國華標售底價上看千億元
2012-07-12 08:07 時報資訊
【時報-台北電】
國華人壽標售底價可能上看千億元，即除了746億元的淨值虧損，安定基金還會補貼利差損的部分。保險安定基金董事會昨（11）日通過國華人壽標售方式，國華人壽將分3階段出價標售及議價，會先以整家公司出售模式讓潛在買家競標。
根據相關規畫，若整家公司出售時，3次出價及議價都未落入底價區間，第二次標售才會改為「切割出售」模式，目標則是在年底前順利賣出國華人壽。
至於金管監理寬容的相關措施及年限，還待金管會確定，相關人士指出，買下國華人壽者，原則可享有一定年期的財務改善緩衝期來逐年增資或改善RBC，預計本月即可確定所有標售方案。
安定基金昨日討論國華人壽標售架構，確定將先以所有資產、負債一次標售的模式，讓潛在買家出價，安定基金將邀集學者、專家、法律及保險精算人員成立價格評議小組，訂定底價，金管會也將組成審查委員，監督標售案及審視底價。
市場人士預估，國華人壽標售底價區間極可能落在1,000～1,200億元，即除了746億元的淨值虧損，安定基金還會補貼利差損的部分。
據了解，安定基金已要求財顧必須提出未來5年的利率變化分析，研究若未來5年利率不動、緩步升息或可能再降息的各種情況下，國華人壽利差損最壞及最佳的情況，以供評議小組訂定底價。
至於標售方式，將由所有潛在買家出價，若落入底價區間，即以彌補金額最少者得標；若都未落入底價區間，則進入第二輪出價，由第一輪出價最接近底價者再度出價，如落入底價區間即得標，如果又未達底價，所有買家再第三輪出價。
如果第三輪出價仍無人落入底價區間，則由每輪出價最低者，也就是最接近底價者，開始進行3次議價，看是否有買家可落入底價；等到議價也宣告流標，第二步驟才會選擇切割出售。
所謂切割出售，指切出國華人壽高利率保單或買家疑慮較高的資產，只拍賣較沒有問題的資產。市場人士指出，國華人壽今年8月初即將接管滿3年，金管會勢必要再延長接管，新目標應是在年底前確定國華人壽可順利出售。 (新聞來源：工商時報─記者彭禎伶／台北報導)
住宅補貼方案31日受理申請
2012-07-12 08:47 時報資訊 【時報-台北電】
內政部營建署宣布，民國一○一年度住宅補貼方案七月卅一日受理申請！去年爆出逾五萬戶租金補貼申請戶，今年預算名額未大幅提升，維持二．四萬戶規模。若申請踴躍，是否比照去年提高名額？營建署國宅組長王安強說，要視預算而定。
住宅補貼方案七月卅一日至九月十日受理申請，營建署表示，今年計畫戶數為租金補貼二．四萬戶、購置住宅貸款利息補貼一萬戶、修繕住宅貸款利息補貼五千戶。其中租金補貼今年度調高為每戶每月最高四千元。
今年度青年安家方案的租金補貼，台北巿、新北巿等地方政府紛紛加碼，住宅補貼方案會否也出現相同好康？王安強指出，與青安方案不同的是，住宅補貼方案只規定四十歲以下未婚、與父母同住的申請民眾，父母也須符合無自用住宅身份。超過四十歲的單身民眾則不受此限。
另在購置住宅貸款補貼上，王安強指出，符合家庭年收入五十分位點以下（台北巿一四八萬、新北巿一四四萬、台中巿九六萬、高雄巿九七萬以下），享有低利優惠，目前利息○．八四二％，收入超出門檻者，利息約一．四一七％。 (新聞來源：中國時報─王莫昀／台北報導)
肥咖條款 我爭取跨政府協議
【經濟日報╱記者邱金蘭／台北報導】 2012.07.12 03:19 am
美國肥咖條款（FATCA）明年上路，金管會與財政部等單位組成的跨部會專案小組，將爭取與美方簽訂「未簽租稅協定的跨政府協議」，以減輕國內金融機構負擔。
美國政府祭出「外國帳戶稅收遵從法」（FATCA），要求全球金融機構向美國通報美國人的金融資料，以供查稅，此規定嚴重衝擊包括台灣在內的全球金融業。
