2011年3月11日星期五

2011.03.02 不動產新聞動態

2011/03/02 【經濟日報╱記者陳美珍、楊毅／台北報導】

奢侈稅預計最快7月1日上路，政府打炒房也打囤房，財政部要對持有未滿二年即出售的不動產，加課10%到15%特別稅，課稅範圍擬採溯及既往的從嚴原則。

新法生效前二年已取得不動產，新法施行後若未滿二年出售，也在加稅之列，藉以避免投機客利用立法空窗期，大量購屋囤房。

財政部明（3）日將邀集工商業界及學者，就「特種貨物及勞務稅條例」（奢侈稅）草案舉行公聽會，財政部將就擬議中的條文做簡報，並開放包括奢侈稅範圍、稅率、生效實施日期等，供外界討論。行政院長吳敦義昨天表示，若可順利通過修法，預計7月1日起實施。

奢侈稅的課稅執行時點引發討論，財政部目前尚未決定，已有三種版本納入考慮。財政部認為，若要包含重課炒房者稅捐的奢侈特別稅發揮抑制效果，必須從嚴認定其生效時點，例如，在立法生效日後出售生效日前取得的不動產，就有加課特別稅的必要。

為避免外界批評過度打房，財政部正考慮設炒房者的「逃命線」，包括特種貨物及勞務稅完成立法後，在法條中明訂生效日延後一年施行，即將課稅時點推遲到101年後再實施；或完全排除新法實施前取得的不動產，即使在奢侈稅生效後出售，且持有未滿二年，均享有不被加徵特別稅的優惠。

第三版本是不溯及既往。國民黨立法院黨團昨天邀請財政部長次長張盛和說明奢侈稅，有立委要求財政部考慮既往不究，將打炒房範圍，鎖定立法完成並生效實施日後「取得」的不動產，未來出售時若違反應持有滿二年的免加徵條件者，才可以課以10%或15%的炒房特別稅；立法生效前取得者，都不在加徵特別稅之列。張盛和表示，「可以研究」。

草案涵蓋不動產、購買價值逾300萬元的汽車、遊艇與私人飛機，以及價值逾50萬元的保育類製品如皮草與俱樂部會員證等，家具也新增入列，則按出廠或進口價加徵10%奢侈稅。另外，財政部將明訂奢侈稅「煞車」條款，賦予行政院可視國內經濟或房地產景氣情況，決定暫時停徵。

侈稅／投資客急轉手 房市恐現逃命波

2011/03/02 【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】

奢侈稅擬開徵，房地產界普遍認為政府這次是「真打房」。戴德梁行總經理顏炳立昨（1）日指出，從現在起到奢侈稅開徵前，房市將出現「逃命波」，投資客較多的區域恐湧現「拋售潮」，可能「賺10%就跑，甚至不賺也要賣」。

房仲業者也觀察到，近日新北市的新莊、林口等地，有不少投資客急於轉手，唯房市氣氛急轉直下，接手力道還需觀察。台北市的內湖五期等地，過去兩、三年推案很熱，在地房仲坦言，此區投資客轉賣的物件已非常難賣。

顏炳立說，從政策宣告到真正落實，還有一段「空窗期」，預期這段時間內不少投機客將趁房市餘溫拋出物件。

東森房屋董事長王應傑表示，林口房價太離譜，區內可開發土地仍多，哪來的理由漲到每坪40多萬元？至於新莊、板橋、新店，雖有一些利多因素加持，但房價也漲多，如今已是強弩之末。王應傑更預期，接下來房市將「價穩量縮」，再下一步則是「價跌量縮」。

對於即將到來的329檔期，富旺房屋董事長林正雄說，奢侈稅對市況必有影響，價格可能會修正，尤其是新莊、林口、板橋等地，一些開價「傑出」的個案，絕對受影響。

奢侈稅的威力已讓近日房市冷清許多，信義代銷協理何胤諭指出，新莊、林口等地，228假期中看屋組數約減少兩、三成。

多空激戰 房價跳空追高難

2011/03/02 【經濟日報╱記者李至和／台北報導】

政府對抑制房價又再祭出課徵短期轉手交易稅，永慶房仲集團研展室協理黃增福說，房地產近期利空訊息較多，短期內大台北地區房市受經濟環境及政策壓抑，多空的交戰正要展開，房價像去年跳空追高的機會大幅降低。

