炒房3新手法，央行新考驗
2010-12-27 08:17 時報資訊 【時報-台北電】
房市再現3種新炒房手法！儘管央行大半年前就採取房市信用管制，但投資客仍續炒高大台北縣市房價，對此不具名的資深銀行主管透露，近來投資客又有炒房新手法，其中更利用互為借款人、保證人方 式來規避央行所要求的投資客放款規定。
時值周四央行理監事會議召開在即，是否再考量祭出新一波房市信用管制，業界正高度矚目。
據了解，央行近期內已廣泛向多家銀行進行房市管控措施的相關意見匯整，以作為後續是否採取新波房市信用管制措施的參考。其中，自上次理監事會議之後，央行已私下三申五令要求各銀行，「應反映升息結果，除了首購優惠房貸最低利率1.5％，應把房貸最低利率下限提高至1.62％才對！」但很多銀行並未照辦，這回若央行再升息半碼，金融圈預期即使央行未要求房貸最低下限再拉高至1.68％（反映6個bp），「但可想見的是對1.62％房貸利率下限可能要求執行！」
據相關人士透露，投資客依然是「上有政策，下有對策」，近來又祭出3種新手法規避相關管制措施，包括：
1、用企金名義瞞天過海的手法持續「推陳出新」，現在則是投資客與親友合夥另成立新公司機構，用法人名義取代個人名義進行投資，利率還適用企金利率，遠低於央行要求1.62％下限。
2、利用與親友之間互相當借款人、保證人方式，躲避持有房屋第2戶以上就須適用投資客的管控措施，如此一來不僅因有保證人而能取得較高的成數，還因此突破房貸無寬限期的規定，從「沒有」變成可享3年寬限期。
3、原本在大台北地區有10大房市信用管制地區，不過現在投資客把眼光「放遠」在10大地區之外，現在投資客新炒房熱區已擴散到淡水、林口、三峽、深坑、甚至是桃園、竹北等地。
除了房貸之外，建商貸款是另一個重要管控面向，事實上，在10月份的理監事會議之後，包括合庫、土銀、台銀等土建融資市佔率前3大行庫在央行的「道德勸說」之下，已帶頭要求必須在取得貸款後1年內開工，否則就得採取差別利率及回收部分貸款。(新聞來源：工商時報─記者朱漢崙／台北報導)
近9成：央行周四升息半碼
2010-12-27 01:09 工商時報 金融理財新聞中心／綜合報導
中央銀行將於周四（30日），舉行今年最後一季理監事會議，本報針對29家金融機構進行問卷調查，結果顯示，近9成主管，認定央行將貫徹升息腳步，其中，超過8成6的受訪者，押寶央行會維持前2季決議、小升半碼。
不過，中國人民銀行在25日火速宣布升息1碼，提高1年期存款與貸款利率各0.25個百分點，顯示中國通膨情勢告急；有部分金融圈主管預估，這次央行將跟進人行，擴大升息幅度至1碼，以免民眾的存款利息，全都被通膨吃光光。
不過，認為央行本次將維持升息半碼的金融圈主管指出，央行早在6月底，就率先開啟升息循環，9月再追加半碼，累計升息1碼，央行重貼現率也由1.25％的谷底，緩步爬升至現行的1.5％。
既然央行提早啟動升息機制，就能「以時間換空間」、放緩升息步調，降低對經濟成長的衝擊，不急著在今年底跟進中國大陸大幅升息1碼，以免熱錢著眼利差擴大，加速流入。
民國100年第一季，央行貨幣政策主軸定調為「緊縮抑通膨」， 除升息幅度自半碼起跳外，央行還可能端出相關配套措施，多管齊下抑制物價上漲，讓民眾對經濟復甦的感受更強烈。
金融圈主管說，央行本次可能調升新台幣存款準備率、擴大市場游資沖銷力道，甚至加強房地產信用管制力道，抑制資產價格泡沫化。
另外，問卷調查結果也顯示，有超過6成2的金融圈人士，認為央行升息後，反映在1年期定期存款上的利率調幅，會在6個基本點以上。
至於明年第一季，10年期主流公債殖利率走勢，逾半的金融機構主管認為，公債前景偏空，研判最可能落在1.51％～1.7％間；另外還有3成8的主管，看法相對樂觀，認為金融機構仍有補券需求、公債買氣不墜，明年第一季的10年債利率，會介於1.31至1.5％間盤整。
炒房鑽漏洞，央行：會密切關注
2010-12-27 08:17 時報資訊 【時報-台北電】
