【經濟日報╱記者柯玥寧／台北報導】 2013.05.09 03:07 am
內政部營建署昨（8）日推出雙北市三個公辦都更案，包括北市已流標一次的松山區敦化段，以及新登場的新北市板橋民權段、介壽段兩案。在雙北土地取得不易下，公辦都更案可能吸引不少建商目光，三案累計投資金額近70億元。
營建署統計，七年前推動公辦都市更新，至今總計推動逾200處。這次新登場的新北市兩筆都更案均位在板橋，都採都市更新權利變換方式辦理。
其中民權段都更案，距離板橋車站約300公尺，緊鄰新板特區，有正對萬坪公園優勢，基地面積約2,564坪，使用分區為住宅區，其中公有土地面積約一半，其餘五成是私有地，投資金額約42億元，7月31
日截止收件。
另一板橋介壽段都更案，位在民族路與中山路一段交叉口西側，屬府中商圈，面積約385坪，使用分區為商業區，其中市有地面積占基地面積比率達九成以上，投資金額約5.9億元，7月12日截標。
北市松山區都更案今日將截標，為國防部委由營建署招標，按招標規定此基地要需規劃為旅館、商辦及商場，回收期拉長，因此先前流標一次。該地近松山機場，基地位於民權東路三段、敦化北路口附近，面積約1,328坪，底價21億元，可興建的樓地板面積約1.1萬坪。
分區變更回饋
京華城向私地主討
【聯合報╱記者周志豪、陳威任／台北報導】 2013.05.09 03:40 am
京華城所屬京都建設公司去年11月間，發存證信函要求同開發街廓中17名私地主，返還87年間由京華城代墊的1億多的變更回饋費用。市議員陳孋輝昨天抨擊，京華城開發案限制私地主土地開發，如今得了便宜還賣乖合理嗎？
京都建設表示，當年的開發計畫一切依照市府規定辦理，審議過程也沒有居民表示反對意見，從工業區變更地目為「第三種商業區（特）」，周邊地主都共享實質利益，因此要求地主給付「代捐贈費用」，多次協調未達共識，京都建設才提求償訴訟。
北市府都發局總工程司高文婷表示，當初市府是依都市計畫審議結果，要求威京公司回饋30%公共設施，未規定回饋須由計畫範圍內全部土地所有權人按持有比分攤，也沒有為特定地主利益而變更使用分區情形。
京華城購物中心早期為唐榮鐵工廠土地。76年由威京集團購得後，79年都委會通過土地由工業區變更為商三特用地。
因土地使用分區變更，當時都委會要求，開發案應捐出基地範圍內30%土地面積，作為公園、廣場提供公眾使用。
當時為避免鄰近剩餘工業區土地變畸零地，都委會也要求變更案應採大街廓整體開發為原則，「整體規劃、分期開發」，包含南側17個私地主私地全部納入。
當時京華城為盡速取得建照，87年捐贈名下7913平方公尺土地給北市府，92年捐贈2.2億元興建偶戲博物館。
因京華城認為，捐贈土地與偶戲館興建經費中，部分是為私地主代墊，去年11月發出存證信函，要求17名私地主應給付1億448萬6846元給京華城。
議員陳孋輝昨天指出，被劃入整體開發的八德路四段106巷私地主，住宅的4層樓老舊公寓如昔，當初並未實質參與開發，如今一夕間全成被告，背負千萬元債務，情何以堪？
2013/05/08 【聯合報／記者張明慧／台中報導】
台中市府創全國之先，5月起實施「容積可移轉」新規定，不僅將老樹、歷史建築納入，還把保護老樹年齡下修到50年，近日引起鄉下地區的「買樹風潮」，不少建商開始到烏日、龍井、大安等區打探，老屋、老樹一夕暴紅。
台中市議員吳瓊華痛批說，這根本是變相的「土地乾坤大挪移」，這些財團大量購買老樹用地後，再到繁華區興建房子、換更多容積，這項全國首創措施恐淪為圖利財團工具。
