2011/06/20【聯合晚報╱記者仝澤蓉╱台北報導】
政府籌措公共建設財源，想出新點子。經建會提議推出「容積銀行」，未來在任何重要交通建設或公共建設沿線周圍，透過都市計劃變更提高容積，多出來的容積可賣給建商，所得經費則專款專用於公共建設，不但可解決重大公共建設資金缺口，也能促進地方發展。
明年度重大公共建設需2600億元資金，目前經建會只取得1200億元預算額度，為了弭平資金缺口，經建會副主委黃萬翔提出「容積銀行」概念，未來透過出售公共建設周圍容積籌措經費，黃萬翔認為，這是一個合理公平的財務觀念。
黃萬翔表示，目前「容積銀行」正由內政部制定「增額容積出售辦法」，預計年底可以出爐，報院核准，不需涉及修法，只是一個作業觀念的改變，讓作業程序統一，讓要做的單位或地方政府可以遵行。
以捷運建設來說，政府花大錢蓋了捷運，但是以往收益的卻是捷運沿線地主。黃萬翔表示，蓋捷運的錢是全民出的，如果收益只是少數幾個人，公平性有問題，容積銀行實施之後，捷運建設以前的容積是地主的，建設以後容積是全民的。
有土斯有財，黃萬翔表示，容積賣的錢可成立一個基金，未來專款專用，用在捷運或其他交通建設經費，全台都適用。
外界認為中南部容積根本過剩，沒有使用到容積銀行的必要，黃萬翔表示，如果是成功的交通建設，就會吸引人想住在附近，自然就會有容積的需求，因此容積銀行不會是只有台北市和新北市才用得到，而是全國不論中央或地方政府都用得到。
黃萬翔表示，不只是捷運和高鐵等交通建設，博物館、音樂廳等公共建設附近，也是大家喜歡的住家環境，都會吸引建商想在附近蓋房子，都可以適用這套容積銀行的辦法。
學者：賣容積賺的錢 應蓋社會住宅
經建會提出的容積銀行概念，建商和學者多表贊同，但對政府透過出售容積拿到的錢該用在哪裡，則有不同見解。淡大產經系副教授莊孟翰表示，最好專款專用，全部用來蓋社會住宅，就更無爭議。
莊孟翰表示，他很早就建議政府推行這種方式，不只在交通建設沿線提高容積率，包括工業區土地變更商業區也可提高容積率。他表示，以台北市來說，去年都市更新容積獎勵平均可達1.38倍，如果相關單位能給更新實施者提高到1.43~1.48倍，也就是多給5~10%容積率，而多出來的部份，實施者如果想使用就拿錢來買，依台北市至少45萬戶需更新，將可讓政府獲大筆財源。
【聯合報╱記者羅兩莎／台北報導】2011.06.21 03:27 am
中央銀行下周四將召開理監事會議，金融界人士昨天指出，為穩定物價，央行除可望再升息半碼（零點一二五個百分點）外，部分打房措施也將暫時縮手，還可望適度放寬個人及中小企業一定金額（例如一千萬元）以下空地貸款，不必再提興建計畫，省去民眾須逐案向央行申請的麻煩。
為抑制房市炒風，央行去年底祭出新「打房」措施，借款人以都市計畫劃定的住宅區或商業區土地為擔保，向金融機構貸款，借款人須提具體興建計畫，且貸款成數最高六點五成。
銀行業者指出，央行當時這項「打房」措施，不僅打到北部地區建商利用空地貸款取得資金炒房，就連一般民眾（特別是中南地區）以名下空地向金融機構貸款，籌措子女就學資金、理財資金及個人周轉金等等，都被波及。
銀行業者解釋，去年底這項「打房」措施上路後，今年陸續到期的舊貸案首當其衝，因為央行強制降低貸款成數，金融機構紛紛要求借款人償還部分貸款，引起舊案借款人反彈。
有鑑於此，央行要求各金融機構承作非建商或無建商背景的民眾，以這些土地貸款展延或新貸時，必須發函或以電子郵件逐案向央行「申請」核准，說明真正的貸款資金用途，或表明該空地不可能拿來蓋房子等等，並經銀行查證屬實後，貸款才可以原額度展期，或取得新的貸款額度。
但銀行業者強調，目前各大銀行手中貸款金額在一千萬元以下的空地借款案件動輒數百件，甚至逾千件，若包括農會空地貸款案量很大，逐案申請對央行是沉重負擔，因此央行研擬適度放寬限額。
【經濟日報╱記者邱莞仁／綜合報導】2011.06.21 04:12 am
