壽險不動產增值列淨值，有影
2012-10-18
08:17 時報資訊 【時報-台北電】
壽險業不動產增值利益可望擺入淨值。金管會主委陳裕璋昨（17）日在會見壽險公會理事長許舒博時，首度鬆口承諾保險業持有的不動產增值利益，可在「一定幅度內」顯示在財報淨值，要求保險局在年底前研議合理比率，最快明年即可在財報揭露。
這項措施包括國泰人壽、新光人壽等已爭取多時，這兩大壽險公司帳上不動產增值利益就接近3,000億元，整體壽險業則可能有3,500～4,000億元的不動產增值利益，就算只允許50％列入淨值，壽險公司淨值也可望增加近2,000億元，有利提升外資或信評對國內壽險業的評等。
許舒博昨天向陳裕璋表示，不動產實價登錄上路後，國內不動產價格將更透明、更貼近市場實際價格，過去金管會擔心壽險業不動產鑑價可能有灌水或失真的疑慮，因此不讓壽險業在財報揭露，現在有實價登錄可佐證，應可適度讓保險公司在財報揭露不動產增值利益，讓市場知道其真實價值。
壽險業者表示，目前投資的股票、債券、匯率等資產大多已用市價評價，但不動產卻只能以成本列帳，造成壽險公司若不賣不動產，就會面臨握有一堆值錢資產，卻淨值偏低，不斷被外資或信評批評槓桿比率過高的問題。
金管會在訂定國內財報接軌IFRSs時，就只允許不動產以現金流量法估算，且保險公司的不動產增值利益扣除相關財報接軌減損後，全數要提列在負債項下的準備金，對淨值完全沒有幫助。先前國泰金總經理李長庚便公開建議，應考慮在財報中適度讓保險業揭露不動產增值價值。
陳裕璋昨天首度鬆口表示，壽險業不動產增值利益已允許在計算資本適足性（RBC）時，可有部分計入，因此他同意在編列財報時可有一定幅度的不動產增值利益列入淨值，但多少幅度，則交由保險局評估。 (新聞來源：工商時報─記者彭禎伶／台北報導)
社子島限建 房子壞不能重蓋
2012-10-18
01:28 中國時報 陳芃／台北報導
位於基隆河、淡水河口的社子島，因是「洪泛地區」而有「禁限建」規定。這個緊箍咒四十多年來嚴重限制社子發展，房子舊了不能重蓋、公共設施少，道路小到公車無法並行，儼然成了「台北鄉村」。居民抱怨，繳一樣的稅卻只能當「三等公民」。
同樣位於士林區，天母、外雙溪的景觀優美，生活機能健全、房價也高得嚇人；士林街上的夜市交通便捷，為當地帶來人潮和錢潮；但位在延平北路末段的社子島，卻滿是矮房子、鐵皮屋、廢紙、廢土回收工廠，從天母、外雙溪來到這裡，你會懷疑「這裡也是士林區嗎？」
社子島雖擁有一萬多人口，但和一般人印象的「台北市」差別很大，原因在於從民國五十九年開始實施禁限建規定，阻礙地方的發展，儘管地方民眾、議員爭取，現在住宅要做「臨時性加建」，可用「非混凝土」材料加建一層，但總樓層仍不能超過三層。
當地福安、富洲里長都是土生土長的社子人，居住超過五十年。福安里長謝文加舉例，因為建築限制，一家三兄弟成家後不能同住在一個屋簷下，必須在外租屋；也因為開發落後，社子島的居民平均年齡都偏高、人口外移嚴重。
富洲里長李賜福則說，當地領有合法建照的房子，屋齡平均都超過四十年，卻不能參與都更、重建，「得等它自然塌！」房屋稅、地價稅他們一樣都要交，享受的卻不成正比。
他也說，社子的路小小條，許多地方都無法讓二部大車並行，「會車還要找地方」。目前主要通往市中心的道路只有延平北路，上、下班時間必定塞車，將要通車的社子大橋卻沒有引道，未來上橋仍要走小條的防汛道路和巷子，也讓居民直搖頭。
台中五星飯店開店潮 引爆
【經濟日報╱記者宋健生／台中報導】 2012.10.18 02:49 am
台中午陽集團投資25億元、在台中新七期市政中心興建的「日月千禧酒店」，昨（17）日宣布試營運，這也是大台中第一家國際五星級連鎖商務酒店，被視為台中飯店市場與國際接軌的指標。
位於七期市政路、惠中路口的日月千禧酒店，規劃地上24層建築、237間客房，主要委由亞洲最大國際連鎖飯店業者─新加坡豐隆集團旗下千禧酒店（Millennium Hotel）管理經營。目前，千禧酒店在全球擁有130餘家連鎖酒店，會員超過10萬人。
