2012年3月22日星期四

2012.03.22 不動產新聞動態

開放空間容積獎勵因地制宜

2012-03-22 01:04 中國時報王莫昀／台北報導

容積獎勵太過浮濫，引發監院關切，內政部營建署檢討完成「建築技術規則」修正，原設定開放空間容積獎勵最高不得超過三成的限制，七月一日取消，回歸都計法規或都巿計畫書圖規範，由地方政府檢討設限。基本上，由於各地都有容積總量限制，檢討後亦不會超過三成，部分縣巿甚至更可能因需求有限而取消。

根據營建署行文各縣巿政府調查，初步回收的資料顯示，全台申請容積獎勵案約九百餘件，但違規情況嚴重，回收案件中，有社區警衛攔阻外人進入、未設告示牌等其他違規事項就多達四一二件，設立警衛室等違建案約二一一件，圍籬太高等不符規定案件也有二一九件，其中重複違規的案子不在少數。

營建署官員表示，開放空間具有公眾性質，開放空間內的違章與一般私人違章性質不同，為此將會列為優先處理項目，營建署自三月二日起至四月三日辦理各縣市開放空間違規案件實地督導業務，預估將於四月中旬完成，整資料後，呈報監察院。

為防杜開放空間違規使用，改善容積獎勵浮濫問題，營建署除修正建築技術規則，將容積獎勵上限回歸都計法規規範，另外開放空間容積獎勵原則也將從嚴，開放空間設在社區中庭，外人難以進入，或是開放空間加設屋頂等頂蓋，七月起都將不予獎勵。同時，還新增開放空間不得設置圍籬等限制。

壽險買素地，金管會不考慮

2012-03-22 08:07 時報資訊【時報-台北電】

針對金管會是否將放寬保險資金投資商業用素地，金管會主委陳裕璋昨（21）日在立法院財委會表示，對保險業投資素地，「我們（金管會）態度一向是很審慎」。

他說，過去曾發生保險公司買素地未開發，轉手又出售獲利，引發社會不良觀感，因此金管會要求保險業投資素地一定要即時開發利用，且RBC要加計30％。

陳裕璋並要求保險局以新聞稿將現行規定重述一次，且強調現有規範「符合實際需要，尚無檢討修正的必要」。

保險局長黃天牧也表示，這些規定是去年2月才公布上路，且社會對保險業投資素地希望有較嚴格的檢視，目前既有此投資規定及平台，保險業就以此平台來運作。

國泰金控總經理李長庚日前呼籲政府可重新檢視保險業投資素地的相關規範，鼓勵保險長期資金投入地區的商業建設，包括蓋旅館、飯店、辦公大樓等，除了可去化資金，也能帶動周邊商業繁榮，有助台灣區域發展。 (新聞來源：工商時報─記者彭禎伶、張中昌／台北報導)

台中柏地廣場 7期百貨生力軍

2012-03-22 01:03 工商時報記者曾麗芳／台中報導

由林鼎建設與紀氏源豐集團合資砸下12億元，將擁有1萬多坪空間的舊衣蝶百貨大樓，規畫打造成結合百貨商場、醫美中心及精品會館的「柏地廣場」，可望成為台灣首家「Select Shop商場」，預計6月初試賣、6月中開幕。

負責籌備「柏地廣場」的柏地國際事業公司總經理汪莉紜指出，該商場陳列著為消費者先篩選過好的品牌與商品，是台灣第1家Select Shop特色商場，85％品牌與商品，與時下百貨商場不重疊，目前招商進度已超過9成。

「柏地廣場」招商營運部經理陳永深表示，目前規畫B1為融入日本六本木街景的主題式餐廳；1至4樓的Select Shop特色商場，裝潢與空間氛圍走古羅馬歐洲大殿風格，以銷售香氛、皮件及服飾為主；5樓是4家大型主題餐廳；6至7樓為醫美中心與產後復理中心；8至12樓規畫88間客房的精品會館。

事實上，「柏地廣場」背後的兩大股東：林鼎建設與紀氏源豐集團，財力都相當雄厚。

其中，以木業發跡的林鼎建設，在台中擁有許多土地，在中港路還有一棟自租不賣的「林鼎高峰」商辦大樓；民國92年，林鼎建設斥資12億元、在7期市政路上打造一棟地下7層、地上12層的百貨大樓，出租給衣蝶百貨，每年坐享1.5億元的租金收益。

不過，台中衣蝶百貨因經營不善、3年後關門大吉，林鼎6年來寧可每年支付2,000多萬元的稅金，也不願出租大樓。林鼎這次與紀氏源豐集團攜手合作、由單純的房東變身股東，備受外界矚目。

