新北新政策 工業住宅支付代金土地回饋 可變一般住宅
2011-08-16 01:23中國時報 陳俊雄、實習記者楊琬婷／新北市報導
工業住宅能否合法變更為一般住宅？轄內有全台最多工業住宅的新北市政府，在升格後訂定「都市計畫法新北市施行細則」草案，讓工業住宅得以透過支付代金或土地回饋方式變更地目。但新北市政府表示，將秉持公平正義原則，不予業者有從中賺取暴利機會。
新北市房價節節高漲，出現建商以工業用地興建工業住宅怪象，城鄉局表示，這些工業住宅取得土地價格僅為建地的二至三成，但房價卻僅比一般住宅低個二至三成，讓建商從中賺取暴利。
城鄉局說，工業住宅建蔽率和容積率較高，蓋出來的戶數也較多，形成棟距較近、社區公設及綠地較少、居住隱私性較低，環境品質不佳。另工業住宅還有貸款成數偏低、轉手出脫較難，且防火標準亦與一般住宅有所落差。
根據統計，新北市有一○八件領得、未領得使用執照的工業住宅建案，共一萬二千多戶；其中超過九百戶的地區有中和、新店、新莊、淡水、三重等地，知名建案則有中和元氣大鎮、新莊悅群等。
城鄉局副局長曾志煌表示，「都市計畫法新北市施行細則」草案將工業區申請辦公空間比例降為三○％，並規範各項商業使用總面積，不能超過單一建築基地總面積一○％，形同是關閉未來興建工業住宅建案的後門，「不給業者找巧門鑽進來」；至於已興建的工業住宅，則須支付相當代金或是土地回饋方式來變更地目，合法解套。
城鄉局表示，工業住宅若要變更為一般住宅，以小規模、個案方式處理為原則，但也可能透過都市計畫專案通盤檢討；至於繳納代金標準，是要採公告現值還是透過鑑價，仍須與內政部營建署協商，但城鄉局將會秉持社會公平正義原則，不會讓每個工業住宅都就地合法。
若採土地回饋，則須提出一○％可建築用地回饋；其餘九○％土地，亦須提出三○％土地作為公共建築設施。
保險業做房貸 最高罰款300萬
2011年 08月16日 【廖珮君╱台北報導】
保險業做房貸踩紅線，金管會將開罰。金管會昨宣布，即日起，保險業做房貸時，包括徵信、核貸和覆審，需納入保險業內稽內控，並需符合央行對房市的管制性措施，若有違規定，將開罰60~300萬元。
這也是金管會首度將保險業辦理房貸業務，納入內稽內控。過去保險業做房貸放款並未納入內稽內控，納入後，也將有罰鍰。
金管會納入內稽內控
據了解，此案起因是央行日前金檢時發現，某家壽險公司辦理房貸業務有違規定的成數上限，將對這家壽險公司開罰。
但如何處份？央行和金管會內部出現法規適用認定的爭議。部分官員認為，銀行法規定，央行因調節信用，必要時可選擇若干種類的質物或抵押物，規定其最高放款率，若違反這項規定，可依銀行法處罰50~250萬元。
將有首家保險業挨罰
但這次違反選擇性信用管制的對象是保險公司，金管會認為，應回歸《保險法》去處份，最後決定納入內稽內控來處分，這家遭央行金檢違規的保險業，將是第一家被開罰的對象。
金管會高層說，過去未發現保險業有類似違規狀況，在央行金檢發現後，金管會也做此規定，主要提醒保險業者，辦理房貸，若有違規定將會被處分。
為穩定房市，央行從去年6月開始採取「針對性的審慎房市措施」，對於大台北部分地區房貸成數做限制，第二棟的上限則是7成，去年12月再降為6成，並且擴大適用地區的範圍。
日前央行發現有家壽險公司辦理房貸業務，違反「針對性的審慎房市措施」規定的成數上限，央行本依《銀行法》規定協調金管會，要對這家壽險公司開罰。
