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2011年9月1日 星期四

2011.09.01 不動產新聞動態

新北推動都市更新 從縮短審議程序提高誘因使力

2011-09-01 06:06中廣新聞 李書璇

新北推動都市更新 從縮短審議程序提高誘因使力(李書璇報導)
解決都市老化問題,新北市積極推動都市更新,新北市城鄉發展局局長張璠表示,目前新北市約有76萬戶,超過50%的住宅有更新的需求,而今年18月申請都更的案件共有26案,而推動都更10年來申請案共有143件,合計是18,703戶,但實際上從民國90年到現在,都更只完成了十件;他說目前會積極改善的像是加速審議程序,事業概要的審議時間要由90天縮短為60天,而事業計畫審議時間則將透過聯審機制,加速橫向的聯繫,把審議時間從330天縮短為180天,還有就是把過去因為申請建照以及使用執照,必須辦理變更圖說的審議時間,也從180天縮短為60天,他強調如此一來將會更有效率。

張璠也說,會把具急迫性,意思是經過重大變故而遭受損害,經市府判定為危險建物的案件優先辦理,另外屬於公辦更新的案件同樣優先辦理,還有一個就是如果同意拆除比例高達九成以上,而且釘子戶不超過五戶的,也可以優先辦理都市更新。
新北市長朱立倫則強調,除了統計申請案,還必須統計完成件數與完成速度,如果都更時間過長,就要探究原因,研究是因政府或民間、資金或法令、溝通或資訊不足等因素所造成,才能解決問題。他說,以新北市住宅戶數約147.1萬戶來說,1年須完成1.47萬戶才能達到1年推動1%的房屋更新目標,但以去年申請42件來看,完成案量與速度仍有相當大的成長空間。

另外在輔導推動都更案方面,朱立倫認為,必須規劃優先辦理都市更新區域,並提出相關獎勵策略;他指出像是淡水河、新店溪河岸有許多需更新區域,以及台一線省道到迴龍附近多為民國5060年代工廠發展地區,現在多為老舊工廠,不論是要進行活化,提供公園綠地、住宅區、商業區等都市計畫變更,或直接進行工業區廠房更新,都是需要有策略性進行的地區。
張璠則表示,城鄉局策略推動全市都市更新,複合都市型像是位於板橋、中和、三重、蘆洲及新店等密集發展區,因為具高度市場誘因,他們會透過誘導性容積獎勵,提供文化休閒等商業服務設施及公益設施;而如果屬於工業區,則會檢討周邊發展及整體產業發展需求,透過都市計畫,活化並釋出閒置空間,運用變更回饋及更新獎勵作為更新誘因。

如果是針對工業再開發型包括五股、泰山、樹林、土城等,張璠說將配合修訂相關行政規則,讓工業區廠房更新,提供適合的產業發展環境;至於新興開發型的淡水、林口及三峽,因為位處整體開發區及新市鎮開發區,缺乏捷運等大眾運輸系統經過,造成空屋率提升,針對此這種類型,他們會依據地區發展需求建立誘導性容積獎勵,並配合更新關聯性公共工程,以快速提供都市機能或生活服務,帶動地區活絡發展。而對於以觀光產業發展為主體的萬里、金山、石門等區,市府則考量各區發展資源不一,觀光人口集中少數地點,會以整建維護為主軸,提高整建維護補助來促進觀光。

朱立倫則表示,制定策略後緊接著就是要執行,執行面最重要的是效率,相關單位已經針對縮短環評、都市審議與建照發放3項作業流程做了努力,但他想仍然有可以省略的程序,希望相關單位持續改善。他也請業務單位思考如何利用公權力介入以加速更新,例如推動老屋拉皮政策,透過成功案例展現拉皮成果,讓民眾看到具體效果等。他也強調當城鄉局計畫完成,地政局進行土地徵收,相關單位後續介入,需加快速度,其他單位才能配合辦理;像是板橋浮洲地區都市計畫案,已經在民國91年發布都市計畫,但至今仍未完成區段徵收,如果能加快腳步,才能盡快使浮州地區發生重大決定性的變化。