都市發展局城鄉計畫科長鄭慶賢說，已劃分全市為30區，同區才能進行土地的容積移轉，且會依照價值計算，但確可能出現買該區便宜、偏遠土地老樹、老屋，換取繁華區建地容積，會想辦法防弊。
這是台中市府新訂的「實施都市計畫容積移轉審查許可條件及作業要點」，以往建物要增加容積，建商只能購買道路公地捐贈市府轉換，新的規定納入老樹用地、歷史建築等，只要這些私有地上有被保護的老樹或歷史建築，購買後捐給市府，可更換等值的容積；這項優惠也適用在更換違建坪數，讓違建合法化。
不少建商已蠢蠢欲動，開始探問「那裡有種老樹？」據某仲介業者指出，原本乏人問津的烏日、龍井、大安、東勢等偏鄉農地，開始有人詢價，且鎖定土地上有種50年以上的被保護老樹。
吳瓊華說，烏日區農地每坪僅5、6萬元，建商購買後捐贈市府，若能在高鐵等較繁華區換得容積率，獲利倍增；政府保護老樹立意雖佳，但是否會淪為「有錢人的遊戲」，須有防弊配套。
且因最近老樹保護修例才修正，以往70年甚至100年以上才列入保護範圍，新法下修到50年以上，中市的老樹從225棵，增加到2500～3000棵，讓建商購買老樹換容積有更多選擇。
拚觀光
旅館4年內遍地開花
2013-05-09 01:24 工商時報 記者呂雪彗／台北報導
觀光旅館將遍地開花！行政院政委楊秋興昨（8）日表示，102至105年4年內預計完工旅館達462家，投資金額近2,000億元，旅館業投資蓬勃發展，顯示觀光產業正「有感」提升中，對刺激消費，帶動內需有一定助益。
楊秋興昨天在行政院政務委員諮詢會議，簡報觀光拔尖領航方案執行情形。楊秋興指出，101年觀光創造逾3,400億元外匯收入，較97年（馬政府上台首年）成長81％，帶動餐廳、遊覽車、零售業、夜市等周邊產業皆受惠。
至105年，國內預計完工旅館有462家，3萬2,444間客房數，投資1,919.80億元。累計97年下半年到101年，已開業新設旅館有458家，2萬9,772間房間，投資1,006.81億元，更新設備有851家，投資203.74億元。
97年下半年迄105年，總計帶動民間投資興建或更新旅館3,130.35億元，觀光產業正「有感」提升中。
其中吸引Le Meridien（寒舍艾美）、W Hotel、Novotel Crown Plaza、加賀屋、大倉等6大國際連鎖旅館品牌進駐；獎勵觀光產升級優惠貸款利息補貼，至4月底已輔業者貸款155件，向金融機構申貸67.44億元，補貼利息約1億2,856萬元。
會中，江揆指示繼續放寬大陸商務客來台措施，並推展大陸外商來台獎勵旅遊，尤其觀光局一再反映，移民署對大陸商務客及專業人士來台，核發簽證時程逾半個月以上，希望縮短至5天內核發，以利爭取來台參加會展產業商機，以免簽證程序太長，陸客都轉向香港參與會展活動，錯失商機。
毛治國、各政委都熱烈討論，提振觀光宜以拚提升質為優先，不應盲目衝量，尤其應設計精緻遊程，吸引各國高端新富階級來台旅遊，作為新開發主力客群。
楊秋興也表示，目前已積極爭取印度、印尼、泰國、越南、菲律賓等五國新富階級，及穆斯林市場客源，並與航空業聯手經營自助與半自助客群，擴大送客計畫，並輔導31家館旅單位取得穆斯林清真餐廳及友善餐廳認證，拓展穆斯林市場客源。
潤泰新擁19塊精華地
北市土地公
2013-05-09 01:24 工商時報 記者蔡惠芳／台北報導
