壽險業爭不動產增值列淨值
2012-11-07 08:17 時報資訊
【時報-台北電】
壽險公會將正式提案，爭取不動產增值列入淨值。壽險公會理監事會昨（6）日首度以動用表決的方式，通過不動產增值利益80％列入淨值、20％用來提列特別準備金案，估計整體壽險業不動產增值利益約3,000～3,500億元以上，淨值至少可增加2,400億元。
壽險公會本周內即會向金管會提案，保險局方面也回應，此案已研究多時，金管會主委陳裕璋也承諾可以考慮放行，目前只是要再討論有多少比率可列入淨值，預計年底前應該就會拍板定案。
為了彰顯資產價值及「實力」，國泰人壽、新光人壽積極爭取此案，昨天國泰金控總經理李長庚、國壽總經理熊明河、副總經理林昭廷也親自出席會議，極力說明此案對壽險業的影響。
會中有壽險公司總經理表達疑慮，但最後壽險公會理監事會首度動用表決，以所有出席理事同意的方式，通過此案。
先前李長庚及新光金副總經理徐順鋆都在法說會強調壽險業持有大量不動產增值利益，卻無法顯現在淨值，造成淨值「委屈」，在法人評鑑及國際競爭力上居劣勢，爭取國內財報接軌IFRSs、102年元旦開帳日時，不動產增值利益可部分納入淨值。
國壽去年初公布的不動產增值利益已有1,593億元，經過快2年的，加上近來國內商辦價格飆漲，預估增值利益已逼近2,000億元，若有80％可列入淨值，國壽淨值可望超過2,500億元，成為壽險業冠軍，國泰金每股淨值可增加近15元。
新壽今年底也將進行不動產重新鑑價，去年公布的最新增值數字是854億元，這波鑑價也可望超過900億元；另外如南山人壽、宏泰人壽、遠雄人壽、台灣人壽、富邦人壽也都有一定金額的不動產增值利益，估計整體壽險業有3,000～3,500億元。
業者指出，若能有80％計入淨值，則整體壽險業淨值可望暴增到近7,500億元的新高；但預估保險局應該仍會調整該方案，極可能只有50％可計入淨值，或剔除自用不動產的增值利益。
業者強調，只要能有一定比率不動產增值利益可在明年開帳時列入淨值，適度反應價值，業者就很滿意了。 (新聞來源：工商時報─記者彭禎伶／台北報導)
明年不動產，北冷中南熱
2012-11-07 08:07 時報資訊
【時報-各報要聞】
台經院昨（6）日公布「營建業營業氣候測驗點」，台灣經濟研究院產業顧問劉佩真指出，今年以來住宅市場「量縮價微揚、北冷中南熱」的局面，會持續至2013年；商用不動產則以店面、商辦買賣市場能見度較佳，交易會較活絡。
劉佩真指出，今年營建業景氣分歧，從營建業廠商對景氣判斷的變化趨勢來看，營建業的信心自今年6月以來回升力道持續減弱，9月已到臨界點，未來因政府投資規模縮減，連帶影響各項工程招標作業，不排除業者心態更悲觀。
她說，不動產是營建業的大項，今年來總體經濟環境不佳，加上政策環境趨向緊縮不動產市場，雖然有通膨、游資充斥等題材，但估計今年國內建物買賣移轉件數將持續呈現雙位數衰退的趨勢，且跌幅將高於2011年。
劉佩真表示，今、明兩年不動產市場均呈現「北冷中南熱」，中南部房價亦有炒高的跡象，研判不動產景氣呈小幅轉差，住宅市場的市場結構將因需求減少，走向量縮價穩，量能跌幅限於個位數。
至於店面、商辦等商用不動產交易較有表現機會，台經院分析，2013年店面市場方面，大台北地區尤以具有觀光題材、大型百貨聚集及捷運站等一級店面商圈交易表現為佳。 (新聞來源：工商時報─記者陳碧芬／台北報導)
營建署長葉世文：未來10年，低利讓房市續旺
2012-11-07 08:07 時報資訊
【時報-各報要聞】
內政部營建署長葉世文昨（6）日表示，過去10年台灣房地產平均獲利8.5％，而大部分股市散戶都賠錢，未來10年由於台灣「超額儲蓄」仍多，研判房貸利率不會超過2％，錢是會投票的，若國內產業沒有大幅創新，錢無法被引導到實體投資，最後一定會進到房地產市場。
