不動產改成本列帳，跨國企業來台上市困擾多
2011-05-31 07:47時報資訊【時報-各報要聞】
針對金管會擬大修IFRS土地投資評價方式，金融圈資深主管更指出，這至少會產生2大衝擊，一是導致跨國企業編製母子公司財報時，因適用會計規定不一而造成混亂；二是外國公司來台上市的財報評估產生困擾。
金融圈人士指出，不論第一上市或來台發行TDR，金管會要求投資不動產須以成本而非市價列價，都會造成外國公司與本地公司財報比較障礙，金管會修法方向與國外規定落差甚大，可能造成比較結果「失真」。
金管會本周將由證期局出面，以研商「證券發行人財務報告編製準則」為題，召集業者召開公聽會，除壽險業等金融業者，許多其他產業的上市櫃公司近年旗下也有不少不動產投資，一旦作成決議，受影響的上市櫃公司範圍將很大。
根據包括英國倫敦、新加坡、香港等重要國際資本市場規定，對固定資產的評價選項均比照IFRS給予相當彈性，金融圈人士表示，金管會若擔心鑑價結果失真，應從改善鑑價公司評價品質著手，而非訂出有違「與國際化接軌」的政策。 (新聞來源：工商時報─記者朱漢崙／台北報導)
不動產一律成本列帳
2011-05-31 07:47時報資訊【時報-各報要聞】
金管會針對IFRS會計新制的不動產列帳方式作出重大決議，金融、產業不動產將一律採成本列帳，保險業爭取的「除外條款」宣告落空。金融業者表示，金管會這項決定嚴重損及「公司權益」，將在本周四（6月2日）公聽會據理力爭。
金管會昨日舉行IFRS新制公聽會的會前會，會中決定，「所有產業」帳上不動產一律「成本列帳」，亦即包括銀行、保險業投資用不動產，未來也全數用成本列帳，不得將增值利益計入股東權益。
昨結論對金融業衝擊最大。其中壽險業者因投資不動產金額可觀，將直接受影響，一般預期，幾家大型壽險業者帳面2,000多億元不動產增值利益，可能而因歸零，無法計入淨值。
官員則表示，2013年國內上市櫃公司及金融業與IFRS直接接軌，帳上不動產全數用成本列帳，但增值部分，即依公允價值評價的結果，還是會揭露在「附註」，投資人一樣看得見各公司不動產增值的總金額。 (新聞來源：工商時報─記者彭禎伶／台北報導)
避奢稅 包租公翻1倍
北市租金下滑6.89% 打造小豪宅吸客
2011年 05月31日
【蔡佩蓉╱台北報導】奢侈稅明上路，房屋拋售潮近尾聲，不少投資客將持有的房屋「由售轉租」避奢侈稅；根據業者統計，大台北租屋釋出件數總量，由2月的15007件上升到5月31267件，成長1.08倍。由於出租物件暴增，不少房東為增加物件競爭力，以小豪宅風格裝潢吸引房客。
受奢侈稅影響，屋主由售轉租的態勢明顯，根據奇集集生活萬用網統計，奢侈稅消息釋出的2月25日當月租屋物件總量1萬5007件，5月統計至5月30日，總計物件量攀升至3萬1267件，成長1倍；最近1周更是快速成長，每天增加1500件，連帶讓市場租金下滑，2月台北市套雅房每戶月租金1萬4500元，5月為1萬3500元，租金下降6.89%。
「過街房東」占2成
奇集集生活萬用網總經理蔣馨誼說，奢侈稅逼得不少投資客把待售物件轉向租屋市場，租屋案件暴增，不少屋主為了讓物件順利出租，紛紛改裝成小豪宅，例如有屋主裝潢中山北路附近20坪2房空間，風格時尚，每月租金約3萬元。
上品房屋外僑租屋服務業務經理賴廣琦說，過去包租公多屬長期出租，但奢侈稅讓市場出現2年「過街房東」，避稅的投資客目前占整體市場2~3成。他表示，「他們對市場敏銳度高，之前就有裝潢中古屋轉售的經驗，因此可把租屋物件裝潢得華麗吸引房客，維持租金水準。」賴廣琦說，15~20坪小套房短期轉售不易，是目前出租的主流產品。
「租金難抵房貸」
本身是房東的設計師王秉倞，在信義區持有2戶小套房，他說：「近幾年房東競爭愈來愈激烈，原本13坪的套房，2年前每月租金3萬5000元，但最近已降到3萬元左右。」他表示，由於當時買入成本較低，因此租金報酬率仍達8~9%，但近幾年才買房投資的屋主，想靠租金打平房貸恐怕不太容易。
「選擇多易殺價」
在台北持有1間中古出租公寓的Eason說，最近與房客續約，房客每月租金硬生生砍了1000元，因擔心空置風險，所以同意降租金。今年26歲的上班族Mandy則說：「在台北工作薪水不高又要付房租，負擔很大，若物件釋出多，跟房東談租金也較容易，希望可藉此殺價。」
