2011年9月23日星期五

2011.09.21 不動產新聞動態

房產愈「標」愈高 中壽不玩了

【經濟日報╱記者李淑慧／台北報導】2011.09.21 03:48 am

各大壽險公司競逐大台北地區不動產市場，使得標售價格愈墊愈高，壓縮收益率，已有壽險公司決定不玩了。中國人壽總經理郭瑜玲昨（20）日表示，這一波不動產標售案，中壽都不參與。

郭瑜玲表示，中壽購買不動產，以租金收益為最主要的考量，必須達2.5%～3%才會投標。但最近這幾起不動產標售案，租金收益未達此水準，中壽不會為了買而買。

中壽先前董事會通過授權購買不動產的額度，目前還有50億元。

上周國泰人壽、富邦人壽兩大龍頭陸續出手買進台北市的不動產，國壽斥資近120億元買進國泰建設兩棟大樓，以及國泰敦南不動產資產信託（REAT）旗下不動產；富邦則斥資15.9億元，買下敦南東帝士摩天大樓的一、二樓。

本周五新光敦南REAT將標售，底價高達56.9億元；下周三（28日）中華票券敦南大樓將標售，底價約26.8億元；而新光擁有的凌雲通商大樓部分樓層，月底也要標售。

原本外界預期資金雄厚的壽險公司，將是這幾起標案的最主要競標者，不過，中壽率先擺明不會去投標。

郭瑜玲表示，從幾起REAT的標售案來看，都是由創始機構買回去，中壽自認為，出價上應拚不過這些創始機構。中壽過去較少投資不動產市場，目前不動產總投資額度僅170~180億元，占可運用資金約3%，比重不高。

郭瑜玲說，該公司資產配置一向以固定收益商品為主，有一定的邏輯，已經向金管會申請提高國外投資比重至45%。

中壽擺明不玩，其他壽險公司不一定跟進。

國泰人壽表示，最近的不動產投資收益的確比先前少，如果收益率在2.5%以下，就沒有什麼吸引力。不過，國泰人壽評估是否投資該不動產，除了租金收益外，如果有特殊物件，地點非常好，還是會去標。

新光人壽則說，該公司買進不動產，都設定租金報酬率要達2.5%以上，或會有很大增值潛力，例如未來會興建捷運系統、或對地方繁榮有利者，如都市更新，因此，除租金收益率外，還要去看未來的開發利益。

壽險買房產 今年估增2,000億

【經濟日報╱記者李淑慧／台北報導】2011.09.21 03:48 am

壽險業購買不動產轉趨積極，過去十年平均每年投資不動產金額淨增加約300億元，今年光是上半年就暴增近1,000億元，投資總額突破5,000億元。

壽險業者分析，除國泰、新光、富邦、台壽等不動產常見的買家外，很多外商公司股權移轉後，本土的新股東對不動產市場也很有興趣，是不動產投資金額迅速增加的主因。

不過，金管會對於保險業購買不動產，尤其是買「素地」並不樂見，已要求保險業在今年底計算資本適足率時，素地的風險係數必須提高三成，增加保險公司增資壓力。

保險事業發展中心統計，今年6月底，壽險公司投資不動產總額為5,041億元，比去年底4,080億元增加近1,000億元，成長率高達20%。

過去幾年，壽險業投資不動產金額，平均每年淨增加300億元，但今年上半年已經突破往年水準，下半年各大壽險業者也積極參與投標不動產，若投資金額比照上半年，全年淨增加額度將上看2,000億元。

因壽險業資金龐大，不動產投資占整體可運用資金比重，僅從3.89%提高到4.60%，離法定上限30%還有一大段距離。

上半年政府積極打房，壽險業卻大舉進軍不動產市場，包括國泰、新光、富邦、中壽、遠雄等都有買進新的標的。

壽險業者認為，台灣的公債利率偏低，相較之下，不動產租金收益率可達3%左右，未來又有增值潛力，是相對較佳的投資標的，因此不論景氣好壞，都會布局。

928北台房市推案量 砍半

【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】2011.09.21 03:48 am

房市交易急凍，928檔期恐冷清收場。《住展》雜誌昨（20）日統計，今年928檔期北台灣推案量原為1,407億元，但目前實際推案量僅剩661億元，還不到預估值五成，將創下近五年來928檔推案量的新低點。

台北市建商公會理事長、麗寶機構董事長吳寶田說，他對大選前的房市表現都「不抱樂觀」，主因不少政策出籠、衝擊市況；不過，大台北精華區的房地產依舊會順利去化，如果真有買房需求，現在倒是進場看屋、議價的好時機。

