大樓等級: A
區域路段: 台北市松山區敦化北路88號
使用分區: 敦化北路特定專用區(A區)
大樓座向: 坐西朝東
完工日期: 2010
主要結構: 鋼骨
樓層/地下: 14F/B4
各層高度: NA
各層面積: 約590坪
各層用途: 金融保險業/金融機構
2010年12月29日 星期三
2010.12.29 不動產新聞動態
信義路信維郵局 改建商業大樓
【經濟日報╱記者黃啟菱、楊文琪／台北報導】 2010.12.29 03:17 am
中華郵政邁開資產活化腳步，中華郵政公司昨（28）日表示，北市信義路四段的信維郵局，因面積大、地段佳，且房舍老舊，計畫重建為商業大樓，為第一例郵局活化。信維郵局基地面積有1,145坪，未來建坪可望超過9,000坪，市值逾60億元。
中華郵政副總經理陳淑貞指出，配合行政院政策，郵政公司展開土地資產活化，但很多土地要進行開發利用，面臨許多問題要解決，進度有限，信維郵局土地計畫開發，是郵政公司第一個聘請顧問公司完成規劃案子，後續會挑選其他適合開發的土地，做可行性評估。
信維郵局位在台北市信義路四段、捷運大安站旁，據估計此案可望明年中取得建照，開始動工。
在金融市場向來被稱為「綠巨人」的中華郵政，因為滿手現金、並不缺錢，信維郵局改建後，將採只租不售模式，作為固定收益的來源。
中華郵政的據點幾乎全是自有資產，且多位於精華地區，隨著房市景氣愈來愈熱、資產價值逐漸浮現，日前中華郵政召開董事會，決議啟動資產活化計畫，第一步相中大安區核心的信維郵局。規劃一樓將作為零售店面或商場，一樓的部分及二樓維持郵局業務，三樓以上則是純辦。
信維郵局的基地面積為1,145坪，使用分區大多是商三特，少部分為住宅用地，商三特的容積率為630%，房產專家評估，透過都市更新等方式，中華郵政至少可取得25%的容積獎勵，以此估算，未來可建坪數超過9,000坪。
【聯合報╱記者吳淑君／即時報導】 2010.12.28 08:54 pm
宜蘭縣地價評議委員會今天完成評議，位於羅東夜市民權路上的HANG TEN服飾店還是地王，一坪公告土地現值82萬元，比去年的72萬3000元，漲了14%，頭城外澳衝浪勝地地價更漲一倍，路邊一坪從去年6萬漲到15萬元。
羅東夜市HANG TEN店面從94年稱霸到現在，7度蟬聯地王，景氣回暖，全宜蘭縣100年公告土地現值平均漲幅約14.89%，和去年只調漲個位數，跳昇許多。
2010/12/28 【聯合晚報╱記者陳雲上╱特稿】
年底防守台幣「山海 (30)關」，中央銀行這回可真要動氣了。不爽炒匯外資再次炒升台幣，央行昨日下手管控海外無本金交割NDF承作量，內部更已研議多套打炒匯的攻略秘笈，連同各界持續關切的「人頭炒房」問題，看來本周四央行理監事會議題將會相當精彩熱鬧。
中央銀行本周四將登場的理監事會，市場原先預估央行僅將針對貼放利率調升半碼、或一碼進行熱烈討論。不過，從年底前整個金融局勢的變化，尤其人行升息觸動的一波亞幣升值壓力，年底前的金融局勢似乎顯得特別不平靜。
除了利率調整及明年全年貨幣供給額M2年增率目標值的修正外，央行也將針對明年CPI提出預估報告，但最令央行頭痛的是「打炒匯」、「打炒房」兩個問題。
雖然央行陸續釋出的多道禁令，早就讓銀行能炒匯的空間壓縮到最小化，從今年8月管控外資借券保證金、及10月外資購買公債額度限縮後，央行昨日再次限縮NDF市場，等於將外資可以「藏身」的股市、債市、匯市三市全面管控，要讓外資匯入台灣市場「無所遁形」，下一步央行還將出什麼招，格外令人好奇。