2011年 05月31日
【張舒婷╱台北報導】奢侈稅正式上路前最後一個周末，大台北地區建案看屋人潮回溫，但新屋降價空間有限，多數不到1折，導致成交量持續低迷。
多數抱觀望心態
反觀台中、高雄的購屋族群以自住客為大宗，奢侈稅衝擊不大，上周末看屋民眾普遍超過20組，成交戶數也回到奢侈稅前水平。
台北市內湖區「湖山妍」專案姜俊安說，奢侈稅前1周來客數逾20組，與3月初奢侈稅政策剛喊出時暴跌至不滿20組相比，增加不少；新北市林口區「新北郡」更逼近50組。
雖看屋人潮有升溫跡象，但大台北地區購屋民眾觀望心態仍濃厚，業者讓價空間小，致成交維持低檔約1到2戶。
以「湖山妍」為例，看屋民眾殺價動輒開價7折，但成交價多數為85折，至多8折；新北郡成交戶數相對較多，達8戶，但成交價每坪26~30萬元間，與開價相去不遠。
中南部新屋市場，受奢侈稅的衝擊相對低。台中「總太國美」、「聚合發the one」，上周看屋客戶約22~30組。總太建設營運長沈瑞興說，奢侈稅上路後，總太國美將反映原物料成本漲價5~10%，故不少民眾搶在上周「撿便宜」，成交4戶；「聚合發the one」現場專案副總吳秀敏也說，估6月底前將售完。
中南部影響不大
高雄「京城凱悅」專案張景翔指出，近期每周平均看屋人數約12~15組；520當周、上周皆成交1戶，這個月已成交7戶，表現還不錯，開價約45萬元，成交價並未落差太大。
2011/05/31【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】
特種貨物及勞務稅（俗稱奢侈稅）明（1）日上路，屋主賣屋千萬要留意，6月1日當天不要出售98年6月3日以後取得的非自用不動產，（以兩年為期間往下類推）；多屋族則切記不要「短線進出」，除非是繼承取得，否則出售持有短於二年的不動產，要多繳一筆10%或15%的奢侈稅。
奢侈稅開徵，課稅標的除了非自用不動產（房屋及土地），還包括售價逾300萬元的高價汽車、遊艇等；50萬元以上家具、象牙等保育類商品，以及俱樂部入會權利。其中，財政部最擔心民眾因出售不動產行為，在不瞭解法令規範下被額外加徵奢侈稅，引發徵納糾紛。
奢侈稅限制民眾出售不動產的年限，也限制持有的不動產數量。財政部提醒，原則上出售自用不動產雖享有免課10%或15%奢侈稅的權利，但只限「一戶一屋」。本人、配偶及未成年子女名下僅有一棟房屋，辦妥戶籍登記、做自用住宅使用，且出售前不能有營業或出租行為。
簡單來說，「單屋族」的自用住宅，不管持有年限長短，出售時都不會被加課奢侈稅。一戶一屋沒有面積限制，例如，出售都市地區面積超過三公畝（約90坪）以上不動產，只要符合一屋要件，都不在奢侈稅課徵之列。
還有哪種形態的不動產出售時不會被課奢侈稅？財政部說，「先買後賣」的換屋族，只要在購入新屋完成移轉登記日起算一年內，出售舊屋，即使持有舊屋未滿二年也免課。農舍、預售屋、繼承而來的房屋、被徵收的房屋、法拍屋或銀拍屋、非自願離職須出售新購入的房屋，以及建商興建完工後首次出售的不動產，都不課徵奢侈稅。
多屋族與短線進出投資客，明天起出售不動產，要非常小心。財政部提醒，自用房屋是以棟數計算，不是按面積大小，因此若有二戶符合自用住宅條件的房屋，出售時只要持有未達二年，即使自用仍會被加課奢侈稅，但多屋者出售屬於繼承而來的房屋不在此限。
【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】2011.05.31 05:08 am
奢侈稅如何計稅？財政部說，不動產是按實際出售價課稅；奢侈貨物及勞務則從高按加計關稅或貨物稅及營業稅後的「含稅總價」，判別應否課徵奢侈稅，並非較低的出廠價。
奢侈稅的課稅對象，不動產為賣方，且負有自行申報的義務，未申報者要補稅加罰；奢侈貨物及勞務則是最終消費者，進口商或產製者則為代徵人。
財政部指出，奢侈稅實施後，所有奢侈貨物及勞務的交易，即要受新稅法規範；出售不動產的持有年限，自6月1日起反推未達二年者，即在課稅之列。奢侈稅的稅率，不動產以持有期長短，按10%或15%課稅；奢侈貨物或勞務達到一定金額以上，一律課徵10%。
