不動產，以保險業淨值10％為限，2010年底再開放投資大陸不動產，但大陸部分以自用為主，額度併入整體海外不動產的10％淨值。

保險業者指出，政策開放至今近5年，除了國泰人壽已獲金管會及投審會核准到大陸購置總部大樓、但尚未買到，其它沒有任何一件海外不動產投資案。

昨天壽險業者趁保險局討論不動產即時利用最低報酬率會議，提出保險局既然緊縮國內不動產的投資規定，也應同時鬆綁海外不動產的相關投資限額及規定。

有大型壽險業者在會中表示，如美國不動產現在若趁低檔進場，投資報酬率可有4～5％，但因是海外法人，扣除稅賦後，報酬率僅跟在台灣的1.875～2％相近，建議能設SPV，以美國當地法人方式投資不動產，降低相關成本。

也有壽險業者指出，例如在日本投資不動產，也需要成立SPV，才能進行後續出租及不動產管理，另外，像是投資新加坡不動產也有相關需求。

業者表示，由於保險局現行法規，僅對投資大陸不動產的部分允許設立SPV，其他地區則無特別規定，若保險業要在美國、新加坡等設立專門投資及管理不動產的SPV，依現行規定，必須以保險法的保險相關事業申請，但這會讓投資額在計算資本適足率（RBC）時，從自有資本扣除，設立成本太高。

先前台灣人壽董事長朱炳昱也表示，如日本、大陸等不動產仍有極大投資空間及機會，保險局應適度提高保險業投資海外不動產的額度，讓壽險業海外投資能有更多投資機會。

現行投資大陸不動產，買入時就必須50％以上是自用，國內保險業在大陸仍在發展初期，若要買整棟大樓，不僅額度恐不足，且自用部位也不夠，若買數層樓，也有些大陸當地法規限制，購買難度較高。 (新聞來源：工商時報─記者彭禎伶／台北報導)

金管會：壽險業投資不動產收益率門檻調高，將給寬裕緩衝期

2012-08-15 07:57 時報資訊 【時報記者陳奕先台北報導】

金管會保險局擬提高保險業投資不動產「最低報酬率」標準，昨日邀請壽險公會、壽險業者討論是否要調高投資不動產的收益率門檻，從現行1.875%提高到2.125%，但保險業多主張維持現狀，金管會表示，若調高壽險業投資不動產的收益率門檻，將給予較長的時間調整。

目前保險局明文規定，保險業投資不動產，須符合「2年即時運用最低投資報酬率」要求。依照現行公式算出的最低報酬率是1.875%，保險局擬提高1碼到2.125%，但引起保險業一片反對聲浪。

保險局副局長陳開元表示，金管會對於法規都會定期檢視是否需要修正，以因應不動產投資市場的快速變化，而本次保險局檢討投資不動產最低報酬率，主要是希望能提高保險公司的獲利，昨日邀請壽險公會、壽險業者討論是否要調高投資不動產的收益率門檻，尚未做成任何具體結論，但這項政策若有變動，將會給予保險業者較長的調整緩衝期間。

壽險業者表示，雖然保險業多主張維持現狀，但保險局通過本案的機會仍大，所以各家壽險公司希望爭取舊有不動產能不溯及既往，或給予3~5年的調整期，畢竟先前依1.875~2%收益計價競標的租約短期內也不可能調整。

每坪近600萬元，士林夜市店面王現身

2012-08-15 08:07 時報資訊 【時報-各報要聞】

士林夜市新地標－興富發總銷110億元的指標大案「圓山一號院」，將坐上「店面王」寶座，一樓透天店面8戶甫以近26億元易主，可說把土地成本35.5億元幾乎快賺回來；據估算一樓店面每坪成交價近600萬元，坐上士林夜市「店面王」寶座。

2010年5月昇陽建設才以35.5億元的價格，把這棟原址為「金雞廣場」的大樓，賣給興富發建設。興富發副總經理廖昭雄昨（14）日表示，目前規劃為住宅和店面複合式大樓「圓山1號院」，總銷超過110億元，7月底已取得建造執照，預計928檔期正式宣布開盤。

其中，重量級私募基金－豐泰地產集團（Phoenix Property Investors）透露，甫買下圓山1號院的所有店面？對此，興富發堅持不肯透露。廖昭雄強調，買家有交待要保密其身份，不過這家外資總部在香港。

廖昭雄表示，「圓山一號院」店面每單位坪數自70坪至100坪不等，8戶透天店面總建坪約近800坪，每單位總價約3億多元至3.25億元；至於住宅部分，坪數自80至100坪，每坪開價不到百萬元，由海悅廣告代銷。

