新北推動都市更新 從縮短審議程序提高誘因使力
2011-09-01 06:06中廣新聞 李書璇
新北推動都市更新 從縮短審議程序提高誘因使力（李書璇報導）
解決都市老化問題，新北市積極推動都市更新，新北市城鄉發展局局長張璠表示，目前新北市約有76萬戶，超過50%的住宅有更新的需求，而今年1到8月申請都更的案件共有26案，而推動都更10年來申請案共有143件，合計是18,703戶，但實際上從民國90年到現在，都更只完成了十件；他說目前會積極改善的像是加速審議程序，事業概要的審議時間要由90天縮短為60天，而事業計畫審議時間則將透過聯審機制，加速橫向的聯繫，把審議時間從330天縮短為180天，還有就是把過去因為申請建照以及使用執照，必須辦理變更圖說的審議時間，也從180天縮短為60天，他強調如此一來將會更有效率。
張璠也說，會把具急迫性，意思是經過重大變故而遭受損害，經市府判定為危險建物的案件優先辦理，另外屬於公辦更新的案件同樣優先辦理，還有一個就是如果同意拆除比例高達九成以上，而且釘子戶不超過五戶的，也可以優先辦理都市更新。
新北市長朱立倫則強調，除了統計申請案，還必須統計完成件數與完成速度，如果都更時間過長，就要探究原因，研究是因政府或民間、資金或法令、溝通或資訊不足等因素所造成，才能解決問題。他說，以新北市住宅戶數約147.1萬戶來說，1年須完成1.47萬戶才能達到1年推動1%的房屋更新目標，但以去年申請42件來看，完成案量與速度仍有相當大的成長空間。
另外在輔導推動都更案方面，朱立倫認為，必須規劃優先辦理都市更新區域，並提出相關獎勵策略；他指出像是淡水河、新店溪河岸有許多需更新區域，以及台一線省道到迴龍附近多為民國50、60年代工廠發展地區，現在多為老舊工廠，不論是要進行活化，提供公園綠地、住宅區、商業區等都市計畫變更，或直接進行工業區廠房更新，都是需要有策略性進行的地區。
張璠則表示，城鄉局策略推動全市都市更新，複合都市型像是位於板橋、中和、三重、蘆洲及新店等密集發展區，因為具高度市場誘因，他們會透過誘導性容積獎勵，提供文化休閒等商業服務設施及公益設施；而如果屬於工業區，則會檢討周邊發展及整體產業發展需求，透過都市計畫，活化並釋出閒置空間，運用變更回饋及更新獎勵作為更新誘因。
如果是針對工業再開發型包括五股、泰山、樹林、土城等，張璠說將配合修訂相關行政規則，讓工業區廠房更新，提供適合的產業發展環境；至於新興開發型的淡水、林口及三峽，因為位處整體開發區及新市鎮開發區，缺乏捷運等大眾運輸系統經過，造成空屋率提升，針對此這種類型，他們會依據地區發展需求建立誘導性容積獎勵，並配合更新關聯性公共工程，以快速提供都市機能或生活服務，帶動地區活絡發展。而對於以觀光產業發展為主體的萬里、金山、石門等區，市府則考量各區發展資源不一，觀光人口集中少數地點，會以整建維護為主軸，提高整建維護補助來促進觀光。
朱立倫則表示，制定策略後緊接著就是要執行，執行面最重要的是效率，相關單位已經針對縮短環評、都市審議與建照發放3項作業流程做了努力，但他想仍然有可以省略的程序，希望相關單位持續改善。他也請業務單位思考如何利用公權力介入以加速更新，例如推動老屋拉皮政策，透過成功案例展現拉皮成果，讓民眾看到具體效果等。他也強調當城鄉局計畫完成，地政局進行土地徵收，相關單位後續介入，需加快速度，其他單位才能配合辦理；像是板橋浮洲地區都市計畫案，已經在民國91年發布都市計畫，但至今仍未完成區段徵收，如果能加快腳步，才能盡快使浮州地區發生重大決定性的變化。