大陸中央兩部委昨（20）日聯合發布聲明，將針對企業向個人贈送禮品的要求繳納個人所得稅，不過，該通知發布的時間與大陸商務部日前表態，奢侈品關稅可望調降達15%的公布時機相近，也引發討論。
廣州日報與香港經濟日報報導，中國大陸有句順口溜：「有關係，就沒關係；沒關係，就有關係。」用於描繪大陸社會崇尚拉關係、走後門的風氣。如此一來，不僅送禮者需絞盡腦汁，收禮與送禮也幾乎成為全民行動，許多中高檔禮品或國際名牌奢侈品需求大增。
尤其隨著近年中國大陸經濟飛速發展，消費者收入增加，使奢侈品消費力道不斷提高，據中國社會科學院近日發布2011年中英文版的「商業藍皮書」指出，中國中產階級人口，到了2011年將增加到1.04億人，在2015年前中國或成為全球最大奢侈品市場。
世界奢侈品協會則認為，中國以驚人的消費實力，再度拿下世界第一的速度，可能更快。
截至今年3 月底的過去一年，大陸精品市場消費總額已達107億美元，占全球市場四分之一，可望在2012年提前登上全球最大精品消費國寶座。
看好龐大的奢侈品消費力，大陸商務部新聞發言人姚堅15日正式表態，稱奢侈品關稅將進一步調降。其中，原本在大陸徵收50％進口關稅的化妝品，可望成為首波降稅商品，其他項目基本調幅則約在2%到15%左右。
事實上，大陸調降奢侈品關稅，最直接的目的不外乎是想「養大池子裡的魚」，藉由降低奢侈品進口關稅，進一步促進內需消費。
此外，為了平衡社會貧富差距過大問題，修改個人所得稅法一直是今年許多大陸民眾關心的切身焦點。
大陸實施新稅制將可減稅達人民幣1,200億元（約新台幣5,367億元），帶動約1,320億元（約新台幣5,904 億元）的民間消費，最快下半年實施。然而，如何避免社會朝向「未富先奢」的畸形發展，在一收一放間，恐怕還需要官方提出更多的平衡法則。
營建署：都更牛步化
2011-06-21 01:30工商時報 記者薛孟杰／台北報導
內政部營建署署長葉世文昨日坦承，是否要援引都更條例，強制拆遷都更釘子戶，確實兩難，但如果廢掉都更條例強徵強拆條款，都更案恐怕永無成案的一天，應無可能。
台北市宣示要用強勢警力拆除文林苑都更案中釘子戶，引發台灣都市更新受害者聯盟強烈質疑，將前往營建署抗議，要求修法廢止「強徵」「強拆」法源的都更條例條款。
都市更新受害者聯盟指出，民國92年修訂的都更條例25之1條，將過去需百分百同意的協議合建門檻放寬到8成，以多數決之名，剝奪剩下2成未同意住戶權利，並賦予政府將其財產「徵收並讓售予實施者」（建商或主張更新住戶）。
此外，都市更新條例第36條亦明訂，「實施者得予代為或請求當地主管機代為拆除或遷移之義務」，並賦予當地主管機關明確訂定拆除時程「以6個月為限，如有正當理由僅能延長2次為限」，嚴重侵害人民財產權，讓台灣人民活在沒有拒絕都更權力的時代，營建署應主動修法廢止。
葉世文則坦承，是否動用公權力強制拆遷釘子戶，由於支持與反對者立場各異，地方政府確實兩難。葉世文說，民眾若對都更條例內容有疑慮，內政部願研議，畢竟每案情節不同，摻雜住戶情感，需更細膩處理。但要完全廢止「強徵、強拆」條款則辦不到，一旦廢止，都更案一案都過不了。
根據內政部統計，台灣都更進度確實嚴重落後，從民國87年都更條例立法通過迄今，由民間發起成案的都更案僅857件，其中已完工203案、比例僅23.6％，其他案件則分別在整合、審查或施工中。至於政府主導的都更則更少，先期挑選的174處基地中，目前僅補助123處進行規劃研究，迄今1件成立個案都還未出現。
都更釘子戶 北市府將強拆
2011-06-21 01:30工商時報 記者薛孟杰／台北報導
文林苑都更案釘子戶拒搬遷，北市府準備依法強制拆除。北市府都更處長林崇傑昨（20）表示，該案協調程序已走完，在拒遷住戶與建商無共識下，都更處已專案呈報市長，依法強制處理。此案可望成為北市首宗引用都更條例「強遷強拆」條款強制拆除「合法產權釘子戶」的案例。
