不動產活化 國壽打破只租不售策略
2012-03-13 01:05 工商時報 記者彭禎伶／台北報導
國泰人壽活化不動產資產，已在進行中！國泰金控董事長蔡宏圖昨（12）日表示，不動產投資策略應看「時機」，要保留住核心資產，其餘機動調整，包括出售、都市更新等，國壽內部已在評估中；今年是國壽成立50週年，蔡宏圖預告，國壽今年獲利應可好轉，且接下來國泰金應該都是「好消息」！
蔡宏圖的說法證實國泰人壽長久以來堅持的不動產「只租不售」策略，的確已因應市場環境及國內不動產市場變化開始轉變，若國壽更靈活調整不動產資產，則帳上逾新台幣2,000億元的不動產增值利益，隨時可能成為國壽獲利的一大來源。
蔡宏圖指出所謂「核心資產」，即包括全台都會區、北部等不動產，如台北市大安區、信義區等較熱鬧的區塊，國壽仍會堅持不出售的立場；例如民生社區，國壽有許多不動產，民生、建國路段的大樓已開始都更，蔡宏圖說：「未來會很好，也不願賣掉。」
蔡宏圖強調，未來希望不動產投資收入能更多元，目前不動產相關單位正在評估，看哪些區塊國壽擁有較多的不動產，是否有調整的可能，而調整方式包括直接洽談出售、都更或其他方式，蔡宏圖說：「要從短、中、長期利益去看，哪一種方式最好。」他表示，若直接出售，今年底前應來得及，但目前並沒有急著出售不動產的想法。
另外，蔡宏圖透露，國壽也評估參加台北站前雙子星、信義計畫區世貿二館開發案競標，但目前仍有些法律疑義待釐清，確定國壽是否有參加競標資格。
國泰金近來因應市場競爭及大環境，有不少策略轉變，蔡宏圖也表示，例如國泰證券過去一直只定位是金控商品的提供者，但未來也希望能擴大規模，因此找來朱士廷出任董事長、左麗玲擔任總經理，先強化承銷團隊、自營部位等，再看「機緣」併購。
至於一直在評估擴大30~40個分行的國泰世華銀，蔡宏圖也表示，台灣淨利差極低，只有0.9~1％，應強化手續費收入等業務，包括財富管理、基金、企業財務規劃等，他說：「花旗銀在台規模也不大，但信用卡就很賺。」因此希望國泰世華銀能走出自己的業務特色，不一定盲目追求擴大規模。
至於安泰銀、大眾銀等私募基金有意出售股權的銀行，國泰金是否有興趣參與？蔡宏圖笑著說：「個案不評論。」
微風評估買進黑松停車場
2012-03-13 08:57 時報資訊 【時報-台北電】
黑松上周董事會表決擬處分微風停車場的閒置土地，估價60億元，微風廣場目前已著手評估中，不排除以股東之姿競標。
微風廣場去年即準備3年內上市，一旦買下停車場除了能如願開發微風二期外，也被外界視為資產題材上市做準備。
黑松子公司暨黑松資產所持有的敦化段土地及房屋為微風一期與松民資產握有的微風二期土地，連同道路計算總計有6,400坪，目前一期租給微風經營微風廣場，一年租金近4億元，長約至115年，二期原本預定規劃為食尚廣場，在微風廖家積極變更使用地目且擴大規劃下，前年出現黑松董監事改選之爭而終止開發計畫，租約預計月底到期，且種下與黑松張家搶奪經營權之爭導火線。
市場人士分析，以微風去年營收101億元，EPS超過5元實力，對投資人有相當大吸引力，加上微風一直規劃進軍北京、上海、廈門與台商、當地地產開發商合作開發商辦大樓、飯店等綜合商圈，兼具中概內需題材。
業界分析，微風一旦買下微風停車場資產，對股價上市將有另一股資產題材助力，加上微風2014年搶進信義商圈A3開時尚百貨，目前包括西門町與台中地區均有案在評估當中，以目前地產業者一片進駐百貨零售開發與經營趨勢來看，微風未來以4館的現金流量利息來養微風停車場綽綽有餘，也挹注3年後上市之路資產題材價值。(新聞來源：工商時報─記者李麗滿／台北報導)
北市 超豪宅每坪喊400萬
4案估銷870億 亞太會館變綠能屋
2012年 03月13日 【蔡佩蓉╱台北報導】
