2012.04.30 不動產新聞動態

內湖35坪角地 新壽3.3億天價拔釘戶

2012-04-28 13:36

中視新聞》新光人壽日前斥資3億餘元，買下台北市內湖區35坪「角地」，換算每坪成交價格近950萬元；仲介業者表示，這是典型「釘子戶」交易，納入「黃金三角地」後，新壽可以整合為約1千坪的大面積土地，未來開發利益將超過百億元。

未來一季房價走勢調查 房仲：上有壓、下有撐

2012-04-28 01:11 工商時報 記者黃惠聆／台北報導

近期各房仲業紛紛公布未來一季房價走勢調查報告，結果都比選前樂觀許多，但認為房價會持續上漲的比率為49％、仍未過半。房仲業表示，因房價在相對高檔且央行再採選擇性信用管制下，投資客較多且生活機能較差的地區，房價自然會受影響。不過，在油電雙漲下，大多數地區房價恐怕掉不下來！

根據台灣房屋「未來事件交易所」調查，今年第二季全台上漲機率是49％，上漲機率最高的是台中市62％、其次是高雄市57.6％，而台北市、新北市的比率分別為52.1％、51.7％；對比第一季台灣房地產價格上漲機率只有30％至44％，第二季結果明顯高於第一季。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，從房市景氣訊號來看，選後房市氣氛，不管是房價或者成交量等的確比總統大選前好些，目前看跌比率和看漲的比率是差不多的，但還未達到課徵奢侈稅之前的盛況。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨也認為，在現階段利率水準和油電雙漲下，房價欲小不易，但還不至於大漲。

台新金 想買紐約人壽

【經濟日報╱記者陳怡慈／台北報導】 2012.04.30 03:49 am

消息人士昨（29）日透露，台新金正評估收購國際紐約人壽在台子公司，雙方已簽署「一對一」洽談的保密協議，5月底前有效。台新金若是成功收購，將激化金控間的競爭態勢。

截至去年底，台灣紐約人壽累積虧損36.67億元，加上國際會計準則（IFRS）中的「保險合約會計」第二階段實施後，有增提準備金與增資壓力，這項收購案的成交價，可能創下國內保險史上「不到1元」、甚至賣方要「貼錢」給買方的紀錄。

針對台新金要買紐約人壽一事，台新金財務長兼發言人林維俊及紐約人壽總經理林順才昨天均表示，「不評論個案」。

台新金出售台証證後，帳上可自由運用的現金有100多億元，在國內16家金控中銀彈最為充沛。一旦成功併購紐約人壽，資產規模將從2,622億元提高到3,396億元，逼近民營第二大金控富邦金的3,621億元規模，在銀行保險市場也可與中信金相抗衡。

市場人士分析，台新金若併紐約人壽，將有三大好處。首先是為台新金財富管理客戶量身打造適合的保險商品；其次有利台新金打造銀行、保險的獲利雙引擎；第三，台新金在證券、銀行的短期資金之外，另有保險的長期性資金可以運用。

總部在美國的國際紐約人壽集團，近幾年陸續撤出海外市場，目前只剩台灣與墨西哥有據點，香港、韓國與泰國已分別在2010年及2011年出售。林順才說，出售與金融風暴無關，而是母集團專注美國本土的利基市場。

消息來源表示，紐約人壽在兩周前主動找上台新金洽談此事，由美國母公司直接與台新金董事長吳東亮等人談判。雙方都沒有委託財顧，為展現誠意，彼此都做了犧牲。

據了解，台新金原本要參加4月20日截止的加拿大商宏利人壽在台分公司標售，但最後並沒去投標。紐約人壽在台子公司原本也要舉行標售，有意投標者還包括旺旺集團等，但也已為此而更改遊戲規則。

消息人士說，紐約人壽更喜歡台新金，因此與台新金簽「一對一」洽談的備忘錄。紐約人壽去年底帳面淨值39.85億元，但累積虧損達36.67億元，台新金應不必籌資就可交易。