奢侈稅的課徵稅基，出售不動產是按實際出售總價課稅。舉例來說，甲在100年6月1日以2,000萬元出售99年6月30日取得的非自用不動產，因為持有不滿一年，要按出售價2,000萬元課徵15%奢侈稅，即300萬元。
明天起購買奢侈貨物或勞務則要注意，如果是進口貨物，海關會在進口貨物的到岸價，加計關稅、貨物稅及營業稅後，以其含稅總價決定是否要額外再代徵一筆10%奢侈稅。估計進口車到岸價格達到187萬元，就要加徵奢侈稅
例如排氣量3,000cc進口車，未含關稅的到岸價是220萬元，依據稅額層層上疊的計稅原則，進口關稅稅率17.5%，稅額為38.5萬元；含關稅總價258.5萬元再乘上貨物稅率30%，貨物稅額是77.55萬元；再以336.05萬元的含稅價乘上營業稅5%，應繳營業稅額16.8萬餘元，最後得出含稅總價是352.85萬餘元，達到300萬元課徵門檻，消費者須繳納10%的奢侈稅約35.29萬元，總稅負超過168萬元。
投機客賣轉租 屋主悶、房客樂
2011/05/31【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】
奢侈稅上路在即，不少趕不及賣屋的投機客決定「轉賣為租」，進而衝擊租屋市場。房仲業者觀察，近來租屋市場已出現租金降、選擇多的情況，競爭激烈，使得閒置期更長，這種情況也使得「屋主悶、房客樂」。
昨（30）日有業者統計指出，奢侈稅實施後，超過八成的屋主不願降價求售，其中超過三成的屋主更寧可「以租代售」，先忍兩年再說。
HouseFun傳媒中心地產召集人李建興表示，5月台北市每坪租金跌至1,034元，較4月跌0.29%，新北市也跌0.72%至829元；中、南部則因奢侈稅衝擊較小，租金沒有太大變動。
李建興分析，奢侈稅剛在立法院三讀通過之際，許多原本以租金養房、準備等待增值再出售的包租公及包租婆，由於擔心被課到奢侈稅，於是改變投資策略，轉租為售；但奢侈稅實施在即，眼看短時間難以出售，近來不少賣方決定乾脆重新當回包租公。
奇集集總經理蔣馨誼指出，奢侈稅訊息釋出以來，奇集集網站湧入超過5萬件房屋出租廣告，奢侈稅開徵前最後一星期，每天更以超過1,500件數量快速激增，較年初的每日出租房屋數，大幅成長2.4倍。
買預售屋 自律規範當靠山
2011/05/31【經濟日報╱記者邱金蘭／台北報導】
民眾購買預售屋權益將更有保障了，金管會指示信託公會及銀行公會，研訂預售屋買賣相關信託及保證業務的自律規範，明確規範預售屋買賣雙方及金融機構的權利義務，以避免消費爭議。
內政部的預售屋買賣履約保證機制已經上路，金管會也請公會儘快訂定這項規範，最遲下半年就有完整的配套措施。銀行業者表示，目前金融機構業者也在觀望，要等自律規範出來後，才會推出相關預售屋信託及保證業務。
預售屋買賣交易糾紛時有所聞，過去也經常發生交屋前建商倒閉，消費者已支付價金，求償無門等情事。
為落實消費者權益保障，內政部及消保會依消費者保護法第17條規定，將履約保證機制納入預售屋買賣定型化契約應記載事項，並給業者八個月的準備期間，預計從今年5月1日生效。也就是從5月1日起，建商提供的預售屋買賣定型化契約，應載明履約保證條款，保證的方式共有五種，包括不動產開發信託、價金返還之保證、價金信託、同業連帶擔保、公會連帶保證等。
其中「不動產開發信託」、「價金返還之保證」、「價金信託」，受託單位為金融機構或信託業，為順利執行這項政策，內政部在5月6日發函給金管會，請金管會協助督促金融機構及信託業者配合辦理。
銀行業者表示，為避免金融機構及信託業各做各的，對消費者權益不見有保障，金管會日前特別請銀行公會及信託公會，研議自律規範，讓業者有所遵循。
尤其是應就相關業務的辦理，妥善規劃預售屋買方、賣方及金融機構相互間權利與義務，以避免消費爭議。
官員表示，例如建商銷售預售屋時說有交付信託，但消費者不見得知道，消費者要如何了解業者交付信託情況，有問題時又要如何處理，都必須讓消費者了解。
因此，透過自律規範，就可以要求金融機構跟建商簽訂契約時，必須在契約中約定，如何揭露相關資訊、如何保障消費者權益等。
