不動產實價登錄 9月上路
2012/05/14 【經濟日報／記者徐碧華／台北報導】
市場擔憂土地實價課稅將隨即啟動
內政部：完成配套及立法後才實施
8月以前的不動產交易案件，不必擔心實價登錄問題。內政部地政司長蕭輔導昨（13）日表示，受系統建置等因素影響，不動產實價登錄預期要9月1日才能實施，7月確定來不及上路。
財政部長劉憶如上周表示，「資本利得稅中的土地實價課稅」是第二個稅改議題，6、7月間即可實質討論。市場擔心土地實價課稅即將付諸實施，蕭輔導指出，包括平均地權條例等法律明定，必須完成配套措施及立法後，才可實價課稅，不動產實價課稅不可能很快實施。
實價課稅的前提—實價登錄，之前外界預期7月1日上路，但按目前進度來看，可能從9月1日開始。蕭輔導解釋，主要是登錄系統的建置，要6月底才完成驗收，接著要對各縣市政府地政單位、法定要執行登錄的仲介和地政士等教育訓練，也要考慮對大眾宣導所花的時間。
蕭輔導強調，「實價登錄不是延後實施，也沒有受到什麼壓力」，本來地政三法就沒有訂定實價登錄的實施日期，實施日期由行政院定之；行政院目前沒有發布實施日期，所以不能說是延後實施。蕭輔導並表示，內政部推動實施登錄仍在緊鑼密鼓進行中，今天將召開實價登錄會議討論。
至於實價課稅的時程為何？蕭輔導表示，這是財政部的權責，不是內政部。不過，去年通過地政三法時，不動產經紀業管理條例、地政士法及平均地權條例3個法，都訂定「已登錄之不動產交易價格資訊，在相關配套措施完全建立並完成立法後，始得為課稅依據。」
據瞭解，當初修法時，立委們支持揭露實價資訊，但擔心會被財政部順水推舟，宣布開始實價課稅，原本曾有「不得作為課稅之用」的字眼，後來經過協調，改為「完成配套後才能實價課稅。」
2012/05/14 【經濟日報／陳駿逸】
台灣的土地交易目前均以公告土地現值做為課徵增值稅的依據，和實際交易價格有不小的落差。依據內政部的統計，到民國2011年以後，公告土地現值占實際交易價格的百分比，全國與北市的統計數據才達八成。
2012/05/14 【經濟日報／記者徐碧華／台北報導】
內政部公告修正已超過10年沒動過的「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」，將不動產交易金額在2,000萬元以上的仲介費上限，下調到5%；6,000萬元以上者降為4%。至於2,000萬元以下者，則維持現行6%的規定。
經此調整，未來出售2,000萬元以上不動產的賣方，仲介費可望調降。內政部表示，高成交價格的案子，通常在北部。
內政部地政司長蕭輔導昨（13）日表示，由於監察院認為房價南北差距大，但收費比率上限南北都一樣，有欠公允，內政部因此修正仲介費標準，由現在的單一費率改為累退費率，交易價格愈高，費率愈低。
蕭輔導說，目前的仲介費上限是6%，市場收費非常接近上限，通常向賣方收取成交價的4%，向買方收1%，比較特殊的案子，會向買方收到2%。
仲介費採累退制後，蕭輔導指出，受惠的應該是高價案件的賣方，如果是上億元的案子，賣方付的仲介費可能降為3%。
蕭輔導表示，內政部訂的是中介費的上限，而且是買方加上賣方合計，不干預如何向買賣雙方收取，都只向賣方收、不向買方收也行。仲介業者可在上限內自由訂定仲介費。
目前地政司正收取各界對改採累退費率的意見，5月18日截止。如果沒有不同的意見，將報內政部核定後實施。現行的仲介費標準是民國89年5月訂定，至今已適用超過10年。