葉世文接受本報訪問，闡述他對當前國內經濟的觀察，他表示，以最近10年的統計而言，投資股市的散戶大部分都賠錢，但投資房地產平均獲利仍有8.5％～8.6％，而展望未來，受到美國一連三次的量化寬鬆（QE）影響，全球的錢非常多，國內銀行體系的錢也非常多。
這些存入銀行沒有被引導到實體投資的「超額儲蓄」近年持續升高，葉世文表示，這使得台灣當前的房貸利率降至1.8％～1.9％，而建商的土建融資利率也只有3％～4％，不論是買屋的消費者或建商取得的資金成本相對便宜。
葉世文說，台灣的房貸利率和日本相當，低於新加坡的3％以上、更低於大陸的6％，與世界各國比較，台灣的房貸利率相對是低的。
葉世文表示，錢是會投票的，相對於股市不穩定，錢一定會跑到最有利的地方，進入房地產市場。但他說：「錢是應該被引導到實體產業的投資活動，但以目前台灣產業代工獲利5％都很困難看來，若產業結構沒有大幅改變，資金跑到房地產，也是沒辦法的事。」
葉世文從長期發展分析，台灣的房地產仍有龐大商機，他說，台灣30年以上的房子總共有302萬8千棟，而20～29年的房子也有172萬棟，面對極端氣候，早年建材及工法對防震防災弱很多，研判未來都更需求仍大，以一年30萬棟都更估計，房地產市場還很大，並不悲觀。
至於許多人憂心不動產實價登錄後就會實價課稅（土增稅、地價稅），再不然也會讓土地公告現值、公告地價趨近於實價，形同實價課稅，葉世文對此表示，實價登錄最大好處是讓哄抬價格的事情不可能再發生，而目前政府並沒有政策規劃，要把實價登錄的資訊做為課稅的基礎，研判在2016年總統大選前都不可能實施實價課稅。 (新聞來源：工商時報─記者于國欽／台北報導)
高鐵新竹站地上權 8日招商
2012-11-07 01:03 工商時報
記者林淑慧／台北報導
高鐵站區釋地招商開發又添一樁。交通部高鐵局表示，高鐵新竹車站產專區用地，將以50年的設定地上權進行開發；官員指出，這塊商業用地面積廣達2,770坪，涵蓋高鐵、台鐵兩大交通金脈，區位絕佳，將於周四（8日）選出最優投資人。
高鐵通車超過5年，各站區聯外建設逐漸完工，帶動站區周邊不動產市場逐年成長。配合產業及市場需求，高鐵局今年陸續推動高鐵車站特定區內多筆商業區和住宅區土地，辦理招商及土地標售，希望更進一步帶動車站特定區及周邊環境發展。
高鐵局副局長胡湘麟昨（6）日表示，該開發案位於高鐵新竹站正對面，緊鄰已通車的台鐵內灣支線車站，區位條件良好，未來希望引入購物、餐飲、日常服務等生活機能，以及商業辦公大樓、國際觀光旅館、複合式商場等開發，結合新竹生醫園區產業，打造營運商機。
高鐵桃園車站產專區日前由國泰人壽團隊，以逾200億元資金拿下，創下迄今高鐵沿線最大規模開發案紀錄，表現不俗；胡湘麟表示，投資團隊開發計畫均已出爐，本案預計最快11月底簽約，加速啟動後續工作。
目前新竹站運量達370萬旅次，已成為高鐵第4高進出量的車站，周邊並有諸多重大建設及民間開發案持續進行中，包括新竹生醫園區的生技大樓已完工招商，出租率約7成，另有10家廠商也已通過租地自建廠房計畫，顯見生醫園區日漸成熟，投資商機無限。
行庫主管︰大台北房價遇瓶頸
2012-11-7自由時報
勿追高
更要勇於出價
〔記者盧冠誠／台北報導〕實價登錄上路後，房市瀰漫觀望氣氛，過去浮誇的開價一一被戳破。一位負責房貸授信的大型公股行庫主管認為，大台北地區房價漲幅已遇到瓶頸，建議民眾勿追高，更要勇於出價。
行庫主管表示，投資客自大台北地區退場，除了受到中央銀行選擇性信用管制、財政部奢侈稅等衝擊，也顯示部分主力認為未來再上漲空間有限；當投資客缺乏炒作誘因，僅剩自住客撐盤，大台北地區房價再上漲機會就不大，反而要留意向下修正的風險，建議有需求民眾切記勿追高。
