2011年11月18日星期五

2011.11.18 不動產新聞動態

台灣豪宅向港人招手

2011-11-18 07:47 時報資訊【時報-各報要聞】

儘管全球經濟景氣面臨歐債危機陰霾，但最近香港的房價，卻逆勢飆上每坪新台幣1,500萬元全球新天價；挾著台北海景豪宅房價只有香港豪宅的50分之1，具有補漲空間的優勢，上市公司廣豐集團昨（17）日在香港首度舉辦國際展銷會，伺機向香港人招手，來台Long Stay。

廣豐集團和戴德梁行香港、台北分公司合作，昨天首度在香港舉辦「台中國際經貿園區海外招商香港投資人暨媒體展銷會」。台中市長胡志強、戴德梁行大中華區行政總裁張國正、戴德梁行北亞區副主席兼投資部最高主管李志榮、戴德梁行台灣分公司董事總經理顏炳立等人，共同主持，揭開「台屋港賣」招商序幕。

顏炳立表示，香港房價日前已飆破每坪新台幣1,500萬元的全球新天價，地點在港島中半山深水灣道的高層海景豪宅，日前以每平方呎10.18萬港幣，成交單位為第14樓，1層1戶，總成交價格為8.88億港幣。

顏炳立指出，另外南灣20號400坪豪宅，日前以近9億港幣成交、換算每坪新台幣約900萬元。其實，儘管全球景氣隱憂重重，但香港豪宅交易竟還是屢創天價。

顏炳立說，因此，究竟對於香港人來說，1,000萬港幣還能買到什麼？目前能大概只能買到港島中環的小宅。反觀，移居台北Long Stay，就能買到1戶海景豪宅。

顏炳立指出，此次展銷會有2個的主角，一個是台中國際經貿園區「清翠園」，一個是廣豐集團在新北市淡水小坪頂的別墅案「原研栽」。

台中國際經貿園區方面，昨天展銷會也有中東最大的主權基金阿布達比投資局的代表，與會聽取簡報。

昨天展銷會吸引信和集團（Sino Land）總經理韓利民，親自與會；此外英皇集團、渣打銀行、摩根資產、基匯資本等外資港資也參加。 (新聞來源：工商時報─記者蔡惠芳／香港報導)

三鼎REITs，大型壽險搶標

2011-11-18 08:17 時報資訊【時報-台北電】

三鼎REITs下周四（24日）開標，市場傳出有21組買家領標單，其中包括知名外資、大型壽險業和傳產企業，競爭相當激烈，由於富邦人壽、中國人壽近兩天都公告參與大台北地區、桃園地區不動產，市場預估可能是要競標三鼎REITs。

三鼎REITs標的將分兩包標售，A組是位於忠孝東路頂好商圈的香檳大樓B1～2樓，加上位於桃園南崁的物流大樓底價38.425億元；B組是位於南京東路5段的前瞻21大樓，底價24.06億元，這次標售最大的規則即是A組及B組須同時標脫才算成交，只有其中一組標脫就算流標。

市場人士分析，壽險業手中7,000～8,000億元以上的現金部位，放在銀行利息才0.2～0.8％，急著尋找較高報酬率的標的，所以日前才造成30年公債因搶標創下超低利率，這次三鼎REITs，壽險業也評估是「刀口價」，將相當貼近壽險業不動產最低租金收益率。

目前傳出如國泰人壽、新光人壽、富邦人壽、中國人壽、台灣人壽、三商美邦人壽等，都可能評估出手競標，主要是年底前已沒有太多好的標的，壽險業表示，頂好商圈增值空間較大，但所有權人逾百戶，未來若要大範圍都更恐有一定難度，香檳大樓仍很值錢，但搭配誠品南崁物流大樓就比較考驗各買家的價值判斷。

至於第二包的前瞻21大樓標售1號的1～13樓及3號的1～12樓，業者評估，接近捷運出口，現階段必須作為商辦，都更恐怕要再等10～20年以上，現在若以商辦計算，買價會貼近壽險業2～2.5％的最低租金收益率。