銀行不動產放款 金管會清查

【經濟日報╱記者邱金蘭／台北報導】 2012.04.30 04:24 am

物價上漲帶動房價蠢動，財金部會緊盯不動產授信，金管會將全面清查銀行辦理不動產放款情況，了解之前未被列入監控重點的銀行，是否趁機增加不動產放款，金管會上周並發函提醒所有銀行注意。

根據金管會資料，到去年底止，國內38家銀行中，不動產放款比重占總放款達30%以上者，仍有28家。官員表示，面對這波房價蠢動，將持續密切監控銀行不動產授信集中度，主要以「建築融資餘額占放款比重是否逾15%」、「購置住宅貸款及修繕貸款占放款比重是否逾40%」兩指標，觀察銀行不動產授信比重是否偏高。

為穩定房市，金管會緊盯銀行辦理不動產授信情況，去年盯上17家不動產授信比重偏高的銀行，要求改善。

金管會官員昨（29）日表示，這17家銀行大部分都已在去年底改善，不動產授信比重下降。近來央行關切房價飆漲對物價影響，加上審計部決算審核報告也指出，銀行不動產授信比重仍偏高，因此，金管會決定再度對銀行辦理不動產授信，展開全面清查。

金管會這波清查，主要是想了解，目前38家銀行中，扣除去年被監控的17家銀行，其餘21家銀行近來辦理不動產授信變化情況。一旦被發現銀行不動產放款授信比重偏高，金管會除要求銀行改善外，必要時也會要求銀行增提呆帳準備。據了解，去年17家不動產授信比重偏高銀行，被要求增提的呆帳準備合計已有120億元。

除了再度清查銀行辦理不動產授信情況外，金管會上周也發函所有銀行，提醒注意授信風險不要過度集中。審計部在決算審核報告中指出，99年底止，本國銀行不動產放款占放款總額逾30%者，有28家，其中逾50%者有六家，顯示部分銀行對不動產授信過度集中現象並未改善，助長房價飆漲，已函請金管會妥為因應。

根據金管會資料，到去年底止，銀行不動產放款比重30%以上者仍有28家，但不願意透露50%以上還有幾家。至於17家之前授信比重偏高的銀行，均已改善情況。

調降融資額度 遠雄收到銀行口頭告知

2012/04/30 09:13 【經濟日報／記者陳美玲／台北報導】

針對金管會將全面清查銀行辦理不動產放款情況，遠雄昨（29）日表示，的確已收到銀行「口頭告知」可能調降土地融資、建築融資的貸款額度；京城建設則強調，銀行緊縮額度只會逼死小建商，對於總資產超過50億元以上的大型建商沒有太大影響。

建商表示，目前銀行給予建設公司土地融資和建築融資貸款額度分別是60%、65%，但因金管會緊盯銀行不動產授信部位，未來建商貸款額度恐再下降。

遠雄建設總管理處執行副總經理黃志鴻表示，上周財會部門已收到銀行端的口頭告知，未來融資貸款成數可能會再下調。不過，上市公司資金募集管道較多，因此公司營運將不受影響。

日勝生指出，銀行緊縮建商貸款業務後，大型建商的資金調度恐不若以往靈活，但仍不至於衝擊營運。

京城建設也指出，上市櫃建商基本上總資產都有50億元以上，在規模較大的優勢下，衝擊不大。

建商指出，政府緊縮建商土地、建築貸款沒有意義，只會衝擊到資本額較小的區域型建商，若這些小型建商資金周轉不靈進而倒閉，應非政府所樂見。

此外，若建商資金調度較不靈活，頂多就是降低推案量。但推案量減少，房價很難下降，高房價的問題也很難解決。

建商強調，政府把貸款門檻拉高只會造成建設公司大者恆大的情況，建設公司只是將本求利，因此政府應該把重點擺在如何降低土地價格比較實際。

六張犁都更 四廠商搶標

2012/04/30 【經濟日報／記者楊文琪／台北報導】

由台北市財政局主辦的六張犁派出所都更案，日前截止收件，計有四家廠商參與投標，財政部局已展開資格審查作業，預定6月底完成綜合審查，8月前與投資人簽約，財政局預估開發後經濟效益將達數十億元。

