2012.05.02 不動產新聞動態

行庫縮銀根 小型建商叫苦

2012-05-02 01:09 中國時報 黃琮淵、王莫昀／台北報導

中央銀行第三波房市管制措施，最快六月實施，屆時土建融資成數可能降至五成，為免造成衝擊，大型行庫近期已先「口頭告知」往來建商，調降貸款額度在即，呼籲提早因應。

行庫主管表示，在央行未正式下令前，「也只能用講的」，畢竟貿然縮建商銀根，將遭致強烈反彈，但也擔心央行禁令一下，建商措手不及，所以站在友善提醒立場，先行告知。

行庫主管評估，目前銀行給予建商土地和建築融資貸款額度，大概介於六到六成五間，降至五成之後，「影響應該還好」，但總資產五十億元以下的小型建商，壓力可能較大。

據了解，包括遠雄、京城、日勝生等大型建商，都已接到銀行通知。多數建商認為，雖融資額度下調，但因手頭資金充裕，再加上市公司資金募集管道較多，對營運沒有影響。

建商主管指出，政府緊縮建商土地、建築貸款沒有意義，只會衝擊到資本額較小的區域型建商，若小型建商資金周轉不靈進而倒閉，恐非政府所樂見。

建商主管強調，若資金調度較不靈活，可能減少推案量，但推案量因此減少，房價就更難下降，高房價問題仍舊無解，這可能是央行未考慮到的方向。

建商主管認為，把貸款門檻拉高之後，將造成建商大者恆大，未必有助於房市健康，畢竟建商為賺錢，只是將本求利，因此政府應把重點擺在如何降低土地價格較實際。

央行擬嚴控豪宅貸款 最高5成

2012-05-02 01:09 中國時報 黃琮淵／台北報導

通膨攪局，房市炒風再起，引發中央銀行高度重視。據透露，央行研擬第三波選擇性信用管制措施將增訂「豪宅條款」，無論地段或持有條件，貸款成數以五成為限，且須送央行專案備查，最快六月底公告實施。

除此之外，針對台北市及新北市十三個行政區，第二套一般房貸最高六成，以及建商土建融資最高六．五成規定，同樣砍到五成。

相關人士表示，「豪宅條款」比照北市府的豪宅稅定義，以每戶總價八千萬以上，且每坪單價一百萬以上或大坪數房屋為主。與既有管制措施最大不同是，不論自住或投資，也不管名下有幾棟，貸款成數都將設限。

行庫主管指出，央行此次瞄準豪宅開砲，主因是「勤美樸真」傳出每坪三○四萬元天價後，引發一般建案價格跟漲，為避免建商、仲介及投資客藉哄抬豪宅，刺激房市買氣，加強控管豪宅房貸勢在必行。

行庫主管評估，央行若嚴控豪宅貸款，成數應以五成為佳；且將符合條件的豪宅全面納入管制項目中，也可避免投資客利用名下無房產的人頭戶申貸，成為既有政策死角。

財經官員指出，買豪宅者，一是口袋夠深的有錢人，買來自住，這部分沒法管；二是投資客，利用特定銀行提供高額貸款，在最短時間內轉手賺價差，「這就要管！」

財經官員分析，按現有規定，雖名下有第二套房貸，只能貸六成，但投資客要炒豪宅，多以人頭戶申貸，可貸到七至八成；一旦「豪宅條款」實施，要炒總價一億元豪宅，投資客得多準備二千萬到三千萬元，壓力大增。