法拍轉淡 大安區透天厝標單僅2封
2011-09-01 01:33中國時報 王莫昀／台北報導
台灣金服昨日公開拍賣一筆北市大安區四維路182巷二樓透天厝，拍次屬第二拍，底價1億489萬，權狀面積53.46坪，土地面積41.74坪，換算建坪每坪196.2萬、土地單坪251.29萬。原本預期會有不少建商投標，結果只出現2封標單搶標，陳姓民眾以1億589萬9999元得標，換算建坪每坪198.09萬、土地每坪253.71萬，僅超出底價100萬、溢價0.9％。
台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，該筆拍賣屬二拍點交物件，又位於大安區成功國宅旁，地段相當不錯，不過，該建物有0.1坪占用上市櫃建商龍巖人本擁有的土地，且據土地法規定，可以主張對該建物有優先承買權，換言之，龍巖未來可以透過訴訟取得或談判和得標人談判共同興建。
值得注意的是，該筆拍賣物有機會和龍巖、及北側陳姓、王姓地主整合超過200坪的基地在開發，如此一來三面臨路，方可創造土地再開發的極大利潤。
邱太煊分析，這次標的因地段精華，一流到法拍市場就受到矚目，99年8月4日第一次拍賣時，底價僅6759萬元，歷經多次停拍，今年6月15日債權人申請拍賣內容變更，8月10日第一次拍賣底價調整為1億3111萬，結果流標收場。8月31日第二次拍賣，因受到全球股災、奢侈稅、空地稅及實價登錄等影響，買氣冷清很多，結果只有兩組投標，且溢價不到1％，顯示投標人也不願追價。
基泰士林光華戲院昨日也臨時宣布從公開標售轉為議價，巿場人士認為，目前巿場氣氛詭譎，地價再創新高機率不大，可能是業主改弦易轍的主因。
外資鬆綁北市千億土地開發有譜
2011-09-01 01:33中國時報 鐘惠玲／大阪報導
為促成上千億元的北市三大土地開發案，北市府將鬆綁外資投標限制，還要與業者共同分攤風險，希望吸引國際業者參與競標。台北車站雙子星大樓開發案先前已流標四次，這回已有六家日商洽談了解，台北市長郝龍斌昨日表示，這次「機會很大」。市府估計，雙子星大樓案最快於明年第一季決標，信義計畫區Ａ二十五與世貿二館開發案應可在明年第二季決標。
郝龍斌昨日赴大阪參與經建會對日招商大會，說明市府土地開發案。郝龍斌說，雙子星大樓案規模可達七百億元，希望能開國際標，吸引國際一流業者參與。另外信義計畫區Ａ二十五與世貿二館開發案，也希望引進飯店、觀光旅遊業者，提升台灣的觀光服務品質。
信義Ａ二十五與世貿二館部分，不像雙子星大樓案的難度較高，據了解，在招商會上，已有阪神控股人員到場與市府接觸洽談。市府透露，已有國外主權基金對北市府土地開發案有興趣。
為促成土地開發案，市府也將鬆綁相關投標規定，郝龍斌強調，大原則就是要讓國際一流業者願意來投標。台北市財政局長邱大展說，以往對外資投標規定較嚴格，例如要出具無退票證明、還沒得標就要先設立公司等，將取消相關限制，讓國內外業者站在同等地位。
另外，郝龍斌強調，業者與市府的土地開發案，如果土地上還有其他較小的地主，若要業者自己去解決，恐怕就不會來投資。基於幾乎所有想投標的業者都有這項顧慮，因此台北市政府就來擔保協助解決，如果將來有問題，業者與市府各分擔一半責任。
郝龍斌說，市府的政策目標很清楚，「不以賺錢為目的」，是要把公共建設或BOT的案子做好，「品質比獲利重要」，因此在這原則下，將會盡可能分擔業者一部分風險，吸引業者來投資，才能從競標找出最好的廠商。
【經濟日報╱記者葉小慧／台北報導】2011.09.01 03:12 am
