奢侈稅利空出盡 房市回穩
2011/05/30【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】
奢侈稅本周三（6月1日）起實施，在新制上路前的最後一個周末，看屋人氣頗旺。海悅廣告總經理曾俊盛指出，各上市櫃公司將發出近9,000億元的現金股利，勢必有部分資金流進房市，房市會逐月轉佳，成交量將慢慢恢復到奢侈稅訊息釋出前的七成。
信義房屋也指出，目前二手市場交易狀況愈來愈熱絡，奢侈稅實施前，房市正出現一波「急售的成交潮」。
遠雄企業團董事長趙藤雄則說，若有投機客為避奢侈稅要拋貨，目前已是最後時機，待奢侈稅上路後，市場就會逐漸趨於穩定。
另外，依照香港經驗來看，奢侈稅上路後，房市可能會因為供給量大減，價格反而揚升，近來有不少香港客相中這一點，積極來台看屋買屋，盼在奢侈稅上路前布局台灣房市。
因此，香港最大房仲業者—中原地產規劃在6月1日奢侈稅上路當天，開出在台灣的第四家店信義店。中原地產副總經理余志文說，該公司在台灣的分店，近來成交一戶位於台北車站旁的地上權建案「京站」給香港客戶，而且每坪單價還超過58萬元，屬區域新高，顯示香港投資客的興趣。
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮分析，雖然賣方現階段已面臨「降價或撐兩年」的抉擇，但選擇賠錢賣的比重並不高，「略低於行情」是急售賣方可以接受的底線，部分條件較佳的物件，成交行情甚與奢侈稅實施前沒有差距。
一手市場部分，各銷售案場的來客也都回籠，曾俊盛表示，4月的買氣就已經比3月好一點了，5月以來，更是一周比一周好。他分析，3月、4月的成交量，大概只有奢侈稅訊息釋出前的兩成，5月則約有四成多。奢侈稅上路後，房市成交量將慢慢恢復到奢侈稅訊息釋出前的七成。價格部分，則將持平整理，若接下來的買氣都很不錯，928檔期登場的新案，價格也許會有機會上攻。
余志文說，香港客戶對台灣房地產有興趣，主因有二，第一是港幣與美元掛勾，近來持續弱勢，不少香港人都為資金急謀出路。
第二，去年11月香港推出與台灣奢侈稅同樣的「額外印花稅」後，香港房市出現「量跌價升」格局，目前房價已上升約9%，主因供給量變少，預期台灣房市未來也會有類似的走勢。
2011/05/30【經濟日報╱記者徐碧華／台北報導】
依立法院要求，內政部趕在5月底即本周二（31日）前，要提出平均地權條例、地政士法和不動產經紀業管理條例修正草案，由於擔心反彈聲浪大，內政部版的地政三法仍按「區段化、去識別化」登錄不動產實際交易價格原則擬定條文。
不過，立法院本會期只到6月14日，除非行政院院會本周火速通過，又強力動員立委護法，否則地政三法要完成三讀幾無可能，外界預期，6月1日起，奢侈稅將孤單上路，缺乏配套。
內政部地政司副司長王靚琇昨（29）日表示，內政部長江宜樺本周就會批示公文，將修法版本送到行政院。王靚琇說，內政部提出的版本聽取各方意見，包括房仲、代銷業者、各縣市政府和地政士。為尊重立法院，內政部也思考過個案資料詳實登錄條文，如果立法院決議詳實登錄，內政部很快就能完成條文修正。
和行政院版比較，內政部將送出的地政三法是增加代書和土地交易案件的登錄。需要登錄的交易案件範圍由原來的約六成擴及九成以上。
針對內政部採取較溫和的登錄規定，經建會副主委胡仲英支持個案詳實登錄，他強調：「必須實價登錄、實價課稅才能健全房市。」經建會負責控管健全房市方案，胡仲英說，日前由台大教授柯承恩召開前瞻社早餐會，與會的中研院院長翁啟惠也支持實價登錄、實價課稅。