除對貸款成數設限外，央行也要求行庫承做豪宅貸款，須送央行備查，以利於央行掌握實際成交價格，避免如勤美樸真「有行無市」，甚至「連這個行情都沒有」情況發生。

非豪宅方面，央行將通盤檢討既有房市管制措施，目前最有可能的是，下調管制區內的第二套房貸，及建商土建融資成數，行庫高層說，降至五成是「初步共識」。

央行官員坦承，既有房市管制措施「已有一點冷卻」，考量油電上漲帶來通膨衝擊，可能讓沉寂已久的房市再度加溫，有必要適時採取行動，細節則待理監事會拍板定案。

台資百貨業，對岸搶開大型店

2012-05-02 08:57 時報資訊 【時報-台北電】

中國大陸五一假期無論是一線城市還是擁有旅遊景點的二線城市均衝出驚人的消費實力，台資百貨業者看準大陸勞工與白領階級調薪後的消費實力，包括遠東集團、新光三越、誠品生活與大洋百貨等業者，更鎖定二、三線城市開發4～6萬坪大型店為目標，期以最快速度達到獲利。

　遠東集團旗下大陸百貨事業群包括遠百等前兩年積極拓點，天津與重慶等均進入大幅獲利期，儘管北京1、2店均因租金調漲不合理而結束，但遠東集團仍積極在西南與華東等地區二、三線城市尋點拓展，包括遠百與原太百體系的據點計11家，去年營收近新台幣250億元，今年在成都遠百天府店等新店陸續收成下，目標上看300億元，一旦評估大西南區得宜，即可於明年籌備新店開發。(新聞來源：工商時報─記者李麗滿／台北報導)

查豪宅貸款，央行、金管會聯手出擊

2012-05-02 07:57 時報資訊 【時報-各報要聞】

北市豪宅喊出每坪逾300萬元的價碼，驚動財金主管機關，金管會、央行近期聯手出擊，要求銀行嚴控豪宅貸款以避免授信風險，金管會已限期國銀分10大金額級距填報房貸成數等資料，央行也要求房貸承作量前10大國銀清查豪宅貸款，並點名要求提供總價逾8,000萬元以上的個案資料。

針對兩大部會聯手出擊調查「豪宅貸款」，國銀高層認為，主管機關擔心豪宅價格成為房價上漲的「領頭羊」，更不想因此造成市場對物價上漲的預期心理。據悉，財金主管機關認為，每坪300萬的房價偏離真實成本，有炒作之嫌，也擔心銀行據此高價授信，未來將因房價反轉下跌產生風險。

銀行主管指出，金管會和央行同步「關切」豪宅放款，多少也是擔心銀行對相關授信如過度寬鬆，可能助漲豪宅炒風，希望由銀行端緊縮資金來替豪宅市場「降溫」，因此近期銀行對這類授信也格外謹慎，不希望誤踩主管機關地雷。

根據國銀回覆央行資料，絕大多數豪宅貸款成數約在5～6成，房價在8,000萬元以上的個案件數則大致介於個位數至30、40件，至於利率均從2％起跳。

銀行主管指出，央行也要求國銀回報土建融承作成數，據了解，若國銀所作的土建融個案成數超過7成5，甚至8成以上的，就會受到央行特別關切。銀行主管透露，央行似希望銀行承作土建融的成數能控制在6成以下。

由於金管會、央行都已對高價位房貸個案表示關注，因此房貸業務量較大的幾家國銀上同也已指示旗下分行，客戶的房貸金額若超過8,000萬元，「原則上儘量不作」，即使要作也必須調降貸款成數1～2成、利率則可能加0.5～1碼（1碼是0.25個百分點）。 (新聞來源：工商時報─記者朱漢崙／台北報導)

打豪宅，擬祭選擇性信用管制

2012-05-02 07:57 時報資訊 【時報-各報要聞】

穩定物價，中央銀行擬自房價著手。相關人士指出，針對近期部分豪宅價頻創新高，央行內部評估似有建商炒作之嫌，不排除6月底召開的第二季理監事會議，祭出新版的選擇性信用管制，對總價過高的房貸，進一步限制貸款成數和利率。

央行先前對房市採取的審慎針對措施主要是限制區域，只要坐落在管制區內的第二房屋，貸款成數和利率便會受管控；至於新版措施，據悉可能另加入「豪宅條款」，只要符合台北市豪宅稅規定的住宅，貸款成數可能一律降至5成。

