北捷新莊線通車帶動房市？ 房仲：已經反應過
2012-01-04 04:57 中廣新聞 何庭歡
動工興建將近十年的捷運新莊線，終於將在明天（5號）通車，估計會大幅縮短新莊地區民眾前往市區的交通時間，也讓當地的房屋物件詢問度提高。業者統計，光是上個月新莊線週邊的物件瀏覽量，就已經大幅增加將近五成。但業者也說，捷運新莊線的「通車效益」早就已經發酵兩到三年，「通車」對房價應該是「支撐」多過「助漲」。（何庭歡報導）
業者指出，捷運新莊線自從履勘等訊息曝光後，週邊網頁物件的瀏覽量快速增加，光是上個月就大增了49%，其中最熱門的點閱站分別是三重站、菜寮站、台北橋站、新莊站與頭前庄站，可見通車題材明顯拉高三重與新莊的房市能見度。不過根據房價統計顯示，最近一年來，三重與新莊區的房價走勢已經持平，止漲意味非常濃厚。
信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，的確在通車後，新莊將處於台北市半小時通勤圈的範圍內，以後通勤族也不用再跑到板橋新埔站轉車，或忍受公車塞車之苦，三重的住戶更是只要十多分鐘就能進入北市東區，交通機能與生活品質有明顯加分。
但蘇啟榮提到，過去兩年多的時間，受惠於景氣復甦、重劃區與捷運題材帶動，讓三重與新莊地區的房價，已經先漲了四到五成，加上目前大環境不佳、奢侈稅發酵，以及區域房價先反應了通車效應，讓實際通車行情，能再推升房價的幅度有限，對房市只剩下支撐力道。
三重地區的房仲業者也說，緊接著的總統大選，讓買方出價狀況相當保守，預期通車後短期房價上漲機會有限，不過通車後帶來的人氣，對房價應該會有一定支撐。
興富發鄭欽天：今年房價看跌15％
2012-01-04 01:02 工商時報 記者蔡惠芳／台北報導
興富發建設昨（3）日開出2012年建築業界第一炮，董事長鄭欽天在尾牙宴上語出驚人表示：「2012年房價看跌15％，興富發新春開盤，將降價25％，一次降足！」今年全年推案量目標達310億元，全年營收目標則穩站200億元大關以上，雖然大降價、但毛利率應該不致縮水。
鄭欽天昨天對於2012年房地產景氣、房價看跌的看法，是他自2003年以來持續看好房市之後的首度改口，似乎也透露房市景氣面臨反轉。
鄭欽天表示，房價要一口氣降到客戶的滿足點，買氣才會出來，所以興富發今年計劃的推案，將全面降價到市場期待的價位。
鄭欽天指出，像台北市士林金雞廣場改建案，就會降價25％！本來去年想推每坪120萬元，今年推出就會降到90萬元，一口氣降25％。內湖捷運站的德安百貨大樓改建的豪宅，則從本來想賣的每坪100萬元，降價到75～80萬元。
至於新北市與宏泰人壽合建的淡水平價住宅造鎮案，鄭欽天也擬定新策略，開盤價約每坪17至18萬元，吸引力比板橋浮洲合宜住宅高。
除了興富發率先宣布降價求售，上月國泰建設也宣布新店「國泰雙璽」率先吸收雨遮的產權不計價，也無異被視為變相降價；且2009年1月全球金融海嘯期間，信義房屋也說服許多屋主，率先降價約1成求售。
昨天興富發舉辦2012年忘年之夜，席開108桌，慶祝2011年繳交出全年營收212.43億元，自結EPS為9.2元的成績單，可望創歷史次高。鄭欽天表示，雖然2011年營收較2010年衰退22.8％，但展望2012年，營收應可望站穩200億元大關。
談到今年的年終獎金，鄭欽天也大方宣布，協理級以上可發放20個月，經理級以上發放10個月年終獎金。
至於去年鄭欽天剛借殼取得經營權和股權的另一家上市營建股潤隆，鄭欽天也期待，2011年併入興富發集團的第一年，EPS可望衝到5.18至5.2元，希望後年向興富發看齊、EPS衝到10元大關。