而紀氏源豐集團在台中7期擁有沐夏、蘭夏、悅萊、悅豪、竹林雅緻等精品汽車旅館以及台中商旅，堪稱是7期的大地主。

紀氏源豐集團首度跨足投資複合式商場，卻也不忘加入最擅長的精品旅館，因此，繼「悅萊」、「悅豪」精品汽車旅館之後，就在柏地廣場規畫了「悅棧」精品會館，每間客房坪數從20坪至120坪不等，住房價從4,000元起跳，將是7期商圈首家營運的飯店。

汪莉紜指出，一般的百貨零售商場的商品重疊率很高，「欠缺品味與個性」，柏地廣場定位清楚，走大膽與前衛、小眾卻高檔路線，針對20歲至60歲這群「很有自我主張與自我價值的人」，柏地廣場為這群人到國內外「精選」設計師品牌以及特色商品、聚集在商場裡。

她說，Select Shop概念店在國外早已行之多年，例如英國的Liberty、法國的Colette、日本的Beams等特色商場，台灣至今還沒有一家大型百貨以Select Shop概念為訴求，「柏地廣場要做台灣第1家Select Shop特色商場」。

房市降溫利率飆 建商融資壓力大

2012/03/22 【聯合報／記者羅兩莎／台北報導】

大型行庫紛拉高土建融利率有的升到3.2% 「不熟客戶不辦」貸款成數降到5成

房市景氣降溫，大型行庫對房市景氣看法趨保守，台銀、土銀、合庫、一銀及華銀等大型行庫紛紛拉高土地及建築融資利率，從2.75%升息到3%，甚至達到3.2%，而且「不熟的客戶不承辦」，建商融資壓力大增。

金融界人士透露，土建融授信條件愈來愈嚴格，除了提高利率，銀行還要看建案銷售率決定放款，土建融利率如果拉到3%以上，「銷售率最好是不低於50%」。

中央銀行今天理監事會議，市場普遍預期，央行利率政策將「不會動」；但是央行不升息，部分大型銀行卻針對土地與建築融資「主動升息」，凸顯房市降溫，銀行放款也愈來愈謹慎，是否進一步緊縮措施，有待觀察。

不動產龍頭銀行土銀董事長王耀興日前預測今年房市「比較保守」，土銀前2個月只做1件金額逾10億元的大額購地貸款，較去年同期大減2成左右。

據了解，目前土銀承做建商土地和建築貸款利率，已從2.50%左右，往上拉到介於2.75%到3%附近。

合庫主管說，由於額度有限，合庫目前只接「熟悉的客戶」，不熟悉的客戶已經不做了，而且儘量壓低成數，融資利率也普遍高於2.50%。

台銀說，除非是該行往來的優良建商，利率仍在3%，其餘大都在3%以上，貸款成數也下調到5成，「因為房市前景不看好，主要是考量到風險。」

華銀也表示，今年承做土建融的案子不多，「只是偶爾做一、兩件」，利率介於2.75%至3%；供給量大的地區，如淡水、八里、林口及三峽等地區利率都超過3%。

華銀貸款成數也往下調，政府打房後，成數降到5成，有些地區甚至只有3成，例如淡海地區如果1坪銷售價是18萬，大概只會貸6至8萬元。

銀行業者表示，目前除台北市地區很好的建案，或信用佳的老牌建商，土建融利率有機會拿到2.5%之外，其餘都提高到2.75%至3%，甚至很多案子都超過3%。

為穩定房市，央行、財政部聯手出擊，1月分北市、新北市房屋移轉棟數年減逾67%；因為對不動產前景看法「有點疑慮」；業者說，為降低風險，銀行紛紛從拉高利率、降低成數至5成等方面下手。

銀髮宅掀風潮 建商搶蓋

2012/03/22 【經濟日報／記者黃啟菱／專題報導】

市場上接連出現樂活宅、綠能宅、制震宅等各類建案，讓購屋者看得眼花撩亂。但無論建案多新潮、加入多少科技元素，對銀髮住戶來說，似乎總有些不方便。行動不便的長者、甚至輪椅族，若想泡個澡，總是難如登天，就連進入浴室，也擔心滑倒；或是走道太狹窄，輪椅行經都得費盡工夫。

長者若自行駕車，遇上目前普遍偏陡、視線多死角的車道，也是一大挑戰；更困擾的是，若就醫時需要使用擔架，擔架永遠無法直接進入電梯。

在這種情況下，愈來愈多人意識到，為銀髮住宅的確有其必要性，如今包括新光、龍巖等業者，都有意搶進。

新光集團旗下新光國際開發董事長林伯翰表示，新光已攜手日本Panasonic集團旗下的PanaHome，共同推出銀髮住宅與養生村，目前正在新北市與台中兩地物色可供開發的土地。