六張犁派出所都更案（台北市信義區犁和段三小段302 、303地號公有土地都市更新案）基地座落於信義區嘉興街以東、崇德街以南、信安街以西與嘉興街305巷以北所圍街廓，計畫面積2,041平方公尺（約617.4坪），土地使用分區為第三種住宅區，容積率為225%。

此案現況為警察局派出所及其眷舍，西側緊鄰捷運文湖線六張犁站，目前該區中古公寓行情約每坪38至44萬元、中古大樓每坪約45至65萬元，都更前景看好，今年2月辦理招商說明會時，吸引近30家廠商前往了解。

台北市財政局長邱大展表示，該基地依都市更新條例辦理開發，屬政府公辦的都更案，地上物拆除風險低，爭議也較小，廠商投資意願高，加上基地的區段位置佳，未來開發完成後經濟效率極高。

據指出，此案發展定位主要配合市府公營出租住宅政策，同時配合市府警察局六張犁派出所重建，除可加速改善老舊辦公、眷舍景觀外，也能有效提升市有土地效能，並帶動周邊私有土地的再開發利用意願，促進整體街廓發展。

復興忠孝地招商 傳撤銷

2012/04/30 【經濟日報／記者楊文琪／台北報導】

位於北市復興南路與忠孝東路交口西南側的400餘坪（1,330平方公尺）精華區土地，台北市政府都市發展局規劃採設定地上權50年方式，供廠商興建旅館，5月9日將截止投件，近日卻傳出此案將撤銷公告。

這塊地不大，但地點很好，離SOGO百貨很近，詢問的人很多，外界猜測應該不是擔心流標，有可能是認為開發作為旅館太可惜，而找到更好的用途。

都發局相關人員低調表示，公文還在簽辦中，具體內容不便對外透露，可能朝撤銷公告方向辦理，只要近日公文核定，就對外說明。

據指出，都發局管的台北市大安區懷生段二小段5-4、23及23-1地號基地，土地使用分區為特定商業區，為鄰捷運忠孝復興站的精華地段，將採鼓勵民間參與投資模式開發旅館，透過市有土地開發利用，提供住宿設施，以服務國內外旅客住宿需求。

此案為市府在忠孝商圈中少有的精華區土地，在陸客與國外旅客來台觀光人次連年大幅成長下，此地擁有交通便利、周邊地區商業繁榮的地利優勢，在今年3月9日公告招標後，吸引多家業者探詢。

飯店業5月房價 恐上揚二成

【經濟日報╱記者黃仁謙／台北報導】 2012.04.30 03:49 am

油電雙漲已對國內會展產業及飯店業造成壓力，台北國際會議中心昨（29）日表示，若油電價格自5月中旬正式上漲，國內會展場地業者勢必面臨調漲價格的壓力；飯店業也預估，若電價上漲，預估房價也會上漲一至二成。

飯店業者表示，飯店天天都要開門營業，用電量比起單純的會展場地出租業更多。為了節省成本，大部份有鍋爐的飯店都已經採購汽電共生設施，並低調的大規模儲存鍋爐用油。

但如電價一口氣要調漲三成，飯店業者指出，因為電價約占飯店餐飲業成本的5%左右，屆時飯店業將改採汽電共生設施或更換LED燈，但預期省電效果並不大。

未來，飯店業也必須反應成本，但因國內買氣不振，初期應不會反應在餐飲上，可能會反應在客房上，預估房價至少會漲一至二成。

油電價格雙漲，已讓會展業繃緊神經，積極尋找替代方案。據了解，展覽用電量較高，這一波油價大漲，就算自備發電機，也因油價及發電機租金大漲，使得發電成本也較以往增加二至三成，如果電價真的再漲三成，恐怕會使得會展業者利潤大幅縮水。