事實上，受限於房貸水位逼近主管機關規定上限，加上擔心未來房價修正風險，公股行庫紛紛拉高房貸利率，希望達到以價制量的效果，多家行庫預估，今年房貸餘額幾乎零成長，對明年房市也保守看待。
另外，實價登錄資訊揭露後，有助於市場價格透明化，部分業者預估，豪宅議價空間拉大到三成，帶動周邊房價回到合理水準。
據了解，根據各銀行最新繳交央行的「豪宅月報」，全體銀行七至九月新承做豪宅案件合計僅約一二○件，且多以新成屋為主，這些都是二、三年前推案的遞延效果，並集中在大台北地區，中南部幾乎沒有。
新北3字頭小宅熱銷
總價1500萬內 汐止五股夯
2012年11月07日
【葉思含╱台北報導】實價登錄公開後，自住首購產品買氣相對熱，其中又以總價1500萬元以下最受購屋族青睞，因應購屋趨勢，不少建商在新北市外圍每坪房價3字頭區，推出總價在1500萬元以下、約20餘坪的2~3房產品，由於坪數相對較小，專家建議，購屋族可尋找公設比較低的建案，室內空間較充足。
因政府打壓投資客，讓自住首購熱延續至今年底，永慶代銷協理何彥煒表示，實價登錄後大台北地區以總價1500萬元產品最熱銷，除每坪房價屬1、2字頭的三峽、淡水等外圍區銷售佳，新北市3字頭產品、總價在1500萬元內的銷售狀況也逐漸好轉。
汐止吸400組看屋
目前每坪3字頭的建案包括汐止首購型產品「蘭庭序」，現場銷售協理潘是諭表示，該案總價1100萬元起，公開2個月至今已吸引逾400組民眾看屋，已售逾4.5成。
洲仔洋成新戰場
另外，五股區因洲仔洋重劃區議題，銷售狀況也不錯，「立信新市界」每坪開價31~33萬元，9月每周可售6~8戶，實價揭露後仍可持穩銷售3~4戶，目前每周可吸引30組民眾看屋。
洲仔洋重劃區第一個建案「未來之都」推出後，銷售順利，每期建案總價在1500萬元以下、多為2~3房，因此皆約在3個月左右完銷，至今已推出第4期「璀璨之都」，成交價每坪33萬元，未來還有8期建案欲推。剛推出的「合新NewStar」，每坪開價35萬元，詢問度也頗高，年底還有全坤興新案將進場，料五股將成為新北市外圍新戰場。
板橋外圍近樹林區因相對低價，目前建案銷售持穩，「欣岳逸境」銷售主委林士傑表示，雖然最近看屋民眾較實價登錄前少，但每周仍有30組，且逐漸回溫，每周可穩定售出3~4戶，其中總價1000萬元以內、28坪產品已完銷，剩餘多為3~4房產品，總價1200~1450萬元，也僅剩下20多戶。
公設比應30%內
何彥煒指出，為符合首購族低總價潮流，3字頭房價推案坪數相對較小，如總價相當，坪數可能僅有淡水建案的一半，建議購屋族可挑選公設比在30%以下、雨遮登記7%以下等虛坪較少，室內使用空間較充足。
實價揭露 屋主降價增8％
2012年11月07日
實價揭露後，不少中大坪數屋主降價求售。
【吳苡辰╱台北報導】10月16日公開實價登錄後，因實價與市價認知差距大，不少屋主紛紛調降開價，但15坪以下小宅賣壓小，而61坪以上又多為降價也賣不掉的高價豪宅，因此降價求售的比例不多，使10月16~60坪中間坪數住宅降價物件較9月提升3.8個百分點。
據住商不動產統計，實價揭露後，全台10月中後網路降價專區待售屋，較9月同期量增8.1％，分析坪數則發現，15坪以下與61坪以上坪數佔比，各較9月同期減少2.3與1.5個百分點，而16~60坪的產品增加。
住商不動產企研室主任徐佳馨表示，15坪以下小宅總價低，降幅有限，且今年低總價當道，不論自住或投資都偏好低總價小宅，因此賣壓較小。
中大坪數可狠殺
而61坪以上多為交易慘澹的豪宅，即便降價還是賣不掉，松信住宅不動產經理吳懿倫指出，10個屋主有7個認為豪宅未來仍會增值，寧先出租也不願降價賣。
東森房屋董事長王應傑表示，實價揭露後購屋議價空間大，一樣的價格可買到更好的房子，因此建議購屋族可前進較好的地段購屋，尤其是供給過多的中大坪數，購屋時更可狠狠殺價。
全坤建 要賣敦南金店面