龍巖總經理劉偉龍則說，龍巖與大漢建設成功合併後，在手土地庫存不少，並多在台北市，頗具開發價值，未來除一般住宅或商用不動產之外，龍巖也規劃推出銀髮住宅，首案選在南港；為避免購屋者避諱，未來陽宅事業可能成立次品牌以做區隔。

40年房貸 月繳少4成

救市 房仲結合銀行

2012年 03月22日【馮牧群、張琬聆、蔡佩蓉╱台北報導】

為吸引年輕人買房和挽救房市低迷買氣，永慶房屋昨天宣布與銀行合作，推出長達40年期的房貸方案，將通常是20年期的房貸拉長成40年，買屋者每月還款可減少4成，減輕不少壓力。

奢侈稅去年6月上路後，房市交易量一路走低，據內政部和房仲業者統計，今年1月交易量不到去年3月的一半，但房價始終沒降，台北市房屋均價每坪還超過50萬元，一般民眾根本買不起房子。

另據永慶房屋統計，今年第1次買屋民眾的比率相較去年增加5%~10%，顯示房價雖然沒降，仍有不少年輕人希望買屋，擁有自己的窩。

貸800萬每月還2.3萬

永慶房屋昨與多家銀行合作推出房貸優惠方案，包括房貸最高可核款8成5、最低房貸利率1.84%起；其中與星展銀行合作推出還款期限最長40年的方案，最受矚目，每月可減輕約4成還款壓力，希望吸引年輕人提前購屋。

永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，星展銀行會審查申請貸款人條件，房貸利率最低可達1.88%，往後即採浮動制，隨央行公布利率調整。舉例來說，若林先生第1次買屋，房價為1000萬元，向銀行申貸8成、800萬元貸款，利息都以1.88%計算，若選擇20年期，每月須攤還4萬20元，但若選擇40年期，每月僅還款2萬3730元，可減少1萬6290元房貸壓力。

多20年利息多繳百萬

不過《蘋果》計算，若從總負擔金額來看，選擇20年期共繳納960萬4800元，40年期卻須支付1139萬400元，多了178萬餘元，雖然每月還款減少4成，最後得多付上百萬元利息。

其實，根據《銀行法》規定，無自用住宅者購買自用住宅，不受貸款期最長30年的限制。合作金庫行政管理處公共關係科科長劉碧雲便指出，銀行並不會拒絕申貸者提出40年繳款期的要求，但會有年齡限制，通常以30歲、40歲借款人較容易申請。

對於房仲業者與銀行合作將還款期限延長到40年，台經院研究六所所長楊家彥分析，去年以來房市交易低迷，貸款件數縮減，可能是銀行業者此時祭出優惠房貸搶客的主因。

利率1.84%起可貸8成5

淡江大學產經系副教授莊孟翰則提醒：「房貸分40年攤還，看似具吸引力，但難保利率永遠在低檔，若利率大幅調升，負擔會相對吃緊，所以民眾選擇貸款時，還是要留意還款能力及違約條款，避免未來房價下跌，變成斷頭戶。」

保誠人壽建議，可申請房貸壽險，投保小於或等於房貸金額的保險，一旦被保險人不幸遭遇事故，無力償還房貸時，其理賠金即為房屋貸款，以免因繳不出貸款而失去房子。

信義聯合地政士事務所專案經理林以德提醒，銀行業者打出的「最低1.84%」優惠利率、「最高8成5」的貸款額度，以及「最長40年」的還款期限等字眼，都是在申請人符合屋齡、地點、年齡、年收入等門檻後達成的「最佳情形」，並非人人皆適用。

「背房貸到老太可怕」

政大地政系教授張金鶚強調，房價應該要下跌才能幫更多首購族買房子，首購族若因為買不起而選擇40年房貸方案，只是從20年屋奴變成40年屋奴，「到老還要背房貸，實在太可怕了！」

30歲的民眾Mindy說：「如果能取得8成5房貸，就能減輕籌措頭期款壓力，這比延長還貸年限更具吸引力。」

台灣房屋總管理處發言人謝萬雄指出，民眾申請房貸若是由銀行鑑價，因銀行較保守，鑑價金額可能低於實際購屋金額，房仲業者與銀行長期往來，可以房屋買賣契約的金額向銀行爭取更高的貸款額度。

富邦金今年褪色 獲利個位數成長

「併大眾銀不像買股 想買那支就買那支」

2012年 03月22日【林巧雁╱台北報導】

富邦金(2881)昨舉行法說會，富邦金總經理龔天行表示，富邦金今年獲利成長預期將低於過去每年平均10%成長。法人估算，富邦金今年獲利不超過250億元，每股純益約2.8元。

