房市銀行房貸下滑，管控措施收效
2012-09-21 07:57 時報資訊 【時報-各報要聞】
針對中央銀行管控房市措施，央行總裁彭淮南昨（20）日強調：「數字會說話」。他指出，前年6月央行施行針對性審慎措施後，銀行不動產放款占總放款比重從37.72％降到36.15％，管控區新承做房貸占全體新承做房貸比重更從64.37％降至51.64％。
彭淮南說，從相關數據可以看出，「銀行授信已經沒有過去那麼集中」。此外，管控區投資客房貸成數也從63.91％，降至56.26％，減少近1成；期間利率則由1.97％拉高至2.12％，提升0.15個百分點。
國內房市熱度延燒，大台北地區房價仍維持高檔，中南部房價也有上揚趨勢，針對外界認為央行可能提出進一步的管控措施，甚至把管控範圍擴及中南部，彭淮南僅表示，房價「不會只受單一因素影響」，也不能光靠貨幣政策解決。
他進而指出，經建會先前提出的健全房市方案中，包括政策已推動實價登錄、財政部開徵奢侈稅，及央行的針對性審慎措施，都有助價格透明化等，只要落實經建會的健全房市方案，一定可以讓房市朝健全的方向發展。
至於央行上次理監事會祭出豪宅管控，央行業務局長蔡俊雄表示，7月銀行新承做豪宅件數為34戶，8月來到49戶，但主要是受台北市建案完工，且民眾趕在農曆鬼月前交屋的季節因素影響，目前相關數據僅統計2個月，央行將持續觀察。
央行這波已三度實行房市管控措施，第一次是將台北市和新北市十區納入管控，第二棟房貸成數不得超過7成。
第二波加入林口、淡水和三峽三區，並將成數下調至6成；第三波則是今年6月針對雙北市住宅建價或買賣金額高於8,000萬元，其他地區高於5,000萬元的豪宅，貸款成數不得超過6成。 (新聞來源：工商時報─記者藍鈞達／台北報導)
央行利率，5度維持不變
2012-09-21 07:57 時報資訊 【時報-各報要聞】
中央銀行昨（20）日舉行第3季理監事會議，決議重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率維持1.875％、2.25％、4.125％不變，這是央行去年6月底以來，第5次理監事未動利率，央行總裁彭淮南指出，目前貨幣政策「適度寬鬆」。
彭淮南強調，所謂量化寬鬆是指印鈔票買債，台灣絕對不是量化寬鬆，而是適度寬鬆的貨幣政策。針對全年CPI和GDP，他則指出，CPI應可維持略低於2％的水準，GDP成長高於1％也不會有問題。
全球景氣低迷，歐、美、日都推出量化寬鬆政策，央行表示，考量國際經濟前景仍具不確定性，且國內通膨有上升壓力，加上美國QE3可能導致短期資本流入，帶動通膨預期預期，並影響物價和金融穩定，決議維持利率不變。
彭淮南指出，美國宣布推出QE3時，因國際美元走貶，造成黃金及原油上漲，但西德州原油從每桶接近100美元跌到快90美元，「黃小玉」（黃豆、小麥、玉米）也下跌，都有助物價穩定。
他坦言，全球景氣降溫，多數國家物價都比去年低，但台灣今年物價反而走高，「是比較特殊的現象」，主要是受基期影響，其中又以受天候的影響最大。以8月CPI達3.42％為例，如扣除蔬果的1.89％，其實情況還好。
彭淮南解釋，國內CPI組成中，蔬果占了5％，美國CPI的蔬果則占1％，因此台灣蔬果只要一漲價，就會影響物價，要是把蔬菜水果價格剔除，國內物價並不高，且央行內部預估，今年CPI應該能維持「比2％稍微低一點」。
彭淮南強調，貨幣政策有時間遞延性，央行執行貨幣政策要看的是「半年後的物價」，不能因為蔬果價格上揚，就採取緊縮政策，否則可能當政策生效時，相關蔬果價格早就已經回落。
至於景氣，彭淮南指出，看年增率（YOY）會受到基期因素影響，若以季增率（QOQ）來看，其實景氣持續成長，只是力道相對較弱，但這是由於台灣經濟動能主要來自出口，今年對中、美出口下降，連帶影響景氣。 (新聞來源：工商時報─記者藍鈞達／台北報導)