FATCA規定，外國金融業如果不與美國簽訂「外國金融機構合約」（FFI），就會加課30%的稅。如果簽FFI，則須配合定期提供美國客戶資料，執行上會增加成本，包括如何辨識是否為「美國人」，資料定期追蹤等，且還要取得客戶同意，客戶若拒絕，將增添很多困擾。
為免除金融機構困擾，已有多國陸續與美方簽訂協議，雙方政府在租稅合作模式下，追查海外逃漏稅，順利實施FATCA。透過這種雙邊合作國家的金融機構，未來不需與美國簽訂FFI，且免加課30%的稅。
國內金融機構也希望我方能採取這種跨政府協議方式，減輕衝擊。據了解，以金管會為主的專案小組近來已積極與美方聯繫，但因7個與美簽訂雙邊協議的國家，都是跟美方簽有租稅協定。
台灣跟美國並未簽訂租稅協定，我方一度有意結合同樣未跟美方簽訂租稅協定的新加坡、香港，共同與美方另尋一套雙邊合作模式，但未獲具體回應。因此，我方也透過管道與美方聯繫，希望能與美方簽訂跨政府協議，解決FATCA對台灣金融機構造成的衝擊。
根據專案小組目前掌握資訊，已與美方達共識簽訂雙邊合作協議的7個國家，簽訂模式有兩種，一種是由金融機構將美籍客戶帳戶資料交給該國政府，再由該國政府回報給美國國稅局；另一種模式則是，由金融機構直接將美籍客戶帳戶資料，提供給美國國稅局。
不過第1或第2種模式，都有跟美國簽有租稅協定，因此，我方將努力突圍，爭取與美方建立第3種模式，也就是未簽租稅協定的跨政府協議。有關官員表示，若能藉此簽訂租稅協定是最好，在無法簽訂租稅協定情況下，還是得設法以跨政府協議，解決FATCA對金融業的衝擊。
新聞辭典》FATCA（肥咖條款）
美國去年通過「外國帳戶稅收遵從法」（Foreign Account Tax Compliance Act，FATCA），透過全球金融機構，對有錢卻未誠實報稅的美國人展開查稅，這項新規定對全球金融機構將造成重大影響，被台灣金融業稱為「肥咖條款」。
依FATCA規定，美國國稅局可以與全球各地的金融機構簽訂「外國金融機構合約」（FFI），簽約金融機構必須協助美國國稅局，針對美國人客戶，提供相關資料。
不簽訂FFI的金融機構，只要有「與美國來源所得有關」的交易，將被課徵30%的懲罰性稅款。
國華人壽 將整體出售
【經濟日報╱記者陳怡慈／台北報導】 2012.07.12 03:19 am
延宕多時的國華人壽出售案有機會在7月底前公告交易規則，財團法人保險安定基金昨（11）日舉行董事會，確立國華人壽標售的4個原則，希望盡早達成引資的任務。
國華人壽先前2次標售均告流標。據了解，為順利
替國華人壽引資，安定基金董事會已達成4項原則共識，一是國華人壽將採整體出售，不會切割，好資產與壞資產的區分只是便於精算上的計價。
其二是法律關係將以營業讓與而非股權交換為原則，國華要賣資產與負債，只有壽險公司能夠承接；金控公司旗下若無壽險子公司，將無法參與競標。
三是交易方式將以賠付進行。國華目前淨值負700多億元，安定基金目前金額不到200億元，缺口將由安定基金代表政府，出面向以公股為主的銀行團進行融資。
最後，RBC（保險業風險資本額）等財務指標將彈性處理，以提高買方承接意願。
財顧公司普華已建議，包括資產、負債、RBC等應該以優惠方式計算。
至於普華先前建議的發行長年期公債，好讓買方有穩定現金流量的提議，因為有法規問題需要克服，加上對買方可能並無實益，已在前幾次會議中被否決。
金管會保險局副局長曾玉瓊、主任秘書張玉煇等多名安定基金理事昨天均出席會議，會中除確定標售原則，也通過安定基金副總蔡康出任國華接管小組召集人，並對如何形成出售的底價機制進一步討論。
買房抗通膨退燒 Q3房市轉冷
2012/07/11 【聯合晚報／記者游智文／台北報導】
今年4月油電雙漲議題帶動下，房市一度出現買屋抗通膨需求，不過，現在熱潮顯已褪去。信義房屋調查，今年第二季有6成民眾認為在通膨壓力下，覺得現在不買房未來會更貴；但目前已抱持此看法的受訪者比例下降至4成，房市已從通膨激情回歸冷靜。
