中華電 搶搭都更商機
【經濟日報╱記者黃晶琳／台北報導】 2012.12.24 03:21 am
電信龍頭中華電信（2412）在全台擁有大筆土地資產，將配合政府三大都市更新規畫，除新竹市都更案已經展開，未來更將配合華光社區及南港區都更，一起打造台灣金融特區暨數位電信應用區及北部流行音樂中心。
中華電信在全台灣擁有409公頃土地，多位於重要的都市城鎮中心，超過九成以上處於自用的非投資性不動產，目前帳上土地價值約為1,038億元。法人認為，中華電信土地資產價值尚未浮現，未來可望搭上都更案商機，效益陸續浮現。
中華電信董事長呂學錦明確指示，未來中華電信土地資產「只租不賣」，未來土地開發要配合政府都更需求。中華電信22日下跌0.3元，收93元，成交量3,844張。
中華電信表示，目前新竹市土地、台北市華光社區以及南港土地都將配合都更計畫。法人看好，中華電信配合都更的土地開發效益也可望在未來幾年開花結果。
中華電信新竹市東區與國有財產局共同持有的2筆電信機房土地，中華電信持有1,341平方公尺，帳面金額約2.46億元，將與國有財產局一起加入都市更新計畫。
據了解，新竹市計畫打造國際商場周邊土地的都市更新案，納入學校用地、市場用地、中華電信、國有財產局以及中興百貨的土地，將共同開發成商業用地。
此外，台北市金山南路的華光特區，是台北市中心的鑽石地，未來規劃為「台灣金融特區暨數位電信應用區」，而中華電信的國際分公司、國際機房以及行動通信分公司都位於華光特區內，共有8,000多坪。
中華電信表示，未來華光特區內的土地將配合都更，拆遷部分辦公大樓。此外，中華電信在南港擁有2,000多坪土地，目前是機房用地，已經與台北市政府合作，未來將配合台北市南港區規畫北部流行音樂中心。中華電信配合都更進行機房改遷，原本土地將興建為多功能商辦大樓，部分樓層做為辦公及機房應用，其他樓層將出租，引進媒體、數位內容及文創等業者進駐。
北部流行音樂中心面積共7.65公頃，預計明年動工，2015年底可望完工，規劃打造1個結合流行音樂、媒體產業、觀光以及文化創意產業的複合園區。
桃園青埔 出現秒殺建案
2012/12/24
【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】
沉寂已久的房市終於再現「秒殺建案」。上市建商聯上開發在桃園青埔推出「聯上世界」預售案，上周末開放預約，不到半天215戶就被預約完畢；包括太子、華固、宏普、冠德等上市建商也已插旗此區，將接棒推案，外界預期青埔會是明年北台灣房市最夯的區域。
聯上開發總經理李志明昨（23）日指出，「聯上世界」銷況之熱，連他都感到意外，公司原本研判預約成數有六成就不錯了；他分析，青埔採重劃區規劃，區內有3個捷運站，又有高鐵，交通條件極佳，而且綠覆率超過四成，區域發展看好，應是近日青埔房市交投熱絡的主因。
「聯上世界」離高鐵站僅需步行3分鐘，是目前離高鐵站最近的指標案。李志明說，此案將在明年第1季取得建照，屆時才會正式簽約，上個周末早上先開放預約，結果中午12時為止已全數被預約完畢，主要由投資客搶進；此案坪數規劃在30坪至70坪間，每坪開價34萬至38萬元。
為了避免太多投資客買進、擾亂市況，聯上開發也要求預約者屆時簽約時不能換名字、除非是親人，以免預約權被加價轉手。
華固總經理洪嘉昇說，青埔房市向上的波段才剛開始，未來還有2、3年的好光景，相關利多會慢慢發酵，如國泰在此區的商場飯店複合式開發案就已啟動、冠德也要在此區投資商場。
華固日前已買進千坪土地，規劃在明年推出，這也是華固首度跨足桃園。此外，宏普在上周五也到青埔買了近700坪的地，伺機而動。