據市場人士估計，興富發買下金雞廣場的成本為35.5億元，店面每單位拆算後一樓位於基河路店面每坪行情約達近600萬元，堪稱士林夜市金店面王。

法人分析，「圓山1號院」全案總銷110至120億元，扣除成本後，毛利率近5成；交屋認列後約可貢獻獲利50至60億元左右，貢獻EPS約達8.3元至10元。

近年來，外資法人、私募基金、港商和陸資等外資，陸續在台北市精華地段收購不動產，像花旗銀行、里昂集團、美林證券集團、亞太置地、香港信和集團、北京萬通地產透過新加坡投資公司Vantone Capital在台北的萬通國際開發公司、Phoenix Property Investors豐泰地產、香港National Property樂星地產、陸企中鋼集團等，都陸續進場收購台北不動產；產品涵蓋了辦公大樓、飯店旅館、工業廠辦、零售商場和店面、土地等。 (新聞來源：工商時報─記者蔡惠芳／台北報導)

豐泰地產26億買士林店面，將跨足零售購物中心

2012-08-15 08:07 時報資訊 【時報-各報要聞】

重量級外資法人私募基金－豐泰地產集團（Phoenix Property Investors）董事簡淑婷昨（14）日表示：「豐泰剛剛買下士林圓山1號院店面26億元，看好台北市商用不動產，豐泰會加碼投資辦公大樓。」豐泰計劃引進自有品牌，跨足台灣零售購物中心市場。

圓山1號院店面共8個單位，採2層樓透天設計，開發建商為興富發建設；豐泰此次出手收購店面，再度證明外資法人看好台灣不動產，為豐泰在台北投資的第4個項目，累計投資金額逾百億規模。

簡淑婷表示，在看好陸客、香港和日本等各國觀光客來台觀光旅遊的商機，還有兩岸關係逐漸正面互動下，台灣資產價值正在提升，豐泰目前積極物色台北市的商用不動產，相信很多外資法人也看好台灣不動產。以下是專訪重要內容：

記者問：豐泰地產最近物色到台北市適當的不動產標的嗎？

答：我們豐泰才剛剛買到一個Retails的項目，在士林夜市「圓山1號院」店面，物色了很久才找到具有這種規模的大型Retails商場。

問：豐泰著眼點為何？計劃怎麼經營？

答：我們看好士林夜市的國際觀光夜市的機會點，由於在台北我們一直在作長線的紮根、經營，希望投入地點好的購物商場，但一直遇到這裡、才買到；香港有很多國際品牌，想進入台灣市場，豐泰也一直找擁有國際觀光客源、local客源的據點、而且規模要大一點，所以我希望買下士林圓山1號院店面之後，能夠引進豐泰的合作夥伴和國際品牌進入台北。

豐泰在香港已有投資幾個項目，已有自己熟悉的品牌和租客，他們也希望在台北有長期租賃、經營的機會。目前我們計劃在台灣引進自有品牌，跨入Retails市場。

問：豐泰目前在台北已有4個投資項目，最近全球景氣不好，接下來在台灣有何計劃？

答：豐泰在台北第1個項目「天母.星懿」精品住宅已快完成，新店華城、敦南、士林夜市會陸續開發；接下來豐泰會參與整棟office的投資，商用不動產會是加碼台灣的主軸，即使很多大樓租金報酬率在2％上下、也不影響豐泰看好台灣長線投資環境的計劃。

豐泰正募集第5檔私募基金，重心是投資台灣，很多英國、美國和歐洲的資金都看好台灣，因為兩岸關係大躍進後，台北市已比其他國際城市的市場平穩；至於政府一波波打房，這樣市場也會比較理性、健康。 (新聞來源：工商時報─記者蔡惠芳／台北報導)

Ikea 台中打造複合式商場

2012-08-15 01:15 工商時報 記者劉朱松／台中報導

繼台中大遠百之後，又將有國際知名大型商場要進駐台中。已在台開設4家分店的瑞典宜家家居（Ikea），將在台中開設全台最大的旗艦店，昨（14）日舉行動土典禮，由國泰人壽斥資18億多元，將替Ikea打造一座地下2層、地上4層的複合式商場，預計明年下半年開幕。

若再加計Ikea的本身設備投資，該BOT案的總投資額約達20億元。

因「市81用地」BOT地上權招標案，是由國泰人壽以30年4.2億元的權利金標下，每年土地租金884萬元，國泰再與Ikea簽訂租賃契約。

由於「市81」公有市場用地BOT招商案，是台中市大型招商案，台中市長胡志強昨日主持Ikea台中旗艦店動土典禮時，以「今天總算等到你！」表達對Ikea設立台中旗艦店的喜悅。

胡志強說，過去常有市民要到台北去看家具，再運送到台中，顯示台中市民的消費需求和消費力不容低估，Ikea來台中展店，將可滿足台中市民更多元的需求。

胡志強也說，他期待Ikea與國泰人壽的合作一定會是「最綠、最環保」的建築，兼顧經濟前景與永續發展；同時，商場規畫超過1,000個汽機車停車位，動線規畫也針對台灣民眾的習慣與感受，可望帶動台中經濟發展與繁榮。

台中市經發局長黃晴曉說，這塊占地面積約6,085坪的基地，原為市場用地，南側做為台中市花卉市場，北側交由中台灣公司做農特產品銷售。

但後來考慮當地開發，市府才決定回收一併規畫BOT案，目前南北兩側皆由國泰人壽標下，未來除一側做為複合式商場，其餘基地將由國泰人壽與Ikea共同研究後續規畫。

經發局市場管理科長龍明成表示，除了4.2億元的權利金一次支付外，未來每年國泰人壽還須繳交884萬元的土地租金給市政府。至於884萬元的租金為公訂價，是以土地公告現值的百分之五來計算。

