台版IFRSs 銀行賣樓租回 獲利須分年認
2013-05-15
02:27 工商時報 記者彭禎伶、張中昌／台北報導
金管會發布台版IFRSs，銀行賣分行後如「售後租回」，獲利不得全額認列，必須依承租期間遞延認列，同時要等租約期滿，才能將這筆獲利計入資本適足率。金管會銀行局副局長邱淑貞昨（14）日表示，台版IRFSs是希望銀行永續經營，不要藉賣樓調節獲利或提高資本適足率。
銀行局表示，依據今年元旦正式接軌的國際會計準則IFRSs，若符合一定條件的不動產售後租回，出售利益可以立即認列，但金管會認為此項規定並不適合銀行業，所以決定訂出台版規定。
舉例來說，若銀行賣一棟分行大樓再租回使用，售價100億元，可認列獲利50億元，若依IFRSs規定，50億元可在當年進帳後認列為獲利，也能提高銀行的資本適足率。
但銀行局規定，現在這50億元必須依租期分年認列，若租約是20年，則1年只能認2.5億元收益，50億元獲利須等20年租約期滿，才能列入資本適足率；若銀行租期不明確，則至少要分10年遞延認列獲利。
邱淑貞透露，這段期間的確有部分民營銀行賣出分行後，再售後租回，繼續作為分行使用，顯示銀行然仍有自用需求，處分不動產時應更謹慎，否則買家若不願再租給銀行，那分行就必須搬遷；另外若是銀行的總部大樓，董事會就更應審慎考慮，畢竟總部大樓不宜隨意搬遷。
據悉，近期有分行售後租回的，包括安泰銀行、國泰世華銀、大眾銀行等，獲利都在數億到10多億元不等。
銀行局表示，在接軌IFRSs前，就規定銀行出售大樓再租回，必須依租期分年認列獲利，但若是出售獲利不逾資產價值的10％時，即可當期認列獲利，這部分函令在昨天的新規定發布後全數廢除，即不論出售價值，只要租回使用，獲利一律依租期遞延認列。
邱淑貞也表示，近期出售分行再租回的銀行，都把獲利直接提列備抵呆帳，因此在獲利及資本適足率上並沒有變動，因此銀行局也不會要求調整會計報表。
但銀行局不鼓勵銀行出售分行用來提列備抵呆帳，邱淑貞強調，銀行必須穩健、永續經營，分行若仍要使用，就不適宜售後租回，來調節損益、提高資本適足率或用來提備抵。
銀行賣房美化帳面 行不通
【經濟日報╱記者邱金蘭／台北報導】 2013.05.15 03:44 am
銀行業者透過出售不動產美化帳面作法，金管會說「No」。金管會昨（14）日發布規定，銀行不動產「售後租回」時，處分利益必須分年認列，且不能計入資本，以避免銀行藉新的IFRS（國際會計準則）規定，處分不動產來調節損益，不利銀行穩健經營。
近來有不少金控、銀行將搬遷總部大樓或遷移分行，金管會這項規定對銀行未來處分不動產，都將有重大影響。
據金管會了解，最近有三家銀行有售後租回案件，不過，銀行認列處分利益，似乎是為了降低提列備抵呆帳準備對財報的衝擊。外界揣測金管會查獲的三起案件為安泰銀等業者，但金管會並不願回應個案。
至於金控大樓搬遷，舊大樓處分後若由金控子公司租回，是否也須適用這項售後租回規定？金管會銀行局副局長邱淑貞說，會視個案情況作認定。
邱淑貞指出，根據銀行法規定，銀行不能投資非自用不動產，銀行賣出不動產後又租回，代表有使用需要，所以希望銀行不要以此調節損益及美化資本適足率，希望認列收益及資本時，要審慎穩健。
根據舊會計制度，銀行不動產售後租回，是依租期分年認列，但另有解釋令規定，若售後租回的利益占全部處分利益比率在10%以下，可以一次認列收益。IFRS上路後，有關不動產售後租回的收益，是一律可以一次認列。
邱淑貞表示，銀行不能買非自用不動產，IFRS又准一次認列收益，為免銀行未審慎運用新會計制度，藉處分不動產調節損益，因此決定在近日內發函規定，售後租回的收益不能一次認列，也不能計入資本。
金管會表示，考量銀行以永續經營為基礎，近日將發布銀行不動產售後租回的會計處理及資本適足比率計算規定，銀行不動產售後租回的出售利益應遞延認列。
租期明確者，可以在租賃期間分年認列；租期不明確者，應至少分十年認列。另外，在租期屆滿前，計算資本適足比率時，售後租回已認列的利益不得計入資本。
金管會表示，對於仍有自用需求的不動產，處分時應審慎，處分利益的認列也要穩健。
金管會希望銀行對於不動產售後租回的利益，能基於永續及穩健經營的策略，審慎運用。
【經濟日報╱記者夏淑賢／台北報導】 2013.05.15 03:44 am
金管會發布銀行不動產「售後租回」新規定，銀行業者表示，會遵照金管會規定辦理，將減緩銀行活化資產、降低自有行舍的動作。
安泰銀行近年陸續處分忠孝分行、和平分行、內湖資訊大樓等自有行舍，對處分當年度盈餘有相當貢獻。原因是安泰銀內部定調銀行不須持有過多自有行舍，以免浪費資本，現仍持續檢討行舍使用狀況。金管會新規定公布後，安泰銀表示會遵照辦理。是否還會處分自有行舍、售後租回？會再評估。