胡仲英說，開徵奢侈稅只有短期的效果，因為大家都知道怎麼防止被課到稅，只要拖過兩年，就可以不必擔心奢侈稅。
胡仲英的說法，也可反映在中央大學日前發布的5月消費者信心指數上，其中購買耐久財信心只經歷兩個月的小幅下滑，5月購買耐久財信心已經回升，顯示開徵奢侈稅只有短期效果。
奢侈稅周三開徵 房市反回溫
2011/05/29【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】
奢侈稅本周三(6月1日)開始實施，市況顯示，重稅開徵在即，但房市熱度反而在升高。各大房仲5月業績均較4月明顯成長，有些更已回到奢侈稅前水準。預售市場也回復活力，多數建商都已從稍早的觀望遲疑，轉為積極推案。
根據統計，今年的520檔期，北台灣推案量就達1250億元，比2008年的1180億元還要多。接下來的第三季，包括遠雄、興富發、長虹、鄉林、冠德、國美等建商也都有重量級建案推出，預料市場熱度還會再升高。
奢侈稅在今年2月底傳出後，國內房市幾乎「應聲倒地」，預售市場首當其衝，不少代銷業者直言，「上門退訂的比看屋的還要多」。中古房市也人心惶惶，委售量一夕暴增5成以上，但買氣疲弱，3月各地成交量多下滑3成以上。
各界原本預估至少得等奢侈稅上路後一、兩個月，也就是今年7、8月房市才會回穩，但實際回暖速度大出意料。以預售市場來說，海悅廣告總經理曾俊盛表示，4月買氣即比3月好一些，進入5月，更是一周比一周好。
以昨天周六來說，各指標推案案場反應，來客量就大都已回到奢侈稅前水準。由於上門客戶不再大砍價，成交也加速，信義代銷表示，目前大台北地區自住型的產品，成交量大約已恢復到奢侈稅前的7成，其他類型產品也恢復約5成。
中古屋回暖也很明顯，依官方統計，反映3月成交量的4月買賣移轉件數，各地約下跌2至3成，而依房仲業的數據，4月交易量已止跌回穩，5月則比4月再回升1成。台灣房屋總經理彭培業表示，該公司5月交易量已超過去年第4季水準。
奢侈稅剛發布時，市場普遍認為房價可能會有劇幅波動，不過實際來看，變動極小。在成屋市場，依信義房屋統計，包括雙北、台中及高雄，過去三個月房價變動多只在3至5%之間，和奢侈稅前比較，北市一坪目前僅小跌1.2%、0.7萬元，新北市上漲0.7萬元，台中也呈小漲，僅高雄下跌9%較多。
預售推案這幾個月開價都沒有變動，建商僅在議價上做一些讓步，但空間極為有限，至於新一波推案，目前看來不論是台北市或新北市開價仍多呈上揚趨勢，市場預料6月以後仍會有不少指標個案持續挑戰區域新高價。
2011/05/30【聯合報╱記者李順德／台北報導】
內政部跨部會議上周審查「土地徵收條例」修正草案，針對徵地價格的補償，做成重要決定，現行依公告現值加成的規定，確定改採市價補償；而徵收補償的價額，將委由不動產估價師進行估價。
官員表示，這項決定是在大埔農地事件後，針對重大農地徵收爭議，所做最具體的回應，保障被徵地者權益。地政司表示，目前依公告現值補償，平均約是市價的八成，若徵收一平方公尺農地，依公告現值為八十元，依市價則須補償一百元。
內政部指出，台北市或新北市因土地交易較為活絡，公告現值補償已趨近市價的八成，但其他地方較無交易事實，公告現值偏離市價較遠，這就有賴估價師的努力；無論如何，修法後將增加徵地成本，「毋庸置疑」。
內政部說，徵收補償價額的估算，未來將委由不動產估價師，但通過考證的估價師，全國不過四百多人，真正執業者僅二至三百人，執業者的數量與政府實際徵收用地件數「緩不濟急」，內政部決定增加配套設計。
