2012.10.15 不動產新聞動態

實價登錄本周揭露，房市警戒

2012-10-14 10:07 時報資訊 【時報-各報要聞】

實價登錄資訊本周將正式揭露，據了解，台北市已有3,000多件交易已陸續登錄，部分業者對此憂心忡忡，擔心成交資訊攤開後將會揭開國王的新衣，對房價造成衝擊，甚至將影響年度最大的928檔期買氣。

從9月各縣市買賣移轉棟數，及內政部統計8月成交量來看，二項數字與上月相較同步衰退，顯示實價登錄確實對房市產生影響。本周首批資訊公開後，大家最擔心的當然是實際成交價格低於預期，醜媳婦一旦見了公婆，勢必使目前低盪的買氣更加觀望；不過多數房地產業者認為，出現重大意外的可能性不高，但資訊正式揭露後，一開始一定會出現磨合期，交易資訊透明的結果，恐將使房市議價空間擴大、去化天數拉長，買賣雙方對房價的認知，仍將有一段拉鋸期。

根據五都地政局公布9月買賣移轉棟數來看，台北市為2,796棟，是近半年以來首度跌破3,000棟、月衰退16％；新北市為5,163棟、月衰退3.2％；台中及高雄月衰退幅度分別為3.7％及1.8％。

再從內政部公布的8月買賣成交量來看，台北市8月成交量5,336件，較7月大減1,932件、月衰退26.6％；新北市減少898件、月衰退21.3％；台中市減少1,049件、月衰退22.2％；台南市減少1,057件、月衰退44.5％；高雄市則減少1,267件、月衰退31.5％，五都8月成交量同步較上月明顯下滑。

從上述二項官方數據來看，因8月1日開始實施實價登錄，多數人趕在7月提前交易，使得8、9月房市交易明顯量縮，實價登錄所產生的影響已提前發酵。

而本周起，實價登錄資訊將正式揭露，信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，實價登錄剛揭露，一開始資料庫物件量體不夠多，初期將有一段磨合期，而房仲市場愈成熟的區域，揭露價格與目前市場交易不會有太大差異，反倒是偏遠地方的特殊產品(如別墅、農舍)，在交易行情較不透明下，會出現較大落差。

此外，對預售個案也會有較大影響，8月結案的預售個案，將有機會在本周揭露中的資訊看到，如此可驗證出是否有以往市場所說的，預售案「開價嚇死人、成交笑死人」的狀況出現。有鑑於此，部分代銷業者坦承，對本周的資訊揭露「挫列等」，擔心衝擊928檔期的買氣。 (新聞來源：工商時報─記者方明／台北報導)

 

變出金雞母！四兆資產待活化

2012-10-14 01:10 中國時報 李明賢／台北報導

政府到底還暗藏多少隻金雞母？台北車站ＲＯＴ方式招商經營，引進微風集團帶動商機人潮，被財政部列為資產活化的最具代表性案件之一。根據財部資料顯示，政府可活化土地多達兩百零三萬公頃，總值高達四兆零九百一十八億元，其中還有許多金雞母暗藏其中，仍在等政府挖掘。

財政部早已擬定國有土地清理活化方案，但截至目前共清理十五萬筆、約七萬公頃國有建築用地，其中八百八十一筆屬於閒置狀態，一千五百九十三筆屬於低度利用，執行狀況欠佳，官員解釋「部分機關視為自有財產，不願釋出」。

行政院長陳冲主持行政院會時也指示，各機關對於所經管國有公用不動產，應摒棄本位主義，思考創造多元價值，以提升運用效益。財長張盛和也認為，只要各地努力活化資產，每個縣市都能開發四到五個案子，全台就能創造一百個金雞母。

根據國有財產局統計，國有財產總值高達八兆七千九百九十四億元，其中九成一屬於公用，等於公用財產約八兆零三百八十五億元；在不動產部分，國有不動產共兩百二十五萬公頃，房屋建築及設備總值八千一百九十八億元。