【經濟日報╱記者吳秉鍇／高雄報導】 2012.05.14 04:30 am
看好由高市府推動的「亞洲新灣海區」將成形，台灣港務公司將區內一塊4.07公頃土地，打造比擬杜拜帆船的7星級觀光飯店，投資額超過50億元，希望能在3年後完成，成為高雄新地標。
南台灣觀光產業聯盟總召集人林富男認為，該投資案對高雄觀光業、房地產市場而言，是項大利多，將能在國際城市行銷上發光，帶動南部產業發展。
據了解，自2013年起，高雄世貿會展中心、海洋文化及流行音樂中心、港埠旅運中心及市立圖書館總館等將陸續完工啟用，由高市府以高雄港苓雅商港區為範圍，所擘畫的「亞洲新灣區」可全數就定位。
台灣港務公司主管表示，該新灣區成形後，預期將會湧進大批觀光人潮，內部先前保留在區內、現為16、17號碼頭後方一塊占地4.07公頃土地，作為興建旅館之用。
台灣港務原本規劃興建四、五星級旅館，不過，依據台灣港務公司董事長蕭丁訓構想，該地點正對著高港第一港口，擁有極佳景觀優點，提出將蓋一座像杜拜帆船的7星級飯店建案，而此案並獲交通部支持。
據了解，台灣港務局將在近期以招標方式，對外尋求專業的開發總顧問業者，由其著手研議整個開發細節內容，預計今年底前展開招商行動，欲在三年後正式營運。
【經濟日報╱記者宋健生／台中報導】 2012.05.14 04:30 am
中部豪宅指標建商聯聚建設在台中新市政中心規劃的首件頂級商辦大樓尚未公開，32個樓層就已被預約16個，潛銷過半，董事長江韋侖對台中房市信心大增，宣布明年加碼推案，預估總推案金額逾125億元。
這棟暫訂名為「惠國92」的頂級商辦，基地位於新光三越與大遠百購物中心之間，規劃39層建築，每層450坪，總銷90億元，扣除聯聚保留5個樓層，其餘32個樓層有半數被台商訂走，其中有三分之一是上市櫃企業，初估預約金額超過35億元。
江韋侖分析，台中市升格後，國際能見度大幅提升，中部是台商大本營，房價只有台北二分之一至三分之一，都是吸引台商回流購屋置產、甚至規劃台灣營運總部的誘因。
聯聚建設為中部豪宅一哥，今年規劃在七期市政路推出聯聚「保和大廈」，總銷金額約50億元；明年預計推案金額倍增至125億元，除商辦大樓外，另在市政北一、惠中路口還有總銷35億元的聯聚「泰和大廈」豪宅案。
江韋侖說，七期隨著新市政中心、大遠百購物中心相繼進駐，成為中台灣六縣市消費重鎮，豪宅與商辦市場沒有看壞理由。目前聯聚在七期還有6塊住宅土地、3塊商辦土地要陸續推案，保守估計總銷金額逾500億元。
最新市調指出，總統選後，除聯聚外，包括興富發、豐邑及親家等建商在台中七期新市政中心，都有商辦與飯店的推案規劃，總投資金額逼近400億元。
聯聚集團也是全球最大鞋盒製造商，生產基地位於大陸東莞及上海，一年約生產4億餘套各式鞋盒，約占大陸鞋盒出口量25%，包括Prada、Armani、Hugo Boss等國際品牌都是客戶。
都更、合建、出租，公股銀拚資產活化
2012-05-14 08:07 時報資訊
【時報-台北電】
泛公股行庫因成立較久，擁有不少低成本土地，可創造更大商機，公股銀行主管指出，除了利用資產重估展現潛藏利益，也可藉由都更、合建、出租來創造更多利益、活化資產，同時搭上資產股的順風車。
華南金在全台灣有689筆土地，另有179棟房屋，華南金表示，旗下華南銀行陸續將閒置資產出租後，租金收益每年約有3億元以上。