房貸部分，央行一年多來，除了管控第二棟房，對同一名下持有二棟房的貸款成數限縮至七成以下，且不得適用寬限期。但近來央行發現不少貸款戶利用轉貸、或增提額度、互為借款人等方式規避央行的貸款管制，央行擬將發文要求銀行對轉貸戶，要求銀行全面調查過去歷史資料，清查其轉貸、增貸的真正目的，換言之，為了防止人頭炒房橫行，央行這回應該不會再手軟，預料也將採取新的管控措施。
2010/12/28 【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】
央行周四開理監事會，傳出將祭出更嚴厲土建融管制，公股行庫表示，央行這陣子確實逐步在加強控管土建融，但目前為止仍僅要求管制區內土建融不得高於7成，利率不得低於2% ，並未收到央行其他規定指示。
對於傳出央行可能擴大土建融管制區域、限期開發否則回收，銀行業主管認為，在營建署公布的數據顯示大台北房價仍持續上揚的情況下，加上市場上不斷傳出建商售地獲利了結，央行周四出手進一步控管的可能性極高。
央行第四季理監事會周四舉行，傳出將對國銀下達土建融管制令，要求國銀向取得土建融貸款、但一年內未取得建照，或兩年內未開工的建商，分批或一次收回貸款。
此外，另也傳出央行將擴大土建融管制區域，而列入管制區的土建融成數，則由原本7成，再降為6成。另兩個附帶條件則是銀行必須自己建立一套鑑價制度，另外對「轉貸戶」則必須須通報，以建商鑽漏洞逃避管制。
國銀主管表示，目前國銀接到的正式指令只有兩項，就是管制區內土建融成數不高於7成，利率不低於2%，至於限期開工方面，央行只口頭提醒要求銀行應落實風險控管，並未具體規定期限。
銀行主管表示，不過央行在查核上比以往更嚴，也因此不少銀行目前在承作土建融時都會主動要求建商在一定期限內申請建照或動工，有的甚至規定半年內要取得建照才准予核貸，比央行規定更為嚴格。
改造6老屋 將徵選設計團隊
2010-12-29 01:22 中國時報 周志豪／台北報導
延續「二○一○都市空間改造方案─都市彩妝徵選活動」，台北市都市更新處特別企畫「老屋改造大作戰」，從十二件報名案中徵選出六件，近期更新處將再徵選建築設計團隊，舉辦媒合會議為這六件基地改造工作揭開序幕。
為推動都市改造，鼓勵市民主動進行老舊建築物外部環境整建維護，北市府都市更新處自二○○一年起，已舉辦八屆「台北市都市彩妝」系列活動。今年也以「妝點．台北一路花」為主題，並搭配好好看政策理念，還特別企畫「老屋改造大作戰」。
都市更新處處長林崇傑說，此次老舊建物改造徵選活動邀國內建築及空間設計專家組成評選委員會，經評審就基地特色及潛力、使用狀況、可掌握性、可執行度（包含同意戶數及比例）等四大方向進行評分。
經廣泛募集，共有十二件報名老舊建物基地參與甄選，經四位府外委員與二位府內委員連席審查下，共有平房、公寓及大廈等三大類，總計六處基地獲選為都市空間改造整建維護的示範案例。
獲選基地地點分別為士林區福榮街宅、信義區松德路宅、松山區新中街宅、中山區民生西路宅全棟、杭州南路一段宅、信義區紫雲街宅。
獲選基地，除能享有由都市設計學會專業設計師，協助老舊建物公共空間重整與外牆拉皮設計外，都更處也會協處地主相關法律諮詢服務。而若建物基地所有地主同意，都更處也將協助爭取一定補助費用，協助老屋內不公共空間改造與外牆拉皮。