23日市場還有大同承德路廠辦標售案，占地4,416多坪，是近來少見的大坪數標的，目前由華碩集團租用，底價65億元左右，每坪約150～160萬元，業者分析，每坪租金須達2,300元才符合壽險業者需求，但現在廠辦租金每坪約1,400～1,500元，可能低於法定要求，但仍不排除有壽險公司競標。 (新聞來源：工商時報─記者彭禎伶／台北報導)

國有財產局11月下旬將釋出12筆國有地

2011-11-18 08:07 時報資訊【時報記者郭鴻慧台北報導】

國有財產局11月下旬將釋出12筆國有地，以設定地上權的方式進行公開招標，其中台北市1筆、高雄市6筆、台中市3筆及嘉義市2筆，總面積高達6.8公頃，依公告現值換算總標售金額達27.64億元。

中信房屋副總經理劉天仁表示，據幾次地上權招標案的結果，雙北市對地上權的接受度較高，中南部市場因市場價值差異小，反應相對冷清。中信房屋市場研究中心分析，地上權住宅相對取得成本會比一般住宅低3~4成，由於無需繳納地價稅賦稅較輕(但需繳納5%的地租及房屋稅不等)，在高房價的雙北市仍具有部分市場。

中信房屋副總經理劉天仁表示，許多銀行對於僅持有「租賃權」或「房屋所有權」的地上權住宅核可的房貸成數較低，加上未來的增值性並不若一般住宅持有土地所有權的價值，消費者應當將地上權住宅視為特殊的租賃產品。由於取得成本約為一般住宅的半價，對於自有資金並不充裕的族群或是有意當包租公、包租婆的消費者，因為相對持有成本較低，將使轉租後的租金投報率有機會高於一般住宅3~5%的水準，是可以考慮地上權住宅的原因。

不過使用權有其年限限制，提醒民眾，地上權住宅可滿足短期的居住需求，但並不適合抱有長期增值的錯誤期待以免產生不如預期的失落感。

李嘉誠集團看好台北房市

2011-11-18 07:47 時報資訊【時報-各報要聞】

華人首富李嘉誠旗下集團看好台北房市，並釋出投資台北房地產風向球。長江實業執行董事趙國雄昨（17）日表示，該集團對台北房市有興趣，「值得去看看」。趙國雄也看好台灣整體房市，認為受惠廠房搬遷至當地等因素，預料工廠員工對住宅的需求會上升。

趙國雄出席亞太房產論壇時表示，雖然香港過去幾年的基礎建設受到拖延，但他對於未來經濟發展及樓市充滿信心，明年大陸和香港選舉換班後，基建進程將會加快。

除中港地區，趙國雄也看好新加坡、台灣房地產市場。他認為，兩者商機龐大，其中前者的規管清晰，後者則受惠廠房搬遷至當地因素，預料工廠員工對於住宅的需求會上升。

據報導，長實集團表達對台北房市的興趣，趙國雄表示，台北房市「值得看看」。

2008年4月馬英九剛當選總統不久，李嘉誠在香港常州商會成立大會時，面對記者問及兩岸關係緩和，會否到台灣投資時，李嘉誠表示，不排除日後可能投資台灣。

土銀房貸急凍 將轉攻消金

【經濟日報╱記者陳美君／台北報導】2011.11.18 04:15 am

奢侈稅打炒房逐漸奏效，又逢景氣不明朗，整體國銀房貸業務萎縮。國內房貸龍頭土地銀行近來業務大受打擊，展望明年將力拚房貸市占率維持第一、餘額不衰退的目標，更加強深耕信用卡、個人信貸等消費金融業務。

對房地產市況看法保守的銀行，不只土銀，同為老行庫的合作金庫主管表示，配合政府政策，明年房貸業務鎖定首購族及自住客，除房貸外，也會積極拓展個人信貸、周轉金貸款，維持消費金融成長。

根據金管會統計資料，截至9月底，土銀的房貸餘額約為5,729億元，市占率超過10%，高居各銀行之冠；合庫餘額為4,709億元，以市占率約9%緊追在後，後續為華銀、台銀、國泰世華銀行分居第三至第五名。

近期公股行庫主管忙著編列明年度的營業預算。受政府打炒房政策衝擊，不動產專業銀行土銀對明年房貸業務保守看待，每月房貸餘額以6,200億元規模、與今年持平為目標，消金業務成長動能，轉向個人信貸、信用卡衝刺。