因應打房 星國最大地產商 改蓋平價宅
2012-01-04 01:02 工商時報 記者蔡惠芳／台北報導
新加坡規模最大的私人地產開發商遠東機構（Fareast Organization），為因應全球景氣變局、政策出重手打房，2012年一開春，立即採取因應策略，大舉跟著政府新市鎮開發區，轉戰市郊，開發平價住宅，預計農曆年正式登場。
同時，新加坡遠東機構首席營運總裁（COO）謝文華也表示，新加坡最近房市也嗅到台灣客跨海到新加坡置產的足跡；據新加坡地產商透露，有些台灣客戶擔心台灣的總統大選面臨政黨變天，2011年11月左右，開始出現部分台灣投資客轉向新加坡置產。
謝文華表示，新加坡政府自2010年不斷採取壓抑房價的政策，實施類似台灣的奢侈稅；緊接著2011年8月全球籠罩歐美債信危機的陰霾，但新加坡政府仍在2011年12月7日推出新的打房措施，打擊外國投資人炒樓，祭出外國人購置私人住宅需支付額外印花稅，相當於樓價10％；至於新加坡永久居民購買第2個或以上的物業，要支付相當於樓價3％的印花稅，公民購買第3個或以上物業，亦要支付3％稅項。
結果，遠東機構立刻在政策宣布的第2天，採取大膽而破天荒的應變措施，宣布針對正在銷售及即將在2011年推出的各個項目，給予客戶5到10％不等的折扣，震驚同業。
謝文華指出，這些稅賦成本，遠東機構全部自行吸收，以消弭國內外客戶的觀望。
另外，台灣和新加坡房地產開發商異曲同工之妙的是，市佔率高的大型地產開發商體認到，在全球景氣面臨反轉、政策持續緊縮投機炒作之際，自住型和換屋型的保值買盤大量興起，因此2012年紛紛轉向開發平價住宅。
遠東機構為新加坡首富黃廷方創辦，黃廷方也是香港信和集團（Sino Group）的創辦人和大股東。其中新加坡遠東機構在新加坡擁有700家酒店、購物中心、私人公寓等，為新加坡股票上市公司、飲料龍頭股楊協成公司的最大股東，也擁有新加坡政府以外的第二大私人地主的封號，因此遠東機構一舉一動，動見觀瞻。
2012/01/04 【聯合報／本報記者賴昭穎、何醒邦】
高房價居民怨之首，選前不分藍綠紛紛高喊「居住正義」，政府也祭出連串打房措施，加上遭逢全球經濟趨緩，房地產買氣和股市一樣冷，建商罕見降價拚買氣，但是否能帶動房市全面降價，有待觀察。
為化解高房價民怨，政府各部會打房總動員。最早是中央銀行推出「選擇性房貸管控措施」；接著財政部也實施奢侈稅，對於出售持有不到兩年的非自用住宅，加課最重百分之十五的稅負；立法院也趕在去年底通過「地政三法」，不動產實價登錄取得法源，避免賣方哄抬價格。
但大台北的房價至今還是鐵板一塊，尚未明顯下降，只有成交量持續萎縮。不過，很多建案HOLD住不動，建商的開價不敢衝高，就怕成為政府打房的箭靶；而以往漫天亂開價的情形，也有所收斂；建商雖沒明講，但不少建案價格私底下議價空間加大。
興富發在此時宣布降價，一方面是刺激買氣，另一方面是考量房地產的好光景不復以往，先賣掉再說。但細看一下降價的數目字，不管是一百廿萬元調降至九十萬元，或者是每一百萬元下調至七十五萬元，開價大約等同或略高於成交價，意即「底價當開價」。
雖現在有了「開價合理化」的第一步，但一坪九十萬元的價格，還是離庶民很遠，一般人還是根本買不起。
2012/01/04 【聯合報／記者何醒邦／台北報導】
實價登錄七月上路 開價多少變得沒意義 業界：價格破壞效應將出現
興富發建設昨天率先宣布自家建案降價，為房市投下震撼彈，但其他建商大多表示，暫不跟進降價。
