2013.03.25 不動產新聞動態

史上最貴 億元地上權豪宅下月開賣

2013/03/24 【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】

 

一戶要價上億的豪宅，卻沒有土地所有權，你會買嗎？

 

位於北捷忠孝復興站附近的地上權案「仁愛本真」，下月正式公開，雖售價為周遭行情的七折，但每坪單價仍破百萬、總價破億元，為全台目前最高價的地上權新建案。由於「買屋不買地」，僅能使用不到五十年，將挑戰「有土斯有財」的傳統觀念。

 

「這是場有趣的實驗！」不少市場人士認為，地上權建案因無土地所有權，不易貸款，每坪能賣到五十萬就很拚了，何況門檻一下拉到破百萬，「仁案」是測試買氣與接受度的指標案。

 

大面積國有精華區土地禁售後，各公部門開始標售土地地上權。兩年多前日勝生集團以廿餘億元，從財政部手中，標得北市仁愛路與大安路間土地的五十年地上權，面積五百卅八坪，規劃興建頂級豪宅「仁愛本真」，並循「京站」模式，以轉讓使用權的方式銷售。

 

仁案位於忠孝東路錢櫃後方，近捷運、SOGO百貨，預計興建地上十四層建物，共卅多戶，每戶為七十到一百廿坪的頂級豪宅，總銷約五十億，預計下月中旬開賣，明年底完工，屆時使用年限剩四十五年。

 

日勝生副總周惠玉說，附近建案每坪兩百萬以上，仁案初估一百五十萬上下，雖為地上權，但地段極佳，將主打稀有性，對一些港、陸、星人士來說，也覺得地上權很平常。但她坦言，因無前例可循，對「推廣新觀念」戒慎恐懼。

 

華固建設總經理洪嘉昇說，雖地段好，但有錢人的心態很難說，可好好觀察市場反映。今年底也將在民生東路推出「百萬地上權」的吉美建設總經理林進輝說，市場會慢慢適應地上權產品，財政部也會檢討相關貸款規定，「有房無地」觀念會越來越普遍。

 

永慶資產協理黃增福表示，地上權案頂多貸款五成，如訴求把房子當收藏品這種財力雄厚的人，貸款就不是問題，但「傳子傳孫」的觀念，也是一大考驗。

 

成功高中旁國有地 重招標

【經濟日報╱記者楊文琪／台北報導】 2013.03.25 02:37 am

 

北市府與國防部、財政部國有財產署共同合作開發的「台北市立成功高中旁國有土地設定地上權案」，本月19日流標後，日前重新公告，為回應廠商意見，開發權利金由28億元降至22.8億元，全案預定4月22日截止投件。

 

成功高中旁的基地位於台北市青島東路與林森南路口，距離台北車站約600公尺、與捷運善導寺站才30公尺之遙，為台北市中心精華區稀有的大面積土地，2013年公告現值約10.09億元。

 

中油首筆地上權開發案 9.41億標出

2013/03/23  【聯合報╱記者王茂臻、何醒邦／台北報導】

 

中油位於台北市龍江路六福皇宮飯店旁的首筆地上權開發案，昨天以9.41億元標出。 記者曾吉松／攝影

 

中油首筆地上權開發案，昨天由安信國際風險管理以9.41億、溢價16%標下。該筆土地位於台北市龍江路六福皇宮飯店旁，面積693坪，以設定50年地上權的方式開發。

 

中油為改善經營績效，去年宣布把公司閒置或低利用土地，以地上權開發方式招標增加收益，但首宗開發案、北市龍江路土地去年第一次招標時卻意外無人投標，中油降低租金等條件後在年初重新招標，昨天順利標出。

 

這次中油龍江路土地招標，只有安信國際風險管理一家公司投標，以9.41億元標下，比中油底價8.119億元高出16%，開標成績不差，每坪單價135萬元，約為當地地價的5、6折，也終結今年以來地上權標案「四連槓」。

 

中油主管指出，近期國內不動產市場有偏空的訊息，原本擔心龍江路土地第二次招標仍無法順利標出，但昨天不少金融業者來電詢問招標情況，顯示法人對北市精華區土地仍有高度興趣。

 

得標廠商為安信國際風險管理公司，並非過去常見的壽險業或開發商。安信昨表示，此案純粹是幫客戶標購，但不便透露客戶名稱。商仲業者說，應是想自用、卻沒標售經驗的廠商，才會委託他人代標。

 

全球資產管理經理王維宏指出，中油的龍江路土地基地方正、周邊環境單純，不論做觀光旅館或辦公大樓都很合適，加上對面的興國公園停車場也準備開發，前景可期。初估開發成本3、4億元。

 

永慶資產管理協理黃增福分析，這次中油能順利標出，顯示目前北市中心，產權單一的素地只要條件合理，投資人的投資意願依然高昂。

 