與會的宜家家居行銷經理程耀毅強調，Ikea非常重視大台中市場，繼台北、新北、桃園與高雄店之後，將在台中打造全台最大旗艦店，預計將有近8,500項商品等著搶攻台中市民荷包。

2億豪宅 1年稅僅4萬 專家：有錢人真幸福

2012年08月15日【林巧雁╱台北報導】

儘管政府祭出一連串房市管制、奢侈稅、北市還有豪宅稅等措施，但台灣不動產稅仍是1981年的水準，台北市財政局長邱大展指出，台灣的房屋稅跟土地稅長年偏低，以元大一品苑一戶2億元的豪宅，房屋稅加上地價稅1年才4萬元，比管理費繳得還少。同樣2億元的房子在日本要繳170萬元台幣的稅，連日本人都忍不住大呼「台灣人眞幸福」！財政健全小組委員及公平稅改聯盟召集人王榮璋反諷：「有錢人愈來愈幸福！」

稅率稅基都應調整

財政部昨舉行北區財政健全小組座談會，邱大展指出，台灣不動產稅過低，只是現在不動產稅若一下子調6、7倍，民眾受得了嗎？他認為稅率跟稅基都應該跟著調。
財政部長張盛和回應指出，「台灣人幸福不對嗎？」他認為長期持有自用住宅是否提高稅率需要思考，須獲得全民共識，而且長期持沒有買賣，如何實價課稅？至於房屋移轉的實價課稅，他認為合理。8月1日實價登錄上路，需要觀察一下是否眞的價格透明化。
針對豪宅稅太低，張盛和說，調整稅率須修法，地方政府可先調整評價。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說，台北市開徵豪宅稅後，價量對大安、信義、中正區這些真正的豪宅沒有影響，影響較大的是假豪宅，也就是自稱是豪宅，區域卻在怪怪的三峽等偏遠地方，的確影響買賣意願。

防保險業炒樓 金管會設限

規定報酬率提高至2.125% 僅針對北市新北市

2012年08月15日【廖珮君、林巧雁、林潔禎╱台北報導】

為遏止保險業資金高價競標台北市、新北市的商辦大樓，導致雙北市商辦大樓售價一路飆漲，金管會設限。金管會將提高保險業投資台北市和新北市的不動產報酬率從現行的1.875%提高至2.125%，並給業者調整期。

業者可能以自用規避

也就是說，未來保險業為符合投資不動產的高報酬率下，保險業將無法再高價競標雙北市的不動產，也有可能得提高雙北市商辦不動產的租金。
部分業者則說「上有政策下有對策」，保險局僅規定「投資」報酬率，對自用的投報率未設限，未來保險業買地可能會先規劃「自用」，之後再變更用途。
金管會昨邀產壽險公會、數十家業者開會，會中僅達成拉高不動產投資報酬率1碼到2.125%的共識，至於商辦大樓出租率從現行的6成拉高至7成、1年調整期部份，保險局允諾將再評估，業者則希望調整期可以再延長。業者說，租約一簽至少1年起跳，希望調整期有3年。

給業者一段調整期間

會中業者也說，拉高不動產投資報酬率，將使保險業資金可投資商辦的標的更少，因此建議金管會開放保險業投資海外不動產，希望不限於「自用」，如投資美國或日本不動產，當地報酬率都有5%；保險局會中則說，投資海外不動產可再討論。
保險局副局長陳開元昨說，保險局將考慮投資不動產的長期特性、並考量市場現況，將給業者一段調整期間。他說，業者雖希望維持現況，但也認同提升不動產收益率。
據透露，昨由代理局長曾玉瓊主持，與業者會談了一個半小時，保險局有意僅針對台北市和新北市的商辦大樓，拉高保險業資金的投資報酬率，主要是避免保險業資金高價競標雙北市的商辦大樓，希望藉此可讓雙北市商辦大樓的價格降溫。

台肥業外好肥 今年EPS衝3.2元

本業肥料產品虧損擴大 昨宣布漲價3%~5%

2012年08月15日【姚惠珍╱台北報導】

隨著秋耕季節到來，可望激勵肥料需求成長，台肥（1722）下半年業外獲利可期。法人指出，除了阿拉伯朱拜爾肥料廠（簡稱朱肥廠）下半年價量齊揚，可望挹注全年獲利提升外，台肥南港土地開發案天匯，預計第4季交屋，預計今年對台肥每股純益貢獻度達1.2元，推升今年台肥每股純益上看3.2元。

