土銀4,000坪資產活化啟動
2011-02-17 08:17 時報資訊 【時報-台北電】
土地銀行4,000坪資產活化工程正式啟動。相關高層透露，土地銀行已將4,000坪行方閒置或低度利用土地的活化計劃報送財政部，其中已訂出刪選指標，凡是閒置率超過20％、閒置面積超過400坪者，將列管追蹤活化績效。
據了解，除了出租，即將在今年6、7月成立的土銀都更投信，屆時也將扮演重要的活化開發角色。
土銀昨（16）日舉行新春記者會，土銀總經理蘇樂明指出，因應IFRS上路，土銀將辦理資產重估，重估結果今年底前就會出爐；土銀自從民國94年後，已6年未辦資產重估，當年土銀土地房舍總資產市值約460億元，由於北台灣，特別是大台北地區的房價飆漲，不動產業者預期，土銀資產重估後的最新市值至少千億元。
上述4,000坪閒置土地的改造計劃，可說是土銀歷年在活化資產方面所進行的最大工程，以自家土地參與都更，也是土地銀行今年資產活化工程的重要計劃，大台北地區5大都更案都已入列。 (新聞來源：工商時報─記者朱漢崙／台北報導)
海軍碼頭同意遷移，基隆新海港大樓用地加倍
2011-02-17 08:57 時報資訊 【時報-台北電】
基隆港務局長陳福男昨（16）日指出，該港預定以34.8億元興建的新海港大樓，因為海軍西5、西6號碼頭同意遷移到西9、西10號碼頭，土地面積從2.2公頃擴大到4.56公頃，建設金額也提高到59.5億元，原列在相鄰的基隆市火車站都更計畫內的旅客中心，將移回港區內興建，並將規畫免稅店等商場設施。
基隆港新海港大樓原規畫興建33層高的港口門戶地標建築，由亞興工程顧問公司擔任專業營建管理團隊（PCM），原預定去年底公告招標辦法，103年完成建設，後因在港方代遷代移條件下，軍方同意遷移，加上鐵路局同意釋出的相連土地，讓整個可規畫利用的面積擴充一倍多。
陳福男指出，因為土地面積擴大，對於新海港大樓是採取高樓層，類似雙子星大樓建築，還是像雪梨歌劇院那樣的低樓層建築，港方都沒有預設立場，將會招開國際標，以競圖方式由甄審委員會選出最理想的建築設計，然後再透過國際標甄選營建廠商。
該局總工程司李雲萬表示，區內將優先興建旅客中心，預計民國102或103年完工，新海港大樓包括新設立的航港局、基隆港務局、海關、港警局、商品檢驗局、移民署等相關單位都將合署辦公，預計105年完工，如果港區內的辦公室要對外出租，就需要給基隆市政府回饋。
由基隆市政府主辦的火車站都更案，全區面積7.68公頃，設定為商旅專用區，可比照一般商業區，整體投資金額估計約110億元，內容包括基隆市政府客運轉運站和廣場等公共設施，其餘土地投標廠商可自由規畫興建旅館、商場、海景住宅等，去年11月招標，近20家領標，但是最後無人投標。
流標後，基隆市長張榮通已經徵得內政部營建署同意，將營運期從50年延長為70年，遠雄集團7人小組也已經到基隆做過現場勘查，對基隆市站前都更案相當有興趣，3月1日營建署要重新檢討都更案，副市長柯水源建議邀請有領標的較大規模廠商一起討論，了解業界看法，以利後續招商。 (新聞來源：工商時報─記者張佩芬／基隆報導)
信義區透天別墅近149.8萬/坪標脫，為法拍第二高
2011-02-17 08:07 時報資訊 【時報記者郭鴻慧台北報導】
台灣金服昨(16)日公開拍賣位於信義計劃區內14年屋齡的「風雲頂客」名宅，為位於忠孝東路5段236巷57弄9號的2層樓透天別墅，其中建物坪數總計96.5坪(內含2個車位25.17坪)，共吸引5封標單，最後由郭姓民眾以總價1億1391.23萬元搶下，若一個車位以350萬計，換算單價每坪149.8萬元，創下該社區的新高，每坪單價並創下法拍住宅史上第二高價，僅次仁愛帝寶每坪197萬。