在青埔「開出第一槍」的就是太子建設。太子總經理謝明汎說，該公司日前在此區推出「太子馥」第1期，推出之後，連接待中心都還沒搭好，就迅速完銷。
明年招商，眷地開發利多，74案600億
2012-12-24
08:47 時報資訊 【時報-台北電】
軍地釋出，分為營地和眷地，不僅松山機場和舊空總等大面積營地開發外界矚目，連北市精華區眷村改建後留下的眷地開發案，在寸土寸金的台北市一樣搶手。目前軍方將著手的眷地開發有七十四案，光是土地公告市值就高達六百億。
據了解，軍方明年初將在北市成功高中旁、民權東路三段和大直捷運站三處，推出各佔六百至兩千坪不等的眷地合作開發案。雖然同樣只租不賣，但房地產業都已緊盯目標摩拳擦掌。
軍方透露，其中將改建為住宅的成功高中旁眷地，佔地一千三百坪，已確定將設定出租地上使用權七十年，預估軍方可以收取二十五億元權利金、每年兩千萬租金納眷改基金之用；另位於民權東路三段旁還有一塊兩千坪的眷地，以及大直捷運站周邊的六百坪眷地，也同樣將做住宅區使用，兩地則設定地上使用權五十年，出租共可獲益三十一億權利金。
除合作開發外，軍方活化眷地還有公辦都更的方式，其中民權東路散戶眷地佔地達六十二公頃，公告市值就超過一百五十一億，明年初軍方也會著手招商。
軍方官員指出，與營地開發相同的出租模式，國軍眷地活化也有七十四案將陸續開發，預估總值近六百億，而還未列入處分的眷地面積約還有八百公頃，粗估市價超過兩千億，國防部希望能加速活化這些眷地，以彌補眷改基金的虧損。
據了解，國防部至今已處分兩百五十案、一千多公頃的眷地，共籌得一千六百億。但因眷村改建過程諸多歷史因素，導致國防部眷改基金仍處於虧損狀態。
軍方官員解釋說，眷改基金虧損，主因過去曾配合政府消化兩萬多戶餘宅，加上過去眷地不准標售，基金只出不入；但眷村改建工程近尾聲，眷改基金已無大項支出，加上改採出租土地使用權的方式活化收益，眷改基金赤字只會減少不會惡化。 (新聞來源：中國時報─吳明杰／台北報導)
開發舊空總、松機，地只租不賣
2012-12-24
08:47 時報資訊 【時報-台北電】
為避免軍地釋出淪入財團炒作之手，國防部日前已決定不再標售都會精華區營地，全面改採出租使用權方式活化軍地，除力保「祖產」，還可收取權利金和租金挹注越來越吃緊的國防經費。包括外界矚目的松山機場和舊空總合作開發案，加上位於台北市敦北商圈的台北學苑等一百七十八處營地改建案，至少將替國防部挹注千億的經費。
據了解，在松山機場整體開發案中，國防部已同意將空軍松指部撤出松山機場，僅保留救災直升機和總統萬鈞機的停機坪，並將松指部搬遷至大直新空總對面的外語學校舊址。松山機場內高達兩百一十六公頃軍方用地，多數將以出租地上權的方式提供合作開發使用。依土地市值粗估，軍方撤出松山機場未來至少可換收數百億權利金和租金。
此外，北市仁愛路舊空總開發案，行政院已確定不做政府機關用途，而是改為商業用途的專用區，因此立法院爭取在此興建新國會大樓已經無望。
舊空總約有七公頃，經建會已提出類似日本六本木「城中城」的發展方向，預期這項合作開發案能帶來近兩千億商機。
除上述兩處外，軍方還有一百七十八處軍地已納入營改基金準備逐一開發。其中市價至少超過三十億的台北學苑開發案面積也有零點八九公頃，明年就將開始活化；市值至少超過五十億的國軍英雄館、三軍軍官俱樂部等用地也有一點多公頃，都將同樣採取出租地上使用權方式與縣市政府共同開發。
除以出租方式活化軍地外，軍方也採「以地易地」模式整併營區，其中大直新國防部未來落成後，目前在博愛路的國防部博一和博二大樓，將轉交法務部進駐，軍方仍保留部本部和忠愛營區給後備司令部使用。