官員坦承，苗栗大埔與中科四期相思寮農民抗爭事件，的確促成土地徵收條例修正草案的「再修正」，未來開發事業主管機關應舉辦至少兩次公聽會，給所有權人陳述意見機會。修正草案也強化內政部土地徵收審議委員會的功能，開發單位提出開發計畫時，就應介入評鑑該開發案是否符合公益性。
內政部原已完成條例修正，在大埔農地事件後，已依內政部長江宜樺的指示，追求土地徵收的公益性、適當性、合法性與必要性，草案明訂未來農地開發時，需先徵得農業主管機關同意，且開發單位需提出補償與安置計畫。
償改市價成本增 「徵地更謹慎」
2011/05/30【聯合報╱記者李順德／台北報導】
內政部地政司指出，未來徵地改依市價補償，不僅增加估價師負擔，需地機關也將增加成本，徵地應會更加謹慎；「未來徵地補償預算編列將更加繁複」，公務機關能不徵人民的土地，就最好能避免。
地政司官員表示，未來徵地的補償價格將由估價師估算。但現行徵地依公告現值加成，本就是為彌補公告現值與市價的差額，比如偏僻的澎湖甚至有加廿成的紀錄，而台北只加一成至兩成。
若估價師估出天價該怎麼辦？地政司官員表示，若估價師所估價格超出公告現值一定比率，應會增列法條規定，提地價評議委員會做最後評定。
【記者鄒秀明／台北報導】針對土地徵收擬採市價徵收，不動產業界人士指出，改採市價徵收，固然可以避免爭議，不過，國內南北不動產差異性極大，對於被徵收的地主來說，極可能出現兩樣情。
卓群不動產估價師事務所所長韋月桂說，若採取市價徵收土地，在北部地區由於素地較少，市價容易高於公告現值，土地徵收對一般人有利，但政府要付出更多的代價。
不過，中南部部分地區市價其實可能低於公告現值，一旦採取市價徵收，也會造成徵收價格比公告現值更低的現象。
她認為，政府若有意改以市價徵收土地，對財政有利有弊，但至少有公允價值參考，已可降低爭議。
業界人士指出，很多土地徵收都涉及地目變更，屆時市價的認定究竟是以變更前或變更後計算，也會出現落差。
業界人士表示，若採「市價」徵收，等於政府肯定市場價格，其他如土地按照市價課稅，還有即將實施的國際會計準則（ＩＦＲＳ）對不動產評價，是否也該採取市價列帳法，也出現討論空間。
海外炒房 逾5成會選大陸
奢侈稅打房 跨國投資意願微增1.9個百分點
2011年 05月30日
【蔡佩蓉╱台北報導】近幾年海外投資置產熱，隨著奢侈稅將正式實施，有意願到海外投資的民眾逐漸增加。根據業者5月下旬統計，有跨國投資房市意願的民眾38.4%，較去年12月調查的36.5%，微幅上升1.9個百分點，其中想投資大陸比重達54.2%仍居冠，東南亞地區居次，日本則因震災影響，投資意願微幅滑落，居第3。
根據創市際市場研究顧問統計跨國置產意願，針對20歲以上族群進行調查，統計時間為今年5月20日至23日，回收有效樣本2846份。調查顯示，有38.4%的民眾已經或有意願到海外投資，較去年12月微升1.9個百分點。
投資轉二線城市
大師房屋總經理陳建慶指出，房地產漲幅有目共睹，房市也成為投資避險的重要理財方式之一，「最近政府打房，但市場資金還是很多，除了部分流向股市、基金，但喜歡房地產的還是會賭房市，投資海外也是選擇之一。」
民眾想投資的海外地區統計中，中國大陸佔54.2%，雖較去年12月下滑3.4個百分點，但仍拿下第1。第一太平戴維斯總經理高銘頂說，不少台商先前卡位大陸一線城市如上海、北京都賺錢，現不少民眾希望前進二線城市投資，加上台灣逢奢侈稅打房，因此將資金挪移。
「看好台客財力」
