落實土地正義 只是追求所得分配和租稅正義的第一步
2011-08-30 05:39中廣新聞 繆宇綸
「落實土地正義 只是追求所得分配和租稅正義的第一步」(繆宇綸報導)
土地和房價問題，一直是台灣嚴重的社會問題，二十多年前民眾夜宿忠孝東路的「無殼蝸牛」社會運動，至今記憶猶新，但「無殼蝸牛」當時提出的訴求，卻一直沒有解決，反而更形嚴重，房價不只是經濟問題，更是社會問題和政治問題。奢侈稅雖然在今年六月上路，也發揮一定的效果，但只能抑制部分投機性的買賣行為，終究不是治本之道，因此還是要有其他的配合措施，以達到土地正義、居住正義，以及租稅正義的目標。
有鑑於苗栗大埔，以及彰化二林相思寮土地徵收所引發的爭議，政府決定修正土地徵收條例，除了強調土地徵收必須符合公益性、必要性，以及比例原則外，也規定除非必要，否則不能徵收特定農業區的農牧用地，最重要的是土地將以市價徵收，馬總統說『將目前依公告現值加成徵收補償的方式，改為按照市價徵收補償。未來地方政府必須每六個月評定一次被徵收地區的正常交易價格也就是所謂「市價」，以作為需地機關發放徵收補償的依據。如此一來，被徵收土地的民眾在協助政府推動重大建設時，將可獲得更合理、更符合實情的補償，以符合土地正義原則！』
土地徵收條例修正案，也已經在二十五號的行政院院會中通過，即將送立法院審議，行政院希望土徵條例能列為優先法案，在立法院下會期中通過。
其次，行政院在去年四月提出「健全房屋市場方案」，希望推動不動產交易資訊透明化制度，內政部因此研擬了「不動產經紀業管理條例」，並修正「平均地權條例」和「地政士法」，落實交易資訊公開透明『修法完成後，將來無論是不動產仲介業者、地政士或買賣雙方，都應在完成不動產交易後，以實際成交價格登錄；主管機關再根據所登錄的實際交易價格，建置房地產交易資料庫，先從小區段公告做起，然後逐步擴展到全面公告。這個制度的建立有助於促進房地產交易資訊的公開透明，遏止不當哄抬炒作，讓民眾在買房子的時候，不會因為資訊不夠充分，而多花冤枉錢。房地產交易資訊透明是世界的潮流，我相信，這個措施可以保護消費者權益，有助落實居住正義！』
此外，財團以天價買地，再養地伺機轉手，牟取更高暴利，例如聯勤信義俱樂部的空地，至今還沒開發，但是已經多次轉手，經手財團獲利之豐，讓無屋可住的上班族無法想像，馬總統因此要求有房價偏高問題的縣市，應該加徵「空地稅」，以遏止養地現象，至少也應該針對指標性個案展開行動『我希望行政院協調部分房價偏高的縣市，儘速依「平均地權條例」第21條規定，積極清查此類囤地、養地的情形。對於私有空地，得視都市建設發展情形，分別劃定區域，限期建築、增建、改建或重建；逾期未建、增建、改建或重建者，按該宗土地應納地價稅基本稅額加徵二倍至五倍之空地稅，或照價收買，以遏止土地投機，加速土地開發，並紓解民怨......』
總統也要求以增加統籌分配款做為誘因，鼓勵地方政府辦理空地稅課徵業務；他也希望加速推動「住宅法」，健全房屋市場，賦予社會住宅法源，推動可長可久的住宅政策，他也保證自用住宅不會加稅，強調各項政策手段是要打擊投機炒作，對象只是少數人，不會增加一般民眾的房地產稅負。