日月千禧定位為五星級商務酒店，主要鎖定國內外商務客層，同時定位為台商的企業招待所，飯店初期年營收約6億元。新加坡籍總經理鄭修發說，日月千禧結合午陽集團4G WiMAX技術，屆時也將是全台第一家擁有4G無線寬頻上網的五星級酒店。
繼日月千禧之後，包括豐邑機構、勤美集團及港商信和集團，也都計劃引進國際五星級連鎖飯店到台中。
在新竹經營喜來登飯店的豐邑，擬投資200億元在七期興建50層複合式商辦暨飯店大樓，其中31至50樓為擁有
400間客房的國際五星級飯店。
勤美在全國飯店旁，計畫投資約30億元興建飯店，將委由國際飯店連鎖品牌來經營。而信和集團本身就有多家酒店，在台中大肚山除興建別墅豪宅之外，另有一間六星級度假酒店的規劃，總投資額約200億元。
台中縣市合併升格，帶動飯店市場蓬勃發展，並掀起一股投資熱潮。台中市觀光旅館公會理事長柴俊林預估，未來五年內，業者投資金額至少逾400億元，觀光飯店房間數也將由目前的2,000間，倍增至4,000間以上。
2012/10/17
【聯合晚報／記者游智文／台北報導】
房市「國王新衣」昨揭開，不少房子實際登錄的交易價格，和市場認知行情有1、2成不等落差。全國不動產董事長葉春智表示，這可能使房市在未來一個月內出現一波急售潮，很多屋主會趕在下月第二波實價公布之前，趕快出脫手中物件，以免區域房價「現形」後，無法再賣到想賣的價位。
預售屋議價率可望放大
另在預售市場方面，雖然內政部昨天並沒有公布任何預售案，但預料已登錄成交行情的77個預售案，下個月多數會公布。由於預售屋更容易看出是哪個個案，比價效應更強，一般預料部份預售屋可能放大議價率，以求儘速成交。
內政部昨天公布首批不動產實價登錄資料約1萬7千件，結果顯示，實際交易價格和市場所說的行情有不小落差，譬如北市大安區、信義區，市場多認為區域房價少說一坪7、80萬起跳，但實際上大樓住宅成交單價多落在50~70萬之間。
賣方開價估下殺2成
住商不動產企研室主任徐佳馨表示，此情況將對房地產市場帶來明顯衝擊，首當其衝的就是賣方，預料短期之內，賣方不僅開價會下殺1~2成，議價率也可能提高。
葉春智則認為，內政部昨天公布實價行情後，幾乎已形同宣告「價格修正的開始」，由於不少區域的價格都比「喊」價低許多，他這些區域短期內會爆出不少「下殺物件」；另外，由於第一波公布的物件有限，預料會有不少屋主趕在預計下月16日的第二波實價公布之前，趁還有模糊空間之前，趕快脫手，以免區域行情揭露後，「見光死」，賣不掉。
徐佳馨表示，實價揭露後，許多效應已浮現，譬如目前很多買方就要求仲介人員必須提供政府的區域實價資料作為參考，這可能是內政部網站一上線就爆量主因，而不少仲介人員也因網站掛掉無法提供讓客戶抱怨不已。
浮洲宅 單日棄權逾5成
房型選擇少 貸款壓力大
2012年10月18日【葉思含、邱煜婷╱台北報導】
浮洲合宜住宅「日勝幸福站」開放登記已近2個月，隨著產品逐漸售完，棄權率上升至32.8％，周一、周二單日棄權率更飆至55.4％~56.6％。由於已進入後補名單選位，為了讓民眾接到通知有時間準備40萬元的簽約金，浮洲合宜宅登記會隔周暫休1天。
浮洲合宜宅4房產品在9月6日售完、大3房在12日完銷，目前已進入後補民眾選位。
「應蓋更多租賃宅」
日勝生活媒體關係室高級專員林瑋莉表示，因正取民眾有充分時間考慮選位、準備自備款與請假事宜，後補民眾準備時間較短，為給予緩衝時間，昨天浮洲合宜住宅暫停登記1天，未來每隔1~1.5周會暫休1天，也會盡量提早公告選位時間。
昨合宜住宅即暫停登記1天，至本周二已後補至1125號，即為5134位；以已購3450戶、共有1684位民眾放棄計算，棄權率達32.8％。
在能挑選的房型所剩不多、背負貸款壓力大之下，棄權率紛紛提高，尤其周一、周二應登記民眾皆為83位，但各僅有37、36戶登記，棄權率急升至55.4％~56.6％。
政治大學地政學系教授張金鶚認為，不只因為剩餘房型問題，還有民眾無法負擔簽約金與貸款，才有如此高的棄權率，「根本不應該再興建合宜住宅，應該蓋更多租賃住宅並補貼租金，才能真正照顧弱勢團體。」