信義房屋針對網站會員進行今年第三季購屋意向調查，結果顯示，民眾對於未來房市景氣看法轉趨冷靜，看跌未來房價的比例增加至4成，比起看漲的多出18%，民眾對於未來房市看法，明顯不若上一季樂觀。
信義房屋不動產企研室研究員曾敬德表示，去年奢侈稅上路後，由於歐債風暴、總統大選、希臘危機接踵而至，民眾對房市看法一度陷入極度悲觀、看壞。但第二季買屋抗通膨議題發酵，僅剩不到3成民眾看跌房價，市場明顯偏向樂觀。
不過到了第三季，雖然近期多空消息交雜，但民眾對於訊息的反應似已趨於冷靜，對於房市的預期回到基本面，看壞房價比看好多，但也不沒有像之前一般的悲觀。
而面對歐債等外在政經情勢動盪情況下，民眾認為現在最好的資產配置是「現金為王」與持有不動產，認為黃金、基金、股票是當下好的投資選擇比例則相當低。
曾敬德分析，第二季以來受證所稅與美牛案影響，股市交易量明顯縮減，而國際的原物料等價格也呈現大幅回檔，讓民眾對於風險意識提高，現階段寧願增加現金部位，或者擇優購置條件較好的不動產，以避免身上的財富出現減損。
王應傑：奢侈稅是惡法 快廢止
2012/07/11 【經濟日報／記者陳美玲、林宸誼／台北報導】
中華民國全國商業總會監事會召集人、東森房屋董事長王應傑昨（10）日向行政院長陳冲反映「奢侈稅是惡法」，籲請行政院應主動提案，將奢侈稅廢掉或暫停，才能救台灣經濟，否則馬總統談黃金十年只是天方夜譚。
王應傑是在商總與台灣服務業聯盟協會主辦的「行政院院長與商業領袖座談會」中，提出這項看法。他強調，奢侈稅上路1年未見效果，房價不僅沒跌、還漲10%，甚至量縮25%，影響至少20萬房仲從業人員的生計。
陳冲對此回應：「當市場反應機制失靈，政府就要介入。」商總理事長張平沼則認為，奢侈稅前身是特交稅，針對短期不斷移轉，造成房地產金額上升，這是政府要注意的現象，市場失靈的時候，政府確實需要適當介入。
王應傑認為，全球經濟不景氣，歐債風暴仍在延燒、美國經濟也未復原，中國經濟成長率低於8%、出現軟著陸，以出口為導向的台灣又連續4個月呈現衰退、面臨經濟危機，政府現在應該積極「興利」，刺激經濟成長，而非使盡全力「除弊」，才能救台灣經濟。
銀行分行家數多過超商 金管會嚴設總量管制
因購併開新分行限3年內完成 北高兩市管最嚴
2012年07月12日【廖珮君、陳瑩欣、林潔禎╱台北報導】
為避免國內銀行分行家數過多，產生過度競爭，金管會出手。金管會通過，即日起金融機構因合併，分行暫時關掉後、再開的時間，從過去5年大幅縮短限3年，超過3年就不准再開，且每年核准新設家數也不會超過去年裁減數，「總量控管」意味濃厚。
這是金管會首度因為國內銀行家數過多，明定限制分行關掉後、再開的復業時間。金管會指出，該規定不溯及既往。過去因合併，而暫時裁撤分行者，包括澳盛銀併東企、合庫銀併農銀和農漁會，都已各向金管會提20家和5家分行的復業計劃，這部分將不納入3年期限內。
過去10年增400家
至於近年合併案，如玉山金合併新竹信合社等，裁撤再復業時間，金管會都給僅2年的復業時間。
合庫銀行總經理蔡秋榮說，購併農銀已超過5年多，整併分行需求大於設立分行，他說，合庫銀的分行家數已從剛整併完的逾300家降至295家，年底分行家數約在292~293家左右，會慢慢朝280家接近。
澳盛銀行昨也簡短回應指出，未來將視經營策略需求，在執照效期內評估分行開設的必要性。
據金管會截至4月統計，38家本國銀行，在全台已開了3407家分行「比一家便利超商還多」，過去10年大增了400多家成長了快1倍，更創下歷史新高紀錄。
金管會指出，銀行業分行家數過多，裁撤後超過3年再開就「OUT」，這家銀行的分行家數就沒了，避免產生過多競爭狀況，且對每年核准增設家數部分，將採去年裁減多少、今年才能再增設多少的「總量控管」方式。