由於土地是具有稀少性的資源，因此勢必會存在分配的問題，嚴格地講，真正有房價過高問題的地方，也侷限在大台北的部分都會區，並不是全面性的問題，房價問題之所以會成為民怨，在於都會區所剩不多的土地，成為投機炒作的工具，讓房地產背離了居住的最基本目的，錢滾錢的結果，是讓擁有炒作土地資源的人擁有更多資源，進而讓房地產價格以過快的速度飆升，同樣有居住需求的上班族永遠也追不上。不過，實價登錄、市價徵收、空地稅等手段，終究還只是治標手段，一般民眾的相對被剝奪感，不只來自房地產，現行法規提供投資者許多租稅優惠，久而久之，大財團也以享受政府的租稅優惠為理所當然，資本利得稅收沒人敢碰，受薪階級的稅負卻一毛錢也逃不掉，這又豈是公平現象？真要達到租稅正義的目標，實現土地和居住正義只是第一步，建立更公平的租稅環境，也是政府應該努力的目標。
ATT 4 FUN昨起試賣，信義區百貨商圈新戰術登場
2011-08-30 08:17時報資訊【時報-台北電】
信義計劃區的百貨商戰再新戰火！ATT集團斥資12.5億大幅改裝的新型態娛樂商場「ATT 4 FUN」昨日在台北市信義商圈(原紐約．紐約)開始試賣試水溫。
時尚娛樂商場教父、ATT集團董事長戴春發準備以「瘋馬秀」、「演藝Show Box」、僅限學生的櫥窗設計大賽等屋頂活動帶動消費人潮，也就是國內零售業少見吸晴焦點由上而下的「瀑布人潮」經營概念，預計全年營業額上看35億元。
台灣百貨零售業界，過去多數沿用吸晴焦點由下而上的「噴泉人潮」模式聚客，例如ATT集團過去在西門町武昌店以MUSIC STATION的現場DJ發訊，將時尚流行音樂帶入百貨商場，緊接著日系百貨接棒，以1樓化妝品櫃位再帶入人潮，但愈往上走愈冷清，幾乎皆是屬於噴泉人潮，愈往上，人潮愈少。
「ATT 4 FUN」總經理江文凱強調，為了走出年輕人的百貨商場特色，除了昨日起試賣的地下一樓至五樓的大型流行時尚與潮店外所聚集人潮外，10月開幕的800坪夜店、600坪大型餐廳等，則是首創「瀑布人潮」集客的最新經營模式。
「ATT 4 FUN」在颱風天照常試賣，外牆偌大的「巴黎瘋馬秀」布幕吸引不少消費者駐足觀看，而ATT大家長戴春發則是全天候在現場來回勘察。江文凱指出，「ATT 4 FUN」全年業績上看35億元，其中包括零售業績與娛樂門票等收入在內，而餐飲櫃位有6成是全台獨家，業績占比可望逾總業績的40%，堪稱全台餐飲營收占比最高的百貨商場。
目前信義商圈產值高達300億的百貨商圈，涵蓋全客層百貨群新光三越信義新天地就有4棟百貨公司，而台北101則以8成精品大櫃滿足中國與國際觀光客，至於誠品與阪急百貨則以上班族男女族群為消費主力，BELLAVITA與即將於3年進駐的國壽A3微風廣場則以滿足國內貴婦與觀光客的精品大店為主力，ATT 4 FUN的娛樂商場型態連結威秀影城與NEO19夜店大本營，而使得信義商圈的客層分佈將更為完整。
配合「ATT 4 Fun」的開賣，業者與超過 10家銀行業者合作，包括玉山銀、第一銀、台新銀、國泰世華銀、北富銀、兆豐銀、遠東銀、花旗銀、聯邦銀與澳盛銀等。
其中玉山銀推出玉山ATT 4 Fun悠遊聯名卡，主打至年底前，前1,000名新戶首刷單筆999元以上，可獲得1,000元消費抵用券與市價1萬元的ATT 4 Fun時尚護照2本。遠銀Happy Go也與「ATT 4 Fun」合作，推出「ATT 4 Fun
Happy Go會員卡」，新戶可加送點數30點，參加活動，有機會再獲得100元購物金，可參加香港與曼谷時尚飯店之旅抽獎活動。(新聞來源：工商時報─記者李麗滿／台北報導)
國壽新壽標售敦南REAT
挹注今明年獲利逾30億 將拉抬商辦價格
