360億銀彈 三商美邦錢進股房市
「投資台灣較沒風險」 拼明年上市
2011年 11月28日【林巧雁╱台北報導】
蓄勢待發
三商美邦人壽投資台灣股房市，已備妥360億元銀彈；三商美邦人壽副總張財源說，三商美邦人壽預計12月底登錄興櫃股票交易，掛牌價格為20元，希望明年底前可以上市。
張財源說，以前三商美邦人壽大股東是外資，對投資台股跟台灣的房地產較沒興趣，轉為本國公司後，未來會多加碼台股跟國內房地產，國外情勢不好，海外投資較謹慎，投資台灣比較沒風險。
12月底登錄興櫃
三商美邦人壽上周以高價56.4億元、溢價率46%得標台北市忠孝東路的頂好商圈香檳大樓，及桃園南崁誠品物流大樓部份樓層，大舉打敗國壽跟富邦兩大壽險。
三商美邦人壽董事長劉中興指出，房地產報酬比定存高，將來也會繼續尋找好的標的投資；三商美邦投資房市，以收取店面固定收益租金為主，也可以規劃自用。
三商美邦人壽可運用資金約4500億元，不動產投資低於2%，與其他同業平均3%的水準相較仍偏低，未來的房產投資策略希望可加碼至5%。估算三商美邦人壽可以再投入房產資金還有135億元。
估225億投入台股
三商美邦人壽大股東三商行也有物流中心，上周標到桃園南崁的誠品物流大樓，張財源指出，三商集團可將物流中心搬過去省租金。頂好香檳大樓則以收取租金報酬為為主。
台股部分，目前投資持股僅5%多，三商美邦指出，股市跌的時候可再加碼，希望加碼到10%，依此估計約有225億以上可投入台股。台股以基本面跟價值面為選股標準，金融股持有百億以上。
張財源表示，美國10年期公債殖利率不高，歐債危機短期不可能解決，海外投資需要更謹慎，至於對台股長期仍具有信心，會趁低點加碼台股。
上市前將釋股5%
三商美邦人壽規劃年底先在興櫃掛牌，張財源說，希望價格有20元，實際價格還要看市場反應。上興櫃半年後可申請上市，希望明年底前可以上市。
張財源說，雖最近股市表現不佳，但不會延遲上興櫃時間，興櫃交易不多影響不大，而且如果延後上興櫃，上市時間也會拖延。
目前三商集團持股超過上市單一股東持股70%的規定，大股東上市前將釋股5%。三商美邦人壽表示，以本土小額投資人為主，已找好特定的投資人，而且會分散釋股，不會只有一位投資人。
度小月 廣告減4成 明年房市料持平
2011年 11月27日【周承諺╱台北報導】
總統大選將至，房市觀望氣息濃厚，知名代銷業者紛紛押注選後房市表現，甲山林、新聯陽、新理想、創意家將在明年第1季推出800億元案量，僅甲桂林廣告續賣舊案。據統計，今年同期5大代銷推案量達1080億元，相較之下明年推案量下滑逾25%，代銷業者表示，受奢侈稅與大環境衝擊，明年房市僅能維持平盤。
距離明年初總統大選不到2個月，近期房市買氣不振，代銷業者也轉趨低調，紛紛出招「度小月」。
估年後大量曝光
新理想廣告總經理黃正忠表示，為節省支出成本已減少廣告曝光，廣告量大減3~4成，預計年後廣告才會大量曝光。
《蘋果》統計大台北5大房地產代銷公司明年第1季推案量粗估達800億元，多數業者認為明年房市仍將維持平盤。
創意家行銷副總經理何志正表示，全年房市持平有3大原因，一是土地價格高昂，加上北市建案供給量少，最主要還有民眾「外冷內熱」的觀望心態。
買方抱資金等待
何志正解釋：「現在民眾內心想買房、也有資金可買，但表面上卻一直觀望等待，導致不輕易下手。」
5大代銷中，新聯陽廣告將推出總銷達300億元建案，居各代銷之冠，新聯陽實業機構副總經理黃清益表示，推案集中在台北市大安、信義區。