但金管會認為用《銀行法》來處分壽險公司，適法性有疑慮，最後決定採《保險法》，並納入內稽內控來約束，即日起保險業做房貸有違反央行管制性措施，將開罰60~300萬元。
前景未明 重劃區房價亂
有人賠錢求現 仍有5成想進場
2011年 08月16日 【蔡佩蓉╱台北報導】
奢侈稅政策上路後，房屋持有不到2年的屋主大多加價賣屋，不過，近期全球股市震盪，牽動房市，已出現有屋主「賠售」零星案例，近期有新莊重劃區內新成屋的屋主自行刊登售屋廣告，雖然開價比當初取得成本高，但扣15%奢侈稅後鐵定賠錢，業者分析，屋主可能周轉不靈，賠本出售。
股市前景不明，也讓握有資金的民眾，觀望房地產後市選擇進場時機。奇集集生活萬用網於8月10日至14日針對500位網民進行「股災對購屋意願影響」調查，結果3成2受訪者想要趁勢投資，另有19.9%民眾打算購屋自住，顯示仍有逾5成民眾想伺機入市。
不過，也有高達3成民眾選擇再觀望、另外16.6%因銀根緊縮，將暫時打消購屋的念頭。奇集集網站總經理蔣馨誼表示，不少屋主為了刺激觀望的民眾購屋，也紛紛喊出降價，大台北重劃區地區甚至傳出屋主寧願賠售。
台大批踢踢實業坊(ptt.cc)售屋版，就出現「急！屋主賠售！新莊副都心旁藝術首席」的售屋資訊，坪數34.6坪開價1050萬元，等於每坪30.3萬元。
須吸收15%奢稅
住商不動產新莊中平加盟店店長李孟純分析，「新富都藝術首席」於2008年底公開預售，是頭前重劃區第一個建案，當時成交價每坪近30萬元，若這不是屋主的自用住宅，以目前價格出售，等於屋主必須自行吸收15%的奢侈稅成本，顯示「賣屋換現金」需求急切。
重劃區量體大，除奢侈稅前屋主「能逃則逃」，否則交屋後資金須卡2年，因近期股市不明朗，房屋銷售網站零星出現下殺案件。目前頭前重劃區社區「藝術首席」、「達麗首席」及「上河苑」，在售屋網站樂屋網上有35件釋出，同樣坪數總價1630萬元至1900萬元間都有，開價混亂。
投資客找人頭買
中信房屋新莊副都心加盟店長王思民說，奢侈稅政策上路後，許多屋主加價15%出售，目前新成屋成交價約在40萬元以內，與周邊預售案開價達每坪60萬元相較，落差非常大。至於台北市目前主要推案的內湖五期重劃區，目前則有「公園賞」、「植墅」建案交屋中，當地房仲低調表示，早在奢侈稅上路前，投資客早已做好準備，找來名下沒房產的人頭登記，因此沒有轉售時限。
大安頂級豪宅 1坪衝到113萬
2011年 08月16日 【蔡佩蓉╱台北報導】
台灣不動產交易中心昨發布第2季房市季報，全台房價最貴的北市大安區每坪73.4萬元，但打破2009年以來的上漲局面，首度下滑2.78%。
連3月創新高
不過，另有統計精華地段的頂級豪宅，因供給減少導致房價不斷攀高，7月北市頂級豪宅平均成交單價每坪113.2萬元，連3個月創新高。
根據台灣不動產交易中心統計，今年第2季較第1季，漲幅最大的區域為萬華區8.92%，每坪36.7萬元，第2名中山區6.35%，每坪52.10萬元，第3名則為松山區5.3%、每坪61.64萬元。值得注意的是，大安區與中正區從2009年第1季以來首次單季房價走跌，大安區由上季每坪75.50萬元，下滑至73.40萬元，不過，儘管區域整體房價下滑，頂級豪宅房價卻一枝獨秀攀高。
