2011.1.5 不動產新聞動態

買預售屋，5月起履保5選1

2011-01-05 08:47 時報資訊 【時報-台北電】

內政部昨日公布，今年5月1日起即將實施「預售屋履約保證機制」，履約保證方式除了價金返還、價金信託、同業連帶擔保、公會連帶保證等四種外，將再增加「不動產開發信託」這一保證機制，以協助消費者把關，消費者未來可以五擇一。

預售屋買賣交易糾紛時有所聞，過去屢有發生交屋前建商倒閉，消費者已支付價金，求償無門情事，內政部從今年5月1日起，將實施「預售屋履約保證機制」，若業者沒有依規定採行這一保證機制，將依據消保法第58條開罰，最高可罰新台幣150萬元。

地政司副司長王靚琇表示，有關「預售屋履約保證機制」已在99年8月公告，履約保證方式分為兩大選項，由消費者擇一採行，包括「內政部同意之履約保證方式」以及「其他替代性履約保證方式」如價金返還、價金信託、同業連帶擔保、公會連帶保證等四種。

內政部同意的履約保證方式為何？王靚琇表示，經近月與相關單位及業者研商後，決定將「不動產開發信託」列為內政部同意的履約保證方式，昨日公布的細節可算是去年8月那份公告的補充性的公告。

所謂「不動產開發信託」指建商把建案土地及興建資金信託給金融機構，由這家金融機構來把關，執行履約管理。

王靚琇表示，「不動產開發信託」讓金融機構來把關，除可執行履約關理，未來一旦建商跑掉了，由於金融機構握有資產，可出來協商，爭取消費者的權益。

地政司指出，一旦建商採用「不動產開發信託」，工程費用將由受託的金融機構依照工程進度覈實支付，專款專用。此一規定同時也要求建商與消費者簽定預售屋買賣契約時，賣方在簽約時應提供「不動產開發信託」的證明文件給予買方。

王靚琇表示，5月預售屋履約保證機制實施後，消費者可以選擇「不動產開發信託」，也可以自「價金返還」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會連帶保證」擇一，保障自己權益。 (新聞來源：工商時報─記者于國欽／台北報導)

雙率雙升，南港熱門認購權證吸睛

2011-01-05 08:37 時報資訊 【時報-台北電】

台幣升值、央行升息，雙率雙升，熱錢湧入國內，資產股資產價值將提升，其中，南港具有資產、原物料上漲多重題材，專家建議，南港（2101）熱門認購權證吸睛，可進行短線布局，擴大槓桿倍數獲取利潤。

南港輪胎南港廠土地1.3萬坪，已於2008年1月25日停產後著手進行土地開發，由於土地鄰近三鐵共構南港站，開發利益頗高，擬興建商場、六星級飯店、高級住宅、商務出租住宅、總部辦公司及出租辦公室。

台灣工銀證券投顧估計南港土地預估容積獎勵390％，樓地板面積由原本的68,000坪降低至60,000坪，其中住宅的比重40％、飯店的比重30％、辦公室15％、商場15％。以住宅每坪90萬元、商場與辦公大樓每坪65到75萬元推算，合計總銷金額可達477億元，扣除土地成本23億元與營造成本95億元後，開發案淨利金額可達359億元，南港持有85％，可分得淨利金額為305億元，貢獻南港EPS可達45元。

南港輪胎案名已定案為「世界明珠」，土地開發案由100％子公司南榮開發主導，南港將以權益法100％認列獲利。

南榮開發執行長為前任宏盛建設董事長洪國雄，未來將借重他在房地產業30餘年資歷，將「世界明珠」打造為台灣新豪宅指標。在本業上，南港輪胎淡季繳出不錯成績單，自結去年12月合併營收新台幣12億元，月增率2.92％，年增49.31％，累計去年合併營收135億元，年增28.23％。

台灣工銀證券新金部專業協理張利平表示，南港具有資產、原物料上漲多重題材，且被MSCI季度調整為成份股，對於股價皆有正面影響。南港目前技術線型多頭排列，屢屢挑戰2010年1月14日51.5元波段高點，近期若量價配合得宜，再加資產題材發酵，有機會突破51.5元；投資人可選擇南港相關認購權證，擴大槓桿倍數獲取利潤。(新聞來源：工商時報─記者曾萃芝／台北報導)