房市成交量牛步回溫，不過豪宅置產需求仍相當旺盛，更催生今年台北市4大超級豪宅案，包括信義計劃區年底將展開預售的「亞太會館案」，每坪開價上看400萬元，鄰近的「皇翔F4」將擇期公開，中正區「松濤苑」每坪開價350至380萬元，「華固天母案」規劃區域超高層建案，總計4案總銷金額達870億元。
台北市今年底前將出現4塊基地面積逾千坪的超豪宅案。已經在1月中熄燈的信義計劃區旅館「亞太會館」，僅經營13年，隨著區域房價飆漲，土地價值翻漲，2月中旬已取得拆除執照，最慢下周二拆除。中華工程發言人徐敬業表示，館內藝術品、家具、擺飾品，已出售給飯店同業，飯店內外有許多玻璃、石材將完整拆除再做運用，因此拆除工程時間會較長。
頂級客預約制
徐敬業表示，拆除完後，中華工程將與亞太工商聯合作，興建綠能旋轉豪宅，已於去年申請建照，預計最快年底預售，部分戶別將邊建邊售。亞太會館案將委託海悅廣告代銷，海悅廣告研展部研究員蔡致蕙分析，超級豪宅不受市況影響，「亞太會館」將規劃旋轉式錯層外觀，成為區域新地標，目前規劃單層單戶約300坪，細節還會調整，未來也勢必採頂級客預約制。
中正區新高價
「亞太會館案」基地面積達2468坪，僅次於信義計劃區內「皇翔F4」共2622坪的社區基地，長期潛銷的「皇翔F4」傳聞每坪開價300萬元，皇翔建設並未委託廣告公司代銷，目前僅售出7戶，皇翔建設發言人游玉華指出：「今年一定會公開銷售。」代銷業者則預估，「亞太會館案」開價勢必每坪300萬元起跳，甚至達到每坪400萬元，總銷上看400億元。
潤泰創新位於中正區植物園旁的建案「松濤苑」，動向受市場矚目。
「松濤苑」也由潤泰創新自行銷售，每坪開價350至380萬元，總銷約150億元，將創下區域市場新高價，可望成為潤泰集團代表作。
華固建設前年以每坪409萬元標下士林區天母東路「聖道兒童之家」，當時創下住三土地新高價，也將正式在年底推出。
天母案超高層
華固建設邀請新加坡知名的WOHA建築事務所，挑戰區域超高樓層地標，初步規劃每戶120至130坪，業者預估，每坪開價230萬元。
李鴻源：鼓勵空屋出租 擬設補貼配套
2012/03/13 【聯合報／記者李順德／台北報導】
內政部正研議成立媒合平台
內政部長李鴻源與營建署長葉世文昨天一致表示，五處社會住宅於二○一四至二○一五「保證可以蓋好」。李鴻源說，搭配社會住宅、合宜住宅，內政部正研議成立一個媒合平台，用鼓勵、補貼手段，讓房東把空屋交出來，租給有需求的民眾。
民進黨立委陳其邁昨在立法院內政委員會質詢時提及，全台空屋有一百五十多萬戶，空屋率這麼高，政府又要興建合宜住宅、社會住宅，問題應如何改善？
李鴻源答覆，大台北地區或台中、高雄都有很高的空屋率，因此不是民眾沒有地方住的問題，政府應想辦法組一個媒合平台，讓房東將空屋交出來，租給民眾，若房客為中低收入戶，政府會有補貼。他也說，未來只租不售將是既定政策。
營建署長葉世文表示，主計總處住宅普查資料顯示，全台有一百五十五萬戶空屋，餘屋二萬餘戶，但依營建署每年的調查資料，全台空屋約八十八萬戶，並非一百五十多萬戶，未來作法將不會動用「免稅」的政策工具，會以鼓勵補貼的作法，讓房東將空屋交出來。
為解決大台北地區的空屋問題，李鴻源說，目前兩處合宜住宅約八千多戶，蓋完後居住正義政策還會繼續執行；五處社會住宅，三處在台北，兩處在新北市，現在正與兩市政府協商，希望盡快推出。
李鴻源說，社會住宅推動進度受到「鄰避效應」影響進度慢了下來，未來政府會採行「去標籤化」方式推動社會住宅；陳其邁及相關立委追問五處社會住宅蓋完是否繼續蓋？李鴻源表示，蓋不是唯一手段，只是選項之一，目前有四、五種選項。
李鴻源 贊成開徵空屋稅
2012/03/13 【經濟日報／記者徐碧華／台北報導】
內政部長李鴻源昨（12）日表示，他贊成開徵「空屋稅」，並鼓勵民間把空屋交出來，讓內政部做最佳的利用。內政部將設立租屋媒合的平台，幫助買不到合宜住宅、無法入住社會住宅者租到房子。