由樂揚建設整合的士林區文林路「文林苑」都更案，在2009年6月通過都市更新計畫，隨後取得建照，但因其中有2戶透天厝住戶堅拒搬遷，造成33戶原住戶仍繼續租屋暫居，引發多數住戶與建商強烈抗議，台北市長郝龍斌在回答議員質詢時強調，該案已符合都更規定，參與都更住戶整合門檻超過9成，市府執行公權力責無旁貸。
郝龍斌的說法引發「台灣都更受害者聯盟」抨擊，指稱憲法保障合法人民財產權及自由居住權，市府引用的都更條例25之1條及36條「強徵強拆條款」違憲，除申請釋憲外，也要市府不得強制拆除。
北市府曾在2010年引用都更條例規定，強制拆除文山區1戶釘子戶，但該建物中部分是違建、拆遷過程並未出現衝突。但士林文林苑都更案中拒搬的兩戶，產權完全合法，若北市確定強制拆除，未來已完成都更協調程序、卻被釘子戶「卡住」的建商，可援例請求市府協助，對突破都更進度具有指標意義。
林崇傑指出，文林苑案已進行兩次由建商主辦的協調會，市府隨後也介入協調兩次，但雙方仍無共識，至於外傳因為拆遷補償談不攏，林崇傑則不願多談，僅表示，建商要求市府引用都更條例強制拆除，都更條例亦明訂，只要整合門檻超過90％，實施者即有權申請強制拆除，因此都更處已簽報市長，只要召開「行前會議」確認，即正式公告拆遷日期，並動用警力強制拆除，至於時間是否在8月，則要由郝龍斌決定。
據了解，文林苑建商曾於去年中申請強制拆遷，但當時市長選舉在即，市府擔心民眾觀感差未執行。選後，輿論要求政府打房，市府又因擔心被冠上「建商打手」而瞻前顧後，直到北市議員李彥秀質詢，市府才認為時機成熟，積極處理，有心做為其他都更案的「借鏡」。
應戰房貸新制，土銀、合庫啟動3大應變對策
2011-06-21 08:07時報資訊【時報-台北電】
金管會將非自用住宅的房貸風險權數由45％提高至100％，讓土銀、合庫已全面通令旗下共計逾450家分行展開應變，以避免衝擊資本適足率。
據悉，相關授信市占率前2大的土銀、合庫，月中發函旗下分行，採取3大應變措施，重點包括新作房貸時，務求借款人與所有權人合一、全面清查並確認該所有權人名下無其他自用住宅、為促使借款人與所有權人合一，必要時給予利率減碼0.1個百分點的優惠。
土銀、合庫房貸市占率為全國房貸市場前2大，率先發函旗下分行，具指標作用。銀行主管說，金管會表明不會溯及既往，但新作房貸若不配合改變承作方向，很容易就會成為「非自用住宅」房貸，風險權數計提將增至100％，對銀行資本適足率影響很大。
銀行高層主管透露，銀行公會月初已針對「非自用住宅」清楚定義為「以借款人名下擁有一屋為限」，範圍較先前大幅限縮，土銀、合庫也隨即發函通令分行，要求新辦房貸應儘可能符合新制下適用風險權數45％的條件。
換言之，如丈夫申辦房貸借款買屋給妻子或未成年子女等案例，未來都無法比照「自用住宅」房貸計算風險權數，除非直接由取得所有權的妻子或未成年子女同時擔任借款人，才能繼續適用45％風險權數。
土銀、合庫因此特別祭出利率減碼0.1個百分點的優惠，希望引導客戶若有意為配偶或子女購屋，可直接由配偶或子女擔任借款人。 (新聞來源：工商時報─記者朱漢崙／台北報導)
假地主合建分售 稅局要查
2011-06-21 01:31工商時報 記者王信人／台北報導
大台北地區房地產連續多年狂漲，外界以為建商口袋一定賺飽了，但國稅局查稅發現，未上市櫃建商幾乎都用關係人買土地，再「合建分售」，把建商賣房子的盈餘轉化成個人的土地交易所得，製造公司帳面虧損，規避稅負。
上市櫃公司因為要經營獲利佳，股價才會漲，不會為了規避所得稅而製造虧損，所以上市櫃的建商都採「自地自建」方式蓋房子。
未上市櫃的建商無此顧慮，長期用「合建分售」方式蓋房子。未上市櫃建商的規模雖然比較小，但家數很多，積少成多，國庫虧很大。