不過，華固建設表示，建商直接把想賣的價格告訴消費者，今後此趨勢「無法避免」。
華固建設總經理洪嘉昇表示，實價登錄今年七月上路，因交易價格公開透明，開價多少就會變得沒什麼意義，往後「不二價」可能是常態，「建商也不要自己騙自己，讓價格『虛胖』、或做無謂的加價，也浪費交易時間。」
他指出，開價與成交價本來就有落差，興富發現在只是把想賣的價格直接告訴消費者而已；在他看來，興富發調降後的價格本來就已是市場行情價，因為制度面變了，這種趨勢無法避免。
也有不少建商認為，興富發在士林、內湖的建案定價本來就偏高，質疑「那邊有每坪一百廿萬的行情嗎？」
住展雜誌研發長倪子仁則說，今年局勢不穩，面對市場現實，興富發不得不如此，建商現在已放低姿態，預估今後「價格破壞」效應將會出現，甚至會有遍地開花的連鎖效應。
遠雄企業團副總蔡宗易表示，各公司有各公司的策略，遠雄不會跟進，就像是汽車一樣，遠雄各種價格的住宅產品都有，不會打價格戰；而就算買氣低迷，遠雄也會用別的方式促銷，例如送家電、送裝潢等。
麗寶建設副總何昭宏也表示不會跟進，可能興富發開價比較高，但其他地方的建案，如新莊副都心為何不降價？這樣有點像是選擇性降價或行銷議題的操作。他說，業界沒那麼悲觀，還撐得下去，就算選後大勢底定，房價至少可以維持穩定。
2012/01/04 【聯合報／記者羅介妤／台北報導】
學者昨天表示，過去房價炒作過頭，現在建商喊降價，只不過是「讓過高的房價趨向合理」。
淡江大學產經系副教授莊孟翰表示，建商現在說要降價，其實只是把原先不合理的開價，回歸到比較合理的價格而已。
莊孟翰說，士林金雞廣場開價每坪一百二十萬元、內湖日湖百貨建案每坪一百萬元，都是建商「自己喊的」，並不是合理價格。他認為，目前房價的合理範圍，最多不超過二○○三年房市走高前市價的兩倍，因此，士林金雞廣場合理價格範圍約每坪七十到八十萬元；內湖日湖百貨合理價格範圍約每坪六十到七十萬元。
政治大學地政系教授張金鶚表示，今年房市受到經濟景氣影響，觀望氣息濃厚，受到資金壓力，建商喊降價，確實反映出「愈早出手、愈快脫身」的現象；現在建商開了第一槍，後續的骨牌效應將會愈來愈明顯。
看淡今年房市，雖然部分聲音認為大選後房價將有「小反彈」，不過，張金鶚認為，今年整體房市還是會繼續「向下走」。
興富發北市新案 每坪120萬降為90萬
2012年 01月04日【地產中心╱綜合報導】
上市建商興富發昨晚尾牙，董事長鄭欽天宣布，興富發大台北建案至少將降價15%，其中士林區「台北院」預售案從每坪120萬元降為90萬元，內湖區「日湖百貨」重建案從每坪100萬元降為75萬元，大降25%。興富發是首家降價換買氣的建商，其他建商多持觀望態度；政大地政系教授張金鶚認為其他建商「必定跟進降價」，消費者不必急於買房。
去年政府打房，興富發仍以近90億元的買地金額榮登「獵地王」，興富發昨公布去年營業收入達212億元，冠居營建股，也是「營收王」。昨晚尾牙席開108桌，董事長鄭欽天發出大紅包，協理級以上人員年終獎金領20個月、經理級10個月。
盼回檔吸引首購族
一片熱鬧中，鄭欽天卻公開說：「今年除台中、高雄等中南部地區，大台北房市將下跌15%，這樣的正常回檔如市場預期，並吸引首購族。」他表示，旗下大台北推案將降價15%銷售，預計今年4月至6月推出的北市士林區「台北院」(原金雞廣場)預售案，和內湖區「日湖百貨」重建案，則各降價25%。