內政部昨（31）日表示，奢侈稅發威，房市買賣量續減，扣除農曆春節期間不計，今年7月全國建物所有權買賣登記，創下金融海嘯後的單月新低，減幅以台北、新北市最多，預期8月買賣量將持續下滑。
今年6月1日特種貨物及勞務稅（俗稱奢侈稅）上路，6月建物買賣登記件數下滑，7月更呈現量縮。內政部昨天發布最新統計，今年7月全國建物所有權買賣登記2萬8,310棟，較6月減少8.96%，與去年同期相比，下降17.46%。
全國建物所有權買賣登記棟數，91年起逐年增加，除了96年及97年間因美國次貸金融風暴影響，造成買賣棟數減少，98年開始回升，並在今年1月創下4萬1,974棟的高點。
內政部地政司副司長王靚琇表示，7月房市買賣登記下滑，顯示奢侈稅的威力持續發酵。
據瞭解，近年民俗月效應已不明顯。
台壽鎖定大台北商辦 新壽投資賺租金
2011年 09月01日 【黃國棟╱台北報導】
台灣人壽（2833）昨公布今年上半年財報，稅後純益3.38億元，每股純益0.46元，而去年隱含價值（Embedded Value，EV）為272億元，較上一年度成長14%，每股隱含價值36.6元，對照台壽昨日股價24.6元，有不小漲幅空間。
台壽去年每股EV36.6元
台壽總經理林欽淼表示，第4季再加碼台股100億元，另新光人壽總經理蔡雄繼昨也指出，將投入超過100億元投資不動產。
台灣人壽昨開董事會，今年1~6月營收298.4億元，累計總資產3409.2億元，較去年成長11.05%，隱含價值EV為272億元、每股隱含價值36.6元。
台壽並通過現金增資發行普通股，採取原股東、員工認購及公開承銷為主，預計發行4500萬普通股，發行總金額10.35億元，發行價格為每股23元。台壽主管表示，此次現增主要作為擴充營運發展與強化資本結構。
此外，台壽現階段可運用資金約2800億元，主要以投資固定收益為主，林欽淼透露，第4季將加碼台股及不動產，其中台股預計投入逾100億元。
新壽調整持股攻傳產
不動產方面，台壽主管則說，鎖定大台北商辦大樓，其中本月底國泰、新光相繼要公開標售不動產資產信託（Real Estate Asset Trust，REAT），將規劃參與競標。另中國君龍人壽的布局，台壽主管說，未來3年以海西為經營重點。
新光人壽總經理蔡雄繼昨出席南投日月潭萬人泳渡記者會後提到，新壽第4季將加碼逾100億元投資不動產，並鎖定租金報酬收益率達2.5%以上標的。針對近期台股波動，蔡雄繼說，投資部門也進行投資標的調整，把投資比重改以傳產為優先，並看好傳產股穩健的獲利表現、將減持電子股。
銀行公會將設2排富條款 房貸須低於一般房租
2011年 09月01日 【廖珮君╱台北報導】
債務人更生期間，想續保有房子，銀行公會擬有條件鬆綁。銀行公會理監事會昨通過，擬給經濟弱勢的債務人，在更生期間內保房子續住，並設2大排富條款，包括債務人房屋價值須低於其所繳交房貸，且債務人每月繳房貸，須低於一般市場的房租水準。
如老王欠房貸600萬元、卡債200萬元，總債務800萬元，但房子僅價值500萬元，就算老王賣了房子，也還不清所有債務；其次，若小李每月僅繳5000元房貸，遠低於一般8000元房租水準，顯示小李房價不高，非屬住豪宅者，屬經濟弱勢者。
房屋價值須低於房貸
銀行主管說，若強逼經濟弱勢債務人，在更生期間賣房子，反讓債務人沒地方住、更影響持續還債、履行更生方案。
日前立委陳節如、高志鵬、潘孟安等19位委員為提高法院通過債務人更生和清算比例，協助債務人面對債務並解決因債務所衍生的社會問題，擬增修《消費債務清理條例》，並將版本提交司法院。