公共建設特別預算 立院通過
2010-12-29 01:20 工商時報 記者崔慈悌／台北報導
立法院會昨三讀通過明年度振興經濟擴大公共建設特別預算案，歲出1,589億元，估可創造5.1～6.4萬個就業機會。
立法院會昨天通過的明年度公共建設特別預算，原列歲出1,597.43億元，經統刪0.5％後，歲出改列為1,589.43億元。根據經建會主委劉憶如在預算報告中的估算，在扣除土地款後，預估該預算案可以使明年GDP成長0.88％。
不過因特別預算執行2年以來，未執行比例超過50％，立法院也要求研考會，將中央政府所提的特別預算執行成效，列入各部會首長施政績效考核指標。
立法院會在通過特別預算案也附帶通過多項決議，包括：
一、現行民眾使用自然人憑證多用於納稅使用，申請與換發費用太高（275元），且功能無法與民眾日常生活結合，大幅降低民眾申請與使用意願，建請內政部降低申請規費。
二、內政部營建署「都市及工業區更新」計畫預算本年度執行率僅5.23％，嚴重落後，決議凍結預算五分之一。
三、「大專畢業生至企業職場實習方案」，有部分企業發生勞資糾紛、未按時發放薪資及年終獎金、大量解僱等情事，總計違規企業達108家，教育部應將這108家企業資料送交相關委員會處理。
空總用地新選項：司法園區
2010-12-29 01:20 工商時報 記者張國仁／台北報導
台北市仁愛路空軍總部基地該如何運用？司法院院長賴浩敏昨天指出，這塊地是機關用地，最適合拿來做「司法園區」。司法院願意將散落在台北市各地的法院房地，來與國有財產局交換，增加這塊地的使用效益。
賴浩敏表示，他希望大家催生一個完整司法園區的建構，展現我國法治的現代化與進步。
目前司法院址，即重慶南路上的司法大廈被列為古蹟，一磚一瓦不僅不能亂動，還被要求在「找到新址」後恢復原狀；司法院現有4樓為大法官的辦公室，雖是早年加蓋卻被認為破壞古蹟原貌，司法院從前院長施啟揚時代就持續面對古蹟回復原狀問題。
事實上，司法院已成立「台北司法園區規畫小組」進行規畫，賴浩敏說，各項司法改革具體方案，屬軟體方面改革者占絕大多數，硬體改革方面卻始終無法推動，「營造有威儀的辦公環境，最令全體司法同仁引頸期待。」
「我們不是要向政府新要一塊土地，而是要用司法院現有分散在台北市各地的土地售合起來，與政府交換一塊完整、足夠整合司法院所屬幾個機關的土地，進一步作成類似先進國家法院園區的規畫。」
為何相中空軍總部的現址？賴浩敏不諱言那塊方整的土地，不但足夠司法園區多個機關使用，更重要的是它是「機關用地」，而且他說「不適合在帝寶旁蓋國民住宅嘛！」
已經向馬英九總統提出此一計畫嗎？他說，是要提的。但先要司法院內部將所有效益評估清楚後再去報告。
空總現有土地為國有，面積7.15公頃。都市計畫使用分區為軍事機關用地。容積率可達400％、建蔽率40％，允許建築的樓地板面積，約可興建28萬6,000平方公尺（約8萬6,515坪）。
司法院估算，司法院本身及三終審法院、台灣高等法院、智慧財產法院、台北地方法院、因應少年及家事法院組織法成立的新法院等辦公面積需求約261,145.91平方公尺（約78,997坪），該基地應可以符合規劃需求。
信義計畫區 將出現首宗都更
2010-12-29 01:20 工商時報 記者蔡惠芳／台北報導
