【經濟日報╱記者李淑慧／台北報導】2011.05.25 08:54 am
政府打炒房，銀行辦理土建融轉趨嚴格，建商轉向壽險公司融資。近期不少建商轉讓「不動產信託受益權」給壽險公司，壽險業者的報酬率可高達6%，優於其他固定利率工具的報酬。
在林口推「世界首席」預售案的甲山林，今年3月把即將交屋的汐止「甲山林天廈」，以10億元價格，將信託受益權轉讓給台灣人壽。
上周五，京業建設也與宏泰人壽簽約，將京業建設位於捷運新北投站附近的「京倫吾悠」不動產信託受益權，以6億元的價格，轉給宏泰人壽。
壽險業者表示，在銀行緊縮不動產授信後，近期有愈來愈多建商前來接洽，有意將信託受益權轉讓出來，希望提前取得資金蓋房。
金管會允許保險業投資「不動產信託受益權」額度，為保險業資金的2%。從目前資金運用總額約10兆元來算，保險業可投入這類商品的總金額可達2,000億元。據了解，因為近期案子多、且收益率都不錯，不少壽險公司正在評估要投資。
金管會表示，如果保險公司覺得這些不動產的開發案有開發潛力，可以去購買不動產信託受益權。若掌握不錯的案子，對收益有利。
宏泰人壽表示，京業建設旗下建案賣得很好，因此購入其不動產信託受益權，合約為三年；這三年內，宏泰人壽可以領取固定的收益，每年有6%，高於其他固定收益商品報酬率，合約到期後，建商將返還全部本金。
宏泰人壽表示，購買不動產信託受益權，有點類似貸款，前提要確保建商的還款能力。京業建設這個建案總銷售量有40多億元，是新北投的住宅指標大案。
外界好奇，為何「不動產信託受益權」的報酬率可以高達6%？相關業者解釋，建商正在建造的不動產，資金已經交付信託，因此，建商即使倒閉，錢在受託銀行手上，壽險公司還是可以拿回本金。不過，其擔保順位排在較後面，例如若建案無法繼續下去，資金必須先還給其他債權人。
新聞辭典》不動產信託受益權
建商將民眾買預售屋的錢都交付銀行信託，稱為「不動產信託」，由受託銀行視建案工程進度，逐次撥款給建商、專款專用，可降低建商倒閉、捲款逃走風險。
等到建案開發完成後，不動產的銷售收入，屬於信託利益，銀行將交給受益人（建商）享有。
不過，建商若希望提早拿到更多的資金，而不是工程完成之後才拿到全部資金，可以轉讓「信託受益權」給其他投資者。在建案完成之後，受託銀行就把錢分配給這些投資者。
金管會明訂受益權轉讓，只能賣給專業投資法人、或具專業知識的高資產自然人等，並要求建商不得以客戶價款已交付信託的方式誤導客戶。
2011/05/25【經濟日報╱孫效孔】
行政院將取消2,000億元青年安心成家貸款上限，並延長還款期為30年，且將最高貸款金額提升至720萬元。行政院的目的是希望放寬青年購屋限制，以達到「黃金10年」中「住者有其屋」的目標。反對者認為該項政策是為建商與投機客解套，因為年輕人買不起房子的主因在於房價，但這種批評昧於現實，過度妖魔化政府房貸政策。
據台灣房屋中心統計，2011年第一季全台各區域平均房屋成交單價，台北市平均每坪51萬元，新北市23.8萬元，桃園縣更僅12.5萬。反映北台灣各區域間的房價，存在極端差異。許多人說房價太貴時，眼中只看到台北市，所以認為房價貴得離譜。
但，在台北市工作的年輕人，不能住新北市或桃園縣嗎？今日台灣年輕人薪資低落，政府固然責無旁貸，但年輕人生產力低落及經濟狀況變遷等也都是原因。
2011年「全球金融中心指數」（GFCI）評比報告中，台北已在全球75個城市中排名上升至第19，以此來看，台北市的高房價就不乏支撐。更何況在兩岸經濟與金融交流增溫的今日，台北的房價是被拿來與上海香港比價，當然會有許多國際性的需求。