昨合宜住宅即暫停登記1天，至本周二已後補至1125號，即為5134位；以已購3450戶、共有1684位民眾放棄計算，棄權率達32.8％。
在能挑選的房型所剩不多、背負貸款壓力大之下，棄權率紛紛提高，尤其周一、周二應登記民眾皆為83位，但各僅有37、36戶登記，棄權率急升至55.4％~56.6％。
政治大學地政學系教授張金鶚認為，不只因為剩餘房型問題，還有民眾無法負擔簽約金與貸款，才有如此高的棄權率，「根本不應該再興建合宜住宅，應該蓋更多租賃住宅並補貼租金，才能真正照顧弱勢團體。」
3房4房型最搶手
由於大3房、4房產品快速完銷，顯見3、4房產品最貼近民眾購屋需求，未能買到的民眾紛紛期盼A7合宜宅。
麗寶建設股份有限公司業務部副總經理何昭宏表示，A7的4家建商2~4房產品皆有，不太可能調整產品，4建商共推出約4000戶，3、4房產品至少佔半數，因此民眾至少有2000戶可選擇。
A7合宜住宅4家建商已有條件通過都審，等名軒、遠雄通過建照預審，即可送建照審查，可望在11月底前取得建照。
麗寶建設股份有限公司業務部副總經理何昭宏表示，A7的4家建商2~4房產品皆有，不太可能調整產品，4建商共推出約4000戶，3、4房產品至少佔半數，因此民眾至少有2000戶可選擇。
A7合宜住宅4家建商已有條件通過都審，等名軒、遠雄通過建照預審，即可送建照審查，可望在11月底前取得建照。
A7宅估下月動工
遠雄A7合宜住宅行銷協理魏大智表示，營建署已經敲定接待中心位置，在華亞三路、接近文化一路交叉口，預計11月可以動工，3個月後可完工開賣。
2012年10月18日【吳苡辰╱台北報導】
第4季為房市傳統旺季，但今年因政府頻頻打房，10月仍不見房市回溫，東森房屋董事長王應傑說，未來2季房市沒有理由好轉。學者則認為未來短期內，房價將持續下跌，呼籲購屋族「沒特殊需求，別急著買房」，至少半年後，實價登錄資訊完整後再決定。
根據國泰金融集團10月調查顯示，近半數（49.4％）受訪者認為未來半年房價再漲逾3％，14.1％受訪者認為現在應考慮買房，創下去年7月來新高。究竟未來2季是否為進場時機？不僅民眾摸不著頭緒，房仲業者也持不同看法。
根據國泰金融集團10月調查顯示，近半數（49.4％）受訪者認為未來半年房價再漲逾3％，14.1％受訪者認為現在應考慮買房，創下去年7月來新高。究竟未來2季是否為進場時機？不僅民眾摸不著頭緒，房仲業者也持不同看法。
料中古屋跌10％
東森房屋董事長王應傑說，未來2季內，房市沒有理由好轉，甚至到明年初，一般住宅議價空間至少15％，豪宅更可高達30~40％，而中古屋房價則有10％跌幅。
不過，永慶房產集團加盟事業體董事長廖本勝卻有不同看法。他說，因受QE3與北市多件標售案價格屢創新高影響，未來2季房價與成交量將微幅上漲。
尚未買屋的毛毛表示，這次實價登錄資訊公布後，顯示開價與實價成交價有極大價差，反正沒急迫的購屋需求，認為「再等等，房價應會下跌。」
不過，永慶房產集團加盟事業體董事長廖本勝卻有不同看法。他說，因受QE3與北市多件標售案價格屢創新高影響，未來2季房價與成交量將微幅上漲。
尚未買屋的毛毛表示，這次實價登錄資訊公布後，顯示開價與實價成交價有極大價差，反正沒急迫的購屋需求，認為「再等等，房價應會下跌。」
「可多觀察半年」
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰分析，實價登錄雖不直接影響房價漲跌，但未來2季很可能因購屋族想再多觀望一陣子而量縮，且依目前房價趨勢，房價將持續下跌，建議民眾可多觀察半年到1年。
近年房市大事紀
2012/8
實價登錄上路，買賣或租賃不動產須登錄房價與坪數等資訊，使交易透明
2012/6
央行實施第3波選擇性信用管制，雙北市總價8000萬元、其他區域5000萬元以上豪宅，貸款不逾6成、無寬限期；北市與新北中和、永和、板橋、三重、蘆洲、新莊、樹林、土城、新店、林口、淡水、三峽與汐止區管制區內，新屋貸款與舊屋增貸成數合計不逾6成
2011/6
實施奢侈稅。房屋持有2年內轉手，課總價10~15％奢侈稅
資料來源：《蘋果》採訪整理