國有財產局統計，政府可活化利用的土地數量約兩百零三萬公頃，換算價值約四兆九百一十八億元；若以去年活化土地面積九千五百九十公頃，創造出兩百七十億元的價值，九十九年活化九千三百多公頃土地，創造兩百五十八億元的效益。

陳揆也認為，少子化現象將造成大量校園空間閒置，為免浪費社會資源，教部應主動邀集相關單位妥善規劃有效利用，並結合民間團體或ＮＧＯ(非政府組織)資源辦理；各機關對於無必要的房地，不能任其消極靜態管理，應積極配合活化。

 

實價揭露 房市終見陽光

2012-10-15 01:03 中國時報 張金鶚

實價登錄制度在去年底選舉壓力下，立法院終於三讀通過，本月十六日將正式公開揭露，開放供民眾查詢。在當前房價高漲、房市混沌不明，民眾焦慮抱怨買不起房屋之際，實價揭露將讓「國王的新衣」現形，同時看到「退潮之後誰在裸泳」，此對房市產生極大衝擊，值得社會重視與全力支持。

最近房市明顯萎縮，雖然大家關心的房價仍未明顯下跌，但已傳出有些地區（如新北市新莊重劃區）投資客降價拋售潮。然而，由於政府不像交易量般，未能完整正確掌握房價資訊，因此房價始終無法見到陽光，即便當前房價已開始下跌，仍可炒作哄抬、混淆視聽，結果資訊不透明、不對稱，形成購屋者輸家，業者贏家，非常不公平。

實價登錄在此房市衰退反轉之際公布，勢必引發部分業者與投資客的不滿反彈，將可能對此制度發出不信任與要求廢止的呼聲（如同當前奢侈稅一般）；一般民眾亦可能因為對所查詢資料未盡滿意，在此時刻也加入批判政策行列。如此一來，在各界質疑與壓力下，若政府未能堅強支持這項重要且基礎的政策，有可能導致實價登錄制度的崩解，或僅流於形式，而無法確實發揮提供市場與民眾正確價格資訊的預期功能。

另外大家最關心政府實價揭露，是否反會被有心人哄抬房價，造成反效果。如果深入了解實價登錄制度，可知道申報不實除可連續從三萬至十五萬逐步提高裁罰外，亦有可能觸及刑法陷公務員登載不實罪之刑責，故即使負責主要申報業務的地政士業者及不動產經紀業無意不實申報，但若部分建築開發商或投資客未能提供確實成交價供申報人申報，即可能有上述刑責，不可不慎。

更重要的是每年有幾十萬筆（每個行政區少則百筆，多則千筆）個案交易，即便有少數個案被有心人蓄意炒作（未被發現罰款），民眾還是可從大多數正常申報個案比較，獲得正確房價交易資訊。更何況，少數哄抬個案，政府也可將透過統計與查核模型，列入異常個案，不予公布。只要政府落實執行此制度，實價揭露應可被全民信任並利用。

當然實價登錄制度剛開始上路，仍有許多不足之處，急待改進。

首先，查核制度要嚴格落實。據了解基層人員忙於徵收市價補償查估、公告土地現值及重新規定地價等作業，皆將排擠大規模從嚴抽查之力道。對此，雖主管機關曾研擬五年二．四億元的不動產實價登錄相關實施計畫，爭取經費委外查核，但核定經費僅剩一成多，減縮甚多，每年七、八百萬元預算，只能補助每個地政事務所一台電腦，如此執行與查核令人憂慮。

其次，揭露制度要更及時完整。目前揭露資訊缺乏統計與查核模型檢驗，透過人工經驗檢核缺乏時效；同時揭露內容只有區段化個案房價，缺乏完整的統計分析與行政小區的房價指數公布，如此揭露，民眾參考仍有落差不足。