竹縣地王 每坪54.88萬

2011-01-05 01:21 工商時報 記者王志煌／新竹報導

新竹縣100年公告土地現值，仍由竹北市光明6路與縣政9路交叉口之路角地蟬聯「地王」，每平方公尺由99年的15.27萬元調高為16.59萬元，約合每坪54.88萬元。雖然整體調高幅度高於99年，但公告現值仍明顯低於市價。

99年度顧及金融風暴因素，新竹縣平均僅小幅調漲公告地價1.08％，公告地價仍僅占市價50％左右。但新竹縣，尤其是竹北市近來房地產交投相當熱絡，不得不調高長期偏低的高公告現值，100年整體調高幅度幾乎超過5％，其中又以竹北市接近市價58.33％的調幅最高。

地政處表示，100年調整的區塊以新開發及已開發的區段徵收範圍為主，包括縣治1至3期、高鐵特區、台科大、華興段、王爺壟等土地現值與市價落差太大的地區，已大幅調升公告土地現值至市價約6成。調整後以竹北市光明6路與縣政9路交叉口之路角地最高，最低區段地價則為尖石、五峰之林班地，每平方公尺35元。

今年房市 7成6民眾看漲

逾8成認3年內泡沫化 專家籲：居高思危

2011年 01月05日 蘋果日報

【蔡佩蓉╱台北報導】2011年台股衝破9千點，房地產行情也備受期待，根據房地產雜誌最新民調，高達76％民眾看漲建國百年房市，不過也有86％民眾認為房價不合理，更有82.4％民眾悲觀認為3年內有泡沫化風險，專家提醒民眾應居高思危，「2級地段、1流價格」的投資客「熱炒區」，今年中可能泡沫化。

根據《HouseFun好房誌》與YAHOO！奇摩新聞民調中心網路調查，高達76.4％民眾看漲今年房市，其中31.9％民眾認為會大漲、44.5％民眾認為小漲，僅6.6％民眾認為會下跌。淡江大學產經系副教授莊孟翰指出，政府將遺贈稅調降至10％、鼓勵台商回台投資，大筆資金湧入房地產，民眾只能眼睜睜看著房價續漲。

每月房貸2萬以下

房價居高不下，高達56.4％的民眾認為房價「非常不合理」，29.9％認為「不合理」，合計86.3％民眾普遍認為房價不合理。以房貸本息支出來看，網友每個月可負擔的房貸以2萬元以內佔最多數，高達73.1％，其次才是2~3萬元，6成民眾期待房價在500萬元以下，與北市房屋總價動輒1000萬元有大幅落差。
現年35歲的民眾張育誠雖是有屋階級，但還是不平的說：「政府一手打房、一邊還是幫助建商，當然不合理。」莊孟翰說，政府打房政策趨向保守、未全盤了解市場需求，是造成民怨的最大原因。
值得注意的是，雖然多數民眾看漲今年房市，仍有超過8成民眾憂慮未來房市可能泡沫化。台北市不動產代銷公會理事長王明成表示，去年推出的大量預售屋，未來3年將陸續轉為新成屋，若投資客無法轉手，可能造成泡沫，但非全盤性，特定地方如「2流地段賣1流價格」、人口外流區，泡沫化危機最高。

中南部擇建設區域

永慶房仲集團總經理葉凌棋建議，最好以「市場供需」邏輯購買抗泡沫化房屋，土地空地、新預售案少、居住品質佳的地方「難跌、抗跌」，台北市還是有1千萬元以內的房屋可購買，包括內湖、北投、文山區可買2房新屋，中古屋挑3房30坪。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，中南部房市泡沫危機較低，可選擇重大建設潛力區域，如大台中捷運沿線、台南新市政中心、高雄市中心等地，多加留意，也可選擇透天或是土地，避免房屋的折舊風險。