避免銀行競爭太激烈
金管會上周委員會通過，即日起金融機構因合併，得將被合併的金融機構分支機構暫時裁撤，而申請復業期限，以不超過3年為原則，也就是說，該分行關掉後的3年內就要復業，若超過3年，就不能再開。
官員解釋，過去鼓勵銀行吃下問題金融機構，多提供合併誘因，對分行裁撤再開的期限，最長給5年，部分個案還沒期限，若不給期限、無限擴張，會讓整個台灣分支家數難以掌控。
官員說，一般分行設立、搬遷或增設，都只需要8個月時間，若給得時間太長，對改善over-banking無助，明訂超過3年還不開，就不准再開，可藉此控制國內分行家數過多的狀況。
該官員說，每年新設核准家數也不要太多，將採取去年裁減多少、今年才能增設多少的總量控管，且對於想搬遷、或新設分行在台北、高雄兩市者，也會嚴格控管。
官員也說，未來金融機構要擴充規模，就是合併，合併家數就會增加，避免用新設分行方式來擴充規模，產生過度競爭。
實價登錄恐資產曝光 屋主急脫手
2012年07月12日【吳苡辰╱綜合報導】
不少賣方為逃避實價登錄，趕在今年第2季求售，根據住商不動產統計，第2季全台房屋委售量因此較第1季增16~38%，不過開價卻是北部下滑、中南部上揚，且新北市開價從每坪28.6萬元跌至25.1萬元，跌幅12.24%最多；台中市則是量增38%、價漲2.63%。業者認為，因大台北多高資產族，不少屋主想降價，趕在8月1日實價登錄上路前脫手，避免財務隱私曝光。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，不少買方擔心購屋價格被記錄後，未來可能會被實價課稅，尤其大台北地區高資產族群較多，擔心未來國稅局或聯徵中心查詢到登錄賣價，不少賣方希望在實價登錄上路前快速脫手，導致第2季台北市委售量較第1季增35%，但房價卻跌4.83%。
而新北市外圍賣壓大，整體開價降幅達12.24%，就為了希望在8月1日前賣掉。
住商不動產台北遠企店店長吳國源說：「確實有少數屋主認為實價登錄後房價會下修，便降價求售，但是購屋人不願出價，導致6月下旬後成交量停滯。」
中南部量價齊揚
中信房屋新莊中原加盟店專案經理劉文旗說，賣方若房屋持有較久，因取得成本低，考慮新莊區未來陸續仍有許多新成屋完工，只要不賠，通常較願意讓價，讓價幅度增5~10%。
成交縮短為5天
至於中南部地區，不僅房屋委售量增，因今年以來買氣佳，開價也上揚。
台灣房屋智庫副執行長劉怡蓉指出，第2季台中市買氣不錯，除了屋主想急賣外，也因為有不少公共建設完成；高雄則是因房價相對便宜，吸引外地投資客南下置產，打算長期投資。
2成願提前購屋
東森房屋北屯上發家盟店店長龔錦堂表示，實價登錄6月底確定上路日期後，買賣雙方態度轉趨積極，平均議價空間較過去多出3~5%，且待售房屋成交時間也從過去的2~3周加快到只要5天。
而根據信義房屋調查網路會員第3季購屋意向調查顯示，有40%民眾認為房價將下跌，較上季28%增12個百分點，明顯較上季悲觀，實價登錄8月1日即將上路，有2成購屋者認為應提前購屋，約4成民眾認為沒有影響，也有4成民眾認為要實價登錄上路後才買。
每坪60元 先收半年 民眾：不合理
2012年07月12日【張琬聆、吳苡辰╱新北報導】
讀者投訴多達4009戶的浮洲合宜住宅，每坪管理費「高達」60元，且須預繳6個月管理費，建商預收5千萬多元管理費不合理。但新北市府與建商日勝生皆說，依法可預收，並強調管理費會實報實銷且帳目清楚。
新北市公寓大廈管理科股長陳德儒表示，大樓管理費可由管委會決議或依共同部分比例去分攤，「但要求預繳6個月管理費則屬於建商與住戶的私權契約。」
應設置公共基金