第三，目前立法規定預售屋登錄時間限制過於寬鬆與建設公司交易案件無須登錄，造成實價登錄的缺口，此應盡速修法補強。

近幾年由於長期低利環境加上游資充沛，市場炒作行情不斷，部分媒體也「比高不比低」的渲染，將原本應是安身立命棲身之所的住房過度商品化，淪為囤積居奇的投機工具。實價登錄施行後減少資訊不對稱，降低炒作套利的利基，讓投資客逐漸退場，才能讓房市回歸基本面。

最後，要提醒實價登錄到揭露只是健全房市的第一步，大家更關心何時透過實價登錄到實價（交易與持有）課稅，政府應及早規劃討論。當務之急，除大力支持健全實價登錄制度外，同時應思考接下來公告現值與公告地價的調高接近市價之際，如何調整降低一戶自用住宅與調高二戶以上非自用住宅的累進稅率，如此透過實價登錄達到逐步漸進的稅制改革最終目標。（作者為政治大學地政系特聘教授）

 

北市府BOT案 陸資搶標信義區A25土地

2012/10/12 【聯合晚報／記者仝澤蓉／台北報導】

年底前招標 明年第2季決標 底價估計至少200億元

3、4家陸資接觸過 北市府：歡迎！ 若得標將是首例

台北市政府信義計畫區A25土地BOT案將在明年第2季決標，市府官員表示，這個標案吸引國內外業者興趣，連陸資也表達高度意願，如果陸資得標，可能成為第一個陸資投資台灣BOT 案。

台北市財政局長邱大展說，A25土地位於亞太會館和中油大樓間的停車場，土地面積5000多坪，將以BOT方式開發，預計今年底前完成公告招標，明年第2季決標，底價保守估計至少200億元。

邱大展說，A25已經舉行招標說明會，有3、4家陸資來接觸過，包括來自廣州、上海和浙江的陸資，政府已經開放陸資可參與BOT，陸資能不能得標目前還不知道，但確定會來投標，站在市府立場，當然是歡迎陸資來參與招標。

邱大展說，陸資表示他們看過幾個標案，也找過國內律師研究，其他地區標案對陸資都不夠具有吸引力，因為陸資很重視投資整體環境，包括招標遊戲規則、透明度和評審方式，他們認為台北市可以公平競爭，對其他地方因為比較沒有信心，也比較沒興趣。

邱大展說，台北市大塊土地幾乎都因為積欠勞健保費用被中央查封了，大約被查封2萬多坪，公告現值4、500億元，包括華航大樓後面4、5000坪停車場，舊市議會旁2700坪空地，他認為查封不是懲罰台北市政府，是懲罰台北市民，因為不能開發就不能增加就業機會，希望能趕快解決查封問題。

 

國產局土地活化 出招

2012/10/14 【經濟日報╱記者吳泓勳／台北報導】

行政院長陳冲在先前的行政院會上，暗指原先討論可能解禁的雙北市500坪以下國有土地銷售將維持原狀，並要求各機關提高國有不動產運用效益，指示財政部國有財產局針對「國有公用不動產活化績效」建立財產檢核制度與評比。一番大動作後，15日的國有財產局記者會，會端出什麼菜色，特別受到外界矚目。

活化國有土地，為財政部提升經濟動能與改善財政狀況的重點項目，相關政策與規畫一向深受關切。財政部11日赴行政院會報告「國有公用不動產活化績效」，報告內容指出，各政府機關對國有不動產缺乏成本效益觀念，或將國有不動產視為自有資產，不願釋出，造成活化利用的困難。

陳冲當場請國有財產局針對「國有公用不動產活化績效」建立財產檢核制度，建立評比機制，獲選前3名者設有鼓勵措施，同時也評比最後3名作為懲處依據。

 

因應超高齡社會 老人宅需求增

2012/10/15 【聯合報╱記者江碩涵／台北報導】

台灣不但缺乏社會住宅，對於即將到來的超高齡化社會，符合老人生活的住宅也非常有限。根據政府統計，去年全台65歲以上人口占總人口數將近11%，但符合老人生活的住宅比例不到1%，因此老人與子女共同生活的比例高達六成。