2011年 08月30日 【林巧雁、黃國棟╱台北報導】
壽險雙雄國泰、新光相繼訂於今年9、10月雙雙標售REAT不動產資產信託（Real Estate Asset Trust, REAT）及處分房地產近140億元。
中壽准增資建信人壽
而中國人壽昨也宣布，獲得金管會及經濟部投審會核准，增資大陸建信人壽12.935億人民幣（約64.68億台幣），並看好建信人壽對中壽未來獲利貢獻。
房仲業者指出，兩家壽險標售的房產是敦化南路超級優的物件，理當不受股災影響，不過競標者可能會減少。
敦南附近新屋民宅每坪售出200萬左右，舊屋也有100萬以上的行情，預料將可以拉高商辦價格。
國泰敦南REAT預計9月15日標售，底標為63.4億元；新光是9月23日標售，底標為56.9億元，預計對國泰、新光今年及明年獲利有超過30億元的挹注。
另外，新光為了確保風險資本適足率達250%，將在賣敦化南路二段上的凌雲通商大樓11~14層樓，總面積1800坪，房仲業者預估底標約為16億元以上。
股災恐將減少競標者
台灣不動產研究中心執行長邱太煊說，不少人在這波股災受傷，對房市有負面影響，以近日台北市的A級建物標售案為例，原本預期有20~30組人馬搶標，最後投標者僅個位數，顯示市場已冷掉了。儘管兩家壽險公司的敦南房產物件一定會有人搶，只是投標者會減少。
國泰敦南REAT底價為63億4050萬元，換算每建坪底價約70萬元，就算以底價標脫，國泰人壽估計至少可賺25億元。由於租金報酬達3%以上，房仲業者認為，國壽也可能自己買回。
新光人壽方面，副總經理徐順鋆說，除新光敦南REAT的標售，當初為了建立新壽業務員服務據點而購買的凌雲通商大樓第11至14層，樓層面積約1800坪，考量目前業務團隊已不在此設點，因此決議出售。房仲業者預估，可為新光獲利挹注近10億元。
房價太高「買方也懶得出門」
2011年 08月30日 【林帝佑╱台北報導】
農曆7月剛過，房仲業者統計全台房屋成交量下跌近15%，其中台北市買氣減少22.4%最多，業者分析近年鬼月禁忌已不明顯，買氣下跌主要還是受到奢侈稅衝擊、全球股災所致。不過，業者統計同期網路點閱率，卻發現多數都會的網路看屋量仍為正成長，業者認為，潛在買方需求仍在，只是房價居高不下，「買方也懶得出門看屋了！」
根據HouseFun好房網統計鬼月時期的網路房屋物件點閱率，全台較上月成長8.3%，除了新北市微幅下跌0.93%以外，其餘都會為5%以上的正成長，以台北市點閱率最高，較上月成長15.67%。不過，網路上的看屋熱度並未反映在實際看屋行動上，各家房仲業者鬼月的帶看屋量均下滑，永慶房仲集團研展室統計，鬼月帶看量向下修正8.9%。
台北降22%最多
實際的成交量下滑更嚴重，台北市、新北市成交量分別較上月下跌22.4%、17.5%，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，大台北地區投資客多於中南部，加上高資產客戶多，在股災與政策影響下買氣轉弱。
房價未如預期跌
台灣房屋研究中心執行長邱太煊則說，台北市買賣雙方價格差距拉大至15%，新北市也有8%以上，在雙方價格僵持不下的狀況，交易量呈現減少趨勢。
實際帶看屋量與網路點閱率狀況兩樣情，HouseFun傳媒中心經理李建興表示，奢侈稅砲轟過的台北市，買方6、7月多保持觀望，發現房價並未如預期下跌，又重拾看屋興趣，顯示民眾購屋欲望不減，但買賣雙方價格認知仍有差距，成交狀況不如房屋物件點閱率一樣成長。