彰銀也出租土地660筆、約39萬坪，房屋出租約58間、約1.8萬坪，一年租金收入約1.9億元，此外，有些土地作為停車場，可以節稅，評估一年約可省下近700萬元的土地稅。
彰銀表示，會持續活化資產，像是彰銀2007年就把位於台北市精華區土地租給量販店22年，先取得權利金1.5億元，每年還可收取4,880萬元租金，是很穩定的收入。
至於第一銀行，現在已有3塊資產正在活化，分別位於信義路、吉林路和北投光明路，另外還有八德路與金山南路口、衡陽路、重慶北路等2塊土地將進一步規畫資產活化。
一銀過去幾年從台北市、高雄市挑選幾個老舊房舍改建，一銀高雄三民分行去年就拆除老舊行舍改建，並暫時遷移，未來新房舍落成就可搬回；一銀在台北市吉林路旁的畸零地，則委由國揚實業整併土地並興建新建築，去年落成後，一銀也進駐分行。 (新聞來源：工商時報─記者孫彬訓／台北報導)
打造台中新地標 商辦處女作 明年亮相
2012-05-14 00:58 工商時報
記者蔡惠芳／台北報導
聯聚建設董事長江韋侖表示，聯聚即將推出的作品「聯聚保和大廈」，9月可望取得建照；至於首座頂級辦公大樓，雖然預計2013年才能取得建照，但迄今卻已被台商企業主口頭預約了7成；而未來的佈局，則計劃挑戰商辦。
聯聚集團早期從鞋盒起家，一步步成為全球知名品牌的供應商，躋身市占囊括全球5分之1的「鞋盒王國」，包括Prada、Giorgio Armani、Marc Jacobs、Clarks、WWW系列等知名品牌，都是聯聚的客戶群。1994年，苦思轉型之際，江韋侖決定從大陸連鎖餐飲業、台灣建築業中二者擇一，最後他選擇投入建築業，也再創事業的另一高峰。
江韋侖表示，聯聚建設從蓋別墅到大廈，從來沒有想過，會成為市場焦點及同業模仿的對象，他非常感謝客戶的肯定與支持。聯聚多年來堅持深耕台中首善之地-七期重劃區，迄今土地存量足供未來十年揮灑，預計可再開發十個案子，包括住宅、商辦、飯店等。其中進度最快的是「聯聚保和大廈」，規劃樓高39樓，每戶250坪、共35戶，聯聚希望在9月份取得建照，至於售價粗估在每坪48至65萬元之間，總銷約60億元。
接下來，聯聚將首度跨足辦公大樓的處女作，基地坐落在七期新光三越百貨、大遠百之間，可望在2013年亮相。這棟頂級企業總部大樓，採低碳環保建築設計，樓高39層，由於每一樓層的高度都挑高，因此整棟建築高度可能高達180公尺，完工後將成為台中市最摩天的建築物與新地標。這個市場期待已久的聯聚新作，江韋侖也期許成為全台灣最高級的辦公大廈。
酒店式公寓成投資客新歡
2012-05-12 17:07 時報資訊
【時報-台北電】
根據交通部觀光局統計，5月以來陸客自由行來台人數爆增至每日5000人次，日韓背包客再創百萬人次新高，再加上國際商務人士龐大在台居住需求，酒店式公寓已成熱門投資標的，吸引建商搶進。
根據《好房誌》調查發現，台灣酒店式公寓自2004年以來，已發展為三大體系，分別是商務式出租住宅、酒店式公寓以及公寓式酒店，其中林森北路簡易式酒店式公寓投報率平均高達6％，投資報酬率最高。
酒店式公寓打著高租金、高投資報酬率，吸引投資者，其中又以遠雄最積極，第一個個案就是位於建國北路二段的「遠雄首席」，後來又陸續推出新生北路的「遠雄朝日」、林森北路的「遠雄首府」、內湖五期的「遠雄藝朗」等酒店式公寓預售案，是推案最多的建商。