另北市水源路舊三總旁的軍備局，則將搬遷至位於南港的原聯勤司令部營區；原軍備局土地則與台北市政府換得大直近三公頃的外語學校土地，以供松指部未來撤出松山機場後進駐使用。
軍方指出，民國九十八年以前，軍地活化釋出不是對外標售就是報繳國有財產局，有些精華地的標售更是「肥了財團、瘦了軍方」。以聯勤信義俱樂部為例，國防部在民國九十五年交出並標售，雖賣了六十七億，但最後獲財團養地增值，讓軍方承受不少「變賣祖產」的罵名。
由於軍地標售有去無回，因此未來軍方將改採以租代售的模式處理軍用地。先前軍方在信義計畫區Ａ９的軍地，就是以出租地上使用權五十年的方式活化，提供給富邦集團使用，除可收取三十六億權利金，每年還有七千萬租金可挹注國軍營改基金。 (新聞來源：中國時報─吳明杰／台北報導)
都更惹議 業者兼任審議
地主憂心 營建署：涉己利益時會迴避
2012年12月24日【邱煜婷╱台北報導】
新北市一都市更新案地主，指擔任該案實施者的中國建經總經理，竟同時是新北市府的都更審議委員，擔心「球員兼裁判」損害地主權益。但新北市府及內政部營建署都提及，審議時相關委員會迴避，民眾可繼續監督，委員若違反《利益迴避法》會被罰150萬元以上罰鍰。
讀者成先生向《蘋果》投訴，指自己是新北市板橋區新府路、區運路口的都更案不同意戶代表，該社區由中國建經擔任代理實施者，他上網查詢發現中國建經總經理陳美珍為新北市聘請的都更審議委員，故質疑新北市讓中國建經「球員兼裁判」，嚴重損害地主的利益。
對此，中國建經總經理陳美珍表示，因有多年都更經歷，目前同時擔任台北市、新北市及高雄市的都更審議委員，協助把關都更案，若碰上跟自己利益相關的案件，一定會迴避。
對此，中國建經總經理陳美珍表示，因有多年都更經歷，目前同時擔任台北市、新北市及高雄市的都更審議委員，協助把關都更案，若碰上跟自己利益相關的案件，一定會迴避。
違法可罰750萬
新北市都更處主秘黃秀源也說，審到相關案件該委員一定要迴避，不能審議此案。營建署都更組組長陳興隆表示，基本上審議委員會迴避，委員也應遵守《利益迴避法》，若違法會被罰150萬元以上、750萬元以下罰鍰。
陳美珍說，該都更案是由該區地主來找中國建經進行自立都更，138位地主已取得98位地主同意，同意比例達84％，目前正進行事業計劃公開展覽，未來會加強與不同意戶溝通。
陳美珍說，該都更案是由該區地主來找中國建經進行自立都更，138位地主已取得98位地主同意，同意比例達84％，目前正進行事業計劃公開展覽，未來會加強與不同意戶溝通。
名單公布在網站
政大地政系特聘教授張金鶚表示，可以理解地主的擔心，但從來沒發生過這種狀況，若地主發現委員沒有利益迴避可檢舉，地主若反對都更案也可藉由審議會、公聽會表達意見。
各縣市負責審查都更容積獎勵的都更審議委員，依法規約由17~21人組成，半數以上由專家、學者擔任。新北市都更處更新事業科科長程靜如說，審議委員除相關單位派代表外，會聘請8位業界專家、8位學者擔任；專家通常由建築公會、估價、更新學會等推薦3位合適人選，學者則由政府尋找相關都市設計、建築相關科系學者，「委員名單都會公布在網站上，民眾可自行查詢。」高雄市通常參考北市、新北市的名單。
新北市都更審議委員的東亞建經總經理曹奮平表示，所有專家委員都是由業者兼任，因此，「身為都更委員，一定要對自己的身份負責，碰到跟自己有關案件都會迴避。」