北區國稅局調查發現，建商以「假地主」合建分售，避稅的情形最嚴重。日前提報到財政部，在部務會報中向財政部長李述德簡報，某建商以股東名義買入位於新北市新店及台北市的土地共3塊，再「合建分售」，蓋好房子出售時土地與房子的售價比為75比25，3宗土地的售價收入達30億元，轉成個人的土地交易所得，只需繳土增稅，建商出售新房屋的收入只有10億元，減去成本之後為虧損，免繳所得稅。
但其實土地是建設公司出資購買，故30億元的收入應歸併到公司收入，北區國稅局核定建商的所得3億，雖然土地交易所得免課營所稅，但未分配盈餘要加徵10％，補稅3000萬元。李述德當場指示，由台北市國稅局召集五區國稅局開會，收集相關資料，再把結果報到財政部。
台北市國稅局表示，台北市未上市櫃建商更過份，最近已把土地與房屋售價比拉高到8比2，手法越來越囂張。
北區國稅局表示，98年查獲3件，補稅5000萬元；99年查到5案，補稅1.3億元。
這種案件其實遍佈全省，中區國稅局表示，99年查獲1件，土地交易收入3.25億元，核定利潤3250萬元，歸課股東個人的綜所稅40％，補稅1300萬元；98年也查獲1件，補稅2200萬；97年查獲案件達7件，補稅1億5500萬元。
台北市國稅局代表五區國稅局向財政部建議，凡是地主與建商以「合建分售」蓋房子的戶數超過6戶以上，就屬於「連續營利」的營利行為，要辦理營業登記。
舉例來說，一塊土地合建分售，上面蓋100戶房子，地主要辦營業登記。出售土地的收益，未分配盈餘要課稅10％，分配給個人股東，屬於股東的「營利所得」，要併入個人綜所稅申報，希望財政部能發布統一的解釋令。
但財政部認為，通案解釋的影響太大，故傾向「個案認定」，否則會打擊到真地主。如果土地是地主家族世代所有，地主由繼承取得，而非購買投資，與建商合建分售，應免辦營業登記，屬個人的土地交易所得。建商利用假地主避稅，則依實質課稅原則，併到公司盈餘中課稅。
存保重啟不動產標案 賣不掉就捐國產局
2011-06-21 01:31工商時報記者彭禎伶／台北報導
中央存保再度公告標售慶豐銀行、中聯信託的不動產，由於近半年國內不動產價格成長，存保公司再度標售這些曾流標的不動產，標售底價大多未打折，存保指出，有些位於新店、安坑的山坡地若再未標出，將捐給國有財產局進行水土保育。
存保將在下月12日公開標售21筆不動產，主要是接管慶豐銀行、中聯信託時的帳上擔保品，有些原本在帳上價值數十億元，但存保評估目前底價僅數億元，且這些不動產多數已流標過，依規定每半年要標售一次。
原本流標過的不動產再次標售時，通常會打9折，但這次存保公司評估，國內不動產價格仍在成長，因此除部分地下室標的，大多數不動產底價都與半年前一致。
這次標售標的包括新竹凱撒飯店，底價4.9億元，先前原本有買家打算標下重新開設觀光飯店，但考慮客源等問題，及希望流標後可降價，所以暫未出手。存保表示，此標的目前暫時出租給台積電為員工宿舍，在開放陸客自由行後，是否有買家要競標作為觀光飯店，或現行承租者要標下後繼續出租給台積電，有待觀察。
至於原本有「慶豐特區」之稱的新店山區土地，這次也在標售名單，底價7.45億元，但實際可建土地約為標售面積的40％，若這次再流標，存保公司將捐出給國有財產局，未來可能用於水土保育，不再開發。
存保表示，另外一筆位於安坑的山坡地，底價3.15億元，存保公司也評估保管不易，加上不可能低價出售，因此這次如果流標就不再標售，同樣會捐給國家。
高市首件公辦都更設定地上權招商
2011-06-21 07:57時報資訊【時報-各報要聞】
高市都發局主辦首次公辦都更設定地上權招商案，預計明（22）日截標。都發局表示，已有超過10家開發商領購標單，23日上午先開資格標，下半年完成決標。
台鐵高雄港站區1.82公頃土地，原土地所有權的26％屬於台鐵、74％屬於高雄港務局所有，目前該筆土地已歸屬國有財產局，該都更案屬公辦性質，整體開發招商工作由高雄市都發局負責。
由於台鐵位在板橋板南捷運線上的首宗公辦都更案，39戶店鋪與住宅一口氣標售一空，寫下該地區新的地產行情，使得高雄這件公辦都更案件，是否續創佳績，令人關注。