徐佳馨表示，價格一直居高不下，「買方也懶得出門去看屋了。」今年26歲、目前家住基隆但每天到台北通勤上班的的吳韋漢說：「鬼月看屋沒啥好怕，價格降下不來才嚇人！」吳韋漢說，雖然想在台北買屋解決每天通勤的問題，但是荷包無法負荷購屋壓力。
「鬼月過再交屋」
雖房仲業者多認為鬼月影響房市不大，不過，中南部地區仍尊重鬼月不宜置產的習俗，有巢氏房屋屏東縣府加盟店店長沈慶豐表示，南部對民間禁忌看待仍重，鬼月帶看屋的量較上月減少了3成，還有不少民眾看完屋，要求過完鬼月才肯交屋。
2011年 08月30日 【周承諺╱台北報導】
台北市與新北市聯手推出「淡水河曼哈頓計劃」，讓水岸住宅更具賣點。儘管近期房市交易清淡，目前大台北地區具水岸景觀的建案，因挾著永久景觀優勢，多數已銷售逾7成。業者表示，水岸住宅多具備坪數大、戶數少及公設管理佳等優勢，是新案銷售順利的主因。
每戶80坪起跳
大台北地區河岸第1排土地取得成本高，建商為提高產品售價，通常會規劃高單價、高總價的大坪數住宅，例如文山區的「嘉磐山嵐映月」及緊鄰新店區碧潭的「碧潭山水」建案，都推出80坪起跳的大坪數住宅。
住戶單純吸買家
水岸住宅每坪開價也高於區域均價，例如「嘉磐山嵐映月」每坪開價80~115萬元，「鄉林大境」則是每坪100~120萬元，不過並未嚇退買方，目前多數銷售成數已逾7成。
負責代銷「碧潭山水」的甲山林廣告副總徐永仁表示，景觀只是賣點之一，該案僅規劃88戶，住戶相對單純，也規劃多元公設。傑捷廣告行銷協理舒鈐莞表示，水岸住宅具備三大特性，景觀唯一性、社區走飯店式管理、及住戶單純等，是水岸住宅開價高的主因。
水岸宅熱度居高不下，台北市與新北市府「淡水河曼哈頓計劃」，將針對淡水河流域，含淡水河、大漢溪、新店溪及基隆河興建專供行人及自行車通行之跨河休憩景觀橋梁，業者預期若政策確實執行，將再度推升水岸住宅身價。
【經濟日報╱記者夏淑賢、李淑慧／台北報導】2011.08.30 02:12 am
國泰、新光兩大壽險公司發行的敦南不動產資產信託（REAT），旗下資產將在9月中下旬標售，吸引各大壽險公司搶標。國泰、新光均都有意買回大樓資產，將可望再掀敦南商辦標售熱潮。
根據國泰敦南、新光敦南REAT的受託銀行兆豐銀、土銀的招標底價，這兩檔REAT資產增幅都相當驚人。
國泰敦南REAT旗下資產增值幅度高達近七成，新光敦南REAT增值幅度更高達八成五，國泰、新光兩大壽險公司因持有REAT次順位債券，將可坐享增值利益，明年將可望有十多億元、20多億元的處分利益入袋。
國泰敦南REAT民國96年6月發行，持有大樓坐落敦化南路底近基隆路口的國泰商業大樓，當時發行規模為38.3億元，標售底價訂63.4億元。換言之，若以底價成交，增值幅度達67.6%。
兆豐銀內部估算，以底價估算，大樓每一坪單價（扣除車位）約在67萬元以上。國泰敦南REAT預定9月15日開標，國泰金發言人李偉正表示，有機會希望能買回此不動產。
除發行機構國壽表明有意買回，其他包括新壽、富邦、南山、中壽等，也都有意參與競標，據了解，已經領取標單。
國壽本身持有次順位18.75億元，依照REAT契約，受益人明年6月期滿可拿回本息，但標售資產的增值利益則歸次順位持有人國壽。
新光敦南REAT則是民國94年6月發行，據受託銀行土銀公告，新光敦南REAT的標售底價為56.99億元，相較初始發行規模30.8億元，增值幅度高達85%。