桃竹推85億案量
甲山林廣告總經理張境在也看好選後第1季房市將穩定回溫，將推出總銷近200億元建案測試買氣，包括蘆洲大案「希望城市」100億元、「台北1號院」50億元、萬華區潤泰「萬花園」90億元，初步估計，全年總推案量達1000億元。
新理想廣告在桃園推出「中悅大吾疆」、竹北市的「十詠八方」，包辦85億元案量；創意家行銷則推出「保強建設都更案」，位於台北市羅斯福路與辛亥路口的精華地段，將規劃成55、60、65、70坪的住宅，總銷量約80億元。
「尚未看到春燕」
雖然代銷業者持續推案試水溫，但有業者私下透露，綜觀明年房市，尚未看到「春天的燕子」，市場看法保守。
5大代銷中則以甲桂林廣告看法最保守，明年第1季將完全不推新案，甲桂林廣告研展部襄理李尚華表示，今年度銷售率相當「平淡」，新案平均銷售期都需要1年以上，明年第1季將繼續銷售今年底尚未售出的180億元案量。
李尚華說，目前甲桂林不打算再另推新案，明年初將以觀察房市為優先。
2011年 11月27日【周承諺╱台北報導】
5大代銷認為明年房市持平，不過目前房價相對低檔的新北市淡水區為重點推案區，保守估計推案量逾300億元，以首購型產品為主。
單周看屋數百組
業者表示，將來淡水地區有輕軌捷運以及淡海大橋等多項重大建設，前景看好，目前淡水每坪預售屋成交價仍在2字頭上下，有機會吸引首購族。
根據《住展》雜誌統計，11月新北市各區新建案成交價，淡水區每坪25.1萬元，僅較樹林區、鶯歌區、八里區來得高，比起新北市各行政區房價，總價約600~700萬元獲得首購族青睞。另外在三峽、林口，淡水三區重劃區中，淡水仍是3者中的最低價。
甲山林廣告總經理張境在表示，明年將在淡水區的推案，總銷案量約100億元，全部規劃為首購型產品，預計第2、3季推出；而且新理想則是確定2個推案共60億元，坪數規劃則為28~55坪。
新理想廣告副總經理葉清宗表示，淡水地區之前推出的「台北灣第2期」、與「丰悅夏宮」，單周看屋人數超過100組，顯示重大建設利多已經發酵。
葉清宗預估，若加上元利成屋案「水紀元」、與濱海路一段的「麗寶機構案」，淡水全區明年至少有300億元新案。
明年推案300億
天時地利不動產總經理張欣民表示，淡海新市鎮重劃區土地便宜，若新推案總價能維持在600萬元以下左右，在台北市房價居高不下的情況下，可維持一定買氣，就算有推出300億元案量，也不會出現供過於求的情形。
節稅省很大 成投資客逃稅管道
2011年 11月26日【周承諺╱台北報導】
今年受奢侈稅影響，成屋買賣交易量將不及去年40萬水準，預計量縮1成以上，不過，今年「贈與」而產生的建物移轉棟數卻持續增加，據業者統計，今年1~9月已累積2萬9386棟的贈與戶數，預料今年將可達3.9萬棟，一舉突破去年因調降遺贈稅後所創的高點3.5萬棟。
建物所有權移轉登記包含買賣、拍賣、繼承與贈與，從2004年來全台建物所有權移轉均維持50萬棟上下，其中建物買賣移轉棟數均佔8成、逾40萬棟，除2003年SARS時期及2008年金融海嘯，造成買賣移轉戶數量的萎縮，不過贈與棟數均保持穩定，約2.9萬~3.1萬棟。
及早贈與較划算
不過，自遺贈稅從2009年調降後，將原有的遺產及贈與稅從10級累進課稅，最高稅率50%降為單一10%的低稅率，遺贈稅免稅額度也調高至1200萬元與220萬元之後，贈與棟數隨即飆高，去年已達到3萬5561棟之多，業者預估今年可上看3.9萬棟。