房仲公會全聯會創會理事長、東森房屋董事長王應傑表示，房市陷膠著，原因有四：一是總統大選前房市買氣本就會受干擾；二是奢侈稅上路後，藍綠兩黨又聚焦居住正義；三是全球經濟動盪、台灣難獨善其身；四是台灣房市已走了七年大多頭，已「好太久」了。

王應傑說，在選前，市況一定不好，選後也不會馬上反彈，接下來究竟是U型或L型走勢，還得觀察。

不過，許多大型建案多選擇先觀望一個月、延後至11月以後推出，以衝刺年度業績。《住展》指出，11月起北台灣房市又將有824億元的案量登場，其中，有741億元是從928檔期遞延推出，新增的案量則有83億元，屆時的銷售狀況值得觀察。

《住展》雜誌研發長倪子仁說，馬政府再祭出土地實價課稅等法案，打算在立法院本會期闖關，加上歐元區再掀金融風暴的雙重利空下，使原為房市黃金檔期的928檔大受打擊，不少指標建案紛紛延後推出。

據統計，928檔原本應推的指標建案為33個、但如今已有13個指標案延後登場，總量體也縮減五成，最具指標的是台北市信義計劃區的新成屋豪宅案「皇翔F4」

10億買地 華建插旗SOGO商圈

【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】2011.09.21 03:24 am

房市景氣撲朔迷離，仍有建商持續獵地。大華建設（2530）昨（20）日砸下10.95億元，買進位於台北市忠孝東路三段的121.91坪土地，每坪價格高達898萬元，屬區域高價。華建表示，未來將整合鄰地進行都市更新，興建複合式商用不動產，部分出售、部分收租。

已轉型營建開發的金革科技昨日以5.51億元，向士林開發買進位於台北市北投區的2,429坪土地。華建股價昨日小跌0.05元、收10.85元；金革股價昨日也跌0.05元、收16.95元。

華建近年來積極調整體質，去年度業績創近十年來新高，今年上半年營業利益2.92億元、年增67%，毛利率則為24.66%，較去年同期的14.34%多出近十個百分點，每股稅後純益也有1.27元。

華建副總經理葉正雄指出，昨日買進的土地使用分區是商三特，位於忠孝東路與安東街口，屬SOGO商圈，地點絕佳，旁邊還有約100坪土地未來可整合；華建準備在整合完畢之後，興建複合式商用大樓，低樓層以店面為主、高樓層以辦公為主，而且只出售部分、其餘留著收租，以創造固定收益因應新的會計制度IFRS。

葉正雄強調，雖然近來房市多空訊息紛亂，但華建評估，台北市精華區的房地產，因供給有限、需求強勁，表現並不會因景氣波動而有影響。

至於未來的推案計畫，華建正在準備位於台北市內湖石潭段的建案，此案基地面積約966坪，總銷約70億至80億元，預計年底開始潛銷，總統大選後公開。

中壽標地報酬率要逾2.5%

2011-09-21 01:03工商時報記者彭禎伶／台北報導

中國人壽標地策略出爐，只要不動產年化租金報酬率不到2.5％，中壽都不考慮出手。中壽總經理郭瑜玲昨（20）日表示，9月將標售的新光敦南大樓REAT、新壽凌雲通商大樓4樓層和華票總部大樓，中壽都不會出手競標。

郭瑜玲表示，除了出價標不過人家，主要原因是報酬率未達預期。中壽可運用資金6,000億元，單筆不動產出價實力達百億元以上，被視為少數有能力競標新壽敦南大樓等案的潛在買家，但15日國壽敦南大樓REAT標售中壽便未參加，郭瑜玲表示，主要便是考慮報酬率。

郭瑜玲認為，新壽敦南大樓應該同樣也是由新壽自己得標，因為其他競標者出價不可能高過新壽。

中壽董事會已授權不動產投資額度50億元，郭瑜玲表示，必須是已有租金收益者，且年化租金報酬率達2.5～3％，中壽才會考慮投資，但不會以未來都更增值為優先考慮，也不會為了買不動產而買不動產。

郭瑜玲昨天是出席中壽感動音樂會時做出上述表示。郭瑜玲指出，中壽一直在強化資產配置，且長期以固定收益為主，其中，中壽對歐豬5國只有投資西班牙公債500萬歐元，其餘都沒有曝險。

針對9月23日要標售的新光敦南REAT，郭瑜玲表示，中壽出價不可能高於不動產持有者，即新壽可沖抵出價的部分；至於26日標售的新壽凌雲通商4樓層，底價13.02億元，租金報酬率2.38％，也不符中壽需求。28日要標售的華票總部大樓，底價26.8億元，由於短期內不可能滿租，中壽也不考慮出手競標。