中油陸續將推出台北市承德路、新北市板橋與新竹大學旁等三件地上權開發案。依規畫，此波土地資產活化案預計民國105年完成，中油希望藉開發土地增加權利金或租金收入共137億元。

 

新國五條衝擊 上海免稅房火熱

2013/03/25 10:16 【聯合報╱大陸新聞中心／綜合報導】

 

上海新聞晨報報導，據稱，上海最快公布「國五條」新政細則的時間點可能在本月下旬至月底。業界人士認為，上海的細則嚴厲程度可能超出市場預期。

 

報導指出，離新「國五條」公布的時間已有三周，上海二手房市場的火爆開始回落，但依然維持一定活躍度，仍有不少客戶打算抓緊時間簽約過戶。而一些「免稅房」的賣家紛紛漲價，買賣雙方巨大的心理落差恐使細則執行後的二手房市場迅速降溫。市場人士普遍認為，一旦新政實施，二手樓市首當其衝。

 

新政當下，有不少客戶為了規避政策風險，降低購房成本，紛紛把目光轉向目前政策中的「免稅房」。其實從嚴格意義上說，真正的「免稅房」應該不單指免徵個人所得稅。

 

按「財政部、國家稅務總局、建設部關於個人出售住房所得徵收個人所得稅有關問題的通知」規定，對個人轉讓自用5年以上，並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免徵個人所得稅。同時滿5年的普通住宅，也可以免徵營業稅；屬家庭唯一住房，並且是普通住宅的，可以享受契稅減半的優惠。真正的「免稅房」，即指符合上述條件的二手房源。

 

根據漢宇地產多家門店調查，目前掛牌房源中，「免稅房」源比率較低，平均僅20%左右，比較稀少。而新「國五條」細則公布的利多刺激下，使這類房源成為目前搶手的標的。

 

由於「免稅房」供不應求，因此賣家漲價、跳價的現象較普遍，價格普遍漲幅在5%－10%，雙方溢價空間較小，中小戶型的「免稅房」源更無還價餘地。

 

也有部分賣家靜待後續個稅細則執行情況，出現惜售現象；買方主要擔心一旦細則落地，免稅房價格將再度上調，到時購房成本又將增加，抓緊機會提前出手。一旦有免稅房掛牌出售，立刻就有買家看房，不出幾日就簽約，個別房源甚至出現多個買家爭先「瘋搶」的場面。

 

漢宇地產金橋五蓮路店人員指出，一周前該門店出售的一套49平方米、總價120萬元人民幣的「免稅房」，由於戶型南北通透，且價格適中，立刻被十幾個買家看中，爭先搶房。由於買家較多，賣家改變計畫，表示等政策出來後再漲價出售。同樣，該門店還有一套165萬元的免稅房，由於看房當天買家眾多，賣家趁機大幅跳價，最終成交價被鎖定在180萬元。

 

漢宇地產市場研究部經理付偉表示，目前20%的個稅政策對「免稅房」的確有一定利多。賣家如果大幅漲價，帶來的僵持局面會影響最終成交。隨著地方細則落實，政策逐漸明朗，「免稅房」的利多效應會減弱。因為細則很可能會導致二手房需求短期內出現明顯降溫，供需關係緩和，這樣賣家的心態也會相應轉變，漲價現象會回落。

 

目前大多數賣家依然以「到手價」的方式，要求將稅費轉嫁給購房者。德佑地產大華店負責人指出，門店周邊的賣家長期以來都有掛到手價的慣例，許多賣家在聞知新政後，都堅持原來的到手價不變，這也意味因新政可能增加的大量稅費，還是會由購房者承擔。

 

一些著急先賣後買的人，以及著急「賣房套現」的人為在限購政策下獲取買房資格，或為規避稅費盡快成交，各種包裝伎倆層出不窮。其中「假離婚」包裝成首套房和「陰陽合同」包裝成普通住宅的最多。

 

喬都更，中央地方26日論戰

2013-03-24 09:27 時報資訊 【時報-各報要聞】

內政部與台北市政府提出的都更案版本，明顯有「異見」！國民黨立法院黨團書記長賴士葆，將在26日（週二）安排內政部次長蕭家淇與台北市準副市長張金鶚對談，期能從中找出一條平衡線，以便都更法盡快三讀通過。

賴士葆安排兩人對談，是因為包括他在內的台北市立委所聯合提出的都更法修正案，張金鶚也參與其中，並依其建議，將都更爭議的處理，納入非政府組織平台協助調解，同時刪除地方政府代為拆除的義務，可以說，張金鶚參與的法案，主張淡化地方政府對都更的參與程度。

張金鶚進一步說明指出，因為政府沒有那麼萬能，況且，政府無法同時是協調者、又是仲裁者，若如此就是「球員兼裁判」了；例如眾所矚目的文林苑案，建商、地主各說各話，雙方都質疑政府的公正性，所以，他主張成立第三方專業的非政組織進行協調，再由政府仲裁。