除了贈與戶數量體創新高之外，所有權移轉中贈與棟數佔比截至9月已達7.55%的史上新高，已比去年6.71%多出0.84個百分點。
中信房屋行銷企劃部副理江龍民指，房屋贈與稅計算方式是以公告土地現值與房屋評定現值為基準，政府為縮短公告現值與市價的差距，將明年公告現值調漲9%，因此及早贈與跟移轉較為划算，屆時棟數以及佔比都將刷新歷史紀錄。
不受2年奢稅影響
台灣房屋研究中新執行長邱太煊表示，舉例來說，父母若是擁有3間房屋，且小孩已經成年，父母可將房屋贈售給小孩，並登記小孩自用，所課的贈與稅相當低廉，且贈與不會受到2年奢侈稅政策影響，轉賣不用課徵奢侈稅，顯示出贈與方式已成為投資客逃漏稅的管道。
永慶房屋研展室協理黃增福指出，高資產族群為了資產配置與節稅問題過戶給子女，往後將變成民眾節稅的一種常態。
M型社會愈明顯
遺贈稅調降造成台商資金回流，基於資產配置等因素，資金進入房市造成贈與棟數上升之外，中信房屋市場研究中心副理張心妮表示，今年因奢侈稅的上路造成部分產權移轉避稅變動，讓贈與戶數飆上新高。
住商不動產企研室主任徐佳馨認為，贈與不動產節稅的效益驚人，長期來說，在M型社會的社會經濟狀況下，往後此種情形將愈來愈明顯。
民眾King表示，現階段利用房屋贈與可節稅，有考慮利用此方式來做合法節稅，可以省下一大筆稅金。
2011年 11月26日【馮牧群╱台北報導】
帽子大王戴勝通位在台北市復興北路369號「保富通商大樓」，昨天台北法院進行3拍，建物面積192.6坪，底價8074萬元，結果吸引7人投標，由自然人沈昆正以1億91萬元得標，單價52.3萬元，溢價24.9%。業者認為，買家盤算精準，價格低於行情。
帽子大王資產
戴勝通為三勝製帽公司董事長，過去因製帽產業龐大而有「帽子大王」稱號，但因赴東南亞投資失利，導致公司關門，包括廠房及個人名下資產都遭法拍，其位在忠孝東路四段及南京東路一段資產，已於今年5、6月相繼拍出。保富通商大樓分3樓、8樓、10樓共4標，9月23日1拍宣告流標後，10月21日已順利拍出3標，加上昨天拍出最後1標，戴勝通在保富通商大樓的資產已全數處置完畢。
台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，投資人受香檳大樓創紀錄的脫標價所影響，心態轉為樂觀，因此吸引不少投資人積極出手。邱太煊說，保富通商租金行情每坪1600元至1700元，投資報酬率在2.7%至3%之間，是不錯的投資標的。
吸引7封標單
高源不動產估價師事務所陳碧源分析，扣除車位後的使用面積約183坪，若以附近行情每坪62至66萬元計算，總價值達1.1至1.2億元，本次標脫價低於行情。陳碧源還說，若以投資客觀點來看，本次標脫價加上15%的奢侈稅成本後，正好接近行情價。
山水資產管理執行副總丁建生指出，本次標脫價高於2拍時流標的底價，「在房地產景氣不佳時的確少見」，丁建生認為，可能是底價偏低才會吸引7封標單。
高雄房價平均每坪12萬元，15年新高
2011-11-28 08:47 時報資訊 【時報-台北電】
不畏奢侈稅與歐債金融危機的雙重利空夾擊，高雄房屋價格挺進平均每坪12萬元，創下15年新高記錄，「小資族」成購屋主力，成交價400萬元到800萬元比率最高。
信義房屋執行協理林武雄指出，後奢侈稅時代，高雄房市表現相對穩健，他說，根據內政部統計數據顯示，今年前9月，北市、新北市交易量衰退約14％，反觀中南部地區，交易量能大致與去年同期相當，高雄地區房價更從2010年平均10.4萬元，今年大舉躍升至每坪12萬元，漲幅將近20％，不僅均價連2季站上每坪10萬元，每坪12萬的成交行情，更是創下15年來的新高。