中央銀行與金管會持續關注銀行授信集中房地產問題，配合政府實現「居住正義」目標，土銀內部研擬明年房貸業務，只要能維持現行10%以上的市占率、守住龍頭寶座就好，不求大幅成長。

土銀董事長王耀興10月初赴立法院報告時表示，奢侈稅實施後，土銀的房貸業務確實受到衝擊，這段的間土地及建築融資件數大幅減少三分之一，以往土銀審查建築業者的開發計畫書厚厚的一疊，如今明顯變薄不少。

住宅貸款方面，單是台北市房貸餘額便縮減42億元，新北市減少30億元，若加上高雄市，房貸餘額便減少約100億元，總體房貸餘額降至6,200億元，縮減幅度達1.5%。

土銀主管說，房市交易急凍，土銀只能積極拓展業務新藍海，將信用卡、個人信貸成長，列為明年的重點發展項目。

商辦標售大戲登場 壽險心動

【經濟日報╱記者黃啟菱、李淑慧／台北報導】2011.11.18 04:02 am

11月下旬將有多起重大商用不動產標售，包括大同北投廠、三鼎不動產證券資產信託（REIT）旗下大樓等，包括富邦、中壽等業者已陸續公告參與標售不動產，預期將引起壽險業搶標潮。

富邦人壽周三公告將參與大台北地區不動產標售案，中國人壽昨（17）日也公告董事會授權參與大台北地區不動產標售案。目前滿手現金的國泰、新光、台壽等重量級的壽險公司預料將不會錯過11月下旬的多起不動產標售案。

中壽副總經理黃之寧表示，該公司目前投資不動產額度僅187億元，比重相對低，只要不動產的投資收益率可達2.5%~3%以上、地段好，都會積極評估。

瑞普國際物業董事長暨CCIM不動產投資協會創會理事長曾東茂表示，11月下旬的幾個重大商用不動產標售案，對壽險業者來說都具誘因，頗有機會成功標脫。

下周將登場的兩大案，分別是大同北投廠與三鼎REITs所屬不動產，前者具有固定收益、也有土地變更再開發題材，後者有穩定收益、地點都不錯。

接下來還有駿馬一號REITs旗下的中鼎大樓21樓、歌林企業總部大樓、太子敦南大樓、南僑台北廠等標案將陸續登場。

曾東茂分析，大同北投廠底價約65億元，不同投資者有不同評估方式。對收益型投資者來說，因附近有產業聚集，目前也有和碩、華碩等知名企業承租，有工業使用需求，目前收益率約2%；在維持原工業使用的狀態下，以都市更新方式、增加容積率，重新開發為全新廠辦，將可提高租金收益，對壽險業者應是不錯的投資標的。

對於開發型投資者來說，若朝向都市計畫變更方式，將工業區變更為住商使用，則可創造更高利潤。

開藥方 出租空閑住宅 創造雙贏

2011/11/18【經濟日報／記者黃啟菱、陳乃綾、徐碧華／台北報導】

長期以來，居高不下的房價，成為民怨之首，年輕人無力買房、中產階級換不起更好房子，為抑制炒房，馬英九總統提出「居住正義」方案，民進黨總統參選人蔡英文也提出對策，聚焦房市議題。國內房價如何走向正常，本報特別企劃「實現居住正義」專題報導，從實價登錄、實價課稅、住宅政策、資金、交通工作等五大面向，深入剖析全民居住議題。（系列三之三）

空屋率近兩成 每年浪費1,500億資金

學者籲透過租稅手段 鼓勵租給弱勢族

台灣房地產市場多年來一直有「不患寡、患不均」的問題，大批無殼蝸牛買不起房，但近幾年新落成大樓、點燈率多半不高，顯然買方多為投資客。主計處最新調查指出，台灣空閑住宅率接近兩成，驚人的數字正是反應此問題。

為解決高房價，政府推出增加房屋供給量的措施，包括合宜住宅、社會住宅及現代住宅等，淡江大學產經系副教授莊孟翰表示，政府住宅系列雜亂無章，最好藥方應是降低空屋率，增加空屋出租誘因。

主計處最新公布99年普查結果，全台空閑住宅率、也就是無人經常居住的住宅數占住宅總數的比率，高達19.3%，戶數是156萬戶，相較十年前調查的122萬戶，增加34萬戶，空閑住宅率提高1.8個百分點。