隨著轉投資中國大潤發、南山人壽的獲利大躍進，潤泰創新國際公司近幾年積極攻城略地的策略，同步擴張到自建案、都更案、捷運聯合開發案、BOT案和OT案，迄今已手握19處精華地塊開發案，涵蓋台北市和新北市，估計可開發土地存量上看千億元，儼然躍居為營建業上市櫃公司握有台北土地原料最多的「土地公」。
潤泰創新國際公司董事長簡滄圳昨（8）日表示，潤泰新看好台灣房市，正積極加碼投資不動產，迄今手握19處台北市和新北市土地。其中，有16處都在台北市。
簡滄圳指出，潤泰新是建築業界資本額超過100億元的少數幾家公司之一，達102.36億元，和國泰建設、鼎固開發等檯面上的大型建商，並列為股本百億的公司。不過就總市值來說，潤泰新已遠遠超越國建、鼎固等其他同業。因此難度愈高、地塊愈大、開發價值愈高，潤泰新愈會出手。
法人指出，潤泰新最被看好的台北市「樓王」，一個是中正區植物園旁的「松濤苑」，僅僅20戶、總銷上看100～120億元，由潤泰集團總裁尹衍樑親自參與設計和規劃，為尹總裁下一個超級豪宅「代表作」，年中可望完工。另一則是微風廣場旁邊的微風案，也最具超級豪宅相。兩案可望成為貢獻2013年到後年的主力業績。
根據潤泰新2012年財報，已創下3.46元的EPS，改寫歷年來的新高。主要是中國大潤發、南山人壽大賺錢，高鑫零售去年稅後純益108.62億元，年增50.6％，南山人壽去年獲利更達93.66億元，市場驚豔、也優於預期，因此依潤泰新持股高鑫8.23％、潤成25％計，這兩大金牛轉投資就貢獻31.77億元獲利，每股純益3.2元，加計本業，使得EPS衝上3.46元。
潤泰新跨足商場 4年拚4店
2013-05-09 01:24 工商時報 記者蔡惠芳／專訪
潤泰創新國際公司董事長簡滄圳表示，潤泰新首度跨足商場事業的松山車站OT案，將在5月31日正式開幕營運第一座自有品牌的「CITYLINK」，可望為集團下一個發行不動產投資信託基金（REITs）的投資案。
而今年起潤泰新本業將步入黃金十年，業外還有米其林級的「牛油加麵包」：中國大潤發和南山人壽等轉投資，就等著起飛。
今年以來首度接受專訪的簡滄圳表示，這個月底31日將是潤泰新邁向另一個里程碑的日子，松山車站「CITYLINK」總共3個樓層、共約3,080坪的商場和餐飲面積，正式開幕；另一棟飯店和辦公，年底可望完工加入營運行列，其中飯店為潤泰新和國賓（2704）合作，引進amba連鎖飯店品牌。以下是記者專訪內容：
問：潤泰新最新跨足的百貨商場和飯店事業，訂出「4年開出4店」的目標，最近會開花結果？
答：日本東京「軌道經濟」帶動的「站內商機」，將在31日由潤泰新的第一座自創品牌CITYLINK，正式現身松山車站；至於另一棟飯店和辦公複合大樓，amba飯店將正式進駐、辦公大樓正招商。
接下來的南港車站BOT案，明年底至後年初開幕，會是規模最大的CITYLINK百貨，還有六福飯店進駐；文湖捷11、三重捷6，將陸續在2016年前開出CITYLINK，達成「4年4店」目標無虞，有助於IFRSs實施後，提供長期穩定的現金流。
其中，松山、南港會是下一波集團「惟二」可發行REITs的商用不動產投資案。
問：松山、南港案發行REITs的時程如何規劃？有何貢獻度？
答：估計要正式開幕營運兩年後，達損益兩平，將可發行2檔以上的REITs，OT案1檔、BOT1檔。不過，若租金收益優於原先預期，那麼我們也未必會發REITs，至少已有退場機制，這是「進可攻退可守」，是商用不動產最靈活的投資策略。