至於都更既有房舍由誰來拆？張金鶚認為，既然是法院判決，就該由法院來執行，才能讓法院判決時更為謹慎，因為判決後也將由其執行；否則從現實面來看，地方政府代拆的結果，多半都會有4年1次的選擇性政治考量，而發生判決與執行情形有落差的現象。

不過，內政部卻主張，行政部門不能推諉責任，因此，內政部提出都更法修正案明訂，拆除案應透過雙方協調與主管機關調處後，不服調處訴請法院裁判後，由主管機關代為拆除，也就是由地方政府代拆。

負責督導都更業務的蕭家淇直言，文林苑事件，讓民眾不再相信完全由民間主導的都更案，所以他認為，政府不能只是指導者，而應是執行者，不能只是畫定都更單元後，就全交由民間執行，然後在旁邊看而已。

他表示，任何都更案，至少一半以上是由政府執行，這樣的都更案才容易成功，否則會糾紛不斷；所以，政府應該要和民間一起做，而政府要做的是先整合既有住戶，取得全部同意書等，再由民間接手執行。

也因為雙方立場與主張明顯有「異」，賴士葆決定安排蕭家淇與張金鶚對談，他強調並無既定立場，只是希望中央與地方能夠坐下來談清楚，並從中找到折衝點。

而蕭家淇與張金鶚兩人都表示，樂於進行對話、溝通與說明，同時，由於都更法已在立法院審議中，兩人都強調，最後還是要由立法院決定，但過程中，他們都願意多溝通。（新聞來源：工商時報─記者譚淑珍／台北報導）

 

伊東豊雄獲獎 台中天空樹吸客

2013-03-25 01:28 工商時報 記者曾麗芳／台中報導

 

日本建築大師伊東豊雄日前榮獲素有「建築界諾貝爾獎」之稱的「普立茲克建築獎」，全球首座超高樓私人住宅作品、座位於台中市國美館特區、由富邦建設投資興建的「天空樹」百億豪宅案，不僅使高度國際化的台中豪宅市場更受矚目，近來更吸引了許多聞名而至的豪宅客群上門。

國際建築大師伊東豊雄在台灣的公共工程作品共有4座，包括2009年高雄世運會主場館；今年9月可望啟用的台灣大學社會科學院大樓；位居台北松菸文化園區內、今年5月中試營運的國內首棟國際級文創基地「台北文創」；以及投資金額高達43.6億元、規模龐大的台中7期「大都會歌劇院」。

隨著伊東豊雄在台灣的公共建築物順利施工，伊東豊雄在台灣的首座私人豪宅作品、落腳於台中國美館特區的富邦「天空樹」，去年8月進場銷售以來，頗受豪宅客戶群的關注。該案每坪單價66至77萬元，目前銷售率已達8成，已購客戶大都是台中本地客、或與台中有地緣關係的台北客；其中，約有15％的已購客戶是台中建築同業。

據悉，以綠建築為建築理想的富邦建設，在松山菸廠BOT規劃案與伊東豐雄合作後，深深為他的建築觀所著迷，因此，當台中國美館旁2,755坪的土地要開發時，富邦再度力邀伊東豊雄規劃「天空樹」豪宅案，在廣達2,755坪的基地上，建蔽率僅用了17％，保留2,200坪森林庭園。

這座風格原創前衛的大樹建築「天空樹」，伊東豐雄以「下窄上寬」的設計理念，讓「天空樹」以大樹向上生長的綠意為概念，構思39層超高前衛建築，凌空150米帷幕全景地標；基地內種植了200多顆大樹；另規畫了近400坪的生態水池，總戶數僅72戶的住戶享受2,200坪的私人庭園，伊東認為，住在這裡就要像住進大自然一樣。

 

硫5.68公頃土地 最快Q2釋出

2013-03-25 01:28 工商時報 記者顏瑞田／高雄報導

 

清算中的高雄硫酸錏公司，擁有高雄經貿園區內的5.68公頃商四用地，在公司完成解散後如何處置，一直是市場關切的議題。據了解，這塊可以說是全台單一基地最大、區域位置最佳的住宅土地，價值超過百億元，如今最快可能在今年第2季就透過公開標售，於市場上釋出。

位於南高雄、屬於高雄經貿園區內的亞洲新灣區，已經與北高雄的美術館特區、和農16特區，並列為高雄房地產市場的3大明星區域。雖然內政部已經在2月26日通過高雄多功能經貿園區主要都市計劃通盤檢討，並且允許部份變更為特貿1到6的土地，可以興建住宅，但是，相對而言當中的住宅土地仍舊稀少。

根據了解，高硫公司所擁的這塊精華地，位於中山路與光華路口，已經變更完成，是高雄多功能經貿園區的唯一的「商四」用地，面積5.68公頃。高硫早期申請個案變更時，只限制商業用途，但此次都市計劃通盤檢討之後，已經加入可以作為住宅用途，身價因此翻倍。由於該地面積換算約17,182坪，專業人士保守估計，以每坪70萬元計算，大約價值120.27億元。