銀行業者表示，金管會這幾年為與國際接軌，不斷從嚴提升監理標準，包括銀行總放款覆蓋率不到1%不能登陸，以及第一類正常授信提存率也要拉高到1%，這些都造成銀行增提備抵呆帳、侵蝕盈餘的壓力。規定銀行活化資產之利益須分年認列且不計入資本，等於是將監理的手介入銀行的財務操作與企業理財行為，銀行到底該從哪裡增加盈餘支應提存需要？或金管會是鼓勵銀行多持有自有行舍？實在不明白政策考量為何。
金錢豹砸20億 攻台中餐飲
【經濟日報╱記者宋健生／台中報導】 2013.05.15 03:44 am
金錢豹餐飲娛樂集團董事會主席袁昶平昨（14）日宣布將進軍國內餐飲市場，計劃投資20億元在台中市北屯區規劃興建頂級百匯餐廳，預計明年動工，未來也不排除開設連鎖品牌。
這塊位於崇德路、崇德五路口、面積1,500坪的土地，現為台中牛排館租用，租約明年到期後，袁昶平隨即啟動餐廳興建計畫。這塊土地在新天地餐廳台中北屯旗艦店旁，金錢豹當初以每坪約73萬元、合計10.95億元購入。
袁昶平說，未來餐廳將與旗下的葳格高中結盟，提供餐飲科系學生實習場所，建立建教合作平台。王品集團已和葳格高中合作，提供學生實習機會。校方也將與台北喜來登、台中長榮桂冠等飯店洽談結盟。
袁昶平在大陸快速發展連鎖餐廳的成功經驗，若是複製回台，是否對國內餐飲市場造成衝擊，各界都拭目以待。
袁昶平在國內有夜總會酒店「教父」之稱，10年前進軍大陸、創立金錢豹國際美食百匯餐廳，短短幾年內，連鎖據點一度多達20餘店，年營收逾人民幣15億元，甚至推動股票上市，成為兩岸最大的自助百匯餐飲品牌。
金錢豹百匯餐廳成功的秘訣，在於勇於突破傳統餐飲業的思維與作法，一切不計成本，裝潢豪華大氣。消費者進入餐廳，四、五百道來自世界各地的美食料理在眼前一字排開；餐廳還規劃數十種不同風情的包廂，依據賓客不同需求變化空間，承接婚宴、會議、筵席、酒會等活動，滿足消費者所有需求。
袁昶平經營餐廳很敢花錢，智利鮭魚、阿拉斯加帝王蟹、加拿大生蠔等頂級食材，都在進口名單之列。
袁昶平說：「大者恆大，讓人震撼，一次就要把競爭者打趴。」這是他經營酒店及餐飲事業的秘訣。
二年前，袁昶平釋出餐廳部分股權給歐洲私募龍頭基金安佰深（Apax Partners）後，就全心投入教育事業。
鄰捷運 三重房租漲11％
地點好 新店蘆洲也漲逾1成
2013年05月15日
自由時報【張菱育╱台北報導】
近年捷運網路密集，不少想省錢的民眾，選擇至有捷運、但房價、租金相對便宜的新北市居住，帶動捷運周邊租金上揚，據房仲業者統計，新北市捷運周邊住宅租金行情，從2011年至今，平均漲幅達6.1％，三重、新店等區近2年租金漲幅更達11.1％、10.6％，只要地點好，不怕找不到租客。
據台灣房屋智庫統計，新北市只要有捷運通過的行政區，近2年周邊住宅租金均上漲，其中三重的每坪月租金從2011年的823元，漲至今年為每坪914元，漲幅11.1％是新北市最多，新店、蘆洲亦分別有10.6％與10.1％漲幅。
不怕租不出去
台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，房屋若鄰近捷運站、且生活機能較佳，不怕租不出去，隨著房價上漲，房東也跟著調整租金價格，且今年漲幅較去年明顯，如三重、新店等區今年租金較2012年成長6.03％、4.99％。
中和釋出不多
劉志雄表示，其中三重因鄰近台北市，無論到民權西路站或是忠孝新生站都相當快速，「僅管有房客長期承租，但房東也抱持著還有其他人願意租的情況下漲價，讓精華地段租金維持高點。」
永慶房屋中和總站店店長洪偉智指出，現中和區釋出的出租案件不多，一有物件釋出，很快就可租出去，且不少屋主會附上裝潢及設備，連帶把投資成本加入租金內，2011年每坪租金約700~900元、去年每坪800~1000元，今年每坪已達900~1100元，漲幅約10％，「而且又以12坪、月租1.3~1.5萬元最受歡迎，承租人以上班族或年輕情侶居多。」
新北市捷運生活圈裡以捷運淡水周邊房租最便宜，雖然2年來租金上漲約9.1％，但目前每坪僅660元，使投資報酬率2.6~2.8％為新北市最高。
永慶房屋中和總站店店長洪偉智指出，現中和區釋出的出租案件不多，一有物件釋出，很快就可租出去，且不少屋主會附上裝潢及設備，連帶把投資成本加入租金內，2011年每坪租金約700~900元、去年每坪800~1000元，今年每坪已達900~1100元，漲幅約10％，「而且又以12坪、月租1.3~1.5萬元最受歡迎，承租人以上班族或年輕情侶居多。」
新北市捷運生活圈裡以捷運淡水周邊房租最便宜，雖然2年來租金上漲約9.1％，但目前每坪僅660元，使投資報酬率2.6~2.8％為新北市最高。
車程換低租金
東森房屋紅樹林加盟店主任黃珮珊指出，雖然淡水距離台北車站需半小時左右車程，但外宿學生、社會新鮮人，多會選擇像淡水站這樣的末端捷運，租金較便宜，其中淡江大學周邊13~15坪的套房、每月租金僅5000~6000元，雖然要花時間通勤，但能夠節省生活開銷，也是租屋族一項新選擇。