對於投資客可能祭出的炒房新手法，央行回應說，會密切關注市場動態，對於投資客可能產生的「鑽漏洞」情事，一定會去了解看看；但銀行授信有一定規範，相信銀行會注重風險控管、嚴格把關。
所謂「道高一尺、魔高一丈」，央行抑炒房，祭出的措施能否落實，位於前一線的金融機構從業人員，最是關鍵。
銀行主管說，除非是人謀不臧，否則多半的金融機構，都會乖乖遵循央行政策，因為，很多金融機構從業人員的「鑽漏洞」的行徑，只要央行或金管會來場專案金融檢查，都可能被追查出來，到時可就「吃不完、兜著走」，飯碗都不保。
央行在6月底的理監事會議上，宣布對大台北都會區，祭出「針對性的審慎措施」，同一名下持有第二棟以上的房產，貸款成數不得超過7成，而且，也不得適用寬限期。
這些特定地區，分別為台北市、台北縣淡水、汐止、三重、中和、永和、新莊、板橋、土城、蘆洲、樹林等。
對於投資客，可能利用公司名義行炒房之實，或是利用人頭戶規避央行政策，照樣可獲得7成以上的成數，央行官員說，會去了解看看，是不是真的有這些情況；倘若，真的發現金融機構和投資客聯炒作房地產，沒按照央行的規定辦事，絕不會寬貸。(新聞來源：工商時報─記者陳美君／台北報導)
2010/12/27 【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】
五都升格，房市買氣爆發，昨（26）日天氣冷颼颼，仍擋不住看屋人潮，北中南各銷售案場都傳出捷報，來客組數較上周明顯增長兩成，新北市是最熱門地區，包括新莊副都心、三峽等，銷售都很旺。
不僅銷售量拉出長紅，價格也頻創新高。以新莊副都心為例，去年預售屋每坪逾30萬元，現在已翻漲近一倍，開價60萬元；新店目前的預售屋也坐六望七，頻創區域新高價；台中七期與高雄美術館特區都看漲一成。
除了新北市外，其餘的熱門地區還有台北市的南港、內湖、大台中的核心七期重劃區，如聯聚建設明（28）日才要公開的預售新豪宅案「理仁大廈」，周末湧進破百組看屋客；大高雄的豪宅案如「京城圓頂」，來客量成長逾四成，「京城凱悅」也有高來客數。
海悅廣告總經理曾俊盛指出，五都選舉落幕後，選前觀望買盤出籠，帶動房市買氣不斷延燒，隨著五都完成升格，上個周末各案場的表現均佳。其中，又以新北市最熱，如三峽的「麗寶國際館」一個周末的總銷售額接近3億元。
新店的「寶徠花園」，總銷近百億元，本周準備公開。曾俊盛說，本周末廣告文宣一掛出去，每天都接到一、兩百通詢問電話，儘管每坪開價65萬元，但因鄰近捷運七張站與新店裕隆城、地點絕佳，他預期將會迅速去化。
新莊副都心則是新北市房市一級戰場，除有升格利多加持，中港大排整治已有成果，上周末各案場都人潮洶湧，如興富發建設的「新富邑」系列第七期，尚未公開，已預約六成。負責代銷的甲山林副總徐永仁透露，屆時每坪開價將在55萬至60萬元間。
至於大台中的房市焦點，非七期莫屬，其中又以聯聚將在明日正式公開的「理仁大廈」最受矚目。
2010/12/27 【聯合報╱記者謝梅芬／高雄報導】
市縣合併後，高雄市建商及房仲業非常看好高雄的土地及房價，京城建設總經理劉朝森認為，明年起高雄土地至少漲2到3成，部分新推案的房價至少漲2成。
高雄市縣合併後，高雄市的地價蓄勢待發，高雄市在今年度第4季開發區土地標售，其中最引人矚目的就是第59期重劃區，位於博愛三路上的一筆住宅區土地，得標價為2億2869萬，折合每坪約107萬，創下高雄市的新天價。
劉朝森說，高雄市過去房價受到壓抑，最近隨著國泰公司到中、南部來獵地，還有高雄市博愛路土地標售已達每坪上百萬元，可以看到土地明年行情會更看好，預估至少還會漲2到3成。
信義房屋漢神巨蛋店經理侯鐵漢表示，高雄市100年公告土地現值數據顯示，在全市4068個地價區段中，有2023個區段地價調漲，其中單一地段漲幅最大的，就是左營文康路及新莊一路所屬路線區段。
侯鐵漢說，這個區段漲幅約32%，就是在博愛路上創下高價的標售地所在的路線區段，顯示這個區段是目前高雄市急速成長的區段，未來性十分看好。