業界指出，該地最可以參考的土地交易標的，是國城建設2010年10月26日，以每坪74.6萬元，總價15.76億元，向太平洋建設購買、位於同樣屬於高雄經貿園區內的中華路、復興路口的2,112.37坪土地。

剛卸任高雄市建築開發公會理事長的隆大營造董事長陳武聰大膽估計，高硫的土地如果可以全部用來興建住宅，每坪90萬到100萬元起跳，肯定再創區域新高價。

消息人士說，高硫這塊5.68公頃的土地，經過中聯資源整治之後，已經在去（101）年底，獲得高雄市政府公告，解除污染管制。由於區內亞洲新灣的重大建設，將由世貿高雄展覽館在今年底完工啟用，開啟亞洲新灣區投資、開發元年的新紀元，因此，高雄硫酸錏土地的動向，引起各界的極高度關注，都想藉此插旗高雄經貿園區的房地產市場。

據指出，高硫正在進行清算作業程序，唯二大股東台灣銀行和經濟部，各擁92％、和8％的股權，對於如何處理高硫唯一的寶貴資產，內部有不同意見，因此尚未有定論。但是，今年上半年內之前應會得到最後方案。

根據了解，方案之一是直接在公開市場標售，因為國營事業不受到500坪以上土地，不得出售的規定；方案之二是公司完成解散之後，資產歸返股東，由台灣銀行和經濟部自行決定處分模式。據研判由於該土地的商業價值高，最終在市場釋出的機率仍大。

影響決策方案的其中一個關鍵因素是，台銀屬於金融特許行業，擁有非營業用的土地，並不在台銀的營業項目和範圍，因此，台銀也將與金管會討論相關適法性問題。

 

北市3大地上權，25日起招標

2013-03-24 13:57 時報資訊 【時報-台北電】

台北市3筆精華地段的地上權土地，本周即將密集標售地上權，包括松山機場附近、大直海基會對面土地、景美財訓所3處。市場預期，招標條件符合市場需求，其中尤以松機附近千坪土地，開發價值最可觀，脫標機率大。

國防部委託營建署辦理的2塊地上權土地，使用年限都是50年，包括松山機場附近1,328坪、大直海基會對面的603坪土地，預計周一(25日)公開招標，底價分別為21億元、7億元，約僅市價3至4成，預料將成為建商搶地的大熱門。營建署建議可開發為觀光旅館、商場、辦公等用途，可開發建坪約1.11萬坪，總底價21億元，換算每坪底價約158萬元，依土地市價每坪450至470萬元計，大約僅市價3成多。

至於大直土地，使用分區則為住三，容積率為225％，營建署建議可開發為青年宿舍、住宅等用途；可開發建坪約3,902坪；總底價為7億元，換算每坪底價約116萬元，依市價250萬元左右估計，地上權土地標售底價約為市價的46％。

景美羅斯福路的財政部財政人員訓練所地上權開發案，則為四度招標，預計周三(27)日再度開標。（新聞來源：工商時報─記者蔡惠芳／台北報導）

 

中油龍江地上權，安信9.4億得標

2013-03-23 16:47 時報資訊 【時報-台北電】

中油資產活化正式啟動！第一宗設定地上權案、位於北市龍江路土地昨（22）日開標，由唯一遞件投標的安信國際風險管理公司以新台幣9.41億元得標，溢價率約16％；換算地上權單價每坪約135萬元，創住宅區地上權總金額第3高紀錄。

不僅如此，這也是今年在台酒板橋、台糖文山區、景美財訓所及成功高中旁4筆地上權案流標後，今年首度順利標出的地上權案。

中油表示，依規定將在45天內簽約，預計5月初完成簽約手續。中油龍江路土地去年10月1日第一次公開招標，最後無人投標。為讓第二次公開招標順利推動，中油大幅修正投標條件，年地租標準設定從申報地價10％調降為6.25％；押標金由3,000萬元一舉下修為800萬元，權利金底價則微幅增加至8.119億元（原7.94億元）。

此外，中油更將原先50年地上權增設可申請延長設定期間，最長達20年，並有條件給予開發權利轉移解禁，以吸引合作廠商青睞。

中油龍江路土地面積約693坪，位置在中山區知名豪宅「華爾道夫」的正旁邊，基地本身街廓方整，周邊環境單純，加上對面的興國公園停車場開發案也準備開發，未來不論是開發作觀光旅館或辦公大樓都相當合適。

永慶資產管理黃增福協理分析，該基地因近松山機場、南京松江商圈，再加上捷運松山線即將通車，周邊商旅或酒店式公寓的商機大，很適合作為收益型的商用不動產開發，潛力備受看好。