【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】
2012.11.07 02:18 am
全坤建設（2509）昨（6）日召開董事會，決議公開標售台北市敦化南路豪宅「敦峰」的1、2樓店面；此店面現為ARMANI旗艦店，底價8.75億元，拆算1樓部分每坪230萬元、2樓每坪110萬元，與區域行情相較頗具誘因，預計12月20日開標。
全坤建總經理廖學新指出，「敦峰」是該公司在2001年完工的推案，全坤建持有1、2樓店面逾十年，一直租給ARMANI，全坤建衡量市況過後，決定處分，委託戴德梁行公開標售，若順利售出，處分利益可在明年第1季認列。
廖學新說，此店面維護佳，詢問度一直很高，加上現在商用不動產交投熱絡，所以全坤建決定處分。法人則估算，此店面全坤建的持有成本約4.1億元，未來處分利益可貢獻全坤建每股獲利逾3元，若標脫價衝高則貢獻度將更高。
高鐵桃園站 將建露天outlet
【經濟日報╱記者蘇秀慧／台北報導】
2012.11.07 03:22 am
交通部高鐵局昨（6）日表示，桃園高鐵車站產業專用區已由國泰人壽取得50年地上權，投資200億元以上，打造國際商務城，其中15公頃規劃國內首座露天戶外大型折扣名品購物城（outlet），預計2016年底正式營運。
另外，由於國泰人壽集團的國泰醫院擁有醫療人力、資源，高鐵局指出，不排除引進國際醫療產業。
發展國際醫療，政府原有意在桃園高鐵車站產業專用區設立國內第一個國際醫療專區，並擬修改醫療法，讓專區從事國際醫療業務的私人機構，以公司制成立，但因部分醫界反對，至今遲未通過修法。
高鐵局說，未來醫療法如完成修法，國泰人壽不排除引進國際醫療產業。
高鐵局昨日舉行記者會，說明高鐵桃園車站及機場捷運A18 車站旁的桃園高鐵車站產專區、機場捷運A19車站（桃園體育園區）土地開發案招商成果，強調這2案已帶動桃園車站特定區房價上揚。
桃園高鐵車站產專區面積21.88公頃，將打造一座結合國際商務及購物娛樂的「國際商務城」，其中第一期將於2016年底正式營運，是迄今高鐵車站沿線最大規模開發計畫，也是桃園航空城雙蛋黃之一。
最優申請人國泰人壽結合華泰大飯店組成團隊，開發計畫包括跨國國際企業辦公大樓、國際觀光旅館餐飲等設施，初期將引進國內首座露天戶外大型折扣名品購物城 (outlet) ，預期可吸引超過250家國際知名品牌進駐。
高鐵局說，透過國際機場及軌道運輸系統，國內及來台旅客均可方便抵達商務城，預估每年可吸引超過700萬以上國內外觀光客，創造至少100億元觀光產值，並可提供2,000 個以上的就業機會。
新北市釋公有地 產值上看4.6億
2012/11/06 【聯合晚報／記者陳珮琦／新北市報導】
新北市政府今天下午將舉辦「新北市土城區城林段、員仁段公有土地招商說明會」，預計吸引超過30家業者、近百人到場聆聽，新北市經發局上午表示，總面積為0.61公頃的土城區城林段及員仁段招商基地屬於乙種工業區，投資金額初估約4.62億元，將創造300人以上的工作機會。
土城區城林段及員仁段公有土地招商案，在今年11月2日正式公告，預計採政府採購法規定辦理招商，引進民間資金興建、營運及管理，以帶動就業並促進產業發展。
經發局表示，土城區城林段公有土地招商案基地面積約0.17公頃，臨近土城區的城林橋及台65號道路交流道；員仁段基地面積則達0.44公頃，位於中央路3段且鄰近北二高土城交流道；兩基地皆屬乙種工業區，可說是區位條件優，占交通便捷之利，有助於鄰近地區產業串聯與整合，深具開發潛力。
經發局副局長黃正誠指出，土城區一向扮演台北都會區重要的生產基地，在產業鏈中，位居製造、研發及技術創新等地位，土城城林段和員仁段招商案的基地有發展完善的工業區及優越區位，具備吸引產業進駐的良好條件，因此市府預估投資金額約4.62億元，將可創造300餘個就業機會。