預售屋推履約保證 5防弊保障消費者

2011年 01月05日 蘋果日報

【柯玥寧、王家俊╱台北報導】為避免預售屋交屋前建商倒閉求償無門，行政院消費者保護委員會今年5月起實施預售屋買賣履約保證機制，原本設計4種防弊機制，包括價金返還、價金信託、同業保證、公會保證，內政部昨宣布將新增不動產信託供建商選擇，違者最重罰150萬元，業者分析，雖增加建商成本，但可確保消費者利益。

5月起正式實施

消保會同意的保證機制共分5種，新增的履約保證方式為「不動產開發信託」，建商將建案土地及興建資金信託給金融機構，金融機構將依工程進度付工程費，專款專用。 業者粗估，目前全台約有5成預售案有實施履約保證制度，多採價金返還、不動產信託機制。建商公會全聯會理事長王光祥說：「此制度雖將增加建商成本，但我們仍會全力配合，已向各家建商宣導5月正式實行。」 信義房屋代銷部協理何胤諭分析，未來全面實行後，「對中小型建商影響較大，增加資金調度困難性，推新案時要提高自有資金」，未來建商可能也傾向案子能順利銷售就好，不會堅持開高價待售，對整體房市較健康，消費者將享雙重利益。

高市交易量 12月量增1成

2011年 01月05日 蘋果日報

2010年央行連續升息3次，自住客為主的高雄市成屋買氣仍成長，高雄市政府地政處統計，2010年全年建物買賣移轉棟數2萬7969棟，比2009年成長1成。

1月買氣續量增

自去年8月起，交易量逐月成長，12月成屋交易量達2803棟，單月量增近1成。 有巢氏房屋南區發言人楊政曉說，房貸利率仍低，對自住客而言，房貸利率升達4％以上才會觀望。去年買氣急升，現在高雄市指標豪宅區、農16重劃區的新案成交價每坪20萬元以上，民眾預期房價續漲而搶買屋，預期今年1月買氣持續量增。記者柯玥寧

房仲、建商借殼炒房 央行大刀砍

2011/01/05  【聯合報╱記者羅兩莎／台北報導】

炒房、養地潛在增值利益太誘人，中央銀行最近發現，這波炒房風潮，除大家所熟悉的知名投資客外，包括房仲、建設公司及投資公司等全面加入狂炒國內房地產。

為防堵房仲、建商及投資客利用成立投資公司，鑽央行的「打炒房」措施漏洞，坑殺弱勢購屋者，並造成房市泡沫化，央行理監事會上周緊急祭出多項重大措施，除擴大房貸管制區，並將「公司法人購屋貸款」納入管理。

金融界人士透露，央行最近密集邀集房地產及銀行等專業人士，在深入研究並了解炒房投資客的作法後，上周理監事會對症下藥，再度出重手，祭出史上最複雜、管制項目最多的針對性措施。

去年六月下旬，央行原本只針對個人購置北市和北縣重點區域的第二棟房屋貸款進行「管制」；但央行事後發現，對抑制房價效果不彰，而且因房仲業和投資公司屬「公司法人」，不受央行「個人房貸」針對性措施規範，投資客紛紛成立投資公司、房仲公司，鑽央行管制措施漏洞，向銀行借貸資金炒房。

央行官員說，去年初房仲業家數僅四百多家，去年底即暴增到七百多家，短短一年暴增逾三百家，這些新增的房仲大多數是三五同好集資成立。

央行理監事會上周決定，將管制區房貸成數往下降至六成，並將公司法人納入管理，且規定公司法人購置第一棟房貸即受貸款降至六成、無寬限期，及對同一擔保品不得另以修繕等名義增加貸款等限制。

另外，央行還發現，原本與銀行往來的建商，大舉「轉戰」到票券公司，透過票券公司發行商業本票籌措炒地資金，繼續養地、炒作房地產。

官員指出，數據顯示，九月下旬後建商透過票券公司發行一年期以下商業本票的金額明顯增加，央行在深入追查後發現，建商為了避開央行規範銀行土地、建築融資的「漏洞」，紛紛透過票券公司保證，發行商業本票，繼續養地、炒房。