雖然高房價產生部分所得壓抑效果，但也反映台北作為東亞國際性都會的地位，帶來更多的就業機會，也帶來投資與消費的需求。在台灣逐漸從產業蛻變成知識經濟體系的同時，台北房價的上漲是無法、也不應改變的趨勢。
台北的高房價反映的不是缺乏「居住正義」，反而是政府推動台灣走向世界的成果。雖然在此發展下，不僅是年輕人，許多老台北人也被房價往外圍驅趕。居民在外遷的過程中，當然會收到應有的經濟利益補償，不能說是「不義」。
過去在紐約、倫敦或巴黎，都發生過此類長期變遷。紐約的曼哈頓房價之高，普通中產階級根本無力負擔，每天通勤兩小時工作在各大城市都是常事。
單以北台灣而言，大眾運輸的網絡綿密且班次頻繁，遠超過許多世界級大都會。所以，大家不要再說，房價高到年輕人住不起。住在台北大都會的中心，並不是每個人的基本人權，而應是經濟資源合理分配的結果！
政策性購屋補助，對穩定社會以及提高經濟生產力有正面且深遠的意義。對於金融業而言，政府推動的購屋貸款，可以取代部分奢侈稅上路後的投資客需求；延長為30年的貸款期限，也有助於提高銀行的資產品質與結構。
而且，青年購屋與社會住宅，主要以小坪數單位為主，當然不會助長房價的哄抬。
對於青年購屋貸款政策的放寬，各界應正視台北都會區的特殊房價環境，重新思考個人在都會變遷中的地位，多關注新北市與桃園縣，才符合健康的國際都會視野。在此項房貸補助的處理上，若能搭配對購屋於新北市與桃園縣的其他優惠，應可進一步發揮居住的疏散效果，對於促進房價的合理性，會有更好的效果。
（作者是開南大學財務金融系助理教授）
2011/05/25【經濟日報╱記者陳美君／台北報導】
奢侈稅6月上路，房市交易提前降溫，銀行新承做房貸大幅衰退。根據中央銀行統計，4月五大銀行新承做房貸金額，較3月衰退114億元，平均利率走揚至1.785%，較3月上升1.8個基本點。
包括台銀、土銀、合庫、一銀和華銀在內的五大銀行，4月新承做房貸511億元，較3月衰退超過百億元。
央行經研處副處長陳一端指出，政府打炒房，政策效果逐步彰顯，房市交易不像過去熱絡，是銀行新承做房貸衰退主因。
至於銀行新承做房貸金額下滑，是否為既定趨勢，陳一端說，央行還在持續觀察中；根據日前公布的數據顯示，台北市4月買賣移轉棟數月減29%，相較高雄市的跌幅27%，以及新北市跌幅25%，台北市的房市交易確實受奢侈稅衝擊、冷卻許多。
與前幾個月相較，4月五大銀行新承做房貸金額，仍較去年同期的484億元高出不少；陳一端解釋，去年12月開始，這五家銀行承做青年安心成家政策性房貸，大約70幾億元，使得房貸金額增加。
2011/05/25【經濟日報╱高敏惠／撰稿】
根據住展雜誌統計，520檔期的一個月期間，總推案量1,250億元，是2008年統計520檔以來的第二大量，顯見奢侈稅利空逐漸淡化，建商推案轉趨審慎積極，再加上陸客自由行即將啟動，還有銷售人員表示最近在銷售現場看到陸客身影，因此一般預料6月之後將有一波陸客來台的資金行情。
台灣不動產交易中心總經理李同榮表示，奢侈稅雖然尚未正式上路，但從3-4月六大都會的均價對照2月，已明顯感受到產生的影響，在六大都會區中價格幾乎都呈下跌現象，整體而言預估5月房價仍會持續盤整下修，他預估最遲8月應可回溫。
李同榮說，6月奢侈稅的提早上路，將使投機客出售手上過多的物件，加上出現價格讓步，使自住型買方因此消除觀望態度，且願意進場看屋，尋找合適的房屋標的，4月下旬已有自住型買方進場，使房市交易量出現回溫，其中以市中心中古屋大樓成交量回溫最明顯，並以萬華、大同與松山為復甦動力來源，大安、中正區價位平穩最具抗跌指標，未來這兩區內豪宅仍有創新高價的可能。