雲林科技大學建築與室內設計學系教授曾思瑜表示，台灣缺乏完善的老人住宅，不少人都將安養院與老人住宅畫上等號；但其實老人住宅也可以設計得很溫馨、人性化，且讓老人感覺生活得有尊嚴。

他表示，日本早在1973年就邁入高齡化社會，1980年民間就盛行推展高齡相關的產業，就連以居酒屋為本業的和民集團在日本也有80多間收費的老人住宅，單人房住宿費每月19萬日圓（約合7萬台幣），不僅三餐有人照應，行動不便的老人也有妥善的洗澡等安排。

如果高齡者不願意搬離家裡卻又缺乏照顧，日本高齡者住宅財團也提供60歲以上低價的家事服務，還有改建房屋的低利貸款，可將房屋改建為適合高齡者居住的環境，讓高齡者在家中安養天年。

另外，日本也有各式各樣的高齡者設備，像是輔助行動器、協助洗澡的機器等，讓老人生活更便利。

永慶房仲集團董事長孫慶餘表示，2025年台灣超過65歲以上的人口比例將攀升到20%，隨著台灣步入超高齡社會，民間更應該推廣全齡通用宅，建立符合老人、身障者居住的住宅資料庫，讓有居住需求的高齡者、身障者、各種族群的人都可以方便找到適合自己居住的房屋。

 

建商獵地 1坪均價98萬

比去年貴34萬 房價跟漲 民眾倒楣

2012年10月15日【張琬聆╱台北報導】

今年房市交易狀況雖冷，但建商持續獵地不手軟，光上市櫃建商至今已砸下630億元買地，雖然交易件數為近3年最少，但單價卻頻頻打破行情，北市、台中與高雄皆出現單價創新高的交易。學者認為，建商高價買地將墊高未來房價，最後轉嫁消費者，「對民眾而言很倒楣。」

根據「公開資訊觀測站」近3年上市櫃建商購地統計，今年截至10月9日共有34筆建商購地，總交易坪數約6萬坪，雖較去年49件、前年63件少，總面積也較小，但總金額逾630億元，平均單價每坪約98萬元，遠比去年約64萬、前年76萬元高。

信義區每坪823萬

此外，今年土地交易以北市9筆最多，台中7筆居次。而台北市土地交易總坪數6131.79坪，總金額高達275.78億元，每坪約449萬元，是去年平均單價174萬元的2.5倍。
大陸建設在北市以每坪823萬元買信義區土地、台中以每坪327萬元在七期買土地，創新高單價，興富發也以每坪230萬元、總金額56.83億元購買美術館特區建地，打破高雄行情。
台灣智庫市場經理劉志雄表示，台北素地稀少，建商為求開發投資，有愈來愈多「大咖建商」轉往中南部買地。

「看時機再賣出」

劉志雄表示，大建商錢多，支付利息養地撐得下去，「反正建商先卡位，短期景氣不好就先不開發，或看時機再賣給其他建商獲利了結。」
玄奘大學財富管理學系副教授花敬群認為，今年建商的土地買賣多數是建商間的土地交換，且建商購地雖屢創新高，但多為資金雄厚或有金融機構、集團支撐的建商。

開發土地獲利低

戴德梁行總經理顏炳立透露，最近有小建商抱怨因口袋不夠深，又因銀行限制土建融貸款，已讓小建商快無法生存，「政府不應抓小放大，反而應抓大放小。」
景文科技大學財金系副教授章定煊表示：「對建商來說，獵地是很聰明的選擇，但對民眾而言就很倒楣。」建商購地將呈現大者恆大，小建商被迫向大建商買地，房價則被迫愈墊愈高，轉嫁到消費者，房價恐怕不會跌。
花敬群透露，現在市況進入反轉期，短期內開發土地的獲利空間不大，長期持有反而是種「負資產」，在地價壓力愈來愈大下，未來土地跌幅恐大於房價。

 