央行官員對此不願表示意見，強調理監事會議除貨幣政策，平穩物價向來也是重要議題，先前央行的審慎針對措施對平抑房價炒風已發揮一定效果，對於未來採取的措施，必須視理事會討論結果決定。

市場人士指出，先前「勤美樸真」每坪成交價傳出高達304萬元，帶動附近房價上漲，央行認為豪宅價格對周邊房價可能起帶頭作用，認為打炒房不能「捉小放大」，且對豪宅漫天開價的行為，有必要導正控管。

尤其針對貸款買數千萬、甚至上億元的「豪宅投機客」，相關人士指出，央行內部認為有過度擴張信用之虞，甚至不排除有投機客藉此短期轉手炒作，因此有必要自銀行資金供給端加以控管。

據悉，為免投機客漫天喊價，央行已要求金融機構承作相關貸款時，須提交備查，以便央行掌握實際房價，6月底的理監事會議也將「新版」選擇性信用管制列入議案，將針對豪宅訂出貸款成數限制。

相關人士表示，依央行初步規劃，不論地區、持有數量，只要符合北市豪宅稅規定的住宅，貸款成數都可能壓低到5成為限。

此外，央行也擬定重訂舊有房市管控措施，如台北市和新北市管控區內第二套房貸原先可達6成，以及建商土建融資最高6.5成的規定，均不排除同步下修到5成；只是這部分影響層面較大，央行內部仍在討論。

行庫主管表示，豪宅貸款數量較少，多數人名下也僅1棟豪宅，較不受目前管制措施的影響，且只要貸款人條件允許，現行通常可貸款到房價的7、8成，如果央行真的對豪宅祭出限縮令，會讓豪宅購買成本大增，減少炒作空間。 (新聞來源：工商時報─記者藍鈞達／台北報導)

抗通膨，4月房市回春

2012-05-01 07:57 時報資訊 【時報-各報要聞】

最新出爐的4月份中古屋月報顯示，受財政部推動開徵證所稅、油電雙漲，激勵部分抗通膨的避險買盤轉進房市的帶動，4月全台成交放量成長。信義房屋調查指出，4月份比3月增加4.3％；永慶房屋全台成交量更激增達17％，連續3月放量成長。

中古屋成交行情方面，永慶房屋最新調查，截至4月底止，台北市中古屋房價目前每坪52.4萬元、月跌1.7％；新北市每坪31.4萬、月漲2.6％；台中市每坪小跌0.3萬元，達12萬元；高雄市每坪10.1萬元，小漲0.2萬元。4月成交最熱絡的區域是新北市，以總價1、2千萬元成交最多。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，在陸客自由行、陸資來台投資等題材加持下，店面、旅館陸客概念產品，重獲置產族群青睞，尤其是重要觀光據點，如台中市一中、逢甲商圈，高雄捷運站附近商圈，4月份出現店面的搶購潮、去化天數也快。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，3月中古屋市場買氣從谷底彈升，持續延伸至4月，從今年1月歐債與總統大選以來，已連續反彈3個月。其中表現最好的是新北市，交易量月增約15％，台北市持平，至於新竹、台中與高雄，成交量也較3月增加5至8％不等。

信義房屋統計，新北市4月份成交量最大的區域，集中在板橋、新店、中和、永和、三重、汐止與蘆洲。其中總價1,000至1,500萬元的成交佔比，月增4個百分點。

住商不動產4月份以高雄、台中交易最熱絡，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，高雄較3月大增21.4％，台中也增加17.3％。主要是高雄低房價吸引外來投資客，讓低迷已久的高雄房價出現轉機。 (新聞來源：工商時報─記者蔡惠芳、黃惠聆／台北報導)