因此，央行最新房市的針對性措施，除銀行之外，並將票券公司納入管制，以杜絕建商利用銀行之外金融機構低利資金炒作房地產。

黑心房仲 好案先吃、虛報底價

2011/01/05  【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】

部分房仲業務員自己也當起投資客，碰到好案子就先吃下來，再利用資訊不對等，買低賣高，成了炒房高手。房地產業界人士說，這些行為雖不違法，但卻犯了道德上的瑕疵。

房地產業界人士表示，早期曾有房仲專門賺價差，先向賣方買下房子，再轉售給買方，以賺取中間的價差；幸好現在政府已規定，房仲人員不得從中賺價差。

但還是有不肖仲介人員身兼投資客，利用親友人頭來買低賣高，或跟投資客合作，房地產人士說，雖然各房仲公司的內規都嚴格禁止這樣做，但實務上，「我姑媽要買房，公司要怎麼抓？」這種利用人頭的情形，業界人士說，房仲直營店規定較嚴格，比較少發生。

另外，還有不肖業務員刻意墊高價錢，向賣方虛報底價。例如，賣方的底價是一千萬元，但房仲業務員硬是跟買方說成一千二百萬元，因為價格放大，抽成的佣金也跟著放大，賣方能賣更高價錢，當然也樂得輕鬆。

「黑心建商的告白」一書作者Sway表示，有些小房仲「自己就是投資客」，自己倒貨給客戶，其他常見的手法還包括：刻意出示附近最新成交的高行情價給客戶看，利用比價手法拉高總價；或在買賣時，假裝有人出價到一千萬，慫恿客戶要不要再往上加五十萬來搶？Sway表示，買房最好找有品牌的房仲，較有保障。

為避免「球員兼裁判」，信義、永慶房屋等業者都有訂出道德規範。永慶房仲發言人黃增福表示，內規嚴格要求業務員不得與投資客合作，自己也不能當投資客，只要抓到就開除；公司同仁買房也要兩年後才能轉售，三等親內買房也都要報備。

信義房屋表示，針對短進短出的投資客，公司都有建檔，若員工與投資客交易，要記大過，業績也全部取消；因投機型投資客短時間內炒作、墊高房價，業務員靠投資客也會養成依賴性，是種壞習慣。

買預售屋 5月起享履約保證

2011/01/05  【經濟日報╱記者葉小慧／台北報導】

保障消費者購買預售屋權益，今年5月1日起將實施「預售屋履約保證機制」，並納入預售屋定型化契約範本，內政部昨（4）日公布，將「不動產開發信託」列入履約保證方式，並確定「同業連帶擔保」的分級及擔保方式。

「預售屋履約保證機制」去年8月16日公告，訂今年5月1日生效，給予業者八個月準備期間，內政部指出，三次邀請專家學者、相關產業公會及機關代表開會研商，最後獲得共識，決定將不動產開發信託做為內政部同意的履約保證方式，昨天並公告。

依據預售屋履約保證機制，消費者有兩種履約保證方式可選擇，包括內政部同意的不動產開發信託方式，或其他四種替代性履約保證方式，包括「價金返還」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會連帶保證」。

內政部地政司指出，不動產開發信託是由建商或起造人將建案土地及興建資金信託給某個金融機構，或政府許可的信託業者執行履約管理，工程費用由受託機構依照工程進度實支實付，專款專用。

預售屋履約保證機制也要求建商和消費者簽訂預售屋買賣契約時，賣方應提供不動產開發信託的證明文件或影本給買方。

地政司說明，價金返還，指的是由建商與金融機構簽定保證契約，建商若未能如期交屋，將由金融機構返還消費者已繳納的價金。價金信託，是由建商將消費者支付的預售屋價金，交由金融機構信託，受託機構在信託存續期間，按信託契約約定辦理工程款交付、繳納各項稅費等資金控管。

