【經濟日報╱記者李至和／台北報導】2011.12.27 02:37 am
商用不動產市場下半年成交量逆勢攀高，全球資產管理公司統計，今年全年商用不動產交易金額上看1,600億元，本土壽險業者是大買家。明（28）日將標售的太子敦南大樓，有機會刷新商辦標售價格。
全球資產管理公司專案經理王維宏表示，若不記入尚未開標的太子敦南大樓，第四季商用不動產大型交易累計成交約378億元，成交量仍處於高檔；台北市辦公室第四季平均售價約每坪74.4萬元，價格較上季持平。
今年商用不動產以純辦大樓交易比例最高，占比為34%，零售商場與工業廠房各占約25%。純辦大樓今年累積交易金額達525億元，年增88%；零售商場今年交易金額為387億元，年增41%；工業廠房累積交易金額為383億元，年增107%。累計2011年元月至今，商辦成交金額逾1,550億元，將比去年成長近五成。
今年商辦標售成績表現亮眼，總價超過10億元以上的成交案件累計超過20筆，REAT（不動產資產信託）、REITs（不動產投資信託）釋出的商辦標售案動輒數十億元，是今年商辦市場中的亮點。
永慶資產管理協理黃增福分析，壽險業加碼資金投資商用不動產，累計今年投資商辦金額已超過500億元，占總交易金額五成以上，居各產業之冠，帶動商辦標售價量齊揚。
明日將標售的太子敦南大樓，目前已有國內壽險業者摩拳擦掌等著進場，目前底價為92億元，是今年商辦大樓標售底價最高的物件，若順利標脫，將會刷新市場紀錄。
太子敦南大樓位於敦化南路、信義路口附近，建物約7,363 坪、土地約542坪，該大樓為地下五樓、地上17樓的建物，目前一樓為萬泰銀行租用。市場人士分析，太子敦南位置相當好，買進後維持商辦現況收租金，也可以進行內部設計更新改為住宅使用，甚至可搭上都市更新題材，拆除重建。
全球資產管理公司預期，明年景氣轉趨保守，平均租金小幅走跌，維持在每坪1,921元，空置率則下降至10.55%，連續五季向下修正，收斂幅度可望逐漸放緩。
【聯合報╱記者許玉君／台北報導】2011.12.27 02:37 am
台灣經濟研究院昨天公布，11月製造業營業氣候測驗點為89.04點，連續4個月下降，為近2年10個月來新低；服務業營業氣候測驗點則為89.36點，也連續6個月滑落，是近2年8個月以來的低點。
觀察未來半年，11月看好與看壞企業比率均較上月增加。其中，看好比率為23.1%，較10月增加5個百分點；看壞比率37.3%，也較上月增加6.8個百分點。
台經院院長洪德生表示，由於歐債未解、美國需求復甦力道薄弱，加上中國經濟可能「硬著陸」，較多企業看壞本月景氣，但因景氣能見度尚未明朗，明年第一季景氣落底後，第二季可望回溫，所以看好企業比率也增加。
在房地產市場方面，台經院副研究員劉佩真表示，根據資料顯示，7至11月每月成交量低於3萬件，表示下半年國內房市衰退，明年第1季也難回溫，預期明年全年自用住宅市場恐將衰退；商辦大樓能見度稍好一些，因大型壽險公司仍鎖定商辦為投資標的，明年商辦市場應不致大幅衰退。
她預期，央行將繼續實行寬鬆政策，加上建商近年已累積不少獲利，可撐住一段時間的不景氣，預估明年房價跌幅約1成。
明年景氣展望轉趨保守，房價飆風可望暫緩
2011-12-27 08:47 時報資訊 【時報-台北電】
2011年台灣大型商用不動產的成交總額，迄今累計已成交1,550億元，本週即將公開標售的太子汽車敦南大樓若不計入，全年則可望有挑戰1,600億元的實力；展望2012年，在全球景氣保守之際，商用不動產的追漲風氣可望使得飆風暫為趨緩。
信義房屋旗下全球資產管理公司最新統計指出，2011年累計全年已成交逾1,550億元，創下歷年來的新高紀錄，足足比去年成長5成。從交易產品類型來看，佔比前3名依序為純辦、佔34％；零售商場及工業廠房、各佔25％。
其中榜首為純辦大樓，今年累計已成交525億元，比去年成長88％，居次的零售商場交易金額387億元，成長41％，工業廠房交易金額亦達383億元，成長107％。尤其是工業廠房的異軍突起，成為今年商用不動產交易量大增的重要推手。
全球資產管理公司經理王維宏表示，預估今年商用不動產市場，有希望挑戰1,600億元以上。
由於預期明年景氣轉趨保守，故第4季平均租金小幅走跌，維持在每坪月租1,921元，空置率則下降至10.55％，連續5季收斂表現，但收斂幅度已放緩，其中A+級大樓2,753元，A級大樓1,747元，B級大樓1,413元。
王維宏指出，展望2012年商用不動產市場，整體而言，由於風險增加，買方觀望心態濃厚，故辦公室平均售價可望維持在每坪74.4萬元，基於售價未持續上漲緣故，故毛租金資本化率仍守在2.58％的水準，與五大行庫的房貸利率1.9％之間，僅剩約0.6％正利差空間。(新聞來源：工商時報─記者蔡惠芳／台北報導)