酒店式公寓買主因為擁有產權，具備「可自住、可出租、可轉售」三大特色，買主可收取租金以換取長期投資收益，或出售賺取差價，因此好地段成為投資酒店式公寓的首要考量。
《好房誌》指出，以市民大道、林森北路為腹地的晶華酒店，因為龐大背包客的需求，也帶動了附近酒店式公寓熱潮。
其中，中山區沿著長安東路、松江路、南京東路，屋齡10至20年、總價800至1200萬的二房中古電梯大樓最夯，吸引投資客搶進買中山區房子，改裝為簡易式酒店式公寓，投報率高達5％至6％。(新聞來源：工商時報─記者方明／台北報導)
搶生意 服務費砍到1%
2012年05月14日【林帝佑╱台北報導】
奢侈稅後房市買氣一度滑落，今年2月全台更僅剩1萬8102棟，不到奢稅前的每月3萬棟水準，但交易量跌竟然不影響房仲展店，4月全台店數創史上新高5497家；由於競爭更激烈，房仲「微利時代」早已來臨，市場已有買賣方各收1%服務費的流血價。
觀察全台每月建物買賣移轉棟數，奢侈稅前都在3萬棟以上的水準，去年6月奢侈稅實施後，房市買氣下滑，今年2月更創下「超低買賣量」；但靠買賣撐盤的房仲業卻繼續展店，僅1月較去年12月時減少4家，為5431家，2月後持續擴張，4月更創下5497家的新高紀錄。
南部成長勝北部
天時地利不動產總經理張欣民表示，撐不下去的小房仲多被大品牌「吃掉」，但整體來看，房仲仍看好未來房市發展；永慶房產集團總經理廖本勝也說，今年交易量復甦，且動力來自自用或置產客，讓房市健全穩定，所以持續展店。
由於南部受奢侈稅影響較小，展店速度又快過北部。台北市去年4月店數為886家，今年4月增加3.5%為917家，台南則從251家成長11.6%到280家，高雄也優於台北，從482家成長到501家，年增3.9%。
東森房屋業務部執行副總經理吳駿杰說，南部房市長期受壓抑，平均單價與總價相對較低，有成長空間，故展店往中南移動；全國不動產董事長葉春智也說，今年大台北預計開20家店，但重兵部署中南部，預計增25家店。
全台房仲店數密度最高的仍是台北市，平均每平方公里有3.37家店，競爭激烈，連帶影響民眾對仲介費「砍價」。雖然內政部規定房仲最高可向買賣雙方收取總價共6%的仲介費，但張欣民說，房仲早就普遍未收足6%仲介費；21世紀不動產台北東門加盟店經理劉天德表示，「早就收不到6%，大家都在殺價，通常賣方收總價3%、買方則1%。」
正研擬收取標準
日前內政部傳出擬調整仲介費用收取標準，不動產仲介公會全聯會理事長李同榮表示，調降方式仍在研擬，初步擬為總價2000萬元以下最高收取總價6%，2000萬元至6000萬元上限5%、6000萬元以上則為4%。
年輕族群沒忌諱
3周火速完銷
2012年05月13日【張琬聆╱台北報導】
藝人周杰倫的母親葉惠美幾年前買了1戶預售景觀宅，交屋後發現新房看出去竟是一片福地而怒告建商。以往福地宅人人避之唯恐不及，但因房價可便宜3~5成，高房價時代反成為新寵兒；文山區新案「月桂莊園」因鄰福地，房價較周邊便宜1.5~3成，3周火速完銷，內湖新案「詠大直」基地旁雖有墳墓，但1天仍有10組以上看屋民眾。
高樓層可見福地的「月桂莊園」，每坪開價55萬元起，比區域新案便宜約2成，公開3星期即賣完，太平洋建設建設處經理徐福龍表示，買方多為年輕人或不忌諱的基督徒，主因在於台北市房價太高，「只要克服心理障礙，就能買到物超所值的產品。」
設計後均避開