對今年市況，鄭欽天認為，一旦價格下修至符合民眾預期，房市買氣就會出籠，因此只要年後房價「有感下修」，上半年成交量會大增。他認為房價下修，建商只是利潤縮小，對營運不會有太大影響。
針對「台北院」要降價，住商不動產士林捷運加盟店店東薛正明表示，該基地金雞廣場位於基河路，較沒有豪宅性質，加上士林區除中山北路，並沒有逾百萬元的產品，「建商推每坪120萬元，有亂喊價意味，下修每坪90萬元較合理，但仍是當地高價，預估對周邊房價影響較小。」周邊近兩年沒有新推案，兩年前預售案每坪70萬元。
日湖周邊料降1成
至於日湖百貨案，東森房屋內湖加盟店店東陳祥祐表示，目前基泰建設在日湖百貨對面有推案，去年中開價每坪100萬元，成交80萬元出頭，2012年若推100萬元，民眾應該不會埋單，下修至70萬元較合理也較好賣，預計影響周邊房價下修約1成。
雖減價仍高於行情
興富發丟下房市震撼彈，遠雄企業集團公共事務室副總經理蔡宗易說，遠雄不會降價，估計對房市影響不大。上市的華固建設發言人劉若梅表示，「興富發宣布降價的舉動，勢必引起其他建商廣大討論。」
中南部建商皆表示不會降價。台中市代銷公會理事長謝麟兒表示，今年中部房市受土地價格持續攀升影響，推案成本墊高，「未來房價就算不漲，也會持平。」高雄市代銷公會理事長戴嘉聖則對興富發降價表示意外。
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示，建商主動降價反映開價超過區域行情太多，亂喊價導致降價求售，但減價25%仍高於行情；以士林為例，區域內並無足以支撐高房價的因素，興富發雖減價至每坪90萬元，對民眾來說，這種價格不如選擇大安區中古屋。
張金鶚：必有跟進
政大地政系教授張金鶚表示，建商主動降價顯然是認清市場狀況，在龐大資金周轉壓力及市場壓力下，「少賺就是贏」。他說，「量縮價跌」將成為趨勢，其他建商必定跟進降價，消費者不必急著進場，今年都不是買房好時機。
昨晚興富發降價消息傳出，在網路引發熱烈討論，網友Jason K說：「這是第一槍，台灣房地產黃金十年正式終結，空頭十年正式開始。」網友RJason則批評：「哇靠……降15%建商還有賺……那原本沒降不就賺狠大……想不到建商都賺這麼狠。」
2012年 01月04日 記者蔡佩蓉
興富發建設董事長鄭欽天年僅49歲，進入房地產業界約30年，因購地膽識夠、眼光精準，近年有「獵地王」之稱，興富發每年全台推案逾500億元，營收也名列營建股之冠。
高雄代銷龍頭起家
學習土木工程的鄭欽天從高雄起家，曾待過新聯陽等代銷業，練就一身行銷預售建案技巧，成為高雄代銷龍頭；之後入主上市營建股宏巨建設，更名為興富發。由於他對市場敏銳度高，銷售案量大且快速結案，被業界封為「南霸天」。
1990年間，鄭欽天將發展重心轉往房市決戰地台北市，推案更是北中南遍地開花，近幾年獵地速度與總量遙遙領先同業，僅這兩年快速發展的新北市頭前、副都心重劃區，興富發不僅是首推建商，現在更已推出5期至6期。此外，鄭欽天結合其他上市公司創立「泛興富發集團」，顯示他旺盛企圖心。
一位不願具名的建設公司董事長表示，「鄭欽天是個很會配合市場，懂得機動調整的人，時機抓得很準。」不過，該董事長認為，現在各家建設公司都在等選後推案，現在說降價可能也只是先喊喊而已。
興富發建設檔案
●成立時間：1980年
●董事長：鄭欽天(49歲)
●資本額：72.8億元
●2011年營收：212.42億元，年衰退2成
●2011年EPS：9.2元(每股純益)
●買地推案：
◎2009年率先在新北市新莊重劃區推案「新富都」，每坪開價35萬元，2天售完161戶，創近年房市銷售紀錄