【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】 2012.09.21 03:16 am
新東陽集團強化房市布局，旗下上櫃公司昇陽開發跟昇陽建設昨（20）日決議合併。昇陽開發董事長簡伯殷表示，未來仍以雙北市為主持續獵地、深耕都市更新及地上權案，盼每年推案規模在30億元以上。
昇陽開發將合併的昇陽建設，是新東陽集團營建事業母公司，董事長是新東陽集團董事長麥寬成，兩家公司合併後，昇陽開發為存續公司，未來是否推選麥寬成為董事長，值得後續關注。
昇陽開發前身是生技公司弘如洋，昇陽在5年前入主後，逐步導入營建業務，並接著改名、結束生技業務，並改掛營建類股，昨日昇陽開發與昇陽建設雙雙召開董事會，決定合併。簡伯殷指出，這是為了資源整合、擴大經營規模。
未來昇陽開發將以每1.7股的普通股股票換昇陽建設1股的普通股股票，以昇陽開發為存續公司，但其後會改名為昇陽建設；昇陽開發股本為12.32億元、每股淨值約13.1元，昇陽建設的股本則為12.98億元、每股淨值14.68元。
合併後股本將增至30.23億元，每股淨值約13至14元，負債比則在60%以下。以昇陽開發昨日收盤18.7元計，此案交易規模相當於41.2億元。昇陽開發預計明年上半年完成合併案，屆時昇陽建設的入帳來源就可灌入昇陽開發，業績躍升可期。
簡伯殷指出，該公司對房市後續市況持平看待，除了聚焦雙北市，桃竹地區與中南部也會展開評估。
簡伯殷指出，昇陽近來所推建案都在雙北市，如台北市石牌的「昇陽麗石」目前已完銷興建中，總銷30多億元，預計明年完工，正持續依照完工比例法入帳中；總銷20多億元的八里建案「昇陽九樂」已完工，還剩7億至8億元的餘屋可銷售，未來只要賣一戶就可入帳一戶。昇陽建設今年的新推案還有新北市中和的「昇陽之冠」，總銷約30億元，即將完工、開賣，屆時也是賣一戶就可認列一戶。
昇陽日前標得新北市板橋的地上權案也已開工，該案總銷約13億至14億元，公司期望明年底能完工，此案規劃為總價門檻低的自住產品。未來昇陽會持續評估地上權案。
【經濟日報╱記者龍益雲／桃園報導】 2012.09.21 04:25 am
榮運（2607）搶搭桃園航空城題材，外界估算位在桃園縣南崁土地都更價值逾300億元，不過，桃園縣政府昨（20）日表示，榮運多年前雖曾送件申請，在要求重提計畫補件後，迄今未再申辦，根本無法開發。
行政院敲定桃園航空城計畫，相關概念股近期成為人氣焦點，昨（20）日依舊是台股下跌的支撐重心，中櫃、遠雄港連續2天亮燈漲停板，榮運也上漲0.05元。
桃園航空城拍板定案後，榮運是這波最受矚目的焦點之一，所在中山高速公路南崁交流道旁的龐大貨櫃場棧，一直就傳出都市計畫變更，這塊土地面積25.96公頃，曾有房仲業估算，以鄰近蘆竹鄉一個建案每坪40餘萬元買下土地為例，榮運南崁現有土地面積價值就逾300億元，還不包括住宅區、商業區未來的開發附加效益。
桃園縣政府城鄉局長吳啟民表示，榮運多年前雖曾送件申請都更，縣府要求重提計畫補件，包括納入小學等意見，迄今仍未再送件申辦，根本無法開發。
地方人士也透露，榮運要變更南崁場棧，勢必得先覓妥新的地點，近年確已積極進行，但仍未底定公開。
除了榮運多年未看到申辦都更案件，吳啟民也說，桃園航空城相關開發時程仍要一段時間。
2012/09/20
【聯合晚報／記者陳雲上／台北報導】
歐、美、日央行接二連三無限量攦錢，全球再次陷入「熱錢新火花、資產新泡沫」的通膨危機中，加上8月台灣消費者物價指數CPI衝上3.24%新高，央行高度關切，使得今天下午央行第三季理監事會預料央行的貨幣政策將以「首打通膨、輔救經濟」為基調，現行1.875%的重貼現利率傾向不動，但央行將重申緊縮性的房市信用管制措施，並進一步宣示「打擊熱錢」的決心。