全球資產管理公司專案經理王維宏指出，出手得標的廠商為安信國際風險管理公司，並非過去常見的壽險公司或是開發商，不排除投標者可能是受廠商委託出面投標。

中油目前還有台北市承德路、板橋前成品倉庫、新竹大學路旁土地等3塊土地之設定地上權案，正委託招商顧問進行評估、規畫，期望今年第4季推出。

至於明年，中油也規畫2案，包括關渡自強路土地及台北市中崙加油站旁空地，預計權利金分別為12.88億元、11.11億元。對於外界關注的信義計畫區中油總部將不會遷移，而是劃分樓層出租，提升效益。(新聞來源：工商時報─記者彭暄貽、方明／台北報導)

 

周四央行理監事會聚焦房市管制

範圍不排除擴大 緊盯預售屋行情

2013年03月25日【王立德╱台北報導】

中央銀行本周四將舉行第1季理監事會議，也是央行總裁彭淮南續任後首次主持理監事會議，外界預估利率將維持不變。而房市「針對性審慎措施」自2010年6月底實施至今也即將滿3年，市場也高度關注是否擴大管制範圍。

據悉，桃園青埔因供給量過大，雖不在央行管制區（台北市、板橋、三重、中和、永和、新莊、新店、土城、蘆洲、樹林、汐止、三峽、林口、淡水）內，但也被土銀等銀行列為警戒區，央行也緊盯此區域價格與供給變化，不排除有機會納入管制範圍。

桃園青埔列入警戒

此外，央行也高度關注預售屋行情變化，彭淮南日前指出，預售屋是台灣僅有的現象，好比是房市的期貨，買一棟成屋可買10棟預售屋，槓桿倍數很高，且還會因預售屋價格推升房價，也是外界關注央行對不動產管制是否會推出新措施的焦點之一。
一般預估，豪宅貸款、針對性審慎措施對成數的管制，傾向維持不變，彭淮南日前指出，我國房市管制方案，貸款上限6成，相對中國、香港、新加坡等地貸3~5成相對溫和，且截至1月底止，雙北管制區內貸款成數已由2010年7月63.91%下滑到57.91%，同期平均貸款利率也由1.97%提高到2.18%，已經收到一定成效。

豪宅貸款傾向不變

央行表示，豪宅貸款在實施管制前的最高成數介於8成~9成9，到今年1月底，平均成數為5成5，貸款利率也由實施前最低利率1.84%，上調到1月底平均利率2.1%。
由於國內金融業隔夜拆款利率近期多維持在0.38~0.39%，市場解讀，央行會維持重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率等利率不變機率高。
匯率部分，近期因賽普勒斯爆發償債引起的相關爭議，美元再度轉強，也讓台幣匯率由年初高點29.039元兌1美元，貶至上周五29.909元兌1美元，貶幅達2.91%，仍低於同期韓元貶幅的5.77%。

台幣仍有貶值空間

央行指出，石油輸出國家組織（OPEC）估今年國際原油供應無虞，預計全球能源價格可望平穩，台灣消費者物價通膨率預估1.37%，物價漲幅尚屬溫和。匯銀主管解讀，央行仍有引導台幣貶值的空間，從理監事會央行對國際情勢的評析，可推估央行對台幣匯率的「舒適點」在哪，目前看來，台幣很有機會見到3字頭。
中國人行日前拋出可與央行洽談「兩岸貨幣互換機制」，彭淮南表示，希望能愈快談妥愈好，簽署後將把人民幣納入外匯存底，且央行也會購買人民幣公債，並在特殊情況發生時，提供市場人民幣流動性，也將成理監事會議關注議題。

 

北市3大商圈 店租驚漲2成

觀光客帶旺 港商搶進西門町

2013年03月25日【林喬慧╱台北報導】

台北市熱門商圈西門町、士林夜市、東區商圈，近年因觀光人潮旺盛，不少店家租金出現每年調漲20%，有些國外商家為搶租，甚至願意以高價承租，西門町日前就出現香港潮牌以加價逾6成租金租下3層樓店面，仲介業者認為，熱門商圈不怕生意不好，只怕租不到店面。

根據永慶房產統計顯示，士林夜市今年第1季租金每坪6500元至2.1萬元，永慶房屋文林店店長林榮昭表示，士林夜市店面每年漲，此區租約一般簽2年，到期後多數房東會漲價10~20%，「近年大陸、香港、日本觀光客非常喜愛士林夜市，房東見狀便紛紛調漲租金。」

3層樓月租250萬

西門町也因觀光客多吸引外國商家進駐，捷運西門町6號出口的漢中街店面，去年底轉租給香港IT集團旗下潮牌。永慶房屋大同店店長邱柏翔說，該店面共有1~3樓，單層約55坪，據說原先租金每月150萬元，轉租該集團後便調漲至每月250萬元，加價約66%，漢中街另一間原先租金每月50~60萬元店面，也由該集團以每月78萬元高價租下。
除了香港IT集團，西門町光是韓國彩妝店就有5~6家，知名楊桃冰店2樓日前也出租給日本關東連鎖居酒屋「白木屋」。房東就是看上這些利多，而大膽調漲租金。
統計顯示，近3年來租金最高從每坪1.5萬元漲至2萬元；從捷運西門町6號出口一直延伸到峨眉街、漢中街一帶，租金漲幅最高；邱柏翔透露，西門町店租是近2年才開始上漲，因過去租約都是3年起跳，甚至10年一簽。