會展業者預估，如果電價真的漲三成，將超過成本可容忍的範圍，但市場買氣不振，會影響企業參展意願，恐影響辦展的規模。

輕軌過關 高雄房市搭便車

日報╱記者林政鋒／高雄報導】 2012.04.30 04:35 am

總經費165億元的高雄環狀輕軌建設上周獲交通部審查通過，高雄房地產業視為重大利多，不僅臨港地帶的多功能經貿園區開發案大獲加持，高雄市前鎮、苓雅、新興及鼓山等四大區將成為首波房價受惠的地段。

高雄市捷運局長陳存永表示，環狀輕軌將分兩階段動工，第一階段水岸路線長8.7公里，目前已積極展開基本設計及工程發包準備作業等工作，預計今（101）年底動工，103年10月底通車。第二階段共計13.4公里，配合鐵路地下化完工時程，預計於108年10月全線通車。

完工後將可銜接現有捷運紅、橘線及台鐵未來的鐵路捷運化路線。

房地產業者說，輕軌建設可以達到高雄再造、提升現代化城市繁榮的目標，國外舊都市因輕軌再生的案例不勝枚舉。像是英國倫敦道克蘭原為港口運輸的碼頭地區，引進輕軌後成功串聯所有開發區，蕭條的碼頭變成金融商業重鎮。

由於第一期通過地區，包括前鎮、苓雅、新興及鼓山等四大區，市場預期這四區將成為首波房價受惠的地段。

捷運局科長吳嘉昌表示，高雄輕軌一度原打算採民間BOT執行，但受到不景氣影響，二次公告招標都乏人問津，評估改由政府自辦。

在經費籌措部分，101年輕軌工程所需經費已籌措完成，102 年中央概算也獲交通部初核通過，而地方自籌款來源之高雄市大眾捷運系統土地開發基金收支管理及運用自治條例業已送議會審議中，相關工作陸續進行中。

高雄市建築公會表示，近年高雄推動的重大建設包括海空經貿城、市區鐵路地下化、壽山自然公園等，環狀輕軌與水岸建設結合，能將這些重大建設串連。

尤其臨港地帶的流行音樂中心、旅運大樓、世貿展覽館、軟體科學園區、中鋼總部大樓與多功能經貿園區DC21計劃都緊鑼密鼓進行，一旦輕軌建設加入，預估能與現有捷運紅橘線相輔相成，每年產生400萬人次旅次，有效提升高雄的經濟條件與投資環境，附近房地產市場將轉趨活絡。

內湖35坪角地 新壽3.3億「拔釘」

2012/04/28 【聯合報╱記者孫中英／台北報導】

房地產市場又見天價「拔」釘子（戶）！新光人壽日前斥資三億餘元，買下台北市內湖區卅五坪「角地」，換算每坪成交價格近九百五十萬元；仲介業者說，這是典型「釘子戶」交易，納入「黃金三角地」後，新壽可以整合為約一千坪的大面積土地，未來開發利益將超過百億元。

新壽昨天公告，以總價三億三千零五十萬元，取得台北市內湖區陽光街一、二樓店面，以建物面積計算，每坪成交價三百七十一萬元，如以土地面積換算，每坪高達九百四十六萬元。

財政部國有財產局二○○九年五月標售陽光街八百廿六坪住宅用地，底價五點四六億餘元，新光人壽出價十四點六八億元，自廿二組搶標人馬中勝出。

新壽標下這塊地後，陸續買下四周土地，希望整合成一千坪大面積土地，興建樓高廿一層、每戶六十坪以上的豪宅，但位在陽光街「角地」的一戶人家，卻不願出售。

據了解，這戶人家入住當地己經卅多年，由於剛好卡在陽光街六十八巷及九十二巷，最精華的三角窗地段，如果不納入的話，影響豪宅景觀與售價；新壽足足花了三年多時間協調，才讓本案終於解決。

新壽昨天不願多談本案，僅表示，這戶人家只是「不願搬遷，也不想要錢」，「不算是釘子戶」，希望外界不要打擾他們。

台灣房屋智庫執行長邱太煊說，台北市幾乎已找不到九百坪以上的大面積完整土地，新壽天價買「角地」是短痛長多；估計補進這塊角地後，未來豪宅售價每坪上看一百廿萬元，整體開發利益超過百億元。