委售增成交跌 房價料下修

買氣北冷南熱「最好再等2年」

2012年10月14日【邱煜婷╱台北報導】

政府打房政策不斷，買賣雙方認知差距大，據業者統計，第3季房屋委售量較第2季微增，但成交量卻下滑，其中大台北房市交易相對低迷，而中南部交易熱度仍在。學者提醒，整體經濟環境不佳，房價將會鬆動，想買房再等個2~3年。

住商不動產統計去年以來的五都委託銷售指數與成交指數，以去年第1季為基期，發現委售指數自去年第2季奢侈稅前拋售達到高點後，一路下跌至今年第1季為最低點，之後逐漸回升到去年剛實施奢侈稅後的水準，目前大台北地區委售指數約96~98間，略高於中南部地區委售指數92左右的水準。

持有2年可買賣

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，委售指數的變化主要受奢侈稅影響，去年奢侈稅實施後的第2季開始下滑，許多房屋被卡住，無法拿出來賣，而今年指數回升，也是因為有些屋主持有房屋滿2年，陸續拿出來賣。
若以成交指數來看，5都成交指數在今年第2季衝上近2年高點後，第3季均出現下滑，目前大台北成交指數僅75，中南部維持114以上，呈北冷南熱。
徐佳馨指出，雖然今年委售量回升，但成交狀況除了買賣雙方想趕在實價登錄前交易，讓第2季指數較高外，第3季實價登錄實施後，成交量又下跌。

買方不想再追價

徐佳馨說，整個第3季北冷南熱，因為北部房價不斷上漲，讓屋主惜售等更好的價錢，買方卻不願追價，致北部交易冷淡。
政治大學地政學系特聘教授張金鶚認為，整體經濟環境不景氣，市場面不佳，明年房價將會有鬆動跡象，預售屋、新成屋價格也會逐漸下修。
台灣經濟研究院研究六所所長楊家彥也建議，現在受薪階級要買房子投資、保值要多考慮，除非完全以自住為主，又不太在意交通問題，以北部來說，就可選擇龜山、南崁、深坑等地區；不過因為現在房價太高，而未來經濟環境不佳，之後賣方可能願意讓價，最好再觀望2年以上。
36歲擔任業務的Alan說，政府不斷打房，期待房價下跌，將多等幾年。

 

報酬率逾3% 北客南下搶店面

2012年10月14日【邱煜婷╱台北報導】

住宅市場買氣衰退，不少投資客轉向具穩定報酬率的店面市場，又以報酬率相對較高的中南部店面，較受青睞，更吸引不少北客南下投資。據房仲業者統計主要都會區店面成交指數，發現第3季中南部店面成交指數雖較第2季下滑，但指數仍維持在85以上，高於北部，顯示南部店面交易比北部還熱。根據台灣房屋調查，以第2季店面成交為基期100，統計第3季店面成交指數發現，台北市、新北市成交指數下滑到72、75，台中、高雄還保持成交指數在85、88的狀況。

高雄新崛江受青睞

台灣房屋智庫市場經理劉志雄分析，大台北店面單價高，平均每坪150萬元，量又少，自然交易狀況較冷清，但中南部店面單價都比北部便宜，報酬率平均3%以上，特別是高雄漢神巨蛋商圈、新崛江商圈等帶有租約店面，更受青睞。
瑞普國際物業董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂指出，台北店面釋出少，價格上漲速度比租金上漲還快，的確讓不少北部客轉往南部發展。
住商不動產鳳山文山店店東鄭啟峰說，「南部店面交易的確比北部熱，且現在買店面投資的人，有一半以上是北部客。」
鄭啟峰表示，上月新崛江商圈才成交1戶三角窗店面，每坪約120萬元，對當地人來說很貴，但和北部比較，卻相對便宜，加上報酬率4~5%，當然能吸引北部客來投資置產。

 

人口增 台中5區房價漲10%

公共建設帶動 1.9萬人湧入

2012年10月13日【張琬聆╱台北報導】

公共建設因帶動人口移入，向來也是房價漲幅指標，台中市近一年人口增加1.9萬人，其中有重大公共建設的地區，人口湧入明顯，不僅住宅需求增，也拉升房價。房仲業者觀察台中近1年人口數變化與房價漲幅發現，以西屯、北屯、南屯、大里和太平人口增加最多，不但房屋交易熱，房價更皆有逾1成漲幅。