都發局表示，投標廠商需具2項資格，包括：（1）財務自主至少3億元以上；（2）過去曾經具有建築開發10億元個案以上實績。該局評估，此案開發硬體投資業者至少需投入80億元以上，23日先開資格標，取得資格開發商則需再行提出開發計畫內容，審查採價格與條件進行綜合審查，最後決標者產生預計可能要等到下半年才會明朗。 (新聞來源：工商時報─記者陳懷瑜／台北報導)
新北市房價狂飆 人口成長率趨緩
2011-06-21 01:32中國時報 陳俊雄／新北市報導
新北市人口有多少？根據市府統計，新北市改制後，正式在今年四月間突破三百九十萬人，但因房價持續上揚等因素影響，人口成長速度明顯趨緩，是否影響突破四百萬人的速度，有待檢驗。
新北市幅員廣大，近年來人口一直在三百八十餘萬人左右徘徊，去年六月間，甚至還一度出現人口數不增反減、從三八八萬五五○七人降至三八八萬七四三人，大幅度縮減近五千人的罕見情形。
若以去年一月台北縣總人口數三八七萬六千餘人來觀察，在去年升格為新北市後，到去年底共增加二萬餘人，來到三八九萬七三六七人；若依此成長速度推估，新北市可望在一○五年突破四百萬人關卡。
不過，新北市雖有升格大利多，但疑因房地產價格狂飆等因素影響，降低民眾移入意願，人口成長在升格後明顯趨緩。
據市府統計顯示，今年第一季新北市人口數增加數僅二五七九人，平均一個月僅增加八百餘人，和去年每月平均約二千人的成長速度相較，減少幅度甚鉅。
祭百萬年薪搶人 錄取可抽iPad
2011年 06月21日 【蔡佩蓉╱台北報導】
房市仍被看好，加上陸客自由行利多，房仲積極展店，大量尋找新血加入團隊，近期台北市林立街頭的房仲店頭，已有業者悄悄掛上「徵百萬年薪業務」帆布，根據內政部不動產備查家數資料，奢侈稅發酵的2月至6月期間，全台展店逆勢成長5%，一掃先前市場的倒店潮傳聞。
奢侈稅政策自2月底曝光，被直指「高房價幫兇」的房仲業者，為避免社會觀感不佳，在台北市不動產仲介公會的要求下，各家業者紛紛將「高薪徵才」等廣告撤下，以避打房鋒頭。
調高底薪備宿舍
不過，隨著業者認為奢侈稅利空出盡，近期台北市街頭、報章廣告及房仲官方網站又可發現徵才廣告，搶人大戰已悄悄開打，台北市大安區房仲業者，甚至以「誠徵千萬經紀人」吸睛。
搶人大戰白熱化，各家頻頻加碼薪資福利，太平洋房屋6月中旬祭出直營店新進人員的底薪調高至4萬元，永慶房屋更在台北市開拓100間宿舍，提供租屋業務員居住。此外，21世紀不動產也積極尋找黃金業務員，群義房屋的「百年展百店」的計劃，則推出2人以上一起揪團面試，可獲得小禮物，若通過面試錄取，則有抽iPad的資格。今年24歲、剛從軍中退伍的Luis說，目前社會新鮮人起薪僅2~3萬元，房仲工時雖長，但如果起薪有4~5萬元，加上有業績獎金，非常有吸引力，「會想向錢看齊，入行試試看。」
太平洋房屋行銷企劃部經理鄭國英指出，房仲人才需求旺盛，跟展店計劃、尋找開店儲備人才有正相關。
經紀人數逾3萬
因此根據內政部統計，在奢侈稅政策發酵的2~6月間，不動產仲介營業人員、經紀人數持續攀高，5月已達3萬4368人，較2月增加1643人、成長5%。若觀察全台不動產經紀業備查家數，截至6月20日為5191間，已較去年底的4845間，成長7.1%。若是奢侈稅發酵期間，房仲店家數量也成長5%。
其中，桃園縣1月備查家數為500間，至6月量增9%、達545間，為目前房仲展店超級戰區。台灣房屋今年1月至6月便在桃園開設17間直營店，台灣房屋總經理彭培業指出，「成交量是房仲業者賴以生存的主因，由於大台北展店逐漸飽和，加上店面租金昂貴，轉向有機場捷運題材的桃園卡位。」
桃竹台中是熱區
此外，台中市也是展店熱區，永慶房屋總經理廖本勝指出，「受奢侈稅影響，3月展店稍停滯，不過5月後房市逐漸明朗，今年主攻桃竹苗一帶，台中地區發展具前瞻性，也將積極拓點。」