空屋問題有多嚴重？只要實際看過房子，就能感受到。大台北兩、三房產品，幾乎都是裝修過、投資客倒出的貨。最知名的莫過於曾被央行點名的「三黃一劉」。

這些投資客多偏好買進兩、三房產品，裝潢後再加價委賣。當然，這些房子，都是空的，常要轉手好幾次後，才會流入真正自住客手中，價格墊高好幾成。

政治大學地政系教授張金鶚指出，台北都會區房市並非「供不應求」，而是空屋和餘屋量，居高不下，投資客拚命買房，撐起房市「假性需求」。建商為追逐獲利，房子愈蓋愈多。以156萬戶空閑住宅來看，若每戶抓500萬元、年利率2%計算，每年有高達1,560億元的資金浪費在房地產。

增加供給 照顧租屋族群

莊孟翰說，政府現在辛苦找地興建合宜住宅、社會住宅，有一天都會停止，因都會區已無多餘土地可供開發，提供住宅量也有限。政府應做的是，制定鼓勵屋主將空屋出租的政策，同時可降低空屋率、擴大租屋市場、照顧租屋族群，一石二鳥。

現在房價漲幅遠高於房屋持有成本，導致屋主沒有意願將房屋出租。莊孟翰開出藥方，建議未來應逐年提高「第二屋」地價稅、房屋稅，同時提供稅負優惠減免，讓出租房屋給弱勢族群的屋主，可少繳房產持有稅，增加空屋出租誘因。

張金鶚表示，政府應提高租屋市場經濟規模，仿效崔媽媽基金會這樣的第三部門，成立官方的租屋公司，作為租屋者和屋主中間的媒介，提高租賃雙方品質，增加屋主出租房屋意願。

他說，政府對於整體住宅政策，全部推給建商去BOT（興建-營運-轉移），只想白吃午餐，根本沒有負起責任。如合宜住宅，雖規定十年內不得轉賣，但只是拉長少數人得利時間，仍有房價被炒高的危機，過程中也可能會出現過去國宅的人頭問題。

改善交通 嘉惠通勤一族

【記者徐碧華／台北報導】行政院主計處剛發布99年普查資料，台灣自有住宅超過八成，各縣市又都有一成以上住宅是空閑住宅，兩個數字都是超高水準。在家鄉不容易找到工作，一旦離鄉就成了居住上的弱勢。

政府推動居住正義，不是單蓋國宅那麼簡單，須有其他配套。經建會要讓家有產業，年輕人不必離鄉背井，可以在地就業。外來人口多的地區，就必須延長交通動線，在較低價的土地上，增加住宅供給。

台灣有156萬戶空閑住宅，而且普遍分布在各縣市，應該不會租不到房子住。自有住宅比率持續攀升，廣義的自有住宅比率已高達83.9%，只有約一成五的人住的房子不是自家所有。

然而，真正問題出在，擁有房子的區位與工作地點不能搭配，營建署副署長許文龍說，空閑住宅分成兩類，一種是有錢人買來投資保值，一種是離鄉工作後，原來在家鄉的住宅不易脫手，只有空著。

閱報秘書／空閑住宅

2011/11/18【經濟日報／徐碧華】

本報特別企劃「實現居住正義」專題報導，從實價登錄、實價課稅、住宅政策、資金、交通工作等五大面向，深入剖析全民居住議題。（系列三之三）

主計處調查的空閑住宅，是指無人經常居住且不供其他用途的住宅，包括建商未售出的成屋及餘屋，與擁有第二棟以上未經常居住的住宅；去年底大規模抽樣訪查，每戶至少按三至五次門鈴，加上訪查周遭鄰居，才確定該戶有沒有人居住。

內政部營建署近四年來，也有住宅空屋資訊調查，調查方式是將台電用電度數低於20度的戶數視為「低度使用住宅」，營建署調查出的空屋率每年都在11%、12%左右，變動幅度不大。

打炒房不鬆手 逼退投資客

2011/11/18【經濟日報／記者陳美君／台北報導】

本報特別企劃「實現居住正義」專題報導，從實價登錄、實價課稅、住宅政策、資金、交通工作等五大面向，深入剖析全民居住議題。（系列三之三）

財經部會一連串「打炒房」政策，效果逐步彰顯。央行官員拿出資料說，特定地區放款集中度、貸款成數雙雙下滑，顯示房貸風險「受到控制」。數據顯示，特定地區房貸占銀行總房貸比重，從先前的64%降至56%。