此外，肥料上游原料液氨第2季大漲42%，隨成本墊高，台肥不堪肥料產品虧損擴大，昨日宣布國內5項肥料價格小漲3%~5%。

上半年肥料估虧2億

台肥表示，考量穩定國內農作物價格，國內肥料價格向來未能足額反映成本，台肥上半年在國內肥料市場推估虧損2億元，眼見虧損日益擴大，因此小幅調漲5項肥料價格，調漲幅度約3%~5%間。
台肥主管說：「相較於液氨行情大漲280美元、季增42%，台肥漲價幅度很小，目的在於控制虧損不要擴大。」
台肥第2季季報月底將出爐，法人分析，台肥本業中的肥料上半年虧損約2億元，而租金、化工等其餘收入，均較第1季成長，有助於第2季本業營運好轉，有機會損益兩平。

Q3出貨量較Q2成長

至於業外部分，雖然國際尿素行情第2季增25%，來到490美元，但是第2季因非耕種季節，因此出貨量低於第1季的20萬公噸，也抑制朱肥廠第2季的獲利表現，推估台肥第2季認列朱肥廠獲利不到8億元，季減8%，推估台肥第2季獲利可較第1季小幅成長，上半年台肥每股純益（Earnings Per Share，EPS）上看1.2元。

東鹼興農 營運轉佳

展望下半年，台肥指出，下半年業外因有認列房地產收益，因此業外收益將成長，至於第3季朱肥廠的獲利則要看出貨量，由於近期大宗物資行情上漲，推升肥料需求，且春、秋季節是北半球的耕種季節，推估第3季出貨量應比第2季成長。
法人指出，由於第3季為肥料的需求旺季，因此朱肥廠貢獻台肥的業外收益可望較第2季成長；而台肥轉投資的建案－天匯，也預計第4季陸續交屋，由於台肥採取全部完工認列法，因此第4季交屋數若達5成，即可認列約5成收益，估近12億元，對台肥每股純益貢獻度上看1.2元。
近期糧食行情蠢動攀揚，東鹼（1708）、興農(1712)等化肥農金族群營運轉佳，後市看俏。
其中，東鹼旗下第9、10套硫酸鉀產線，已在去年12月完工，今年3月下旬全面量產，產線正式升至10條。
扣除歲修因素，今年實際總產能約9萬6000公噸上下，年增約1成，推升東鹼今年獲利成長，法人估，東鹼今年每股純益上看3.5元。

 

飯店出租拼轉型 台金聯報酬率估7%

2012年08月15日【林潔禎╱台北報導】

由於銀行NPL（Non-Performing Loan，不良債權）銳減，資產管理公司台灣金聯積極尋求轉型，昨宣布首創出資整修台東縣「知本金聯世紀大飯店」，再由「蜜月四季餐旅有限公司」取得18年承租權，預計明年底對外營業。估計將為台東知本帶進500人就業機會和數億元的觀光產值，台灣金聯也可獲得每年至少7.5%的報酬率。

台灣金聯代理董事長周叔璋指出，最近幾年因為銀行逾放比下降，不良資產案源漸少，台灣金聯思索轉型，昨與蜜月四季餐旅購簽約，是今年業務轉型踏出最重要第一步。

攜手蜜月四季餐旅購

台灣金聯以先墊付修繕的活化出租方式，投入約3億元金額整修台東知本溫泉區的「金聯世紀大飯店」毛胚屋，再經公開徵詢後，確定由「蜜月四季餐旅購有限公司」取得承租權。
蜜月四季餐旅購董事長楊伯綠表示，將打造知本金聯世紀大飯店為4星級以上規格的溫泉飯店，房間數約280間，預估年營業額3億至4億元，希望吸引中國、東南亞及港澳觀光客。
除大型觀光飯店外，台灣金聯將所擁有位於北市重慶北路部分樓層建物日前也開始整修，朝商務旅館改裝，明年6月底完成，主要搶攻來台旅遊背包客，不排除未來也會在台中、台南推出類似的商務旅館。

捷運宅 未公開已銷5成

小坪數 交通便利 下月55戶標售

2012年08月15日【張琬聆、邱煜婷╱台北報導】

房市低迷，但捷運聯合開發住宅因具交通便利優勢，又符合首購族的小坪數規劃，買氣不減。包括冠德、日勝生等建商都將陸續推出捷運共構宅，其中「冠德捷世」尚未公開已售逾5成；而捷運局預計9月標售的55戶「新東京宅」，昨開放參觀，更吸引約近300位民眾前往。

冠德將於捷運新莊線菜寮站推出共構案「冠德捷世」，總銷25億元，規劃16~30坪首購型產品，開價每坪65~70萬元。冠德建設業務處副總經理洪錦欽透露，儘管目前買氣萎縮，但因每戶總價約1500萬元，買方接受度高，除可自住也可租，「進可攻退可守」，所以甫傳出推案計劃時，已有逾200組買方預約，目前仍在潛銷階段已售出5成。