各縣市負責審查都更容積獎勵的都更審議委員，依法規約由17~21人組成，半數以上由專家、學者擔任。新北市都更處更新事業科科長程靜如說，審議委員除相關單位派代表外，會聘請8位業界專家、8位學者擔任；專家通常由建築公會、估價、更新學會等推薦3位合適人選，學者則由政府尋找相關都市設計、建築相關科系學者，「委員名單都會公布在網站上，民眾可自行查詢。」高雄市通常參考北市、新北市的名單。
新北市都更審議委員的東亞建經總經理曹奮平表示，所有專家委員都是由業者兼任，因此，「身為都更委員，一定要對自己的身份負責，碰到跟自己有關案件都會迴避。」
都更審議委員 小檔案
★委員人數：17~21人
★任期：1年1聘
★委員組成：其中1人為主委，由各地相關單位局長擔任，副主委由相關單位副局長擔任，其餘政府各單位委員由各主管單位負責遴選。另選擇具有相關都市計劃、建築、景觀、土地開發、估價等專門學識經驗背景的學者、專家約佔11~17人。
資料來源：北市都更處、新北市都更處、高雄市都更處、《蘋果》採訪整理
★任期：1年1聘
★委員組成：其中1人為主委，由各地相關單位局長擔任，副主委由相關單位副局長擔任，其餘政府各單位委員由各主管單位負責遴選。另選擇具有相關都市計劃、建築、景觀、土地開發、估價等專門學識經驗背景的學者、專家約佔11~17人。
資料來源：北市都更處、新北市都更處、高雄市都更處、《蘋果》採訪整理
預售6小時完銷「恐剩5年榮景」
2012年12月23日【張琬聆╱桃園報導】
桃園房市買氣熱，高鐵桃園站區，指標案「聯上世界」昨開放預購，民眾湧入搶紅單（購屋預約單），6小時就完銷。但明年推案量逾1000億元，學者也直呼，「未來桃園房價跌幅將是全台最大。」
高鐵桃園站區指標預售案「聯上世界」，規劃30~70坪共217戶，每坪開價34~38萬元，尚未取得建築執照，昨天9時30分開放預購，前晚湧進排隊人潮，午夜零時前已發出50張號碼牌，昨天中午前已有逾百組民眾，6小時內全數售完。
成屋供給量攀高
預購完成的楊先生透露，該案每坪成交價30~33萬元，「40號後的民眾幾乎都沒得選！」板橋的邱先生表示，「預購現場很激烈，銷售人員來不及介紹價格就馬上預訂了。」中壢市許先生說，年初該區建案每坪開價約20萬元，現在機能尚未成熟，房價卻愈來愈高，覺得每坪不應超過30萬元，否則有點炒過頭。
內政部營建署統計，今年全台住宅建照核發戶數7萬3602戶，新北市1萬4644戶最多，桃園縣以1萬4303戶居次。但對照雙北市今年建照數均較去年減少，桃園縣建照數卻暴增，推案量驚人。
桃園今年使用執照核發戶數雖僅7163戶，但從近年建照數推估，未來成屋供給量將持續攀高。桃園縣建商公會理事長鍾吉昌表示，過去桃園多在取得使用執照後採新成屋銷售，推案量維持1年350億元，今年外地建商到此推預售案，導致推案量增至500億元，增幅達42％，年底還有建照等送審，「估明年推案量逾1000億元，比今年增加1倍，是桃園史上新高。」
內政部營建署統計，今年全台住宅建照核發戶數7萬3602戶，新北市1萬4644戶最多，桃園縣以1萬4303戶居次。但對照雙北市今年建照數均較去年減少，桃園縣建照數卻暴增，推案量驚人。
桃園今年使用執照核發戶數雖僅7163戶，但從近年建照數推估，未來成屋供給量將持續攀高。桃園縣建商公會理事長鍾吉昌表示，過去桃園多在取得使用執照後採新成屋銷售，推案量維持1年350億元，今年外地建商到此推預售案，導致推案量增至500億元，增幅達42％，年底還有建照等送審，「估明年推案量逾1000億元，比今年增加1倍，是桃園史上新高。」
「未來跌幅最大」
鍾吉昌坦言，桃園新成屋每年需求量約1萬戶，估明年供給量暴增至8~10萬戶，「推案瞬間爆量讓人害怕，會害死想來投資桃園房市的人。」鍾吉昌說，目前桃園人口雖呈正成長，但仍不及房子蓋好的速度，「估計桃園房市僅剩5年榮景！」