法拍轉淡 大安區透天厝標單僅2

2011-09-01 01:33中國時報 王莫昀/台北報導

台灣金服昨日公開拍賣一筆北市大安區四維路182巷二樓透天厝,拍次屬第二拍,底價1489萬,權狀面積53.46坪,土地面積41.74坪,換算建坪每坪196.2萬、土地單坪251.29萬。原本預期會有不少建商投標,結果只出現2封標單搶標,陳姓民眾以15899999元得標,換算建坪每坪198.09萬、土地每坪253.71萬,僅超出底價100萬、溢價0.9%。

台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示,該筆拍賣屬二拍點交物件,又位於大安區成功國宅旁,地段相當不錯,不過,該建物有0.1坪占用上市櫃建商龍巖人本擁有的土地,且據土地法規定,可以主張對該建物有優先承買權,換言之,龍巖未來可以透過訴訟取得或談判和得標人談判共同興建。

值得注意的是,該筆拍賣物有機會和龍巖、及北側陳姓、王姓地主整合超過200坪的基地在開發,如此一來三面臨路,方可創造土地再開發的極大利潤。
邱太煊分析,這次標的因地段精華,一流到法拍市場就受到矚目,9984日第一次拍賣時,底價僅6759萬元,歷經多次停拍,今年615日債權人申請拍賣內容變更,810日第一次拍賣底價調整為13111萬,結果流標收場。831日第二次拍賣,因受到全球股災、奢侈稅、空地稅及實價登錄等影響,買氣冷清很多,結果只有兩組投標,且溢價不到1%,顯示投標人也不願追價。

基泰士林光華戲院昨日也臨時宣布從公開標售轉為議價,巿場人士認為,目前巿場氣氛詭譎,地價再創新高機率不大,可能是業主改弦易轍的主因。

外資鬆綁北市千億土地開發有譜

2011-09-01 01:33中國時報 鐘惠玲/大阪報導

為促成上千億元的北市三大土地開發案,北市府將鬆綁外資投標限制,還要與業者共同分攤風險,希望吸引國際業者參與競標。台北車站雙子星大樓開發案先前已流標四次,這回已有六家日商洽談了解,台北市長郝龍斌昨日表示,這次「機會很大」。市府估計,雙子星大樓案最快於明年第一季決標,信義計畫區A二十五與世貿二館開發案應可在明年第二季決標。

郝龍斌昨日赴大阪參與經建會對日招商大會,說明市府土地開發案。郝龍斌說,雙子星大樓案規模可達七百億元,希望能開國際標,吸引國際一流業者參與。另外信義計畫區A二十五與世貿二館開發案,也希望引進飯店、觀光旅遊業者,提升台灣的觀光服務品質。

信義A二十五與世貿二館部分,不像雙子星大樓案的難度較高,據了解,在招商會上,已有阪神控股人員到場與市府接觸洽談。市府透露,已有國外主權基金對北市府土地開發案有興趣。
為促成土地開發案,市府也將鬆綁相關投標規定,郝龍斌強調,大原則就是要讓國際一流業者願意來投標。台北市財政局長邱大展說,以往對外資投標規定較嚴格,例如要出具無退票證明、還沒得標就要先設立公司等,將取消相關限制,讓國內外業者站在同等地位。

另外,郝龍斌強調,業者與市府的土地開發案,如果土地上還有其他較小的地主,若要業者自己去解決,恐怕就不會來投資。基於幾乎所有想投標的業者都有這項顧慮,因此台北市政府就來擔保協助解決,如果將來有問題,業者與市府各分擔一半責任。

郝龍斌說,市府的政策目標很清楚,「不以賺錢為目的」,是要把公共建設或BOT的案子做好,「品質比獲利重要」,因此在這原則下,將會盡可能分擔業者一部分風險,吸引業者來投資,才能從競標找出最好的廠商。

