2011年7月21日星期四

2011.07.21 不動產新聞動態

不動產放款臨上限銀行拉警報

2011-07-21 01:21中國時報沈婉玉、黃琮淵／台北報導

國內銀行不動產放款瀕臨紅色警戒！金管會統計，元大、台新、遠東、永豐與日盛等五家民營銀行，不動產放款佔存款比率都超過28％，距離銀行法30％法定上限僅一步之遙，隨時可能超標。

除民營銀行外，包括合庫在內的公股行庫，也有瀕臨破表的壓力。合庫主管表示，合庫因存款多，還有300多億元放款空間，但現在也是「天天緊盯、密切控管」，就盼奢侈稅能發揮影響力，讓不動產放款增幅降低、案件減少，以免超標。

對超標在即，銀行主管表示，除了近年來不動產價格狂飆，讓放款規模放大數倍外，另一原因是低利環境下，客戶把錢存在銀行的意願大減，讓銀行面臨不動產放款比率「拉警報」壓力。

銀行主管分析，更大的問題在於，現行在計算銀行的不動產放款，是把企業興建、擴建廠房等建築放款也納入計算，但「貸一筆廠房，金額可能就是5千萬、1億元，同樣的金額卻可以做一、二十筆房貸」，這類放款不應與房貸相提並論。

銀行主管表示，把擴建廠房等建築放款也納入計算，不但跟獎勵投資的政策背道而馳，還讓現在行庫在爭攬業務時是「做也不是、不做也不是」，為避免不動產放款超標，未來勢必加強控管，要求企業先還款，才能再借款。

公股行庫高層建議，為讓法令符合市場現況，有必要再度修正銀行法，但因修法曠日廢時，金管會不妨重新定義不動產放款的計算項目，並剔除企業興建、擴建廠房等建築放款，避免管控房市與獎勵企業投資之政策相抵觸。

除此之外，國銀主管也反應，金管會希望國銀減少以不動產作為抵押品的貸款比重，但不少企業其實是符合無擔保品條件，唯考量風險，銀行才要求企業提出不動產作為擔保品，但金管會如今又處處設限，令銀行相當困擾。

國銀主管抱怨，如果將這類貸款改回免擔保品，金管會亦不樂見，但以土地作為擔保，金管會又要求少做，讓銀行陷入「做什麼都不對」窘境。

房屋稅建造成本認定北市、財部看法不同調

2011-07-21 01:19工商時報記者陳懷瑜／台北報導

房屋稅計算基礎該如何調整？中央與地方不同調。北市財政局長邱大展昨（20）日表示，房屋稅基中，有關建造成本的計算標準已經30年未調，北市希望依據房屋興建方式與成本，訂定新標準，全面適用，但財政部認為應適用新建屋，一旦實施，恐將招致批評。

財政部委託北市針對房屋稅的改革方向進行研究，北市稅捐處已委請學者研究，期中報告預計下月出爐。房屋稅率雖是中央的權責，但計算基礎，則由地方訂定。邱大展說，就房屋路段率部分，各縣市政府有不動產評價委員會負責，但房屋建造成本的內容，從民國69年至今未修正，因此希望可以全面檢討。

財政局於今年初，向財政部建議房屋稅基中，「房屋標準單價」、「折舊率」、「房屋所在段落等級」，應該重新評定，而且北市府認為應該全面適用，但財政部卻不同意，僅同意新標準用於新建、增建、改建的房屋範圍，老舊房屋不必適用。

邱大展對此相當不以為然，認為新、舊的認定，要以哪個時間點論定，恐有爭議？此外，過去磚造房屋，耐用年限根本無法超過50年，但依據現行房屋稅計算模型試算，50年後殘值還剩37％更是不合理。

至於鋼構建築或者類似一品苑的豪宅，所興建的房屋，卻援用一般預拌混泥土的建造成本核課房屋稅，合理性很難令民眾接受，因此，財政局希望依據房屋的建造材料與方式，重新設定單價成本內容，老舊房屋可調降房屋稅，新建豪宅可核課較高的房屋稅。