根據永慶豪宅事業部統計，7月台北市總價6000萬元以上頂級豪宅交易，交易量較6月成長14.3%，每坪成交價來到113.2萬元，連3月創新高。
物稀為貴再漲
永慶房仲集團研展室協理黃增福指出，頂級豪宅交易熱絡，帶動中古名宅，像是大安區「天廈」從2003年每坪45~50萬元，上漲至今年每坪成交價150~170萬元，其他10大中古名宅也漲至每坪逾150萬元。
台灣房屋研究中心執行長邱太煊分析，台北市豪宅供給相對少，但置產和投資需求多，另外，新過戶豪宅包括勤美璞真、元大栢悅、一品苑，若要出售都面臨課徵奢侈稅問題，屋主多傾向加價，所以只要有成交，房價肯定再創新高。
換屋族「一生一屋」優惠 從寬
【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】2011.08.16 02:41 am
換屋優惠從寬。名下僅有一屋者，出售舊屋並申請「一生一屋」按10%的土地增值稅率繳稅時，只要把握購入新屋並將戶籍自舊屋遷出的日期，距離出售舊屋時點不超過一年，即可免因中斷設籍喪失輕稅資格。
財政部舉例，甲名下僅擁有舊屋A，並已連續設籍達六年，甲在100年1月1日購入新屋B，並在同月將戶籍自舊屋A遷移至新屋B，以致舊屋出現無人設籍狀態。依據新規定，甲只要在今（100）年年底前完成出售舊屋A的手續，出售舊屋須繳納的土增稅，即可按最低10%稅率繳稅。
目前稅法提供國人的換屋減稅優惠共有三種，包括適用最低土增稅率10%，例如一生只能使用一次的「一生一次」；以及一生無數次，但限制本人、配偶與未成年子女名下僅能擁有一屋的「一生一屋」。另外則是退稅機制，不論一生一次或一生一屋，均能同時併享重購退稅的權利，但前提是購入新屋的價值要高於舊屋。
換屋族往往購入新屋後，會出現遷移戶籍至新購房屋情形，導致舊屋因無人設籍，出售時無法享有換屋減稅優惠。財政部針對換屋族的需要，做出從寬解釋。
土地所有權人新購自用住宅用地，並將戶籍自原自用住宅用地遷至新購自用住宅用地，日後出售原自用住宅用地時，戶籍未在該地或已再遷回該地者，只要出售前土地所有權人或其配偶、未成年子女，已在原地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿六年，其遷出戶籍日至原自用住宅用地出售日期間未滿一年者，仍符合申請一生一屋的低稅率資格。
土地增值稅是出售房地產時，由賣方繳納的稅捐，採累進課稅，最高稅率40%。為鼓勵民眾換屋，出售自用住宅土地者，其稅率只有10%，但限制一人一生只能使用一次。已使用一生一次者，若本人、配偶及未成年子女名下僅有一屋，日後換屋則可無限次重複使用稅率也是10%的「一生一屋」優惠。
【經濟日報╱記者陳美君／台北報導】2011.08.16 02:40 am
為避免房市過熱，政府要求公股行庫暫停土地標售。土地銀行為達成活化資產目標，轉當「包租公」收租金，昨（15）日公告，9月1日標租位於高雄市的空地，租期三年。
土地銀行公開招租土地，位於高雄市鼓山區的住宅區，及苓雅區的特定商業區，面積為912和76平方公尺，三年的租金底價，各為109萬7,280元及16萬2,000元。
想參與這次土地出租 ，需繳納保證金，分別為11萬和1萬7,000元。
土地的使用限制，只能搭建臨時性、非繼續定著於土地上的簡易工作物使用，也不能經營舞廳、酒店、電玩業等特種行業。