台北市信義計畫區可望出現史上第一宗都市更新案，位於信義路五段、世貿1館對面的鴻禧花園大廈，國泰人壽日前甫卡位、買下1樓店面；據悉住戶已同意進行都市更新，而且屋齡剛滿20年。
由於鴻禧花園大廈旁邊的D1，已經被富邦主導整合，鴻禧則是D2，再過來旁邊是D3，每坪目標要朝1,000萬元的超級豪宅規劃，再加上皇翔F4即將完工銷售，因此預期明年信義計畫區的住宅市場將熱鬧滾滾。
國壽上周以6.85億元、每坪約197萬元，買下信義計畫區的鴻禧花園大廈1樓店面，點燃信義計畫區店面卡位戰的戰火。
再加上備受矚目的台北市豪宅指標案皇翔F4，預估2011年初就會完工，第1季將進入交屋。房地產業界預估，未來推出價格每坪也上看250至300萬元，因此信義計畫區豪宅市場，明年將精彩可期。
高力國際董事總經理劉學龍表示，今年商業不動產市場的交易種類，已從純辦公大樓延伸到零售商場、旅館、店面、廠辦等，光是第4季就有幾筆大型店面交易，包括有陸資背景的香港商，買下忠孝東路四段店面、國壽買下信義計畫區鴻禧花園大廈1樓店面。
劉學龍表示，國壽買下鴻禧花園大廈1樓，研判應會朝都市更新方向來開發。也突顯出店面熱潮，也從台北市主要熱門商圈，一路蔓延到信義計畫區、甚至台中、高雄等都會區的趨勢。
據悉，鴻禧花園原來是信義計劃區第1棟豪宅，規劃90多戶，地段優勢吸引不少名人進駐。知名主持人胡瓜，就買了2戶。
2年前，鴻禧花園很多住戶著眼於鴻禧花園已顯得老舊、台北市政府又剛剛推動台北好好看獎勵都更，因此想嘗試申請老屋拉皮方式進行都更，但很多住戶又抱持反對意見，認為鴻禧花園再等個2年就屆滿20年，有機會進行都更、不必先花幾千萬元拉皮，因此意見一度未能整合。
最近，鴻禧花園大廈出現新契機，前面的捷運信義線正施工，預估通車後，未來房價可望帶動每坪再攀升10萬元以上。
美房價指數，連跌4個月
2010-12-29 08:27 時報資訊 【時報-外電報導】
美國10月份標準普爾凱斯席勒房價指數周二出爐，20大都市房價較9月大跌1.3％，較去年同期也下滑0.8％，創今年來最大跌幅，也是連續第4個月下滑，顯示儘管美國經濟成長已有回溫之勢，但房市恐怕仍是最弱的一環。
在此同時，紐約經濟諮商理事會也公布12月消費者信心指數意外下降，由11月經向上修正後的54.3點降至52.5點，更是低於原先的56點。該理事會指出，由此顯示，就業市場持續低迷對消費者信心造成傷害。
受房價與消費者信心雙雙下跌的影響，美股周二早盤也告不支，道瓊指數走跌。同時，美元也告走軟，一度跌度82日圓。
凱斯席勒全美10都房價指數10月較9月下跌1.2％，較去年同期則微升0.2％，20都房價指數較9月與去年同期則都呈現大跌，年減0.8％則創2009年12月以來最大跌幅；經過季節因素調整後，10都與20都房價指數較9月份則分別下挫0.9％與1％。
根據彭博社向經濟學家所做的訪調，10月份20都房價指數較去年同期估計僅微跌0.2％。
與去年同期相較，全美僅有4大都房價呈現上揚，分別是洛杉磯、聖地牙哥、舊金山與華盛頓，另外有6都房價創下2006年房市崩盤以來新低，分別為亞特蘭大、夏洛特、波特蘭、邁阿密、西雅圖與坦帕市。
凱斯席勒指數委員會主委布里澤表示：「10月份的報告毫無好消息，全美房價持續下跌，其中更有6個都市房價出現破底，房市瀕臨2次衰退邊緣。」與9月相較，10都房價全都下跌，跌最大的前2都為亞特蘭大與底特律，跌幅各為2.9％與2.5％。
