2012年3月14日星期三

2012.03.14 不動產新聞動態

學者：拆除「小違建」有利發展

2012/03/14 08:49 【經濟日報／記者李淑慧／台北報導】

金管會有意檢討房貸壽險制度，政大風險管理與保險學系助理教授彭金隆昨（13）日表示贊成。他說，房貸壽險因歷史因素發展成很怪的架構，現在還算是小違建，趕緊拆除，未來發展才能可長可久。

彭金隆指出，依據「人身保險商品審查應注意事項」規定，「借貸保險商品的要保人，應以依法經營存放款業務的金融機構為限」。銀行、保險業都是依據這條規定來做，才會以銀行為要保人。因此，這條規定應該優先檢討。

彭金隆指出，上述規定有歷史因素。當初發展借貸保險時，希望民眾因為向銀行借款，才來買保險；不希望向地下錢莊借錢，也來買保險，讓保險變成逼債工具。因此，法規出現「必須是依法經營存放業務的金融機構」字眼。但外界都誤解，要保人非得是銀行不可。其實，民眾若主動買房貸壽險，並擔任要保人，應該可以。

彭金隆說，銀行、保險業都沒有錯，現行運作也沒有出現太大的爭議，但隨著房貸壽險規模愈來愈大，繼續發展下去，難保未來不會出現大問題。

彭金隆認為，房貸壽險要保人應回歸民眾才合理。如果銀行為確保債權，自己想買保險，就自己付錢。如果叫民眾付錢，就應該由民眾擔任要保人，這樣權責才會清楚。

至於銀行擔心，萬一民眾擔任要保人，取得貸款後，隔年立刻解約不再繳交保費。彭金隆說，可在房貸條款另做約定，例如若房貸未還清前民眾就解除房貸壽險契約，必須立即繳清未還的房貸餘額等。

房貸壽險要保人改為房貸戶

2012/03/14 【經濟日報／記者李淑慧／台北報導】

權責導正三路並進

銀行不再是受益人、允許客戶選擇繳納方式、充分揭露權利義務

隨著銀行通路崛起，房貸壽險逐漸成為銀行通路主力商品之一。不過，現行房貸壽險因契約關係混亂導致權責不清，金管會決定予以導正，研議將「要保人」從銀行改為房貸戶。

官員說，研議未來導正方向有三，除房貸壽險的要保人應該改為貸款戶外，應允許貸款戶選擇分期繳、或躉繳，並依據認識客戶「KYC」原則，建議應買的保額；第三，應充分揭露房貸壽險的權利義務關係。

所謂房貸壽險，是民眾向銀行申請房貸時，銀行要求民眾要另外購買房貸壽險，主要是為了確保債權，萬一民眾尚未還完房貸發生不幸，保險公司可以幫忙還房貸，貸款戶不必債留子孫。

目前包括合庫、一銀、華銀、台銀、北富銀等多家銀行都與壽險公司合作，積極銷售房貸壽險商品。

不過，現行的作法，房貸壽險的要保人、受益人都是銀行，卻是由民眾繳保費。即使房貸繳清，若民眾未辦理變更，銀行還是受益人，消保會過去曾批評這種情況「很離譜」，房貸壽險契約條款明顯不利房貸戶。

在金融消費者保護法上路後，金管會認為房貸壽險權責不清的情況，未來恐造成紛爭不斷，內部正檢討相關法規，希望能導正市場作法。

相關官員指出，多數銀行放款給房貸戶後，要求房貸戶另外購買房貸壽險，且必須採「躉繳」方式，也就是一次繳清所有保費。以500萬元的保額來看，保費可能要數十萬元。如果房貸戶沒有錢繳保費，銀行又另外借一筆錢給他。

對銀行而言，不僅能確保債權，推銷房貸壽險、又是躉繳，可以收一筆手續費，是一魚兩吃。

對民眾而言，雖然有了房貸壽險的保障，但借的錢更多、負擔變重；另保單的「要保人」是銀行，所有權利義務的行使，都是由銀行決定，民眾無法決定。

官員表示，這樣做有幾個問題，一、民眾付這麼多保費，但保單是銀行的。二，是否要必要採用躉繳？或民眾是否有必要買這麼高的保額？

官員表示，民眾辦房貸，銀行也會要求購買住宅火險，但要保人是民眾，不是銀行。

不動產實價課稅各界均表支持

2012/03/14 【台灣醒報／記者李皇萱／台北報導】

財政健全小組即將召開，監察院長王建煊日前接受《中國時報》專訪時再度提及，稅改可從較容易的「按實價課土增稅」著手。政大地政系教授張金鶚表示，不公平的課徵使得不動產成為安身立命者的地獄。針對「開徵可能傷害長期自住戶出售」的說法，張金鶚受訪時反駁，政府可以針對不同類別制定不同稅率，課徵用意絕對是保障自住戶，而非傷害。

立法院去年底三讀通過不動產實價登錄三法，明訂不動產仲介業者、地政士及土地買方在不動產交易後，需以交易實價在30天內登錄，7月1日起正式全面實施實價登錄。

對於豪宅「帝寶」住戶，繳給國庫的房屋稅和地價稅竟不到管理費的一半，引發民怨。立委賴士葆上周也在立法院正式提案「豪宅稅加強版」，要求財政部針對市值新台幣6000萬元以上豪宅，納入實價課稅，讓有錢人多繳一點稅，獲得20多位跨黨派立委的連署支持。