隨著後奢侈稅時代來臨，李同榮提供房地產買賣者以下建議：（一）短線投資者：宜出清或減量觀望（二）中線投資者：要提高自備資金，找出具有位能（LOCATION）、功能（例如科學園區）、動能（例如三鐵共構或新動工雙捷運）的潛力發展區（三）長線投資者：投資標的越是都會核心商圈越安全（四）首購與自住者：不要期望買在底部，大台北的都會核心地區，跌幅應不會超過10%，若能掌握議價空間，要精挑細選勇於伺機進場，但避開量大區塊（五）台北市都更價位已到頂，不夠專業者少碰都更（六）2011年開始，量大區塊預售或成屋短線投資風險加大，建議獲利了結（七）總統大選前注意打房政策後續發展，選前與選後將是未來數年房地產投資決策重要關鍵。
2011/05/25【經濟日報╱高敏惠】
奢侈稅衝擊大台北預售與中古屋市場，反觀商辦市場近期表現卻逆勢上揚。
日前被視為奢侈稅後指標的B級商辦「三陽忠孝大樓」，以41.45億元高價拍定，再加上新光REAT三棟大樓最後以35.24億元合標搶下，溢價率高達65.7％，於此同時，新光金控也打算調漲信義計畫區旗下商辦大樓的租金，顯示北市商用不動產除已擺脫奢侈稅陰霾外，市場資金流仍然充沛，外資、陸資、法人仍頗看好台灣房市的發展與投資潛力。
商仲業者普遍認為，在後ECFA時代來臨，加上即將開放的陸客自由行，在外資、陸客的搶進下，台北市商辦市場需求強勁，預期將點燃另一波的起漲行情。
瑞光不動產總經理蔡毓燐表示，以內湖科技園區的辦公室需求為例，隨著2010年逐漸走出金融風暴，歐美及亞洲市場景氣大幅回溫，產業動能穩定成長，促使辦公室需求市場改以自用的企業客群逐一浮現，如元祖食品本季即購入舊宗段新成屋普得大樓1098.42坪。
同時因ECFA效應發酵，去年呈現高度成長，我國對大陸的進出口，雙雙寫下歷年新高紀錄。金融業列入早收清單並放寬准入條件，將使資金流向脈絡更為暢通，陸企買樓雛形已日漸明朗，其中四個商會已集資計畫尋找北市全棟辦公大樓作為陸商未來在台企業總部。
在買賣行情方面，內湖地區今年第一季市場呈現多空交戰，本季交易量主要集中瑞光路、陽光街等主要道路上，臨路條件的優勢，房產增值空間大，比照去年同期仍有9.74%漲幅，平均成交價為37.83萬/坪。陸客自由行將在6月底開放，北市主要精華商圈店面熱度已逐漸延燒，勢將帶動內科園區商辦交易升溫，店面租金也有望攀升。
蔡毓燐分析，下半年起短線投機客將全數退場，住宅市場將由多頭轉向空頭，反觀商用不動產的稀少性，將成為各方資金投入的首選標的，內湖科技園區所成立的亞太營運中心，提供全方位招商引資服務，ECFA簽訂以來，園區內常可看到來自大陸的商團參訪不斷。毗鄰內湖的松山機場二航廈啟用之後，國際、國內分流以提供有效的商務機場為目標，交通便利性大增，勢將吸引各國企業在此大舉設立營運總部。
B商辦標脫7.12億 每坪飆破百萬
2011-05-25 00:58中國時報 沈婉玉、王莫昀／台北報導
繼新纖買下新光REAT三棟大樓後，又有傳產公司出手買樓！兆豐銀行昨日標售舊忠孝分行大樓(建國南路B辦大樓)，吸引7封標單投標，最後由金車企業以總價7.1212億得標，溢價達48.67％，拆算估算1、2樓店面均價每坪約141萬元，3樓以上辦公樓每坪約94至100.75萬，創區域Ｂ辦大樓新高價。
此外，台灣金服標售民生東路商辦，吸引24封標單，刷新今年法拍市場單一物件最多人競標紀錄。