北市公營出租住宅都更門檻低，大咖建商搶標

2011-07-21 08:07時報資訊【時報-各報要聞】

北市府將在29日舉行公營出租住宅都更案說明會，由於地段精華，據了解，幾乎大咖級建商皆已報名。財政局評估建中案興建成本為28億元、六張犁案則需5億元，由於參與投標門檻低，想爭取開發的建商，勢必會有一番激烈競爭。

北市財政局長邱大展說，財政局下半年將主導4個都更案，已經確定位於建中旁1,761坪土地、

信義區六張犁617坪等兩個都更案，都將以公營出租住宅方式招商，預計11月底前完成所有招商作業，3年後完成興建。

北市府對建中案的土地，持有比例97.89％，預計開發興建成本至少28億元；六張犁捷運站案土地全為北市府所有，預計開發建築成本5億元，兩案土地均屬住三，容積率225，獎勵容積20～30％。 (新聞來源：工商時報─記者陳懷瑜／台北報導)

工業區租售率平均逾7成

2011-07-21 08:07時報資訊【時報-各報要聞】

工業區租售率平均逾7成以上！經濟部今天將在行政院會報告工業區開發現況，工業局指出，若不含為基礎工業區量身打造的雲林離島工業區，只剩480多公頃尚未去化，並未有明顯閒置現象，尤其最近不論日商或台商都爭搶5公頃以上大面積土地。

外界批評工業區的租售率甚低，經濟部認為印象錯誤，今天將向行政院會報告「工業區開發現況與未來發展方向」，對已開發公告未租售面積統計，若不含雲林離島工業區新興區，仍有480-490公頃，租售率78％。

若計算離島新興區已開發公告未出租約1,200公頃，工業區總計仍有1,500公頃尚未租售，租售率僅53％。

官員說，離島工業區因針對石化、鋼鐵等特定基礎產業招商，因此不應將離島需填海造地的工業區納入整體工業區的租售率比較，如此會失真。 (新聞來源：工商時報─記者呂雪彗／台北報導)

北市豪宅房屋稅 要再加重

【經濟日報╱記者陳乃綾／台北報導】2011.07.21 02:54 am

豪宅稅7月上路後，台北市要再展開第二波房屋稅制改革，市府財政局長邱大展昨（20）日表示，豪宅稅還不夠，房屋持有成本要再上調，年底將提方案，從調高房屋標準單價下手，帝寶房屋稅至少逾200萬元才合理。

今年初台北市政府不動產評價委員會調高1萬多戶豪宅房屋稅，房屋稅計算公式中加乘豪宅路段率。以一戶130坪、市價2.6億元的帝寶豪宅為例，過去房屋稅僅7.6萬元，豪宅稅實施後，房屋稅一口氣增加三倍，一年上繳市庫30.5萬元。

邱大展表示，若以房屋市價看屋主的房屋稅額，房屋持有成本還是太低，根本不合理，還有上調空間。曾有國外投資者對信義區土地開發案有興趣，向市政府詢問土地與房屋稅負成本後，對台灣房屋的超低稅負感到驚訝。他說：「台灣房屋稅可說是全世界最低。」

他以耐久財的汽車為例，一輛50萬元汽車，一年要繳1萬多元汽車燃料稅，實質稅率約2%；但帝寶豪宅市價2.6億元，房屋稅30.5萬元，換算下來稅率才0.1%，實在太少。

市府將再從調高房屋標準單價，提高房屋稅，市價高的房屋有較重的房屋稅負。房屋稅合理化研究的期中報告8月出爐後，財政局將從房屋稅中的房屋標準單價、折舊率著手，草擬具體改革房屋稅方案，年底定案。

邱大展說，房屋標準單價已31年沒有修正，以前不像現在豪宅林立，如今看來根本不合時宜，應該全面調高房屋標準單價，同時計劃縮短房屋折舊年限，使房屋稅合理化，例如萬華地區老舊房子房屋稅減少。