新光敦南REAT持有大樓為目前敦南誠品商場所在大樓，新壽持有次順位14.3億元，故明年中新壽至少會有25億元的增值利益入袋。
銀行業者表示，REAT標售資產的規模都不小，一般來說大多由擁有龐大現金部位的壽險業者競標，不夠大型的壽險公司還買不起。
由於敦化南路沿線地段，屬於台北市中心，商辦大樓行情不俗，故對這兩檔REAT的標售行情均相當樂觀。
【經濟日報╱記者賴昭穎／台北報導】2011.08.30 02:13 am
行政院下令禁止標售大面積國有土地，精華地段的國有地最多只能招標地上權，房地產業者預估，未來地上權住宅將越來越流行！
財政部國有財產局北區辦事處今天公告兩筆「鑽石級」的設定地上權招標案，其中一筆位於台北市南港區昆陽街的衛生署胸腔病院宿舍舊址，面積超過千坪，底價11億餘元。
另一筆在台北市中山區的台北大學附近，位於合江街和興安街交叉口附近，緊鄰捷運中山國中和松江南京站，面積754坪，預估市價15億元，權利金底價則訂為10.6億元。
國產局官員說，這兩筆住宅用地預定10月4日開標，除了地點極佳、面積大又方整，最大的特點是不限定使用目的、且緊鄰捷運站。
由於台北市的國有地目前全面禁標，今後建商想取得國有地開發利用，只能透過地上權招標，因此國產局官員樂觀看待招標結果。
官員指出，南港區的土地位於昆陽街197巷到217巷一帶，面積廣達1059坪，步行5分鐘即可到捷運昆陽站，預估市價超過16億元；國產局訂出的權利金底價為11.5億元，使用權期限50年。
此外，國產局也不限定得標人的開發用途，預料將可提高建商投標意願。
另一筆土地位於台北市中山區的台北大學附近，在合江街和興安街交叉口附近，緊鄰捷運中山國中和松江南京站。官員說，這塊土地面積754坪，預估市價15億元，權利金底價則訂為10.6億元。
2011/08/30【聯合報／記者賴昭穎／台北報導】
行政院下令禁止標售台北市國有土地，精華地段的國有地最多只能招標地上權，房地產業者預估，未來地上權住宅將越來越流行！
財政部國有財產局北區辦事處今天公告2筆「鑽石級」的設定地上權招標案，其中一筆位於台北市南港區昆陽街的衛生署胸腔病院宿舍舊址，面積超過千坪，底價11億餘元；另一筆在台北市中山區的台北大學附近，位於合江街和興安街交叉口附近，緊鄰捷運中山國中和松江南京站，面積754坪，預估市價15億元，權利金底價則訂為10.6億元。
國產局官員說，這兩筆住宅用地預定10月4日開標，除了地點極佳、面積大又方整，最大的特點是不限定使用目的、且緊鄰捷運站。
由於台北市的國有地目前全面禁標，今後建商想取得國有地開發利用，只能透過地上權招標，因此國產局官員樂觀看待招標結果。
官員指出，南港區的土地位於昆陽街197巷到217巷一帶，面積廣達1059坪，步行5分鐘即可到捷運昆陽站，預估市價超過16億元；國產局訂出的權利金底價為11.5億元，使用權期限50年。此外，國產局也不限定得標人的開發用途，預料將可提高建商投標意願。
另一筆土地位於台北市中山區的台北大學附近，在合江街和興安街交叉口附近，緊鄰捷運中山國中和松江南京站。官員說，這塊土地面積754坪，預估市價15億元，權利金底價則訂為10.6億元。
國產局曾於98年招標這塊土地，卻以流標收場，但官員認為時空背景不同，有信心這次能獲得建商青睞。