依《公寓大廈管理條例》規定，社區應設置公共基金，且設專戶儲存，由管理負責人或委員會負責。
「日勝幸福站」可售戶4009戶，估算每坪60元管理費讓社區月收逾900萬元，民眾認為，「大型社區分攤戶數多，為何須繳交如此高的管理費？」日勝生副總經理周惠玉強調，每坪60元管理費為一般行情，且社區交屋後，管委會可能要半年到1年才會成型，但這段時間仍有水電、清潔與保全等費用，因此才預收半年，未來將實報實銷且帳目清楚，餘款也會移交管委會。
住商不動產亞東捷運加盟店店長賴建男表示，浮洲地區屋齡5年內、約100戶大樓的管理費，每坪約50~70元。
業者：常見慣例
晟泰公寓大廈管理維護公司總經理陳木村則表示，考慮交屋前產生的公共設施費用，建商代收3~6個月管理費屬常見慣例。
蘇皇證券︰下半年房市低落 明年回溫
2012-07-12 〔記者羅倩宜／台北報導〕
蘇格蘭皇家證券指出，6月份大台北房市價格雖未下跌，但交易量轉淡，高雄及台中房屋成交量維持在高檔，預估下半年房市買氣恐持續低落，營建族群股價恐無法如上半年表現優異。蘇皇認為個股以太子建設（2511）為首選。
外資蘇格蘭皇家證券表示，6月份台北地區房屋成交量月減6-7%，中斷連4月上揚格局，主因是降雨過多、資本利得稅的爭議，以及總體經濟不佳。但高雄成交量6月份卻較上月增加了4%。
如果以年增率來看，台中及高雄都是增加，只有台北是衰退。
蘇皇表示，市場預期下半年房市仍無起色，要等明年才有回溫的機會。根據永慶的調查，4成以上受訪民眾認為第3季房市將持平，更多比例認為房價會跌不會漲。
基於這樣的市場心理，蘇皇認為下半年及明年房市交易量仍然清淡，尤其是在台北精華地段大多數人負擔不起的地區，但較低價的建案可望價量齊揚。
蘇皇指出，營建族群今年上半年股價反彈，大多數漲幅都有8-33%（大盤僅3%），營建股過去6個月表現不俗，主要是現金殖利率相對不差以及業績優於預期（例如長虹、皇翔等）。但許多公司已發放今年股利，下半年房市預期仍淡，因此下半年營建股表現不如上半年。
蘇皇看好在台北市中心以外建案較多的個股，首選為太子建設。
營建上半年營收 三圓成長率最高
2012-07-12 〔記者陳永吉／台北報導〕
營建股上半年營收已完成公告，目前看來，以三圓建設（4416）營收年成長最高，不過若以上半年每股獲利情況，可能還是由皇翔（2545）奪冠。
由於明年開始要正式實施IFRSs（國際財務報導準則），營建股將採全部完工法認列收益，對營建股衝擊頗大，所以今年部分營建公司將工期拉長，或是建案已採全部完工法，使得今年獲利出現空窗期，獲利真正能明顯成長的並不多。
以上半年公佈的營收估算，皇翔因為新北市三峽建案「皇翔玉鼎」銷售達到完工比例法門檻，單月貢獻營收30億元，使得皇翔第2季營收高達51.9億元，較首季大增3倍，累計上半年營收64.57億元，較去年同期成長68.8%。
法人估，皇翔第2季的主要營收將來自「皇翔玉鼎」案，此案毛利率約為4成，由於第2季單季營收大增3倍，第2季單季獲利仍可較首季倍增，每股獲利可達到4.5元，較首季的2.06元大幅成長，因此推估皇翔上半年每股獲利約為6.5元。至於第2季營收高達25.22億元，較首季的2.7億元大增8.34倍的三圓，主要來自新店個案「養心殿」完工交屋，營收三級跳。不過由於養心殿的毛利率相對較差，法人推估，三圓第2季的毛利率約在25%左右，單季獲利將近3億元，單季每股獲利將有4-5元水準，累計上半年每股獲利約為6元。
另外，潤隆（1808）靠新店建案「國賓山莊」挹注，第2季營收7.3億元，較首季成長24.3%，累計上半年營收13.18億元，較去年同期大幅成長1.53倍。法人估計，潤隆第2季營收較首季成長24%，獲利有機會同步增加，單季每股獲利約2元，加上首季獲利後，上半年每股獲利約3.5元，僅次於皇翔及三圓。