富邦金今年照例有籌資計劃，龔天行說，每年都會先通過以備不時之需，富邦資本充足，不一定會真正執行。籌資規劃金額與去年的300億元相近，希望稀釋股權控制在10%內，但除非有購併或市場資金特別便宜，才會向市場籌資。

擬籌資近300億備用

龔天行認為，銀行分行目標家數是200家，目前台北富邦銀126家分行多在台北，欠缺中南部與新北市據點。法人聯想是否有意購併大眾銀？龔天行說，大眾銀與過去富邦大型的轉型購併不同，但購併不像買股票，想買那支就可買那支。

龔天行說，麥肯錫顧問公司曾評估過台灣的銀行最適當的分行家數是2000家，目前太多，若以希望10%市佔率估計，台北富邦銀行分行目標是200家分行。中信銀、國泰世華銀與玉山銀約150家分行，北富銀目前126家分行，北富銀仍有擴展分行的空間，不過沒有時間表。

台北富邦銀行財富管理板塊資深副總經理黃以孟說，目前北富銀75~80%分行在大台北地區，較缺中南部分行，以財富管理經營角度來看，分行家數「愈多愈好，客戶不會嫌少」。

法人追問是否暗指將購併從南部發跡的大眾銀？龔天行說，媒體傳聞的購併案與過去10年富邦金以大型具轉型意義的購併案不同，不過也要考慮市場的可能性，大眾銀可能增加邊際效果。

今年景氣開低走高

談到兩岸參股，龔天行表示，對參股一向保持「開放」態度，希望對方參股不只是買股票，一定要有策略目的。可以「你幫我，我幫你」，如果純粹只是買股票，去市場上買就好。

去年富邦金獲利因為出售MOMO台有80億元入帳，讓去年稅後純益305.26億元。龔天行表示，出售MOMO最後一筆今年還可入帳8億元，今年景氣開低走高，跟去年開高走低不同，去年上半年淨利息收入受惠於央行升息，今年底除非景氣好，央行才可能升息，今年獲利不可能達到去年水準。

至於運彩事件，龔天行說，「運彩是心中的痛」，因保證金上繳利潤不足虧25億元，今年虧損估計比去年高。另外運彩弊案目前仍在訴訟，但已提存。

富邦人壽去年的現金股息收入近70 億元，今年現金股息收入預期增加10%。而人壽外匯準備金第一桶金約20億元，未來高成本的避險將轉為不避險，由外匯準備金緩衝。

外籍客 搶進西門町置產

雙子星周邊旺 松山機場也搶手

2012年 03月22日【葉思含╱台北報導】

眾所矚目的台北市雙子星大樓開發案最快今年9月評選，未來可搭捷運由桃園機場直達台北車站，鄰近的觀光勝地西門町首先受惠，周邊建案有2成購屋人為外籍人士，以香港、新加坡、台商、華僑居多；而有亞洲城市對飛議題的松山機場，周邊大樓也成為外商駐點首選，頻傳外資置產案例。

台北市捷運局聯合開發處處長林勳杰表示，今年2月10日雙子星大樓招標資格能力證明文件已經開始送件，已有廠商申請，今年5月16日將開始送開發建議書資料，最快9月將召開評選。

雙子星開發案逐漸成形，也增加北市西區房市能見度。

1/4為星港觀光客

萬華漢口街成屋案「淺草居」專案經理柯雅淳表示，由於近西門町商圈，路過接待中心而進來看房子的外國觀光客佔1/4，其中以香港和新加坡最多。

這些外籍人士常來台灣玩，希望能在台灣有居住的地方，因此考慮小坪數又近雙子星大樓的產品。該案規劃30~37坪，每坪開價80~95萬元。

最愛17至40坪屋

中華路預售案「和旺中華帝標」17~40坪產品也頗受外籍人士青睞，該案專案經理陳祺銘表示，年後外籍看屋人數增加2成多，以長期往返香港、美國、新加坡的商務人士居多，成交也佔已購戶約2成，目前全案已售8成。大同區天水街案「鼎高」雖未正式開案，但因地點近未來雙子星大樓，來電詢問數已逾百，銷售人員表示，由於戶數少，並未特別鎖定外籍客或華僑。

直飛增吸商務客

松山機場周邊建案也因直飛議題受到商務客喜愛，「安家欽選」現場銷售人員指出，松山機場亞洲直飛航點愈來愈多，吸引不少商務人士。

海悅代銷研展部經理鄭名瑋表示，西門町因近國門雙子星大樓，較受觀光客青睞；而敦南、敦北商圈近松山機場，適合租賃商辦，因此吸引外籍商務客在周邊買房。