◎2011年買地金額90億元，為上市建商購地第1名
◎擅長買舊大樓重建豪宅，近年陸續買下北市內湖區日湖百貨、士林區金雞廣場等
資料來源：《蘋果》採訪整理
2012年 01月04日【蔡佩蓉╱台北報導】
2011年砸下89.96億元、拔得建商獵地王頭銜的興富發建設(2542)，昨晚在台北喜來登飯店舉行尾牙，也公布2011年12月營收，累計全年營收212.42億元，雖然年減22.8%，但2011年每股純益仍達9.2元，為營收表現最佳的營建股。
2011年大手筆獵地王，但面對2012年房市景氣不明朗，興富發董事長鄭欽天指出，2012年度將以過去購地消化推案為主，除非地價下跌20~30%才會積極購地，態度轉為保守。
興富發昨日尾牙前公布2011年12月營收，為16.17億元，累計2011年度營收為212.42億元，雖較2010年275.18億元，年減22.8%，EPS也低於2010年的每股10.43元，不過2011年表現，仍位居營建股前段班，僅次華固建設2011年穩賺1個股本。
今年毛利率推持40%
鄭欽天指出，2011年興富發賣屋業績就高達250億元，2012年整體房價雖會下修，但毛利率仍可維持40%的水準。
他指出，2011年整體市場氛圍多空不明，大多推案都延後，包括北市士林區金雞廣場「台北院」及內湖區德安百貨案都延後推出。
因此預估，2012年將推約600億元案量，包括新北市林口區「世界首席」第2區及台中「亞太雲端」、「鼎盛」2個商辦案等，加上2011年12月與宏泰人壽簽訂合建契約，推出每坪19萬元平價住宅。
捷運加持 價差划算 建案選擇多
2012年 01月04日【林帝佑╱台北報導】
台北市房價居高不下，過去一年從台北市跨到新北市購屋的民眾增加，據業者統計，去年第3季、第4季佔比分別為23.7%、22.5%，是近三年來最高的兩季，業者表示，房價是推手，但捷運縮短通車時間，故不少人棄市中心而去買新北市。
從台北市跨區到新北市購屋的佔比漸增，永慶資產管理協理黃增福表示，主要有兩個原因，第一個是台北市房價高，只好往外環拓展，所以新北市房價才有支撐力，永慶房產集團統計去年12月各區行情，比較與台北市行政區相鄰的新北市區域來看，每坪價差7.6~36.6萬元不等，其中以台北市中正區的每坪73.1萬元，與新北市永和區的36.5萬元，每坪價差36.6萬元最多。
第二個是因交通搭配的便利，新北市、台北市捷運連接性相當足夠，加深了民眾往新北市移動的意願。住商不動產企研室主任徐佳馨表示，受捷運帶動大台北生活圈儼然成形，對於自住購屋人來說，新北市不只因價格優勢具吸引力，加上新案林立選擇多，不少想要買屋的購屋人更有意願轉進新北市。
7成買大樓產品
轉往新北市購屋的北市自住客，在2011年第4季高達81％以上，也是近三年新高。
黃增福表示，由於多為自住客，換屋有7成以上都是購買大樓產品。21世紀不動產台北東門加盟店經理劉天德表示，有些民眾看準捷運的便利性，放棄台北市市中心的公寓，而去選擇捷運線末端位於新北市的大樓，除公寓換大樓外，房價落差也讓屋主賺一筆。
買蘆洲宅賺千萬
劉天德表示，最近成交一對退休夫妻放棄原本位於大安區臨沂街的4樓公寓，以約2200萬元出售，之後買了位於新北市蘆洲區捷運徐匯中學附近的電梯大樓，3房附車位為1250萬元，手頭上還有近千萬元的現金。
「買市郊更明顯」
東森房屋董事長王應傑說，這五年來棄市中心買捷運末端的狀況比較明顯，因台北市房價跟市郊有落差，跟3年前相比最少增加5％以上，未來此趨勢會更明顯。