奢侈稅發威 7月建物買賣創新低
【經濟日報╱記者葉小慧/台北報導】2011.09.01 03:12 am

內政部昨(31)日表示,奢侈稅發威,房市買賣量續減,扣除農曆春節期間不計,今年7月全國建物所有權買賣登記,創下金融海嘯後的單月新低,減幅以台北、新北市最多,預期8月買賣量將持續下滑。

今年61日特種貨物及勞務稅(俗稱奢侈稅)上路,6月建物買賣登記件數下滑,7月更呈現量縮。內政部昨天發布最新統計,今年7月全國建物所有權買賣登記28,310棟,較6月減少8.96%,與去年同期相比,下降17.46%

全國建物所有權買賣登記棟數,91年起逐年增加,除了96年及97年間因美國次貸金融風暴影響,造成買賣棟數減少,98年開始回升,並在今年1月創下41,974棟的高點。

內政部地政司副司長王靚琇表示,7月房市買賣登記下滑,顯示奢侈稅的威力持續發酵。

據瞭解,近年民俗月效應已不明顯。

台壽鎖定大台北商辦 新壽投資賺租金
2011 0901   【黃國棟╱台北報導】

台灣人壽(2833)昨公布今年上半年財報,稅後純益3.38億元,每股純益0.46元,而去年隱含價值(Embedded ValueEV)為272億元,較上一年度成長14%,每股隱含價值36.6元,對照台壽昨日股價24.6元,有不小漲幅空間。

台壽去年每股EV36.6
台壽總經理林欽淼表示,第4季再加碼台股100億元,另新光人壽總經理蔡雄繼昨也指出,將投入超過100億元投資不動產。
台灣人壽昨開董事會,今年1~6月營收298.4億元,累計總資產3409.2億元,較去年成長11.05%,隱含價值EV272億元、每股隱含價值36.6元。

台壽並通過現金增資發行普通股,採取原股東、員工認購及公開承銷為主,預計發行4500萬普通股,發行總金額10.35億元,發行價格為每股23元。台壽主管表示,此次現增主要作為擴充營運發展與強化資本結構。
此外,台壽現階段可運用資金約2800億元,主要以投資固定收益為主,林欽淼透露,第4季將加碼台股及不動產,其中台股預計投入逾100億元。

新壽調整持股攻傳產
不動產方面,台壽主管則說,鎖定大台北商辦大樓,其中本月底國泰、新光相繼要公開標售不動產資產信託(Real Estate Asset TrustREAT),將規劃參與競標。另中國君龍人壽的布局,台壽主管說,未來3年以海西為經營重點。

新光人壽總經理蔡雄繼昨出席南投日月潭萬人泳渡記者會後提到,新壽第4季將加碼逾100億元投資不動產,並鎖定租金報酬收益率達2.5%以上標的。針對近期台股波動,蔡雄繼說,投資部門也進行投資標的調整,把投資比重改以傳產為優先,並看好傳產股穩健的獲利表現、將減持電子股。













卡債族更生想保房 擬有條件鬆綁
銀行公會將設2排富條款 房貸須低於一般房租
2011 0901   【廖珮君╱台北報導】

債務人更生期間,想續保有房子,銀行公會擬有條件鬆綁。銀行公會理監事會昨通過,擬給經濟弱勢的債務人,在更生期間內保房子續住,並設2大排富條款,包括債務人房屋價值須低於其所繳交房貸,且債務人每月繳房貸,須低於一般市場的房租水準。

如老王欠房貸600萬元、卡債200萬元,總債務800萬元,但房子僅價值500萬元,就算老王賣了房子,也還不清所有債務;其次,若小李每月僅繳5000元房貸,遠低於一般8000元房租水準,顯示小李房價不高,非屬住豪宅者,屬經濟弱勢者。

房屋價值須低於房貸
銀行主管說,若強逼經濟弱勢債務人,在更生期間賣房子,反讓債務人沒地方住、更影響持續還債、履行更生方案。
日前立委陳節如、高志鵬、潘孟安等19位委員為提高法院通過債務人更生和清算比例,協助債務人面對債務並解決因債務所衍生的社會問題,擬增修《消費債務清理條例》,並將版本提交司法院。