信義房屋高雄區協理林武雄指出，今年1至11月，高雄市有10個月移轉件數在2000件以上，換句話說，除了過年的月份外，全年每月都超過2000件，代表高雄房市逐漸穩定，走向價穩量漸增的階段。
林武雄提醒購屋民眾，購買不動產，地段仍是第一首選，好的地段兼具生活機能與未來發展潛力，此外也需審視自身購屋能力，不要做過大財務槓桿操作，以免得不償失。
2010/12/27 【經濟日報╱記者藍鈞達／台北報導】
房市炒作風氣未明顯消減，急壞中央銀行。據了解，央行近日要求主要行庫提供土地建築融資管控做法，配合「雙周報」數據確認效果，作為本周四（30日）央行理監事會是否提出新一波管控措施的依據。
行庫主管指出，央行緊盯土建融放款，要求銀行對土建融拿出明確的做法，包括提出申請的土建融成數及利率審核方式，或對個案進行了解，為何有建照遲遲拿不到，也不開工的建商，卻還能持續取得貸款。
9月底央行理監事會要求銀行自行控管土建融，並按時回報利率、成數等。經過三個月來的檢視，央行發現，有很多建商曾有不良紀錄，像是取得建照時間太慢，或是屢次因故延緩開工，有「養地」之嫌，後續提出貸款案時，銀行卻還是願意放款，央行對此百思不解。
因此央行在此次理監事會召開前，已密集展開資料收集，審慎評估是否有必要採取直接管控措施，如管控房貸一般，由央行下令緊縮土建融放款。
市場人士評估，如果行庫回報的數據還不能讓央行滿意，理監事會，「央行直接出手管控土建融的機率至少有七成」。
銀行主管表示，目前因為沒有明文規定，現階段不論建商有無建照，只要建商表示可以在半年內取得建照，銀行還是會放款，而且在授信條件上也沒有差別。
2010/12/26 【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】
法拍市場再現知名標的。台北地方法院將在27日拍賣台北車站前的大亞百貨之二、五、六樓，每坪底價約90餘萬元，這三層樓目前都有帶租約，但因底價不低，獲利空間不大，是否能順利拍出值得觀察。
這三層樓分為三標拍賣，加總其建坪共2,833坪，總底價約25.6億元，規模頗大。據瞭解，這三層樓的債務人均為新采國際開發，債權人則為永盛資產管理。
大亞百貨自1989年起即因環亞集團爆發財務危機，先後遭法院查封拍賣，這使得大亞百貨產權分散且複雜，業主取得的價格差距也很大。
大亞百貨的二樓目前出租松崗公司，再由松崗轉租予大創百貨及池田公司（胡椒廚房餐廳）；至於五樓同樣出租給松崗，再轉租予泛宏公司（茄子咖哩餐廳）、山海幸公司（開設櫻之町及銀座和幸餐廳）、展圓公司（開設麻布茶房餐廳）、三澧公司（開設MOMO餐廳）、森田牧場、洋庭公司（開設蒸籠飲茶餐廳）。六樓則由氧妍動能館使用。值得注意的是，外傳新采國際開發與氧妍動能館是同一個老闆。
寬頻房訊副總經理張慈芳表示，近來商用不動產交易熱絡，價格屢創新高，使得法拍市場中的商用不動產物件也受帶動，如世界通商金融中心五樓（前先施百貨樓上）、首都銀行大樓七樓等，近日都順利拍出。
張慈芳分析，大亞百貨地點絕佳，唯設計較不佳，集客力不若隔壁的新光三越站前店與台北車站商圈內的其他商家，連帶影響其房地產價值，此次底價不低，得標者並無特別的獲利空間，能否順利標出值得觀察。
投保應比照房貸 足期足額降風險
2010年 12月27日 蘋果日報 【李亮萱╱台北報導】
房貸壽險在許多歐洲國家已成買屋時必備險種之一。據銀行統計，台灣每100個買房子的人中，僅5人以現金全額購買。因此壽險業者大推房貸壽險，與償還貸款做連結，避免身故後房屋繼承者須繼續繳交房貸。
隨國人保險意識提高，房貸壽險漸被民眾所接受，壽險業者陸續更新保單，讓房貸壽險保障更全面。
法國巴黎人壽總經理吳澔如說：「房貸壽險屬貸款保險一種，主要利用保險來移轉購買房屋時所增加之房貸所產生的財務風險。」新一代房貸壽險除壽險給付，還將意外險納入保障，可說是將保障房屋概念，延伸到保障居住在房子中的家庭與家人。
投保率仍偏低