4月房市買氣續旺，新北市第一圈聚人氣

2012-05-01 11:17 時報資訊 【時報記者郭鴻慧台北報導】

今年3月房市買氣從谷底彈升，持續延伸至4月，根據信義房屋統計內部成交資料顯示，4月交易量持續較3月小幅增加3.4%，從今年1月歐債與總統大選以來，已經連續反彈了3個月，其中4月房市表現最好的是新北市，交易量較上月增加約15%，台北市則是較上月持平，至於大台北以外的新竹、台中與高雄地區，4月成交量也較3月增加5%~8%。

據信義房屋統計發現，新北市4月買氣明顯增溫，若以區域來看，新北市第一圈的板橋、新店、中和、永和、三重、汐止與蘆洲，交易狀況都相對熱絡，其中總價1000~1500萬元的成交佔比，月增了4個百分點，總價1500~2000萬元則增加了3點多個百分點，選後積壓的買氣快速回溫，帶動新北市一線區域的房市也出現增溫。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，新北市近年在重劃區與捷運的帶動下，一些特定區域已經不是過去認知的「台北縣房價」，加上升格效益逐漸發酵，行政地位與台北市同等級，生活環境的改善與福利條件提升，外來客對於新北市房價認同感增加，加上台北市中心房價水準對於一般受薪階層仍高不可攀，一般購屋人因而轉向新北市第一圈的優質購屋區段，近期也可發現第一圈的買氣回溫。

除了新北市表現突出外，大台北以外的一字頭房價區，買氣一樣相當穩定，信義房屋高雄區協理李國雄指出，今年高雄特別有329檔期的氣氛，以往要農16或美術館重劃區的第一排，才看的到一坪30萬元的房價，現在其他區域也陸續出現每坪30萬元的推案，加上選前的遞延買氣持續回溫，以往高雄民眾可能會認為，早買晚買沒有太大差異，房價都是1字頭，但現在已經發現景氣在往上，因而有更積極的購屋動機。

蘇啟榮分析，此波選前遞延的買氣回溫速度相當快，讓3、4月房市可以出現一波明顯反彈，至於這波遞延買氣可以延續多久，後續需要觀察的重點在於物價波動以及政府房市政策對於購屋信心的影響。

雙商圈看俏 2建案完銷

東區每坪百萬 已售8成

2012年05月02日【葉思含╱台北報導】

台北市擁有百貨、辦公商圈的雙商圈，5年來區域房價漲幅逾5成，東區商圈以高達78.16％的漲幅稱冠。不少建商看準商機，也於雙商圈周邊推案，如東區的「敦南177」、小巨蛋旁的「敦北峰尚」，開價皆衝破百萬元，皆已售8成。

據住商不動產企劃研究室統計，雙商圈區域房價5年漲幅冠軍是漲78.16％的東區，2、3名是站前商圈（55.7％）及信義商圈（54.25％），南京敦化、晶華商圈以51.69％、51.31％緊追在後。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，雙商圈機能性強，且站前商圈將有雙子星大樓，晶華、南京敦化商圈有施工中的捷運松山線，房價格易被重大建設帶動。
不少建商看準雙商圈商機推案，如南京敦化商圈的「敦北峰尚」、東區商圈「敦南177」、晶華商圈「台北1號院」等，每坪開價皆百萬元以上，皆已售出8成；站前商圈「和旺中華帝標」、晶華商圈的「易居」更已完銷。

每周40組人看屋

專案經理呂子達說，「敦南177」僅剩16、33坪產品，因東區商圈消費能力強，有3成民眾是逛街順便看房，一周約40組。南京敦化是著名金融商圈，擁有MOMO百貨與小巨蛋，「敦北峰尚」專案經理黃翔瑜表示，該案每周看屋人數約30組。
「淺草居」近雙子星大樓，專案經理柯雅淳表示，該案少有廣告，但因受惠雙子星大樓議題與商圈逛街人潮，每周約40組人看屋。主打和雙子星大樓毗鄰的「和旺中華帝標」今年選後公開，上周順利完銷，專案經理陳祺銘表示，預計月底動工。