2捷運交會處更佳

日勝生於大同區的捷運新莊線大橋頭站也將推出「大橋國小案」，預計明年上半年公開銷售，總銷30億元；總銷約200億元的「南港機場案」，因看好三鐵共構，未來將視市場景氣擇期公開。
日勝生集團副總經理周惠玉表示，捷運宅具交通便利優勢，「若屬捷運樞紐，或2條以上捷運交會處，銷售狀況會更好。」
潤泰創新於內湖的「捷11」與三重「捷6」案，則皆採先建後售，預計完工後才推出。捷運宅尤其在捷運通車後，因交通效益明顯，有助建案銷售，如冠德位在林口的機場捷運A9站案，就預計等明年通車後才推出。
由茂德機構、樺福建設共同開發、總銷逾百億元的捷運蘆洲站「希望城市」，雖接待中心完工許久，但因尚在與捷運局分配協議中，所以遲未公開。不過樺福建設總經理賴永芳認為，雖現在市況不佳，但該案基地條件佳，未來銷售很樂觀。
捷運宅人氣旺，近幾次由台北市捷運局標售的捷運宅也因單價略低於市價，吸引大批民眾搶標。預計在9月17日開標的松江南京站「新東京宅」，昨首次開放民眾參觀，估計現場約有2~300位民眾前去參觀。

「無法開瓦斯不便」

台北市捷運局表示，此次標售共55戶小套房，坪數13~20坪，標售總底價從1134萬元~1986.3萬元，將在9月14日截標。曾租捷運共構宅的王小姐直言，家住在捷運上很方便，下雨不怕淋雨，但家中無法開瓦斯，較耗電又不方便。

稅制扭曲／豪宅一年房地稅 比管理費少

2012-8-15〔記者張舒婷／台北報導〕

財政部昨舉辦「財政健全小組財政改革議題北區座談會」，台北市財政局長邱大展重砲抨擊，台灣不動產稅制長期扭曲，以北市豪宅「元大一品苑」為例，一○六坪的格局，一年房屋稅加地價稅只有五．四萬元，竟比一年的管理費還少；還有一戶近億元的豪宅，一年的房屋稅及地價稅比一部二千西西汽車的汽燃費加使用牌照稅還少，相當不合理。

邱大展表示，他和日本政府官員交流時，對方告訴他，日本一棟要價約新台幣兩億元的房子，至少要繳一七○萬元房屋稅，對方得知台灣豪宅稅金如此低時大嘆：「台灣人還真幸福！」

不過，財政部長張盛和聽完後回應：「台灣人幸福是不對的嗎？難道要讓大家痛苦嗎？」稅改聯盟召集人王榮璋私下搖頭嘆息：「所以在台灣越有錢的人越快樂、越過癮？」

邱大展認為，以現行稅制來看，房屋稅及地價稅至少要漲個六、七倍，才會趨向合理，「問題是這樣一調高，大家受得了嗎？」他並表示，稅改的進行不只從拓展稅基開始，中央政府制定的稅率也要跟著調整才可以。

張盛和則說，這是長期問題，想針對稅率來修法，還需要凝聚社會共識，且不動產的評價方式有其彈性，像新北市首創評定房屋坐落地段率，一年內就增加六億元稅收。

至於外界關注的不動產實價課稅，張盛和表示，要課徵持有稅還是移轉稅？長期持有的是不是也要課徵高稅率等，都還需要再釐清。

轉型土地開發 台開獲53億元聯貸

012-8-15〔記者陳永吉／台北報導〕

台開（2841）昨天與16家銀行簽署53億元聯貸案，台開董事長邱復生表示，聯貸案將可充實短中期營運資金需求，活絡財務體質。

邱復生指出，台開目前轉型為土地開發公司，現在還在進行的工業區開發還有6處，至於自有資產方面，擁有的建築容積坪數總計為23.5萬坪，包括花蓮、新竹新埔、南投草屯、台中大坑及干城等地，未來10年若樂觀以每坪30-35萬元計算，產值近800億元。

邱復生表示，目前台開旗下各大開發案中，最受矚目的金門BOT案，將在今年底完工，明年開幕營運，該基地面積7.45公頃，第1期1.1萬坪精品複合化購物中心將於明年開發完成，第2期商品交易會展中心、旅館都會陸續開發。

至於工業區代辦開發方面，邱復生表示，短期可以貢獻收益的有「高雄岡山本洲產業園區」，目前可銷售生產事業用地剩下6.9公頃，接近完銷階段，有助於公司現金流收入。

今年5月才取得的「台中神岡豐洲科技工業園區二期土地開發案」，邱復生指出，此案總開發面積為62.83公頃，預估開發經費56.5億元，預估可在2014年3月展開預售作業，貢獻公司營收。

 

壽險投資不動產 最低收益率擬調高

2012-8-15〔記者王孟倫／台北報導〕

為防止壽險業者炒作不動產，金管會正研議調高壽險投資不動產的「最低收益率」，調高1碼至2.125%；金管會昨天表示，已邀集相關壽險業者討論，業者期盼未來能夠給予較長且充足的時間，進行調整。

金管會昨天召集壽險公會、壽險業者，共同討論壽險業是否要調高投資不動產的「最低收益率」門檻。

金管會表示，根據目前保險業投資不動產相關規定，保險業投資不動產年化收益率，不得低於2年期郵政定期儲金小額存款的機動利率加2碼，因此，現行年化報酬率要達到1.875%。不過，為了防止壽險業炒房、以高價標購不動產，金管會內部正在研議，要提高門檻一碼，達2.125%。