第2名則由新加坡、馬來西亞等國家串起的東南亞地區，從半年前的20.8%上升到30.7%，擠壓了原本第2的日本。香港仲介商咫尺環球置產公司行銷經理孫玉勤表示，東南亞房產在台灣反應不錯，今年來台灣進行海外物件銷售時，馬來西亞吉隆坡的建案就賣出了2戶，預計今年下半年將再推新加坡投資標的。
日本的投資意願從28.7%下降至23.9%，滑落至海外投資第3名，東京房東網社長廖惠萍指出，日本震災後，台灣民眾有投資疑慮，但仍有許多民眾看好日本5~10%的租金報酬率，進場買住宅、店面。
東急不動產株式會社海外營業部主任日下卓指出，看好台灣投資客財力，今年8月將來台展銷旗下新建案。
美加意願剩4.7%
而該項調查中，台灣人過去喜愛的美加地區，則因美國經濟持續低迷，有意願投資比重從17.4%大幅滑落至僅剩4.7%。
而英國、法國等歐洲地區則取代美加地區、從4.9%上升至12%。
自由行觀光兼看屋 京站報酬5%受青睞
2011年 05月30日
【蔡佩蓉╱台北報導】6月1日除了台灣奢侈稅即將上路外，同時也將正式開放陸客自由行，過去陸客僅能團進團出，未來陸客可藉由較自由的觀光行程順便看屋，除了豪宅置產外，具有高租金效益的物件也是選擇之一。
陸資來台仍須審核
不過房地產業者表示，政府對陸資購買不動產嚴格限制沒有改變，陸客也不一定會馬上出手買房。
根據經濟部資料顯示，陸資來台投資的件數，2010年為79件、總金額9434萬5千美元，而2011年1至3月則已有28件、總金額1383萬美元。太平洋房屋行銷企劃部經理鄭國英分析，陸資企業來台投資須經過經濟部投審會的評估，確立後才能買商業不動產以及員工住宅，目前陸資投資件數愈來愈多，但是很難了解有沒有買不動產。
以外資或港資轉進
因此，陸客時常以港客或第三地的外資包裝進入台灣，中原地產副總經理余志文指出，港客喜歡高租金收益產品，最新成交的「台北京站」酒店式公寓個案，租金報酬率約5%，即使僅有地上權，還是受到青睞。
「大量購置有困難」
住商不動產師大加盟店經理游聖獻表示，陸客喜歡以揪團模式看屋，但是因為自然人購屋有3年不得移轉等多項限制，加上過去陸客來台採團進團出，很難自由看屋，因此過去成交不多，陸客自由行開放後，很可能陸客個人買屋機會提升。
中國萬通集團馮侖傳出在淡水小坪頂買下萬坪土地，目前也在小坪頂推出海景建案的南國建設董事長特助楊立傑說：「不排除任何想買建案的人。」
楊立傑語帶保留的說法也顯示陸客不僅想購買豪宅、也喜歡郊區型態的住宅。雖然陸客自由行能帶動觀光看屋，但是他表示，陸客購屋限制沒有改變，要大量購置不動產仍有困難。
陸客來台取得不動產規範
陸客定義
．大陸地區人民、法人、團體機構，或其於第三地區投資的公司
取得限制
．個人：僅可購買住宅
．法人：經政府核准投資，可買商用不動產；因員工住宅需求才可購置住宅
移轉限制
．個人：取得不動產所有權3年後，才能移轉
．法人：未規範
來台停留規定
．來台14天前須先申請，入境次數不限，但每年停留總時間不能超過4個月
資料來源：
大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法、《蘋果》採訪整理
北市法拍 成交額暴增1倍
2011年 05月30日
【蔡佩蓉╱台北報導】由於整體經濟轉好，許多法拍物件未經法院程序便順利售出，據業者統計，5月全台總待拍件數4125件，較去年同期7411件減少44.3%，但台北市在商用不動產法拍帶動下，5月拍定總金額達45億8420萬元，是去年同期的1.85倍，業者指出，商辦是目前最熱的法拍標的。
得標件數少1半