實價登錄上路，買賣或租賃不動產須登錄房價與坪數等資訊，使交易透明
2012/6
央行實施第3波選擇性信用管制，雙北市總價8000萬元、其他區域5000萬元以上豪宅，貸款不逾6成、無寬限期；北市與新北中和、永和、板橋、三重、蘆洲、新莊、樹林、土城、新店、林口、淡水、三峽與汐止區管制區內，新屋貸款與舊屋增貸成數合計不逾6成
2011/6
實施奢侈稅。房屋持有2年內轉手，課總價10~15％奢侈稅
資料來源：《蘋果》採訪整理
房屋實價查詢當機2天 今再上線
2012/10/18〔記者徐義平／台北報導〕
民眾開罵 協商業者加大頻寬
上路第二天，內政部不動產交易實價查詢服務網http://lvr.land.moi.gov.tw/N11/）仍當機中，內政部昨直接發布公告，網站因查詢量太大導致頻寬不足，已協商中華電信將頻寬加大，因此正停機進行相關設備及系統校調，預計今日將再度開放。
房仲查價網站流量增2成
網站連續兩天當機，引發想查價的民眾不滿，不斷留言開罵，希望相關單位能夠儘快解決。但房仲業者的查價網站，卻受惠於內政部實價查詢服務網連續兩天當機，導致查詢次數大增。
信義房屋網路事業部發現，十五日及十六日兩天，查詢成交行情的比率較上週同期增加兩成，總瀏覽量最高的前三名區域，分別是台北市中正區、新北市淡水區、台北市大安區。
房仲業者︰可降低哄抬房價
信義房屋網路事業部執行經理蕭政華表示，長久以來，台灣房地產交易資訊不透明，使得房地產交易紛爭不斷，因此民眾對於政府公布的實價渴望程度，可從近兩天網站被塞爆的狀況窺知一二。
他說，從信義查價網站來看，成交行情查詢瀏覽量最高的前三名中，北市有兩個行政區入列，分別是中正區及大安區，且都位於台北市中心，可見民眾相當關心精華區段房價。
蕭政華表示，由政府全面推動實價登錄，並揭露必要的價格資訊，讓每一筆交易都「有價可詢」，將可大幅降低價格哄抬機率
央行：特定地區 房貸集中度改善
2012/10/18〔記者盧冠誠／台北報導〕
中央銀行二○一○年六月率先對房市投資客採取「針對性審慎措施」，兩年來，成效已逐步顯現，特定地區房貸集中度改善，且貸款成數下滑、利率上升。
央行官員表示，健全房市不能只有靠貨幣政策，除了央行採取針對性審慎措施，財政部推出奢侈稅、內政部實價登錄等，這些政策若能落實，房市就會朝向健全發展。
央行官員指出，實價登錄後，市場更透明並有助房市穩定，過去漫天喊價的情況不會這麼嚴重，對買賣雙方都有利，央行將持續提醒銀行注意風險管控。
對於過去一連串房市管控措施，央行統計，特定地區（台北市及新北市十三區）房貸集中度已改善，新承做房貸金額占全體新承做房貸比重，由前年六月的六十四．三七％降至今年八月的五十二．五三％，下滑十一．八四個百分點。
房貸成數降7.65％
利率增0.15％
除了集中度改善，房貸也出現成數下降、利率上升的情況，今年八月特定地區房貸成數為五十六．二六％，較前年七月的六十三．九一％，成數減少近一成，利率則來到二．一二％，增加○．一五個百分點。
豪宅方面，目前各銀行新承做豪宅，大都以新成屋為主，這些都是二、三年前推案的遞延效果，六月至今，全台單月都沒有超過五十件。
央行表示，高價住宅管控前，雖然銀行多已建立自律規範，但各銀行規範不盡一致，為強化各銀行執行此項風險管控，因此訂定一致性的規範，可避免銀行對高價住宅授信過度競爭，有助其健全經營。
業者︰豪宅議價空間達三成
2012/10/18〔記者林美芬／台北報導〕
實價登錄資訊開放查詢，東森房屋董事長王應傑說，當實價登錄資訊逐漸累積後，有助於房市價格透明化，可減少民眾買房疑慮，但也將戳破市場過去浮誇的開價，豪宅議價空間恐拉大到三成、一般住宅也會有一成五。
王應傑指出，從國內經濟成長陷泥淖，又碰上政府推出奢侈稅、證所稅等不當政策，造成房市、股市成交量俱降，明年房市幾乎沒有樂觀的理由。他預測，今年房市是量縮價不跌，明年則將是量增價跌的局面。
他指出，實價登錄有助於市場價格透明化，長期來看對房市有正面幫助，當市場價格愈透明，漫天開價情形就會減少，當房價修正到合理水準，市場交易量就會逐漸回復正常。