台灣房屋研究中心執行長邱太(火宣)表示，本次法拍物件是開春以來最精華的公開拍賣標售物件，雖該物件，去年12月22日台灣金服也曾經公開拍賣，當時底價僅9654萬元，最終流標；如今同一筆物件拍定價格破億、且上演突破前拍的行情，顯見今年精華地區的案件仍然處於僧多粥少的情況，預估精華地區仍會出現一有案件釋出，即搶標的盛況。
另外，此案標出中古名宅行情新高價，對信義計畫區即將推出的皇翔(2545)F4、亞太會館及幸福人壽代金享建設標下的D3案，未來開價肯定站穩每坪300萬元以上。
信義房屋企研室經理蘇啟榮認為，信義計劃區透天別墅產品稀有，第2拍底價降至8千萬元不到，底價相當具備吸引力，順利脫標並不意外，比較特別的是，因錯失一拍而進場的買方，二拍的成交價格比起一拍還高出一截。推測或許是受到通膨壓力，而推升精華地段的置產買氣。
信義代銷協理何胤諭分析，這幾年置產型的買方一直進入市場，尋找頂級地段的好產品，但實際上市中心內的頂級豪宅產品，供應量卻不大，以今年的329檔期為例，市中心的頂級豪宅產品推案可以稱的上是缺貨，反而較多集中在大直或南港的重劃區內，造成多數的保值型買方，在追逐市中心少數的保值型產品。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，該案此次的成交價格與市價相去不遠，自用可能性較大，但由於信義計畫區內豪墅產品稀有，加上做為台北指標豪宅區域，類似物件釋出少，持有價格相對有撐，長期持有必然具有一定程度獲利。
149.8萬/坪 住宅拍出史上第二高
2011-02-17 01:00 中國時報 王莫昀／台北報導
房地產年後更熱！台灣金服昨日標售東區「風雲頂客」透天案，以每坪149.8萬、住宅法拍巿場第二高價標出，由郭姓民眾以總價1億1391.23萬元搶下，扣除車位換算出的單價，僅次於元月標出的「仁愛帝寶」(每坪197萬)。
台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，這次法拍物件是開春以來最精華的公開拍賣物件，引人矚目。
而對央行可能擴大信用管制範圍，永慶房仲集團總經理廖本勝指出，從台北經驗來看，央行選擇信用管制，對巿場影響不大，此外，首購族也不是管制範圍，影響所及是換屋族，但以元月台北巿買賣移轉件數創新高來分析，顯見打房並未讓買方大舉退場。
「南部豪宅案許多買家都是拿現金購買，根本不貸款！」今年將在高雄巿推出逾10件個案的京城建設經理周敬恆表示，高雄巿況雖增溫，但熱度與北部差很多，如果央行實施信用管制，反而會打亂一些資金不足的換屋族購屋計畫。
長虹財務長陳茂慶也認為，央行如果再擴大信用管制範圍，雖多少會影響到一些財力較弱的買家，但是像大台北地區實施一陣子後，許多預售案買氣維持穩定，甚至持續增溫，主要因為真正左右巿況的是實際供需。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，央行如果將房貸管制擴大到的新竹、台中與高雄，主要是希望是達到提前防堵熱錢南下目的，也避免中南部成為炒樓目標，不過就市場買氣觀察，中南部房市雖價格蠢動，但卻沒有看到炒樓蔚成風尚的跡象。央行此舉僅能說是「相當具有遠見」的防範未然措施！
央行打炒房 鎖定竹中高
2011/02/17 【經濟日報╱記者藍鈞達／台北報導】
年後房市熱度不減，329檔期即將到來，投資客正摩拳擦掌，迎接大行情。為嚴控房市，中央銀行「新版房貸雙周報」開始瞄準新竹、台中及高雄三大都會區，不排除在3月底理監事會時擇區擴大管控，降低炒作氣氛。
行庫主管分析，過去央行兩度擬定房市管控區前，也是先透過對國銀的資料收集，來決定範圍大小，這回如法炮製，很可能已經看到投資客「南遷」的跡象，時間點又在理監事會前，「極不尋常」。
財經部會打炒房，投資客還沒投降，房貸龍頭銀行先受傷。土地銀行表示，去年一整年房屋貸款（購屋＋修繕）餘額減少近150億元，如果繼續嚴控房市，今年土銀總餘額應會跌破6,000億元。