兆豐銀標售整棟商辦，總面積813.47坪(內含18個車位236.85坪)，底價4億7899萬元，共吸引7封標單，最後由金車企業得標，其餘投標人以富助投資出價6.211億元居次、宏和精密紡織董事黃大功出價5.43億元排名第三，其餘將捷建設、沅祥興業、東剛建設、閎泰企業也出手競標。
全球資產專案經理王維宏說，此棟大樓得標價並不低，得標人應不是以單純B辦大樓為考量，此產權完整、地段位置不錯，再加得標人金車企業，近年在商用不動產投資上頗有斬獲，轉角不遠處，也是金車企業伯朗咖啡店面，此大樓未來若改建、改裝為飯店或為總部大樓等，都是不錯投資。
統計近3季成交資料可發現，傳產業已取得總價約115億元的辦公、廠辦與商場等商用不動產。傳產業進軍商用不動產動作積極，除了廠房擴建需求外，有不少企業近年營運狀況不錯，進而跨進商用不動產的投資領域，如匯僑在去年9月以18.22億元，買下站前商圈的壽德大樓商場，近期處分掉後，獲利3.1億元。
台灣房屋研究中心經理洪暉恒表示，從三陽忠孝大樓、新光REAT商辦，到這次金車企業拿下兆豐銀舊忠孝分行大樓，顯見地段好的商辦漸脫離奢侈稅風暴。
另外，台灣金服昨日首次公開拍賣北市民生東路二段揚昇商業大樓，總面積197.06坪(內含車位13.79坪)，底價7838萬，吸引24封標單，最後由達麗建設以總價1億2391萬元拍得，溢價58.09％，若一車位以300萬元計，扣除車位後換算每坪約65.97萬。
0.3坪喊價800萬 畸零地圍籬阻路 拆！
2011-05-25 00:57中國時報 周志豪／台北報導
○．三坪畸零地能「螞蟻吃大象」？北市議員鍾小平昨指出，位於捷運忠孝復興站後方「姜記包子鋪」騎樓約○．三坪畸零地，被地主以不銹鋼圍籬圍起「宣示主權」，影響都市景觀與行人通行；北市府昨認定為路霸，並立即拆除（見左圖，許正宏攝）。
鍾小平昨指出，位於大安區復興南路一段的「姜記包子舖」，今年二月原要轉賣店舖，卻因店面騎樓右側樑柱前約○．三坪畸零地屬另一名地主李春琴所有，街廓不完整。外傳李姓地主喊價八百萬，造成轉售案最後無疾而終，包子舖也無法轉手。
不過，近日有民眾檢舉，該畸零地不鏽鋼圍籬，違法占用既成道路與水溝蓋，妨礙行人通行也影響市容觀瞻，屬路霸。
鍾小平痛批，台北市多數上班族苦於買不起房子，但不肖投機客卻利用○．三坪畸零地喊價八百萬元牟利，卡住都市及住宅整體發展。昨會勘過程，要求市府逕行拆除畸零地路霸違建。
畸零地地主代理人黃姓房仲業者喊冤，表示屋主僅委託代管，未委託買賣，沒有喊價八百萬情事，自製圍籬也不是路霸，質疑鍾小平濫用權力，侵犯當事人私產。
不過警察局大安分局交通組組長袁興華回應，該圍籬確實有阻礙行人通行之虞。周一已依《道路交通管理處罰條例》規定，開出勸導單。
新工處第六分隊技工齊如春也說，該圍籬確實設在既成道路上，妨礙行人通行、安全，就算路霸。但因地主未拆除，基於貫徹公權力，只能強制拆除。
姜記包子舖老闆姜勵生則表示，不銹鋼圍籬阻礙通行是事實，市府強制拆除是伸張公權力，值得嘉許。只不過姜勵生也坦承，包子舖目前招租中，已無轉賣計畫。
A7產專區招商，門檻大降
2011-05-25 07:57時報資訊【時報-各報要聞】
規劃已久的機場捷運A7站產業專區，將在下週公告招商，據了解，內政部與經濟部大幅下修投標廠商門檻，公司資本額只要10億元，承諾5年內投入400億元，創造5,000個就業機會等條件，就可參與投標，預估總底價196億元，希望更多符合資格的廠商來競標。