吳澔如說：「投保房貸壽險應該要遵照足期投保及足額投保。」也就是貸款金額是多少錢，就應該保多少錢，房屋貸款期間多長，就應該投保多久。可請銀行專員依照每月需償還銀行貸款月付金，計算出足夠保額後足額購買。一般來說，在銀行購買的躉繳型房貸壽險，總保費比一般定期壽險便宜約7~14%。
理賠金先償貸
富邦人壽不論是平準型跟遞減型，保險給付都用投保金額來計算。富邦人壽總經理鄭本源說：「房貸壽險保額最高可為貸款額度120%。」保單到期後還可轉成終身壽險的不分紅非增額型終身壽險，或不分紅非增額型養老壽險契約，保障持續有效。
鄭本源說，房貸壽險觀念等同是定期壽險，保障期間就是貸款年限。但與定期險最大不同，是保險金理賠的第一順位先將銀行房貸餘額還清，若有剩餘額度，則以家屬為受益人，作為安家費。
租賃市場Ｍ型化「要租還得碰運氣」
2010年 12月27日 蘋果日報 【蔡佩蓉╱台北報導】
景氣好轉，加上房屋供給量增，外籍商務客租賃市場再度熱絡，金字塔頂端的外籍商務客，更拉高租賃預算，搶進每月租金25萬元起跳的百坪豪宅，「帝寶」單戶月租金最高達45萬元。業者指出，豪宅供給量連年增加，豪宅租賃增多，而屬於平價租賃的機師族，也開始出現，房屋租賃市場漸呈Ｍ型化趨勢。
偉碩租賃經理陳姵伶說，今年景氣好轉，「一路從夏季忙到耶誕假期！」承租方考慮時間縮短、預算金額提高，豪宅租賃大增。
5組成功入住
由於近年台北流行蓋豪宅，大坪數格局符合歐美客需求，頂級商務客甚至一來台灣，便指名要求承租仁愛路「帝寶」、信義區「信義之星」等豪宅。
陳姵伶說，「帝寶」位於台北市中心，環境條件佳，是金字塔頂端客戶的最愛，但釋出戶數不多，要承租可能還得碰運氣，目前約有5組外籍租賃客成功入住。目前「帝寶」125坪的「入門款」豪宅，每月租金25萬元，坪數更大的145坪，租金達35~45萬元。
「信義之星」116~132坪的格局，月租達30~35萬元，大直「帝景水花園」、「輕井澤」，月租至少20萬元，上品房屋外僑租屋服務經紀人賴廣琦說，目前豪宅租賃市場多是外籍客為主。
「富陽三愛」等屬於傳統外籍商務客喜愛的中高級社區大樓，60~90坪月租約12~15萬元。
機師走平價線
陳姵伶說，歐美單身工程師預算在5~10萬元之間，中高階主管夫妻2人約10~15萬元，大型企業給外籍小家庭預算可達20萬元。
雖然豪宅租賃成長，但市場也出現M型化趨勢，住商不動產台北龍江加盟店經理邱秀美說，松山機場今年分別與上海虹橋、東京羽田機場對飛，帶來航空業機師的房屋租賃需求，但機師族群則走平價路線，租金預算約4.5~6萬元。
2010年 12月27日 蘋果日報 【王柔雅╱台北報導】
捷運站周邊住宅房價高，但房價和租金價格卻不一定成正比，據業者最新統計，北市各捷運站周邊租金行情，以南港線永春站最高，每坪月租金高達1970元，換算下來10坪小套房，要價近2萬元，業者分析，永春站與市府站僅一站之隔，生活機能佳、新成屋多，吸引上班族入住，需求增加，房東趁勢喊漲。
1坪高達1970元
據台灣租屋網最新統計，12月北市各捷運站中，租金行情以南港線永春站居冠，每坪月租金高達1970元，要租1間10坪小套房，月租近2萬元，其次為大安站，每坪月租金大約1846元，忠孝復興站每坪月租金大約為1685元、則居第3名。
台灣租屋網行銷企劃經理廖秀敏分析，捷運永春站距市府站僅1站之隔，生活機能便利，附近新成屋多，吸引周邊上班族入住，因為看好需求增加，所以有些房東趁機漲價，拉抬整體租金行情。
東森房屋忠孝101加盟店副店長陳崇銘表示，捷運永春站附近小套房很多，例如1號出口共構宅「E.A.T」為12~29坪、挑高4.5米產品，其中12坪套房詢問度最高，月租金約2.3~2.5萬元不等，「年輕人通常喜歡挑高的空間感，住起來比較舒適，通常一釋出很就被租走。」
新北市則以江子翠站、頂溪站租金最高，10坪套房將近1.1萬元，Ebay集團奇集集Kijiji分類廣告網台灣總經理蔣馨誼分析，這兩站距北市僅一橋之隔，享交通便利性，租金行情也跟著上揚，10坪套房也要1萬元左右，但仍吸引不少上班族或學生入住。