寬頻房訊針對建物部分統計5月全台各法院數據，成交總金額85億7548萬元，較去年同期124億元4749萬元萎縮31.1%；得標件數745件，較去年同期少50.6%。
但5月拍定總金額，台北市達45億8420萬元，較新北市11億2353萬元及台中市2億4415萬元高，呈現一枝獨秀態勢。寬頻房訊業務部經理游律揚說，5月台北市三陽忠孝大樓標售創多項法拍新紀錄，拉高整體市場平均，其他如揚昇商業大樓有22組搶標，都讓拍定金額飆高。
商辦物件超搶手
104法拍網總經理藍茂山說，傳統的住家型法拍投資客幾乎跑光，剩下的都是自住客，加上奢侈稅讓資金轉向商辦，商辦法拍只要有好物件，很快就被搶光，甚至冷門廠辦也有不少資產公司低價買進。
2011-05-30 01:20 工商時報 記者呂雪彗／台北報導
由於A7產業專區的管制條件相當嚴苛，因此招標條件傾向從寬。據悉，行政院同意未來投標產業不限業別，凡資本額10億元以上，員工20人以上，資產負債淨值都是正值，都可投標。如此一來，台塑要求的土地開發公司也有權利投標。
官員說，未來A7產專區招標，各種不同屬性產業類別都可共同投標，5家、10家均可，但委託一家代表投標，得標後土地持分依業者協議劃分，內政部會與各持分人個別簽約。
這次A7站產專區的招標案將不限產業類別，但因林口為台地，供給水源不易，耗水高的產業例如石化等會排除在招標條件外，投標條件會強調財務條件，其餘凡資本額10億元以上，員工20人以上，資產負債淨值都是正值的，都可參與投標，因此台塑的土地開發公司也未被排除在外。
不過，官員說，即使未來台塑的土開公司投標，也會審查其提出的投資計畫書，除非投資計畫書合格，才能進入價格標評比決標。
防綁地 A7區首設預告登記
2011-05-30 01:20 工商時報 記者呂雪彗／台北報導
機場捷運A7站產業專區近日內公告招標，為達到吳揆要求防範業者養地或圈地目的，內政部祭出的管制條件相當嚴苛，首次設計以「預告登記」的「綁地」機制，綁住產專區約1/3土地，不得移轉買賣，除非取得使用執照才予解除限制。如此嚴苛條件是否影響投標意願，值得觀察。
機場捷運A7站產專區招標條件，行政院已原則同意，俟內政部循程序核定，最快本週內，晚則下週，正式對外公告招標。不過，內政部已在平價住宅專區招標條件中載明，倘若產專區未標出去，A7站區平價住宅就不開發，即使平價住宅會先決標，但決標暫不簽約。
A7站產專區是北部僅剩大面積完整土地，備受企業矚目，一度引發台塑與鴻海二大財團搶地爭議。為避免A7站產專區淪為產業界養地或圈地標的，吳揆要求一定期限內未開發，須考慮強制以原價買回土地。
據悉，未來得標企業分四期繳款，在取得核心、次核心開發土地半數建築執照，完成第4期繳款後，內政部才會辦理產權過戶登記，同步內政部將額外要求業者需繳交10％履約保證金，以確保業者履行5年、8年內須開發產業專區，且創造產值及就業人口等承諾。
除履約保證金外，內政部首度嘗試要求業者必須同意辦理「預告登記」機制，登記範圍為核心與次核心開發土地的一半，藉此防範性手段，達到防止業者養地或圈地的目的。
所謂核心與次核心基地，約佔產專區43公頃的6成，即25.8公頃，預告登記綁住的土地為其中一半，亦即相當全基地的1/3不得移轉買賣予他人開發，除非拿到使用執照後，才能解除限制。
經濟部提出10項核心產業，1、20項次核心產業供內政部招標參考，以耗水量少的精密機械製造、綠能、文創、數位內容，還有營運總部、企業總部、研發中心等均可。A7站產專區總底價196億元，未來決標以價格高者取勝。