新壽說，目前土地正在「綠美化」，預定十月申請都市更新計畫，目前不會急著要住戶搬遷。

房價兩極 高低差6倍 「豪宅猛推狂漲 拉開差距」

2012年04月30日【林帝佑╱台北報導】

房價高低「差很大」！據內政部公布最新的去年第4季台北市房屋買賣總價，最貴10％（第90分位）與最便宜10％（第10分位）房價，差距首度超過6倍。學者感嘆，受薪階級買不起房子，建商只好蓋豪宅吸引富豪，因此拉高整體房價。

房價漲不停，實際上是高價位產品漲勢驚人，拉大與低端房價差距。以台北市房屋買賣總價來看，據內政部公布最新的去年第4季數據，台北市2009年第3季至2011年第4季，「第10分位」房屋總價從每戶總價492萬元漲到520萬元，漲幅5.69％。
但「第90分位」房屋總價卻從2600萬元漲到3233萬元，漲幅高達24.35％，因此整體平均房屋總價從1400萬元變成1654萬元，漲幅18.14％。這是兩者總價首度超過6倍，貴者愈貴，呼應北市新案開價多自每坪百萬起跳。

漲不停預算提高

政治大學地政學系特聘教授張金鶚說，一般民眾無法負荷，乾脆不買，建商為獲利只好推豪宅，拉抬整體房價。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰也說，房價兩極化跟貧富差距有關，「一般民眾無法追價、富豪捧著錢買不到喜歡的，所以建商紛推豪宅較有賺頭。」
觀察去年6月奢侈稅實施來，北市建物買賣移轉棟數，今年第1季比去年同期大減52.22％，但永慶房產統計北市6千萬元以上豪宅的成交量指數，2012年第1季指數為200，僅比去年同期跌不到10％。
豪宅交易為何能相對平穩？永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛說，豪宅以稀為貴，且通貨膨脹讓許多人購買高價產品盼保值，但一般民眾因經濟情勢不穩不敢出手。住新北市32歲民眾Kyle說，這幾年一直想購屋，但房價漲不停，原先1千萬元購屋預算不得不提高。

豪宅較不受影響

豪宅價格也未明顯受經濟影響。黃舒衛說，今年第1季成交每坪113.2萬元，持續上漲。反觀北市低價產品，還有每坪20萬元出頭的中古屋，如北投區中山路成交每坪24.3萬元，但屋況跟條件與豪宅相比，當然是天壤之別。

房屋交易稅升 賣屋成本增加

「房稅輕鬆懂」系列5之3 房屋稅

2012年04月30日【林帝佑╱台北報導】

政府調高房屋交易所得稅率，今年賣屋成本大增。若屋主不知當初取得價格，則以房屋評定現值的固定比率計算所得。據財政部調整2011年售屋財產交易所得標準，以台北市為例，由去年37％調升至今年42％。若房屋評定現值為100萬元，在申報所得時，財產交易所得需填寫42萬元，相較去年申報，多出5萬元的財產交易所得。

若能提出買賣屋成本證明文件，證明相關稅費、仲介費或裝潢等取得成本，則應優先使用實際交易價格申報。十大不動產股份有限公司董事長黃新美說，若買賣價差為500萬元，扣除舉證成本後只賺150萬元，再以土地公告現值、房屋評定現值2個相加當分母、分子為房屋評定現值，通常5年內新屋計算出來為1/3，以150萬元乘1/3，50萬元即為收入，併入財產交易所得申報。

虧損可列扣除額

永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，若發現賣屋虧損可列舉「財產交易損失扣除額」，且虧損金額可在3年內抵其他財產交易所得。
預售屋轉賣獲利也要課稅，若跟建商買1000萬元，轉手「換約」賣1200萬元，獲利200萬元就得報稅。