該修正草案有2大重點，讓所有債務人更生期間，可繼續保有房子；債務人申請更生或清算前，須先向欠最多錢的銀行申請前置協商，並增加也可選擇向法院、鄉鎮市區調解委員會做前置調解程序。
銀行公會緊急提出因應說帖，首先認為不能讓「所有債務人」更生期間都保有房子，避免出現住豪宅的人，卻可免還債的道德風險。
找最大債權銀行協商
公會說帖認為，此路須設「排富條款」，包括限制債務人的房價，須低於債務人每月繳交的房貸餘額，且每月均攤的房貸，也須低於一般租金，僅幫助生活困頓者。
公會認為若再增設前置「調解程序」，和銀行的前置協商兩者並行，恐使債務人誤以為「調解程序」可以得到更好的協議條件，不願和銀行協商，且債務人也因可重複申請，影響銀行前置協商效率。
讓人誤為一般宅 新莊桃園再添2案
2011年 09月01日 【馮牧群╱台北報導】
今年以來多家建商及代銷公司，因使用一般住宅用語作為廣告，銷售工業用地之建案而遭罰。昨公平會再出手，分別對新北市新莊區「峰景鳳翔」、桃園市「比佛利」2工業住宅，祭出180萬元、及140萬元的罰緩，並要求立刻停止不實廣告。累計今年公平會針對工業住宅不實廣告銷售，已開出970萬元罰單。
公平會調查，「峰景鳳翔」由峰景建設投資興建、誠閱創建行銷銷售，位於乙種工業區，卻用一般住宅用語及照片作廣告，網站上還標示客廳、書房、臥房格局，並強調該區生活機能佳、可「安身立命」，足以讓消費者誤以為可做合法住宅，違反《公平交易法》第21條第1項規定，處罰峰景建設、誠閱創建各120萬、60萬元。
註記不明易混淆
桃園市「比佛利」別墅案，也以行銷住宅方式銷售甲種工業用地住宅而遭罰。公平會表示，甲種工業用地應作一般事務所或旅館等商業設施，乙種工業用地則應作一般零售業、服務業、事務所及運動休閒設施使用，皆不得規劃為住宅，公平會副主委施惠芬說，該建商在廣告上對「工業用地」的註記極不明顯，容易造成民眾混淆，故依法開罰。
業者：確實有疏失
民眾Roy說：「業者賺很多，罰100多萬實在太輕了！」他也表示，不敢買工業宅，怕日後問題多，希望銷售資訊更透明化，以免不小心買到工業住宅。
負責代銷「峰景鳳翔」的誠閱創建行銷專案經理劉可強強調，現場都有告知消費者建物類別為「一般事務所」，應作個人工作室使用，但網站上的圖片註記，是與網頁設計公司溝通不良造成，確實有疏失。
劉可強抱怨，2年前早已配合當時台北縣政府要求，繳交保證金、並申請將工業用地變更為住宅用地，他說：「會提行政訴願」。
應審核變更地目
新北市政府城鄉發展局都市計畫科李擇仁表示，去年新北市政府曾列管108個工業住宅，依規定建商向城鄉局申請使用執照變更，繳交保證金後呈報內政部區域計劃委員會審核，審核通過才可變更為住宅用地，只是至今仍無一案通過。
內政部營建署副署長許文龍回應，工業用地蓋住宅原本就不合法，建商應遵照程序變更地目，不應以此為藉口抗議被罰。
2011年 09月01日 記者林帝佑
昨日內政部公布7月全台建物買賣移轉棟數2萬8310棟，比6月減少將近9％，是金融海嘯後交易最少的1個月。東森房屋不動產研究室昨也統計，台北市屋主從委賣到賣出的去化天數，原1月僅39天，8月已拉長至58天。業者表示，奢侈稅開徵後，多數買方覺得台北市房價正處於高點，只能觀望。
兩方價格談不攏
天時地利不動產顧問公司總經理張欣民表示，買賣兩方價格談不定，房屋持續待售，等到委賣時間到期，賣方可能轉賣為租或不賣，委賣量也跟著下跌。