由於歐洲央行9月6日推出最新的無限量買債計畫-直接貨幣交易 (OMT)，9月13日美國Fed推出無限期的第三波量化寬鬆政策QE3，加上日本昨日加碼再祭出10兆日圓救市，主要各國央行的瘋狂攦錢，已讓全球金融、商品市場再次面臨了資產泡沫的通膨新隱憂。加上國內928房地產大檔期再次推出逾2000億元的新天量，尤其高雄、台中等地房市近期飆漲，資產泡沫風險升高，更讓央行高度警覺。
目前央行的房市管控，已針對大台北住宅鑑價或買賣金額高於新台幣8000萬元、其他地區高於5000萬元的豪宅，限縮貸款成數不得超過6成，且無寬限期，也不得以修繕、周轉金或其他貸款名目增加貸款金額。
近日更是要求大型行庫將土建融貸款利率全面提高至3%以上、房貸利率拉升至2%以上，不排除央行在今天下午理監事會中將重申緊縮性的房市信用管制措施，甚至針對尚未列入房貸管控的高雄、台中等地區房貸採取必要的管制措施。
至於重貼現率方面，央行從去年9月、12月及今年3月、6月的四次理監事會中均維持利率不變，重貼現率可望續維持1.875%不變。
市場人士指出，目前台灣的經濟問題，出在出口連六個月衰退、及民間、外資投資不振，並非降息可以改變的。唯有靠歐美等全球大環境改善帶動，因此，在現行銀行體系資金寬鬆、利率已低到地板價，如，昨標售的10年期公債最高得標利率降至1.187%的歷史新低，降息空間有限下，預估央行本次理監事會仍將維持利率不動。
2012/09/20
【聯合晚報／記者仝澤蓉／台北報導】
台灣金融研訓院今天公布2012年第3季「台灣銀行產業獲利情勢指數」 (TAIBEC)，預測下半年整體銀行業獲利穩定，但相關研究也顯示，政府打房措施目前看來沒有達到成效，金融研訓院並預測國內房價仍將持續走升。
金融研訓院副研究員吳宜聰表示，國際上主要國家推出量化寬鬆貨幣政策，預期資金會往貴重金屬、房地產和大宗物資移動，進一步推升物價上揚，市場會有買房保值的預期心理，預期未來國內房價還是會繼續走升。
金融研訓院助理研究員彭勝本表示，原本預測銀行獲利逐季上升，但是今年第2季還比第1季差一點，主要原因是因為5月政府宣布油電雙漲，慢慢在民間消費部門發酵，隨著中央銀行宣布簽署兩岸貨幣清算合作備忘錄，一旦兩岸貨幣清算實施後，對金融業尤其是銀行下半年和明年獲利營收，會有正面助益。
央行今天下午理監事會議後將決定最新利率走勢，目前國內物價處於高檔水準，恐將進一步衝擊房市推升房價，彭勝本表示，雖然政府推出多項打房措施，包括奢侈稅和不動產實價登錄等，但從相關研究看來政府的打房措施並沒有達到實際想要的目標。
這是金融研訓院第3次公布TAIBEC試編，相關研究顯示，2011年第4季TAIBEC指數92.42，為此波谷底，今年前兩季分別為93.69和93.32，之後呈現上升趨勢，預測今年第3、4季和明年第1季指數分別為95.01、99.57和99.95。由於指數介於90-103之間代表獲利穩定，因此今年下半年度整體銀行業獲利仍處於穩定區間。
2012/09/20
【聯合晚報／記者陳雲上／特稿】
中央銀行「打房」動作頻頻，但國內房地產價格卻是愈打愈高，央行屢遭外界批評。不過，從央行職掌來看，央行能管的頂多只能針對銀行的授信風險、利率、貸款成數等進行管控，其他太多土地面、市場交易制度面的控管並非央行管得到，單面批評央行失責似乎太過沈重。
常見部分建商、房仲公司為了力撐房價，採取「交叉買屋、過戶」墊高單一戶的價位，以偏蓋全誤導社會對房價的印象。