松山案正式營運後，可達損益兩平時間估計是兩年，即2016年；至於全部回收年限，是第10年。
問：潤泰新2012年獲利創歷史新高，業外轉投資是一大功臣；2013年業績能見度如何？
答：潤泰新的業外轉投資非常精彩！高鑫零售、南山人壽是潤泰新兩大轉投資事業，為長線穩定向上的金牛事業，2012年的獲利一攤開來，遠遠高於外界預期，很驚豔！被視為米其林級的「麵包和牛油」！不算本業、就已經夠「補」了！
今年這兩隻金牛，還有往後幾年，成長的後勁更強，以2013年來說，貢獻業績占比就可望超過潤泰新本業業績。
至於房市，大台北都會區大家一定要有信心，畢竟經濟有好轉、房市各項制度愈來愈透明，土地原料又稀有，房價自然擁有高抗跌性和保值能力。尤其放眼全世界，沒有一個城市像台北市這麼小，但台北可望與其他大城市一樣，隨著「軌道經濟」帶來的交通便捷性，拉大都會的規模。
釘子戶刁難
合建破局
拒管線經過 根本蓋不了
2013年05月09日 蘋果日報【顏嘉瑩╱台北報導】
30幾年的鄰居因合建爆糾紛！文山區有住戶不滿樓下釘子戶不同意與建商合建，害大家權益受損，向《蘋果》投訴表示，合建規定要全數同意，但如果遇到有心的釘子戶，罔顧其他住戶權益，「公理何在？」專家表示，合建門檻較高，因此才會有《都更條例》，但合建破局，住戶目前只能要求和東側土地合併參與都更。
台北市文山區景後街105巷的4樓雙併公寓，屋齡已達40年，住戶向《蘋果》投訴，前方持有土地的麗第建設有意談合建，但有鄰居對建商提出不合理要求，導致合建無法進行。
須所有住戶同意
住戶表示：「我們這棟屋齡那麼老，如果四周都蓋大樓，到時不僅沒有充足日曬，地震、火災時也會造成生命危險。」
該住戶說，「我們總共有8戶住戶，其他7戶都很樂意跟建商合建，只有其中有1戶不同意，向建商提出不合理要求，擺明十足釘子戶心態，但政府規定合建又必須要所有住戶同意，就因為他一個人不簽同意書，我們其他7戶都無法和建商合建，真的很不公平！」記者實際去該名住戶家按門鈴，詢問是否有其他原因，但該不同意戶不願受訪。
據了解，麗第建設在6年前即和該公寓的住戶談合建，其中協商多次，但一直無法成功，目前前方土地已由麗第建設推出新案「馥麗第」，開賣不久即完銷，「馥麗第」專案經理陳文斌表示，該案已經完銷，如果要再重新談合建，不僅要賠償已購戶，重新申請建造執照也要一段時間。
該住戶說，「我們總共有8戶住戶，其他7戶都很樂意跟建商合建，只有其中有1戶不同意，向建商提出不合理要求，擺明十足釘子戶心態，但政府規定合建又必須要所有住戶同意，就因為他一個人不簽同意書，我們其他7戶都無法和建商合建，真的很不公平！」記者實際去該名住戶家按門鈴，詢問是否有其他原因，但該不同意戶不願受訪。
據了解，麗第建設在6年前即和該公寓的住戶談合建，其中協商多次，但一直無法成功，目前前方土地已由麗第建設推出新案「馥麗第」，開賣不久即完銷，「馥麗第」專案經理陳文斌表示，該案已經完銷，如果要再重新談合建，不僅要賠償已購戶，重新申請建造執照也要一段時間。
建築師嘆難達成
陳文斌說，當初建設公司也相當積極談合建，就算已售5成，也持續和住戶談合建，「該名不同意的住戶向建商要求要分到1樓店面，且管線不能從店面的周圍經過，建築師聽到要求，直說『就算我們答應，在技術上這棟房子也蓋不起來』，因此只好用現有的L型基地推案。」
律州聯合法律事務所律師蔡志揚表示，因合建規定要百分之百的住戶同意，因此才會有《都更條例》，即不需要全數住戶通過即可都更，但該公寓屋齡已經相當老舊，根據《公寓大廈管理條例》，如果建築結構安全有嚴重疑慮，可以訴請住戶強制出讓，但訴訟期可能會拉長，不建議用此方式爭取權益。