機場捷運A7站合宜住宅已決定在6月24日決標，產業專區也加緊進度，在下週公告後，預計2個月後決標。自政院有意在A7站規劃產專區後，即盛傳該區招標資格條件嚴格，是為鴻海在北台灣圈地，行政院因此要求內政部對外說明清楚，並要求經部檢視資格條件。
經檢視該區山坡地不適合開發後，產專區土地面積由原本規劃的56.78公頃，縮小至43公頃，減少25％，因此內政部和經濟部大幅下修招商資格：資本額由最初的25億元，下修為10億元；產值由原本規定8年內，至少要有1年要達2,000億元，下修為1,500億元；5年內投入開發金額由原計劃的500億元，降至400億元；創造就業人口由8年內1萬6,000人，降至5000人；總底價由原規劃的240億元，降至196億元。 (新聞來源：工商時報─記者王信人／台北報導)
2011年 05月25日 【李亮萱╱台北報導】
奢侈稅宣布後，房地產329檔期交易冷清。根據央行最新統計，4月5大行庫新承作房貸月減114億元，只新增了511億元。其中又以台北市成交量下滑最多。央行昨日宣布房市控管成效，認為奢侈稅有助房市降溫。
北市成交量下滑最多
奢侈稅從2月底發酵以來，賣方惜售、買方觀望等待房價下跌，造成房市交易量急凍。全台房貸市佔率近4成的5大銀行，4月新承做房貸就月減114億元。此外，5大銀行4月承做財政部去年底推出「青年安心成家方案」有70多億元，若扣除此優惠性房貸，則月減金額就接近200億元。
至於5大行庫加權平均房貸利率更升至1.785%，月增0.018個百分點，創下19個月來新高。未來在升息循環下，最快年底前就可突破2%。
央行經濟研究處副處長陳一端表示，4月房貸數據顯示民眾已開始觀望，房市交易也沒有那麼熱絡，陳一端說：「又以台北市移轉棟數下滑最多。」根據統計，台北市4月買賣移轉棟數月減達28.5%，而全台4月土增稅徵起件數部分，也比3月減少1.6萬件，減幅高達25.6%。
銀行房貸業務主管表示，從目前現有數據來看，5月新承做量恐怕還要較4月下滑1成。
2011年 05月25日 【林潔禎╱台北報導】
台產（2832）董事會重啟出售台產資產管理公司標案，惟受到奢侈稅影響，出售底價經重新鑑價後由上次17.67億元向下小調至16.25億元，預計6月13 日再度公開投開標作業。
底價16.25億6月開標
法人推估，若順利出售，台產至少可以認列逾3億元處分利益，貢獻每股獲利近0.9元。
台產協理陳翠蓉指出，近年不良資產市場急速萎縮，且台產本身可執行不動產買賣業務，因此應主管機關要求出售資產管理子公司。
據了解，台產資產管理公司目前擁有一筆土地、一建案及有價證券，其中土地是在2009年以28億元取得在台中的土地，當時取得就規劃要出售，另位於台北市一建案也進入完工階段，可認列收益。
根據台產規劃，即日起開放領標，預計至6月10日之前都可以進行實地查核。台產資產管理公司是台產百分之百持有，法人推估若以底價出售，台產可認列逾3億元處分利益。
庫存地推案量1700億 續積極買地
2011年 05月25日 【楊舒晴╱台北報導】
遠雄建設（5522）昨日召開股東會，董事長趙藤雄表示，目前遠雄手中掌握的庫存土地推案量約1700億元，在建工程達300億元，未來還會持續整合及購買土地，今年推案重點鎖定新莊副都心、中和。但坦言，奢侈稅的確影響購屋意願，下半年房市得看政策上路後才能斷定。
配現金股息6元
遠雄去年營收共195.69億元，稅後純益66.94億元，每股純益（Earnings Per Share, EPS）9.48元，將近賺回1個股本，展現「營建F4」風範，並大手筆配發現金股息6元，去年的營業毛利83.89億元，毛利率高達42.87%。