外傳A7站43公頃產專區是為鴻海集團量身訂製，為破除流言，行政院指示大幅調低門檻，讓多數廠商都能參與競標。原本就業門檻很高，8年須創造1.6萬人就業，現大幅調降至5,000人，年產值也降至1,500億元。
後奢侈稅時代 房市激情難再
2011-05-30 01:20 工商時報 記者蔡惠芳／台北報導
6月1日奢侈稅即將開徵，房地產市場將跨入前所未有的分水嶺，產生質變和量變。短線投機炒房客將全面退場，市場主力改由中長期持有的資產型買家及自住型購屋者所取代，房市激情不再，市場成交量將會減少一到兩成。
天時地利不動產顧問公司總經理張欣民表示，奢侈稅將讓房地產市場和業者經營環境，進入全新的分水嶺，估計全年建物買賣移轉件數可能會萎縮一至兩 成，今年恐將剩下36萬件；預售市場規模萎縮的幅度更大，全年可能會減少2至3成的推案量，過去兩年動輒9千億左右的規模，今年大概維持6、7千億元。
張欣民分析，由於「後奢侈稅」時代，奢侈稅已不再是最大利空；反而是總統大選，將在下半年左右房市，選舉前的第4季，已被業者視為選前推案的最後 一波。因此，最佳推案時機只剩下第3季，在部分建商改採先建後售或邊建邊售的策略下，全年預售屋市場推案量可能會比去年少2至3成。
遠雄、華固等大型建商，都有新案在下半年推出。遠雄企業團董事長趙藤雄表示，但得先觀察6、7月市況，再決定第3季的推案策略和售價。
趙藤雄坦言，以後短線炒作客戶少了，相對大多是首購自住客和資產型的理性購屋族。可預見的是，以後房地產市場競爭會更激烈，業界之間競爭更必須要用真槍實彈，才能通過市場考驗。
華固建設董事長鍾榮昌表示，進入「後奢侈稅」時代，房市會怎麼走？華固還要觀察6、7月。可確定的是，2到3成的短線投機客已經退場了，奢侈稅開徵後客源將趨於穩定。
但奢侈稅上路後，房價還會再下跌嗎？最近市場上也傳出兩種說法，一種是轉嫁說，認為有些建商或賣方會轉嫁奢侈稅成本到售價上；另一種則是修正說，部分供給量大、買方仍在觀望下跌的區域，仍會面臨一波修正。
鄉林建設公共事務處經理林閔政表示，根據鄉林不動產研究室調查，最近有些新成屋和中古屋賣方，已悄悄調漲售價，相對也拉近和新屋、預售屋的價格落差。
鍾榮昌認為，奢侈稅實施後，恐怕未來新推案不太容易再創新高了，雖然目前絕大多數建商都還沒降價，但是去年下半年到今年2月前買進土地的建商，坦白說都已經算是高檔套牢，像新莊副都心地價現在行情大概是去年最高點時期的8、9折。
2011-05-30 01:21中國時報 王莫昀、梁貽婷／綜合報導
奢侈稅後天起實施，房市、車市大動作搶市！巴拿馬籍烏托邦公爵 （UTOPIAACE）汽車船，廿九日上午駛入台中港停靠，卸下一千台雙B等級高檔車，這也是國內在開徵奢侈稅前，最後一班入港的汽車船。此外，建商則認 為房市已經「利空出盡」，本周起展開一連串強銷活動，行銷費用一口氣回到年初高點的三成左右。
昨運抵的一千台高檔車中，最搶眼的莫過於上周才舉辦新車發表會的賓士CL63雙門轎跑車和CLS63四門轎跑車，這也是該款新車在國內的第一批訂 單。現場卸貨人員透露，CL63雙門轎跑車，預估市價直逼一千三百萬， CLS63四門轎跑車，目前雖尚未定價，但都應是千萬起跳。
由於奢侈稅實施是以「到港日」認定，不是以「報關日」，因此船務代理公司人員緊急將各式進口高檔車駛入倉庫，同時派員加班辦理通關領車手續，以免被課到奢侈稅。
房市方面，台北巿代銷公會發言人施孝文指出，業者選在後奢侈稅時期進行強銷，主要受限建照時限不得不推，加上年底大選將至，屆時巿場訊息較為紛亂不宜推案，因此決定搶占選前最佳時點，於六、七、八、九月，卯足勁強銷。