99年下半年以來，央行實施房市針對性審慎措施，所有銀行對同一人名下、第二棟以上房產，且位於「特定地區」的貸款成數，規定不得超過六成，且不得適用寬限期，對銀行房貸餘額產生抑制效果。

央行限定的「特定地區」，包括台北市及新北市13個行政區，板橋、三重、中和、永和、新莊、新店、土城、蘆洲、樹林、汐止、三峽、林口、淡水等地。

央行指出，從建物買賣移轉棟數減少，可確定房市交易降溫。據統計，台北市9月房屋移轉棟數為3,506棟，較去年同期衰退22.11%，新北市房屋移轉棟數6,561棟，較去年同期下滑16.84%。房市轉手頻率下降，也有助房價回穩。

受到央行管束，銀行也不敢放膽衝刺房貸。央行統計顯示，台灣銀行等五大行庫9月新增房貸487.75億元，較8月增2.64億元，增加主因青年安心成家方案承作金額高達101億元，占全體新增房貸的二成。

銀行主管分析，從數據來看，投資客有退場跡象，自住客成為銀行新承做房貸的主要客源。

「央行約束銀行對投資客的貸放成數和利率，會墊高投資客的炒作成本」，銀行主管說，以前投資客只要準備一到二成自備款，在寬限期內繳少少的利息，便可以小搏大，買好幾間房子，拉高售價賺取價差，就連菜籃族也加入炒房。

北台建案 桃園1字頭熱銷

台中首購產品夯 高雄換屋4房搶手

2011年 11月18日【周承諺╱台北報導】

儘管928檔期推案量不如預期，但北、中、南仍有個案異軍突起，銷售表現搶眼。根據《住展》雜誌統計，北台灣銷售成數逾7成的熱銷個案，桃園縣有10個案上榜居冠，新北市7個、台北市4個，相較之下，受無薪假衝擊的新竹則無建案上榜，業者分析，開價低、或是精華地段的產品最暢銷。至於中南部，台中首購產品熱銷、高雄則是換屋產品賣得好。

桃園地區10推案上榜最為熱門，以蘆竹、桃園市近期買氣較望。蘆竹鄉的「名軒夏朵」，及桃園市的「善美館」等案，規劃2~3房的產品，每坪開價16~24萬元，成交價保持在1字頭的推案最搶手。加上航空城、與機場捷運議題持續發酵，也吸引部分外來客購買，外地客佔買方比例約2成。

淡水輕軌增買氣

至於大台北地區熱銷產品則出現M型現象，《住展》雜誌研發長倪子仁表示，台北市區如「國美詠山」、與中山區的「尊勝白金苑」，即便每坪開價逾百萬元，但由於位處精華地區，交通及生活機能便利，已售7成以上；新北市淡水區則是因開價低，每坪約在20~25萬元，配上輕軌捷運等利多消息，買氣持續升溫。反倒是新竹地區由於受到無薪假的影響，並無熱銷個案上榜。

有別於北部地區，台中市區近來流行首購產品，位於南區的「綠晶華」、「賞花幕」每坪開價15~17萬元，規劃28~57坪首購型產品，銷售成數也達5~7成。

台中自住客主流

總太地產總經理沈瑞興表示，台中房市以自住需求民眾為首要客源，總價約750萬元上下產品將最受歡迎，沈瑞興表示，總太預計年底在南區推出「總太春上」，開價18~20萬元，尚未正式公開已有5成預約。

高雄豪宅較難賣

高雄地區則以換屋型推案表現較佳，高雄市代銷公會理事長戴嘉盛表示，高雄地區豪宅案總價動輒2000萬元以上，民眾接受度不高，反倒是價格落在1000~1200萬元的換屋型產品，近期最受歡迎。「藏風景」、「臻鑫」兩案，每坪開價23~36萬元之間，以4房為主，規劃57~75坪，民眾接受度較高。「臻鑫」專案經理藍麗文表示，開案1個多月，已售出約3成，預計將在3個月內完銷。