2011年 12月27日【林巧雁╱台北報導】
不動產市場隨景氣循環也步入衰退，台灣經濟研究院昨預期，明年自用房價（非商辦大樓）還會再跌1成，商辦不動產因有壽險公司積極投資加持下，能見度較佳，不過整體不動產反轉，仍要等2013年。
商辦能見度較佳
台經院產經資料庫副研究員劉佩真表示，根據住宅展望風向球，房市已經連續3個月出現黃藍燈，代表房地產景氣衰退，7~11月每月房屋成交量也低於3萬件，下半年房產呈現衰退，明年第1季也難回溫。她指出，預期明年一整年自用住宅市場都將呈現衰退，商辦能見度較好一點，因為大型壽險公司仍鎖定商辦為投資標的。
外界預期央行仍實行寬鬆政策，可能再降息，台經院認為低利率可減少房市跌幅，加上建商近幾年已經累積豐厚獲利，不動產市場應可撐住不景氣，明年房價跌幅預估1成。
根據經濟部日前公布的11月批發零售餐飲營業額，自2009年9月首見負成長。國泰金經濟研究處表示，零售業營業額連續2個月成長趨緩，百貨業成長較去年疲弱，餐飲業成長則比去年同期強勁。
雖然數字略有「涼意」，國泰金經研處襄理陳欽奇指出，民眾的消費意願沒有出現2011年7月以來持續明顯滑落，對耐久財消費的意願已小幅回升，研判民間消費短期不致出現大幅衰退的現象。
根據國泰金12月國民經濟信心調查顯示，民眾對未來經濟景氣預期相對較為正面，對未來經濟景氣看法已不若11 月悲觀，似乎透露一線曙光。反映就業市場未來走向的指數已出現小幅回升，其中預期未來半年就業困難的民眾比例小幅減少。
比價效應獲利空間小 建商暫撤案
2011年 12月27日【蔡佩蓉╱台北報導】
板橋浮洲合宜住宅已動土，並在23日開始登記資格審查，供民眾了解是否符合購買資格，不過平價宅已影響周邊板橋部分地區、土城、樹林明年預售推案，代銷業指出，受到景氣不明及合宜宅釋出，周邊區域推案價格已受衝擊。
浮洲合宜住宅每坪19.5萬元，得標建商日勝生活科技最快明年第2季取得建照推案，隨著今年4032戶合宜住宅招標消息釋出，不僅房仲業者預估周邊房價將受到箝制，也有建商指出，受衝擊最大就是同樣為預售屋的產品。
建商透露，一旦有合宜住宅作為「公開價格」的參考價，周邊建商推案根本沒有墊高價格的獲利空間，因此代銷指出，許多建商暫且將合宜住宅周邊推案趨緩，等於是撤案先不賣。
鄰近捷運影響小
代銷業者指出，去年底至今年初土城地區推案火熱，海山、永寧站一帶每坪開價超過35萬元，該區鄰近捷運站，受合宜宅影響小。不過尚未開通的捷運頂埔站，位置較偏遠，附近多為總價不逾千萬元的首購屋，等於跟合宜宅產品重疊。
信義代銷協理何胤諭分析，其實今年推案趨緩，除了建商對經濟景氣的疑慮之外，合宜宅對板橋溪崑地區、土城區、樹林區都有影響，甚至遠到三峽銷售速度都變慢。今年35歲住在新北市中和區的Victor說：「平時會看板橋、土城的房子，合宜住宅19.5萬元，價格便宜，會想先排排看，再考慮看附近的預售屋。」
「須創造差異化」
目前在土城區有大面積土地的包括皇翔建設、遠雄集團、大同集團及宏璟建設，由於土城多為工業區，大型推案須仰賴工業地變更住宅用地。對於合宜住宅對周邊房市的衝擊，遠雄集團副總經理蔡宗易坦言，「短期來看，的確影響周邊預售案買氣，不過只要創造差異化，仍有機會受青睞。」
非大型量體的建案相對受衝擊較小，板橋溪崑地區建案「欣岳淳境」專案經理黃泓瀚指出，民眾仍會著重周邊生活機能，若案量不大，銷售壓力並不大。浮洲新案「新大觀」銷售人員則指出，案場在合宜宅附近難免受影響，但民眾買屋也怕被標籤化，未必買合宜宅。
2011年 12月27日【林帝佑╱台北報導】
「房市解密」系列九之三
大台北受奢侈稅影響，今年房價持平，不過其餘北部縣市房價漲幅在6~12%間，但仍面臨就業機會少、城鄉發展不均等問題，如基隆多數人通勤至台北、苗栗通勤至新竹，房市推案少，桃園、新竹因工作機會多吸引外地人定居，推案價創新高。
基苗選擇機會少
基隆、苗栗建商推案量少，當地多公寓、透天別墅，多數人通勤上班，整天在家的年長者卻面臨上下樓梯的考驗，天時地利不動產總經理張欣民表示，當地工作機會若增加，外來客多便能帶動推案，解決年長者困擾，讓民眾有更多選擇。
桃園縣、新竹縣市本身工作機會多，但全國不動產董事長葉春智表示，這2區新購屋者多是「外地人」，5成以上購屋者來自移民型民眾，加上部分台北客流入，建商推案價格高出行情，漲勢不小。永慶房產集團統計北部縣市11月房價，較去年同期漲幅6~12%，張欣民表示，外來客多選擇新建案，房價將會慢慢拉高。
竹北每坪喊40萬
桃園、新竹等生活機能成熟的市中心，釋出稀少反而房價難以變化，新竹市建築師公會理事林政達表示，一些新興規劃的重劃區如竹北市，豪宅卻喊到每坪35~40萬元，高出區域行情相當多。