機能性強賣得快

晶華商圈有欣欣百貨、新光三越與精品街，小套房夯，「和田御」專案經理李世峰表示，該案多投資客戶，轉租脫手快。區域指標案「台北1號院」已售9成，每坪開價120~130萬元；規劃6戶的「易居」開案1個月完銷，成交價約90多萬元。
信義房屋仁愛杭州店專案協理杜俊慶表示，雙商圈機能性強，因此店面銷售速度快。以東區為例，只要合乎行情，1個月內即可售出。

都更新草案 刪除預售制度

2012/05/02 【經濟日報／記者徐筱嵐／台北報導】

國民黨台北市立委丁守中等7人昨（1）日聯合提出，支持台北市政府版的都市更新條例草案，提高建商門檻，由法院執行拆除，修法將刪除預售制度，地上物須完全拆除後，建商才能預售房屋，即日起展開連署，希望趕在本會期過關。

另外，北市府邀請學者研議修改的都市更新條例等相關法案，也已提交內政部，內政部長李鴻源今天將列席立法院，就「都市更新政策之執行與檢討」進行專案報告與備詢。

李鴻源說，內政部研修都市更新條例的修法方向，與立法委員提出的台北市政府修法版本類似，但有關都更案同意門檻比例部分，需再斟酌考量。

丁守中、蔡正元、賴士葆、蔣乃辛、羅淑蕾及費鴻泰等7人出面聲援北市府版「都市更新條例」草案。參與修法的政大地政系教授張金鶚也出面，籲請朝野共同支持。

張金鶚說，現行都更條例規定，建商只要取得十分之一土地所有權，就能進行都更申請作業，導致建商相互爭奪，造成地主損失，若修法將同意門檻提高到二分之一，規範建商資格，讓好的建商進來，降低政府審查的案件量，可加速重要都更案的審查速度。

丁守中表示，近來都市更新因文林苑爭議被汙名化，但全世界各大城市都在推動都更；台北市有四成以上房屋屋齡超過30年，無消防設備等，公共安全堪慮。

羅淑蕾強調，都更修法將刪除預售制度，地上物必須完全拆除後，建商才能預售房屋，保障住戶權益。蔣乃辛則說，修正案加入非政府組織進入協商，增加建商與住戶的對話，讓資訊更公開透明。

同意比例調至9成 北市今提都更修正版

2012/05/01 【聯合報／記者林政忠／台北報導】

文林苑事件風波不斷，台北市政府今將公布都市更新條例修正草案，將比照日本及英國案例，刪除地方政府應負有代為拆遷的義務，回歸司法體系裁決拆除與否，並由法院執行拆除。

據指出，北市府拆除文林苑引爆軒然大波，修法將把拆遷責任「推」給法院，此條款被戲稱為「郝龍斌條款」。

修正草案將大幅提高都更門檻，現行都更條例對於畫定新單元及概要的同意比例僅10分之1，修正後將提高至2分之1，且應通知更新單元範圍內全部所有權人；都更同意比例也從原來8成調高至9成，強化整合協調的責任，避免後續爭議。

此外，都更案所有權人若不同意參與協議合建，應優先以權利變換方式辦理，刪除原條文「徵收、讓售」的規定，避免實務執行的爭議；都更案應於地上物完全拆除後，始得核發建照。

這次修法還增訂「退場條款」，都更事業計畫核定後，在權利變換之前（即尚未同意分配條件前），住戶建商條件談不攏或覺得拖太久，都可退出。

台北市都市更新顧問小組日前公布建議修法結論，共有20點修法共識，重點包括：提高各階段同意門檻、完備通知程序、建立溝通協商機制、由法院執行代拆、強化所有權人的退場機制。

台北市政府今天將和執政黨立委共同舉行記者會，蔡正元不諱言，這項修正草案通過的難度很高，都更事業計畫同意比例將從8成提高到9成，就差沒說要百分之百同意，一旦修法通過，台北市都更將進入「牛步化」階段，新北市都更案恐胎死腹中。