買賣成交件數少

東區店面則是租金與行情都居北市最高的商圈，住商不動產仁愛復興店店長郭源杰說，東區店面售價一直漲，租金漲幅反而不明顯，但空置期縮短，大馬路待租店面多在1周內可出租。郭源杰透露，近期有間首次來台做醫美生意的香港商，一口氣租了2間捷運忠孝復興站附近的2樓店面，其中1間因變更使用目的，租金一次調漲30%，租約為5~6年。
但熱門商圈的租金及售價雖然都上漲，成交件數卻沒跟進，林榮昭說，奢侈稅實施後，士林夜市店面買賣量大幅減少，現持有者幾乎都為在地屋主，除非是家庭繼承因素才會出售，每年買賣件數不超過20件。

 

士林店面移2樓 月租省14萬

2013年03月25日記者林喬慧

熱門商圈的租金越來越高，尤其是人潮多的大馬路及1樓店面，有些店家因無法負擔高租金，漸往2、3樓或巷內移動。以士林夜市文林路來說，2樓店面一整排都為髮廊、咖啡店等，當地仲介表示，1樓店面每月租金20~30萬元起跳，負擔不起的店家只好往樓上搬，每月租金可以省下逾14萬元。

小吃店移往外圈

永慶房屋文林店店長林榮昭表示，文林路1樓店面租金每月約20~30萬元，但2樓每個月則僅要5~7萬元，房東租金壓力大減。店家除了往2樓搬外，文林路上原有間超商，據因房東要將租金調漲至每月30萬元以上，店家不堪負荷便移至大北路巷子內。
士林夜市大南路也有間生意非常好的上海生煎包店，去年底搬移至小東街，林榮昭說，該店原址租金行情應為每月10萬元，據說房東欲調漲至每月20萬元，該店才遷移，新店月租與原址差不多，「高租金店面只有服飾店類才有辦法租，生煎包一顆最多12元，每個月20萬租金壓力太大，只好往外圈移動」。

「1樓開銷太大」

在士林夜市開業近10年的尚洋髮藝，該店經理Ken說，文林路有許多店家會一次承租1整棟樓，2樓以上再分租給其他店家，「我們是2、3樓一起承租，每月租金約11萬元，不租在1樓是因1樓店租動輒數十萬元，開銷太大」。Ken當初開業時每月租金8萬元，10年間漲了3~4萬元，「是因為我們跟房東關係良好，有些其他店的租金真的很誇張。」

 

土城國有地 設定成員工宅

如另類青年宅 「擺明為鴻海量身訂做」

2013年03月24日【張琬聆╱新北報導】

內政部為解決青年租屋需求，欲將公設保留地解編，但目前雙北市青年住宅政策中，新北青年住宅僅2.1成可優惠租金，3成出售使用權，飽受批評。而因應鴻海喊出「工者有其屋」訴求，新北市府在土城區頂新段規劃地上權招標，設定給土城工業區員工居住，等同另類青年住宅，學者抨擊，此政策太不負責任，擺明圖利廠商！

為配合中央政策，雙北市提供5處基地規劃青年住宅，其中新北市的3處基地，位於中和區秀峰段、三重區大同南段與大安段，共5138.87坪，規劃約1000戶青年住宅。不過僅2.1成住戶可優惠租金8折，更有3成轉讓建商經營，出售70年使用權，買方無條件與資格限制。

北市自營7折出租

不同於新北市因經費刪減，致青年住宅美意打折，台北市位萬華區、松山區的2處青年住宅，則由市府出錢、經營。台北市都市發展局總工程司高文婷表示，2處青年住宅皆完成初步設計，明年可發包施工，全由市府出錢、規劃、監工與經營，未來絕對100%以市價7折租金出租，且只租不賣。
玄奘大學財富管理學系副教授花敬群認為，北市青年住宅處理方式相對合理，畢竟市府較有錢，願負擔此責任，與新北市做法南轅北轍。但中央政府仍應做長遠的社會住宅財務融通與規劃，準備好長期資金的預算，否則現階段北市還能自己出錢，未來公設保留地陸續解編後，恐怕經費有限。
近期新北市政府也對鴻海「工者有其屋」訴求釋出善意，挑出土城區頂埔國小後方、中央路四段一帶的國有地，共有頂新段247地號等15筆土地，佔地2.3公頃、約6900坪，其中4成為國產署所有地，6成為國防部政治作戰局土地，預計最快6月公開招標。
新北市經濟發展局招商科科長林逸偉說，初步規劃「頂新段」為50年地上權，底價未定，須興建智慧、科技化的綠建築，條件設定為僅限土城工業區企業員工居住，不開放一般民眾。