營建署長：股市9成都賠錢 房市至少賺8趴
2012/11/06 【聯合晚報／記者游智文／台北報導】
「2016以前
房地產不會實價課稅」
葉世文：低利率環境不太可能改變 未來10年房地產仍是最佳投資
聯合報「財富大講堂」今天上午登場，內政部營建署長葉世文在「房地產投資高峰論壇」表示，全世界資金寬鬆下，低利率環境不太可能改變，在資金成本相對便宜下，「不管政府用什麼稅，未來10年房地產仍是最好的投資選項」。
葉世文也強調，實價登錄雖已上路，但2016年以前政府不會進一步實價課稅，也不會把實價行情取代公告現值或公告地價，進而提高增值稅、地價稅。他說，「因為馬政府執政至2016年，而在目前政策規劃上，並沒有實價課稅這件事。」
葉世文估全台空屋約20萬戶
不少學者近來常以台灣空屋高達156萬戶，唱空房市；葉世文上午也表示，學者口中所說的156萬戶空屋，其實是主計總處統計的「空閑住宅」，營建署另以台電低用電戶作為空屋參考，約88萬戶；至於他個人則認為全台空屋約20萬戶。
聯合報「財富大講堂」上午邀請建築公會名譽理事長王光祥、營建署長葉世文、遠雄集團董事長趙藤雄、代銷公會全聯會秘書長黃炯輝及建築公會全聯會秘書長于俊明，針對房地產發展投資趨勢進行高峰論壇。
葉世文認為現在全世界，都面臨錢太多的窘境，這種情況下，未來10年民眾購買房地產，低利率不太可能改變。
葉世文說，投資房地產就業者調查數據平均報酬率有8.6%，但投資股市證券只有5%多，而且90%以上的個體戶都是虧本，從這方面來看，未來10年內房地產還是最好的投資選項。
近500萬戶老舊房屋更新
商機大
他表示，目前全台住宅存量800多萬戶，有302萬戶屋齡30年以上，172萬戶在20~29年，龐大的老舊房屋更新商機不但是業者的機會，對國家未來發展扮演重要角色。
信義D1「全台最貴菜園」 富邦整合逾半
2012/11/06 【經濟日報／記者黃啟菱／台北報導】
北市信義計畫區D1
鴨子划水多年 可望興建豪宅…
在房地產業界被稱為「全台最貴菜園」的台北市信義計畫區D1土地，富邦集團目前已整合逾五成，成為最大地主；由於D1土地面積達2,545坪，是此區可開發成豪宅的最大素地，未來若富邦整合成功、順利推案，市場估將改寫台灣豪宅新天價。
近日D1土地上的菜園都陸續被剷除、土地也被整平，富邦雖然宣稱是因為環保局擔心菜園會製造髒亂、又與周邊景觀不一致，希望地主能夠善盡管理責任，不然將開罰，但是否富邦對後續整合頗有把握、準備開始開發，業界已經在注意。
D1土地位於台北市信義路五段與莊敬路口，對面即是世貿中心與台北101大樓，地點絕佳，但過往一直在種菜，常引起路過民眾的好奇。
房地產業界人士指出，D1土地分為許多地號，共有20多位地主，產權複雜，而信義計畫區規定此一街廓需整體開發，也就是說，D1土地只能核發一張建照。
在20多年前，D1土地原本由僑泰建設主導、準備興建大樓，但僑泰爆發財務危機後倒閉，D1的開發之路也就不了了之。
其後，此地被附近的民眾占用，開始種起菜來。
後來新東陽集團原本也有意整合，但並未繼續；富邦集團、幸福人壽等則在近年來陸續插旗，相中的就是龐大的開發利益，惟幸福人壽也在近日被金管會盯上，因而把土地轉給關係企業富翔開發。
據悉，富邦對此案已「鴨子划水」多年，最早土地取得成本每坪僅100多萬元，如今周遭行情也到每坪700萬至800萬元，目前整合逾五成。
業界人士指出，目前台北市每坪喊出300萬元以上的超豪宅建案，包括「皇翔御琚」（即「皇翔F4」）、亞太會館改建案、冠德信義案、富創D3案等，都位於信義計畫區，未來D1
土地若整合順利，也必定將打造為超豪宅。
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