不過，房屋稅條例中明定，房屋標準價格只能每三年重行評定一次，包括路段率、房屋標準單價等，市府今年初已調整路段率，年底要開會恐怕有困難。

邱大展疾呼，中央法令對地方來說「綁手綁腳」，應儘速修法。

財政部表示，原本就有修法計畫，目前要觀察奢侈稅對房市帶來的效應，待適當時機將再研究整體房地產的稅制改革。

閱報祕書／房屋標準單價

房屋稅應納稅額，是依房屋現值乘上稅率。房屋現值包含房屋標準單價、路段率、折舊率等變項。

房屋標準單價的評定根據，是按各種建造材料所建造的房屋，區分種類和等級，訂出每1平方公尺單價。以北市一棟35層樓、鋼骨鋼筋混凝土的第一類用途房屋為例，房屋標準單價為每平方公尺1.092萬元；木造三層樓房屋，每平方公尺僅1,530元。

北市房屋標準單價已31年沒有調整，無法反映出新的房屋建造技術，也讓納稅人繳的房屋稅額無法如實呈現出北市房價的落差。

房產業：買氣不易走弱

【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】2011.07.21 02:54 am

台北市政府打算展開第二波房屋稅制改革，房地產業者昨（20）日認為，這對台北市豪宅市場短期會略有影響，但僅止於心理層面；長期看來，因台北市豪宅漲幅仍然可期，整體買氣不容易走弱。

代銷業龍頭、專精豪宅市場的海悅廣告總經理曾俊盛表示，若台北市在今年底真的加重豪宅稅，屆時對市場當然會有影響，但影響不會太大、也不會太久。

曾俊盛說明，對豪宅持有者或潛在買方來說，豪宅稅不算是太大的開銷。此外，台灣房市景氣仍長期看好，台北市的房市必定朝「香港化」模式發展，目前香港豪宅的價格是台北市豪宅的一、兩倍，以此來看，台北市豪宅的漲幅仍可期。

曾俊盛說，以「帝寶」為例，未來的豪宅稅若真的提高到一年200萬元，五年需要繳稅1,000萬元；但在這五年內，「帝寶」要從如今的每坪240萬元漲到每坪300萬元，並非難事，每坪漲60萬元、一戶有150坪，增值幅度達9,000萬元，與1,000萬元的豪宅稅相較，持有者仍具獲利空間。

更重要的是，豪宅的漲勢比一般住宅產品大很多，都是以每坪一、二十萬元的幅度在上揚，如「帝寶」近年來就從每坪80萬一路漲到每坪240萬元。

曾俊盛認為，在利率仍低、熱錢仍豐沛，兩岸持續開放交流的情況下，台灣房市、尤其是台北市豪宅並無看壞的理由。

兩大公辦都更案 來了

【經濟日報╱記者陳乃綾／台北報導】2011.07.21 02:54 am

台北市政府將釋出兩大公辦都更案，分別位在南海路、信義區六張犛，各興建青年出租住宅、平價出租住宅，下周五（29日）財政局將舉辦招商說明會，預計9月公開招標，投資金額共35億元，因條件佳，已吸引國內20多家建商關注。

財政局非公用財產開發科表示，位於中正區南海路上、建國中學旁的一塊基地，面積共1,761坪，目前為空地與教師宿舍。其中一部分土地為教育部所有，將興建國際青年學舍；另一部分，北市府計劃興建青年出租住宅。

根據財政局規劃，建商投資金額約30億元左右。青年出租住宅初估有三棟，共20多戶，格局為一到三房，租金是市價打八折。

另一開發案則仿照敦南派出所模式，將在信義區六張犛派出所現址及附近基地，面積共617.4坪，興建共44戶的出租住宅，一樓仍做派出所使用。預估建商投資金額為5億元。

財政局指出，這二大市有土地都更開發案，興建成本全由建商負擔，市府不須花費任何經費，便可活化土地。

高雄房市 西區比東區活絡

【中央社╱高雄20日電】2011.07.20 06:12 pm

高雄縣市去年底合併，民眾預期升格會刺激房價上揚，合併後迄今房地產價格攀升逾1成；高雄市財政局今天指出，西高雄房市比東區活絡。

高雄市建築投資商業同業公會指出，高雄市農16開發區及美術館園區，土地售價每坪約新台幣100萬元。

高市財政局指出，高雄市前兩季土地增值稅共進帳29億元，已達成市府今年度預算數額55億元的一半。財政局稅務金融管理科預期，如果以前兩季土增稅的表現，推估今年可徵收的土增稅可以達到預算數額。