舉例來說，汐止某社區內一坪10餘萬元的中古屋等待賣屋賣了大半年賣不出去。但附近有買家一口氣買下三棟別墅改建為八樓電梯住宅後，即喊出每坪45萬元行情。實際上買主即是所有人，行情任由擁有土地房屋者，與地主自行交易的「參考價」刻意炒作墊高。但實際上附近成交價根本看不到這種價位，這樣的「人為炒作」卻始終見不到主管機構的查核、管控。
日前興富發旗下齊裕榮造以每坪230.7萬元天價買下高雄美術館特區2470坪土地，京城建設在出售土地後再次高價標下另一土地，其間雖有業者土地地理位置或作帳等需求的買賣考量，但當一塊土地以高於市場行情價的「偏高」行情成交後，主管機關沒人關切、任由市場以「市場自由機制」的放縱行為來看，台灣房價飆漲，根本就已「隨心所欲」到誰都管不著。
央行總裁彭淮南也曾建議將「房價」納入「物價」管控，不外是希望將房價「透明化」列入重要物價管理，比照早年物價督導會報的查價精神，一旦有人趁機炒作房價，等同於早年物資短缺時期，任意哄抬油、米價格者，一律重罰。
而物價督導會報就要進行實地調查了解，否則就算央行利率拉得再高，天價房價還是隨處可見，惟有將房價視同物價等同視之，徹底查辦，才可杜絕炒樓歪風。
2012/09/20
【聯合晚報／記者游智文／台北報導】
看好新一波熱錢滾滾而至，大型建商紛紛推出重量級建案，據統計，目前北台灣銷售中建案，案量超過40億元的多達22個，其中有6個更達100億以上，建商可說全力衝刺。惟銷售情況仍依個案而有不同表現。
海悅廣告總經理曾俊盛表示，在歐洲央行宣布無限制購買政府債券、美國聯準會推出第三波量化寬鬆 (QE3)之後，許多之前看完屋就沒下文的置產投資族，最近一兩周紛紛重回案場，市場氣氛確實稍微熱絡一點。
只是這些重出江湖的高端客戶，出手相當謹慎，目前來看，市區建案單價在100萬元上下，市郊在70~90萬元之間，坪數不要太大，總價能控制在8000萬元以內，不受央行房貸限制的產品，較受置產族青睞。
外圍區域部份，則目前只要價格合理大多有不錯銷售表現，包括桃園、八德地區等。曾俊盛表示，新莊地區的頭前重劃區和副都心地區近期來客量也明顯回升，周來客可達8、90組，較上月增加約1倍。
房市928檔期已於上周六起跑，今年北台灣預計推出創8年新高的2189億元案量，住展雜誌進一步統計，至目前為止，已在市場進行銷售的3個月新建案，案量超過40億元以上的，總計達22個，其中有6個案量逾百億，堪稱超大建案。
以區域來看，大型建案以新莊地區最密集，共有4個；包括遠雄、冠德、金革等上市櫃建商都有指標案在此廝殺；新北市新店、中和，淡水、五股也都有大型建案。
北市則有士林、中山、松山、內湖區等4個行政區有重量級建案，其中以士林110億元「圓山1號院」、內湖70億「國賓官邸」以及華固建設推出的130億辦公產品「華固V ParK」，最受注目。
住展雜誌研發長倪子仁分析，建商此時力推大型建案，除了考量目前是這一年來相對較佳的推案時機點外，大型建案因擁有較多的行銷廣告預算，也較能達到吸引購屋者目光、炒熱市場的目的。惟能否一切如願，仍得看最後銷售表現。
QE3發酵 新北推案爆千億
首購產品夯 未公開已銷3成
2012年09月21日【葉思含、張琬聆╱台北報導】
房市即將進入928檔期，今年推案量大，且又遇上美國QE3（第三輪量化寬鬆）題材的帶動，讓建商與代銷業者對市場顯得樂觀，紛紛加快推案。據業者統計，光新北市10月推案量近千億元，其中不少中小坪數建案尚未正式公開，每周已有30~50組民眾看屋。
據《住展》雜誌統計，光新北市10月推案量近千億元，以新莊、中和、淡水等區推案量最大，其中首購產品最為熱銷，不少潛銷中個案已售逾3成。
新店總銷80億元的「園頂」，規劃32~55坪，因符合市場中小坪數需求，潛銷中預約已近4成。
新店總銷80億元的「園頂」，規劃32~55坪，因符合市場中小坪數需求，潛銷中預約已近4成。