「大直文湖苑」鄰內湖第2甲公墓，雖已設置拆遷公告，仍可見山邊有多處墳塚，因開價比區域新案便宜5成，目前僅剩3戶待售。專案經理黃鴻福說，民眾只要到現場一定會看到墳墓，所以直接告知「因為旁邊有福地，所以價格才那麼便宜。」
基地位在「大直文湖苑」旁的「詠大直」，每坪開價70萬元，也較區域便宜4成以上，但接待中心設在大直樂群二路，恐有民眾在不知情下買到福地宅。專案經理鄭家名則說，有接駁車帶民眾去看基地，各戶都設計看不到福地，降低民眾的抗性。
永慶房仲集團研究發展室經理黃舒衛指出，福地宅通常靠山邊，離市中心較遠，且室內較潮濕，所以價格約低2成；這些過去不受青睞的地區，近期因購屋觀念改變，開始有建商搶進推案。
價錢仍是關鍵
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨坦言，福地宅接受度愈來愈高，因「價錢還是關鍵！」如台北市福地宅集中的六張犁、辛亥路、信義路五、六段和文湖街等，鄰福地的住宅每坪可便宜10萬~30萬元不等，而同社區面福地與不面福地的價差，也有15%以上。
可貸成數較差
上海商銀個金部經理徐慶源提醒，福地宅因考慮市場接受度不高，估價會較低，可貸成數或利率也較差，甚至有業務員或批核主管會拒絕承貸。曾購買福地宅的中信房屋和平店長張明珠透露，當初買文山區面福地的房子，是因經濟能力有限，沒其他更好的選擇，反正自己也不害怕，所以不排斥。
2012年05月13日【張琬聆╱台北報導】
興富發建設「圓山1號院」即將公開，民眾可能對案名感到耳熟，且一見案名就聯想到興富發。這種有趣的「群組案名」，還有和旺建設「帝標」案及全坤建設的「峰」字案，以系列案名加深民眾印象，打造企業品牌形象。
好記好又賣
「圓山1號院」原案名為「台北苑」，為興富發在台北市士林區金雞廣場原址的百億大案，後來才更名，更名後與興富發在中山區推「松江1號院」、「台北1號院」2案雷同。興富發建設副總經理廖昭雄表示，會選「1號院」當系列案名，純粹是因為「好記」，尤其取為「1號院」的推案銷售狀況很順利，就繼續沿用。
廖昭雄直言，推案名稱僅代表興富發在每個地區的某段時期代表作，例如在台中有「百達艷麗」、「百達富裔」和「百達馥麗」等系列作；在高雄熱銷的城堡系列，今年第4季也將推出「藝術城堡」。
和旺建設則從2010年開始，啟動「大台北帝標計劃」，陸續推「圓山帝標」、「中華帝標」，接下來將推出「松江帝標」、「莒光帝標」等案，讓民眾光看「帝標」2字就知道是和旺建設推案。和旺建設媒體公關經理曾炳鈞說，此計劃是要打造「1建案1地標」的目標。
全坤建設10多年前即規劃「群峰計劃」，幾乎每個推案都有「峰」字，從已推出的「峰景」、「峰觀」、「敦峰」等，之後還要推「威峰」、「雲峰」，都堅持「峰峰相連到天邊」，用系列案名打造品牌知名度。
4月交易量回升 淡水蟬聯新北賣座王
2012年05月12日【馮牧群╱台北報導】
4月房市交易量再回升，據房仲業者統計成交資料顯示，台北市交易最熱的為松山區，成交佔比16.28％；新北市淡水區則連續3個月蟬聯賣座王，成交佔比達12.86％，當地房仲指出，4月看屋民眾較3月成長5成，「低坪數、低總價」物件成交最熱。
大台北4月熱銷行政區
據台灣房屋成交資料顯示，4月台北市成交熱區依序為松山、中山、內湖、士林及大安區，松山區佔16.28％最高；新北市最賣座的行政區依序為淡水、土城、板橋、新店、新莊區，淡水區以12.86％的成交佔比連續3個月穩坐新北市賣座王。
松機帶動房價揚