林武雄表示，高雄市今年最新統計就業人口達127.1萬人，比起2003年的時候，多出將近9萬人，「這項事實，跟大家對高雄工作機會不高的刻板印象，有相當大的認知差距」，也因為工作就業人口增加，有利於高雄房市的基本需求，進而逐步墊高平均房價。
另一項房地產的利多則是，高雄地區今年前10月共有1萬4,554對新人結婚，由於傳統的第四季屬於結婚旺季，林武雄估計，全年結婚對數上看1.7萬對，有機會創下近7年來新高，他認為，年底新婚購屋需求，對高雄房市也持續有加分作用。
林武雄指出，高雄地區，無論是平均房貸負擔率、或是平均房價所得比，在五都當中都相對便宜，分別只有26.9和26.9，單身或新婚首購，只要準備百來萬的自備款，就可以輕鬆買房。
他說，根據信義房屋和同業資料顯示，單身或新婚首購的「小資族」，已成為現階段購屋主力族群，價格帶位於400到800萬元之間的房屋最熱門，佔成交比例約42.51％。
林武雄表示，信義主攻「小資族」的成果相當成功，今年成交量可望比去年高約30％到40％之間。 (新聞來源：工商時報─記者顏瑞田／高雄報導)
商用不動產，年底壓軸上檔
2011-11-28 08:47 時報資訊 【時報-台北電】
商用不動產市場從年初旺到年尾，尤其下半年以來，激情不斷、高潮迭起，11月下旬將有歌林企業在全台閒置資產標售、太子汽車敦南大樓，準備處分；其中歌林有25億元資產即將在12月1日標售，太子汽車敦南大樓身價已被喊到95億元以上，待價而沽，兩大指標成為房地產市場的關注焦點。
戴德梁行董事總經理顏炳立表示，繼大同北投大同大樓被富邦得標、三鼎REITs被三商美邦和新壽兩大壽險公司得標，且連續兩天都重寫天價之後，接下來年度壓軸大戲，將要看太子汽車敦南大樓這宗Ａ貨，是否能改寫每坪土地行情1,500萬元新天價的機會。
至於歌林企業的不動產，則包括3個標的。一個是重慶南路的歌林商業大樓7到11樓，底價8.21億元；桃園觀音工業區一廠、二廠，底價分別為11.738億元、5.849億元。3標總計底價為25.79億元。
瑞普國際物業總裁曾東茂表示，其中歌林商業大樓為辦公大樓，底價接近市價，例如衡陽路世紀羅浮大樓，前月成交行情為每坪55到60萬元；中壽也是以約每坪53到55萬元，買下凱基證券大樓，因此研判應有壽險公司會著手評估。(新聞來源：工商時報─記者蔡惠芳／台北報導)
【聯合報╱記者謝龍田／高雄報導】2011.11.28 03:55 am
建台水泥積欠銀行本息約71億元，聯貸銀行首度委託台灣金融資產服務公司拍賣債權明天開標，建台名下的85大樓低樓層及半屏山土地的債權與開發案將何去何從，攸關地方發展及龐大利益，引人矚目。
南台灣地標85大樓高樓層高雄金典酒店的債權，5月間第4拍以32.18 億元拍出；低樓層的建台百貨等物業自97年到今年9月共8次自辦拍賣都流標，明天首次由台灣金服拍賣債權，並和建台在半屏山的土地一起拍賣，傳聞有兩組人馬有意願；因底價仍高，有可能流標。
建台水泥早年以85大樓低樓層物業及半屏山土地向銀行聯貸，至今仍積欠50多億餘元本金及10多億元利息。兆豐銀等13家債權銀行看建台遲遲未還錢及自行拍賣不順遂，委由台灣金服公司拍賣債權。
建台水泥在半屏山麓的「半屏湖畔香榭綠都開發計畫」已獲內政部通過，目前由高雄市政府審查中，近期內過關的機會甚濃。這塊逾1萬坪的土地毗鄰左營三鐵共構，商界認為是北高雄所剩不多的黃金地，開發利益可觀。