永慶房仲集團研展室統計，2月台北市中古屋平均房價持平；新北市每坪單價則向下微幅修正5,000元；台中市、高雄市成交價格持平。2月營業日較短，若排除年假而改以單日成交量來看，買氣較氣勢如虹的元月稍弱。

自住客進場首購主力

黃增福指出，2月國內中古屋交易價量持平，主要是2月股價震盪，又適逢農曆春節期間買氣不一，全台五大都會區交易未能延續元月熱潮。永慶房仲集團分析，2月自住客進場比例提高，首購成為進場主力，顯示買方需求仍在。

根據永慶房仲集團、政大地政學系教授林左裕研究團隊合作的永慶領先指數（YLI）發現，台北市、新北市、桃園縣、新竹市、台中市、台南市、高雄市、基隆市等八個主要都市的房價長期表現與股價指數相關。

台股年前、年後修正5、600點，必然影響部份置產客的投資信心，也會遞延房價的漲勢，間接控制價格驚驚漲的局勢。

投資+置產北市創新低

黃增福指出，除了新北市的「投資」加「置產」的比例仍與元月一樣，維持在34%以外，台北市的「投資」加「置產」族群的購屋比例在2月份已降低，其中台北市中心短期「投資」的比例更從元月的10%降至2月3%，為近兩年新低。

顯見央行、財政部聯手從限制投資客貸款及稽查售屋利得逃漏稅著手打房，除了對預售市場有所打擊，對於牽制投資風氣也有明顯成效。

政府抑制頭資客漸有成效，2月自用需求旺盛，尤其大台北地區首購比例升高，台北市中心達22%，是金融海嘯以來最高，可見自用買方仍然看好未來市場走勢。

黃增福指出，從買屋族群分析來看，顯見央行、財政部聯手從限制投資客貸款及稽查售屋利得逃漏稅著手打房，除了對預售市場有所打擊，對於牽制投資風氣也有明顯成效。

量能擴大高市買氣增

台中、高雄則聚焦區域建設，2月呈現價量持穩格局。台中從去年下半年低迷的豪宅買氣，到年終的買賣價格認知拉鋸戰中，2月台中市的中古屋成交價量持平，但外圍平價、資產題材始終是最大得利者。

高雄市年後的買氣大幅回籠，股市震盪雖然未直接壓縮成交價量，屋主過度樂觀、開高價的狀況已有所節制，價格平緩，未來量能擴大的機會反而增加。

人頭炒房加罰三倍成交價

2011-03-02 01:16 中國時報沈婉玉／台北報導

　國內有投資客嗆財政部課不到炒房奢侈稅後，昨天財稅官員指出，在奢侈稅草案中已祭出重罰，若投資客被查獲利用人頭炒房規避奢侈稅，將最高加罰成交價三倍；至於不肖人頭，因協助他人逃漏稅，則依現行稅捐稽徵法規定，處以刑責。

　財稅官員表示，既然快馬加鞭訂出奢侈稅（特種貨物及勞務稅條例），就是希望可遏止當下投機炒房歪風，所以無論何時購屋，在立法後賣出持有未滿二年的非自用房地產，就要加徵一○％至一五％打房奢侈稅。

　舉例來言，若投資客在去年八月買房，但在今年七月立院通過奢侈稅立法後同月將房子以五千萬元價格出售，要加課十五％、七五○萬元奢侈稅。這位投資客如果是假借人頭買賣房屋被查獲，除了要補稅七五○萬元外，還要加罰三倍，連補帶罰高達三千萬元，恐怕投資將會血本無歸。

　財稅官員指出，原則上，奢侈稅是不溯及既往，但是奢侈稅打房是針對銷售行為，因此，奢侈稅法三讀通過後，凡持有房地產在兩年內賣出者，即使買房是在修法前，仍應屬於課徵奢侈稅範圍。