業者指出，奢侈稅雖然造成房市停滯下挫，但近來相關利空逐漸鈍化，多數建商認為房巿最壞時期已過，六月一日奢侈稅實施，將利空出盡。
海悅廣告總經理曾俊盛指出，預售巿場在今年元月達到高點，二、三月時受奢侈稅政策衝擊急凍，案場來客寥寥可數，來客與成交比僅剩元月的二至三成。經過兩個月來的沉澱，近來已見回溫，來客成長至元月的五至六成，成交比也回升至元月高點的四成左右。
對於購屋大眾最關切房價走向，業者分析，區域位置與產品優劣是決定開價的重要關鍵。
「後奢侈稅時期，Ｂ咖地區、Ｂ咖產品要賣A咖價，以及年初雙北巿精華區秒殺案頻傳的情況，不太可能再發生。」曾俊盛指出，台北巿應是價格最快恢復「元氣」的地區，未來房價可望陸續回穩，精華區Ａ級產品有再創歷史新高可能。
至於新北巿，業者認為，新北巿第一圈板橋、中和與新店精華區大案將會是觀察區域巿場後巿的重要指標；至於新莊、三重、蘆洲等當初房價飆升太多的區域，未來維持「高檔盤整、個案表現」的機率較高。
精華土地稀有 整棟Ｂ辦搶手
2011-05-29 01:06工商時報 記者馬婉珍／台北報導
今年以來，Ｂ辦交易市場上多是以「整棟」買下，商仲業者分析，精華土 地日益稀少，若透過買下整棟商辦的方式，土地持分完整，基地面積小則100坪、大則300坪，若使用分區是商四用地，容積率高達800％，則重建效益產生 的價值更大，因此整棟Ｂ辦會是今年商辦市場的搶手貨。
高力國際投資部副總裁柯昇沛觀察，內外兼具收益價值，又有獨棟大樓、產權單一等商用不動產優勢，目前正是市場買方的最愛。以新光人壽松江、承德與 板橋大樓REAT（不動產資產信託）來看，取得後的收益價值高，買方看準這點搶進，另因大樓屋齡老舊，未來還有都更價值，資產有機會翻倍。
而外在環境因素也成氣候，柯昇沛說，因開放陸資來台觀光、自由行，未來商辦大樓前景看好，松江大樓近南京松江捷運站，板橋大樓近板橋火車站，交通便利，可為龐大的觀光商機先卡位。
今年以來，Ｂ級辦公大樓有11項交易，其中有半數比例、6項交易是整棟Ｂ辦出售，顯見整棟Ｂ辦正搶手。全球資產管理公司專案經理王維宏指出，精華區土地日益稀少，若買下整棟商辦，可享有完整的土地持分，且基地面積動輒100坪至300坪，未來極有改建價值。
此外，搶搭陸客自由行的觀光列車，買方也樂於整棟租給旅館業者，相較於整棟旅館由單一承租方以10年至15年的長約租下，或各樓層租給不同企業辦公，前者更容易管理，不必忍受空租期的困擾。
商仲業者舉例，2、3年前國泰人壽買下基隆路、敦化南路口的上海銀行Ｂ辦大樓，便由柯達旅店簽下10年至15年的長期租約，採包租模式承租，商仲 業者估計租金收益率可達3％出頭，且租給單一業者、管理很方便，標榜平價的柯達旅店也可先卡位，盡享陸客自由行的觀光商機，出租人及承租方皆達到雙贏效 果。
不甩奢侈稅 Ｂ辦大翻身
2011-05-29 01:06 工商時報 記者馬婉珍／台北報導
不甩奢侈稅的衝擊，商用不動產逆勢翻紅，尤其是賣相不佳、屋齡動輒逾20年的Ｂ辦，今年大翻身，統計至第1季，Ｂ辦房價飆至每坪61.4萬元，擺脫以往每坪4字頭Ｂ辦的低俗身價。
此外，Ｂ辦成為交易市場上的亮點，光是今年1月至5月，北市Ｂ辦的總交易金額便多達155億元創新高。
商仲業者表示，從2年前頂新集團購置台北101大樓股權，掀起一波台商回流潮，加上ECFA題材發酵，投資人購置商用不動產型產品，心態由「收租」轉向期待「房價增值」，國內的Ｂ辦從2010年第1季至今年第1季，房價就上漲近20％，漲勢又快又猛。