此外，外界一直盛傳大陸商界有人要「吃下」85大樓，加上85大樓鄰近的重大開發案明年起會陸續動工或完工，未來商機無窮，85大樓未來的商機廣被各方看好。
建台水泥擁有「好資產」，卻苦於沒銀彈無法獨力開發，還面臨被迫拍賣當「敗家子」的窘境。
商界傳聞，幕後有黑手想用建台水泥的困境從不良債權中大撈一筆。建台水泥一位高階主管說，只能力撐，不能低頭，好給股東交代。
2011/11/27【聯合報╱記者范振和／花蓮報導】
花蓮經濟不景氣，各行各業哀哀叫，地政事務所主任黃一釗昨天分析，奢侈稅與農地預期限縮使用兩大主因，打趴了房地產市場。
至於不動產買賣部分，黃一釗指出，今年6月1日起政府為打壓豪宅投資客，實施奢侈稅，規定1年內賣出、課15%奢侈稅，2年內賣出、課10%奢侈稅，結果讓一般投資客卻步。花蓮縣上月買賣筆棟數只有748件，是今年初至今，最差的一個月，只比97年金融大海嘯685件多一點而已。
黃一釗說明，以投資客買下的一棟500萬元中古屋而言，花個60萬元「拉皮」、「抹粉」整修，以700萬元賣出是正常的，但要課徵105萬元奢侈稅，投資客採取觀望態度的結果，賴以維生的油漆、水電、建材、板模等相關業者，也跟著喝西北風。
此外，內政部營建署今年7月5日召開的「農業用地興建農舍辦法」說明會，提及「申請興建農舍的申請人應為農民，全年所得總額低於50萬元者」，光是這一點，就讓欲興建農舍的人，全部舉白旗投降了。
儘管政府尚未實施，但受到蘇嘉全農宅影響，在預期心理作祟下，農地買賣受挫是事實。黃一釗表示，這一波「經濟寒流」到何時才能停歇。
2011/11/26【聯合報╱記者羅介妤／台北報導】
遺產及贈與稅率從50%大降至10%，中信房屋昨天公布研究報告指出，預估今年房屋贈與棟數可望達3.9萬棟，贈與棟數、所有權移轉中贈與棟數占比，可望雙雙突破新高。
中信房屋市場研究中心分析，2000年至2008年間，每年房屋贈與棟數不超過3.2萬棟。
其中2000年網路泡沫化、2003年SARS及2008年金融海嘯，在發生這些重大經濟事件，造成房市交易萎縮的年分，贈與棟數都還超過3.1萬戶。
中信房屋市場研究中心副理張心妮說，2009年政府大降遺贈稅，房屋贈與棟數來到3萬3256棟，2010年增至3萬5561棟。
今年1至9月累計2萬9386棟。如果以今年前9個月平均值每月3265棟推估，今年全年度贈與棟數可能達3.9萬棟，超越去年紀錄。
中信房屋市場研究中心分析，贈與現金是以實際金額課贈與稅，但贈與房產是以土地公告現值及房屋評定現值為準，由於公告現值和評定現值比市價低，可達到節稅的效果。
此外，預期明年公告現值將調漲，及早贈與移轉較划算，預料今年最後一季的贈與移轉量將可能再創新高。
張心妮指出，近年國內房屋所有權移轉動數，每年約在50萬至55萬棟，中古屋買賣約40萬棟。今年受到奢侈稅影響，買賣移轉量縮，不過房屋贈與卻增加。
她分析，遺贈稅調降、台商資金回流，基於資產配置的綜合考量，回流資金進入房市，造成贈與棟數上升；加上今年6月奢侈稅上路，造成部分產權移轉的避稅變動，使得贈與戶數再創新高。
此外，中信房屋統計分析，所有權移轉的贈與棟數占比，截至9月已達7.55%，表示每百戶所有權移轉登記中，有7.55戶屬贈與移轉。比去年的6.71%多出0.84個百分點，預期今年所有權移轉的贈與棟數占比，可望再創新高。
2011/11/25【聯合晚報／記者游智文／台北報導】
一樓店面+地下室 總底價11.7億