　外界關切奢侈稅打房，可能有漏洞，難以執行，財稅官員認為，一般房屋移轉辦登記，都要附上繳稅證明，因此不易逃漏稅。同時，在兩年內頻繁買賣的案件並不多，若投資客不誠實申報交易實價，可依周邊行情、房貸等金流資料來比對，若發現購屋者的年齡、財力可疑，就會調查是否為人頭戶。

　針對「先買後賣」換屋族，財稅官員指出，草案中訂有「排除條款」，如果民眾購買新宅後，舊宅持有未滿兩年，一年限一次機會可用換屋為理由出售舊宅，不必加課奢侈稅，但舊宅必須在一年內賣出。

　至於若購買三千萬元以上的汽車、飛機或每單位五十萬元以上的珊瑚、象牙等奢侈品，或繳交五十萬元以上的俱樂部入會費等，要按進口完稅或售價加徵十％奢侈稅，若被查獲逃漏稅，要加罰一至五倍。

　財政部統計，全國土地與房屋買賣（不論預售屋或中古屋）交易總件數達四、五十萬件，其中，一年內買賣交易達二萬件、兩年內買賣交易達六萬件，也就是說，被列為兩年內買賣交易計八萬件，若課徵奢侈稅達約一三○億元。

公股企業將變最賺包租公

2011-03-02 01:15 工商時報記者朱漢崙、孫彬訓／台北報導

　財部領銜活化資產，公股事業機構將成商辦大樓新地王。根據目前財部轄下各公股事業機構資產開發規畫，包括財訓所、台灣菸酒公司及合庫，都正籌備興建大型的企業總部大樓，並兼作樓層出租。

　不動產界看好，台北市寸土寸金，公股事業機構若能充份開發自家地利，未來將躍為商辦大樓「新地王」。

　老行庫擁有龐大土地資產，近幾年積極進行土地活化，其中高雄三民分行近期就拆除老舊行舍改建，並暫時遷移，未來新房舍落成再搬回去；台北市吉林路旁的畸零地則委由國揚實業整併土地興建新廈，近期落成。

　一銀位於北投區光明路旁約1,800坪土地，已委由東亞建經規劃都市更新，該地現為一銀北投分行及行訓中心，以後希望能建設商業及住宅大樓。

　財部評估，公股事業機構將自家土地參與興建商辦大樓，除降低租金成本，有利擴大事業布局、收合署辦公之效，也可釋出多餘商辦出租，合理化商辦租金成本

預售屋免課奢侈稅明公聽會

2011-03-02 01:15 工商時報記者王信人／台北報導

　財政部研擬的「特種貨物及勞務稅條例」草案(俗稱奢侈稅、打房稅)排除法拍屋、預售屋、繼承土地、信託的不動產等在課稅範圍之外。財政部在明(3)日將舉行公聽會，了解外界想法。

　自從財政部宣布要開徵特種稅，對持有在2年以內出售的不動產加徵10％～15％的稅負之後，預售屋的推案立即冷卻，但是在財政部的定義裡，出售「預售屋」是屬於出售「權利」的一種，不屬於不動產移轉，所以不加徵特種稅，而是以「交易市價」課徵財產交易所得的所得稅。

　被排除在奢侈稅或打房稅之外的不動產有下列數種類型：

　1.法拍屋：個人或是公司買進房子不到2年，因為經營困難，或財務週轉不靈，導致抵押的房地淪為法拍，並非是投機性的短期交易，甚至往往是賠錢出售，故不加徵。

　2.建商首次出售的房子，雖然土地持有時間可能在2年內就賣出，但是為正常的營業行為，也不加稅。

　3.現行不課徵土增稅及免徵土增稅的土地，包括繼承土地、農地、夫妻贈與土地、公設地、政府徵收的土地、區段徵收、市地重劃、土地信託等。

　4.預售屋。

　自從要對短期買賣不動產加徵重稅之後，建築開發商業者跳腳。為此，財政部賦稅署在228假期加班，提早在明日召開公聽會，昨天已緊急寄出開會通知書，邀請全國型的工商界代表3個，建築不動產的業者代表3個，但就沒有民間弱勢團體的代表。只有學者4位總代表。