看好國內千億都更商機，土地銀行預定今年底將成立國內首家都市更新投信公司，資本額為3.3億元。
其中，土銀出資3億元，台肥與中國建經公司各出資1,500 萬元，而中國建經為土銀轉投資事業，持股約10%。
土銀表示，籌設都市更新投信，將為都市更新計畫的資金需求者，增加籌措資金管道，同時也能提供小額投資人，參與都更計畫、分享投資收益的機會。土銀主管指出，土銀都更在年底成立後，將規劃籌設都更基金，每檔的募集金額，約為30~50億元左右。
太古標達 砸20億拓展通路
【經濟日報╱記者邱馨儀／台北報導】2011.08.16 02:41 am
福斯汽車台灣總代理太古標達汽車擴增全省旗艦展示中心，預計砸下逾20億元，新增八大經銷商，手筆是國內進口車商罕見，藉此挑戰國產車通路，刺激銷量。
福斯汽車在台組裝、進行國產化計畫如火如荼進行，看好國產化能有效降低成本與售價，可望在台車市發揮強大威力，太古標達積極在台布點，並以投資入股經銷商的方式，穩固銷售勢力。
太古標達汽車規劃，對地區經銷商至少持股25%，為未來福斯汽車在台國產化的銷售儲備戰力，最快可望在後年全面搶占全新的市場。業界推估，福斯汽車國產化開始有產品出現市場，最快可能是後年，小型的POLO有可能是第一波國產化的產品。
太古標達汽車近兩年積極在台布建福斯汽車銷售據點，這次擴編全省旗艦展示中心，預計新增八大經銷商、投資金額逾20億元，規模之大，已超越進口車的規格。
太古標達汽車總裁黃齊力指出，太古標達接連兩年在台灣全面擴建經銷據點，而且積極對經銷商投資，對經銷商的投資比例在25%到30%之間，整體投入金額相當可觀。
包括新北市、新竹、桃園、高雄等地都已配置完成，台南旗艦點也即將完成，還有台中等，將可提供客戶更完整的服務，並強化太古標達在福斯汽車的戰力。
福斯汽車去年在台銷售量超過1萬輛，在進口品牌表現相當突出，今年預計全車系將推出八款中大改款新車再加上商用車，總計銷售量可望達到1.6萬輛，成長幅度驚人，即使是進口品牌，市占率也逼近5%。
新北市工業住宅辦公空間比率 減2成
【聯合報╱記者黃福其／板橋報導】2011.08.16 03:01 am
鑑於工業住宅常衍生糾紛，繼加強審核建照後，新北市政府城鄉局昨公布「都市計畫法新北市施行細則」草案，江工業區申請辦公空間比率由五成降為三成，以終結工業住宅亂象。
據了解，數年前新北市推出多個大型工業住宅建案，建商以興建廠辦大樓為名義，將辦公空間作為一般住宅販售，由於售價較真正的住宅大樓便宜，消費者趨之若鶩，但因這類住宅非真正住宅，也無使用執照，經常發生糾紛。
城鄉局說，工業住宅是建商依「都市計畫法台灣省施行細則」乙種工業區使用規定，以一般商業設施推案，最後卻以一般住宅出售。為避免業者走法令「後門」，才訂定「都計法新北市施行細則」草案，把工業區申請的辦公空間比率由50％降為30％，並規範各項商用總面積不得超過單一建築基地總面積10％，加上廁所集中設置等條款。
城鄉局副局長曾志煌說，草案預計年底前報內政部核准，經行政院備查即生效，希望藉此避免業者「掛羊頭賣狗肉」，違規使用工業區用地。
市府指出，目前新北市列管的「工業住宅」的建案共108件，由於工業住宅屬違規使用，戶數較多，造成社區公設及綠地較少、周邊環境為工業區，並衍生貸款成數偏低，難以轉手出脫、消防公安及消費糾紛等問題。前年起工務局嚴審建照，只要是工業住宅跡象的建案，一律不准照。