之前出爐的經濟數據則顯示美國房市有回穩跡象，全美不動產經紀商協會上周公布11月成屋銷售勁增5.6％，成屋銷售均價年增0.4％，為8月以來首見上漲。(新聞來源：工商時報─記者林國賓／綜合外電報導)
富比世：陸富豪6成投資房市
2010-12-29 01:25 旺報 記者梁世煌／綜合報導
《富比世》中文版與中國建設銀行昨天聯合發布2010年《中國私人財富白皮書》，報告顯示，今年大陸千萬富豪人數由去年的33.1萬人增至38.3萬人，增幅達15.7%，預計至今年底為止，這些富豪可運用於投資的總資產，將高達100兆元（人民幣，下同），其中超過6成的千萬富豪選擇投資的標的為房地產。
這是《富比世》中文版與中國建設銀行首次就大陸私人財富發起的大規模調查。該份報告也是對最近3年大陸私人財富的總量及分布情形、高淨值人士（指資產淨值在千萬元以上）的數量及分布狀況予以精確揭示。
億萬富豪 超過2萬人
報告指出，在上述38.3萬人的千萬富豪中，有超過2萬人是億萬富豪，這些人擁有的可投資資產占大陸全國總量的比率為22.4%，其中有64%的資產是掌握在排名前10%的富豪手中。
廣東是大陸富豪最多之地，預計今年將有接近8萬名千萬富豪是來自此地。
以地域來看，廣東、浙江、北京、上海、江蘇等5省市是富豪聚集地，人數比率從2005年的59.8%提高至2010年的62.3%。這5省市上榜富豪資產比重從2005年的61%提高至2010年的65%。但資產總額的絕對值在5年間則一口氣增長了400%。
另根據統計，2009年大陸富豪的可投資資產為84.5兆元，今年則是快速增至100兆元。
以年齡區分，60後、70後是大陸千萬富豪人士的主力軍，兩者分別占36.6%和35.4%，80後也占11.8%的比重。
貿易與製造 富豪搖籃
從行業來看，大陸富豪主要來自貿易與製造業，報告認為，這是中國「世界工廠」地位所帶來的財富；至於金融業也是創造千萬富豪的搖籃，統計顯示，12.3%的富豪源自此一領域；房地產價格近10年持續攀升，其所帶來的可觀利潤也造就了11.6%的富豪族群。
值得注意的是，在這些富豪的財富來源方面，60.7%的富豪的財富全部或部分來自企業，緊隨其後的依次為工資或企業分紅、房地產投資、股市投資等。顯然實業及投資才是富豪們主要的財富來源。
以投資類別來看，房地產、股票、基金最受歡迎，在這些富豪當中，選擇房地產投資及股票投資的都超過60%。基金投資和另類投資緊隨其後，而債券市場則影響力微弱，並未受到投資者的關愛。
房市不缺銀彈仍將看漲
2010-12-29 01:21 中國時報 李道成／台北報導
今年的大陸房地產市場，就像洗三溫暖，從年初就出現暴漲行情，雖然中共在四月、九月祭出「國十條」、「新國五條」，但全年漲幅仍可觀。展望明年，大陸房市仍是話題十足，即使人行逐步縮銀根，但在通膨效應帶動下，房市仍是眾多法人、個人最喜愛的投資工具之一。
十二五規畫中，大陸經濟將以平穩較快步伐發展，就有房地產業者解讀，房地產也是經濟指標重要部分，未來即使打房，基於十二五規畫原則，力道也不會太強。
今年底人行連續調升存準率，甚至不惜升息遏止過熱房市；不過源源不絕的熱錢，還有大陸貨幣發行居高不下情況，讓明年大陸房市仍然不缺銀彈。以大陸房市指標的上海來說，雖然九月底新國五條出爐後，交易曾陷低迷，不過到了近兩月，買氣重新回籠。市政府甚至擔心價格再走高，成為打房新目標。