根據台中市民政局統計，台中市一年來以西屯增加3043人最多，北屯人口增加2709人，其它如南屯、大里與太平近1年人口也皆增加逾2000人。

西屯人口增最多

台灣房屋統計台中近1年房價變化則發現，人口數增加最多的西屯，今年買賣移轉棟數5487棟也高居台中之冠，房價1年漲幅16.9%，平均每坪17.3萬元；北屯房價漲幅則高達23.2%，房價漲幅驚人，其它如南屯、大里與太平的房價漲約10~14%。
台灣房屋智庫市場經理劉志雄分析，西屯商圈林立，生活機能佳，還有大型公共建設如市議會、新市政中心等利多加持，人口持續湧入，房價不斷向上推升，目前以總價300~600萬元的中古屋最受買方青睞。

首購族鎖定北屯

台中市仲介公會理事長陳永欽表示，這2年來台中市主要發展集中在西屯，如12期、中科14期、單元1與2等，吸引較多外縣市人口移入，房價每年持續成長逾1成；由於該區多新推案，在新建案價格的拉抬下，儘管近期景氣不佳使成交量下跌，但中古屋的成交價仍現穩定上漲。
1年來房價漲幅高達23.2%的北屯，台中市太銷公會秘書長鄭博仁坦言，北屯屬老舊社區，長年房價穩定持平，外來人口移入不多；不過最近因11期重劃區開發，區內新案從4年前每坪14萬元漲至27萬元，帶動舊市區的中古屋跟著水漲船高，加以近年房價高漲，許多首購族選擇尚維持1字頭房價的北屯居住。

大里與太平則受惠生活圈4號線快速道路通，帶來更多人口遷入，刺激房市需求。住商不動產台中崇德加盟店總經理林金雄表示，生活圈4號縮短車程20~30分鐘影響很大，成功帶來大量人口移入，新推案變多，房價跟著補漲。

大里合併後補漲

鄭博仁也透露，「太平真的非常熱！」太平區的新光重劃區現為以首購為主、推案量最大的地區；大里則是縣市合併後補漲最快速的區域，合併前每坪約11~12萬元的大樓，現在每坪已逾20萬元。

 

文山區降租15% 北市居冠

2012年10月13日【葉思含╱台北報導】

奢侈稅後許多投資客轉賣為租，雙北市租屋量增，租金開始出現鬆動下滑。業者統計，9月開學租屋潮過後，大台北平均租金較7月下滑10~15%，其中台北市以文山區平均月租金調降15%幅度最大，新北市以汐止區14.29%居冠；而雙北市降租的房屋量，則較7月多了22%。
去年奢侈稅上路後出租供給量增，促使房租行情下滑，據好房網統計，今年9月調降租金的房屋與7月相較，量增22%，與去年同期量增17%相較，更成長5個百分點。

失業率高需求減

好房網協理鄭惠文說，9月開學潮後，加上失業率高、就業機會少，促使租屋需求減，房東姿態放軟，調降租金意願明顯增強，其中以中山區、大安區、信義區等市中心區降租房屋最多。

新北汐止跌最兇

9月雙北市租金較7月降幅約10~15%，若以8坪分租套房換算，北市文山區原平均開價6392元，現降至5433元，降幅達15%，居北市之冠，其次為中山區調降1205元，砍價14.70%。
新北市以汐止區下降14.29%居冠，其次則是調降13.31%的淡水區。
崔媽媽基金會租屋服務部主任馮麗芳說，實價登錄後不少房東選擇上租屋網刊登，隨著刊登量增、房客選擇性多，讓房東出租更難、紛紛降租，但民眾還是可以再多砍價，平均套房月租可再砍1000~2000元，以老公寓分租產品最有議價機會。