建國啤酒廠改建商辦

2011-03-02 01:15 工商時報記者朱漢崙／台北報導

　財政部領銜公股事業機構活化國有地開發，將由轄下台灣菸酒公司打頭陣。台酒公司已向財部提報，將以建國啤酒廠所在的八德路與建國北路交接口為中心，推出基地面積逾6,000坪的土地開發計畫。台酒已分年編列逾百億元的預算，除了親自投入開發，並將藉此進軍購物中心與國際級觀光大飯店等多元事業。

　根據台酒提報財政部的計劃，位於建國啤酒廠的土地基地共有5.2公頃，在扣除捐贈公共設施保留用地及歷史古蹟，可開發的基地面積合計約達6,500坪。開發之後的總樓地板面積將達32,000坪，包括樓高25層的商辦大樓，以及購物中心、與國際級觀光大飯店所在的「複合式」大樓。商辦部分除了作為台酒企業總部，也將對外出租。

　財政部長李述德在任職台北市財政局長時期，就有豐富的活化公有土地資源經驗，上任之後，推動成立跨部會的「國有土地清理活化督導」小組，希望各部會一起加入活化國土資源的行列。

　他日前接受電話訪問時明確指出，除了財訓所位於景美的萬坪土地開發計劃，「另一大規模開發案，就是台灣菸酒公司的建國啤酒廠開發計畫。」

　上述兩開發案年底前就會啟動，且都是由財政部所轄的公股事業機構挑大樑，足見財部帶頭推動國有地活化的決心。

　根據台酒提報財部的相關時程規劃，最快本月就會招標遴選民間顧問公司規劃，9月底規劃報告出爐，台酒近期內將申請都計變更，將該區原屬「工業區」土地，變更為「啤酒文化園區」的專用特定區。

　開發內容包括台灣菸酒公司企業總部所在的商辦大樓、大型購物中心、博物館與展覽館、以及國際級觀光商務大飯店，樓地板面積暫訂為10,000坪、12,000坪、2,000坪、8,000坪。

　建國啤酒廠位於台北市新開發的東區、以及較舊的西區交接處，財政部希望藉此開發案將東西區連結，套過擴散效益，發揮促進西區市容更新的效果。

千萬套保障住房將開工

2011-03-02 01:15 工商時報記者黃欣／北京報導

　兩會前夕，中國再展現「打房」決心，中國住房和城鄉建設部部長姜偉新昨（1）日再喊話重申，將採取堅決措施抑制房價過高過快上漲，今年也將開工建設1,000萬套保障性住房，抑制投機性購房需求。

　中國國務院總理溫家寶日前在網路上答網友提問，面對房價快速攀升，溫家寶還祭出溫情攻勢，強調房地產商身上也「應該流著道德的血液」，應該對社會盡到應盡的責任，希望能平抑炒房炒地趨勢。

　溫家寶此言才出，打房政策也「胡蘿蔔、鞭子齊下」。香港信報報導，昨天姜偉新也公開表示，今年要開工建設1,000萬套保障性住房，到「十二五」末，全中國城鎮保障性住房覆蓋率將從目前的7％至8％，提高到20％以上。

　為落實房地產調控政策，姜偉新提出8項措施，包括要求地方政府切實承擔責任；繼續增加住房供給；抑制投資投機性購房需求；嚴格住房用地供應管理，增加土地有效供應；切實加強監管；建立約談問責機制；強化輿論引導；以及研究制定中長期穩定房地產市場發展的政策措施。

　不過中國的房價在官方強硬打房措施下，漲幅已逐漸收斂。中國指數研究院昨天公布最新統計，今年2月全國100個城市住宅平均價格為每平方公尺8,686元人民幣（下同），較前月上漲0.48％，漲幅較1月的0.95％略有下降。

　中指院並稱，100個城市中，80個城市價格較前月上漲；2個城市與上月持平；18個城市較前月下跌。不過漲跌幅在1％內的城市數量共有78個，顯示房價已逐漸歸於穩定。資料顯示，2月北京等10大城市平均價格為每平方公尺15,737元，其中武漢和廣州漲幅略高，約在1％到1.5％之間；其餘8個城市漲幅均低於1％。