對此，金管會保險局指出，昨天會議還沒有最後結論，政策也尚未定案，但與會業者均能夠理解，若投資不動產必須屬於長期性的投資，此外，業者也希望，未來政策若確定要調高門檻，應該把市場狀況與調整期間，一併納入考慮。

內外資虎視眈眈 信義區BOT陸資插旗

【經濟日報╱記者楊文琪、黃啟菱／台北報導】 2012.08.15 09:09 am

台北市信義計畫區A25土地將透過BOT方式釋出，因地點絕佳、面積達5,451坪，除本地壽險、建商業者有興趣，傳出多家陸資都來電詢問情況，政府更有意協助陸資鬆綁相關限制，將成為陸資插旗信義計畫區的最好機會，也可能寫下首宗陸資參與BOT案之紀錄。台北市政府財政局長邱大展昨（14）日表示，A25土地BOT招商案訊息釋出後，目前已有陸資與多家國內外業者來電詢問相關招商規定。

此案將在27日舉辦招商說明會，可望於年底公告招商，預期招商會中關注的重點包括此案底價高低、融資成數與投標地點。A25土地位於松高路與松勇路口東北側、原亞太會館對面，這塊信義區最後的大面積素地，現做為停車場，未來將朝商業用途開發。

此案投資額約在200億至400億元間，投資門檻頗高，地產業界人士透露，除陸資及外資之外，台灣壽險業者如國泰、新光、富邦等，也都展開評估；至於建商因口袋不若壽險深，有興趣者多傾向尋找合作夥伴來策略聯盟。

第一個來台推案的大陸地產商萬通集團，近日傳出有意在信義計畫區投資商辦，萬通集團董事長馮侖也曾公開宣示還會加碼投資台灣，是否會出手，外界也都很關注。

信義計畫區是台北市最精華的地段，又被稱為「台北曼哈頓」，外商與陸企來台，總部首選都是此區，區內最顯著的地標就是台北101大樓，能見度極高；目前台灣最貴的豪宅與商辦，都在此區。

此區土地多集中在國泰、新光、富邦、遠雄、宏泰等財團手上，幾乎無釋出。台北市政府上個月釋出世貿二館土地之地上權，由南山人壽以268.88億元標得，氣走國泰人壽，如今北市府再趁勝追擊，以BOT方式釋出A25土地。

仲量聯行總經理趙正義說，此案地點絕佳，只要底價別太高，應可吸引國內外業者出手，標脫機會頗高。

北市府指出，所謂的BOT，就是「興建、營運、移轉」。此案都市計畫使用分區為業務設施用地，容積率為400%，依據促參法辦理BOT開發，公共建設主體為停車場。附屬事業則可做商業規劃，如購物中心、娛樂設施等，也可興建企業總部辦公大樓、國際觀光旅館、餐飲服務業等。

信義區A25標案 壽險業：有利才會評估

【經濟日報╱記者陳怡慈／台北報導】 2012.08.15 09:09 am

信義計畫區重要地上權標案A25即將登場，國泰、新光、富邦、南山等大型壽險公司均表示，目前標售條件不明，有利可圖才會評估。

國泰人壽指出，估計A25可蓋的樓地板面積會和世貿二館差不多，也是1萬坪左右。底價也許會低一些些，可能落在230億到250億元，不過，總投資金額可能也要400億元之譜。但促參條例規定，得標者必須自己經營，若招標書將此納入規範，因無法委託專業廠商經營，投標興趣就會降低。

新光人壽指出，必須年收益率符合金管會保險局的新修改方向，且內部投資報酬率（IRR）必須高於5%才有評估意願。從A12的地上權經營經驗來看，每坪不能高於122萬元，IRR才會有5%以上，因此A25的底價絕對不能高。

富邦人壽、南山人壽也說，必須等具體條件出爐，才知道有無興趣。其中，富邦也強調，地上權在期限到期後，土地建物等都須還給國家，因此投報率不能以租金觀念推估。

BOT招商迎陸資 北市府協助解套

【經濟日報╱記者楊文琪／台北報導】 2012.08.15 09:09 am

台北信義計畫區A25土地BOT招商案，但若開放陸資參與，仍有部分法令有所限制，台北市政府正協調相關單位討論中，盼能盡早解套。

由於投資者可興建辦公大樓，除自用外亦可將部分辦公樓層出租，若陸資得標後未來有出租辦公室行為的話，就變成不動產租賃案，與現行法規不符，因此，台北市政府已行文促參案件主管機關行政院工程會，希望可以放寬。

工程會主管促參案件的參事曾國基說，基本上BOT案屬於投資營運案，並非單純包工程賺錢後就離開，而且促參案件本來就有規定部分設施可以出租，因此應該予以鬆綁，讓陸資也可以來投標，工程會將與經濟部投審會討論，希望在第4波放寬陸資投資項目時一併解禁。