曾任財政部長的王建煊日前接受《中國時報》專訪也指出，建商財團以「公頃」獵地，但建屋賣出時卻以「坪」來計價，炒高房價、賺取暴利，但台灣的土地增值稅卻以遠低於市價公告現值課徵，造成繳納的稅低於薪資所得稅率的現象。王建煊指出，大額、非自用住宅交易「按實價課徵土增稅」，困難度較證所稅低，也不必修憲，可列為優先考慮。

媒體報導〈學者挺實價課稅：再不改沒機會〉，也提到政大地政系教授張金鶚日批評，土地交易所得依「公告現值」課稅而非實價課稅，使得不動產變成安身立命者的地獄，認為政府應趁現在民氣可用，趕緊推動；台北大學財政系教授蘇建榮也指出，只要不動產交易的租稅優惠繼續存在，投機炒作就不會終止。

但房市投資大戶黃家進日前接受媒體採訪時強調，對實價課稅政府應審慎為之，動作太大易引發爭議與反彈。他表示，現行年年大幅調高公告現值，就頗具殺傷力，再調三年，一定有人會抗議，他認為不動產實價課稅也會對於一些放了10、20年才換屋的自住民眾造成傷害。

張金鶚今天受訪時回應，不動產實價課稅目的就是降低自用住戶稅賦，所以政府將來若著手制定相關規範，也應掌握2項原則，一是區分自用或非自用住宅，二是房屋持有時間長短稅率不同。張金鶚表示，黃家進的說法不過是拉自用戶來為己開脫，希望不要課稅。

達欣工奪台積35億建廠案

【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】 2012.03.14 03:47 am

達欣工程（2535）接下台積電在中科的建廠工程，在手案量已突破200億元大關，達欣工去年營收、獲利雙創歷史新高，法人估算每股稅後約賺2.3元，現金股利有機會逾1.5元，若以昨（13）日收盤價18.3元推算，現金殖利率逾8%。

台積電昨日公告，向達欣工取得廠務及工程設備，總金額為35.8億元，據瞭解，這就是台積電在中科的建廠工程，去年底達欣工也在同一區域取得30.7億元的工程量。

累計達欣工在手案量已達200億元，未來業績無虞，法人預期，今年達欣工的業績仍會維持在去年的高水準。

達欣工去年營收116.65億元，創下上市以來新高，除營造本業表現佳之外，該公司位於台北市敦化北路的超豪宅合建案「文華苑」也持續入帳中，挹注不少業績。

展望今年，達欣工表示，將持續接案，惟在出手之前會仔細評估風險和成本，以確保獲利空間；也會持續多元接案的策略，不論是公共工程、民間住宅、電子廠房或企業商辦大樓等，都會承攬，如此一來，即便客觀環境出現變化時，毛利率也較不易受影響。

達欣工也積極布局房市，除轉投資的達欣開發持續耕耘，去年底達欣工還標得台北市興安街的地上權，未來可能規劃酒店式公寓或旅館，盼創造固定收益，預計今年底動工。

達欣工在新加坡房市也已布局，正規劃與馬來西亞的IOI集團和新加坡的當地業者合資成立項目公司Clementi Development，共同推出一筆總銷逾新台幣200億元的住宅案。

屋主惜售委賣量僅去年7成

交易量不到6成房價未下修

2012年 03月14日【馮牧群╱台北報導】

屋主惜售心態強，房仲業者以去年1月表現為基期100，今年1月全台委賣量腰斬僅47，2月則從谷底爬升至73，接近選前表現，成交量下跌幅度更大，2月僅剩去年年初的57％，儘管交易冷清，五都房價並未下跌，房仲業者指出，房價下修還得再等等。

中信房屋統計全台去年至今的委賣量，雖然2月較1月大增5成，指數達73，但仍是去年以來的次低點。去年2月市場上傳出奢侈稅風聲後，3~4月馬上掀起一波「逃命潮」，委賣量指數暴增至146，五都之中，新北市去年以來量縮近4成最嚴重，指數僅剩61，台北市及高雄市也僅剩63，台中、台南市所受影響則較小，僅比去年1月量減約1成，表現穩定。

去年1月以來成交量指數更一路走跌，今年2月雖較1月復甦，但仍不到去年1月交易量的6成。中信房屋市場研究中心副理張心妮分析，賣方惜售心態是目前交易量處於低檔的主因，每月委託量指數自去年3月達高峰後即一路走低，由於市場供給量少，但需求仍在，因此並未造成房價的急落。

台南漲2成最多

與去年1月相較，主要都會區房價反而上揚，其中台南市從每坪6.8萬元增加至8.4萬元，年成長23.5％最明顯，台北市均價也從每坪49.9萬元上漲至55萬元，價增1成。全國不動產台南東區崇德店店長黃成平說，台南地區房市外來客僅約2成，需求穩定，去年以來委賣量穩定持平，與過年前冷清市況比，目前成交量翻倍成長。

「看屋增難跌價」

48歳、打算換屋的新北市民Lance認為，房價已在高點，後續房價變動應不大，所以現階段會考慮把房子拿出來賣，且因成交不容易，他考慮委託多家房仲售屋，再利用委賣時間慢慢找屋。

張心妮補充，2月委賣量已反彈回升至選前觀望水準，奢侈稅影響較大的大台北地區，近期看屋民眾有明顯回溫，且目前還沒有數據顯示出「倒貨潮」或「降價潮」跡象，期待房價落底進場的民眾本季恐怕要失望。

房仲業：變化小

太平洋房屋行銷部經理鄭國英認為，房市好壞跟經濟成長率息息相關，今年上半年市場處於盤整階段，成交價量變化應不大，若下半年央行預估經濟成長率提高，房市才有機會轉好。