小夫妻看屋佔7成
新店安康「風華」，規劃20~45坪，現場銷售人員表示，「該案20坪產品僅有12間，目前只剩1間可售，看屋民眾中首購小夫妻就佔了7成。」
趕工搶先10月公開
另外，年中市況慘澹的新莊，近來新推的首購產品反應不錯，上周公開的「米蘭公園」規劃36、42、48坪，現場協理陳毅表示，該案規劃副都心少見的小坪數產品，目前已售3成。向來是首購天堂的淡水，開賣2個月的「微笑莊園」已售200多戶，現場協理楊嵊滄表示，70多戶的2房僅剩個位數。
中小坪數產品買氣回溫，加上房市進入928檔期，不少建商也看好QE3的資金行情趁勢推案，創意家行銷副總何志正透露，QE3讓建商對市場較樂觀，推案變得積極，如文山區「靜心連雲」、內湖區「大湖朕寶」等案，原定第3季後才公開，最近則看好市場氛圍，加緊趕工想搶先在10月公開。
中小坪數產品買氣回溫，加上房市進入928檔期，不少建商也看好QE3的資金行情趁勢推案，創意家行銷副總何志正透露，QE3讓建商對市場較樂觀，推案變得積極，如文山區「靜心連雲」、內湖區「大湖朕寶」等案，原定第3季後才公開，最近則看好市場氛圍，加緊趕工想搶先在10月公開。
業者信心增趁勢推
淡水新市鎮預計10月後才正式公開的「台北灣」第5期「四季之旅」，上周已推出廣告來潛銷。專案經理陳慶龍表示，該區多為低總價、首購產品，市場本來就很熱，QE3讓購屋者信心增加，本來「四季之旅」不會那麼早推，為因應看屋者想趕快購屋的需求，雖然家配圖、模型都還沒完成，但仍趕快推出。
永慶代銷協理何彥煒表示，今年918檔期案量很大，除有329檔期延宕下的個案外，最大因素是建商對明年房市普遍不看好，所以趁今年最後2季賭一把；正巧搭配QE3題材發酵，讓建商更確定這一波要衝刺，「很多928檔期原定且戰且走的推案，反正箭在弦上了，變得篤定會公開。」
永慶代銷協理何彥煒表示，今年918檔期案量很大，除有329檔期延宕下的個案外，最大因素是建商對明年房市普遍不看好，所以趁今年最後2季賭一把；正巧搭配QE3題材發酵，讓建商更確定這一波要衝刺，「很多928檔期原定且戰且走的推案，反正箭在弦上了，變得篤定會公開。」
2012-09-21〔記者王孟倫、盧冠誠／台北報導〕
金融研訓院昨表示，政府打房措施並未達成效，受物價上漲與市場預期心理影響，預估國內房地產仍會繼續走升。不過，中央銀行總裁彭淮南對此不以為然，強調有沒有效不是一個單位可以評估，央行推出針對性審慎措施後，銀行放款集中度問題已改善，顯示政策還是有效的。
金融研訓院︰房價將持續走揚
金融研訓院指出，由於各主要國家推出量化寬鬆貨幣政策，預期資金會逐漸朝房地產、貴金屬或大宗物資流入，在資金效益影響下，物價勢必進一步上揚，向來被認為具有保值、抗通膨的房地產，仍將成為大家青睞目標，加上政府打房政策並沒有達到實際想要的目標，預期國內房價仍將走升。
對此，彭淮南表示，健全房市不是只有靠貨幣政策，政院推出的健全房市方案，除了央行採取針對性審慎措施，財政部推出奢侈稅、內政部的實價登錄等，這些政策若能落實，房市就會朝健全發展。
彭淮南強調，數字會說話，央行推出針對性審慎措施後，銀行放款集中度問題已明顯改善。根據央行統計，銀行對管控區（台北市及新北市十三區）內投資客新承做房貸金額，占全體新承做房貸比重由二○一○年六月的六十四．三七％，降至今年七月的五十一．六四％，大減十二．七三個百分點。
管控區投資客房貸成數也從二○一○年七月的六十三．九一％，降至今年八月的五十六．二六％，減少近一成；利率則由一．九七％拉高至二．一二％。
至於六月底推出的豪宅管控，央行表示，七月銀行新承做豪宅件數三十四戶，八月增至四十九戶，主要是受到北市建案完工、民眾趕在農曆七月前交屋的季節性因素影響，未來仍將密切觀察。