曾國基指出，A25土地BOT招商案，預定今年底才招標，他有信心可以在年底前確認陸資投標資格，如果趕不上，也希望可採限制性招標方式，讓陸資前來投資。

不動產投資原則擬修正 保險業盼只增收益率

【經濟日報╱記者陳怡慈、邱金蘭／台北報導】 2012.08.15 09:09 am

金管會保險局昨（14）日找保險業討論不動產投資即時利用處理原則修正案，希望調高出租率與收益率規範。

不過，多數業者倡議，維持目前出租率規範不變，只要調高收益率即可達到政策目標。

保險局副局長陳開元表示，昨天會議未作結論，業者仍希望維持現狀，若一定要調整也要給時間，金管會會考量業者意見後再作檢討。

與會人士指出，保險局希望提高投資型不動產出租率從目前60%至70%，年化收益率從中華郵政2年定儲機動利率加2碼提高至加3碼；實務上，只要管制後者，前者自然受到管制。

業者說，出租率與收益率相輔相成，但無必然關係，假設某物件出租率60%，因處於黃金地段，租金高，可能年化收益率5%以上；但也可能有物件出租率70%，因處中南部或偏遠地區，租金較低，以致年化收益率不到2%。

業者說，保險局若同時綁住出租率與收益率，將使業者失去操作彈性，不利整體資金配置規劃。

另外也有業者提到，保險局希望業者承受的不良債權物件能併入即時利用規範，這點應該要有但書。因若能即時利用，就不會變成不良債權，譬如畸零地、道路用地等，可能需要時間等政府徵收或補貼，無法馬上變現。

業者也提到，希望這些規範能不溯及既往，建議給予調整期，新約適用新規定、舊約適用舊規定。

另外，壽險公會昨天也舉行內部會議，商討壽險資金投資公共建設的法令修正建議。

其中，《促進民間參與公共建設法》第51條規定最讓業者關注。

壽險公司說，促參條例第51條希望業者得標後能夠自己經營，「不得轉讓、出租」，但保險法規定，保險公司只能經營保險本業，未來若標下公共建設後要蓋成旅館，卻無法自己經營，等於要壽險業先行棄權。

台開活化土地 迎黃金十年

【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】 2012.08.15 09:09 am

台開董事長邱復生昨（14）日宣示，台開營運將進入黃金10年，總計23.5萬坪的自有資產，將陸續啟動開發腳步，未來可創造的產值約有800億元。

台開昨日與16家銀行簽下53億元的聯貸案，主要用來借新還舊、優化財務結構，邱復生與統籌主辦暨管理銀行兆豐商銀總經理徐光曦簽約。

邱復生說，台開在充實短中期營運資金需求、活絡財務體質後，將配合政府全力拚經濟，讓大陸台商返鄉充分利用國內工業用地，達到銀行團、台開與股東3贏的目標。

徐光曦說，經營公司就像奧運選手在運動場上競技一樣，要做到更快、更高、更多，據他觀察，台開已做到，是家很有效率的公司。

台開成立於民國53年，當初是省府籌資設立，協助推動土地開發事業。

成立至今，台開先後完成27處工業區開發，目前進行中的尚有6處，開發面積達543公頃，進駐廠商帶動年產值2,000億元，並創造4萬5,000個就業機會。

在自有資產方面，台開掌握的建築容積坪數總計約23.5萬坪，未來10年若以每坪30萬至35萬元計算，產值約近800億元。

邱復生表示，面對台商外流大陸之現實，但仍堅守工業區代辦開發本業項目，尤其獲得台中市政府肯定，比如台中精機1期全區125公頃，大立光、上銀都進駐，台中精機2期的產業用地面積為13.49公頃，一推出就造成搶購。

台開位在高雄市岡山本洲產業園區也已近入完銷階段，可銷售生產事業用地剩6.9公頃，均有助於台開穩定現金收入。

今年5月，台開並取得「臺中市神岡豐洲科技工業園區二期土地開發案」開發經營權，將以超越韓國松島新都數位科技城的目標邁進，全案開發總面積為62.83公頃，預估開發經費約56.5億元，盼後年3月展開預售作業。

3大開發案 火力全開

台開董事長邱復生昨（14）日表示，兩岸簽訂投資保障協議之後，經貿往來與相互投資將更頻繁，有利經濟共榮，台開旗下的金門、花蓮、新埔等3大開發案，正火力全開推動。

其中，最受市場矚目的金門「萬象金城」BOT案將在明年開幕營運。此案基地面積達7.45公頃，第1期規劃興建1萬1,000多坪的精品複合式購物中心，將於明年開發完成，第2期則要蓋兩岸商品交易會展中心、旅館等，都將陸續啟動。

至於花蓮光華樂活創意園區與新竹新埔智能生態園區，台開都以文化創意與綠建築科技等專業做加值，規劃開發會展、觀光、文化及醫療等產業；這也使得兩區的土地脫胎換骨，價值大幅上揚，民國97年6月鑑價為24.25億元，民國101年6月鑑價已達51.3億元，增值幅度達212%。

目前台開在花蓮投資金額已達22億元，包括客家土樓人文會館、金華聯美容醫療養生會館、精品商場、影城中心等都陸續啟動，另外，專為國際藝術家駐進創作的祥盟藝術家駐村也已完工。