李鴻源昨赴立法院內政委員會業務報告，立委陳其邁質詢贊不贊成課空屋稅。李鴻源說：「我贊成，因為空屋是資源的浪費。」
繼奢侈稅、空地稅後，立委提出開徵空屋稅。空屋稅的主管機關是財政部，若要開徵空屋稅必須修改房屋稅條例，找到開徵法源。
過去空屋稅曾入法，但一直無法開徵，難處在於空屋無以認定。
2012/03/13 【經濟日報／記者李淑慧／台北報導】
國泰金控經營策略轉向，國泰金董事長蔡宏圖昨（12）日指出，不動產投資部分，考慮出售非核心資產；銀行部分，國內併購腳步將放緩，將注重業務內容的調整，強化財富管理業務。
國泰金今年成立滿十周年，過去在銀行領域併購相當積極，陸續併進世華銀、中聯信託。蔡宏圖表示，在國內併購，現在證券業比較優先，但機會可遇不可求。
蔡宏圖說，過去國泰證券在金控中定位為產品提供者，但現在要發展成全方位的證券公司，承銷、經紀、自營都要加強。併購是個選項，但在機會出現之前，會先努力強化體質、壯大規模。
國泰金今年前兩月累計僅小賺1.4億元，每股稅後純益0.01元，主要是受到國泰金旗下國泰人壽前兩月大虧22.6億元拖累。國壽去年也只小賺5.1億元。
蔡宏圖昨天出席國泰女桌冠軍慶功茶敘，會後接受媒體採訪，暢談各子公司的發展策略。蔡宏圖說，今年外在環境已較穩定，大陸預期也將軟著陸，因此，國壽今年獲利可望優於去年。
富邦、南山 不動產只租不賣
2012/03/13 【經濟日報／記者陳怡慈／台北報導】
富邦人壽副董事長林福星、南山人壽副董事長杜英宗昨（12）日均表示，公司成立以來從未處分過不動產，這項原則目前不變。
新光金控總經理許澎則表示，新光人壽過去幾年來早已透過核心、非核心的資產分類，以及規劃都更、適時處分等來交易不動產，早就已經這樣做。
新壽近幾年來不動產有買有賣，且手上也有案子評估申請都更。
處分利益方面，預計今年第一季與第二季認列松江REAT（不動產資產證券化）與敦南REAT投資利益，分別約為24.6億元與73.4億元。
熱錢回來了 央行緊盯500億流向
【聯合報╱記者羅兩莎／台北報導】 2012.03.13 05:40 am
中央銀行總裁彭淮南昨天證實，今年初起外資又開始回來了，而且現在還繼續進來；外資匯入後，存在新台幣存款帳戶、沒買股票金額約一千七百億元，其中一千二百億元為正常周轉金。他暗示，目前熱錢還有五百億元未投入股市，央行正緊盯資金動向。
彭淮南昨天上午赴立法院財委會報告中央銀行業務。立委關心熱錢湧入，以及大陸經濟成長率不保八對我經濟的衝擊。
彭淮南強調，這些短期資金在亞洲新興市場裡亂竄，有如「大白鯊跳入小池塘」，引起水花四濺、危及金融穩定。國民黨籍立委賴士葆、林德福等人關切熱錢流向，彭淮南表示，「大部分去買股票、有一部分跑去買債券。」
他說，最近一、二年，香港、新加坡、台灣等經濟基本面不同的亞洲國家，股市和匯市波動曲線卻亦步亦趨？背後力量就是熱錢。
熱錢湧入致匯市大幅波動，立委質詢「央行是否幾乎每天都進場調節匯率？」彭淮南重申，匯率由市場供需決定，若有過度波動時才會進場調節，且須視鄰近國家客觀數據，「看看鄰近國家，看看歐元、韓元、日圓和人民幣，特別是韓元。」
大陸預估今年經濟成長率僅百分之七點五，確定不「保八」。彭淮南認為，今年台灣經濟成長率存在兩大變數：一是大陸經濟成長率，二是國際油價。
他分析，去年大陸原訂經濟成長率目標為百分之八，但實際公布是百分之九點二；主計處預估今年台灣經濟成長率為百分之三點八二，是以大陸今年GDP為百分之八估算；「假如大陸今年的實際成長率維持在百分之八點一，對台灣的經濟成長就不會有影響」。
至於油價，他說，「油價是高度的不確定因素」，國安會擔心油價若飆破每桶一百四十美元，將衝擊我經濟成長。彭淮南指出，央行將密切注意物價上漲壓力。