另外，同業連帶擔保，是指兩個同等級的建商同業相互連帶擔保，如果其中一家建商的預售屋建案無法完成交屋，另外一家建商應無條件完成該建案後交屋。

公會連帶保證則是由公會主導，數家建商互相成立協定，若參加協定的建商，發生預售屋建案無法完成交屋，其中任何一家建商均應無條件完成該建案後交屋。

估房貸額度 三點不漏

2011/01/05  【經濟日報╱記者夏淑賢／台北報導】

農曆兔年將屆，民眾想要買房過年，銀行業者建議，為避免成交價與銀行鑑價落差過大，影響貸款金額，建議留意物件屋況、有無裝潢、成交價與區域行情差距等，預估房貸額度，避免自備款估算失準。

央行去年底理監事會議，決定擴大打炒房區域，大台北地區幾乎囊括。央行嚴查打房雷厲風行，購屋族要留意與銀行交涉房貸的評估重點，以免頭款準備不足，影響成交或是無力裝潢。即使是適用青年房貸優惠方案，雖核貸額度一律八成下，銀行可能更謹慎鑑價。

銀行業者表示，想要借到足額500萬元優惠房貸，只要是總價在625萬元以上的房屋均有機會，且連一向核貸成數較低的中古屋，也一律為核貸八成。

但是民眾必須留意，這項優惠房貸方案，並不影響銀行徵信作業，也就是銀行還是可能根據其鑑價結果核貸，而非只看民眾的成交價。

青年優貸升息 無緩衝期

2011/01/05  【經濟日報╱記者／夏淑賢】

財政部推出的青年安心成家優惠房貸，基準利率是採取郵儲金2年期定儲機動利率，與一般房貸通常採取八大、十大行庫的1年期定儲固定或機動利率平均值做為房貸基準利率，有所不同。這個差異將使政府優惠房貸受央行升息的影響程度，更大更明顯。

12月底央行理監事會升息半碼，預料本周郵局就會宣布調升存款利率。如果央行每季都升息，指標利率就會持續上揚，也沒有緩衝期可言，房貸戶必須做好心理準備。

所有的政策性優惠房貸都是以郵儲金定儲利率做為指標利率，只有各銀行自辦房貸的基準利率，會以市占率大的行庫定儲平均利率計算。理論上，兩種基準利率的變動周期，應與央行每季一次的理監事會討論升息同步。

不過，郵儲金利率幾乎是央行一調就立刻比照，不像行庫牌告定儲利率，可能有緩衝，更何況銀行房貸基準利率都是以八家以上行庫平均，升息的幅度與速度，比郵儲金利率反映幅度要小、速度要慢。

以財政部版新優惠房貸，第三年起目前已到1.8%來看，未來央行持續升息，房貸戶第三年起將明顯感受房貸利率提高，這也給了其他銀行房貸商品競爭空間，且財政部版優惠房貸沒有違約金問題，已有銀行瞄準優惠房貸第三年轉貸的商機，這也是房貸戶可以留意的機會。

另外，假設所買房屋總價1,000萬元，貸款八成為800萬元，其中500萬元為優惠房貸額度，其餘300萬元房貸可與銀行談判優惠利率，屆時若優惠房貸利率因央行升息而快速跳升，也可與銀行協商在還款時優先攤還優惠額度部分的本金，不一定要等待寬限期滿再攤本，以免利息支出增加超過預期。

行情相近 新屋貸款優勢大

2011/01/05  【經濟日報╱記者／夏淑賢】

買房要買新屋還是中古屋較划算，向來見仁見智，雖然中古屋的價錢理論上已經反映其價值，但銀行基於授信風險考量，對中古屋核貸成數較低。

現在青年首購優惠房貸一律核貸八成，銀行鑑價作業會更審慎。在此情況下，中古屋因為參考價不一，比不上建商整批交屋的新成屋占優勢。

因為建商對於整批建案的價格控管力量較強，單一新成屋成交價不至於過於突兀，銀行考量整批物件的成交水準，鑑價可能與交易價格較為相近。反觀中古屋可能因為不同原因造成與區域行情差距拉大，比方是否有都更題材、是否曾經裝修、裝潢奢華程度等，都可能使成交價脫離銀行認定的區域行情，鑑價的彈性可能更大。

況且都更題材到底多久可以實質反映，實際落實的風險高低，也會影響鑑價，而裝潢價值往往不易反映在轉售價格，所以銀行估價自然會去除裝潢因素。