台肥基隆舊廠區 擬建商場和住宅

【聯合報╱記者邱瑞杰／基隆報導】 2012.08.15 04:23 am

台肥公司有意在基隆市六合街舊廠區興建商場和住宅，市府昨天決定列為重大投資案，協助開發。產業發展處長鄭念福說，已有大賣場業者表達進駐意願，成功開發之後，可望創造1002個就業機會，並帶動周邊地區的商機。

台肥公司去年初向市府提出開發計畫，申請列為配合本市興建之重大設施的重大投資案，尋求市府行政資源協助。台肥計畫將占地約8300坪的工業區土地變更為商業區後，投資37億元開發商場和住宅。

鄭念福說，台肥的投資方案歷經「基隆市政府促進重大投資發展專案小組」5次開會討論，從最初提報的興建住宅群，逐步修正為興建住宅土地面積約占38%，商場土地面積約占23％，餘為公園、道路等公共設施用地後才通過審議，並提報昨天的市務會議討論後通過。

市府評估台肥未來投資興建商場及住宅，對增進基隆市的人口數、就業機會和稅收都有幫助。

鄭念福說，台肥六合街舊廠區開發案尚在送審階段，就有知名大賣場業者和台肥洽談合作事宜。

民間業者如何合作，市府不會介入，但從開發位置、開發計畫等條件觀察，他相當看好這起開發案的效益。

基隆市長張通榮要求都發處全力協助，都發處長王翔鐘估計全案的土地變更程序要費時1年多，會設法把時程縮短在1年之內完成。

力麗賣地 貢獻每股0.77元

【經濟日報╱記者柯玥寧／台北報導】 2012.08.15 03:26 am

力麗昨（14）日公告，處分兩塊北市天母土地予力麒建設，兩地面積各為476坪、244坪，總交易金額達20億元，力麗估算，處分利益達6.78億元，將在第3季入帳，若以力麗發行股數88.51億計算，每股貢獻利益達0.77元。

力麗昨日公告，處分兩筆土地給關係人力麒建設，包括北市北投區振興段一小段15地號等5筆土地，土地面積共244.54坪，總交易金額為8.5億元，每坪成交價347.6萬元。另一筆土地為北市士林區蘭雅段一小段168地號等13筆土地，土地面積共476.02坪，總交易金額11.5億元，每坪成交價241.6萬元。

力麗售出兩筆地後，業外將可貢獻6.78億元，以發行股數88.51億計算，每股貢獻利益達0.77元，優於上半年財報表現。法人指出，力麗今年上半年受到第2季認列跌價損失，及轉投資的中石化股價一蹶不振。因此力麗選在此時，處分兩筆土地，對財報貢獻將大幅挹注。

錢櫃拓新點 桃園買大樓

【經濟日報╱記者邱馨儀／台北報導】 2012.08.15 04:01 am

KTV龍頭錢櫃企業（8359）昨（14）日公告以3.82億元，取得桃園縣蘆竹鄉南崁路商業大樓，作為展店用途。錢櫃看好內需市場，繼今年初取得宜蘭羅東大樓後，再度出手。

錢櫃取得的新建物位於桃園蘆竹南崁路上，地上兩層、地下一層的商業大樓，建物權狀1472.72坪，土地持分170.7坪，另加地下3樓有20個停車位。

BOT案失敗 阿里山麗星飯店閒置3年

【聯合報╱記者魯永明／嘉義市報導】 2012.08.15 09:09 am

嘉義市宏都建設公司轉投資阿里山國際公司，3年前在北門車站投資8億元，興建阿里山麗星北門大飯店，是首座結合森林鐵路及國際觀光複合式飯店。林務局終止ＢＯＴ合約，聲請法院假處分禁止市府發飯店許可證，雙方打塗銷地上權設定官司，飯店閒置空蕩，當地林森里長王廣禮譏諷為「蚊子觀光飯店」。

「麗星大飯店是帶動觀光新亮點，閒置黯淡讓人失望！」王廣禮說，林務局與宏都ＢＯＴ案失敗，致麗星變蚊子飯店，妨礙地方發展，遊客看到空蕩飯店難掩失望。

市府交通處說，收到法院假處分無法發給飯店許可證，打官司曠日廢時，不利觀光發展。法院說，林務局與宏都官司開過3次預備庭，上個月承審法官還到飯店履勘，依法審理並未拖延。

八八風災重創森林鐵路，林務局兩年前終止ＢＯＴ合約，北門車站土地產權歸林務局，飯店及地上權設定登記宏都，宏都前年申請營運，遭嘉義林管處官員到車站豎告示牌制止，聲請法院假處分禁止市府發飯店許可證，雙方在台北地院調解破裂，今年初林務局轉向嘉義地院提告要求塗銷宏都地上權登記。

宏都副理江豐振說，三合一ＢＯＴ案彼此獨立，林務局邊調解邊打官司，宏都招募員工受阻，3年來資金利息及可預期營收損失慘重。

林務局娛樂組說，ＢＯＴ合約包括森林鐵路、沼平車站觀光旅館與北門車站多目標綜合開發案共3項，宏都96年取得33年特許經營權，3項整體開發不能分割，宏都不能只挑會賺錢北門車站要回去。