玄奘大學副教授花敬群直言，桃園有異於其他縣市的議題在發酵，但這2季推案量特別高，房價上漲許多，希望業者自律謹慎，否則賣壓很大，民眾若對市場沒信心，「未來恐成為全台房價跌幅最大的縣市。」
玄奘大學副教授花敬群直言，桃園有異於其他縣市的議題在發酵，但這2季推案量特別高，房價上漲許多，希望業者自律謹慎，否則賣壓很大，民眾若對市場沒信心，「未來恐成為全台房價跌幅最大的縣市。」
〔記者徐義平／台北報導〕2012/12/24
有錢人買進高價豪宅除彰顯身分地位，也考量資產配置，但當遇上不景氣，出現債務問題，知名豪宅跟著落難、淪落法拍市場。
二○一○年十一月底，北市仁愛路三段上知名豪宅「帝寶」其中一戶首度流入法拍市場，遭到法拍戶別是臨建國南路一段的Ｃ棟五樓，面積一六四．九坪，底價兩億三五九○萬元。一拍時，原由知名投資客劉媽媽（劉月釵）兒子俞昌哲，以兩億八二一○萬元拍下，但卻在繳付尾款時，選擇棄標收場。
相隔一個多月，也就是二○一一年一月十一日，由台灣金服重新執行第一拍時，劉媽媽親自出馬，以兩億七一二○萬元拿下，但俞昌哲仍須補足兩次得標金額間的價差，約莫一○九○萬元。
同樣位在仁愛路燙金路段，全國首個喊出每坪百萬元的「致和園」，更是整棟建物（除一、七、八樓外）及基地均流入法拍市場，其中建物在二○一一年由周姓民眾以七．一三億元拍下；至於基地因產權複雜，仍需一段時間整合。
路段同樣燙金的北市信義計畫區，也有知名豪宅「信義之星」其中一戶落入法拍市場，去年三月底，二拍時，以兩億二一一○萬元拍出。
法拍業者表示，知名豪宅社區通常鮮有物件釋出，一旦流入法拍市場，便會受到矚目，更會吸引撿便宜的投資客搶進。
房市沒想像差 銷售比預期好
記者林美芬／專題報導212/12/24
在政府打房動作不斷下，國內房市氣壓低迷，但太子建設近來積極推案，總經理謝明汎說，其實房市景氣沒有那麼差，有些個案銷售甚至是出乎意料的好，太子建設將拿出重金犒賞員工，讓員工有個豐盛的年終。
謝明汎說，「員工敢衝，獎金就敢給！」太子建設有一套考核曲線，前面3%跟最後3%都列入重點，前面3%是獎金加乘及重點鼓勵對象，後面3%就是「留校察看」的名單，員工要自覺及努力，透過公司內部門協助，給予一個機會努力，努力有成自然就留下，否則恐得對自己不努力負責。
今年推案進度 比較慢
謝明汎指出，太子建設今年有些案子進度慢了一點，但明年應該更好。
今年太子推案重心都在台北市以外，包括高雄、台中及桃園，受到資金游資仍多及投資客被趕出雙北市下，自住客及投資都很捧場，銷售成績讓人開心，銷售速度並未放慢。
謝明汎訂下未來營運雙主軸，一是循著軌道開發，重點是捷運及高鐵，二是交通便利區域。
他認為，在郊區居住基本條件很重要，尤其是交通條件，不能為賺到房價，卻賠掉交通費及時間，因此挑開發區域就以此雙軸進行，這雙軸開發動線會在這兩年形成黃金交叉，讓公司得到開發果實。
布袋戲詩詞 調整心情
謝明汎笑說，他成長年代就在史艷文、藏鏡人與哈麥兩齒中度過，即使到現在的霹靂布袋戲，依舊是他的最愛之一，這些布袋戲陪伴他人生一起共度喜樂與高低潮，低潮時，一首「笑傲紅塵」布袋戲詩詞，「半涉濁流半席清、倚箏閒吟廣陵文、寒默聽君子意，傲視人間笑風塵」就能調整心情。
謝明汎每天進出太子建設位在台北市信義計畫區的「太子國際大樓」時，總會感觸深刻。他就是太子國際大樓興建時的專案經理，當很多專業經理不斷強調節省成本，但他卻拚命想著替公司花錢。
他強調，不是亂花錢，擁有土木技師資格，特別著重結構安全，不惜花大錢來雕塑這些看不見的「內在」，這才是最重要的內涵，有安全，才有其他。