《傳產》奢侈稅效應，228房市受挫

2011-03-02 08:57 時報資訊【時報-台北電】

奢侈稅宣布要開徵後的第一個連續假期，226到228的周末假日，北台灣預售屋、中古屋市場，已感受到奢侈稅的強勁威力，不論來人、成交都被奢侈稅打趴，來人、成交縮手約1到5成。即將登場的329檔期首當其衝，恐怕也面臨量縮。

　228連假為測試奢侈稅對房市衝擊程度的立即性同步指標，但上周五行政院拋出開課奢侈稅的風向球後，房市在228連假立刻躺平。

　永慶房仲集團總經理廖本勝昨天表示，永慶調查來自代銷事業預售屋接待中心的反應方面，林口、新莊等投機客活動力較強的熱區，來人確實有減少。

　在中古屋方面，廖本勝表示，不論首購、換屋型產品，來人帶看量、買氣，都沒差、未在奢侈稅課徵範圍中；但投機性物件的看屋量，較有影響。大體來說，奢侈稅對於228連假的中古屋市場還是有衝擊，看屋帶看量減少1成，出價則傾向保守，成交量減少1到2成。(新聞來源：工商時報─記者蔡惠芳／台北報導)

《傳產》政策打房，長線布局沒在怕

2011-03-02 08:57 時報資訊【時報-台北電】

台灣奢侈稅打擊範圍大、打擊力道深，打房範圍比香港、新加坡廣泛，對於房市無疑是投下震撼彈，下周即將登場標售、底價1.4億元的4件台北市住宅案，以及底價1.8億元的台北市首都銀行大樓辦公室，為觀察指標。專家認為，唯有口袋深不可測、多半採中長期持有不動產的金融壽險業，才是漁翁得利的最終受惠者。

　去年迄今政策打炒房，一波比一波重，此次奢侈稅確定要送立法院審議，雖在建商預期之內，但課徵範圍並不限於住宅，而涵蓋辦公、店面、工業、廠辦、套房等各種產品在內，頗令房地產業者意外。

　瑞普國際物業公司總裁曾東茂昨（1）日表示，「台灣奢侈稅版本的打擊範圍大、打擊力道深，遠比香港、新加坡要嚴格和廣泛。」因此，預期連投資用途比重逾5成的商業不動產市場，將也難以倖免，被畫入打擊範圍。

　曾東茂表示，奢侈稅已規劃在7月1日開徵，一旦立法實施，不論是否有人想拉長獲利出場時間、到2年之後再轉手牟利，都使得短線投資客進入房市「門檻」被墊高、相對的炒作房地產的難度勢必拉高，會影響短線炒家對投資房地產的意願。

歐元區調升今年經濟

2011年 03月02日蘋果日報【陳智偉╱綜合外電報導】

全球經濟轉強，帶動歐洲經濟復甦，歐盟執委會昨公布展望報告，調升今年歐元區經濟成長目標0.1個百分點至1.6%，惟通膨率估大增0.4個百分點至2.2%，恐拖累內需消費復甦，並將促使歐銀提前啟動升息緊縮政策。

經濟與貨幣事務委員雷恩（Olli Rehn）說：「儘管歐元區經濟可望在出口帶動下續復甦，今年仍須強化內需，成長才能長久。」他指出，近期市場雖相對平靜，但歐洲金融未完全復原。

同日其他數據也反映歐洲通膨隨經濟復甦迅速增溫趨勢。歐元區1月失業率9.9%，為2009年12月來首度低於10%，2月製造業採購經理人指數（Purchasing Managers’ Index，PMI）則創2000年6月來新高59。

通膨增溫恐將升息

不過，2月消費者物價指數（Consumer Price Index，CPI）年增率初估為2.4%，創2008年10月來新高，續高於歐銀2%容忍上限。歐銀理事梅許預告，歐銀明例會恐暗示貨幣政策將緊縮，未來幾個月將啟動升息。

ING集團經濟學家范韋烈說：「若觀察國際貿易活動、接單情況及海空運數據，歐洲核心經濟體製造業情況相當良好，然而多國消費成長面臨減債措施影響，國際油價上漲帶動通膨增溫，恐進一步衝擊歐洲消費購買力。」