律師建議，景後街東側有一塊面積0.18公頃的都更範圍，住戶可以要求劃入都更範圍，才有機會參與都更。
律州聯合法律事務所律師蔡志揚表示，因合建規定要百分之百的住戶同意，因此才會有《都更條例》，即不需要全數住戶通過即可都更，但該公寓屋齡已經相當老舊，根據《公寓大廈管理條例》，如果建築結構安全有嚴重疑慮，可以訴請住戶強制出讓，但訴訟期可能會拉長，不建議用此方式爭取權益。
律師建議，景後街東側有一塊面積0.18公頃的都更範圍，住戶可以要求劃入都更範圍，才有機會參與都更。
合建爭議事件簿
2006~2007年
寶徠、麗第建設開始與附近地主談合建
2007年
寶徠發現無法整合而退出，麗第繼續跟住戶協商
2012年12月
不同意戶態度強硬、無法合建，麗第送件、申請建照
2013年1月
麗第取得建照，開始搭建「馥麗第」接待中心
2013年3月
開始銷售，同意戶再度要求建商合建，於是麗第暫停銷售並重啟談判，仍因該名不同意戶，使談判破局
2013年4月
重新銷售
2013年4月中
「馥麗第」完銷
資料來源：本報採訪整理
寶徠、麗第建設開始與附近地主談合建
2007年
寶徠發現無法整合而退出，麗第繼續跟住戶協商
2012年12月
不同意戶態度強硬、無法合建，麗第送件、申請建照
2013年1月
麗第取得建照，開始搭建「馥麗第」接待中心
2013年3月
開始銷售，同意戶再度要求建商合建，於是麗第暫停銷售並重啟談判，仍因該名不同意戶，使談判破局
2013年4月
重新銷售
2013年4月中
「馥麗第」完銷
資料來源：本報採訪整理
被占市地出租
市庫每年千餘萬進帳
2013/5/9〔記者謝佳君／新北報導〕自由時報
五都升格後，監察院要求五都市府加強清查轄內公有土地被占用情形。新北市財政局統計，目前新北市管理的八萬多筆市有土地中，六百四十二筆被占用，其中六百一十七筆已追收使用補償金，尚餘二十五筆調查中；市有土地經輔導民間承租，目前租金每年約可替市府增加一千多萬元歲入。
財政局公用財產管理科專員蔣喬玫指出，新北市管理的市有土地共八萬八千八百三十八筆，一○一年度列管被占用的土地（含少數房屋）有六百四十二筆，其中六百一十七筆已追收使用補償金約兩千兩百萬元、總面積約三十六‧四公頃，清理率達九十六％；剩尚在調查中的廿五筆面積約一‧五公頃。
另有市有地解除列管或輔導承租，一百年度有六十二筆，及一○一年度一百一十八筆，面積共十三‧八公頃、追收使用補償金達五千多萬元，其中，部分經輔導承租後，租金每年約可為市府增加一千一百九十萬元歲入。
公用財產管理科長王世英表示，公有土地被占用的因素相當多，如早期台北縣政府及各鄉鎮市公所接管國有財產時即已被占用、公私共有土地分割困難、社會弱勢族群迫於經濟因素而未經同意即使用公有土地、具歷史淵源的地方廟宇長期使用公有土地、或鄰地建物部分面積越界建築等。
一旦清查發現有被占用情形時，若占用時間超過五年，將追收五年使用補償金，五年以下則依占用時間，按公告地價五％收取租金；另外，若八十二年七月二十一日前即已占用，可輔導承租。除非有危害公共安全、環境衛生、或使用需要，才可能強制拆除。
但考量民眾特殊狀況，王世英表示，若占用者是較弱勢族群，會輔導分期繳納補償金；至於還未處理的土地，則可能因為土地較零散、狀況較複雜、或不符成本效益等，列為持續追蹤調查的對象。