7月北市頂級豪宅單價113.2萬，續創新高
2011-08-16 07:47時報資訊【時報記者郭鴻慧台北報導】
據永慶豪宅事業部統計，7月北市總價6千萬以上的頂級豪宅交易價量，較6月走高，不僅交易量較6月成長14.3%，創下1年多以來第二大量外，7月平均成交單價113.2萬/坪，更不受奢侈稅上路影響，連續第3個月創歷史新高。
永慶房仲集團研展室協理黃增福表示，陸客自由行帶動香港經濟起飛與頂級房地產價格上揚的成功模式，是近期台灣頂級豪宅熱潮興起的主因，由於台灣陸客自由行於6月28日正式上路，許多資產大戶看好頂級豪宅產品未來前景，因此紛紛進場卡位布局，優質地段的豪宅產品已是目前高資產大戶主要的狩獵標的，現階段豪宅市場買方進場意願正逐步攀高。
黃增福表示，地段的不可取代性是形塑豪宅價值的關鍵，而精華地段的中古豪宅因進場較早、搶得先機，不少個案地段反比新豪宅更佳，加上屋齡20年左右的中古豪宅公設比僅20%上下，相較新豪宅動輒30%以上的高公設比，實際使用空間上寬廣很多。由於中古豪宅除了地段的不可取代性、低公設比，更有嚴密的大樓管理及住戶水準高等附加價值，因此保值性非常高。
對於近期國際股市因美債、歐債等利空消息面而回檔，許多人擔心豪宅市場前景是否產生阻礙？對此，黃增福表示，目前國內房貸利率仍處於歷史低檔區，加上台灣經濟持續復甦，兩岸開放進展快速，在陸資及海外資金湧入等利多加持下，未來好地段房產價位走高機會仍大。
永慶豪宅事業部統計，2003年SARS時期北市十大名宅，包含「天廈」、「鳳翔」、「新鑽」、「陛廈」等中古名宅價位，至今都有200%以上的漲幅，優質地段中古豪宅在頂級豪宅熱銷帶動下，價位也不斷攀高，優質地段中古豪宅增值潛力與新豪宅相比，不遑多讓。
北市精華區房價 Q2下挫
2011-08-16 01:22工商時報 記者馬婉珍／台北報導
台灣不動產交易中心昨（15）日發布季報，受奢侈稅打房影響，第2季北市精華區飆高的房價欲振乏力，北市中正、大安區自金融海嘯以來首次單季房價下挫，大安區下挫2.78％，中正區下挫4.62％，整體呈現「價穩量急縮」的格局。
台灣不動產交易中心表示，台北市第2季漲幅較大區域排名依序為萬華區8.92％，中山區6.35％，松山區5.3％，其餘地區表現持平，值得注意的是房價飆漲的大安區與中正區，從2009年第1季以來首次單季房價呈現跌幅局面，後市有待觀察。
根據8月初台灣房屋發布的第2季5都房價指數來看，台灣房屋研究中心執行長邱太（火宣）表示，6、7月全台交易量較4、5月減少了23％，豪宅市場在奢侈稅上路後，也有明顯的變化，尤其是新成屋豪宅剛過戶，旋即面臨出售被課奢侈稅的風險，而且即將完工的預售豪宅，也遭遇賣不掉，立刻要放2年的心理準備。
台灣不動產交易中心表示，第2季台北市、新北市呈現「價量向下盤整」趨勢，其餘5都則呈現價漲量縮的情況，主要是大台北地區受到奢侈稅利空襲擊，4、5月有不少投資客選擇少賺或認賠出場，因此產生房價下跌的情況。
住商不動產企研室主任徐佳馨指出，在區域表現上，和奢侈稅前相比，成交量萎縮最多的為內湖區、士林區等，推測為買賣多為自用客戶，觀望心態濃厚，買氣相形保守所致。而大同、萬華、文山，由於近年來房價漲幅不大，又以區域客為主，影響相對小。
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