土銀統計，到2月10日為止，土銀房貸餘額為6,187億元，較1月底減少14億元，總經理蘇樂明表示，案件確實有減少趨勢，不過，因為央行有明確的相關政策，銀行只能配合。
房仲業者表示，五都升格後第一個329檔期將至，預料台中、台南、高雄等地，房價有機會一同「升格」，此外，新竹市因為有竹科加持，房價也居高不下。在台北市和新北市幾乎所有地區都被炒過一輪的情況下，這幾大都會區，預料是投資客「擴大版圖」的首要目標。
據悉，央行在農曆年前發給各銀行、信合社、農業金庫等填報的新版雙周報中，除了要填寫一般戶、受限戶（第二棟房貸者）及轉貸戶的利率成數資料外，還需分區填寫。
其中，央行特地把「新竹市、台中市和高雄市」獨立出來，希望藉此了解大台北地區以外的房市狀況。
不過，雙周報中也將財政部的青年安心成家購屋優惠貸款（含民營金融機構比照辦理本專案貸款者）排除，換句話說，這類商品就算利率較低，成數較高，但以專案處理，銀行不會受罰。
央行打炒房一波接一波，繼嚴禁房屋所有權人用配偶以外的「人頭戶」貸款；還規定，民眾以名下房屋增貸供修繕等用途時，必須簽切結書，聲明資金非用於購屋後。行庫主管認為，銀行現在已經採取「連坐法」管制人頭戶，投資客操作難度已經變高，只好轉進非受限區域，若央行擴大管控範圍，勢必對建商和房市產生影響。
聯聚、總太、京城 首當其衝
【記者黃啟菱／台北報導】中央銀行打炒房區域擬擴展到中南部，業界人士分析，這對聯聚、總太、京城、隆大等在地建商恐產生衝擊，而國泰、太子、興富發、國揚、力麒、富邦等已在中南部布局的建商，也嚴陣以待。
雖然大台北房市已走七年多的大多頭，僅有金融海嘯後短暫回檔，中南部房市則未受明顯帶動，僅有台中七期、高雄農16等區域較有表現。
五都選後，因房市整體氣氛更旺，加上升格利多加持，中南部房市終於開始真的熱起來，不少建商紛紛搶進中南部，如國泰建設就砸下22.89億元，買進台中七期內的兩塊土地，在高雄也已卡位；興富發、太子等，則也在台中、台南與高雄持續獵地。
農曆春節檔期，中南部房市展現暢旺買氣，年後房價也蠢蠢欲動，在此時，卻遇到央行擬出手抑制投機客，讓中南部房市兔年的走勢，又增加變數。
據市調顯示，包括富邦、力麒、興富發、中悅、太子、國泰及德安等北部建商，兔年在台中都有百億元規模的推案計畫，其中，太子在中科附近有80億元大型社區案，富邦在美術館特區也有百億元大案。
高雄市場部分，光是京城建設就規劃推案220億元，其中，有六個建案為預售案，是京城近15年來首度推出預售案。
京15條加重調控 外地人北京買房更難
2011/02/17 【經濟日報╱記者林茂仁／綜合報導】
北京市昨（16）日召開「關於宏觀調控座談會」，會中公布北京樓市調控15條細則，包括外地人購房須提供五年納稅證明，開發商定價與成本差異過大將追責。
業界近期盛傳北京將進一步推出「升級版」的樓市調控政策，昨天正式出台，業界人士表示，再次提高外地人購房門檻，預計今後外地人認購二手房比例將不超過兩成，限購認房將適當保護換屋族，同時也能加大有效供應，活絡房源供應。
新浪房產報導，業界人士分析，北京調控15條細則中，明定開發商定價及成本差異過大將追責，將有助於抑制中高檔商品房的供應，聯動效應也會讓整個房屋市場價格受到抑制。
業界人士指出，由於「京15條」比新「國八條」更嚴格，今後公布的北京調控目標也將相對提高，將使外地人不滿五年買不了，北京人不賣買不了。
新京報報導，北京樓市成交量下挫明顯，上周成交量較前一周減少48%，北京中原地產分析，新「國八條」的出台直接影響到開發商銷售節奏，加上擔憂北京市的調控細則，項目將開盤計畫延遲到3月之後。
春節前後，除商品住宅預售屋成交遭遇「腰斬」以外，統計還顯示，新成屋住宅成交大幅下滑。