該修正草案有2大重點,讓所有債務人更生期間,可繼續保有房子;債務人申請更生或清算前,須先向欠最多錢的銀行申請前置協商,並增加也可選擇向法院、鄉鎮市區調解委員會做前置調解程序。
銀行公會緊急提出因應說帖,首先認為不能讓「所有債務人」更生期間都保有房子,避免出現住豪宅的人,卻可免還債的道德風險。

找最大債權銀行協商
公會說帖認為,此路須設「排富條款」,包括限制債務人的房價,須低於債務人每月繳交的房貸餘額,且每月均攤的房貸,也須低於一般租金,僅幫助生活困頓者。
公會認為若再增設前置「調解程序」,和銀行的前置協商兩者並行,恐使債務人誤以為「調解程序」可以得到更好的協議條件,不願和銀行協商,且債務人也因可重複申請,影響銀行前置協商效率。






















讓人誤為一般宅 新莊桃園再添2
2011 0901   【馮牧群╱台北報導】

今年以來多家建商及代銷公司,因使用一般住宅用語作為廣告,銷售工業用地之建案而遭罰。昨公平會再出手,分別對新北市新莊區「峰景鳳翔」、桃園市「比佛利」2工業住宅,祭出180萬元、及140萬元的罰緩,並要求立刻停止不實廣告。累計今年公平會針對工業住宅不實廣告銷售,已開出970萬元罰單。

公平會調查,「峰景鳳翔」由峰景建設投資興建、誠閱創建行銷銷售,位於乙種工業區,卻用一般住宅用語及照片作廣告,網站上還標示客廳、書房、臥房格局,並強調該區生活機能佳、可「安身立命」,足以讓消費者誤以為可做合法住宅,違反《公平交易法》第21條第1項規定,處罰峰景建設、誠閱創建各120萬、60萬元。

註記不明易混淆
桃園市「比佛利」別墅案,也以行銷住宅方式銷售甲種工業用地住宅而遭罰。公平會表示,甲種工業用地應作一般事務所或旅館等商業設施,乙種工業用地則應作一般零售業、服務業、事務所及運動休閒設施使用,皆不得規劃為住宅,公平會副主委施惠芬說,該建商在廣告上對「工業用地」的註記極不明顯,容易造成民眾混淆,故依法開罰。

業者:確實有疏失
民眾Roy說:「業者賺很多,罰100多萬實在太輕了!」他也表示,不敢買工業宅,怕日後問題多,希望銷售資訊更透明化,以免不小心買到工業住宅。
負責代銷「峰景鳳翔」的誠閱創建行銷專案經理劉可強強調,現場都有告知消費者建物類別為「一般事務所」,應作個人工作室使用,但網站上的圖片註記,是與網頁設計公司溝通不良造成,確實有疏失。
劉可強抱怨,2年前早已配合當時台北縣政府要求,繳交保證金、並申請將工業用地變更為住宅用地,他說:「會提行政訴願」。

應審核變更地目
新北市政府城鄉發展局都市計畫科李擇仁表示,去年新北市政府曾列管108個工業住宅,依規定建商向城鄉局申請使用執照變更,繳交保證金後呈報內政部區域計劃委員會審核,審核通過才可變更為住宅用地,只是至今仍無一案通過。
內政部營建署副署長許文龍回應,工業用地蓋住宅原本就不合法,建商應遵照程序變更地目,不應以此為藉口抗議被罰。















北市房屋 去化天數增
2011 0901   記者林帝佑

昨日內政部公布7月全台建物買賣移轉棟數28310棟,比6月減少將近9%,是金融海嘯後交易最少的1個月。東森房屋不動產研究室昨也統計,台北市屋主從委賣到賣出的去化天數,原1月僅39天,8月已拉長至58天。業者表示,奢侈稅開徵後,多數買方覺得台北市房價正處於高點,只能觀望。

兩方價格談不攏
天時地利不動產顧問公司總經理張欣民表示,買賣兩方價格談不定,房屋持續待售,等到委賣時間到期,賣方可能轉賣為租或不賣,委賣量也跟著下跌。

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