51.24億農林買大亞百貨B1-B3商場

2011-09-21 01:05中國時報林上祚／台北報導

北市大亞百貨地下一樓到三樓賣場，今年初由永達保經完成整合後，一年內就以51.24億元高價出脫，買家是老牌資產股台灣農林，農林主管表示，永達之所以同意，以低於市場行情出售大亞地下樓，主要係永達承諾，一年內完成大亞與台北捷運地下街銜接工程。

大亞百貨地下一樓到三樓，總面積3740.59坪，今年初由永達保險經紀人負責人吳文永完成整合，在此之前，吳文永砸下約二、三十億元資金，由於大亞百貨位於台北車站特定區，隨著機場捷運與雙子星大樓開發，該地將站穩台北地王寶座，大亞百貨大樓經過這段期間的產權整合，目前已經有永達、中壽與北海福座負責人朱國榮等買家進場。

農林稽核室經理鄭光志表示，為了活化資產，農林積極處分較不具潛力的山坡地，並且轉而投資市區不動產，大亞百貨就是農林跨足商辦的暖身動作。

鄭光志表示，農林買下大亞後，將承諾回租給永達保經20年，估算未來每年將有約3.58億元租金，換算投報率為6.98％。

據了解，吳文永花了三年時間，完成大亞百貨地下商場產權整合，其中最後一筆交易，即地下二樓部分，今年初才以7億元取得，如今三層樓以51.24億元賣給農林，可能得課徵奢侈稅，但由於永達方面承諾，在過戶以前完成地下商場與台北地下街的連接，相關工程可能要花上一段時間，屆時可能因此逃過二年的奢侈稅課徵。

華建重金搶地插旗北市東區

2011-09-21 01:03工商時報記者蔡惠芳／台北報導

國產集團創辦人林燈的第二代之一、大華建設董事長林文亮，昨（20）日砸下10.95億元，買下台北市忠孝東路四段、安東街口的121.9坪商3特土地，每坪高達898.2萬元，計劃開發一棟部分只租不售的辦公商業大樓。

林文亮不但展現重新擦亮華建招牌的決心，更藉此「插旗」台北正東區。

上市建商不畏歐美債信危機，逆勢在精華地段「搶地」。繼興富發8月間斥資28億元買下台中市市政路土地後，華建也罕見的大手筆，以每坪將近900萬元買下北市忠孝東路四段土地。據悉，華建將近11億元的購地款，光是現金就掏出來4億元，林文亮一鳴驚人，展現華建脫胎換骨的實力。

林文亮在建築業界赫赫有名，其胞兄是國產實業集團董事長林孝信，華建是國產集團創辦人林燈所成立，前身是「台灣制帶廠公司」，現是老字號的上市建商。

華建財務副總經理葉正雄表示，這2年來華建大幅改善財務結構，去年3月減資22.67％，股本降至25.39億元，手中儘量握有現金，以因應景氣變動。台北市是換屋需求穩定、商業不動產奇貨可居的都會，這次買下忠孝東路安東街口的土地，是進可攻、退可守的雙贏策略，既可部分出售、又可保留不賣的商用不動產享有長期穩定租金收益和未來增值利益。

葉正雄表示，華建購進這塊122坪商3特，容積率為630％，建蔽率65％，日後還會整合旁邊100坪鄰地，以興建東區地標商業大樓。估計若順利整合擴大土地，將可興建總價值20至25億元的商業大樓。

葉正雄表示，接下來華建將籌備推出內湖三總旁總銷約80至90億元的豪宅案，正請照中，為近10年難得一見的大手筆推案，預計第4季推出。

中壽：近期不碰商辦不動產

2011年 09月21日【黃國棟╱台北報導】

面對本周五（23日）新光人壽不動產信託REAT（Real Estate Asset Trust）及下周台北市敦化南路二段凌雲通商樓部分樓層及華票總部大樓等標售案，中國人壽（2823）總經理郭瑜玲昨日表示，「全部不會參加、出價。」和國泰、新光、富邦、台壽等公司積極搶標情況大不相同。

報酬率2.5%才出手

昨日中壽舉辦感動音樂會，邀請代言人歌手蔡依林與公益慈善團體一同演出，董事長王銘陽、總座壽郭瑜玲均親自出席。郭瑜玲說，中壽鎖定的不動產租金報酬率目標是2.5%~3%，但根據內部評估近期標售的不動產租金報酬率均不到2.5%，因此決議都不參加。