2月9日至14日，北京市現房住宅成交220套，比春節前有統計的一周（1月26日至1 月1日）下滑23%。
二手住宅市場也走低。2月9日至14日，二手住宅簽約4064套，比春節前一周（1月27日至2月1日）下滑13%。
受新啟動的房市調控影響，不少開發商選擇觀望，暫緩推出新樓盤，北京市房地產交易管理網顯示，整個2月上半月，全市只有御湯山一個項目取得預售證，創下兩年來新低。
在上一輪樓市低潮期，2009年2月上半月，北京取證入市住宅項目數為零。
根據統計，原本預計2月開盤的19個項目有半數延後了開盤計劃，預計2月全月開盤的項目不足10個。
全台最貴菜園 台新金搶標
【經濟日報╱記者黃國棟／台北報導】 2011.02.17 09:17 am
被稱為「全台最貴菜園」的台北市信義地段鄰近台北101的634坪土地，下月18日將公開標售，未演先轟動，已掀起金控、保險公司競逐。
台新金控昨（16）日公告，子公司台新資產管理公司董事會通過將參與大台北地區不動產公開拍賣標售案。上述標案將是台新資產管理公司標購的標的之一。
小摩：台北房價將跌5~10%
打房升息衝擊 宏普目標價降至50元
2011年 02月17日 蘋果日報 【張家豪╱台北報導】
在兩岸政府聯手打房、央行逐季升息，以及國際財會準則IFRS即將上路衝擊下，摩根大通證券昨日預估，今年台北房價將較去年下跌約5~10%，並下修宏普（2536）今年獲利預期30%，目標價下調至50元，評等降至中立。
下修宏普獲利預期
房價今年是否還有高點可期？市場看法相當分歧。以美銀美林證券為首的外資券商於農曆年前指出，利率過低、資金充沛、經濟成長、捷運系統擴建與新台幣升值的驅動，包括住宅和商辦價格今年還有5%的上漲空間，明年續漲2%。
然而，中國政府於農曆年台股封關期間，祭出上海樓市調控的「新國八條」規定，全面打壓房市投機氣焰。台灣則透過限縮土建融資等措施，抑制房價走勢。
摩根大通台股研究部主管賴以哲表示，去年台北房價即在資金行情與投資需求帶動下，強勢上漲15%。今年從營建業者近期公布預售數字透露，投機客不斷買進物件，推升去年房價大漲的兩大動力尚未消除。
估今年再升息4次
不過，他認為，政府打房、央行啟動升息循環與IFRS國際財會準則即將上路，今年房價已面臨修正壓力，疲態顯現。以台北為例，他預估，合理修正幅度約5~10%。
據摩根大通總體經濟學家預估，台灣央行今年至少會升息4次，加計去年連續3次升息，此波升息循環，將拉高房貸利率水準1~2%，墊高投機客資金成本。同時，IFRS即將於2013年上路，營建業者明年開始先行導入，從原「完工比例法」改「全部完工法」認列收益，屆時將有業績空窗期。
宏普原定去年底處分台北內湖一筆商用不動產，但考量外在環境不佳，處分進度延緩，今年只會認列一小部分收益。摩根大通因此下修去年和今年獲利各35%和30%，每股稅後純益降至3.69、3.28元，明年預估為3.7元，遠低於市場預期4.21、7.26和8.5元。
2011年 02月17日 蘋果日報 【陳瑩欣╱台北報導】
受央行打房政策與房貸戶還款能力增加影響，房貸土建融放款龍頭土銀，去年房貸餘額為6210.56億元，較前年減少141.78億元，平均每個月餘額減少12億多元，今年將持續衰退，勉強維持6070億元左右，土銀表示，該行已連續2年下修房貸放款餘額目標。
土銀總經理蘇樂明指出，去年6月起，中央銀行限縮台北市及新北市部分地區的房貸後，土銀房貸餘額已有縮減情形。
將成立都更投信公司
土銀高層指出，土銀每個月必須淨增加65億元才能維持房貸放款餘額持續增加，不過由於景氣好，不少房貸戶逢高出脫，趁機還清房貸，但高房價也讓部分民眾買不起房子，因此新增房貸案件銳減，造成還款金額大於新增貸款金額。
土銀指出，至2月10日止，土銀房貸餘額6187億元，較1月底減少14億元，土銀近年來房地產放款高峰在2009年11月，當月房貸放款餘額為6534.17億元。