台灣房屋智庫副執行長劉怡蓉分析，松山機場增加對飛城市航線帶動松山區房價成長，且京華城周邊老舊公寓多，吸引自住需求客群，加上重大建設如松山菸廠未來將規劃旅館、百貨、商辦等，與大巨蛋結合後，增值效益可期。
小坪數宅最熱銷
而華固建設不畏文林苑都更案風波，仍宣布持續整合寶清段的都更案，都顯示松山區房市可期。
4月松山區以小坪數住宅成交最旺，全國不動產八德京華店經理黃志成指出，平均每日都有4~5組看屋民眾，套房及2房「低坪數、低總價」的產品銷售最熱，舉例來說，八德路三段、南京東路四段一帶的套房，就因為許多家長有學區設籍置產需求，成交很旺。
黃志成說，房市回春通成會從低總價帶開始，而後才帶動中、高總價成交熱絡。
至於連續3個月熱賣的淡水區，劉怡蓉指出，訴求景觀、樂活的淡水，在延伸的輕軌捷運規劃預計6年後完工的議題帶動下，促使區內房市復甦，可望吸引更多人口移入帶動買氣，尤其淡海新市鎮有大型量販店進駐，刺激商圈繁榮，生活機能更趨完善。
成交天數少於30
21世紀不動產淡水真理加盟店店長李讚育表示，近3個月淡水區買氣很旺，看屋人數成長3~5成，若是開價合乎行情，成交天數都少於30天，最近看屋客群多以首購自住的小家庭及新婚夫妻為主，銷售主力為面積30~42坪、總價600~700萬元的2~3房住宅。
另外，買方詢問度最高的就是淡海新市鎮，未來大賣場如家樂福及淡水區公所相繼近駐後，將是淡水最具發展潛力的區塊。
房東不敢加價 暗減內容物
2012年05月11日 【林帝佑╱台北報導】
油電雙漲，租屋族也受影響，不少房東降低招租條件！據網路租屋業者統計發現，大台北4月出租物件中，有99.4％的待租物件不包含電費，業者表示，出租成本增加，但房東不敢「明加」租金，卻「暗減」附加條件；觀察近半年台北市每月每坪租金，去年11月為1322元、今年4月為1231元，租金變動不大，但「內容物」持續縮水。
台灣搜房價格中心執行長廖秀敏表示，去年待租物件中，租金不含電費的佔97％~98％，但今年油電雙漲、通貨膨脹等議題，讓房東不再將額外費用包含在租金內，3、4月即出現99.4％的待租物件不包含電費。
含水費物件遞減
據好房網統計近半年大台北地區租金，台北市月租金每坪1231~1348元、新北市每坪818~946元，好房網公關經理鄭雅莉表示，長期來看租金並未有明顯變動。
廖秀敏說，房東不漲房租，但有含水費、瓦斯費等費用的待租物件數量有逐月下降的趨勢，對房客而言，房租「內容物」縮水。
學區釀調漲15％
佳益資產管理經理侯建榮也說，不少學區旁的包租公醞釀調漲房租10％~15％，但學區旁通常租約為半年或1年，寒暑假恐現「漲租潮」。
2012年05月12日 記者林帝佑
台中市開發規模最大的投資案「清翠園」國際經貿綜合園區案正式公告招商，權利金為50億元，基地面積16.56公頃，台中市政府經濟發展局表示，粗估建築物量體投資金額460億元。
可興建旅館商場
「清翠園」位台中水湳經貿生態園區東北側，為50年地上權案，規劃可興建國際觀光旅館、購物商場等，該案曾到香港、德國進行招商，招商截止收件至9月10日，分資格跟綜合評選2階段審查，開標時間未定。另受矚目的世貿二館地上權招商也預計於5月31日截止收件，權利金250億元，該基地盼能結合台北101再創台北地標。
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