北台10山坡宅 列最危A級

新北市佔7處 社區未公開 只能問管委會

2011年 03月02日蘋果日報【柯玥寧╱台北報導】

內政部去年5月公布全國480處列管山坡地住宅社區，評為最危險的A級社區18處，改善之後，在年底減少為10處，包括新北市7處、桃園縣2處、苗栗縣1處。不過政府仍未公開社區名稱，民眾購屋前為求自保，只能先問社區管委會，或持契約證明向各地方政府查詢。

昨日公布去年底全台各縣市政府回報的山坡地住宅社區共480處，其中被評定為最危險的A級社區共10處，危險程度較低的B級則有89處、C級381處。內政部營建署建築管理組組長謝偉松表示，去年底各縣市地方政府委託專業機構，至列管480處社區勘查，依據監測系統、邊坡穩定性、擋土牆構造、排水問題等項目評分。

「房價比人命重要」

對於A級山坡住宅從18處降為10處，謝偉松說：「若多加裝人工邊坡監測儀器，或加裝4公尺內的擋土牆，可改善。」A級山坡住宅社區若無力自行改善，將依行政執行法規定代為履行，管委會須付費。統計山坡住宅社區主要多集中在北台灣，台北市有135處、新北市有110處、基隆市92處，桃園縣及新竹市各有29處。

因《地質法》遲未通過，目前政府都未公開究竟是哪些社區有問題，僅發文給管委會；民眾只能先問管委會，或持契約證明向各地方政府查詢，難以保障民眾居住安全，民眾Winnie不滿說：「這本是公開資訊，卻因怕損及建商、當地住戶的權益不公開，難道房價比人命還重要？」

注意排水是否阻塞

民眾林育聖則擔心的說：「不管政府如何列管，山坡住宅就是不安全！」寧願住在市區老公寓等都更商機，也不想住新山坡宅。專家提醒，山坡住宅並非完全不能住，除詢問房仲、管委會外，也可觀測擋土牆高低，並留心若擋土牆旁落石增加，或排水恐阻塞即代表不安全。

冬季買氣比夏季差

目前大台北山坡住宅社區，房價不一定比同區房價便宜，以新北市新店區的豪宅「青山鎮」為例，獨棟產品每坪行情達50~60萬元，比新店區的成屋每坪均價39.1萬元還高。永慶房仲集團研展部協理黃增福說，山坡住宅買氣會隨著季節而異，冬季買氣多會比夏季差，房價高低差異大。

高市升格後 成屋交易縮2.6%

2011年 03月02日蘋果日報【柯玥寧╱台北報導】

去年底縣市正式升格，合併後的高雄市昨日首度公布1月成屋交易量，高雄市政府地政局統計，1月大高雄建物買賣移轉棟數3859棟，比去年12月量減2.6%，但若將高雄縣、市拆除來看，呈現「縣增市減」，原縣市交界處的高雄縣行政區，如鳳山區、仁武區，1月買氣不減反增。

鳳山區房價微漲

若單看原高雄縣的建物買賣移轉棟數，今年1月成屋交易量達1213棟，比去年12月的1161棟，量增4.1%，創下近1年新高。有巢氏房屋南區發言人楊政曉表示，以往每年12月都是當年成交量高峰，隔年1月交易量多略微下修；但緊鄰高雄市的高雄縣行政區，在比價效應下不減反增，例如高雄縣鳳山區新成屋房價每坪12萬元，較高雄市每坪18萬元均價便宜3成，因此拉抬成交量。

在鳳山開業7年多的住商不動產鳳山文山加盟店店長鄭啟峰說，去年第4季起不僅買氣明顯成長，鳳山區房價也有些微上漲，尤其是客戶指名度高的文山重劃區周邊，以往文山重劃區附近的中古大樓，每坪行情約7萬元，但目前每坪漲至7.5~7.8萬元。

屋主愈來愈惜售

雖然1月大高雄的整體買氣3859棟，稍遜於去年12月，但若與去年整年平均3322棟相比，仍在水準之上。

楊政曉說，今年1月高雄買氣其實不弱，但現在市中心屋主愈來愈惜售，預料2、3月交易量會更少。