最遲預售屋買賣履約保證機制的推動，對建商來說，因必須向金融機構辦理相關信託或保證業務，難免會增加成本，但對消費者來說，購買預售屋時權益是更有保障了。
奢侈稅上路 學者：高房價難回頭
【台灣醒報╱記者蕭介雲╱台北報導】2011.05.30 07:34 pm
奢侈稅6月1日（周三）正式上路，房市利空出盡？淡大產經系教授莊孟翰分析，台北市高房價已難回頭，但是民眾不要搶高點，可以選擇合理價位且近捷運的地區；房仲業者邱太煊則認為，下半年將呈緩步向上的盤整格局，至於明年則要看大選結果與國際變化，房價可能呈激烈振盪局勢。
奢侈稅將上路，雖然房價確呈微幅下跌情形，但業界已傳出利空出盡說法。莊孟翰對此指出，政府房市政策自亂陣腳，一手要打房、一手又推720萬優惠房貸，當然會被業者認為是「打假球」、「看破手腳」，但「利空出盡」說詞也是一種促銷的手法。
莊孟翰表示，未來房市要「區隔市場」，如果是投資性需求的置產，奢侈稅也打不到，先以新北市來看，如果屬於推案量大的地區就會下跌，如果是在台北市，精華區因為沒有明確規範港資、陸資、外資，已進來搶屋建立灘頭堡，高房價已難回頭。
「現在是預期利息提高、歐美復甦、大陸經濟如果硬著陸等外在因素，對房市的影響最大。」莊孟翰說，民眾如果要買屋，可以優先選擇內湖、大同、萬華等房價相對合理的中古屋，但是不要去搶高價位房子，至於未來房市走勢，則要等大選後再行觀察。
台灣房屋產業研究中心執行長邱太煊則強調，目前大安區與信義區有緩漲的趨勢，至於新北市的跌幅，則由2月的8~10%，縮減為5~7%，預估今年下年將呈盤整格局，明年則會上下激烈振盪。
「今年建國百年有太多人結婚，因此有購屋需求，還有陸客自由行利多。」但邱太煊說，市場也有大選不確定、希臘債信嚴重考驗、歐元區可能解體、茉莉花革命影響油價等利空，建議民眾可以撿便宜承接，但要以精華地段、捷運沿線房屋為主。
雙北市搶手 房價恐難跌
2011/05/31【聯合報╱記者羅介妤／台北報導】
內政部住宅需求動向調查出爐，全台6大都會區今年第1季住宅需求總計23萬3266戶，其中新北市與台北市「雙城」需求戶數合計近12萬戶，占總需求戶數的5成以上，調查顯示「雙城」住宅需求仍然熱滾滾，房價恐易漲難跌。
根據調查，第1季6大都會區住宅需求23萬3266戶，比起去年第4季的21萬9604戶，增加約6.22%。在台北市、新北市、桃竹縣市、台中市、台南市、高雄市這幾大都會區中，以新北市的需求戶數6萬7544戶最多，占了2成9，台北市5萬744戶，占2成2左右，合計占5成以上。
房仲業者說，多數民眾仍然希望在大台北地區購置住宅。不過，觀察近1年來6大都會區的統計數據可發現，欲購住宅的整體需求戶數從21萬5067戶，增加至23萬3266戶，成長8.46%，除台北市外，其餘縣市的需求戶數皆有所成長。
房仲業者分析，購屋者雖然對大台北房市較有興趣，但北市房價過高，已超出多數民眾的負擔，加上鄰近外圍城鎮交通可及性日漸改善，於是轉往新北市、或更外圍的桃園縣置產，才會導致台北市的需求比例下滑。
從各地區新購置住宅者的購屋動機來看，整體調查地區的首購及換屋自住比例超過8成，以「投資」為動機則占了2成，是近1年來投資比例的最高峰。
各大都會區中，以新北市投資比例成長最明顯，從去年上半年的16.03%，一路攀升至今年第1季的 23.2%，增加超過4成4；台北市也有近3成8的成長幅度。
但太平洋房屋行銷部經理鄭國英表示，因政府祭出奢侈稅打壓短期投機客，預計從下一季開始，奢侈稅效將會顯現，投資型購屋比例會向下調整，首購換屋的自住比例則會相對增加。
遊戲園區盼落腳台北 市府協調釋出土地
【經濟日報╱記者楊毅】2011.05.31 03:28 am
國內多家數位遊戲業者昨（30）日向台北市政府陳情，盼解決土地取得和租金昂貴問題，讓遊戲產業能在台北市落地生根，打造「數位遊戲產業園區」，發揮產業群聚效應。
台北市產業發展局長陳雄文允諾，將在一個月內協調各局處整理現有閒置公有土地或建物後，再邀請業者討論。
台北市議員王鴻薇指出，數位遊戲產業相當具有競爭力，呼籲市府應積極推動。
沒有留言:
張貼留言