趙藤雄昨日侃侃而談，預期遠雄未來2~3年內營運表現依然亮眼。不過部分股東並不領情，頻頻追問遠雄未來股價表現，一度讓趙藤雄動怒，硬聲強調不會評論公司股價，場面十分尷尬。
下半年推案量多
趙藤雄分析，台北市的土地稀有，雖然總推案金額看似增加，但是目前新推案多為大坪數、高單價，導致推案總戶數並無增加，況且去年台北市人口從淨流出轉為淨流入，「估計未來大台北地區仍供不應求，價漲量縮的狀況會延續」。
遠雄建設執行副總經理黃志鴻表示，目前公司含合建都更的庫存土地面積約8.8萬坪，預計今年下半年推案量超過400億元，新莊「中央公園」、中和「遠雄左岸」將於第3季推出。而汐止「U Town」第1期廠辦案已開始動工，接待中心正搭建中，今年第4季將公開，至於位於內湖五期重劃區的2筆「潭美案」還在申請建照，最快可望於今年底推案。
中國布局方面，遠雄建轉投資的海峽建設仍以南京市及福建省平潭島開發為主；至於董事長趙藤雄以個人名義投資的天津案則有新進度，今年6月就要搭建接待中心，預定7月開賣。
頂級每坪逾百萬 新北將打回原形
2011年 05月25日 【蔡佩蓉╱台北報導】
距離奢侈稅正式上路倒數一周，大台北豪宅市場近幾個月受影響成交量縮，不過房價僅小幅修正，根據業者統計，5月大台北地區豪宅價格比2月僅小跌1.48~5.3%，台北市頂級豪宅仍維持每坪逾百萬元的水準，業者指出，將近5成豪宅客為了避奢侈稅，近幾周選擇獲利了結。
大師房屋總經理陳建慶指出，5月下旬之後，豪宅房仲相當忙碌，尤其大安區、內湖區豪宅投資客多，大約有5成豪宅客獲利了結。投資客趕在最後逃命階段，成交產品以剛交屋的高級住宅居多，如去年交屋的華固「雙橡園」，坪數70~80坪，去年每坪成交價約80萬元左右，但近期每坪約100萬元成交，奢侈稅並沒有讓豪宅價格回到去年水平。
自從2月奢侈稅政策曝光後，對一般中古屋住宅影響最劇烈，但永慶豪宅事業部統計，台北市市中心內、總價6000萬元以上的頂級豪宅，5月每坪成交價106萬元，較2月每坪107.6萬元，僅小跌1.48%，與4月成交單價每坪105.5萬元相比竟小漲0.5%。
有錢投資客撐盤
永慶指主因是豪宅市場受到資金充沛、口袋深的投資客撐盤，影響幅度較小。
永慶豪宅事業部指出，頂級豪宅仍相當搶手，奢侈稅僅稍微壓抑價格，若按照成交價創新高的比例來看，台北市5月仍佔23%，與北市郊區、新北市創新高比重為8%、7%相比，北市頂級豪宅「強者恆強」。
內湖南港跌較多
而北市總價3000~6000萬元豪宅及新北市2000萬元以上的豪宅，則是連續4個月下修，以台北市中心豪宅來看，5月每坪75.3萬元，較2月78.2萬元，下滑3.7%，台北市郊區如內湖、南港等區域，5月每坪60萬元，較2月的63萬元跌了4.7%。
永慶房屋首席房產顧問葉國華表示，近年大台北非精華地段區域型豪宅，在資金炒作下也開出高價，價格直逼頂級豪宅。
屋主看漲不降價
陳建慶則說：「奢侈稅將把新北市豪宅價格打回原形，不過北市豪宅屋主大多認為房價仍看漲，絲毫沒有降價空間。」
房仲業者指出，奢侈稅2月底消息釋出後，豪宅交易量在3月大減4成，近期北市豪宅交易以持有時間較久的中古名宅為主，如台北市安和路的「東帝士花園廣場」屋齡將近20年，坪數68坪，每坪約100萬元成交。
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