官員說，地上權招標是以權利金底價為門檻，由出價最高的人得標，得標人將有50年的使用權，期限屆滿後必須把土地還給國產局；而得標人除了繳交權利金，每年也必須繳租金給政府，計算方式是申報地價的5%。
【經濟日報╱記者宋健生、黃啟菱、林政鋒／綜合報導】2011.08.30 02:13 am
三大都會區全年房市推案量相繼公布，大台北為首的北台灣房市，全年推案量約為7,300億元，較去年9,135億元衰退兩成；相較之下，大台中及大高雄今年推案量各為1,200億及1,000億元，各較去年成長二至六成。
《住展》雜誌研發長倪子仁昨（29）日說，今年初房市交易非常熱絡，原本預期北台灣全年推案量可挑戰兆元大關，但2月底遇到奢侈稅衝擊，6月奢侈稅上路後，房市逐漸恢復元氣，不料近日又遇到全球經濟震盪，使得全年的推案量修正至7,300 億元。
《住展》雜誌公布的北台灣，包括台北市、新北市、基隆市、桃園縣市及新竹縣市，整個北台灣今年推案規模，上半年尚有4,100億元，下半年則下滑到3,200億元的案量。
不過，儘管推案量平平，但此次928檔期，大台北地區共有24個豪宅建案出籠，將成為房市的觀察指標。
台中市建築開發公會昨日也公布「大台中地區房屋市場半年報」，受奢侈稅衝擊，今年上半年台中推案金額625.8億元，較去年同期衰退約6%，全年推案金額約1,200億元，雖比原訂目標2,000億元明顯衰退，仍較去年成長兩成。
台中市建築開發公會理事長張麗莉表示，縣市合併利多，終究不敵奢侈稅所帶來的殺傷力，市調顯示，目前市場買氣呈現二極化，除了首購與頂級豪宅產品，買氣還算熱絡，其餘一片冷清。
張麗莉不諱言，政府今年陸續推動奢侈稅、針對豪宅預售進行稅務調查、首購房貸成數與土建融資限縮，還有選擇性信用管制等措施，都直接影響建商推案規劃與投資客進場意願。
台中市建築開發公會統計，今年上半年台中累計推案金額為625.8億元，推案戶數4,808戶，較去年同期665.1億元、4,839戶衰退約6%。
高雄市建築投資公會表示，高雄市今年1月至7月總推案量603億元，全年預估上看1,000億元，將比去年600億元成長逾六成。
高雄市建築投資公會總幹事林佩樺說，高雄市去年前7個月大樓的推案戶數1,601戶，今年到達3,916戶，戶數已經超過一倍了。預估今年全高雄大樓加透天推案8,000戶到1萬戶沒有問題，與去年全年案量不到5,000戶比較，更是倍數增長，顯見港都房地產市場熱絡。
【經濟日報╱記者宋健生、黃啟菱、林政鋒】2011.08.30 02:13 am
奢侈稅上路，三大都會區房屋市場價格不降反升。大台北豪宅隨著928檔期到來，單價仍然創新高，台中及高雄兩地房價也較去年明顯提高。
台北市部分，近期銷售最亮眼的就是大安區的百億大案「明日博」，開出每坪160萬元的單價面市，目前已有過六成的銷售佳績。
中山區的四個豪宅中，松江路上的「松江1號院」及吉林路的「白金苑」，都在近日進入強銷，廣告聲勢浩大；內湖的三個豪宅案「國美詠山」、「宏泰恆泰宅」及「遠雄米蘭苑」，都開出每坪110萬至120萬元的新高價。
台中市建築投資公會公布最新統計，台中今年上半年平均房屋總價為713萬元，較去年同期成長約11%，房屋平均單價每坪13.78萬元，亦較去年同期成長12.3%。
中部地區成屋市場在奢侈稅上路後短短三周內成交量明顯下滑三成，但是單月全市平均交易價每坪14.5萬元，房價反倒較5月以前上升3.6%。
沒有留言:
張貼留言