北市名宅僑福花園廣場又有法拍屋，台北地方法院近日公告，將於12月底拍賣僑福花廣一樓店面及地下室，一拍總底價達11.7億元。商仲業者表示，依目前區域行情，物件底價並不便宜，不過由於目前北市店面紅到發燙，仍有機會脫標。
將被法拍的標的，法院登記債務人為三陽投資，據查，三陽投資亦為三陽工業董事長黃世惠旗下公司。黃世惠旗下位於北市忠孝東路上的三陽忠孝大樓，之前也曾淪入法拍，並寫下北市最貴店面、最貴土地及最貴B辦三項標售新紀錄。
僑福花園廣場位於北市信義路、安和路口，是北市早期知名豪宅，曾住過或現居住的名人相當多，包括社交名人何麗玲、裕隆集團董事長嚴凱泰、威京集團主席沈慶京等。
僑福花廣曾在今年8月首度出現法拍屋，面積約79坪，底價近億元，換算每坪達118萬元，儘管房市氣氣差，但房仲業仍看好，不過沒多久法院即宣布停拍，至今未再公告，業者研判可能是債務已經解決或有人已搶先承接。
近日法院新公告的法拍標的，是該棟大樓一樓76坪店面以及地下一樓880坪，合計達956坪，總底價約11.7億元。地下一樓原由國票證券安和分公司承租使用，不過目前租約已到期，法院因此列為點交物件。
全球資產專案經理王維宏表示，拆算法院公告的底價，地下一樓因也具有店面效益，每坪約100萬元，一樓店面則約380 萬元左右。日前附近仁愛圓環附近曾一間大樓店面以每坪400萬元左右成交，依此來看，商業性較差的僑福，此次店面一拍底價380萬元，並不算便宜。
不過就近日狂飆的北市店面價格來看，僑福花廣店面預料仍會吸引不少大咖投資人。北市店面近期頻寫新高，位於忠孝東路頂好商圈的香檳大樓昨天標售，就以每坪853萬元天價脫標。
2011/11/25【聯合晚報／記者游智文／台北報導】
開價合理、地段佳…30天內可成交；
條件差、開價高…起碼等三個月，很多根本賣不掉。
年底結婚多、換屋多，向來是房市傳統旺季，沉悶已久的房市近來買氣也有轉好趨勢。但和以往不同，今年市場不再全面好，好的物件30天內可脫手，但條件較差的，多得三個月以上才找得到買主，很多則是根本賣不掉。
所謂好的物件，包括開價合理、地段佳、約20來坪的小宅等；至於要賣很久或賣不掉的，房仲業指出，開價高是最大因素，另外坪數35以上(總價拉高)就有困難，5、60坪的房子，現況顯示轉手的困難度相當高。
住商不動產近日調查台北市、新北市、台中市及高雄市等四大都會最暢銷與最滯銷物件，統計顯示，自9月以來，各地房屋銷售越來越兩極化，好的物件仍很搶手，但開價太高、非主流坪數或是有地段缺陷的標的，出售機會也更渺茫。
其中台北市強弱落差最明顯，條件好的房子平均僅需22.3天不到1個月即可售出，但不好的滯銷屋，平均得花4個月。這情況在新北、台中、高雄也一樣，大致上，條件較差的物件，大多得多花近三個月的時間才能賣掉。
住商不動產企研室主任徐佳馨分析，北市房價高，民眾購屋原本就更為謹慎，想買房的人大多看屋已一段時間，好東西一出現，一看就知道，因此搶得也快，但相對的，面對價格高，條件不好的物件，現在就普遍有一種讓他跌下來再進場的心態，但北市屋主並不這麼想，因此這些物件很難成交。
另外觀察各地好賣屋也發現，北市好賣屋平均成交坪數為22 坪、新北市則是26坪，中南部約32、33坪左右，都屬總價帶較低的小宅產品，反觀滯銷屋，平均坪數明顯比暢銷屋大了很多，北市、新北市5、60坪以上的房子最難賣。
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