新壽本周五要標售的REAT，底標56.99億元，而新壽有意循國泰人壽自己買回REAT的模式，預料出價金額上看80億元。

新光金（2888）副總經理徐順鋆表示，新壽投入在不動產規模達1000億元以上，全台擁有的不動產大樓約197棟，對租金報酬收益達2%以上的不動產都評估參與，同時也會出售部分不動產來挹注盈餘。

歐債危機影響不大

近期歐債危機蔓延，讓中壽股價由前波高點44.45元，一路滑落至昨日30元，也讓出金融股后寶座。是否衝擊今年第四季，甚至明年獲利？郭瑜玲說，中壽投資在歐洲的固定收益債券，僅西班牙500萬歐元（相當於新台幣2億元），金額不大。

農林砸51億 買大亞百貨地下1~3層

2011年 09月21日【張嘉伶╱台北報導】

農林（2913）昨董事會決議斥資51.23億元，買下台北火車站、原大亞百貨地下1~3層產權，並回租給賣方永達保險經紀人公司與2名自然人，租期為20年，估未來每年約3.58億元租金入帳，租金報酬率7%。

農林在全台擁3600公頃土地，資源雄厚，不過多是茶葉農地，但公司近年積極活化資產。今年5月時，10多年來農林積欠銀行的百億債務正式還清，農林董事長林金燕說：「未來將專注土地開發商的角色。」

租金報酬率7%

農林昨公告董事會通過51.23億元，購買北市中正區忠孝西路1段50號地下1 、2、 3層的全部產權，正是原大亞百貨的樓下3層樓。土地面積214.49坪，建物面積3740.59坪，賣方為永達保險經紀人公司與2名自然人。

林金燕表示，這次交易可帶來穩定的租金收入，因農林與賣方簽約的前提，是賣方將回租20年，租金為交易價格的7%，且標的物地下2層及3層，未來可與台北車站捷運地下街連通，賣方負責打通，預計半年內完成。

將專注土地開發

原大亞百貨樓上目前是K Mall商場，主要是賣3C產品，也有一些餐廳及百貨商店進駐，樓下則有小商店，幾乎是滿租狀況。

商仲業者分析，農林此次租金報酬率7%，略高於一般租金行情，預期未來若能與捷運地下街打通，商機可望進一步擴大。農林主管則指出，51.23億元的資金來源除部分自有，未來也不排除向銀行借貸或發債籌募。

北市豪宅成交量慘縮6成

不畏低迷 美商來台賣60層高樓

2011年 09月21日【林帝佑、周承諺╱台北報導】

8月股災重創豪宅市場，北市豪宅交易量較上月劇減60％，為2010年以來單月最低量，房價也小幅下修至每坪112.6萬元。儘管國內豪宅交易低迷，但美國舊金山60樓高的Millennium Tower（千禧大樓）昨正式委託台灣房仲在台銷售，每坪90~170萬元，看好台灣客購屋實力。

永慶豪宅事業部統計北市總價6000萬元以上的豪宅，8月交易量大跌6成，平均成交單價也較上月下修0.5％，每坪112.6萬元，結束連續3個月創新高的市況，呈現「高檔量縮」盤整。永慶房屋首席房產顧問葉國華表示，去年初至今北市頂級豪宅價格漲幅約28.5％，8月些微下修，但豪宅屋主抬價與惜售風氣盛行，開價與議價空間並未因近期股災而有明顯調整。

房價3年漲近4成

股災除造成豪宅買氣急縮，也讓一般置產客觀望，回顧2008年金融海嘯，葉國華說：「當時豪宅成交量僅剩3~4成，房價下跌2~3成，頂級豪宅每坪約90~100萬元，一般市場則量縮剩5~6成，價格跌2成。」

從信義房價指數則可發現，2008年9月金融海嘯發生至今，北市房價月指數漲幅為39％，新北市3年時間也漲了38％，近期漲勢平息。

置產客觀望減量

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，因奢侈稅後投資客退場，加上股災讓置產客觀望，且金融海嘯至今，房價累計已漲一大段，一般受薪階層薪資卻成長有限，都是市場交易逐漸量縮的原因。

不過昨仍有美國建商來台搶客，美商Millennium Partners透過大師房屋代銷舊金山「千禧大樓」，該樓於2009年完工，即遭逢金融海嘯，該棟大樓降價15％，從每坪103~195萬元降至90~170萬元。

租金報酬率達4％

建商表示，該建物共419戶，至今銷售約5成，其中50戶買方是台灣人，因此才決定大舉來台銷售。負責代銷的大師房屋總經理陳建慶表示，目前可售約210戶，坪數從19~153坪均有，台灣民眾多購買1~2房，總價約1800萬元，每月租金約9.6萬元，租金報酬率可達3~4％，至於高樓層大坪數房型，總價約為2.6億元。