須建智慧化綠建築

林逸偉解釋，雖「頂新段地上權案」提供給各企業、建商與開發商來投標，但為免有助漲房價疑慮，鼓勵企業嘉惠員工，不考慮銷售使用權，以防堵建商出售使用權獲利，未來經營方式可由建商租給企業使用，也可由企業直接得標後，規劃出租或無償給員工居住。
對於新北市將國有地提供給特定員工居住的做法，花敬群強烈抨擊，「根本是為鴻海量身訂做的政策，擺明圖利廠商，是極不負責任的政策！」他認為市府須解釋，憑什麼國有地只能給土城工業區的員工，「這些員工難道特別弱勢嗎？」

 

雙北小宅夯 土城漲2成

大同區跌32% 投資套房宜考量轉手性

2013年03月23日【林喬慧╱台北報導】

大台北房價居高不下，低總價套房小宅成為近年市場主流。統計去年8月及12月雙北市實價登錄資料發現，套房成交價格漲幅最高的行政區為房價相對偏低的土城區，漲幅高達20.7%，居雙北市之冠，大安區、中和區則分別上揚11.6%與11.2%；而大同區、淡水區、三重區則因成交量少，導致房價下修15.8~32.7%，跌幅明顯。

據好房網統計實價揭露資料，新北市土城區套房成交價從去年8月每坪25.1萬元，上漲到去年12月每坪30.3萬元，5個月每坪房價上漲5.2萬元，漲幅高達20.7%。
好房網副總編輯吳光中分析，土城已逐漸擺脫工業城刻板印象，由於環境機能不差且房價相對親民，15坪套房產品總價不會超過450萬元，對自住客來說，仍在首選名單內，其中以捷運海山站、土城站及永寧站周邊市況最熱。
東森房屋土城板橋加盟店店東陳春諒表示，近期套房成交量確有增加，套房委售多在15天內就可賣掉。

總價400萬最搶手

陳春諒說，主要是土城仍具有捷運站的交通便利性，且單價相對低，若是10~15坪套房，總價在400萬元上下，吸引許多北市上班族來這購屋，如昨日就售出1間在捷運海山站旁的12.4坪套房，成交價約430萬元。
套房成交價漲幅第2名為台北市傳統精華地段大安區，從實價登錄以來，大安區實際成交價一直居高不下，去年8月套房每坪成交價82.7萬元，短短5個月，實際成交價每坪已站上92.3萬元，漲幅11.6%；第3名則為中和區，去年12月中和區套房每坪成交價38.8萬元，和去年8月每坪34.9萬元相比，漲幅11.2%。

淡水三重也下修

跌價明顯區域前3名分別為大同區、淡水區、三重區，跌幅最大的大同區，去年8月每坪53.1萬元，但至12月已下滑至每坪35.7萬元，相差17.4萬元，跌32.7%為雙北最高。

交易量少波動大

吳光中指出，跌價明顯的區域多是因為12月套房交易件數均不足10件，才導致行情波動大，「不過也顯示這些區域套房產品價格差異相當大，民眾投資套房應該考量轉手性與報酬率，避免買到過高價或是無法脫手的產品。」

 

桃園3區炒房熾熱 恐列管制區

三二九檔期如未收斂

央行最快上半年出手

〔記者盧冠誠／台北報導〕2013/03/25

中央銀行週四召開今年首場、也是央行總裁彭淮南新任期的首次理監事會議，有行庫主管認為，桃園房市炒作越來越離譜，特別是青埔、南崁、八德等區域，若三二九檔期不收斂，央行最快上半年就會揮出重拳。

彭淮南上週於立法院答詢時表示，央行對房市的管控措施相當合理、溫和，就客觀情勢來看，沒有退場打算；他同時以「民眾自住通常六到七年才會換屋」來暗示奢侈稅應該持續。顯示彭的新任期仍將聚焦打擊炒房、捍衛居住正義。

行庫主管表示，台北市及新北市十三區為央行管控區，投資客房貸最高以六成為限，去年下半年開始，投資客有顯著南移跡象，又以桃園為主，包括青埔（中壢）、南崁（蘆竹）、八德等，房價漲幅相當驚人。

房市重頭戲三二九檔期起跑，根據住展雜誌統計，全台推案達四三○○億元歷史天量，其中桃園地區為一二四七億元，不僅超越新北市一一三五億元，更占北台灣二九三九億元的四十二％。

住展雜誌分析，桃園今年會出現如此大量，與桃園航空城計畫及桃園升格直轄市，大批建商轉往桃園地區搶地推案有直接關係。

「桃園恐成為下波管制區！」行庫主管說，桃園供給量大的區域，雖然目前非央行管控區，但內部仍會自動降低成數、拉高利率，預期本次理監事會議，央行還不會明文規範，但若三二九檔期炒作氣氛不減，最快六月就會對桃園出手。