全球資產管理公司專案經理王維宏分析，Ｂ辦通常地段不差，具有進可攻退可守的優勢，想像空間大，是現階段投資商用不動產的最佳產品，若是售後回租 可享租金收益，目前投報率約3％左右，若使用率不高、或屋齡老舊，買方正可搭上陸客自由行的觀光商機，改建成平價飯店，更有不少買主覬覦轉手後的龐大利 益，因此刺激Ｂ辦價格快速攀升。
據中華徵信不動產估價聯合事務所的報告指出，今年1月至5月接連出現商辦、廠辦、土地及店面單價創區域新高紀錄，若再加上日前中國人壽以7.5億 元，買下博愛路凱基證5個樓層，則公開市場資訊的交易總金額已達204.6億元之多，其中Ｂ辦占比最高、總交易金額達155億元。
5月份Ｂ辦成交價接連破表，可明顯感受Ｂ辦在市場上的搶手度，如5月16日法拍忠孝東路四段的三陽忠孝大樓，便刷新該地區中古商辦價格及店面價 格，1至3樓富邦人壽以20.11億元得標、溢價率130％、每坪均價340萬元，4至5樓、8至14樓由吉富中華21.34億元得標、溢價率56％、換 算Ｂ級辦公室每坪單價約107萬元。
5月18日新光松江不動產資產信託收益證券三棟大樓也以35.24億元高價脫標，高於底價65％，松江大樓與承德大樓標脫價格，均屬地區中古Ｂ辦 的新高行情，松江大樓建物每坪單價約82.6萬元，承德大樓每坪約57.7萬元，板橋大樓每坪41.4萬元。上述4棟大樓皆創高價脫標。
王維宏指出，台灣租金水準在亞洲主要城市偏低，但近期陸資企業開始進駐北市商辦，是近年來罕見的「外來」租賃辦公需求，預期未來這類需求將更旺盛，北市整體商辦的租金與房價自然有撐。
中科新貴置產 台中房市激動
2011-05-30 01:21 工商時報 記者曾麗芳／台中報導
景氣復甦，高科技廠商紛紛出現人才荒，中科高科技廠商為降低員工流動率，希望員工就地置產、在地扎根，包括台積電、瑞晶電子等，最近私下紛紛邀請房仲業者為員工分析台中房市前景。
台中房仲業者預估，單是台積電中科廠上萬名員工，可望為台中房市帶進上百億元的購屋商機。
信義房屋中科園區店長陳勵信表示，以年薪百萬元的工程師為例，購屋預算在500萬元以內的新成屋或中古屋；年薪300萬元以上的高階經理人，則喜 歡3至4房的大樓產品或透天別墅，購屋預算在1,200萬到1,500萬元之間，而中科特區及北屯區11期重劃區，頗受科技新貴青睞。
陳勵信說，台積電中科廠明年完工後，預計帶進上萬個就業機會，只要其中30％的員工，最後在台中市購屋置產，帶動的購屋需求相當驚人，因此，中科特區也是台中極少數不受奢侈稅影響的區域，房價並未明顯下修。
不過，台積電中科廠員工，從新竹轉到台中工作，因台積電有租金補貼，前半年至1年，通常會先租屋、熟悉台中生活環境。
目前中科特區租金行情在1萬至3萬元之間。據悉，信義房屋中科園區店祭出「放長線釣大魚」策略，提供極優惠的租屋服務，看準的就是，這批科技新貴一旦決定在台中市購屋，就會主動找上門的龐大商機。
而交通便利的北屯區11期重劃區，因房價較西屯區便宜，近年來已成為科技人換屋的首選。
信義房屋崇德11期店長林映辰表示，近期確實有不少台積電工程師前來購屋，中古屋在11期的行情並未受到奢侈稅影響，價格變化不大，北屯區5月份新增2,543人，新增入籍多達577戶，顯示北屯區後市行情看好。
與中科特區不同的是，北屯區不僅有大樓，也有設計獨特的透天別墅，頗受換屋科技人的喜愛，目前大樓總價從1,000萬至1,500萬之間，透天別墅在1,200萬到2,000萬元左右，最受青睞。
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