財政局資料顯示，今年第1季土增稅進帳16億1000萬元、第2季進帳12億9000萬元，其中西區（原高雄市）課徵稅額及交易量都比東區還多。

縣市合併後，高市府統計前半年房地產交易量與徵得的土地增值稅比去年同期增加。市府地政局長謝福來受訪表示，主要是受到行政區合併，民眾預期房市受惠的心理，致多數原來縣市交界地帶的房市價格都有加溫的趨勢。

謝福來說，大社、仁武、鳳山、鳥松區的地價都走揚；不過他認為原來高雄市區（西區）價格也有不錯的表現。

高雄市建築投資商業同業公會總幹事林佩樺表示，房地產固然受惠於縣市合併，不過景氣回溫也是因素之一。

她說，高雄市農16開發區及美術館特定區因為公共設施健全，捷運、大面積公園等生活機能完備，地價水漲船高。

她舉例說，如果在農16開發區（西區）的基地面積有400坪以上，土地每坪市價普遍逾百萬元。她強調，都會區內要取大筆建地不容易，是備受建商青睞的主因；至於東區最高價位以鳳山、鳥松一帶，每坪均價約50萬元左右。

合宜宅釋出 林口房價看降

定價僅市價6折 首購族觀望

2011年 07月21日【蔡佩蓉╱台北報導】

政府在新北市推出合宜住宅，因定價約市價6折左右，近期已對周邊首購產品買氣造成影響，大坪數的換屋客較不受影響。業者以林口A9捷運周邊新成屋每坪25~28萬元為例，對照合宜住宅每坪僅15萬元，認為合宜宅恐造成區域房價下修5~10%。

目前機場捷運林口A7站已確定興建3960戶合宜住宅、另有199間出租戶，最快2013年完工，板橋浮洲地區則有4300餘戶住宅，預計新北市2年內將釋出8000餘戶新成屋。淡江大學產經系副教授莊孟翰分析，根據新北市統計的買賣移轉件數，林口的4000戶合宜宅幾乎等於林口約1年的買賣移轉量，顯示供給量大。

林口A7合宜住宅預計最快今年底預售，屆時也會搭樣品屋供民眾看屋，由於合宜住宅開價僅市價6折，近期已造成買氣觀望。

大坪數不受影響

21世紀不動產林口加盟店店長陳慧萍表示，大坪數的換屋族群影響較小，但同屬性的首購產品確實受到影響。今年34歲，在林口住2年的Wendy說，合宜住宅1坪15萬元，買30坪、貸款7成，每月約繳1.6萬元，聽起來很心動，但林口冬季寒冷潮濕，最近已搬到桃園。

永慶房屋研展室協理黃增福表示，林口新成屋逐年增加，長期供給大於需求，目前捷運A9站周邊3~5年新成屋每坪25~28萬元，或離捷運站較遠的忠孝路、仁愛路新成屋每坪23~25萬元，對照合宜住宅每坪15萬元，「將來正式開賣可能會讓林口周邊房價可能下修5~10%。」

浮洲增值空間大

板橋浮洲合宜住宅則位於大觀路二段、橋中一街附近，該區少有新成屋、多為中古公寓，住商不動產板橋亞東捷運加盟店店長賴建男表示，距離最近的捷運亞東醫院站車程約5~10分鐘，周邊新大樓每坪42~43萬元、公寓每坪25~27萬元，合宜住宅每坪19.5萬元，增值空間大。

移轉獲利要7年

針對合宜住宅可能出現的「購屋套利」，黃增福舉林口30坪合宜住宅為例，每坪15萬元，總價450萬元，若以預售期間「換約」模式，每坪漲價至20萬元，扣除最高15%的個人所得稅22.5萬元，還可賺得127.5萬元。但美商ERA不動產研究中心經理李恆宇指出，目前限制合宜住宅5年內不能轉售，中間還有2年的興建期，「這樣從購買到移轉須費時7年，對投資客來說恐怕等待太久了。」