此外，一○年大陸房市還有個特色，由於北京、上海各大城市，都成中央打房重點區域，下半年房價表現並不理想，資金因此湧向二、三線城市，造成這些城市漲幅都超過一線城市。預料明年，二、三線及內陸成市房價仍有上漲空間，且漲幅要比沿海主要城市
斥資逾27億，三商美邦加碼房市
2010-12-29 08:57 時報資訊 【時報-台北電】
三商美邦人壽即將從外商壽險公司轉為本土壽險公司！三商行已斥資近30億元自美商萬通手中買下39.01％的三商美邦人壽股權，本月已完成相關交割，預計明年1月舉行股東臨時會，確認此一交易，三商美邦人壽也從中外合資，轉為本土壽險公司，三商集團握有78％以上股權。
三商美邦人壽近3個上班日已買下4筆不動產，包括內湖路一段、內湖洲子街的極光大樓8成樓面、永和樂華夜市的錢櫃KTV場所及台中南屯區的土地，投資金額共達27.35億元；三商美邦人壽副總張財源表示，未來在三商集團提升持股後，投資將會強化不動產的部位。
目前三商美邦人壽所在總部大樓去年已出售給華夏租賃，現在又已轉手賣給元大金控，三商美邦人壽繼續售後租回，但也已開始自行在大台北地區尋找土地自建，要蓋新的總部大樓。
張財源表示，以往4300多億元資產的三商美邦人壽，對不動產的投資僅約2％，相對其他本國壽險公司比率要低，主要是美方大股東較偏好固定收益及海外投資，對不動產較少著墨。
這次三商美邦以8.75億元買下的內湖極光科技大樓，共買下8成以上的樓面，且現都帶有租約，年化報酬率在3％以上；另外三商美邦人壽也以3.8億元買下永和樂華夜市的錢櫃KTV，6到10樓約是該棟大樓50％的樓面，同樣也會採取售後租回。
另外，三商美邦人壽還有3.93億元買下內湖路一段的建物及土地；以10.87億元，買台中市南屯區占地1025坪以上的土地，張財源表示，這是要興建台中分公司之用，目前三商在中部的業績成長較快，有需要有自有的大樓，台北部分也正在尋找土地，要自己興建總部大樓。(新聞來源：工商時報─記者彭禎伶／台北報導)
北市辦公大樓需求增加、小型商務中心供不應求
2010-12-29 08:57 時報資訊 【時報-台北電】
拜陸企開放來台投資、ECFA和金融MOU修訂後效應明顯醱酵所賜，台北市辦公大樓需求增加、小型商務中心供不應求，更吸引國內外獨立投資人紛紛進場搶樓獵地。房地產業者預估，明年這些獨立投資人將躍居為金融壽險業的潛在競爭對手。
陸資來台投資第一年，已超越香港開放CEPA後第一年。因此對於2011年的商業不動產市場前景，是抱持相當樂觀的看法。
仲量聯行副總經理吳瑤華表示，香港和中國大陸簽訂CEPA陸客自由行後的第一年，陸企赴港設立分公司家數，約100家；反觀台灣，今年簽訂ECFA第一年，陸企來台家數已有106家、超越香港，總投資金額31億美元，辦公室需求面積約1萬坪。
外資方面也看中ECFA簽署之後投資環境，前10月來台新增家數達199家。因此，也帶動遠雄商務中心、大漢商務中心等台北市小型出租商務中心，供不應求，計畫明年積極拓點。
內資、外資追逐效應，使得台北市年租金報酬率跌破3％大關以下的純辦公大樓，不再被投資人所青睞；反而年租金報酬率還有4％以上的零售商場、購物中心，而為外資法人、或大型國內投資法人所青睞的標的物。(新聞來源：工商時報─記者蔡惠芳／台北報導)
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