抗通膨 北部長期房價有撐

推案增 買氣回溫「中南部不一定抗跌」

2012年04月29日【張琬聆╱台北報導】

房市3月甫回溫，緊接著油電雙漲，引發通膨恐慌，中南部建案應聲漲價，北部更有豪宅炒作300萬元成交天價，然7月實價登錄即將實施，目前房市多空不明，業者認為，「長期北部房價有撐；中南部卻不一定抗跌。」但若想「買房抗通膨」，政大教授張金鶚直言，「恐偷雞不著蝕把米」。

根據「國泰房價指數」研究報告指出，近2年全台主要都會區新推案可能成交價持續上揚，台北市成長快速，2年內從每坪56.6萬元漲至每坪76.82萬元，2年漲幅35%；新北市今年第1季雖微幅下修，但2年來仍成長高達76%；中南部房價儘管略有高低起伏，但整體而言仍屬緩步成長的態勢。

台北首選市中心

3月後建商推案轉趨熱絡，觀察市場反應，北市採不二價銷售的「台北1號院」公開1個月銷售8成，目前僅剩低樓層戶，小坪數產品「長虹菁英」、文山區「月桂莊園」則已完銷，新北市新莊副都心「巴黎公園」3、4月各有買方一口氣買4戶的案例，遠雄集團業務部副總經理張麗蓉表示，2位買方皆為新莊在地企業主，大手筆買給子女自住。
台中市代銷公會理事長謝麟兒也指出，台中買方觀望氣氛減低，過去20組看屋客僅1組成交，最近5、6組即成交1組，富邦建設指標案「天空樹」尚未公開已預約5成。高雄房市也轉趨熱絡，過去建案需2年才能售完，但聯上開發「i-home」僅11個月即完銷。
金磚動力副總經理施孝文認為，大台北房市短期也許稍有波動，但長期看漲，還是能抵抗通膨壓力，此時若想購屋應首選市中心，不宜買在郊區。《住展》雜誌研發長倪子仁表示，房價過高北部新案頂多賣得慢，不太可能降價，現在進場挑好品牌、好產品，遠比等待跌價還實際。

中南缺就業市場

反觀中南部，即便買氣回穩，但聯上開發總經理李志明卻說，雖然有北部投資客南下購屋的現象，「但高雄房子僅算物超所值，不一定抗跌。」長虹建設財務長陳茂慶更直言，中南部缺乏就業市場，「人口外移的地區房子不會漲。」
不過若想買房抗通膨，政大教授張金鶚直言，與前2次石油危機比起來，現在通膨僅2~3%，若想買高房價抗通膨，「將偷雞不著蝕把米。」

折舊難抵 路段率墊高房屋稅

2012年04月29日【張琬聆╱台北報導】

最近有些收到房屋稅單的民眾有疑問，今年房屋稅未因房屋折舊而減少，反而稅額增加？其實是部分縣市調整路段率，導致計算後的稅額增加，如台北市明水路路段率漲幅54%，從130%升至200%，房屋稅因此暴增。
今年除台北市大幅調整路段率外，新北市、台中市和高雄市升格後，通盤檢討全市路段，讓近年因商業、交通發展程度不同而形成路段繁榮或衰退狀況，能反映房屋價值。

新北市影響74萬戶

台北市稅捐稽徵處處長黃素津表示，日前派員拜訪各里長等方式，進行路段率調升的宣導，避免民眾產生疑慮。
黃素津舉例，若位中正區潮州街屋齡10年、約40坪的房屋，原路段率為120%，去年房屋現值約31萬元，須繳納3810元的房屋稅，本來今年因折舊使房屋現值減少3500元，房屋稅應比去年少42元，但因潮州街路段率調升為140%，使房屋現值調升約36萬元，房屋稅額變成4395元，等於須多繳納585元。
桃園縣地方稅務局局長林延文透露，今年調升路段率的縣市，台北市約39萬戶的房屋稅額增加，新北市逾74萬戶影響最多，台中市和高雄市也有部分路段調整，各約2萬3千戶、7千多戶，此外如苗栗縣也有3203戶受路段率影響，民眾遇到問題可詢問各地稅捐單位。