蘇樂明指出，土銀今年預計稅前盈餘將突破百億元，除年底前將因應新會計制度準則進行資產重評估外，旗下都更信託投資公司預計6、7月成立，第1檔基金將募集30億元，未來可望提供一般民眾認購。
一釋出 大家搶 信義區別墅法拍 1.1億成交
每坪149萬 創次高單價 2拍價格比1拍還高
2011年 02月17日 蘋果日報【蔡佩蓉╱台北報導】
台北市信義計劃區出現首宗億元豪宅法拍屋！去年12月流標的別墅「風雲頂客」，昨第二次拍賣吸引5封標單，以1億1391萬2345元「衝上拍」標出，每坪149.8萬元，創法拍物件次高單價紀錄。雖然去年10月「信義之星」法拍流標，讓外界認為豪宅熱似乎暫時停歇，不過名流雅士加持的信義區，仍炙手可熱，業者指出，至少得有2億元，否則買不到頂級豪宅。
昨天拍出的「風雲頂客」位在台北市信義路五段巷內，去年12月第1次法拍，總底價9654萬元，卻以流標收場，昨日第2次法拍，總底價打8折降至7724萬元，共吸引5封投標單，由民眾郭懿芳以近1.14億元得標，拍定價甚至超越前1拍總價，為俗稱的「衝上拍」，扣除車位後換算單價每坪約149.8萬元，標出僅次於今年1月帝寶法拍戶每坪197萬元。
通膨壓力吸引置產
不過「風雲頂客」屋齡已有14年，坪數也不大，稱不上頂級豪宅，山水資產管理公司執行副總經理丁建生指出，這次法拍定價相當高，顯示信義計劃區只要有案件釋出，就有人搶。
信義房屋企研室經理蘇啟榮則分析，信義計劃區別墅產品稀有，順利脫標並不意外，2拍的成交價比1拍高，推測是近期通膨壓力沉重，導致精華地段置產風氣再起。
事實上，去年底信義計劃區豪宅「信義之星」、「風雲頂客」、大安區豪宅「帝寶」均出現在法拍市場，但前兩者相繼流標，帝寶法拍過程又出現棄標波折，一度引發豪宅市場疑慮。如今帝寶、風雲頂客均風光標出，反而信義之星仍未公告2拍時間，法拍業者認為，債務人可能私下找到買方。
億元僅能買中古屋
至於去年底公開標售的「信義亞緻」別墅，總底價2.6億元，當時也是流標收場，負責標售的第一太平戴維斯表示，目前有買方議價，顯示稀有的豪宅產品仍能吸引買方爭搶。
不過，想踏入信義區置產，也要有一定身價，大師房屋總經理陳建慶指出，在信義計劃區置產，總價1億元僅能買中古屋，得準備2億元以上、每坪150至200萬元才能買到好產品，區域內別墅產品雖稀少，不過周邊豪宅、商辦林立，別墅隱密性不高，有錢人不大會買，目前屹立不搖的豪宅則是鴻海董事長郭台銘等名人居住的「信義富邦國際館」。
2011年 02月17日 蘋果日報【柯玥寧╱台北報導】
房仲業者運用多店頭優勢，跟屋主博感情，積極擴展都市更新事業。繼去年信義房屋整合台北市敦化南路「光武新村」都更案後，永慶房仲集團成立的永慶建設目前也取得信義區捷運永春站附近700坪的都更基地，預計今年第2季將遞送事業計劃，最快2012年底可推案。
舊透天厝改建大廈
永慶建設暨代銷總經理葉凌棋表示，北市素地難尋，眾建商積極搶做都市更新，但相較之下，據點綿密的房仲業者更能瞭解在地住戶的需求，較能勝出。目前永慶建設已在北市信義區忠孝東路五段423巷內掌握700坪都更案，已超過一半屋主同意，預計第2季可達75%的同意門檻，送事業計劃。
葉凌棋說，該基地上目前為透天住宅，屋齡逾30年，將改建成14樓高的大樓，規劃45~65坪、3~4房產品，預計2012年底或2013年上半年可推出，每坪70~80萬元。
去年成功跨足都更的信義房屋，目前則另有4案送至事業計劃，包括北投區捷運石牌站、大同區圓環等。
安信建經公司專案經理李柏蒼說，信義房屋能在3年內迅速拓展大台北都更進度，主因為各店的不動產經紀人深耕在地，因此目前在北市掌握都更案逾10件，新北市共2件。
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