事實上，大型公股行庫除了把新北市林口、三峽、淡水列入重點觀察區域，青埔因去年下半年開始，成為投資客新樂園，不到一年時間，房價飆漲逾五成，越來越多行庫今年農曆年後，將青埔列為警戒區，從源頭嚴審建商的土建融資。

不動產授信龍頭土地銀行表示，當房價波動時，越偏僻或供給量大的區域，反應就越大，內部嚴格執行風險控管，土建融資授信條件除了區位外，建商的財務能力、品質、風評等，都是考量重點，且利率一律從二．五％起跳。

 

博愛路購地案 力麒老總︰都更蟑螂操弄

〔記者徐義平／台北報導〕2012/03/25

針對北市議員李慶元質疑博愛路6棟國有建物滅失登記，轉為私有一事，力麒建設總經理郭淑珍昨親自出面澄清，此事是都更蟑螂特意操弄而非事實。

郭淑珍表示，2007年7月，透過友人介紹，以個人名義買下北市博愛路71號資產，並出租給服飾店，是個人的投資理財，與力麒建設沒有任何關係。至於，博愛路73號的資產是屬於強家，強家申購國有土地屬他人行為，不知為何牽扯到自己。

她回想，當初曾有都更公司找上門，希望將博愛路71號劃入都更範圍；不過，郭淑珍認為，目前有穩定租金收入，如果被劃入都更範圍，資產將受到箝制，因此，希望都更公司跟全部地主談好後再來。

2011年1月，其中一位林姓地主委託都更公司召開都市更新概要公聽會，並於當日向北市更新處提出概要申請，同年3月9日郭淑珍去函北市都更處表示不願意參與都更。

不過，卻在去年5月，郭淑珍接到通知，確定被劃定都更範圍，不過，當初的實施者林姓地主，卻換為蔡姓地主，但是得知蔡姓地主早在3月，都更劃定範圍審議時，便將劃定範圍內持有的不動產全數賣掉，因此，郭淑珍向北市都更處提出質疑，認為依照都更條例，唯有劃定範圍內的地主才能擔任實施者。事後北市都更處便去函內政部營建署希望獲得解釋，內政部營建署再將公文轉至法務部解釋，終於在今年1月獲得依法不符，都市更新範圍劃定無效。不過，就在函請法務部解釋之時，該都更公司找上門，提出合作協議，希望將博愛路都更案轉給力麒建設，不過，須收取總銷100億元的3%當作仲介費。

郭淑珍認為，當時該都更案僅有初步的劃定範圍、提出事業概要便要求3%仲介費，往後的協調地主、興建工程等，均要力麒建設自己解決。

郭淑珍幾經考量，認為該都更案還有一段很長的路要走，而且並非一定要由力麒建設來擔任實施者，因此予以拒絕。不料，拒絕後，卻陸續出現對力麒建設的不實指控。

 

〈熱門族群〉不動產增值加持 壽險股有撐

記者廖千瑩／台北報導 2013/3/25

不動產增值利益可認列收益，對壽險業來說，獲利將進補不少，也成為近期壽險業法說的熱門話題。目前國壽已取得核准，5年內可認列443億元獲利。預期在這波不動產增值利益題材還未退燒前，壽險股價應仍各有表現。

由於接軌IFRSs，金管會准各家壽險公司可申請認列不動產增值利益，以其增值利益的80％或每年100億元，最多分5年認列，國泰人壽今年已獲金管會核准，今年可認列100億元，元月開始每月認列8.3億元不動產利益。

根據國泰金（2882）法說會中公布，國壽全台共有210棟大樓，選出44棟投資用不動產評估增值利益達679億元，扣除IFRSs不利影響，5年內最高可認列443億元獲利。

3月初的新光金（2888）法說會也公布，新壽目前已選定15棟不會賣的大樓進行資產重估，一共評出318.8億元，以3.29％折現率計算，扣除負向影響後，不動產增值利益達282.45億元，將先放在特別準備金項下，不會認列為獲利，後續再視利率變化而定。

不過新光金日前標售敦南大樓部分樓層，第一季將可認列處分利益為76.3億元，挹注獲利。

另富邦人壽也有意申請認列50至60億元的不動產增值利益。

富邦金（2881）日前法說會中，總經理龔天行對此也說明，這部分目前也正向金管會保險局申請中。

不過富邦人壽買進不動產的時間較晚，主要是近幾年買的比較多，因此增值利益無法跟國泰相比。

值得注意的是，外資近期也重回買超國泰金及富邦金之列，富邦金外資持股比率回升至25.05％，國泰金也回升至19.57％。

若從股價來觀察，國泰金、富邦金股價雙雙站穩在40元之上，至上週五為止，富邦金以41.75元穩居金融股王。

法人認為，壽險業今年有不動產增值利益題材、獲利進補，不過因壽險業今年新契約保費比去年有較大幅度的滑落，今年若單靠不動產特別提存準備金回沖，來維持獲利動能，恐怕仍稍嫌不足。